Indah Utara Auto Sdn Bhd v 1. ) Chia Kim Chooi (KA-22NCvC-39-05/2021)

CHIA KIM CHOOI (No. K/P: 570705-02-5887)

LIM HOCK CHIN (No. K/P: 910104-02-5027)

LIM HOCK OON (No. K/P: 910104-07-5019)

LIM MOOI KEOW (No. K/P: 691018-02-5616)

LIM SOO BOEY (No. K/P: 661203-02-5530)

LOW BOON KWANG (No. K/P: 7854580)

OOI SONG LEE (No. K/P: 601209-02-5289) ...... DEFENDAN-DEFENDAN 07/09/2022 16:50:45 KA-22NCvC-39-05/2021 Kand. 64 S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ PENGHAKIMAN PENDAHULUAN [1] Melalui Notis Permohonan Plaintif bertarikh 3/8/2021 (Lampiran 37), Plaintif telah memohon untuk memasukkan penghakiman terus di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (selepas ini dirujuk sebagai “KKM 2012”) terhadap Defendan-Defendan, iaitu supaya –

Defendan-Defendan mengosongkan/memecahkan bahagian bangunan yang menceroboh/masuk ke dalam hartanah Plaintif yang beralamat di bawah Geran Mukim 19487, Lot 81251 Seksyen 55, Bandar Sungai Petani, Daerah Kuala Muda, Negeri Kedah Darul Aman (selepas ini dirujuk sebagai “Hartanah Plaintif tersebut”); dan

secara alternatif, satu perintah bahawa Plaintif diberi kebenaran untuk mengosongkan/memecahkan bahagian bangunan yang menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut. S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ [2] Setelah Mahkamah ini meneliti dan mempertimbangkan kertas-kertas kausa yang telah difailkan dalam tindakan ini, penghujahan peguam cara Plaintif dan Defendan-Defendan yang terpelajar serta nas-nas undang-undang yang dikemukakan kepada Mahkamah ini, Mahkamah ini telah membenarkan permohonan penghakiman terus Plaintif tersebut dengan kos sebanyak RM3,000.00. [3] Defendan-Defendan yang tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah ini telah merayu terhadap keputusan tersebut. FAKTA DAN LATAR BELAKANG KES [4] Plaintif adalah pemilik berdaftar Hartanah Plaintif tersebut [rujuk Ekshibit PSH-1]. [5] Defendan-Defendan adalah pemilik berdaftar hartanah Defendan-Defendan yang beralamat di bawah Geran Mukim 311, Lot 1288, Bandar Sungai Petani, Daerah Kuala Muda, Negeri Kedah Darul Aman (selepas ini dirujuk sebagai “Hartanah Defendan-Defendan tersebut”) [rujuk Ekshibit PSH-2]. S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ [6] Hartanah Defendan-Defendan tersebut terletak bersebelahan (adjacent) dengan Hartanah Plaintif tersebut. [7] Berdasarkan siasatan yang dibuat oleh Plaintif didapati bangunan yang didirikan di atas Hartanah Defendan-Defendan tersebut telah menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut. Bagi memastikan perkara ini, Plaintif telah mengarahkan Juruukur Tanah Berlesen, iaitu Saujana Ukur (selepas ini dirujuk sebagai “Juruukur Saujana Ukur tersebut”) untuk membuat ukuran ke atas Hartanah Plaintif tersebut. [8] Berdasarkan Pelan Penandaan Sempadan dan Butiran Di Atas Lot Hartanah Plaintif tersebut yang disediakan oleh Juruukur Saujana Ukur tersebut [rujuk Ekshibit PSH-3] dan gambar rajah sempadan Hartanah Plaintif dan Defendan-Defendan tersebut didapati terdapat sebuah bangunan yang dibina di atas Hartanah Defendan-Defendan tersebut telah menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut yang berukuran sebanyak 546 meter persegi. [9] Oleh itu, Plaintif melalui peguam caranya Tetuan Tay Chai Huat & Co telah mengeluarkan satu Notis Pengosongan (Notice to Vacate) bertarikh 7/8/2018 (selepas ini dirujuk sebagai “Notis Pengosongan tersebut”) kepada S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ Defendan-Defendan berserta salinan Pelan Penandaan Sempadan dan gambar rajah dari Juruukur Saujana Ukur tersebut dan telah menuntut Defendan-Defendan untuk mengosongkan/merobohkan bahagian bangunan yang telah menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut. [10] Sungguhpun begitu, Defendan-Defendan sehingga kini masih gagal, cuai, ingkar dan/atau enggan mengosongkan/merobohkan bahagian bangunan yang menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut. [11] Alasan Plaintif bagi menyokong permohonan penghakiman terus tersebut adalah seperti yang berikut:

Plaintif adalah pemilik berdaftar Hartanah Plaintif tersebut dan Defendan-Defendan pula adalah pemilik berdaftar Hartanah Defendan-Defendan tersebut;

Plaintif telah melakukan siasatan dan mendapati sebuah bangunan yang telah didirikan di atas Hartanah Defendan-Defendan tersebut telah menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut sebanyak 546 meter persegi;

bangunan yang menceroboh Hartanah Plaintif tersebut telah dibina secara haram dan/atau tanpa kebenaran Plaintif dan pemilik-pemilik sebelumnya;

tiada bukti bahawa Defendan-Defendan telah mendapat kebenaran untuk membina bangunan yang telah menceroboh/ masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut;

Plaintif telah menghantar Notis Pengosongan tersebut kepada Defendan-Defendan namun Defendan-Defendan masih gagal dan/atau enggan membayar mengosongkan/merobohkan bahagian bangunan yang telah menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut; dan

Defendan-Defendan tidak mempunyai pembelaan yang bermerit dan/atau isu-isu yang perlu dibicarakan. ISU UNDANG-UNDANG YANG BERBANGKIT [12] Isu undang-undang yang berbangkit dalam tindakan ini adalah seperti yang berikut:

sama ada terdapat merit dalam permohonan Plaintif untuk penghakiman terus di bawah Aturan 14 KKM 2012; dan

sama ada Defendan-Defendan mempunyai pembelaan yang bermerit dan berjaya menimbulkan isu-isu yang perlu dibicarakan untuk mengetepikan permohonan Plaintif untuk penghakiman terus di bawah Aturan 14 KKM 2012. ANALISIS, DAPATAN DAN KEPUTUSAN MAHKAMAH INI Isu Pertama dan Isu Kedua [13] Dalam Penghakiman ini, kedua-dua Isu tersebut akan dibincangkan bersekali. [14] Prinsip undang-undang berkaitan dengan penghakiman terus adalah mantap. Berdasarkan Aturan 14 KKM 2012 dan nas-nas undang-undang yang diputuskan oleh mahkamah atasan di negara ini, penghakiman terus boleh diberikan oleh Mahkamah sekiranya fakta dalam tuntutan Plaintif adalah jelas dan nyata (plain and obvious) dan Defendan tidak mempunyai pembelaan bermerit dan apa-apa isu yang perlu dibicarakan (no triable S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ issues) (lihat kes National Company For Foreign Trade v. Kayu Raya Sdn. Bhd. [1984] 1 CLJ (Rep) 283; South East Asia Insurance Bhd v. Kerajaan Malaysia [1998] 1 CLJ 1045); Enco Systems Sdn Bhd v. Soon Hin Hardware Sdn Bhd [2009] 9 CLJ 218). [15] Prinsip undang-undang mengenai penghakiman terus telah dijelaskan dalam kes Antah Schindler Sdn Bhd v. Ssangyong Engineering & Construction Co Ltd [2008] 3 CLJ 641. Dalam kes ini, Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa permohonan penghakiman terus boleh diberikan oleh Mahkamah sekiranya Plaintif mempunyai tuntutan yang jelas dan Defendan tidak mempunyai apa-apa pembelaan serta gagal membangkitkan isu-isu yang perlu dibicarakan. Semasa menyampaikan penghakiman Mahkamah tersebut, Suriyadi Halim Omar JCA (pada ketika itu) telah menyatakan seperti yang berikut: “[20] The principles applied in a summary judgment proceedings is clearly illustrated in the case of Alloy Automotive Sdn Bhd v. Perusahaan Ironfield Sdn Bhd [1986] 1 CLJ 2; [1986] CLJ (Rep) 45 SC, where the Supreme Court had stated: Where all the issues are clear, summary judgment should be given. An appellant ought not to be shut out from defending unless it is very clear that he has no case in the action. A complete defence need not be shown. The defence setup need only show that there is a triable issue or question or that for some reason there ought to be a trial. S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ [21] Similar principles were further illustrated in the case of Malayan Insurance

