Ivoria Development Sdn Bhd v 1. ) yang Chin Fan (NA-12ANCvC-4-02/2024)

Chua Yet Nge [No. K/P : 790105-05-5008] …Responden-Responden 15 ALASAN PENGHAKIMAN 20 27/05/2025 15:25:20 NA-12ANCvC-4-02/2024 Kand. 18 S/N ZSZn/kAkSUmy5dkineCnjg

Pihak perayu/Defendan memfailkan notis rayuan terhadap keputusan Hakim Mahkamah Sesyen (HMS) yang telah membenarkan permohonan Responden/Plaintif untuk memasukkan satu penghakiman terus dibawah 5 Aturan 14 KKM terhadap perayu/Defendan. Untuk kemudahan bagi penyediaan alasan penghakiman ini, pihak-pihak akan dirujuk dalam kapasiti asal mereka di Mahkamah Sesyen, iaitu sebagai Plaintif dan Defendan.

Defendan adalah sebuah syarikat pemaju projek perumahan bagi hartanah yang dipegang dibawah hakmilik HS(M)691-HS(M) 715 dan PT 1167-PT1191, Mukim Kuala Klawang, Daerah Jelebu, Negeri Sembilan. Pemilik hartanah tersebut adalah Siow Soo Jin dan Wong Fook.

Plaintif-Plaintif telah membeli sebuah rumah banglo 2 tingkat yang dipegang dibawah hakmilik HS(M) 710, PT1186, Mukim Kuala Klawang dengan menandatangani Perjanjian Jual Beli dengan Defendan-Defendan sebagai pemaju pada 12.7.2018. 20

Antara terma-terma yang penting dalam perjanjian jual beli tersebut adalah :- i. Harga belian sebanyak RM678,000 – klausa 4. ii. Masa adalah intipati perjanjian – klausa 9 iii. Tempoh masa penyerahan milikan kosong – klausa 24.

5.

Berdasarkan klausa 24 tersebut, milikan kosong hartanah tersebut hendaklah diserahkan kepada Plaintif-Plaintif pada 11.7.2020.

Defendan telah memungkiri klausa perjanjian jual beli tersebut apabila hanya menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut kepada Plaintif pada 5 24.3.2023. Ini boleh dilihat daripada :- i. Surat penyerahan milikan kosong dari Defendan bertarikh 24.32023; ii. Sesalinan Perakuan Sipa dan Pematuhan Borang C bertarikh 10 23.3.2023; iii. Sesalinan surat gantirugi tertentu dari Defendan bertarikh 24.3.2023.

Plaintif mendakwa bahawa terdapat kelewatan oleh Defendan dalam 15 menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut kepada Plaintif-Plaintif.

Pihak Plaintif-Plaintif telah memfailkan permohonan untuk mendapatkan penghakiman terus dibawah A.14 KKM terhadap Defendan atas alasan tindakan ini adalah satu tindakan yang mudah dan tidak mendedahkan sebarang isu-isu yang perlu dibicarakan. 5 Fakta kes Defendan

