Husmad Bin Hussin v 1. ) Pengetua Sekolah Menengah Kebangsaan Panchor Perdana (DA-21NCvC-15-09/2018)

Ini adalah suatu prosiding taksiran gantirugi yang telah dijalankan menurut Penghakiman Mahkamah Tinggi Kota Bharu bertarikh 28hb Julai 2022 (penghakiman tersebut) yang telah diberikan oleh hakim perbicaraan yang terdahulu. 06/07/2025 11:32:20 DA-21NCvC-15-09/2018 Kand. 121 S/N wn7VFfyIdkWgpNvbp0Ad6w Latar Belakang.

Secara ringkasnya, plaintif telah mendapat penghakiman tersebut terhadap defendan berikutan terdapat pertindanan 2 dokumen hakmilik tanah bagi sebidang tanah yang sama di mana plaintif telah membeli sebidang tanah daripada seorang individu untuk tujuan dibangunkan sebagai rumah kediaman namun tanah tersebut telahpun diambil oleh kerajaan dalam satu pengambilan tanah di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960.

Setelah proses jual beli dan pindahmilik dimuktamadkan, plaintif telah melantik juru ukur bagi mengenal pasti sempadan tanah dan bagi menjalankan proses tukar syarat tanah.

Plaintif telah dimaklumkan oleh juru ukur bahawa tanah tersebut sebenarnya telah diambil oleh Kerajaan bagi maksud membina sebuah sekolah.

Penghakiman Mahkamah Tinggi tersebut menetapkan agar taksiran dibuat berkenaan gantirugi-gantirugi berikut: i) Ganti rugi untuk kehilangan kegunaan tanah; ii) Ganti rugi akibat pertindihan hakmilik; iii) Gantirugi am yang akan ditaksirkan; dan iv) Gantirugi teladan yang akan ditaksirkan. S/N wn7VFfyIdkWgpNvbp0Ad6w

Setelah menjalankan prosiding taksiran gantirugi, Mahkamah ini telah membenarkan gantirugi-gantirugi seperti berikut: i) Gantirugi untuk nilai tanah, kos laporan juru nilai dan elaun kehadiran saksi berjumlah RM151,300.00; ii) Gantirugi hilang kegunaan tanah (nominal) sebanyak RM3,000.00; iii) Gantirugi teladan sebanyak RM38,575.00; dan iv) Kos prosiding taksiran sebanyak RM2,000.00.

Plaintif telah tidak berpuas hati dengan jumlah gantirugi yang diberikan dan telah merayu ke Mahkamah Rayuan berkenaan 2 perkara iaitu: i) gantirugi hilang kegunaan tanah (nominal) sebanyak RM3,000.00, dan ii) gantirugi teladan sebanyak RM38,575.00. Gantirugi hilang kegunaan tanah

Berkenaan dengan gantirugi hilang kegunaan tanah ini, plaintif dalam keterangannya mengatakan bahawa dia telah membeli tanah tersebut untuk dimajukan kepada 4 unit rumah berkembar yang mana plaintif boleh mendapat keuntungan bersih dari setiap rumah tersebut apabila telah siap dibina dan berjaya dijual sebanyak RM130,000.00 yang menjadikan keuntungan keseluruhan yang boleh diperolehi oleh plaintif adalah sebanyak RM520,000.00 (RM130,000.00 X 4 buah rumah). Oleh itu peguam plaintif yang S/N wn7VFfyIdkWgpNvbp0Ad6w bijaksana telah menghujahkan bahawa plaintif sepatutnya diberi gantirugi kehilangan kegunaan tanah tersebut atau kehilangan keuntungan bersih setiap rumah sebanyak RM520,000.00. Analisis dan dapatan Mahkamah berkenaan gantirugi hilang kegunaan tanah

Bagi gantirugi kehilangan kegunaan tanah ini, daripada keterangan yang ada, fakta menunjukkan bahawa pindahmilik tanah tersebut daripada penjual asal kepada plaintif telah didaftar pada 15/7/2015. Sedangkan pengambilan keseluruhan tanah tersebut telah selesai dengan pengeluaran borang K yang kedua pada bulan 11 tahun

Pindahmilik berlaku 12 tahun selepas pengambilan tanah selesai.

