Hong Cin Yee v Oristana Sdn. Bhd. (BA-12BNCvC-50-11/2023)

ORISTANA SDN. BHD. … RESPONDEN- (NO. SYARIKAT : 376757-D)

HO KA YI (NO. KAD PENGENALAN : 810825-10-6016) [Dalam Mahkamah Sesyen di Shah Alam Guaman No: BA-A52NCVC-327-06/2019 Antara Hong Cin Yee … Plaintif

Oristana Sdn Bhd … Defendan-defendan

Ho Ka Yi Dan Lee Siou Keong … Pihak Ketiga] ALASAN PENGHAKIMAN A. PENDAHULUAN [1] Ini adalah rayuan oleh plaintif terhadap keseluruhan keputusan Mahkamah Sesyen selepas bicara penuh yang telah memutuskan –

tuntutan plaintif terhadap defendan pertama dan defendan kedua ditolak dengan kos; 03/11/2024 19:07:42

(ii) Tuntutan balas defendan pertama terhadap plaintif berjumlah RM228,262.00 dibenarkan dengan kos; dan

(iii) Tuntutan balas defendan kedua terhadap plaintif berjumlah RM28,302.00 dibenarkan dengan kos. B. LATAR BELAKANG [2] Pada 19.4.2024, Mahkamah ini telah membenarkan sebahagian rayuan plaintif dan memutuskan seperti berikut –

Keputusan Mahkamah Sesyen bertarikh 8.11.2023 diketepikan;

(ii) Rayuan plaintif terhadap defendan pertama dibenarkan dan defendan pertama diperintahkan membayar plaintif sebanyak RM113,208.00;

(iii) Rayuan plaintif terhadap tuntutan balas defendan pertama dibenarkan sebahagian iaitu –

Komisen ejen sebanyak RM56,604.00 diketepikan;

Kehilangan pendapatan sewa sebanyak RM113,208.00 diketepikan; dan

Plaintif hendaklah membayar kepada defendan pertama sejumlah RM58,450.00 bagi peningkatan bekalan elektrik.

(iv) Rayuan plaintif terhadap tuntutan balas defendan kedua sebanyak RM28,302.00 dibenarkan; dan

Kos sebanyak RM10,000.00 dibayar oleh defendan pertama dan defendan kedua secara bersesama kepada plaintif tertakluk kepada fi alokator. [3] Plaintif tidak berpuashati dengan keputusan Mahkamah ini dan merayu terhadap sebahagian keputusan tersebut. C. FAKTA MATERIAL [4] Plaintif ialah pengarah dan pemegang saham New Point Plastics (Malaysia) Sdn Bhd (dirujuk sebagai NCC). Manakala defendan pertama menjalankan perniagaan penyewaan hartanah. Defendan kedua telah memperkenalkan dirinya kepada plaintif sebagai perunding hartanah atau Real Estate Negotiator (No.Ren: 24496). [5] Sekitar Mac 2018, plaintif mencari premis untuk disewa sebagai kilang pemprosesan kitar semula plastik. [6] Defendan kedua telah membawa suami plaintif bernama Ricky beberapa hartanah untuk disewa. Berikutan itu, plaintif telah menandatangani Letter of Offer Cum Temporary Receipt dengan defendan pertama pada 13.3.2018 (dirujuk sebagai Surat Tawaran) untuk menyewa sebuah unit gudang satu tingkat dengan pejabat di Lot 11779 dan Lot 11781, Blok 1, 2, 3, 5 dan unit pejabat, Jalan Ikan Mata Duyong, Telok Gong, 42000 Port Klang, Selangor. Hartanah tersebut disewa pada kadar RM120,000.00 sebulan mulai 1.6.2018. berdasarkan Surat Tawaran, plaintif diberikan tempoh renovasi dari 1.5.2018 sehingga 31.5.2018 dan perjanjian penyewaan akan ditandatangani pada 1.6.2018. klausa 2 Surat Tawaran menyatakan – “In default of signing the Tenancy Agreement within the above validity date-a. By the Tenant, (provided that there is no undue delay on the part of the Landlord of Landlord’s Solicitor) the said earnest deposit sum paid herewith shall be forfeited by the Landlord, which shall be shared equally between the Landlord and The Roof Realty Sdn Bhd.” [7] Plaintif telah membayar wang cengkeram melalui 2 cek iaitu cek Public Bank Berhad Cek No. 126014 berjumlah RM6,792.00 (dirujuk sebagai cek pertama) dan cek Hong Leong Bank Berhad No. 292502 berjumlah RM113,208.00 (dirujuk sebagai cek kedua) kepada Oristana Sdn Bhd iaitu defendan pertama sebagai pemegang taruh. Dalam Surat Tawaran tersebut, butiran penerima wang deposit The Roof Realty Sdn Bhd telah dipadam dan ditukar kepada Oristana Sdn Bhd. [8] Selain itu, terdapat syarat khas bagi penyewaan yang bakal dimasuki yang tertera dalam Surat Tawaran iaitu – “Special Condition: owner must provide electricity consumption 1000AMP, repair floor, wall and roof and repaor leakages or water – see page if any). [9]