Defendan menjelaskan bahawa tindakan ini bukan merupakan satu tindakan yang mudah, jelas dan tidak mendedahkan sebarang isu-isu untuk dibicarakan. Untuk menyokong kenyataannya, Defendan telah 10 menyenaraikan isu-isu yang perlu dibicarakan dalam tindakan ini. Isu-isu tersebut adalah :- i. Tempoh penyerahan milikan kosong hartanah tersebut kepada Plaintif jatuh pada 11.7.2020. Tempoh ini termasuk dalam waktu 15 pelaksanaan Perintah Kawalan Pergerakan dari 18.3.2020 sehingga 31.8.2020 dan mengikut Covid -19 Act, jumlah hari kelewatan yang termasuk dalam tempoh tersebut hendaklah dikecualikan dalam pengiraan hari. S/N ZSZn/kAkSUmy5dkineCnjg ii. Terdapat keadaan-keadaan yang tidak terkawal yang menyumbang kepada kelewatan tersebut dan ianya disebabkan oleh pihak ketiga. Keadaan-keadaan tersebut adalah :- a) Wujudnya struktur binaan haram di tapak pembinaan yang menjejaskan kerja-kerja pembinaan. Defendan telah 5 mengemukakan aduan kepada Majlis Daerah Jelebu tetapi masalah ini hanya berjaya diselesaikan 7 bulan selepas aduan dibuat. b) Isu pindaan lokasi sambungan sistem paip retikulasi. Defendan menghadapi masalah dengan pihak SAINS untuk 10 menyambung air ke kawasan perumahan yang berkenaan. Hanya pada bulan September dan Oktober 2022, pihak Sains dan Majlis Daerah Jelebu bersetuju untuk menyambung bekalan air. Defendan menyatakan bahawa mereka menjadi mangsa dalam isu ini dan bercadang untuk 15 memanggil saksi-saksi SAINS untuk memberi keterangan. c) Kelewatan juga disumbangkan oleh kegagalan pihak SAINS mengeluarkan Surat Sokongan Sijil Penyiapan dan Pematuhan kepada Defendan atas alasan terdapat isu dengan kualiti bekalan air ke projek tersebut. Defendan 20 S/N ZSZn/kAkSUmy5dkineCnjg mendakwa terpaksa mengambil masa lebih 4 bulan untuk mendapatkan surat tersebut dan surat berkenaan hanya dikeluarkan pada sekitar bulan Mac 2023. d) Kekurangan kabel elektrik oleh Tenaga Nasional Berhad (TNB). Sekali lagi Defendan menyatakan bahawa mereka 5 adalah mangsa keadaan. Ini adalah kerana mereka dimaklumkan bahawa TNB menghadapi kekurangan kabel elektrik di seluruh Malaysia khususnya dari bulan Jun sehingga Oktober 2021. Ini telah menyebabkan kelewatan dimana kerja-kerja kabel luaran hanya disiapkan oleh TNB 10 pada akhir bulan November 2021 dan kerja-kerja kabel dalaman hanya disiapkan pada akhir bulan Januari tahun 2022. e) Terdapat aduan daripada pembeli-pembeli hartanah berkenaan cadangan pembinaan infrastruktur 15 telekomunikasi iaitu tiang telefon sebagaimana yang dirancang. Bagaimanapun, pembeli-pembeli membuat aduan supaya talian telekomunikasi tersebut dibina di bawah tanah. Ini menyebabkan kelewatan kerena Defendan terpaksa mengadakan mesyuarat dan lawatan 20 S/N ZSZn/kAkSUmy5dkineCnjg tapak dengan pihak Telekom Malaysia dan meminda plan telekomunikasi. Perkara ini juga telah menyebabkan kelewatan dan menjejaskan kemajuan kerja Defendan selama lebih kurang 4-9 bulan. f) Plaintif tidak mempunyai locus standi untuk memfailkan 5 tindakan ini terhadap Defendan atas alasan Plaintif gagal mematuhi klausa 8 Perjanjian Jual beli yang menetapkan bahawa Plaintif perlu memaklumkan kepada pihak yang memberi pinjaman 30 hari sebelum tindakan ini difailkan. Dalam tindakan ini, Plaintif gagal memaklumkan pihak 10 pemberi pinjaman tentang pemfailan tindakan ini.

Prinsip yang mengawal selia permohonan Aturan 14 adalah 15 sebagaimana yang digariskan dalam kes National Company For foreign Trade v Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 1 CLJ 283 yang antara lain memutuskan :- S/N ZSZn/kAkSUmy5dkineCnjg “….For the purposes of an application under O. 14, the preliminary requirements are: i) The Defendant must have entered an appearance; ii) The statement of claim must have been served on the Defendant; and 5 iii) The affidavit in support of the application must comply with the requirements of r. 2 of the O. 14. …….if the Plaintiff fails to satisfy either these considerations, the summons must be dismissed. If, however, these considerations are 10 satisfied, the Plaintiff will have established a prima facie case and he comes entitled to judgement. The burden then shifts to the Defendant to satisfy the court why judgement should not be given against him..”

