Impianika Development Sdn Bhd v Abdul Sukeri Bin Abdullah & 21 Others (WA-12ANCvC-155-11/2025)

ABDUL SUKERI BIN ABDULLAH

SHARIFAH NOOR ASHIKIN BINTI WAN RAZALI

AZMAN BIN MD ZAIN

NAVAVINOBHAN A/L NAVARTHANAM

JAUHARI BIN TALIB (NO. K/P: 670303-01-6329) 15/07/2026 11:50:18

NUR AFIQAH BINTI JAUHARI

SITI HAMZIAH BINTI TAJUDIN

NORASMIDAR BINTI ABDUL AZIZ

AMRAN ARDY BIN ANUAR

RAJA IRWAN BIN RAJA SAHAR

ERLINA BINTI ABD MANAN

ERMAN HASSBULAH BIN ABD MANAN

ILYAS FAIQ BIN MOHD ISA

KEVIN DAVASAGAYAM A/L ARUL DAVASAGAYAM

VENESSA SHARMIN JAMES

LAW POH HONG

MOHD HAZWAN BIN HAMIDI

NUR FARAHAIN BINTI ROSLAN

OOI HONG TATT

OOI KHENG LI

TANG SOO LIN

VIRGINIA DANIELLE CHRISTINE WOODFORD (NO. K/P: 921128-14-5556) …RESPONDEN-RESPONDEN ALASAN PENGHAKIMAN

Rayuan ini adalah terhadap keputusan Hakim Mahkamah Sesyen Kuala Lumpur yang pada 4 November 2025 telah menolak permohonan Perayu untuk membatalkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan Responden-Responden di bawah Aturan 18 kaedah 19 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 ("KKM 2012"). Mahkamah Sesyen berpendapat bahawa tuntutan yang difailkan oleh Responden-Responden mendedahkan isu-isu yang wajar dibicarakan dan oleh itu tidak sesuai dibatalkan secara ringkas pada peringkat interlokutori.

Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Perayu telah memfailkan rayuan ini dan memohon supaya keputusan Mahkamah Sesyen diketepikan serta Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan Responden-Responden dibatalkan.

Setelah meneliti Rekod Rayuan, hujahan bertulis dan lisan kedua-dua pihak serta autoriti yang dikemukakan, Mahkamah ini mendapati bahawa rayuan ini tidak mempunyai merit. Atas alasan-alasan yang dihuraikan di bawah, rayuan ini ditolak dan keputusan Mahkamah Sesyen dikekalkan.

Responden-Responden merupakan pembeli unit-unit dalam suatu projek pembangunan yang dikenali sebagai Residensi Bandar Razak (Razak City) yang dibangunkan oleh Perayu.

Dalam tindakan yang difailkan di Mahkamah Sesyen, Responden-Responden menuntut pelbagai relif terhadap Perayu yang pada asasnya berpunca daripada dakwaan bahawa Perayu telah melanggar obligasi-obligasi yang terkandung dalam Perjanjian Jual Beli serta obligasi yang dikenakan oleh undang-undang berkaitan pembangunan perumahan.

Berdasarkan Pernyataan Tuntutan, Responden-Responden mendakwa, antara lain, bahawa mereka masih berhak kepada tuntutan tertentu termasuk tuntutan berkaitan kelewatan penyerahan milikan kosong serta relif-relif lain yang berpunca daripada fakta-fakta yang telah diplidkan. Perayu pula menafikan liabiliti tersebut dan mengambil pendirian bahawa tuntutan Responden-Responden adalah tidak boleh dipertahankan di sisi undang-undang.

Berasaskan pendirian tersebut, Perayu telah memfailkan permohonan di bawah Aturan 18 kaedah 19 KKM 2012 bagi membatalkan keseluruhan tindakan atas alasan bahawa Pernyataan Tuntutan tidak mendedahkan suatu kausa tindakan yang munasabah, tuntutan tersebut dihalang oleh undang- undang, bersifat penyalahgunaan proses mahkamah serta tidak mempunyai sebarang prospek kejayaan.