Sama ada plaintif berhak membatalkan Surat Tawaran untuk menyewa hartanah tersebut berdasarkan alasan ketiadaan Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC).

(ii) Sama ada plaintif berhak membatalkan Surat Tawaran atas alasan penyewaan hartanah tersebut bercanggah dengan Kanun Tanah Negara.

(iii) Sama plaintif berhak kepada faedah atas wang deposit yang ditahan. E. KEDUDUKAN UNDANG-UNDANG BERKAITAN BIDANG KUASA RAYUAN [15] Prinsip undang-undang berhubung campur tangan mahkamah dalam menjalankan kuasa rayuan adalah mapan. Pendekatan yang diguna pakai oleh Mahkamah ini dalam menilai keputusan Mahkamah Sesyen ialah Mahkamah ini tidak akan menganggu keputusan hakim bicara melainkan hakim bicara ternyata khilaf. [16] Adalah menjadi prinsip undang-undang yang mantap bahawa mahkamah dalam menjalankan fungsi rayuan hanya akan menganggu keputusan dan dapatan hakim bicara sekiranya ia didapati plainly wrong. Dalam kes UEM Group Berhad (Dahulunya dikenali sebagai United Engineers (Malaysia) Berhad v Genisys Integrated Engineers Pte Ltd [2010] MLJU 2179; [2010] 9 CLJ 785 menyatakan – “a plainly wrong decision happens when the trial court is guilty of no or sufficient judicial appreciation of the evidence.” [17] Dalam kes Henderson v Foxworth Investments Ltd and Another [2014] 1 WLR 2600, ujian plainly wrong telah dijelaskan, iaitu- “.. the adverb plainly does not refer to the degree of confidence felt by the appellate court that it would not have reached the same conclusion as the trial judge. It does not matter, with whatever degree of certainty that the appellate court considered that it would have reached a different conclusion. What matters is whether the decision under appeal is one that no reasonable judge could have reached.” [18] Mahkamah ini turut terpandu dengan keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Merita Merchant Bank Singapore Ltd v Dewan Bahasa dan Pustaka [2014] 9 CLJ 1064 yang memutuskan bahawa – “[45] It is trite law that an appellate court will not readily interfere with the findings of fact arrived at by the court of first instance to which the law entrust the primary duty of evaluation of the evidence. However, the appellate court is under a duty to intervene in a case where the trial court has so fundamentally misdirected itself. In our judgment, we find that there was insufficient judicial appreciation by the learned trial judge of the pleadings and contemporaneous evidence in the instant case when she allowed Merita's claim. Such erroneous finding warranted appellate interference which the Court of Appeal rightfully done so, and we have no reason to disagree.” F. DAPATAN MAHKAMAH [19] Berikut adalah analisis dan dapatan Mahkamah yang telah campurtangan dalam keputusan hakim bicara yang bijaksana. Isu 1: Sama ada plaintif berhak membatalkan Surat Tawaran untuk menyewa hartanah tersebut berdasarkan alasan ketiadaan Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) [20] Pihak defendan pertama mencabar tuntutan plaintif dan menghujahkan bahawa-

Plaintif tidak meletakkan isu CCC sebagai prasyarat mahupun terma khas di dalam Surat Tawaran.

