Horsedale Development Berhad v 1. ) Raymond Ong Khoon Hee (BA-12BNCvC-56-11/2023)

RAYMOND ONG KHOON HEE … RESPONDEN- (NO. K/P : 430330-13-5179)

LOH SIAW KIANG (NO. K/P : 510801-13-5352) [Dalam Mahkamah Sesyen Di Shah Alam

RAYMOND ONG KHOON HEE … RESPONDEN- (NO. K/P : 430330-13-5179)

LOH SIAW KIANG (NO. K/P : 510801-13-5352) Dan HORSEDALE DEVELOPMENT BERHAD … PERAYU] (NO. SYARIKAT : 118176-P) 18/10/2024 13:41:48 BA-12BNCvC-56-11/2023 Kand. 42 ALASAN PENGHAKIMAN PENDAHULUAN [1] Ini adalah rayuan oleh defendan terhadap keputusan Hakim Sesyen yang telah membenarkan keseluruhan tuntutan plaintif pada 10.11.2023 selepas bicara penuh. [2] Tuntutan plaintif adalah terbit daripada Perjanjian Jual Beli bertarikh 20.6.2012. Plaintif menuntut untuk ganti rugi am dan khas akibat kerugian yang ditanggung oleh plaintif berikutan kegagalan defendan membaiki kecacatan pendam selepas tamat tempoh liabiliti kecacatan bagi unit hartanah yang dibeli oleh defendan. FAKTA MATERIAL [3] Defendan merupakan pemaju perumahan bagi projek perumahan Laman Glenmarie, Shah Alam. Plaintif-plaintif adalah pasangan suami isteri yang telah membeli daripada defendan sebuah rumah teres dua tingkat iaitu di No. 37, Jalan Novalis U1/90D, Seksyen U1, Laman Glenmarie, 40150 Shah Alam. [4] Milikan kosong rumah tersebut telah diterima oleh plaintif pada 18.4.2014. Dalam kes ini, defect liability period bagi rumah tersebut adalah sehingga 17.6.2016. [5] Plaintif-plaintif telah memfailkan tuntutan di Mahkamah Sesyen terhadap defendan setelah tidak berpuashati dengan kecacatan berterusan yang terdapat di rumah tersebut. KEPUTUSAN MAHKAMAH SESYEN [6] Tuntutan plaintif di Mahkamah Sesyen telah melalui perbicaraan penuh. Hakim Mahkamah Sesyen yang bijaksana telah memutuskan seperti berikut:

Tuntutan plaintif terhadap defendan dibenarkan;

(ii) Gantirugi am sebanyak RM20,000.00;

(iii) Gantirugi khas sebanyak RM281,744.05;

(iv) Faedah 5% bagi gantirugi am dan gantirugi am dari tarikh keputusan diberi sehingga penyelesaian penuh; dan

Kos sebanyak RM20,000.00. HUJAHAN DEFENDAN/PERAYU [7] Defendan atas kapasitinya sebagai pemaju perumahan berhujah bahawa plaintiflah yang menjadi penyebab utama kepada kecacatan yang terjadi di unit tersebut. Meskipun defendan telah menjalankan kerja-kerja pembaikan, plaintif tidak menduduki unit tersebut dan menjadikan ia terbiar. [8] Hujahan defendan ini disokong melalui gambar di unit tersebut yang menunjukkan daun-daun kering tersumbat di lubang di bahagian atap yang disediakan untuk mengalirkan air hujan bagi mengelakkan dari bertakung. [9] Defendan selanjutnya menegaskan hakim bicara telah terkhilaf dalam membenarkan tuntutan plaintif. Tidak sahaja demikian, alasan penghakiman hakim bicara pada pendapat pihak defendan bukanlah speaking judgment. HUJAHAN PLAINTIF [10] Plaintif menekankan bahawa structural defects yang ada pada struktur rumah tersebut adalah disokong oleh keterangan yang mencukupi. Kebocoran air yang menyebabkan rekahan dinding rumah tidak ditangani dengan betul oleh defendan walau pun beberapa percubaan pembaikan dilakukan. [11] Plaintif turut bersandar pada terma perjanjian jual beli yang menyatakan rumah tersebut hendaklah dibina “in a good and workmanline manner” dan termasuk defects liability period. [12] Oleh itu, dapatan hakim bicara bahawa kecacatan tersebut bersifat kecacatan pendam dan struktur telah membolehkan plaintif menuntut diluar tempoh liabiliti kecacatan yang ditetapkan. ISU UNTUK DIPUTUSKAN [13] Peguam cara defendan yang bijaksana telah mengemukakan 12 alasan rayuan untuk mengenepikan keputusan hakim bicara. [14] Dalam melaksanakan bidang kuasa rayuan, sama ada untuk membenarkan rayuan defendan atau mengekalkan keputusan hakim bicara, saya dapati isu-isu yang berikut wajar diberi pertimbangan, iaitu –