Mahkamah Sesyen setelah mempertimbangkan afidavit-afidavit yang difailkan, hujahan kedua-dua pihak serta prinsip undang-undang yang terpakai telah menolak permohonan tersebut dengan alasan bahawa terdapat isu-isu bona fide yang memerlukan penelitian melalui perbicaraan penuh.

Walaupun Memorandum Rayuan mengandungi beberapa alasan rayuan yang berasingan, pada pandangan Mahkamah kesemuanya akhirnya menjurus kepada satu persoalan utama, iaitu sama ada Hakim Mahkamah Sesyen telah terkhilaf apabila memutuskan bahawa tindakan Responden-Responden tidak wajar dibatalkan secara ringkas di bawah Aturan 18 kaedah 19

Perayu berhujah bahawa Hakim Mahkamah Sesyen telah gagal mengambil kira bahawa tuntutan Responden-Responden adalah tidak mampan di sisi undang-undang, dihalang oleh prinsip-prinsip undang-undang yang terpakai termasuk isu had masa, kesan pelanjutan masa (Extension of Time (“EOT”) yang diberikan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan ("KPKT"), serta pelbagai terma kontrak yang menurut Perayu telah menafikan hak Responden-Responden untuk meneruskan tindakan tersebut.

Sebaliknya, Responden-Responden berhujah bahawa kesemua isu yang dibangkitkan oleh Perayu merupakan isu-isu yang memerlukan penelitian fakta, tafsiran dokumen dan penentuan undang-undang selepas keterangan dikemukakan di perbicaraan. Oleh itu, tindakan tersebut tidak boleh dianggap sebagai suatu tindakan yang jelas dan nyata tidak mempunyai asas sehingga wajar dibatalkan pada peringkat awal

(A) Skop Campur Tangan Mahkamah yang Mendengar

Sebelum meneliti merit rayuan ini, adalah wajar untuk Mahkamah ini mengingatkan dirinya tentang skop campur tangan Mahkamah yang mendengar rayuan terhadap sesuatu keputusan yang melibatkan pelaksanaan budi bicara kehakiman (exercise of judicial discretion).

Keputusan yang dirayu dalam kes ini bukanlah suatu dapatan selepas perbicaraan penuh mengenai hak substantif pihak-pihak. Sebaliknya, ia merupakan suatu keputusan interlokutori yang dibuat dalam konteks permohonan pembatalan tindakan di bawah Aturan 18 kaedah 19 KKM 2012.

Oleh itu, persoalan yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ini bukan sama ada Mahkamah ini akan mencapai keputusan yang sama atau berbeza, tetapi sama ada Hakim Mahkamah Sesyen telah melakukan suatu salah arah prinsip (misdirection), mengambil kira pertimbangan yang tidak relevan, gagal mengambil kira pertimbangan yang relevan, atau membuat keputusan yang jelas salah sehingga mewajarkan campur tangan Mahkamah yang mendengar rayuan.

Selagi Mahkamah yang lebih rendah telah mengaplikasikan prinsip undang-undang yang betul dan melaksanakan budinya secara kehakiman berdasarkan fakta yang ada di hadapannya, Mahkamah Rayuan tidak seharusnya menggantikan budinya semata-mata kerana ia mungkin mempunyai pandangan yang berbeza.

(B) Prinsip Pembatalan Tindakan di bawah Aturan 18 kaedah 19 KKM 2012

Prinsip yang mengawal permohonan di bawah Aturan 18 kaedah 19 KKM 2012 telah lama mantap. Kuasa untuk membatalkan sesuatu tindakan merupakan suatu kuasa yang luar biasa dan hendaklah digunakan secara berhati-hati serta hanya dalam keadaan yang benar-benar jelas.

Mahkamah Persekutuan dalam Bandar Builder Sdn Bhd & Ors v United Malayan Banking Corporation Bhd. [1993] 4 CL telah menegaskan bahawa kuasa pembatalan hendaklah digunakan secara sangat berhati-hati dan hanya dalam kes yang benar-benar plain and obvious. Sekiranya terdapat persoalan fakta atau undang-undang yang memerlukan penelitian lanjut, tindakan tersebut hendaklah dibenarkan diteruskan ke perbicaraan.

