Hong Leong Bank Berhad v 1. Mohamed Nordin Bin Mohamed Yusoff, (BA-24FC-809-06/2017)

MOHAMED NORDIN BIN MOHAMED YUSOFF,

NURIZAN BINTI IBRAHIM ...DEFENDAN-DEFENDAN 3 ALASAN PENGHAKIMAN (KANDUNGAN 1, KANDUNGAN 28 DAN KANDUNGAN 30) A. PENGENALAN [1] Plaintif di dalam Saman Pemula ini adalah sebuah institusi kewangan dan perbankan bernama Hong Leong Bank Berhad. Manakala Defendan-defendan di dalam kes ini adalah individu-individu bernama Mohamed Nordin bin Mohamed Yusoff (Defendan Pertama) dan Nurizan binti Ibrahim (Defendan Kedua). [2] Plaintif (Hong Leong Bank Berhad) pada 26.09.2007 telah memperolehi suatu perintah jualan daripada Pentadbir Tanah Klang (Perintah Jualan Pentadbir Tanah) untuk menjual sebuah hartanah yang dipegang di bawah Hakmilik No.H.S.(M) 35642 PT 92348, Mukim Klang, Daerah Klang, Selangor Darul Ehsan (hartanah tersebut) melalui lelongan awam. [3] Defendan-defendan adalah tuanpunya-tuanpunya berdaftar hartanah tersebut. Hartanah tersebut telah dicagarkan oleh Defendan-defendan kepada EON Bank Berhad (kini Hong Leong Bank Berhad) sebagai sekuriti bagi kemudahan pinjaman perumahan berjumlah 4 RM224.700.00 (kemudahan tersebut) yang telah diberikan kepada Defendan-defendan. Untuk itu suatu gadaian bagi faedah EON Bank Berhad telah didaftarkan ke atas hartanah tersebut pada 20.09.2004 di bawah no. perserahan 7821/2004 (gadaian tersebut). [4] Lelongan awam di Pejabat Tanah Klang telah tidak berjaya dan dengan itu Pentadbir Tanah Klang menurut seksyen 265(3)(b) Kanun Tanah Negara (KTN) telah mengeluarkan suatu Sijil Rujukan bertarikh 02/02/2017 (Sijil Rujukan tersebut). [5] Atas Sijil Rujukan tersebut, Plaintif telah memfailkan Saman Pemula (Kandungan 1) pada 30.06.2017 bagi mendapatkan perintah antara lain bahawa Perintah Jualan Pentadbir Tanah tersebut digantikan dengan perintah jualan Mahkamah di bawah seksyen 256 KTN menurut seksyen 265(3A) KTN. [6] Defendan Pertama adalah seorang bankrap dan telah diisytiharkan sebagai seorang bankrap pada 29.01.2014. 5 [7] Mahkamah ini perlu menyatakan di sini bahawa sebelum memperolehi sanksi daripada Ketua Pengarah Insovensi, Defendan-defendan pada 14.09.2017 telah memfailkan satu Notis Permohonan untuk penzahiran dokumen (Kandungan 8) menurut Aturan 24 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012) [8] Kandungan 8 Plaintif telah ditolak oleh Mahkamah ini pada 23.10.2017 atas alasan Defendan Pertama tidak mempunyai kelayakan undang-undang untuk meneruskan tindakan di Mahkamah kerana ketiadaan sanksi. [9] Ketua Pengarah Insolvensi telah hanya meluluskan sanksi untuk Defendan Pertama membela diri dan meneruskan tindakan melalui surat mereka bertarikh 27.10.2017. B. LATAR BELAKANG KES [10] Seperti yang dinyatakan awal tadi, lelongan awam-lelongan awam bagi hartanah tersebut yang telah dijalankan di Pejabat Tanah Klang pada 11.01.2008 dan 28.03.2008 telah tidak berjaya kerana ketiadaan tawaran. Namun, lelongan awam seterusnya tidak dapat 6 diadakan kerana pada 03.04.2008, Defendan-defendan telah memperolehi satu perintah penggantungan ex parte (perintah penggantungan ex parte tersebut) daripada Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur melalui Writ Saman No.S2-22-275-2007 (Writ MTKL tersebut). [11] Walau bagaimanapun, EON Bank Berhad kemudiannya telah berjaya mengetepikan perintah penggantungan ex parte tersebut pada 30.9.2009. [12] Lelongan Awam kali ketiga telah seterusnya ditetapkan oleh Pentadbir Tanah Klang pada 27.05.2011. [13] Namun, sebelum lelongan awam ketiga tersebut dijalankan, pada 19.05.2011, satu perjumpaan telah diadakan di pejabat peguamcara EON Bank Berhad (Tetuan Satish Alli & Associates). Perjumpaan ini telah dihadiri oleh peguamcara EON Bank Berhad dan Peguamcara Defendan-defendan iaitu En.Joseph Mathews dari Tetuan Mathews & Associates. Defendan Pertama dan Tetuan Mathews & Associates melalui surat bertarikh 20.05.2011 telah memajukan tawaran kepada 7 Plaintif untuk membayar RM225,000.00 (tawaran tersebut) sebagai penyelesaian penuh bagi jumlah yang terhutang di bawah gadaian tersebut. [14] Walaubagaimanapun, melalui surat daripada Tetuan Satish Alli bertarikh 24.05.2011, EON Bank Berhad telah menolak tawaran tersebut dan telah membuat tawaran balas kepada Defendan-defendan yakni Defendan-defendan hendaklah membayar sebanyak RM324,470.00 kepada Plaintif sebagai penyelesaian penuh hutang selewat-lewatnya pada 26.05.2011 dan dengan pembayaran jumlah RM324,470.00 tersebut, tindakan halang tebus terhadap hartanah tersebut akan ditarik balik sekiranya Writ MTKL tersebut ditarik balik oleh Defendan-defendan tanpa kebebasan untuk memfailkan semula. [15] Defendan Pertama melalui surat bertarikh 25.3.2011 (surat ini sepatutnya ditarikhkan sebagai 25.05.2011) kepada EON Bank Berhad telah bersetuju untuk membayar RM325,000.00 untuk menebus hartanah tersebut tetapi telah meminta Plaintif agar Defendan-defendan dibenarkan membayar deposit 10% dahulu dan baki bayaran sebanyak 90% dibayar dalam tempoh 90 hari. 8 [16] Atas surat tawaran bertarikh 25.3.2011 (surat ini sepatutnya ditarikhkan sebagai 25.05.2011) dari Defendan Pertama itu, Tetuan Satish Alli melalui surat bertarikh 25.05.2011 telah memberikan respons berikut: “We are instructed to be respond to the aforesaid letter as follows:

That your clients pay a sum of RM325,000.00 as full and final settlement of your clients’ indebtedness to our client in relation to the aforesaid Housing Loan facility;

(ii) That your clients pay a sum of RM32,500.00 forthwith (we hereby confirm receipt of HSBC Bank Malaysia Berhad’s cashier’s order no 841484 subject to the terms herein) and the balance of RM292,500.00 shall be paid within 90 days from the date hereof;

(iii) That your client withdraw the Kuala Lumpur High Court Writ Summons No. S2-22-275-2007 forthwith with no order as to costs and with no liberty to file afresh and the notice of discontinuance together with the proof of filing thereof are forwarded forthwith; and

(iv) That in the event your clients fail to comply with, perform or observe any of the terms and conditions stated herein, the total outstanding sum (including but not limited to any amount which otherwise have been waived under the terms and conditions of this settlement 9 arrangement) shall immediately become due and payable and our client shall be at liberty to continue with the foreclosure proceeding against your clients’ property held under H.S.(M) 35642, PT 92348, Mukim and District of Klang, Selangor Darul Ehsan and commence execution proceedings against your clients.” [17] Apabila Defendan Pertama membuat bayaran sebanyak RM32,500.00 pada 25.05.2011, lelongan awam bertarikh 27.05.2011 telah ditangguhkan dan Writ MTKL tersebut telah ditarik balik tanpa kebebasan untuk memfailkan semula melalui Notis Pemberhentian bertarikh 26.05.2011. [18] Sementara itu, melalui Perintah Letakhak Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur bertarikh 17.06.2011 di bawah Saman Pemula 24NCC-175- 2011, kesemua perniagaan, aset dan liabiliti EON Bank Berhad telah diambil alih oleh Hong Leong Bank Berhad berkuatkuasa 01.07.2011. [19] Namun pada 22.08.2011, Defendan Pertama telah mengemukakan cashier’s order bagi jumlah RM192,200.00 dan bukannya RM292,500 seperti yang sepatutnya dibayar kepada Plaintif menurut perenggan

(ii) surat Plaintif bertarikh 25.5.2011. Pembayaran sebanyak 10 RM192,200.00 adalah satu pembayaran yang terkurang RM100,300.00 daripada apa yang telah dinyatakan dan dipersetujui Plaintif. [20] Atas arahan Plaintif, Tetuan Satish Alli telah melalui surat bertarikh 25.8.2011 kepada Tetuan Mathews memaklumkan bahawa sekiranya wang terkurang RM100,300.00 tersebut gagal dijelaskan serta merta, Plaintif akan memohon kepada Pentadbir Tanah Klang untuk menetapkan tarikh lelongan awam yang seterusnya terhadap hartanah tersebut. [21] Atas kegagalan Defendan-defendan membuat bayaran RM100,300.00 tersebut, lelongan awam seterusnya telah ditetapkan pada 17.10.2014. [22] Walaubagaimanapun, lelongan awam tersebut tidak dapat diteruskan kerana Defendan Pertama telah diisytiharkan bankrap pada 29.01.2014. 11 [23] Defendan-defendan kemudiannya telah memperolehi satu perintah Injunksi pada 10.10.2014 dari Mahkamah Tinggi Seremban {Guaman No. 22NCVC-64-10/2014 (Guaman 64)} yang antara lainnya menghalang Plaintif daripada menjual hartanah tersebut melalui lelongan awam sehingga pelupusan Guaman 64 tersebut. [24] Pada 02.10.2015, Plaintif telah mendapatkan perintah bahawa Guaman 64 Defendan-defendan tersebut dibatalkan. [25] Atas pembatalan Guaman 64 tersebut, Pentadbir Tanah Klang telah menetapkan tarikh lelongan awam pada 06.05.2016. [26] Defendan-defendan telah merayu terhadap perintah bertarikh 02.10.2015, namun rayuan Defendan-defendan telah ditolak oleh Mahkamah Rayuan dengan kos RM5,000.00 pada 20.4.2016. [27] Defendan Pertama pada 22.04.2016 telah membuat aduan ke Bank Negara Malaysia antara lainnya mendakwa bahawa lelongan awam yang dijadualkan tersebut bertentangan dengan undang-undang. 12 [28] Akibat daripada aduan Defendan Pertama tersebut, lelongan awam yang ditetapkan pada 06.05.2016 ditangguhkan oleh Pentadbir Tanah Klang. [29] Apabila Pentadbir Tanah Klang membuat keputusan untuk menangguhkan lelongan awam atas alasan tidak ada pengesahan dari Bank Negara, Plaintif telah memfailkan Saman Pemula No. BA- 24FC-1080-07/2016 (Guaman 1080) untuk merayu terhadap keputusan Pentadbir Tanah Klang menurut seksyen 418 KTN. [30] Namun, sebelum perbicaraan Guaman 1080 dijalankan, Pentadbir Tanah Klang telah menetapkan tarikh lelongan awam kali ketiga pada 13.01.2017 dengan harga rizab RM700,000.00 namun tiada tawaran diterima. [31] Berdepan dengan situasi bahawa ketiga-tiga lelongan awam yang dijalankan di Pejabat Tanah tidak berjaya, pada 02.02.2017, Pejabat Tanah Daerah Klang telah mengeluarkan Sijil Rujukan di bawah seksyen 265(3)(b) KTN bagi Mahkamah menetapkan tarikh lelongan hartanah tersebut. 13 C. KEDUDUKAN UNDANG-UNDANG BERHUBUNG SIJIL RUJUKAN PENTADBIR TANAH MENURUT SEKSYEN-SEKSYEN 265(3)(b) & 265(3A) KTN [32] Seksyen 265(3)(b) KTN memperuntukkan seperti berikut:

If at the subsequent sale no bid is received at or above the reserve price, the Land Administrator may-

direct that it be put up for auction at a subsequent date, either at the same or a new reserve price and shall give such notice of the subsequent sale as he may consider appropriate; or

withdraw it from the sale and refer the matter to the Court. [33] Manakala seksyen 265(3A) KTN memperuntukkan berikut:

The Court may substitute for the order of the Land Administrator an order for sale under section 256 or make such order as it may think just: Provided that the Court shall not make any order to the Land Administrator to carry out the sale. [34] Kedudukan undang-undang berkaitan dengan permohonan yang dibuat oleh mana-mana pemegang gadaian untuk menggantikan perintah penjualan yang dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah kepada satu perintah jualan oleh Mahkamah menurut seksyen 265(3A) 14 Kanun Tanah Negara, 1965 berdasarkan rujukan yang dibuat oleh Pentadbir Tanah adalah jelas dan mantap. [34] Di dalam kes Arab Malaysia Finance Bhd. v Shamsuddin bin Hj. Ahmad & Anor (1998) 2 AMR 1200 di mana Mahkamah menyatakan, "While it is true that the first limb of paragraph (c) of s.265 (3) does make reference to s.256, I do not think it can be construed as requiring the Court to treat this [5] originating summons (which is essentially the Land Administrator's reference) as an application by the chargee under s.256. This reference to s.256 is, to my mind, merely to confer upon the Court the power to substitute for the order of sale of the Land Administrator an order of sale by the Court as if the Court's order is made under s.256." [35] Di dalam kes Lee Gee Pheng v. RHB Bank Bhd [2003] 4 CLJ 639, Mahkamah Rayuan telah memutuskan antara lain bahawa: [1a] Section 265(3)(c) NLC does not mandate that an application for a substitute order for sale be treated by the court as a fresh application for an order for sale. The section merely confers the court with the power to substitute an order for sale made by the Land Administrator under s. 263 NLC with an order for sale under s. 15 256 NLC; or, in other words, to transform the order of the Land Administrator into an order of the High Court. It will, therefore, be unnecessary, in the circumstances, to issue a fresh notice in Form 16D. (pp 643 h & 644 a-d) [1b] In issuing the order for sale, the Land Administrator had complied with all the procedural requirements of the NLC. The proceedings at that stage were also not challenged by the borrower. The borrower could also have continued with her appeal before the High Court under s. 418 NLC but she chose not to proceed with it. Consequently, the merits and the validity of the order for sale issued by the Land Administrator could not be challenged at the proceedings brought by the bank for the substitute order for sale. (p 644 e-f) [36] Kedudukan dan prinsip undang-undang yang diutarakan oleh Mahkamah Rayuan menerusi penghakiman Nik Hashim, HMR (YA ketika itu) telah juga diberikan penekanan sekali lagi oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes STANDARD CHARTERED BANK v MOHD NAZRO BIN ZULKIPELI [2009] 1 LNS 379. Di dalam kes STANDARD CHARTERED BANK ini, di perenggan 15 penghakiman 16 oleh Abu Samah Nordin, HMR (YA ketika itu) telah dinyatakan seperti berikut: “[15] Whilst it can be seen that an application to the Court under section 265(3) of the Code is merely a continuation of the proceeding of transforming the order for sale by the Land Administrator into that of the High Court (Lee Gee Pheng v. RHB Bank Bhd), we are of the view that the Court is not obliged to make an order of sale under section 265(3) read with section 256 of the Code if it is satisfied that there is in existence cause to the contrary. Section 265(3)(c) clearly states that “the Court may substitute for the order of the Land Administrator an order for sale under section 256, or make such other order as it may think fit” (our emphasis). Although the power of the Court to make an order for sale under section 256(3) of the Code is confined only to land held under the registry title, the Court is immediately seized of jurisdiction to deal with the land held under the land office title upon reference by the Land Administrator. The Court’s power under section 256(3) of the Code is not only limited to substituting the order of sale of the Land Administrator with its own order of sale but it can decline to make an order of sale if it is satisfied of the existence of cause to the contrary. The Court does not act as a mere rubber stamp and dutifully makes its own order of 17 sale in place of the order of sale by the Land Administrator regardless of any statutory non-compliance under the code. [37] Mahkamah Rayuan di dalam kes STANDARD CHARTERED BANK ini telah memutuskan bahawa walaupun permohonan di bawah seksyen 265(3A) KTN merupakan kesinambungan prosiding penjualan hartanah di bawah satu gadaian melalui lelongan awam yang mana perintah penjualan diperoleh dari Pentadbir Tanah digantikan kepada suatu perintah yang dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi, penggantian ini menjadikan bidang kuasa ke atas tanah yang dipegang oleh Pejabat Tanah (land held under the land office title) kini telah diletakkan di bawah bidang kuasa Mahkamah. Namun, Mahkamah Rayuan di dalam kes STANDARD CHARTERED BANK seterusnya telah memutuskan bahawa bidangkuasa ini bukanlah suatu bidangkuasa terhad dan semata-mata setakat penggantian perintah penjualan. Mahkamah tidak boleh bertindak seperti rubber stamp atau pengendors sahaja menggantikan perintah penjualan tersebut tanpa mengambil kira bahawa terdapat ketidakpatuhan kehendak-kehendak statutori di bawah KTN di dalam perintah yang diperolehi dari Pentadbir Tanah yang mewujudkan kausa yang 18 bertentangan di mana Mahkamah boleh menolak permohonan penggantian tersebut. [38] Daripada pemutusan kedua-dua kes Mahkamah Rayuan tersebut, Mahkamah ini menyimpulkan prinsip-prinsip yang diutarakan oleh kedua-dua kes tersebut seperti berikut:

permohonan menggantikan perintah penjualan di bawah seksyen 265(3A) KTN adalah merupakan kesinambungan prosiding penjualan hartanah di bawah satu gadaian melalui lelongan awam yang mana yang perintah penjualan diperoleh dari Pentadbir Tanah digantikan kepada suatu perintah yang dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi.

(ii) penggantian ini menjadikan bidang kuasa ke atas tanah yang dipegang oleh Pejabat Tanah (land held under the land office title) yang dipegang oleh Pentadbir Tanah Mahkamah Tinggi kini telah diletakkan di bawah bidang kuasa Mahkamah.

(iii) bagi mendapatkan perintah menurut seksyen 265(3A) ini, perintah jualan yang diperoleh daripada Pentadbir Tanah telah mematuhi semua kehendak-kehendak prosedur di bawah KTN bagi mendapatkan perintah tersebut dari Pentadbir Tanah dan peminjam 19 tidak mencabarnya semasa prosiding untuk mendapatkan perintah tersebut.

(iv) bidang kuasa Mahkamah di dalam penggantian ini bukanlah suatu bidang kuasa terhad dan semata-mata setakat penggantian perintah penjualan di mana Mahkamah tidak boleh bertindak seperti rubber stamp atau pengendors sahaja menggantikan perintah penjualan tersebut tanpa mengambil kira bahawa terdapat ketidakpatuhan kehendak-kehendak statutori di bawah KTN di dalam memperolehi perintah daripada Pentadbir Tanah yang mewujudkan kausa yang bertentangan.

Sekiranya Mahkamah mendapati bahawa di dalam pemerolehan perintah penjualan dari Pentadbir Tanah terdapat ketidakpatuhan kehendak-kehendak statutori di bawah KTN yang mewujudkan kausa yang bertentangan, Mahkamah boleh menolak permohonan penggantian tersebut. (penekanan oleh Mahkamah ini) [39] Berbalik kepada kes di hadapan Mahkamah ini, bagi Defendan-defendan menepis permohonan Plaintif untuk menggantikan perintah penjualan hartanah oleh Pentadbir Tanah kepada perintah penjualan oleh Mahkamah, Defendan hendaklah membangkitkan bahawa di dalam pemerolehan perintah penjualan dari Pentadbir Tanah 20 terdapat ketidakpatuhan kehendak-kehendak statutori di bawah KTN oleh pihak Plaintif yang mewujudkan kausa yang bertentangan. [40] Bagi takrifan frasa kausa yang bertentangan, Mahkamah ini tidak boleh lari dari merujuk kepada kes Low Lee Lian v Ban Hin Lee Bank Bhd [1997] 1 AMR 1036, di mana Mahkamah Agung di dalam kes Low Lee Lian ini telah mengkategorikan frasa kausa yang bertentangan dengan memutuskan antara lain seperti berikut: “It is not sufficient to allege mere breaches by the chargee of the loan agreement between the chargee and the borrower, or even of the terms of the annexure to the charge in order to resist an application under s 256(3) of the NLC. An allegation that the chargee acted in breach of contract, while it may give rise to an independent action in personam, is insufficient per se to defeat the ad rem rights of a chargee under his registered charge to an order for sale. [SEE P 1053 LINE 42 – P 1054 LINE 5] These are the following categories of cases where cause to the contrary within s 256(3) of the NLC may be established:

Firstly, a chargor who is able to bring his case within any of the exceptions to the indefeasibility doctrine housed in s 340 of the NLC. 21

(ii) Secondly, a chargor may show cause to the contrary within s 256(3) of the Code by demonstrating that the chargee has failed to meet the conditions precedent for the making of an application for an order of sale, for e.g. failure on the part of the chargee to prove the making of a demand or service upon the chargor of a notice in Form 16D would constitute cause to the contrary. Similarly where the notice demands sums not lawfully due from the chargee.