Sama ada alasan penghakiman hakim bicara terjumlah kepada penghakiman di sisi undang-undang.

(ii) Sama ada defendan bertanggungan membaiki kecacatan-kecacatan dan kerosakan pendam pada hartanah plaintif selepas tamat tempoh liabiliti kecacatan. KEDUDUKAN UNDANG-UNDANG BERKAITAN BIDANG KUASA RAYUAN [15] Prinsip undang-undang berhubung campur tangan mahkamah dalam menjalankan kuasa rayuan adalah mapan. Pendekatan yang diguna pakai oleh Mahkamah ini dalam menilai keputusan Mahkamah Sesyen ialah Mahkamah ini tidak akan menganggu keputusan hakim bicara melainkan hakim bicara ternyata khilaf. [16] Mahkamah ini terpandu dan terikat dengan keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Gan Yook Chin v Lee Ing Chin [2005] 2 MLJ 1 yang mengesahkan pemakaian ujian ‘plainly wrong’. [17] Mahkamah ini turut terpandu dengan keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Merita Merchant Bank Singapore Ltd v Dewan Bahasa dan Pustaka [2014] 9 CLJ 1064 yang memutuskan bahawa – [45] It is trite law that an appellate court will not readily interfere with the findings of fact arrived at by the court of first instance to which the law entrust the primary duty of evaluation of the evidence. However, the appellate court is under a duty to intervene in a case where the trial court has so fundamentally misdirected itself. In our judgment, we find that there was insufficient judicial appreciation by the learned trial judge of the pleadings and contemporaneous evidence in the instant case when she allowed Merita's claim. Such erroneous finding warranted appellate interference which the Court of Appeal rightfully done so, and we have no reason to disagree. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu Pertama: Sama Ada Alasan Penghakiman Hakim Bicara Terjumlah Kepada Penghakiman Di Sisi Undang-Undang [18] Perayu telah membangkitkan isu bahawa alasan penghakiman oleh hakim bicara yang terkandung dalam Rekod Rayuan adalah ‘non speaking judgment’ dan bukanlah suatu alasan penghakiman yang sah di sisi undang-undang. [19] Hakim bicara yang bijaksana telah menulis alasan penghakiman terhadap keputusannya membenarkan tuntutan plaintif selepas bicara penuh yang terkandung dalam 6 muka surat. [20] Mahkamah Persekutuan dalam kes Tan Jum Leng & Anor v Chong Boon Eng & Anor [1974] 2 MLJ 151 memutuskan – “In reaching a conclusion the learned judge had to consider the probabilities and the circumstances of the whole case. It was essentially a case in which there should have been a full record of the reasons which persuaded him to reach the conclusion he did. [21] Dengan mengambilkira prinsip kes di atas dan meneliti alasan penghakiman hakim bicara, saya mendapati perkataan yang digunakan dalam alasan penghakiman hakim bicara tidaklah sehingga ia tidak mengandungi alasan mengapa tuntutan plaintif dibenarkan meskipun saya bersetuju dengan hujahan peguam cara plaintif bahawa alasan tersebut ringkas sahaja. [22] Defendan selaku perayu juga bergantung kepada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Tan Kim Leng & Anor v Chong Boon Eng & Anor [1974] 1 MLJ 151. Defendan menghujahkan alasan penghakiman hakim bicara yang bijaksana tidak mengandungi alasan menyokong keputusannya. Berdasarkan kes Tan Kim Leng & Anor v Chong Boon Eng & Anor (supra), pertimbangan kehakiman memerlukan kepada alasan yang mendasari keputusan dan ia hanya dapat dilihat jika hakim bicara menyatakan alasannya. [23] Mengambil panduan dari prinsip kes Tan Kim Leng & Anor v Chong Boon Eng & Anor (supra), saya telah meneliti alasan penghakiman Hakim