Prinsip yang sama turut ditegaskan dalam keputusan Mahkamah Persekutuan Obata-Ambak Holdings Sdn Bhd v Prema Bonanza Sdn Bhd & Ors Appeals [2024] 8 CLJ, bahawa Mahkamah tidak seharusnya menggunakan prosiding di bawah Aturan 18 kaedah 19 KKM 2012 sebagai suatu mekanisme untuk menjalankan "mini trial". Sebaliknya, Mahkamah hanya perlu menentukan sama ada tindakan tersebut jelas tidak mempunyai asas yang boleh dipertahankan di sisi undang-undang.

Mahkamah juga mengambil maklum bahawa setiap kes hendaklah diputuskan berdasarkan pliding yang difailkan serta fakta-fakta khusus yang didakwa oleh pihak-pihak. Oleh itu, walaupun sesuatu tindakan akhirnya mungkin gagal di peringkat perbicaraan, ia tidak semestinya bermaksud tindakan tersebut patut dibatalkan pada peringkat awal sekiranya pliding mendedahkan isu-isu bona fide yang memerlukan penelitian melalui proses perbicaraan.

Dengan prinsip-prinsip tersebut sebagai panduan, Mahkamah kini beralih kepada persoalan sama ada Hakim Mahkamah Sesyen telah terkhilaf apabila memutuskan bahawa tindakan Responden-Responden mendedahkan isu-isu yang wajar dibicarakan.

(A) Adakah Pernyataan Tuntutan Mendedahkan Suatu Kausa Tindakan Yang Munasabah?

Hujahan utama Perayu ialah bahawa Pernyataan Tuntutan Responden-Responden tidak mendedahkan suatu kausa tindakan yang munasabah dan bahawa tuntutan tersebut, walaupun diterima sepenuhnya sebagai benar, tetap tidak boleh berjaya di sisi undang-undang. Atas asas itu, Perayu menghujahkan bahawa tindakan tersebut patut dibatalkan di bawah Aturan 18 kaedah 19 KKM 2012.

Mahkamah ini tidak bersetuju.

Setelah meneliti Pernyataan Tuntutan secara keseluruhannya, Mahkamah mendapati bahawa Responden-Responden telah memplidkan fakta-fakta material yang menjadi asas kepada tuntutan mereka terhadap Perayu.

Pernyataan Tuntutan bukan sekadar mengandungi kesimpulan undang-undang atau dakwaan yang bersifat umum. Sebaliknya, ia mengandungi dakwaan fakta berhubung perjalanan transaksi, obligasi kontraktual yang didakwa telah dilanggar, kesan pelanjutan masa (EOT), representasi yang didakwa telah dibuat, serta hak-hak yang menurut Responden-Responden masih wujud di sisi undang-undang.

Sama ada fakta-fakta tersebut akhirnya dapat dibuktikan melalui keterangan, dan sama ada ia akhirnya mencukupi untuk memberikan relif yang dipohon, merupakan persoalan yang sama sekali berbeza daripada persoalan sama ada pliding tersebut mendedahkan suatu kausa tindakan yang boleh dibicarakan.

Mahkamah berpendapat bahawa Perayu, melalui hujah-hujahnya, sebenarnya mengajak Mahkamah membuat penilaian awal terhadap kekuatan bukti dan merit keseluruhan tuntutan Responden-Responden. Pendekatan sedemikian adalah bertentangan dengan tujuan dan skop Aturan 18 kaedah 19 KKM

2012.

Fungsi Mahkamah dalam sesuatu permohonan pembatalan bukanlah untuk menentukan sama ada Plaintif akhirnya akan berjaya selepas perbicaraan. Persoalan yang perlu dijawab hanyalah sama ada tindakan tersebut begitu jelas tidak mempunyai asas sehingga ia patut ditamatkan tanpa memberi peluang kepada Plaintif mengemukakan keterangannya.

Pada pandangan Mahkamah, Pernyataan Tuntutan dalam kes ini melepasi ambang minimum tersebut.

(B) Adakah Tindakan Ini Mendedahkan Isu Boleh Bicara?

Setelah mempertimbangkan keseluruhan Rekod Rayuan, hujahan bertulis dan lisan pihak-pihak serta pliding yang difailkan, Mahkamah berpendapat bahawa Hakim Mahkamah Sesyen tidak terkhilaf apabila memutuskan bahawa tindakan Responden-Responden mendedahkan isu-isu bona fide yang memerlukan penelitian melalui perbicaraan penuh.