(ii) Plaintif tidak memplidkan status kegunaan tanah ‘pertanian’ atau illegality. [21] Menurut Defendan pertama, fakta mengenai kesalahan undang-undang tidak diplidkan dan tidak terkandung dalam isu untuk dibicarakan. Defendan pertama bersandarkan kepada kes Kunci Semangat Sdn Bhd v Thomas Varkki a/ MV Varkki & Anor [2022] 3 MLJ 857. [22] Selanjutnya defendan pertama menegaskan status kegunaan tanah seperti dinyatakan dalam hakmilik tanah tidak bermakna plaintif dihalang secara mutlak menjalankan perniagaan kitar semula plastik. Sebaliknya plaintif boleh memohon kepada Majlis Perbandaran Klang. Saya mendapati Hakim Sesyen yang bijaksana telah bersetuju dengan penghujahan defendan pertama. Alasan Hakim bicara adalah isu berkaitan CCC tidak diplidkan oleh plaintif mahupun dijadikan isu untuk dibicarakan. [23] Namun begitu, Mahkamah ini tidak dapat bersetuju dengan penghujahan defendan pertama. Mahkamah ini mendapati hakim yang bijaksana telah tersalah arah apabila gagal memberi pertimbangan kepada pliding plaintif yang dengan jelas telah memplidkan – a) Para 5 - “Pada awal Mac 2018. Plaintif mencari sewa premis yang sesuai untuk beroperasi sebagai kilang pemprosesan kitar semula plastik”. b) Para 8 – “Pada atau sekitar 8.3.2018. ketika pemeriksaan hartanah-hartanah, Ricky memberitahu defendan kedua bahawa hartanah-hartanah diperlukan menjalankan kilang pemprosesan kitar semula plastic dan oleh itu adalah penting Perakuan Siap dan Pematuhan

telah dikeluarkan bagi hartanah yang disewa.” c) Para 11 – “Semasa mesyuarat plaintif bertanya lagi kepada Defendan Kedua sama ada CCC telah dikeluarkan untuk hartanah. Defendan kedua mewakili kepada plaintfi bahawa CCC bagi hartanah-hartanah telah disediakan.” [24] Bergantung kepada representasi tersebut, plaintif telah menandatangani Surat Tawaran merangkap Resit Sementara dan mengeluarkan dua cek berjumlah RM120,000.00 sebagai deposit yang dipegang oleh defendan pertama menunggu pelaksanaan perjanjian sewa. [25] Plaintif telah memplidkan fakta bahawa hartanah tersebut diperlukan untuk perniagaan pemprosesan kitar semula plastik. Surat Tawaran telah memasukkan terma nyata mengenai tujuan tersebut. Bahkan defendan kedua melalui pernyataan pembelaan telah memplidkan defendan pertama dan pihak ketiga mempunyai pengetahuan tujuan penyewaan oleh plaintif adalah untuk kilang pemprosesan kitar semula plastik. [26] Mahkamah ini juga telah meneliti Pembelaan defendan kedua dan Fakta-fakta dipersetujui antara plaintif dan defendan kedua. Mahkamah ini selanjutnya mendapati antara lain Fakta Dipersetujui adalah -

Perenggan 12 – defendan kedua memaklumkan plaintif bahawa hartanah tersebut lengkap dengan CCC dan sesuai untuk dijadikan kilang memproses semula plastik.

Para 13 – diakui bahawa hartanah tersebut tidak mempunyai CCC yang sah dan plaintif tidak dibekalkan dengan CCC yang sah.