(M) Sdn Bhd v. Asia Hotel Sdn Bhd [1987] 1 CLJ 246; [1987] CLJ (Rep) 182 SC, where the Supreme Court had held as follows: ... the underlying philosophy in the Order 14 provision is to prevent a respondent clearly entitled to the money from being delayed his judgment where there is no fairly arguable defence to the claim. The provision should only be applied to cases where there is no reasonable doubt that the respondent is entitled to judgment. Order 14 is not intended to shut out an appellant. The jurisdiction should only be exercised in very clear cases.”. [Penekanan ditambah] [16] Selanjutnya, dalam kes Genneva Malaysia Sdn Bhd v. Tio Jit Hong & Ors [2020] 4 CLJ 449, Kamaludin Md Said JCA semasa menyampaikan keputusan Mahkamah Rayuan telah menjelaskan mengenai prosedur permohonan penghakiman terus di bawah Aturan 14 KKM 2012 seperti yang berikut: “[42] The procedure for summary judgment is provided under O. 14 of the ROC 2012 which reads as follows: Where in an action to which this rule applies a statement of claim has been served on a defendant and that defendant has entered an appearance in the action, the plaintiff may, on the ground that the defendant has no defence to a claim included in the writ, or to a particular part of such a claim, or has no defence to such a claim or part thereof except as to the amount of any damages claimed, apply to the Court for judgment against that defendant. S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ [43] In this case, there is no dispute that the three conditions under O. ROC 2012 have been fulfilled by the plaintiffs in applying for summary judgment. [44] It is trite law that summary judgment can only be allowed in a plain case with no triable issues to warrant a full trial. An O. 14 application serves the purpose of giving early judgment to a plaintiff who has a clear and undeniable claim. However, it is not intended to shut out a defendant who has a bona fide defence (see Malayan Insurance (M) Sdn Bhd v. Asia Hotel Sdn Bhd [1987] 1 CLJ 246; [1987] CLJ (Rep) 182; [1987] 2 MLJ 183 (SC), Kiwi Brands (Malaysia) Sdn Bhd v. Multiview Enterprises Sdn Bhd [1998] 2 CLJ Supp 194 and TAC Construction & Trading v. Bennes Engineering Bhd [1999] 2 CLJ 117). [45] In Bank Negara Malaysia v. Mohd Ismail Ali Johor & Ors [1992] 1 CLJ 627; [1992] 1 CLJ (Rep) 14, it was held that: Under an O. 14 application, the duty of a judge does not end as soon as a fact asserted by one party, and denied or disputed by the other in an affidavit. Where such assertion, denial or dispute is equivocal or lacking in precision or is inconsistent with undisputed contemporary documents or other statements by the same deponent or is inherently improbable in itself, then the judge has a duty to reject such assertion or denial, thereby rendering the issue not triable. [46] In UNP Plywood Sdn Bhd v. HSBC Bank Malaysia Bhd [2010] 5 CLJ 177; [2010] 5 MLJ 323 the Court of Appeal held that: Summary judgment procedure is a procedural device available for prompt and expeditious disposition of an action by a plaintiff or a counterclaim by a defendant, without a trial when there is no dispute as to the fact and law. S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ [47] The burden is always on the plaintiff to show that it has a clear and undeniable claim against the defendant and summary judgment can be allowed on the basis that the facts established in the pleading clearly show there is no triable issues to warrant a full trial. See: Cempaka Finance Bhd v. Ho Lai Ying & Anor [2006] 3 CLJ 544; [2006] 2 MLJ 685.”. [Penekanan ditambah] [17] Dalam kes Lee Loy & Ors v. Poh Kam Sang & Anor [2017] 1 LNS 2023, Mahkamah Rayuan telah memutuskan bahawa Aturan 14 KKM 2012 boleh digunakan oleh plaintif untuk mendapatkan penghakiman terus bagi kes-kes yang melibatkan pencerobohan tanah, tanpa perlu melalui perbicaraan penuh, sekiranya tiada apa-apa isu yang perlu dibicarakan dan pencerobohan tersebut adalah tidak sah menurut undang-undang. Dalam penghakiman yang disampaikan oleh Mary Lim Thiam Suan JCA (pada ketika itu), Mahkamah telah menyatakan seperti yang berikut: “[31] GS Nijar who was acting for the appellants in Bohari bin Taib & Others v. Pengarah Tanah & Galian Selangor [1991] 1 CLJ Rep 48; [1991] 1 CLJ 647 reminded the Supreme Court that Order 89 is a reproduction of the English Order 113. That reminder is instructive. In the commentary found in the 1988 White Book (Vol. 1) at pp. 1470-1 on Order 89, it is stated: For the particular circumstances and remedy described in r. 1, this order provides a somewhat exceptional procedure, which is an amalgam of other procedures, e.g., procedure by ex parte originating summons, default procedures and the procedure for summary judgment under O. 14. Its machinery is summary, simple and speedy, i.e., it is intended to operate without a plenary trial involving the oral S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ examination of witnesses and with the minimum of delay, expense and technicality. Where none of the occupiers can reasonably be identified the proceedings take on the character of an action in rem, since the action would relate to the recovery of the respondent without there being any other party but the plaintiff. On the other hand, like the default and summary procedures under O. 13 and O. 14, this order would normally apply only in virtually uncontested cases or in clear cases where there is no issue or question to try, i.e., there is no reasonable doubt as to the claim of the plaintiff to recover possession of the land or as to wrongful occupation of the land without licence or consent and without any right, title or interest thereto. [32] In other words, the procedure and thereby the remedy is not available where there are triable issues shown; that issue pertains to the occupation or the ownership of the subject land. In Bohari bin Taib & Others, the Supreme Court allowed the appeal after finding that there was sufficient evidence placed before the Court to show that the appellants had an arguable case on their occupation of the land in question. The appellants had already been alienated the land in question by the State Government but prior to the issue of separate titles, the appellants were first issued TOLs and were actually holding over from the earlier consent or licence to occupy. Hence, their occupation and continued occupation were not as squatters simpliciter where there would have been no rights whatsoever. … [35] In all these cases, it is consistently reminded that the summary procedure is not available where the first entry or occupation was lawful. The summary procedure is intended to deal with the simple cases of trespassers or squatters, pure and simple.”