Meneliti kertas-kertas kausa yang telah dikemukakan, Mahkamah 15 mendapati bahawa pihak Plaintif telah berjaya mematuhi pra-syarat yang dinyatakan dalam kes National Company For foreign Trade v Kayu Raya Sdn Bhd di atas apabila Plaintif berjaya menunjukkan :- S/N ZSZn/kAkSUmy5dkineCnjg i. Defendan telah memfailkan Memorandum Kehadiran yang menunjukkan bahawa Writ Saman dan Penyata Tuntutan telah berjaya diserahkan kepada Defendan. ii. Afidavit sokongan Plaintif juga telah menepati syarat dalam Aturan 14 kaedah 2 KKM yang mendakwa bahawa pihak Defendan tiada 5 pembelaan yang bermerit.

Berdasarkan nas undang-undang yang diterima pakai, apabila pihak Plaintif telah berjaya menunjukkan perkara-perkara di atas, maka Plaintif telah mewujudkan satu kes prima facie terhadap Defendan. Dalam keadaan 10 ini, beban berpindah kepada pihak Defendan untuk menunjukkan kepada Mahkamah sama ada Defendan berjaya membangkitkan sebarang isu-isu untuk dibicarakan.

Pada peringkat ini, tugas Mahkamah adalah untuk melihat dan 15 mengenalpasti sama ada Defendan telah berjaya membuktikan atas imbangan kebarangkalian bahawa terdapat isu-isu yang perlu dibicarakan.

Meneliti isu-isu yang dibangkitkan oleh Defendan, antara faktor-faktor yang dikatakan telah menyumbang kepada kelewatan dalam menyiapkan 20 S/N ZSZn/kAkSUmy5dkineCnjg pembinaan ini dalam tempoh masa yang ditetapkan adalah kerana wujudnya keadaan-keadaan yang tidak dapat dikawal oleh Defendan yang disebabkan oleh kecuaian atau kesilapan pihak lain.

Perkara-perkara tersebut adalah sebagaimana yang disenaraikan 5 di atas. Antaranya adalah wujudnya pembinaan haram di tapak pembinaan, masalah-masalah yang dihadapi berkenaan isu air dengan SAINS, masalah TNB yang mengalami kekurangan kabel elektrik dan perubahan pembinaan talian telekomunikasi daripada pembinaan tiang kepada talian bawah tanah. Meneliti perkara-tersebut, Mahkamah mendapati perkara-perkara yang 10 melibatkan isu antara Defendan dan pihak ketiga tidak seharusnya dijadikan sebagai alasan oleh Defendan untuk menjustifikasikan kelewatan mereka dalam menyiapkan kerja pembinaan dan seterusnya menyerahkan milikan kosong kepada Plaintif mengikut tempoh masa dalam perjanjian.

Perlu diingatkan bahawa klausa 9 Perjanjian Jual Beli menetapkan masa adalah intipati perjanjian ini. Berdasarkan klausa berkenaan, Defendan bertanggungan untuk menyiapkan dan seterusnya menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut dalam tempoh yang ditetapkan. 20

Mahkamah juga meneliti garis-garis masa yang telah ditetapkan untuk penyiapan kerja-kerja pembinaan ini. Mengikut perjanjian, milikan kosong hendaklah diserahkan pada 11.7.2020. manakala untuk perkara-perkara lain adalah seperti berikut :- 5 i. Permohonan pembeli untuk membina infrastruktur telekomunikasi bawah tanah – dibuat pada Februari 2021. ii. Kelewatan pembinaan infrastruktur telekomunikasi bawah tanah – November 2021. iii. Kelewatan kerja-kerja kabel TNB – Januari 2022. 10 iv. Kelewatan sambungan paip retikulasi - Oktober 2022. v. Kelewatan mendapatkan surat sokongan SAINS – Mac 2023.