Para 14 – diakui bahawa CCC yang sah adalah pra syarat untuk mana-mana hartanah yang diniatkan oleh penyewa untuk disewa bagi tujuan perniagaan, khususnya dalam kes ini diketahui yang plaintif berniat menyewa untuk dijadikan sebagai kilang pemproses semula plastik. [27] Berdasarkan seksyen 58 Akta Keterangan 1950, fakta yang diakui oleh pihak-pihak sebelum perbicaraan tidak perlu dibuktikan semasa bicara. Subseksyen 58(1) Akta Keterangan 1950 memperuntukan –

Facts admitted need not be proved

No fact need be proved in any proceeding which the parties thereto or their agents agree to admit at the hearing or which before the hearing they agree to admit by any writing under their hands, or which by any rule of pleading in force at the time they are deemed to have admitted by their pleadings: Provided that the court may, in its discretion, require the facts admitted to be proved otherwise than by such admissions.

This section has no application to criminal proceedings. [28] Fakta yang diakui tersebut tidak diberi pertimbangan oleh hakim bicara dan mewajarkan untuk Mahkamah ini campur tangan menganggu keputusan tersebut. [29] Selanjutnya Mahkamah ini bersetuju dengan pendirian plaintif bahawa isu yang wajar diputuskan adalah sama ada hartanah tersebut sesuai untuk kilang pemprosesan kitar semula plastik sebagaimana yang telah diplidkan oleh plaintif. Dalam menjawab isu ini, tidak sahaja keadaan fizikal hartanah mahupun keperluan fizikal akan menjadi pertimbangan. Sudah pasti keperluan undang-undang yang membolehkan hartanah tersebut memenuhi tujuan penyewaan yang diniatkan oleh plaintif akan menjadi persoalan yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ini. Semestinya ia juga termasuk syarat penggunaan tanah yang dinyatakan dalam hakmilik tanah dan keperluan CCC bangunan tersebut. [30] Mahkamah ini turut merujuk perenggan 21 Pernyataan Pembelaan Pihak Ketiga terhadap Pernyataan Tuntutan Defendan Kedua memplidkan pihak ketiga mengetahui tentang hartanah tersebut yang disewa adalah untuk kegunaan kilang pemprosesan kitar semula plastik. Pihak ketiga adalah agen hartanah yang mengutip komisen daripada khidmat professional yang diberikan kepada tuan tanah mahupun pembeli atau penyewa tanah. [31] Sementelahan keterangan saksi-saksi semasa bicara yang dapat dirujuk melalui rekod transkrip keterangan, telah mengakui fakta-fakta bahawa hartanah tersebut disewa untuk dijadikan kilang memproses kitar semula plastik. [32] Antara lain, keterangan saksi bebas plaintif Encik Ahmad Khairi bin Md Yusof (SP2) yang merupakan Pengarah, Jabatan Bangunan Majlis Perbandaran Klang yang telah mengesahkan bahawa oleh kerana tanah tersebut dihadkan untuk kegunaan pertanian, Majlis hanya meluluskan plan bangunan bagi tujuan pertanian sahaja. Keterangan SP2 tidak dicabar bahawa CCC yang ditunjukkan adalah bagi Lot 11948 yang ditujukan kepada Twin Seal Sdn Bhd bagi tujuan kilang memproses barangan kayu. Keterangan SP2 yang mengesahkan tiada rekod CCC bagi Lot 11779 dan 11781. Menurut SP2 lagi tiada CCC dikeluarkanbagi Lot 11779 dan 11781 kerana permohonan untuk kelulusan membina bangunan telah ditolak oleh Majlis. [33] Hakim bicara tidak mengarahkan mindanya untuk memberi pertimbangan