. [Penekanan ditambah] S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ [18] Dalam kes ini, berdasarkan afidavit-afidavit keterangan yang telah difailkan oleh Plaintif dan Defendan-Defendan dan prinsip undang-undang mengenai penghakiman terus seperti yang diputuskan dalam nas-nas undang-undang di atas, Mahkamah ini mendapati tuntutan Plaintif terhadap Defendan-Defendan adalah jelas dan nyata dan Defendan-Defendan tidak mempunyai pembelaan bermerit dan apa-apa isu yang perlu dibicarakan. Oleh itu, Mahkamah ini telah membenarkan permohonan penghakiman terus Plaintif di bawah Aturan 14 KKM 2012 tersebut. Alasan Mahkamah ini adalah seperti di bawah. [19] Pertama, berdasarkan Hakmilik No. 19487 dalam Ekshibit PSH-1 adalah jelas bahawa Plaintif adalah pemilik berdaftar 1/1 bahagian Hartanah Plaintif tersebut. [20] Kedua, berdasarkan Carian Rasmi Hakmilik bertarikh 5/8/2018 dalam Ekshibit PSH-2 adalah jelas bahawa Defendan-Defendan adalah pemilik-pemilik berdaftar (mengikut bahagian masing-masing) Hartanah Defendan-Defendan tersebut. [21] Ketiga, berdasarkan Pelan Penandaan Sempadan dan Butiran Di Atas Lot Hartanah Plaintif tersebut dan gambar rajah sempadan Hartanah Plaintif S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ dan Defendan-Defendan tersebut dalam Ekshibit PSH-3, adalah jelas bahawa bangunan yang dibina di atas Hartanah Defendan-Defendan tersebut telah menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut dan ia berukuran sebanyak 546 meter persegi. [22] Keempat, Defendan-Defendan telah gagal membuktikan bahawa bangunan yang dibina di atas Hartanah Defendan-Defendan tersebut dan yang telah menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut telah dibina dengan kebenaran dan persetujuan pemilik-pemilik terdahulu. [23] Kelima, Defendan-Defendan tidak pernah menafikan dalam afidavit keterangan mereka bahawa bangunan yang dibina di atas Hartanah Defendan-Defendan tersebut telah menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut. Apa yang dinyatakan secara berulang kali oleh Defendan-Defendan dalam afidavit keterangan mereka ialah bangunan tersebut telah dibina dengan kebenaran dan persetujuan pemilik-pemilik terdahulu. [24] Keenam, Defendan-Defendan telah gagal mengemukakan sebarang bukti yang menunjukkan bahawa Defendan Keempat dan/atau bapa Defendan Keempat telah membina bangunan yang menceroboh/masuk ke S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ dalam Hartanah Plaintif tersebut dengan kebenaran dan persetujuan pemilik-pemilik terdahulu melalui representasi lisan (oral representation). [25] Mahkamah ini mendapati tiada satu pun nama pemilik-pemilik terdahulu, yang kononnya telah memberi kebenaran dan persetujuan kepada Defendan Keempat dan/atau bapa Defendan Keempat untuk membina bangunan yang menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut, disebut dalam mana-mana afidavit keterangan Defendan-Defendan. [26] Selanjutnya, Mahkamah ini juga mendapati tiada sebarang afidavit keterangan dimasukkan oleh pemilik-pemilik terdahulu bagi membuktikan yang mereka ada memberi kebenaran dan persetujuan kepada Defendan Keempat dan/atau bapa Defendan Keempat untuk membina bangunan yang menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut. [27] Oleh itu, Mahkamah ini berpendapat bahawa dakwaan Defendan-Defendan bahawa Defendan Keempat dan/atau bapa Defendan Keempat telah mendapat kebenaran dan persetujuan pemilik-pemilik terdahulu untuk membina bangunan yang menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ tersebut hanyalah bersifat pernyataan kosong (bare statement) semata-mata kerana ia tidak disokong dengan apa-apa bukti. [28] Ketujuh, Defendan Keempat telah gagal membuktikan yang beliau telah menduduki bangunan dan Hartanah Defendan-Defendan tersebut dengan keizinan bapanya dan adalah pemilik tunggal bangunan yang menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut. Ini kerana, berdasarkan Ekshibit PSH-2 tersebut, bapa Defendan Keempat bukanlah pemilik Hartanah Defendan-Defendan tersebut dan kesemua Defendan adalah pemilik bersama Hartanah Defendan-Defendan tersebut. [29] Kelapan, memandangkan Defendan-Defendan telah gagal membuktikan bahawa bangunan yang menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut telah dibina oleh Defendan Keempat dan/atau bapa Defendan Keempat dan telah mendapat kebenaran dan persetujuan pemilik-pemilik terdahulu melalui representasi lisan, maka Defendan-Defendan tidak boleh berlindung di bawah prinsip ekuiti, yang mana tidak diperuntukkan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 [Akta 56], untuk menyatakan bahawa Defendan-Defendan berhak ke atas bangunan yang menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut. S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ [30] Kesembilan, memandangkan bangunan yang menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut telah dibina tanpa kebenaran Plaintif dan/atau pemilik-pemilik terdahulu dan telah dibina secara haram (illegal), maka Defendan-Defendan adalah squatter simpliciter dan tidak mempunyai apa-apa hak ke atas bangunan tersebut. Oleh itu, pada pendapat Mahkamah ini adalah wajar bangunan yang menceroboh/masuk ke dalam Hartanah Plaintif tersebut dirobohkan. [31] Sebagai kesimpulan –