Mahkamah Sesyen dan mendapati walau pun ia hanya setebal 6 muka surat, ia masih mengandungi bahagian pengenalan, latar belakang kes, isu-isu untuk dibicarakan dan keputusan. [24] Pada hemat saya, untuk mengatakan tiada alasan diberikan oleh Hakim Mahkamah Sesyen dalam menjawab isu-isu untuk diputuskan, adalah kurang tepat. Bagi 4 isu untuk dibicarakan, Hakim Mahkamah Sesyen telah menyatakan dapatan. Cumanya, Hakim Mahkamah Sesyen tidak menjelaskan dapatan dalam ayatnya sendiri melainkan Hakim Mahkamah Sesyen menyatakan bersetuju dan menerima pakai hujahan bertulis plaintif dalam menjawab isu pertama, kedua dan ketiga. Manakala bagi isu keempat, HMS bersetuju dan menerima pakai hujahan defendan. [25] Untuk itu, saya telah membaca dan meneliti hujahan kedua-dua pihak yang telah disediakan semasa peringkat selepas bicara penuh dalam meneliti empat isu yang diutarakan bersama-sama dengan rekod rayuan dan penghujahan yang difailkan di Mahkamah ini. Isu Kedua: Sama Ada Sama Ada Defendan Bertanggungan Membaiki Kecacatan-Kecacatan Dan Kerosakan Pendam Pada Hartanah Plantif Selepas Tamat Tempoh Liabiliti Kecacatan. [26] Aduan kali pertama oleh plaintif kepada defendan berhubung kecacatan di rumah tersebut dibuat pada 29.12.2014. Ia berkaitan dengan retakan yang pelbagai pada bahagian dinding dan siling rumah. Selain itu, ada kesan kebocoran air, resapan air dan kesan noda air yang menurut plaintif menyebabkan kerosakan pada rumah tersebut. Aduan ini dibuat 6 bulan selepas penyerahan milikan kosong. Kerja pembaikan dilakukan oleh defendan pada 3.4.2015. [27] Aduan kedua plaintif dikemukakan kepada defendan pada 8.9.2015. Aduan tersebut masih lagi berkaitan dengan rekahan dan kebocoran air di bahagian dinding dan siling. Berikutan itu, kerja pembaikan dilakukan oleh defendan pada 29.9.2015. [28] Selanjutnya plaintif mengemukakan aduan ketiga dan keempat pada 24.4.2017 dan 25.11.2019. Sehingga tarikh itu, tiada maklum balas dikemukakan oleh defendan kepada plaintif. Menurut defendan, kerja pembaikan ada dilakukan, namun tiada maklum balas diberikan kepada plaintif. [29] Kemudiannya, beberapa siri peringatan dikeluarkan oleh plaintif kepada defendan pada 27.2.2020, 1.4.2020 dan 21.4.2020. Selanjutnya Notis Tuntutan bertarikh 19.2.2021 dikeluarkan oleh plaintif dan diserahkan kepada defendan dengan alegasi kerja-kerja pembaikan oleh defendan hanya bersifat kosmetik. [30] Selanjutnya, bagi tujuan perbicaraan, kedua-dua pihak telah menyediakan laporan pakar berhubung kerosakan rumah plaintif. Mahkamah ini ingin menyentuh alasan rayuan defendan yang antara lain mencabar saksi pakar plaintif yang hanya mengemukakan pandangan berdasarkan pemerhatian visual rumah tersebut sahaja. [31] Bagi tujuan pendengaran rayuan ini, saya telah meneliti dua keterangan pakar yang disediakan oleh pihak defendan iaitu jurutera struktur dan arkitek yang berpengalaman luas dalam sabjek pertikaian dalam kes ini. [32] Property Inspection Report telah disediakan oleh saksi pakar defendan iaitu Ar. Cheah Ming Yew bertarikh 2.6.2022. Antara lain laporan tersebut mengandungi ringkasan kecacatan yang menyatakan wall & finishes – dengan tingkat kecacatan – critical attention and reasonably accessible; flooring & finishing sebagai telah dibaiki dan digantikan; dan sanitary plumbing – critical attention dengan catatan reasonably accessible. [33] Laporan oleh Ar. Cheah Ming Yew menemukan 7 kawasan utama yang ada terdapat kebocoran air – water leakage, iaitu – i. Cracks at the edge of car porch roof ii. Leak from glass roof iii. Mould stain behind main