(iii) Thirdly, a chargor may defeat an application for an order of sale by demonstrating that its grant would be contrary to some rule of law or equity.” [41] Di dalam mencapai pendekatan terhad dengan memberikan tiga kategori kausa yang bertentangan ini, Mahkamah Agung telah memberikan alasan-alasannya dengan menyatakan di muka surat 1054 begini: “We are conscious that the approach we have adopted results in a very narrow and restrictive interpretation of s 256(3) of the code. But there are good reasons of policy for such an interpretation. It must not be forgotten that in the ordinary way, banks and other financial institutions loan money deposited with them by their customers to a 22 borrower on the faith of the security of a charge created over the landed property of the borrower, or as here, of a third party. In the event of a default by the borrower, the lending institution normally looks to early recovery of all or a substantial part of the money due to them from a sale of a security. If the courts of this country interpret the phrase ‘cause to the contrary’ appearing in s 256(3) of the Code liberally, then, institutional lenders would lose confidence in their right to realize their security through an order for sale. Financial institutions would then become reluctant to lend money to bonafide entrepreneurs. Commerce would come to a standstill and the development of land and industries in this country which are largely dependent upon loans from banks would cease. No judgment of this court will be designed to produce such a consequence. D. TENTANGAN DEFENDAN-DEFENDAN [42] Defendan-defendan telah menentang Kandungan 1 Plaintif dengan memfailkan Afidavit Jawapan (Kandungan 4) yang diikrarkan oleh Defendan Pertama pada 19.07.2017 dengan membangkitkan alasan-alasan berikut: 23 i. terdapat perbincangan untuk penyelesaian kes di antara Defendan Pertama, pegawai Plaintif dan peguam Plaintif bernama Puan Aida dari Tetuan Ravi Aida & Partners yang telah dipersetujui bahawa Plaintif akan menerima bayaran RM224,700.00 sebagai penyelesaian penuh bagi jumlah yang terhutang di bawah gadaian tersebut dan dengan pembayaran jumlah tersebut Defendan-defendan akan menarikbalik Writ MTKL. Sebagai balasan penarikbalikan Writ MTKL tersebut Plaintif akan mengecualikan semua faedah terhadap pinjaman sebanyak RM224,700.00 yang diberikan tersebut. ii. Plaintif telah menukar syarat secara unilateral dan meminta Defendan Pertama membayar jumlah yang lebih tinggi selepas Writ MTKL tersebut ditarik balik. iii. Defendan telah memfailkan Guaman 68 kerana walaupun Writ MTKL telah ditarikbalik, Plaintif telah cuba melelong hartanah tersebut pada 17.10.2014 dengan harga rizab RM500,000.00 iaitu bukan nilai harga pasaran semasa hartanah tersebut iaitu 24 RM700,000.00 seperti yang dinyatakan dalam Laporan Penilaian Hartanah bertarikh 18.09.2014. iv. Lanjutan kepada perjumpaan Defendan Pertama dengan Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor dan Bank Negara Malaysia, mereka mencadangkan agar Defendan Pertama dibenarkan untuk menjual hartanah tersebut dan menggunakan perolehan jualan untuk menyelesaikan hutang kepada Plaintif dan bakinya diagihkan kepada Jabatan Insolvensi dan Defendan Kedua namun cadangan tersebut ditolak oleh Plaintif dan seterusnya meneruskan lelongan awam pada 06.05.2016. v. Defendan Pertama dibenarkan untuk menjual hartanah tersebut melalui triti persendirian kerana tindakan tersebut adalah amalan yang dilakukan di Negara ini. vi. Plaintif sepatutnya melepaskan gadaian tersebut dan menyerahkan suratan hakmilik asal hartanah tersebut kepada Defendan-defendan memandangkan mereka telah menarik 25 balik Writ MTKL tersebut dengan menjelaskan hutang tersebut berjumlah RM224,700.00. vii. Wujud konflik kepentingan terhadap Peguamcara daripada Tetuan Satish Alli kerana beliau telah terlibat dengan perbincangan semasa syarat-syarat penyelesaian dipersetujui dan sepatutnya menarik diri daripada mewakili Plaintif dalam kes ini. E. BALASAN PLAINTIF [43] Peguam Plaintif telah menegaskan alasan-alasan yang dibangkitkan oleh Defendan Pertama adalah tidak relevan kepada prosiding ini dan ianya merupakan alasan-alasan lapuk (stale) kerana perkara-perkara yang dinyatakan oleh Defendan Pertama tersebut telahpun dibangkitkan oleh mereka di dalam Guaman 64. Mahkamah Rayuan juga telah mengesahkan keputusan tersebut pada 20.04.2016. Justeru itu, Defendan-defendan adalah dihalang untuk membangkitkan alasan-alasan itu semula atas prinsip-prinsip estoppel dan res judicata. 26 [44] Adalah menjadi hujahan Plaintif bahawa tidak ada kausa yang bertentangan telah dibangkitkan oleh Defendan-defendan untuk menafikan permohonan Plaintif di dalam Kandungan 1. PRINSIP ESTOPPEL DAN RES JUDICATA [45] Berhubung dengan prinsip-prinsip estoppel dan res judicata ini, memadai Mahkamah ini merujuk kepada keputusan Mahkamah Agong di dalam kes Asia Commercial Finance (M) Berhad v. Kawal Teliti Sdn Bhd [1995] 3 CLJ 783 di mana Peh Swee Chin FCJ menyatakan bahawa: “What is res judicata? It simply means a matter adjudged, and its significance lies in its effect of creating an estoppel per rem judicature. When a matter between two parties has been adjudicated by a Court of competent jurisdiction, the parties and their privies are not permitted to litigate once more the res judicata, because the judgment becomes the truth between such parties, or in other words, the parties should accept it as the truth; res judicata pro veritate accipitur. The public policy of the law is that it is in the public interest that there should be finality in litigation - interest rei publicae ut sit finis litium. It is only just that no one ought to be vexed twice for the same cause of action - nemo debet bis vexari pro eadem causa. Both maxims are the rationales for the doctrine of res 27 judicata, but the earlier maxim has the further elevated status of a question of public policy. Thus, there are in fact two kinds of estoppel per rem judicatum. The first type relates to cause of action estoppel and the second, to issue estoppel, which is a development from the first type. The cause of action estoppel arises when rights or liabilities involving a particular right to take a particular action in Court for a particular remedy are determined in a final judgment and such right of action ie. the cause of action, merges into the said final judgment; in layman's language, the cause of action has turned into the said final judgment. The said cause of action may not be re-litigated between the same parties because it is res judicata. There is one school of thought that issue estoppel applies only to issues actually decided by the Court in the previous proceedings and not to issues which might have been and which were not brought forward, either deliberately or due to negligence or inadvertence, while another school of thought holds the contrary view that such issues which might have been and which were not brought forward as described, though not actually decided by the Court, are still covered by the doctrine of res judicata ie. doctrine of estoppel per rem judicatum. 