Ini menunjukkan bahawa pada tarikh pindahmilik tanah daripada penjual kepada plaintif didaftarkan, tanah tersebut bukan lagi tanah penjual kerana sudah menjadi tanah Kerajaan selepas selesai proses pengambilan tanah. Yang tinggal hanyalah dokumen hakmilik tanah sahaja yang masih belum dibatalkan oleh pihak defendan yang menyebabkan kes ini berlaku.

Plaintif dalam keterangannya mengatakan bahawa dia telah membeli tanah tersebut dengan tujuan untuk dibangunkan sebagai perumahan berkembar dan menurut plaintif tanah tersebut boleh didirikan atau dibina 4 buah rumah berkembar. Sebuah rumah berkembar yang apabila telah siap dibina boleh dijual dengan harga S/N wn7VFfyIdkWgpNvbp0Ad6w RM400,000.00 sebuah dan plaintif boleh mendapatkan keuntungan bersih sebanyak RM130,000.00 bagi sebuah rumah.

Tiada pengiraan terperinci dibuat tentang anggaran kos pemerolehan tanah tersebut termasuk harga tanah, duti setem ke atas pindah milik, yuran pendaftaran pindah milik tanah, kos juru ukur, kos tukar syarat, kos pecah sempadan atau kos serahan dan berimilikan semula tanah (surrender and re-alienation) di bawah s 204D Kanun Tanah Negara, kos kebenaran merancang (development order), kos penyediaan pelan pra-hitungan, pelan tapak (lay out plan), pelan bangunan (building plan), kos kerja tanah dan infrastruktur, kos pembinaan dan bahan binaan atau jika perumahan tersebut hendak dijalankan secara usahasama, apakah nisbah pembahagian keuntungan di antara plaintif dan pemaju, kos fee profesional arkitek, jurutera, juru ukur bahan dan lain-lain.

Dalam kes Othman Ali & Ors v. Bukit Lenang Development Sdn Bhd [2016] 6 MLRA 65 Mahkamah telah menggariskan prinsip berikut berkenaan gantirugi: “[33] The question then was how these established principles governing the issue of “damages” recoverable where one has been wrongly deprived of the use of land, was to be applied to the facts of this case. It was our considered view that on the peculiar facts of this case (as outlined above), what was incumbent upon the plaintiff was to adduce:

Credible evidence indicative of the projected ‘profits’, the plaintiff had been denied by the fact that S/N wn7VFfyIdkWgpNvbp0Ad6w the land could not be developed as was intended (ie when it was purchased);

Dalam kes ini, plaintif hanya memetik atau memberikan anggaran keuntungan secara umum sahaja pada kadar RM130,000.00 untuk sebuah rumah tanpa sebarang keterangan sokongan bagaimana keuntungan tersebut boleh diperolehi. Mahkamah ini tidak boleh bergantung semata-mata kepada jumlah yang dipetik begitu saja oleh Plaintif dan membenarkan gantirugi yang diminta.

Satu-satunya tindakan yang telah diambil oleh plaintif selepas membeli tanah tersebut adalah melantik juru ukur untuk mengukur tanah tersebut. Daripada juru ukur tersebutlah plaintif mendapat tahu bahawa sebenarnya tanah tersebut telah diambil oleh Kerajaan.

Pada masa plaintif membeli tanah tersebut, status kategori kegunaan tanah pada masa itu adalah kategori pertanian dengan syarat nyata “padi”. Niat dan hasrat plaintif semata-mata untuk membangunkan tanah tersebut sebagai bangunan kediaman iaitu perumahan berkembar adalah tidak mencukupi atau tidak memadai untuk menjadi asas untuk plaintif menuntut kehilangan kegunaan tanah tersebut sebagai tanah bangunan kediaman. Plaintif masih perlu melalui proses yang panjang dan kos yang banyak untuk merealisasikan niat dan hasratnya tersebut. S/N wn7VFfyIdkWgpNvbp0Ad6w

Oleh sebab itu Mahkamah ini hanya membenarkan pampasan atau gantirugi kehilangan kegunaan tanah secara nominal sahaja kepada plaintif sebanyak RM3,000.00. Ganti rugi teladan.

