Husam Bin Musa v Mohd Yasin Bin Yusoff (DA-24-NCVC-287-11/2017)

Lot 4761, GM3571, Mukim Pendek, Daerah Pendek, Jajahan Kota Bharu, Kelantan.

Lot 15134, GM 3809, Mukim Pendek, Daerah Pendek, Jajahan Kota Bharu, Kelantan.

Lot 15135, GM 3808, Mukim Pendek, Daerah Pendek, Jajahan Kota Bharu, Kelantan. [3] Setelah mendengar hujahan kedua-dua pihak, mahkamah ini telah menolak permohonan ini dengan kos sebanyak RM7,000.00. [4] Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Plaintif telah menfailkan rayuan kepada Mahkamah Rayuan. Ini merupakan alasan kepada keputusan tersebut. B. FAKTA KES [5] Plaintif merupakan Ahli Dewan Undangan Negeri (ADUN) kawasan Salor sehingga sekarang. Defendan pula merupakan Setiausaha Kerja Badan Perhubungan Kelantan dan juga tuan punya daftar terkini Hartanah berkenaan – (Ekshibit MY4). [6] Hartanah berkenaan pada asalnya adalah kepunyaan bekas ADUN Salor, iaitu Allahyarham Ahmad Rosli bin Ibrahim tetapi didaftarkan di atas nama isterinya iaitu Haripah Binti Dollah (iaitu pemilik terdahulu). [7] Plaintif telah dibenarkan oleh “Pemilik terdahulu” dan Allahyarham Ahmad Rosli untuk memasuki dan menggunakan “Hartanah Berpetikaian” 3 termasuk premis di atasnya sejak ketika Plaintif dipilih ADUN Salor pada tahun 2008 lagi. Malahan mengikut Plaintif, Plaintif telah dibenarkan membuat penambahbaikan kepada premis di atasnya (Bangunan 1 tingkat) dan dibenarkan membuat 1 lagi bangunan 3 tingkat berkenaan. [8] Plaintif telah menerima satu Notis Pengosongan daripada Peguam Defendan bertarikh 12/10/17 yang menyatakan bahawa Defendan adalah pemilik berdaftar terkini bagi “Hartanah Berpetikaian” tersebut dan mengarahkan Plaintif agar mengeluarkan kesemua barangan Plaintif dan menyerahkan milikan kosong “Hartanah Berpetikaian” tersebut dalam masa 30 hari dari tarikh Notis tersebut (seperti mana Ekshibit HM5). [9] Plaintif tidak berpuas hati dengan arahan itu kerana menurut Plaintif Notis mengarahkan beliau mengosongkan “Hartanah Berpetikaian” tersebut adalah tidak sah memandangkan keberadaan Plaintif (occupation) selaku pihak yang memasuki dengan keizinan tidak pernah ditamatkan (oleh pemilik terdahulu). [10] Maka inilah permohonan Plaintif sementara kes utama saman pemula Plaintif (kandungan 1) dibicarakan dan dimuktamadkan. C. UNDANG-UNDANG MENGENAI PERMOHONAN INJUNKSI INI. [11] Aturan 29 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 memperuntukkan: Permohonan untuk injunksi (A. 29 k.1):- 4 “(1) Suatu permohonan untuk diberikan injunksi boleh dibuat oleh mana-mana pihak dalam suatu kausa atau perkara sebelum atau selepas perbicaraan kausa atau perkara itu, sama ada atau tidak suatu tuntutan untuk mendapatkan injunksi telah dimasukkan dalam proses pemula pihak itu, tuntutan balas atau notis pihak ketiga, mengikut mana-mana yang berkenaan.” [12] Di dalam sesuatu permohonan injunksi mahkamah lazimnya mengguna pakai Prinsip di dalam kes American Cynamid V Ethican Ltd

AC 396 di mana terdapat 4 ujian seperti berikut: i) Is there a serious question to be tried? Here the applicant must satisfy the court that: (a) the claim is not frivolous or vexatious; (b) the claim has some prospect of success (not necessarily a prima facie prospect of success); ii) Which way the balance of convenience lies? i.e. if an injunction were refused, but at the trial the plaintiff were to win, would damages be enough to compensate him for the loss he has suffered by not having the injunction granted. Damages will not be adequate if; a) the Plaintiff’s loss is not financial; b) the Plaintiff's loss cannot be quantified with any sort of precision; c) if the Defendant has no assets to pay damages iii) If the Defendant is restrained and later it turns out to be wrong, will damages compensate him. 5 iv) Where does the balance of hardship lie? [13] Gopal Sri Ram, Hakim Mahkamah Rayuan ketika itu, ada memberi garis panduan untuk permohonan “interlocutory injunction” seperti permohonan di dalam kes KEET GERALD FRANCIS NOEL JOHN v MOHD NOOR HARUN ABDULLAH (1995) 1 MLJ 193 dan memutuskan: “A judge hearing an application for an interlocutory injunction should undertake an inquiry along the following lines:

firstly, he must ask himself whether the totality of the facts presented before him discloses a bona fide serious issue to be tried;

having found that an issue has been disclosed that requires further investigation, he must consider where the justice of the case lies. In making his assessment. he must take into account all relevant matters. including the practical realities of the case;

the judge must have in the forefront of his mind that the remedy that he is asked to administer is discretionary, intended to produce a just result for the period between the date of the application and the trial proper and intended to maintain the status quo.” [14] Di dalam menentukan sama ada sesuatu tuntutan itu adalah “frivolous” atau “vexatious” dan Plaintif mempunyai prospek untuk menang, mahkamah perlu melihat kes tersebut secara totaliti dan secara holistik (yang dimaksudkan “practical realities of the case”). 6 [15] Mahkamah perlu berhati-hati supaya perbicaraan ini terbatas kepada kandungan (4) sahaja dan tidak menyentuh mengenai tindakan utama Plaintif di kandungan (1) melalui saman pemula DA-24NCVC-287-11/2017 yang secara amnya menuntut hak ekuitinya terhadap keberadaan Plaintif di hartanah tersebut dan pampasan dalam bentuk gantirugi. [16] Mahkamah telah menegur pihak-pihak yang di dalam keghairahan mereka telah berhujah dan menyentuh mengenai isu yang melibatkan kandungan (1) kerana ianya adalah sub-judice. D. PENGANALISAAN DAN DAPATAN MAHKAMAH [17] Di dalam penganalisaannya mahkamah akan mengguna pakai prinsip-prinsip yang terpakai di dalam kes Keet Gerald (supra) dan American Cynamyd. a) Samada fakta yang ada mendedahkan isu bona fide yang serius. [18] Dewasa ini, “Hartanah Berpetikaian” ini sekarang adalah didaftarkan di atas nama Defendan. [19] Seksyen 340 Kanun Tanah Negara (KTN) menyatakan bahawa pendaftaran hak milik atau kepentingan seseorang pembeli bona fide itu tidak boleh disangkal. 7 Seksyen 340 KTN berbunyi: “340. Pendaftaran untuk memberi hakmilik atau kepentingan yang takboleh disangkal, kecuali dalam keadaan-keadaan tertentu.