entrance door iv. Leak of staircase area v. Leak at bedroom 2 upper wall vi. Leaks at master bath ceiling vii. Leak at family area. [34] Saranan yang diberikan oleh Ar. Cheah Ming Yew melalui laporan itu adalah kecacatan dibaiki segera. Semua tumbuhan dan organik termasuk daun daun kering di bahagian atap dibuang. Laporan ini turut menyarankan “the cracked waterproofing needs to be removed and new waterproofing applied. This to ensure no further water damage occurs internally”. [35] Ar. Cheah Ming Yew juga memberi saranan bahawa untuk mengelakkan kebocoran pada masa hadapan, pemilik rumah hendaklah melaksanakan kerja-kerja penyelenggaraan untuk mengelakkan daun-daun kering bertukar menjadi bahan organik yang menggalakkan tumbuhan hidup. Menurut Ar. Cheah Ming Yew lagi, akar tumbuhan boleh merosakkan struktur bangunan termasuk waterproofing. [36] Mahkamah ini mendapati bahawa menjadi fakta yang diakui juga rumah ini tidak didiami sejak ia siap pada tahun 2014. Menurut defendan, faktor kegagalan menyelenggara rumah ini menjadi penyebab kebocoran kecil bertukar kepada kebocoran air yang lebih besar. Namun Mahkamah ini telah menimbangkan hujahan peguam cara plaintif bahawa rumah tersebut sememangnya ingin disewakan oleh plaintif. [37] Seterusnya, laporan pakar untuk defendan bertarikh 13.4.2023 telah disediakan oleh Ir Ng Khiam Choo (SD3). Ir Ng Khiam Choo telah berikrar memberi pendapat pakarnya yang tidak berbelah bahagi untuk membantu Mahkamah. Beliau telah membuat lawatan ke rumah tersebut pada 4.4.2023. Ringkasan eksekutif laporan oleh Ir Ng Khiam Choo menyentuh tentang RC flat roof over car porch area and the exposed RC flat roof over 1st floor yang menurut beliau telah dibina mengikut good engineering practice to control thermal cracks. [38] Selanjutnya, Mahkamah ini mendapati laporan oleh Ir Ng Khiam Choo ada menyatakan – As RC flat roof is not intended to be designed as water retaining structure, the watertightness of RC flat roofs is highly dependent on the performance of waterproofing system installed on top and the effectiveness of drainage system at work for the area. [39] Laporan pakar tersebut turut mendedahkan lagi bahawa dalam keadaan konkrit yang biasa, ia tidak sepenuhnya ada menggunakan waterproof. Namun bagi projek pembangunan defendan ini, Ir Ng Khiam Choo ada melaporkan “the exposed RC flat roofs are waterproofed by specialist contractor, Makassar Sdn Bhd” dengan tempoh waranti 10 tahun sehingga 9.5.2024. [40] Pada hemat Mahkamah ini, keterangan SD3 bahawa - the watertightness of RC flat roof is highly dependent on the performance of the waterproofing systems installed on top menjadikan kualiti waterproofing system yang telah terjejas yang terdapat di bahagian bumbung rumah tersebut yang bersifat rata merupakan faktor utama yang menyebabkan berlaku kesan aliran air seperti aduan pertama plaintif yang berulang kali berlaku dan gagal dibaiki oleh defendan. [41] Berdasarkan keterangan yang ada, kerja-kerja pemasangan waterproofing di rumah tersebut telah dibuat pada 10.4.2014. Kawasan dalam rumah tersebut yang termasuk dalam waranti adalah roof slab, water tank slab, gutter slab, scupper drain dan floow finishes. Namun terserlah dari keterangan saksi defendan, Mahkamah ini mendapati dari mula aduan pertama diterima daripada plaintif sehinggalah aduan keempat, defendan tidak memanggil Makassar Sdn Bhd untuk membaiki waterproof di bahagian flat roof rumah tersebut. [42] Keterangan saksi pakar defendan sendiri telah melaporkan tempoh 10 tahun waranti masih berkuatkuasa untuk waterproofing system