28 We are of the opinion that the aforesaid contrary view is to be preferred; it represents for one thing, a correct even though broader approach to the scope of issue estoppel. It is warranted by the weight of authorities to be illustrated later. It is completely in accord or resonant with the rationales behind the doctrine of res judicata, in other words, with the doctrine of estoppel per rem judicatum. It is particularly important to bear in mind the question of the public policy that there should be finality in litigation in conjunction with the exploding population; the increasing sophistication of the populace with the law and with the expanding resources of the Courts being found always one step behind the resulting increase in litigation. It is further necessary at this stage to understand the import of the words in the said famous statement ie "... every point which properly belonged to the subject of litigation... " which Somervell LJ explained in Greenhalgh v. Mallard [1947] 2 All ER 255, 257 as follows: ... res judicata for this purpose is not confined to the issues which the Court is actually asked to decide, but it covers issues or facts which are so clearly part of the subject matter of the litigation and so clearly could have been raised that it would be an abuse of the process of the Court to allow a new proceeding to be started in respect of them. [46] Mahkamah ini bersetuju dengan peguam Plaintif bahawa alasan-alasan i, ii, iii, dan vi (alasan-alasan tersebut) yang dibangkitkan oleh Defendan-defendan adalah alasan-alasan lapuk dan tidak 29 relevan kepada prosiding ini kerana alasan-alasan tersebut telahpun dibangkitkan di dalam Guaman 64 tersebut. [47] Berhubung dengan alasan-alasan tersebut, Mahkamah ini telah meneliti Writ dan Pernyataan Tuntutan Defendan-Defendan yang difailkan pada 3.10.2014 di dalam Guaman 64 (Eksibit “LSG-1”, Kandungan 6) dan Pernyataan Pembelaan Plaintif bertarikh 12.11.2014 yang membalas penyataan-penyataan Defendan-defendan, Penelitian Mahkamah ini terhadap kertas-kertas kausa Guaman 64, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa adalah tidak syak lagi bahawasanya alasan-alasan tersebut adalah ulangan kepada perkara-perkara yang telahpun dibangkitkan di Guaman 64 itu. [48] Kedudukan ini menjadi lebih jelas dan terang dengan merujuk kepada alasan penghakiman Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi yang telah membatalkan Writ dan Pernyataan Tuntutan Defendan-defendan menurut Aturan 18 Kaedah 19(1)(b) atau (d) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. Alasan Penghakiman Kamaluddin bin Md Said, PK (YA ketika itu), Mohamed Nordin Mohd Yusuf & 30 Yang Satu Lagi Lawan Hong Leong Bank Berhad [2015] 1 MLRHU 905 adalah dirujuk. [49] Perenggan-perengan yang relevan di alasan Kamaluddin bin Md Said, PK diperturunkan di bawah ini: “[4] Relif yang dituntut oleh Plaintif-Plaintif di perenggan 55 Pernyataan Tuntutan Plaintif-Plaintif adalah supaya Defendan membatalkan gadaian terhadap Geran dalam pegangan Defendan dan memulangkan balik Geran tersebut kepada Plaintif. [5] Harga belian hartanah Plaintif-Plaintif yang menjadi perkara (subject matter) prosiding ini yang dipegang di bawah No hakmilik HS (M) 35642 PT 92348, Sungai Rasau Ulu, Mukim dan Daerah Klang, Selangor Darul Ehsan yang beralamat pos No 2, Jalan 25/133B, Taman Mutiara Kemuning, Seksyen 25, 40400 Shah Alam, Selangor Darul Ehsan (selepas ini dirujuk sebagai 'hartanah tersebut') adalah RM264,400.00. [6] Plaintif-Plaintif melalui perenggan 11 Pernyataan Tuntutan tersebut mendakwa bahawa Defendan telah membuat tawaran kepada Plaintif-Plaintif untuk hanya membayar jumlah prinsipal sebanyak RM224,700.00 tanpa apa-apa faedah atau caj tambahan sebagai penyelesaian penuh dan muktamad jumlah yang terhutang dibawah gadaian tersebut sekiranya Writ MTKL tersebut ditarikbalik. 31 [7] Defendan telah memfailkan Pembelaan dengan menafikan tuntutan Plaintif dan mengatakan bahawa dakwaan Plaintif-Plaintif adalah rekaan semata-mata dan bertujuan memperdayakan Mahkamah kerana tidak disokong oleh dokumen-dokumen kontemporari. [10] Di bawah Aturan 18, Kaedah 19(1)(b) atau (d) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, keterangan afidavit yang difailkan oleh pihak dalam kes ini boleh dirujuk bagi menentukan sama ada terdapat alasan-alasan atau terdapat isu-isu yang boleh dibicarakan. George Seah FCJ dalam kes National Company for Foreign Trade v. Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 1 MLRA 190; [1984] 2 MLJ 300; [1984] 1 CLJ (Rep 283 mengatakan. “The question before us is whether the respondent by this affidavit has satisfies the learned trial judge that a bona fide arguable defence has been raised which ought to be tried” Sama Ada Terdapat Tawaran Untuk Membayar Jumlah Prinsipal Sebanyak RM224,700.00 Tanpa Apa-Apa Faedah Atau Caj Tambahan [27] Di perenggan-perenggan 22 hingga 28 Pernyataan Tuntutan Plaintif-Plaintif, mereka juga mengatakan bahawa terdapat perbincangan dengan pihak peguam di mana kedua-dua pihak telah mencapai suatu penyelesaian. Perkara ini dinyatakan terkandung dalam surat bertarikh 20 Mei 2011. 32 [28] Defendan melalui affidavit Tay Geok Kow bertarikh 10 November 2014 telah mengatakan bahawa pengataan-pengataan Plaintif-Plaintif adalah tidak benar dan percubaan untuk memutarbelitkan fakta dan memperdaya Mahkamah. Defendan juga telah mengatakan sebagaimana berikut:-