Peguam plaintif yang bijaksana telah menghujahkan bahawa plaintif sewajarnya diberi gantirugi teladan atas kecuaian defendan dalam menjalankan tugas undang-undangnya sebagai pihak berkuasa yang berkenaan dengan merujuk kepada kes Sambaga Valli a/p KR Ponnusamy v Datuk Bandar Kuala Lumpur & Ors and another appeal [2018] 1 MLJ 784. Peguam plaintif menghujahkan gantirugi teladan yang munasabah adalah sebanyak RM300,000.00. Analisis dan dapatan Mahkamah berkenaan gantirugi teladan.

Berkenaan dengan gantirugi teladan ini, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam plaintif yang bijaksana bahawa defendan telah cuai dalam menjalankan tanggungjawabnya di bawah undang-undang khususnya berkenaan dengan penyimpanan, penyelenggaraan dan mengemaskini data dan maklumat berkenaan hakmilik tanah yang sememangnya merupakan tugas utama defendan di bawah Kanun Tanah Negara.

Kegagalan defendan membatalkan dokumen hakmilik tanah tersebut selepas pengambilan dibuat di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 sememangnya satu kecuaian di pihak defendan dalam S/N wn7VFfyIdkWgpNvbp0Ad6w menjalankan tanggungjawab undang-undangnya yang mendedahan defendan kepada suatu tuntutan kecuaian.

Dalam kes Pendaftar Hakmilik, Pejabat Pendaftaran Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur & Anor v. Poh Yang Hong [2016] 9 CLJ 297 di mana dalam perenggan [31] Mahkamah Persekutuan mengatakan seperti berikut: “We are of the considered view that the duty of care on the part of the second and third defendants in the context of the present case is two-fold. Firstly, there is the statutory duty under the NLC to maintain the register of all lands caused to be registered at the Registry, and in particular to ensure that the information contained in the Register is correct, true and accurate and reflects the true and actual description of the title to the land as well as the true identity of the registered proprietor thereof. Secondly, there is the common law duty of care whereupon there can be a claim for negligence for the same alleged wrong.”

Walau bagaimanapun, Mahkamah ini tidak bersetuju dengan hujahan peguam plaintif yang bijaksana berkenaan jumlah gantirugi teladan sebanyak RM300,000.00 yang Mahkamah ini berpendapat ia terlalu berlebihan.

Sebaliknya, Mahkamah ini telah membenarkan gantirugi teladan sebanyak RM38,575.00 sahaja kepada plaintif yang bersamaan dengan kadar 25% daripada keseluruhan gantirugi yang dibenarkan dalam kes ini iaitu sebanyak RM154,300.00 dengan berpandukan kepada prinsip yang dinyatakan dalm kes Sin Heap Lee - Marubeni S/N wn7VFfyIdkWgpNvbp0Ad6w Sdn Bhd v. Yip Shou San [2004] 2 MLRA 21 dimana Mahkamah Rayuan telah mengekalkan keputusan Mahkamah Tinggi memberikan gantirugi teladan pada kadar 25% daripada gantirugi keseluruhan. Kesimpulan.

Berdasarkan kepada alasan-alasan yang dinyatakan di atas, Mahkamah ini telah membenarkan gantirugi-gantirugi seperti yang dinyatakan dalam perenggan [6] di atas kepada plaintif. Bertarikh 06 Julai 2025. MOHD ROSLI BIN YUSOFF PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI (2) KOTA BHARU KELANTAN. Peguam bagi pihak Plaintif : Mohd Nasir bin Abdullah, Tetuan Mohd Nasir & Co, Pt 311-T1, Wisma Jaza Seksyen 22, Jalan Kuala Krai, 15200 Kota Bharu, Kelantan. S/N wn7VFfyIdkWgpNvbp0Ad6w Peguam bagi pihak Defendan : Adam bin Mohamed @ Mamat, Pen. Penasihat Undang-Undang, Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Kelantan, Aras Bawah, Blok 5, Kompleks Kota Darul Naim, 15050 Kota Bharu, Kelantan. S/N wn7VFfyIdkWgpNvbp0Ad6w