dalam membuat keputusan terhadap keterangan material tersebut yang dikemukakan semasa perbicaraan. Sebaliknya hakim bicara telah menjadikan alasan tiada fakta tentang syarat penggunaan tanah pertanian diplidkan di dalam pernyataan tuntutan plaintif sebagai alasan menolak tuntutan plaintif. (Cergas Tegas Sdn Bhd (In Liquidation) v SAP Holdings Bhd & Anor [2013] 8 CLJ 745. [34] Meskipun terma berkaitan syarat CCC dan syarat penggunaan tanah tidak dinyatakan secara tersurat di dalam surat tawaran, namun adalah menjadi syarat tersirat bahawa setiap bangunan yang dibina mestilah mempunyai CCC. Apatah lagi bangunan tersebut yang ingin dijadikan sebagi pusat kitar semula pemprosesan plastik. [35] Keterangan defendan kedua sendiri mengakui telah berulangkali mengingatkan Pihak Ketiga bahawa plaintif ingin menyewa hartanah bagi tujuan kilang memproses plastik dan defendan pertama serta Pihak ketiga mempunyai tanggungjawab membekal CCC yang sah dan betul kepada plaintif dan defendan kedua. [36] Defendan kedua membawa pembelaan yang beliau tidak bertanggungan terhadap plaintif kerana agen defendan pertama yang membuat representasi salah bahawa hartanah tersebut mempunyai CCC. Tuntutan balas defendan kedua terhadap plaintif adalah kehilangan komisen akibat kegagalan plaintif memasuki perjanjian penyewaan dengan defendan pertama. [37] Mahkamah ini merujuk penulisan Dato’ Visu Sinnadurai dalam buku Law of Contract (4th Ed, Lexis Nexis ms 417) yang menyatakan – The law on implied terms as arising in three situations: (a) custom and usage pertaining to a particular type of transaction; (b) implied by the court, based on the intention of the parties; dan (c) certain provisions contained in statutes or generally by law. [38] Selanjutnya Peh Swee Chin FCJ dalam kes Sababumi (Sandakan) Sdn Bhd v Datuk Yap Pak Leong [1998] 3 MLJ 151 telah memberikan dua ujian dalam menentukan sama ada sesuatu terma boleh disimpulkan atau disiratkan, iaitu – (i) the officious bystander test dan (ii) the business efficacy test. [39] Ujian ini telah diikuti dalam kes Mahkamah Persekutuan dalam kes See Leong Chye @ Sze Leong Chye & Anor v United Overseas Bank (M) Bhd & Another appeal [2021] 5 MLJ 759 di perenggan [83] yang menyatakan – “Peh Swee Chin in FCJ in Sababumi at p 169 described the officious bystander test as a subjective test, that such a term to be implied is something so obvious that it goes without saying so that, if, while the parties were making their bargain, an officious bystander were to suggest some express provision for it in the agreement, they would testily suppress him with a common ‘Oh, of course’. The business efficacy test was described as a test to ascertain whether the implied term should be of a kind that will give business efficacy to the transaction of the contract between the parties; business efficacy to mean the desired result of the business in question”. [40] Dalam kes See Leong Chye @ Sze Leong Chye & Anor v United Overseas Bank (M) Bhd & Another appeal (supra) turut diputuskan bahawa sama ada terma akan disiratkan adalah merupakan persoalan undang-undang untuk diputuskan oleh mahkamah. Selain itu sesuatu terma akan disiratkan sekiranya ia memenuhi syarat-syarat berikut:

Ia mestilah munasabah dan equitable;

(ii) Ia mestilah wajar untuk memberikan kecekapan perniagaan dalam kontrak agar tiada terma akan disiratkan jika kontrak menjadi berkesan tanpa syarat itu;

(iii) Ia mestilah ketara tanpa perlu dijelaskan;

(iv) Ia mesti berupaya menjelaskan; dan

Ia mestilah tidak bercanggah dengan terma nyata kontrak itu. [41] Mengambilkira prinsip undang-undang mantap yang diputuskan dalam kes Mahkamah Persekutuan tersebut, saya mendapati bahawa syarat untuk CCC yang sah ke atas hartanah tersebut adalah wajar untuk disiratkan. Justeru bantahan defendan pertama bahawa keperluan CCC tidak dinyatakan sebagai keperluan khas dalam Surat Tawaran tidak boleh dipertahankan. [42] Bahkan adalah menjadi keperluan undang-undang untuk bangunan memiliki CCC. Maka hartanah yang menjadi isu dalam pertikaian di sini tidak terkecuali dan ia sewajarnya dinilai dengan mengambilkira tujuan komersil penyewaan. [43] Mahkamah Persekutuan dalam kes Damansara Realty Bhd v. Bungsar Hill Holdings Sdn Bhd & Anor [2011] 9 CLJ 257, memutuskan dalam mukasurat 269 bahawa - "....We are of the view that the interpretation preferred by the plaintiff does not make any commercial sense. In Mannai Investments Ltd v. Eagle Star Life Assurance Co Ltd [1997] AC 749 it was said that in ' determining the meaning of the language of a commercial contract, and unilateral contractual notices, the law therefore generally favours a commercially sensible construction. The reason for this approach is that a commercial construction is more likely to give effect to the intention of the parties. Words are therefore interpreted in the way in which a reasonable commercial person would construe them." [31] In short, Court favours the contruction of agreement that will give a "commercially sensible manner" meaning in a commercial agreement. …. [30] The court in Law Land Co Ltd v. Consumers Association [1980] 2 EGLR 109, considered the commercial purpose of the contract clause rather than the words of the clause itself and in the words of Brightman LJ: Some modification has to be made to the strict wording of the rent review clause if it is to work. I fully recognise the attractiveness of the arguments advanced by counsel, but they lead to a solution which, to my mind, is not practical and cannot possibly have been contemplated by the parties. The lease is a commercial document and we have to find a commercial solution to the problem posed.” [44] Dalam hal ini, ujian orang yang munasabah dengan pendekatan objektif yang digunakan dalam kes Damansara Realty Bhd v. Bungsar Hill Holdings Sdn Bhd & Anor (supra) wajar digunapakai dalam menentukan business logic dalam tujuan penyewaan hartanah tersebut oleh plaintif. Isu 2: Sama ada plaintif berhak membatalkan Surat Tawaran atas alasan penyewaan hartanah tersebut bercanggah dengan Kanun Tanah Negara [45] Peruntukan undang-undang adalah jelas mengenai syarat nyata dan sekatan yang diberikan oleh Pihak Berkuasa Negeri dibawah seksyen 120 dan seksyen 121 Kanun Tanah Negara. Seksyen 121 Kanun Tanah Negara berkaitan tanah kategori pertanian yang mana Pihak Berkuasa Negeri berhak menentukan syarat. Manakala seksyen 120 memperuntukkan - S120 – Imposition of express conditions and restrictions in interest on alienation under this Act

Subject to the provisions of this section, the State Authority may alienate land under this Act subject to such express conditions and restrictions in interest conformable to law as it may think fit.

The conditions and restrictions in interest to be imposed under this section in the case of any land shall be determined by the State Authority at the time when the land is approved for alienation.

Every condition or restriction in interest imposed under this section shall be endorsed on or referred to in the document of title to the land; and in complying with this subsection the State Authority shall, in any case where it imposes both conditions and restrictions in interest, distinguish between the two.

No condition shall be imposed under this section which is inconsistent with any implied condition to which the land becomes subject on alienation by virtue of section 114. [46] Dalam menimbangkan alasan berkaitan isu ketidaksahan ini, saya mendapati bahawa Mahkamah ini terikat untuk mengikuti keputusan kes Mahkamah Persekutuan Sigma Sawmill Co Sdn Bhd v Asian Holdings (Industrialised Building) Sdn Bhd [1980] 1 MLJ 21 yang memutuskan- “It is not disputed that the land upon which the respondents are tenants is an agricultural land. There is a condition imposed on the use of the land. The condition is that the land is to be planted with rubber and pineapples only. The use of the land for other purposes would, to my mind, be a breach of the said conditions.” “..there is a clear intention on the part of the appellants to use the subject matter of the agreement i.e the land on which the factory was created, for an unlawful purpose.” “…any unilateral conversion to industry is not permitted. Indeed, neither party had power to waive the express condition which inextricably runs with the land”. [47] Meneliti Alasan Penghakiman oleh hakim bicara yang bijaksana, saya tidak menemui penjelasan hakim bicara dalam membandingkan prinsip kes Sigma Sawmill Co Sdn Bhd v Asian Holdings (Industrialised Building) Sdn Bhd (supra) dengan kes rayuan di sini. [48] Berdasarkan kepada fakta yang diakui dalam kes rayuan ini, saya mendapati tindakan defendan pertama dan kedua yang telah –

gagal memaklumkan plaintif tentang kategori penggunaan tanah tersebut bukan untuk perindustrian; dan