Atas permintaan peguamcara Plaintif-Plaintif, En Joseph Mathews dari Tetuan Mathews & Associates (selepas ini dirujuk sebagai En Joseph dan Tetuan Mathews & Associates masing-masing), satu perjumpaan telah diadakan di pejabat Tetuan Satish Alli & Associates pada 19 Mei 2011 yang telah dihadiri oleh En Joseph dan Plaintif Pertama dan semasa perjumpaan tersebut, Plaintif Pertama telah membincang atas dasar tanpa prejudis tawaran penyelesaian yang Plaintif-Plaintif berhasrat untuk kemukakan supaya lelongan awam terhadap hartanah tersebut pada 27 Mei 2011 tidak diteruskan.

Lanjutan kepada perjumpaan tersebut, Tetuan Mathews & Associates telah melalui surat bertarikh 20 Mei 2011 yang dialamatkan kepada Tetuan Satish Alli & Associates mengemukakan surat Plaintif Pertama yang juga bertarikh 20 Mei 2011 yang dialamatkan kepada Tetuan Mathews & Associates dan ditandakan sebagai atas dasar tanpa prejudis melalui nama Plaintif Pertama telah menyatakan:- 33

Persetujuan untuk membayar jumlah sebanyak RM225,000.00 sebagai penyelesaian penuh dan muktamad jumlah yang terhutang dibawah gadaian tersebut (selepas ini dirujuk sebagai 'tawaran Plaintif-Plaintif tersebut');

(ii) Bahawa sejurus selepas menerima notifikasi bahawa Defendan bersetuju menerima tawaran Plaintif-Plaintif tersebut, Plaintif Pertama bersetuju untuk membayar Defendan jumlah sebanyak RM22,500.00 dan bakinya dalam tempoh 3 bulan; dan