Perayu membangkitkan beberapa alasan bagi menyokong permohonannya untuk membatalkan tindakan, antaranya bahawa tuntutan Responden-Responden adalah dihalang oleh undang-undang, tidak mendedahkan kausa tindakan yang munasabah, terjejas oleh isu had masa, serta tidak boleh diteruskan berikutan kewujudan pelanjutan masa (EOT) yang telah diberikan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan.

Perayu juga berhujah bahawa Responden-Responden terikat kepada terma-terma Perjanjian Jual Beli dan tidak boleh mengelakkan kesan kontrak yang telah dipersetujui.

Mahkamah menerima bahawa hujahan-hujahan tersebut menimbulkan persoalan undang-undang yang penting.

Walau bagaimanapun, persoalan yang perlu diputuskan dalam rayuan ini bukanlah sama ada hujahan-hujahan tersebut akhirnya akan berjaya, tetapi sama ada hujahan-hujahan tersebut begitu jelas dan tidak dapat dipertikaikan sehingga keseluruhan tindakan Responden-Responden patut ditamatkan tanpa melalui proses perbicaraan.

Mahkamah dapati, jawapan kepada persoalan tersebut adalah negatif.

Sebahagian besar hujahan Perayu memerlukan Mahkamah meneliti bukan sahaja kandungan Perjanjian Jual Beli, tetapi juga latar belakang transaksi, dokumen-dokumen yang berkaitan, kesan pelanjutan masa yang diberikan oleh pihak berkuasa, fakta-fakta yang didakwa oleh Responden-Responden serta hubungan antara fakta-fakta tersebut dengan hak-hak kontraktual dan statutori yang dituntut.

Dengan kata lain, untuk menerima hujahan Perayu, Mahkamah perlu terlebih dahulu membuat penentuan terhadap beberapa persoalan substantif yang masih dipertikaikan antara pihak-pihak.

Antaranya termasuk kesan undang-undang EOT yang diberikan oleh KPKT, tafsiran sebenar terma-terma Perjanjian Jual Beli, kesan fakta-fakta yang didakwa berkaitan representasi dan pendedahan maklumat kepada pembeli, serta tarikh sebenar kausa tindakan terakru bagi tujuan had masa.

Kesemua persoalan tersebut bukanlah persoalan yang boleh diputuskan secara selamat hanya berdasarkan pliding dan afidavit yang difailkan. Sebaliknya, ia memerlukan penelitian terhadap keseluruhan fakta, dokumen dan penghujahan undang-undang yang hanya dapat dilakukan secara memadai selepas pihak-pihak mengemukakan keterangan mereka di perbicaraan.

Mahkamah bersetuju dengan penghujahan Responden-Responden bahawa kebanyakan alasan yang dibangkitkan oleh Perayu sebenarnya menyentuh merit keseluruhan tuntutan. Walaupun alasan-alasan tersebut mungkin menjadi pembelaan yang signifikan semasa perbicaraan kelak, ia tidak semestinya membawa kepada kesimpulan bahawa tindakan Responden-Responden adalah jelas tidak boleh dipertahankan pada peringkat permulaan prosiding.

Mahkamah juga mengambil perhatian bahawa isu berhubung kesan pelanjutan masa (EOT), pemakaian terma-terma Perjanjian Jual Beli, hak Responden-Responden untuk menuntut LAD, serta persoalan had masa saling berkait rapat antara satu sama lain.

Penentuan terhadap mana-mana isu tersebut secara berasingan tanpa penelitian terhadap keseluruhan matriks fakta berpotensi menyebabkan Mahkamah membuat dapatan yang bersifat pramatang terhadap isu-isu yang masih menjadi pertikaian dalam tindakan utama.

Sehubungan dengan itu, Mahkamah berpendapat bahawa adalah tidak wajar bagi Mahkamah untuk menggunakan prosiding di bawah Aturan 18 kaedah 19 KKM 2012 sebagai suatu mekanisme untuk menentukan isu-isu substantif tersebut.