(ii) memberikan CCC untuk menyokong kesesuaian bangunan untuk dijadikan kilang memproses semula plastik sedangkan pada hakikatnya tiada CCC dan hartanah tersebut disyaratkan untuk kegunaan pertanian; menjadikan keputusan kes Sigma Sawmill Co Sdn Bhd v Asian Holdings (Industrialised Building) Sdn Bhd (supra) mengikat Mahkamah ini. [49] Mahkamah ini juga mengambil panduan kepada keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes SSN Medical Products Sdn Bhd v Chin Hin Helmet Sdn Bhd [2021] 7 CLJ 51 yang memutuskan – “[27] … Clearly, for the erection of a particular building to be legal and before such building may be occupied, the relevant plan must be approved and CF must be issued by MBPJ. Otherwise, the erected structure will be illegal”. [50] Ini menjadikan wujud elemen ketaksahan balasan pada Surat Tawaran dan seksyen 24 Akta Kontrak beroperasi. Seksyen 24 Akta Kontrak memperuntukkan - The consideration or object of an agreement is lawful, unless-

it is forbidden by a law;

it is of such a nature that, if permitted, it would defeat any law;

it is fraudulent;

it involves or implies injury to the person or property of another; or

the court regards it as immoral, or opposed to public policy. In each of the above cases, the consideration or object of an agreement is said to be unlawful. Every agreement of which the object or consideration is unlawful is void. [51] Mahkamah ini tidak dapat membenarkan kontrak yang tidak sah dikuatkuasakan. Bahkan lebih dari itu, pelanggaran terhadap syarat kegunaan tanah juga menjadikan tujuan penggunaan hartanah tersebut sebagai tidak sah. [52] Mahkamah turut mendapati hakim bicara membuat dapatan bahawa fakta ketidaksahan tersebut gagal diplidkan oleh plaintif. Dapatan hakim bicara telah menyimpang daripada undang-undang mantap bahawa Mahkamah terikat untuk mengambil notis dan bertindak atas isu ketidaksahah jika ia didapati berbangkit daripada keterangan-keterangan yang dibentangkan di hadapan mahkamah. [53] Dalam kes Network Foods (M) Sdn Bhd v Syabinas Holdigs Sdn Bhd & Anor [1997] 4 CLJ 49, Abdul Wahab Patail J memutuskan – “… The Court however, being a Court of law, cannot and will not enforce illegal contracts: see Lindley LJ in Scott v Brown, Doering, Mc Nab & Co [1892] 2 QB 724, 728. Thus where the Court finds that a contract is on its face illegal, the Court will not enforce it, whether illegality has been pleaded or not”. [54] Justeru, Mahkamah ini berpandangan apa jua manfaat yang diperoleh melalui Surat Tawaran tersebut yang tercemar dengan unsur ketaksahan wajar dikembalikan termasuk juga kos penambahbaikan bekalan elektrik yang dikeluarkan oleh defendan pertama atas permintaan plaintif. Mahkamah ini tidak boleh menutup mata dan membiarkan mahkamah dijadikan alat untuk menguatkuasakan kontrak yang tidak sah. [55] Berdasarkan alasan di atas Mahkamah ini memutuskan wang cengkeram secara adilnya wajar dikembalikan kepada plaintif dan defendan pertama tidak berhak melucutkan wang cengkeram tersebut. Dalam kes LKL Trading Sdn Bhd & Anor v. Bukit Jalil Development Sdn Bhd [2011] 10 CLJ 421, telah diputuskan - "[31] Therefore from the above, it is clear that the defendant is unable to perform its side of the bargain and it would be unjust to retain the deposits paid by the plaintiffs. The plaintiff has rightfully issued the termination notice dated 15 April 2010 which the defendant failed to respond. Thus, the defendant ought to refund the deposits which have been paid to the defendant.” [56] Seiring dengan itu, pada hemat Mahkamah ini defendan kedua juga selaku agen hartanah plaintif tidak berhak menikmati komisen daripada transaksi yang tidak sah tersebut. Isu 4: Sama plaintif berhak kepada faedah atas wang deposit yang ditahan. [57] Mahkamah ini tidak memberikan faedah pra-penghakiman 5% setahun dari 17.12.2018 sehingga penyelesaian penuh waimah Mahkamah ini mempunyai kuasa budibicara dibawah seksyen 11 Akta Undang-undang Sivil 1956 dan Aturan 41 kaedah 12 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012. [58] Seksyen 11 Akta Undang-undang Sivil 1956 memperuntukkan tentang "cause of action" dan "judgment", iaitu -