Berdasarkan garis masa yang disenaraikan di atas, dakwaan Defendan bahawa kelewatan yang dialami oleh mereka adalah 15 disumbangkan oleh pihak ketiga sebagaimana dinyatakan di atas adalah satu dakwaan yang meleset. Ini adalah kerana perkara-perkara yang dikatakan menyumbang kepada kelewatan tersebut hanya timbul setelah tarikh untuk penyerahan milikan kosong (11.7.2020). 20

Ini sekaligus memberikan inferens bahawa kelewatan Defendan dalam menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut tidak disumbangkan oleh perkara-perkara di atas, tetapi disebabkan sepenuhnya oleh kegagalan Defendan menyiapkan kerja-kerja pembinaan mengikut tempoh masa yang ditetapkan.

Defendan juga membangkitkan isu pengecualian yang dibenarkan dibawah Seksyen 35 Akta Covid 2020. Defendan berhujah bahawa Plaintif-Plaintif sepatutnya mengecualikan jumlah hari semasa tempoh perlaksanaan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) dari tempoh 18.3.2020 10 sehingga 31.8.2020 bagi tujuan pengiraan jumlah hari kelewatan.

Untuk memutuskan perkara ini, Mahkamah merujuk kepada seksyen 35 (1) akta tersebut yang berbunyi :- 35 (1) Notwithstanding any agreement entered into between the 15 purchaser and the developer, the period from 18 Mrch 2020 to 31 August 2020 shall be excluded from calculation of: a) the time for delivery of vacant possession of a housing accommodation: and S/N ZSZn/kAkSUmy5dkineCnjg b) the liquidated damages for the failure of the developer to deliver vacant possession of a housing accommodation.

the developer may apply to the Minister for an extension of the period referred to in subsection (1)

Upon considering the application under subsection (2), the Minister 5 may, if the Minister is satisfied that additional time is required by the developer to deliver vacant possession, by written direction grant to the developer an extension period of up to 31 December 2020 to deliver vacant possession and such extension shall have the same effect as the period excluded in subsectrion (1)..” 10

Berdasarkan peruntukan di atas, bagi membolehkan Defendan layak untuk mendapat lanjutan masa untuk penyerahan milikan kosong dan pengecualian dalam kiraan hari untuk tuntutan gantirugi tertentu, Defendan hendaklah membuat permohonan kepada Menteri berkaitan. Hanya setelah 15 Menteri berpuashati dengan permohonan tersebut, barulah Menteri memberi satu arahan bertulis kepada pemaju (Defendan) untuk membenarkan perlanjutan masa dan pengecualian tersebut.

Dalam tindakan ini, Mahkamah mendapati bahawa Defendan gagal mengemukakan sebarang keterangan yang menunjukkan bahawa Defendan telah mendapat kelulusan daripada Menteri untuk perlanjutan masa tersebut. Mahkamah merujuk kepada Seksyen 103 Akta Keterangan dimana Defendan menanggung beban untuk membukti kewujudan fakta 5 tersebut.

Kegagalan Defendan mengemukakan surat kelulusan untuk lanjutan masa dan pengecualian kiraan gantirugi tertentu daripada Menteri bermakna Defendan telah gagal untuk membuktikan dakwaannya dan ini jelas 10 menjadikan dakwaan tersebut sebagai tidak berasas dan dengan sendirinya boleh diabaikan.