yang dipasang oleh Makassar Sdn. Bhd. [43] Keterangan SD1 terdahulu mengesahkan defendan tidak memanggil Makassar Sdn Bhd, pihak yang pakar dalam waterproofing dan bertanggungjawab dalam pemasangan waterproofing di rumah tersebut untuk melihat masalah waterproofing di rumah tersebut meskipun defendan tahu tempoh waranti selama 10 tahun yang masih berkuatkuasa. [44] Pada hemat Mahkamah, pengetahuan berkenaan tempoh waranti tersebut secara hakikatnya dalam pengetahuan defendan sahaja dan bukan plaintif. Maka selayaknya defendan bertanggungjawab membaiki kecacatan dan/atau kerosakan yang dialami di rumah tersebut meski pun tempoh liabiliti kecacatan telah tamat. [45] Ini secara langsung menyokong pendirian plaintif bahawa kerja-kerja pembaikan pada awal dibuat secara kosmetik sahaja. Semasa tempoh defect liability period dan aduan tentang kebocoran air oleh plaintif, defendan sendiri mengaku tidak memanggil Makassar Sdn Bhd. Pada hemat Mahkamah, defendan gagal melepaskan kewajipannya untuk memastikan waterproofing di bahagian RC flat roof berfungsi dengan baik untuk menghalang kemasukan air ke dalam rumah. [46] Adalah tidak dinafikan kerosakan yang dikenalpasti di rumah tersebut terkait dengan kebocoran air. Dalam keterangan, plaintif ada menyatakan rumah tersebut dihasratkan untuk disewakan, namun kecacatan sedemikian tidak membolehkan rumah tersebut disewa. [47] Penting diperhatikan bahawa reka bentuk bahagian atas rumah ini tidak seperti rumah biasa di Malaysia yang beratap condong. Atap rumah plaintif adalah rata dan mudah untuk air bertakung khasnya bila hujan. [48] Pada hemat Mahkamah ini, dengan merujuk kepada laporan pakar dan mengambilkira keadaan cuaca di Malaysia selain reka bentuk atap yang rata sedemikian, waterproofing mestilah pada setiap masa perlu dipastikan dalam keadaan yang terbaik dan berkualiti untuk menahan kemasukan air ke bahagian dalam rumah. Mahkamah ini juga mendapati adanya pengakuan oleh SD3 bahawa rekahan yang ada terjumlah kepada structural defects. [49] Sekiranya waterproofing berfungsi dengan baik, sudah pasti defendan yang memutuskan reka bentuk atap yang rata akan boleh pralihat jika pun ada air yang bertakung, takungan air tidak akan menyebabkan kemasukan air ke dalam rumah. Sebaliknya jika waterproofing mengalami kecacatan, dengan mudah air masuk ke dalam bahagian rumah tersebut. [50] Saya juga bersetuju dengan hujahan peguam cara plaintif, dalam amalan biasa di Malaysia, pembeli rumah tidak pun akan naik ke bahagian atap untuk membuat kerja penyelenggaran bumbung. [51] Mahkamah ini dengan berpandukan kepada keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes Ng Hoo Kui & Anor v Wendy Tan Lee Peng, Pentadbir harta Pusaka Tan Ewe Kwang, simati & Ors [2020] 12 MLJ 67, Mahkamah ini enggan menganggu keputusan Hakim Mahkamah Sesyen. Mahkamah berpuas hati tiada kekhilafan nyata yang memerlukan Mahkamah ini menganggu keputusan tersebut. KESIMPULAN [52] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini mendapati tiada merit dalam rayuan defendan. Justeru, rayuan oleh defendan ditolak dengan kos tertakluk kepada alokatur. Bertarikh pada 18 Oktober 2024. Ditandatangani ......................................................... HAZIZAH KASSIM Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Sivil (NCvC10) Shah Alam Bagi Pihak Perayu : Sanjay Mohanasundram, Adam Lee & Goh Vee Cheen Tetuan Sanjay Mohan (Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur) Bagi Pihak Responden : James P. Monteiro & Nurashida binti Bujang Tetuan TJ Goh & Co. (Petaling Jaya, Selangor)