Mahkamah ini menjawab Isu Pertama tersebut sebagai ya, iaitu terdapat merit dalam permohonan Plaintif untuk penghakiman terus di bawah Aturan 14 KKM 2012; dan

Mahkamah ini menjawab Isu Kedua tersebut sebagai tidak, iaitu Defendan-Defendan tidak mempunyai pembelaan yang bermerit dan gagal menimbulkan isu-isu yang perlu dibicarakan untuk mengetepikan permohonan Plaintif untuk penghakiman terus di bawah Aturan 14 KKM 2012. [32] Oleh itu, Mahkamah ini telah membenarkan Lampiran 37 tersebut. S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ KESIMPULAN [33] Berdasarkan alasan-alasan yang dinyatakan di atas, Mahkamah ini telah membenarkan permohonan penghakiman terus Plaintif di bawah Aturan 14 KKM 2012 (Lampiran 37) dengan kos sebanyak RM3,000.00 tertakluk kepada alokatur. Tarikh : 24 Ogos 2022 (DR. ARIK SANUSI BIN YEOP JOHARI) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya, Alor Setar Kedah Darul Aman S/N Yxmb7aa4sUKMfwdSb2s7NQ Peguam Cara Pihak-Pihak – Peguam Cara Plaintif: Encik Ahmad Zaim bin Abd Rahman Tetuan Tay Chai Huat & Co. Peguam Bela dan Peguam Cara No. 296 & 297 Jalan Kelab Cinta Sayang Taman Bandar Baru 08000 Sungai Petani Kedah Darul Aman Peguam Cara Defendan-Defendan 2, 3, 4, 6 dan 7: Encik S.K. Ng Tetuan Syarikat Ng & Anuar Peguam Bela dan Peguam Cara No. 65A, Tingkat 2