Hakmilik atau kepentingan mana-mana orang atau badan buat masa itu didaftarkan sebagai tuanpunya mana-mana tanah, atau atas nama siapa apa-apa pajakan, gadaian atau esmen adalah buat masa itu terdaftar, hendaklah, tertakluk kepada peruntukan-peruntukan berikut seksyen ini, tidak boleh disangkal.” [20] Di dalam kes AHMAD SHAZILLY ISMAIL BAKTI v NIK SALMA ZAIDAH HJ VAN MOHD ZAID [2014] 5 CLJ 817 bahawa: “[44] In this regard, we agree entirely with the submissions of learned counsel and the decided case law authorities cited in his submission, that as the bona fide purchaser for value of Lot 289 and who got his own name entered onto the register document of title, the Plaintiff acquired a title that is good against the whole world, including the defendant, as specified in s.340 of the NL C. [45] As rightly pointed out by learned counsel, under s.340 of the NLC, the plaintiff's title cannot be impeached unless there is actual fraud or misrepresentation to which he was a party or privy, which is not the case here.” [21] Di dalam kes TEH BEE v K. MARUTHAMUTHU [1977] 2 MLJ 7 Mahkamah Persekutuan telah memutuskan bahawa: 8 “Under the Torrens System the register is everything.” [22] Ini dengan sendirinya menunjukkan bahawa Plaintif tidak mempunyai kausa tindakan yang kukuh untuk meneruskan tindakan ini terhadap Defendan memandangkan Plaintif bukanlah pemilik berdaftar terhadap hartanah tersebut. [23] Dari affidavit yang dikemukakan, mahkamah dapati bahawa hartanah tersebut telah juga menjadi satu subjek perbicaraan di Mahkamah Syariah. Namun begitu mengikut undang-undang ianya tidak boleh menyangkal ketuanpunyaan Defendan ke atas “Hartanah Berpetikaian” tersebut. Di dalam kes Ahmad Shazilly Ismail (supra), mahkamah memutuskan: “In our view, in the light of the provisions of the NLC as discussed above and the decisions in, inter alia, Teo Bee Ann and Registrar of Titles, Johore v. Temenggong Securities Ltd, the Syariah Court Order is not a registrable interest that is capable of being registered under the NLC.” Ini menunjukkan betapa kukuhnya kuasa pendaftaran tersebut. [24] Malahan transaksi pindahmilik “Hartanah Berpertikaian” dari Pemilik Terdahulu kepada Defendan adalah disempurnakan sebelum tindakan Mahkamah Syariah kes MAL BIL: 03100-099-0269 Tahun 2017 difailkan. Apa pun, apa-apa perintah yang dikeluarkan oleh Mahkamah Syariah 9 tersebut tidak mengikat Defendan kerana Defendan bukanlah pihak-pihak di dalam tindakan tersebut. [25] Mahkamah juga meneliti samada wujudnya “triable issue, to be tried” di dalam kes utama tersebut. Mahkamah mendapati memang ada, tetapi ianya melibatkan isu sampingan contohnya dakwaan Plaintif bahawa sebelum ini dengan persetujuan tuan punya terdahulu, beliau dibenarkan untuk membuat bangunan tambahan yang dimaksudkan dan menduduki di atas “Hartanah Berpetikaian” tersebut. Namun Plaintif perlu membuktikan persetujuan tersebut wujud. [26] Mahkamah juga mendapati “locus” Plaintif untuk membuat permohonan injunksi ini juga diragui memandangkan berdasarkan Saman Pemula (Encl. 1) dan juga Notis Permohonan (Encl.4) beserta Afidavit Sokongan Plaintif, tidak ada sebarang tuntutan hak pemilikan (ownership) dibuat ke atas Hartanah Berpertikaian dituntut oleh Plaintif. Yang dituntut secara amnya adalah gantirugi dan ekuiti. [27] Defendan berhujah bahawa jika adapun persetujuan dengan pemilik terdahulu, ianya telah tamat dengan pengeluaran dan penyerahan Notis Pengosongan dan penyerahan milikan hartanah berpetikaian tersebut kepada tuan punya berdaftar yang baru iaitu Defendan. Plaintif kini merupakan sebagai “bare licensee” sahaja. [28] Di peringkat ini, mahkamah tidak bercadang untuk membincangkan perkara ini kerana ini adalah isu yang melibatkan perbicaraan tindakan 10 utama di kandungan (1) dan adalah sub-judice. Apapun mahkamah berpuas hati bahawa tidak wujud isu-isu serius yang perlu dibicarakan.

Gantirugi merupakan suatu remedi yang mencukupi [29] Adalah merupakan satu undang-undang yang mantap bahawa sesuatu permohonan injunksi interlokutori tidak akan dibenarkan sekiranya gantirugi (damages) merupakan satu remedi yang berpatutan dan mencukupi seandainya Plaintif berjaya di dalam tuntutannya kelak. Lord Diplock di dalam kes American Cyanamid v Ethicon ltd [1975] AC 396 telah memutuskan bahawa: “the governing principle is that the court should first consider whether, if the plaintiff were to succeed at trial in establishing his right to a permanent injunction, he would be adequately compensated by an award of damages for the loss he would have sustained as a result of the defendant's continuing to do what was sought to be enjoined between the time of the application and the time of the trial. If damages in the measure recoverable would be [an] adequate remedy and the defendant would be in a financial position to pay them, no interim injunction should normally be granted, however strong the plaintiff's claim appeared to be at that stage.” [30] Di dalam kes ini adalah jelas menunjukkan bahawa apa yang dituntut oleh Plaintif adalah pampasan/gantirugi sahaja dan bukan mengenai “ownership” seperti yang diekshibitkan di Ekshibit MY-6 iaitu Jawapan Plaintif melalui Peguamcaranya. 11 [31] Mahkamah mendapati gantirugi adalah pampasan dan remedi yang memang dituntut dan mencukupi untuk Plaintif.

Imbangan kesenangan (balance of convenience) [32] Mahkamah mengambil maklum bahawa Defendan merupakan pemilik berdaftar terkini bagi hartanah berpertikaian. Defendan telah membayar secara penuh, harga jualan hartanah berpertikaian kepada pemilik terdahulu melalui jual beli yang sah dan urusan pindahmilik telahpun disempurnakan. [33] Melalui affidavit-affidavit yang ada, mahkamah mendapati perbuatan pencerobohan ke atas hartanah berpertikaian tersebut melalui perhimpunan yang dianjurkan sebelum ini adalah di luar pagar hartanah berpertikaian dan Defendan mahupun ejen dan/atau wakil Defendan tidak memasuki hartanah berpertikaian mahupun premis bangunan di atas hartanah berpertikaian sebagaimana yang dinyatakan dalam Perenggan 17, Afidavit Jawapan Defendan. [34] Mahkamah mengambil maklum, bahawa pihak PAS ingin mengadakan perhimpunan solat hajat, di atas hartanah berpetikaian.