Mahkamah juga bersetuju dengan pandangan HMS bahawa sekiranya pun pengecualian ini terpakai, ianya bukan membangkitkan isu untuk 15 perbicaraan secara per se, tetapi ianya akan memberi peluang kepada Defendan untuk membuat tolakan terhadap jumlah tuntutan oleh Plaintif-Plaintif.

Seterusnya, Defendan juga mendakwa bahawa Plaintif-Plaintif tidak mempunyai locus standi untuk memulakan tindakan ini terhadap Defendan atas kegagalan Plaintif mematuhi klausa 8 perjanjian jual beli yang menetapkan bahawa Plaintif-Plaintif perlu terlebih dahulu memaklumkan kepada bank pembiaya secara bertulis tentang tindakannya terhadap 5 Defendan dalam tempoh 30 hari selepas tindakan ini difailkan di mahkamah.

Dalam memutuskan perkara ini, Mahkamah berpandangan bahawa Plaintif-Plaintif mempunyai kapasiti undang-undang untuk memfailkan writ dan pernyataan tuntutan atas nama sendiri atas alasan klausa 8 perjanjian 10 jual beli tidak terpakai kepada Plaintif-Plaintif. Ini adalah kerana Plaintif-Plaintif telah berjaya menunjukkan menerusi keterangan affidavit bahawa hartanah tersebut adalah hartanah yang telah diberi milik serta mempunyai geran hakmilik sementara dan telah digadaikan kepada Public Bank Berhad dengan nombor perserahan 535/2018 pada 5.1.2018.

Klausa 8 perjanjian hanya terpakai kepada pembelian hartanah yang tidak mempunyai geran hakmilik sendiri dimana pihak-pihak perlu menandatangani Ikatan Penyerahan hak dengan bank. Mahkamah S/N ZSZn/kAkSUmy5dkineCnjg mengambil maklum bahawa gadaian dan surat ikatan penyerahan hak adalah dua proses yang berbeza.

Dalam tindakan ini, Plaintif-Plaintif berjaya menunjukkan kepada Mahkamah bahawa hartanah tersebut telah digadaikan kepada bank. 5 Manakala, Mahkamah mendapati bahawa Defendan gagal mengemukakan sebarang keterangan untuk menyokong dakwaannya bahawa Plaintif-Plaintif bagi menyokong dakwaannya bahawa Plaintif-Plaintif telah menandatangani surat ikatan penyerahan hak dan adalah terikat dengan klausa 8 perjanjian.

Atas alasan tersebut, maka adalah menjadi dapatan Mahkamah bahawa klausa 8 perjanjian jual beli tidak terpakai kepada Plaintif-Plaintif dan dengan itu, Plaintif-Plaintif berhak untuk memulakan tindakan ini atas kapasitinya sendiri.

Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini memutuskan bahawa HMS yang bijaksana telah membuat satu keputusan yang bertepatan dengan prinsip-prinsip undang-undang yang terpakai apabila memutuskan bahawa Defendan gagal membangkitkan sebarang isu-isu 20 S/N ZSZn/kAkSUmy5dkineCnjg untuk dibicarakan. Dengan itu, Mahkamah ini memutuskan bahawa rayuan Defendan ditolak dan sekaligus mengesahkan keputusan HMS yang membenarkan permohonan Plaintif-Plaintif untuk satu penghakiman terus dibawah A. 14 KKM dimasukkakn ke atas Defendan dengan kos. 5 Bertarikh : 26 Mei 2025 t.t WAN FADHILAH NOR BINTI WAN IDRIS HAKIM 10 MAHKAMAH TINGGI SEREMBAN Bagi pihak Perayu : Tetuan Y F Chan & Partners, 17-1, Jalan KS 3, Kepayang Sentral, Taman Bukit Kepayang, 70200 Seremban 15 Negeri Sembilan. Bagi pihak Responden-Responden : Tetuan Sheah, Tan & Rahman, No. 149, Jalan 5/42, Petaling Garden, Jalan Gasing, 46000 Petaling Jaya, Selangor. 20