In any proceedings tried in any Court for recovery of any debt or damages, the Court may, if it thinks fit, order that there shall be included in the sum for which judgment is given interest as such rate as it thinks fit on the whole or any part of the debt or damages for the whole or any part of the period between the date when the cause of action arose and the date of the judgment. (penekanan diberi) [59] Meneliti Pernyataan Tuntutan Terpinda Semula, Mahkamah ini mendapati plaintif menuntut pemulangan baki wang deposit berjumlah RM113,208.00 terhadap defedan pertama dan secara alternatif ganti rugi terhadap defendan kedua. Nyata, tuntutan terhadap defendan pertama bukanlah recovery of debt atau tuntutan gantirugi. Subperenggan 30(4) Pernyataan Tuntutan Terpinda Semula, plaintif memplidkan relif yang dituntut adalah – “(4) Faedah sebanyak 5% setahun ke atas jumlah RM113,208.00 gantirugi diperintah di bawah relif (1), (2) atau (3) dari tarikh 17.12.2018 sehingga penyelesaian penuh jumlah tersebut.” [60] Manakala subperenggan 30(1) Pernyataan Tuntutan Terpinda Semula, plaintif memplidkan – “(1)Defendan pertama hendaklah membayar jumlah RM113,208.00 kepada plaintif; [61] Plaintif tidak memplidkan relif gantirugi atas jumlah RM113,208.00 melalui subperenggan 30(1) Pernyataan Tuntutan Terpinda Semula terhadap defendan pertama. Tuntutan gantirugi hanya diplidkan oleh plaintif terhadap defendan kedua sahaja yang dapat dilihat melalui subperenggan 30(2) dan (3) Pernyataan Tuntutan Terpinda Semula, iaitu – “(2) Dalam alternatif kepada relif (1), Defendan Kedua hendaklah membayar kepada Plaintif berikut -

RM113,208.00 untuk kerugian deposit cengkeram;

(ii) RM228,262.00 jika mahkamah ini mendapati plaintif bertanggungjawab terhadap tuntutan balas;

(iii) Kos yang ditanggung atas dasar anak guam peguamcara oleh plaintif dalam mempertahankan tuntutan balas.

Gantirugi teladan atau gantirugi punitif dibayar oleh defendan kedua” [62] Arakian, Mahkamah ini telah bertindak wajar dalam tidak memberikan faedah pra penghakiman kepada plaintif terhadap wang cengkeram yang dikembalikan oleh defendan pertama. G. KESIMPULAN [63] Setelah meneliti keseluruhan rekod rayuan dan memberi pertimbangan kepada hujahan daripada pihak-pihak serta berdasarkan alasan-alasan di atas, saya mendapati keputusan mahkamah bicara dalam menolak tuntutan plaintif dan membenarkan tuntutan balas defendan pertama dan kedua adalah ‘plainly wrong’ serta memerlukan campurtangan mahkamah ini. [64] Dalam hal ini, rayuan plaintif dibenarkan sebahagian dengan kos tertakluk kepada fi alokator. Bertarikh pada 3 November 2024. Ditandatangani ...................................................... HAZIZAH KASSIM Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Sivil (NCvC10) Shah Alam Bagi Pihak Perayu : Andrew Chiew Ean Vooi, Nicola Tang Zhan Ying, Colin Yoong Shern Zian & Jeremia Majamtim Goh Tetuan Lee Hishammuddin Allen & Gledhill (Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur) Bagi Pihak Responden Pertama : Allen Miranda Tetuan Suraiya Arif, Miranda & Tan (Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur) Bagi Pihak Responden Kedua : Ong Chee Keong Tetuan Lim Khey Hoong & Partners (Kajang, Selangor)