Bahawa pada waktu yang sama, Tetuan Mathews & Associates dikehendaki menarik balik Writ MTKL tersebut. Sesalinan surat-surat Tetuan Mathews & Associates dan Plaintif Pertama yang masing-masing bertarikh 20 Mei 2011 (selepas ini dirujuk secara kolektif sebagai 'surat-surat 20 Mei 2011 tersebut') terdapat di eks 'TGK-F'. [29] Saya telah meneliti eks 'TGK-F', dan berpuashati bahawa surat bertarikh 20 Mei 2011 itu tidak dialamatkan atau untuk perhatian Defendan tetapi kepada peguam Plaintif-Plaintif sendiri. Surat Plaintif Pertama tersebut kemudian dikemukakan oleh peguam Plaintif-Plaintif kepada peguam Defendan. Walaupun saya dapati dalam surat tersebut ada 34 kenyataan berkenaan perjumpaan dengan pegawai bank Defendan bagi maksud penyelesaian seperti dinyatakan di sub-perenggan 28 (b) di atas, tetapi tidak ada pengesahan dari bank Defendan berkenaan perkara tersebut. Saya juga dapati tidak ada surat atau dokumen telah dikemukakan oleh Plaintif Pertama kepada pihak bank Defendan. Berdasarkan ketiadaan pengesahan berkenaan isu penyelesaian yang dikatakan oleh Plaintif Pertama tersebut, maka saya berpuashati bahawa pengataan yang dibuat itu tidak mempunyai bukti dan tidak berasas. [31] Saya juga bersetuju bahawa keputusan muktamad berkenaan apa-apa tawaran penyelesaian adalah pada budibicara mutlak Defendan. Berdasarkan perkara itu, saya berpuashati tiada bukti bahawa persetujuan penyelesaian hutang Plaintif-Plaintif dibawah gadaian tersebut telah dicapai.” [50] Perenggan-perenggan [33] sehingga [44] alasan penghakiman Kamaluddin bin Md Said, PK (YA ketika itu), telah membuat penghuraian dan dapatannya yang terperinci berhubung dengan penyelesaian yang didakwa oleh Defendan-defendan. [51] Di dalam perkara ini adalah tidak syak lagi bahawa Defendan-defendan adalah dihalang daripada membangkitkan alasan-alasan 35 tersebut Defendan-defendan adalah terikat dengan prinsip estoppel dan res judicata. ALASAN ALASAN (V) [52] Defendan Pertama telah membangkitkan bahawa beliau dibenarkan untuk menjual hartanah tersebut melalui triti persendirian. Namun, apa yang jelas tiada sebarang peruntukan di dalam Kanun Tanah Negara yang membolehkan Mahkamah ini memerintahkan sedemikian. Walau apa pun alasan ini bukanlah terjumlah kepada suatu kausa yang bertentangan. ALASAN (IV) dan ALASAN (VII) [53] Alasan (iv) dan alasan (vii) yang dibangkitkan jelas bukanlah terjumlah kepada suatu kausa yang bertentangan. E. KEPUTUSAN MAHKAMAH BAGI KANDUNGAN 1 [54] Berdasarkan kepada alasan-alasan di atas, Mahkamah ini membenarkan permohonan Plaintif di dalam Kandungan 1 dengan kos sebanyak RM10,000.00 kepada Plaintif. Mahkamah juga 36 memerintahkan bahawa lelongan awam bagi hartanah tersebut ditetapkan pada 29.12.2017. ..................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam (Saman Pemula) Selangor Darul Ehsan Bertarikh 21hb November 2017 ALASAN KANDUNGAN 28 & KANDUNGAN 30 [55] Kandungan 28 ini adalah permohonan Defendan Pertama menurut Aturan 38 KKM 2012 untuk suatu perintah supaya deponen-deponen Plaintif yang telah mengikrarkan Afidavit-Afidavit Sokongan Plaintif bagi Saman Pemula dan diperiksa balas oleh Defendan. Deponen-deponen tersebut adalah:

Fong Oi Chee (No Kad Pengenalan 610513-10-6088 yang telah ikrar Afidavit Sokongan terhadap Saman Pemula pada 30hb Jun 2017. 37

(ii) Lee Su Guat (No Kad Pengenalan 781210-08-6098 yang telah ikrar Afidavit Balasan Plaintif diikrar pada 19hb Julai 2017. [56] Manakala Kandungan 30 pula adalah permohonan Defendan Pertama menurut Aturan 28 Kaedah 8 (1) (2) (3) & (4) KKM 2012 untuk suatu perintah bahawa Saman Pemula difailkan oleh Plaintif ditukar kepada satu tindakan writ. [57] Kedua-dua permohonan ini telah difailkan oleh Defendan Pertama pada 16.11.2017 dan peguamcara yang mewakili Defendan Pertama adalah Tetuan Salha, Peguambela & Peguamcara. [58] Walaupun Kandungan 1 telah dilupuskan pada 21.11.2017, Penolong Kanan Pendaftar telah menetapkan kedua-dua permohonan untuk perbicaraan di hadapan Mahkamah ini pada 3.1.2018. Pada tarikh 3.1.2018 tersebut, Cik Hasfarena Berahim telah hadir mewakili Defendan Pertama, sementara Plaintif telah diwakili oleh En. Khatiravan. 38 [59] Mahkamah ini telah memaklumkan kepada pihak-pihak bahawa perkara substantif kes ini telahpun dilupuskan. Maka dengan perlupusan Kandungan 1 tersebut, maka permohonan Defendan Pertama di dalam Kandungan 28 dan Kandungan 30 kini telah menjadi akademik. [60] Namun, peguam Defendan Pertama masih terus mahu berhujah berhubung kedua-dua permohonannya tersebut. Mahkamah ini telah memberi peluang untuk kedua-dua pihak berhujah. [61] Atas alasan kedua-dua permohonan telah menjadi akademik Mahkamah ini telah menolak Kandungan 28 dengan kos sebanyak RM3000.00 kepada Plaintif. Kandungan 30 juga telah ditolak dengan kos sebanyak RM3500.00 kepada Plaintif. 39 t.t. ..................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam (Saman Pemula) Selangor Darul Ehsan Bertarikh 03hb Januari 2018 Peguam Plaintif - Tetuan Satish Alli & Associates Encik Satish Nair Peguam Defendan - Tetuan Zura & Attiyah Cik Atiyyah Bt Yusuff