Pendekatan sedemikian bukan sahaja akan melangkaui fungsi sebenar prosiding pembatalan, malah berisiko menafikan peluang kepada pihak-pihak untuk mengemukakan keterangan yang mungkin mempunyai kesan terhadap penentuan hak-hak mereka.

(C) Isu Had Masa

Perayu turut berhujah bahawa tuntutan Responden-Responden adalah dihalang oleh Akta Had Masa 1953. Walau bagaimanapun, Mahkamah berpendapat bahawa isu tersebut tidak boleh dilihat secara terasing daripada fakta-fakta yang telah diplidkan. i.

Persoalan sama ada sesuatu tuntutan dihalang oleh had masa lazimnya bergantung kepada sifat sebenar kausa tindakan yang dibawa, tarikh kausa tindakan itu terakru serta kesan fakta-fakta yang didakwa oleh pihak-pihak. Dalam keadaan tertentu, persoalan tersebut juga memerlukan penelitian terhadap keseluruhan hubungan kontraktual dan kronologi kejadian yang menjadi asas kepada tuntutan.

Dalam kes ini, Mahkamah tidak berpendapat bahawa isu had masa merupakan suatu persoalan yang begitu jelas sehingga boleh diputuskan semata-mata berdasarkan pliding tanpa penelitian lanjut terhadap fakta yang dipertikaikan.

Mahkamah ingin menegaskan bahawa dapatan ini bukanlah suatu keputusan bahawa tuntutan Responden-Responden sememangnya tidak dihalang oleh had masa. Sebaliknya, Mahkamah hanya memutuskan bahawa isu tersebut sendiri merupakan sebahagian daripada persoalan yang wajar diputuskan selepas semua fakta yang relevan dikemukakan melalui proses perbicaraan. F.

Setelah mempertimbangkan keseluruhan rayuan ini, Mahkamah tidak mendapati bahawa Hakim Mahkamah Sesyen telah melakukan sebarang salah arah prinsip ataupun telah mengaplikasikan prinsip undang-undang yang salah semasa memutuskan permohonan tersebut.

Sebaliknya, Mahkamah berpuas hati bahawa Hakim Mahkamah Sesyen telah mengenal pasti ujian undang-undang yang betul di bawah Aturan 18 kaedah 19 KKM 2012 dan telah menggunakan budinya secara kehakiman apabila memutuskan bahawa tindakan Responden-Responden tidak termasuk dalam kategori kes yang "plain and obvious" untuk dibatalkan secara ringkas.

Mahkamah ini juga tidak mendapati apa-apa keadaan luar biasa yang mewajarkan campur tangan terhadap keputusan tersebut.

Seperti yang telah dihuraikan, persoalan-persoalan yang dibangkitkan oleh Perayu adalah persoalan yang menyentuh merit tuntutan dan hanya boleh diputuskan dengan selamat selepas Mahkamah mendengar dan menilai keseluruhan keterangan serta dokumen yang akan dikemukakan semasa perbicaraan.

Berdasarkan keseluruhan alasan yang telah dihuraikan, Mahkamah berpendapat bahawa rayuan ini tidak mempunyai merit.

Mahkamah bersetuju dengan dapatan Hakim Mahkamah Sesyen bahawa tindakan Responden-Responden mendedahkan isu-isu bona fide yang memerlukan perbicaraan penuh dan oleh itu tidak sesuai dibatalkan di bawah Aturan 18 kaedah 19 KKM 2012.

Oleh yang demikian, rayuan ini ditolak dan keputusan Mahkamah Sesyen bertarikh 4 November 2025 adalah dikekalkan.

Mahkamah selanjutnya memerintahkan kos rayuan sebanyak RM5,000.00 kepada Responden-Responden, tertakluk kepada alokatur Tarikh : 14 Julai 2026 ……………………………………… (YA PUAN MAHAZAN BINTI MAT TAIB) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA KUALA LUMPUR Peguam Perayu : Adrian Ng Chen Yip & Leong Wein Si Tetuan Y C Pang, Chong & Gordon (Kuala Lumpur) Peguam bela & Peguam cara Peguam Responden-Responden : Vishnu Varna Tetuan Hakem Arabi & Associates (Kuala Lumpur) Peguam bela & Peguam cara