Ivoria Development Sdn Bhd v Liow Wei Tung (NA-12ANCvC-3-02/2024)

Setelah Mahkamah ini mendengar, membaca dan meneliti rekod rayuan, alasan penghakiman oleh ‘HMS’ berserta dengan penghujahan-penghujahan bertulis yang telah difailkan oleh kedua-dua belah pihak kepada Mahkamah, maka pada 30.08.2024, Mahkamah ini telah memutuskan untuk mengekalkan dan mengesahkan keputusan yang diberikan oleh ‘HMS’ tersebut dan menolak rayuan oleh Perayu (Defendan) dengan kos sebanyak S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 4 RM5,000.00 dan jumlah kos sebanyak RM5,000.00 tersebut mesti dibayar oleh Perayu (Defendan) kepada Responden (Plaintif).

Pihak Perayu (Defendan) merasa tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah ini yang bertarikh pada 30.08.2024 tersebut di atas dan telah memfailkan Notis Rayuan yang bertarikh pada 20.09.2024 (Lampiran - 16) untuk merayu kepada Mahkamah Rayuan terhadap keseluruhan keputusan yang telah diberikan oleh Mahkamah ini yang telah mengesahkan keputusan ‘HMS’ yang telah membenarkan notis permohonan Responden (Plaintif) untuk memasukkan Penghakiman Terus terhadap Perayu (Defendan) di bawah Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.

Seterusnya, bagi tujuan penyediaan alasan penghakiman ini dan untuk kemudahan kesemua pihak, pihak-pihak akan dirujuk di dalam kapasiti mereka yang asal iaitu Perayu sebagai Defendan. Manakala, pihak Responden pula akan dirujuk sebagai Plaintif. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 5 Fakta Ringkas Kes [5] Defendan adalah sebuah syarikat pemaju projek perumahan bagi hartanah yang dipegang di bawah hakmilik HS(M) 691 – HS(M) 715) and PT 1167 – PT1191, Mukim Kuala Klawang, Daerah Jelebu, Negeri Sembilan Darul Khusus di mana Siow Soo Jin [No. K/P: 510328-05-5444] dan Wong Fook [No. K/P: 461224-05-5281], kedua-dua mereka adalah merupakan tuan punya hartanah tersebut (“Tuan Punya Tanah tersebut”).

Plaintif telah membeli sebuah hartanah banglo dua tingkat yang dipegang di bawah hakmilik HS(M) 702, PT 1178, Mukim Kuala Klawang, Daerah Jelebu, Negeri Sembilan Darul Khusus berukuran kira-kira 6,660 kaki persegi (“Hartanah tersebut”) dengan menandatangani Perjanjian Jual Beli tersebut pada 15.8.2017 dengan Defendan sebagai pemaju kepada Hartanah tersebut dan Siow Soo Jin [NO. K/P: 510328-05-5444] dan Wong Fook [NO. K/P: 461224-05-5281] sebagai Tuan Punya Tanah tersebut. Di samping itu, terdapat geran baru bagi Hartanah S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 6 tersebut yang telah dikenali sebagai GM 1199 Lot 20220, Mukim Kuala Klawang, Daerah Jelebu, Negeri Sembilan Darul Khusus.

Tuntutan Plaintif terhadap Defendan adalah untuk jumlah sebanyak RM285,049.68 yang merupakan gantirugi jumlah tertentu menurut Perjanjian Jual Beli (Jadual G) bertarikh 15.8.2017 yang telah ditandatangani di antara Plaintif, Defendan dan Tuan Punya Tanah tersebut, iaitu Siow Soo Jin [No. K/P: 510328-05-5444] dan Wong Fook [No. K/P: 461224-05-5281] (“Perjanjian Jual Beli tersebut”).

Klausa-klausa yang matan dan penting di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut yang ditandakan sebagai Ekshibit “LWT-1” di dalam Afidavit Sokongan Plaintif dan yang telah ditandatangani oleh Plaintif dan Defendan dan Tuan Punya Tanah tersebut berhubung dengan tindakan ini adalah seperti berikut:-

Purchase Price The purchase price of the said Property is Ringgit Malaysia SEVEN HUNDRED NINETY THOUSAND (RM790,000.00) only and shall be payable in the manner hereinafter provided. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ

Time essence of contract Time shall be the essence of the contract in relation to all provisions of this Agreement.

Time for delivery of vacant possession

Vacant possession of the said Property shall be delivered to the Purchaser in the manner stipulated in Clause 26 herein within twenty-four

calendar months from the date of this Agreement.

If the Developer fails to deliver vacant possession of the said Property in manner stipulated in Clause 26 herein within the period stipulated in subclause (1), the Developer shall be liable to pay to the Purchaser liquidated damages calculated from day to day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the purchase price from the expiry date of the delivery of vacant possession in subclause (1) until the date the Purchaser takes vacant possession of the said Property.

The Developer shall pay any liquidated damages referred to in subclause (2) to the Purchaser immediately after the Developer has given notice requesting the Purchaser to take possession of the said Property in the manner stipulated in Clause 26, failing which the Purchaser shall be entitled to deduct such liquidated damages from any instalment of the purchase price due to the Developer. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 8

For avoidance of doubt, any cause of action to claim liquidated damages by the Purchaser under this clause shall accrue on the date the Purchaser takes vacant possession of the said Property. [9] Oleh itu, berdasarkan kepada Klausa 24(1) Perjanjian Jual Beli tersebut, maka milikan kosong Hartanah tersebut perlu diberikan oleh Defendan kepada Plaintif dalam tindakan ini di dalam tempoh dua puluh empat (24) bulan selepas tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut dimasuki (15.08.2017) iaitu pada atau sebelum 14.8.2019. [10] Walaubagaimanapun, Defendan telah memungkiri Klausa 24(1) Perjanjian Jual Beli tersebut di mana milikan kosong Hartanah tersebut hanya diserahkan kepada Plaintif pada 24.3.2023 di mana Defendan telah menyerahkan sesalinan surat penyerahan milikan kosong daripada Defendan bertarikh 24.3.2023 serta sesalinan Perakuan Siap dan Pematuhan Borang C bertarikh 23.3.2023 sebagaimana Ekshibit “LWT-2” di dalam Afidavit Sokongan Plaintif. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 9 [11] Oleh yang demikian, Plaintif telah memfailkan tindakan ini guaman ini dan menuntut terhadap Defendan gantirugi jumlah tertentu menurut kepada Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut bagi kelewatan sebanyak 1,318 hari mulai 15.8.2019 hingga 24.3.2023. Jumlah gantirugi tertentu yang dituntut berdasarkan kepada kelewatan tersebut adalah berjumlah sebanyak RM285,049.68. [12] Pengiraan gantirugi jumlah tertentu tersebut adalah seperti berikut:-

Harga Belian Hartanah tersebut: RM790,000.00

Tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut:

15.8.2017

Tarikh milikan kosong menurut Klausa 24(1) Perjanjian Jual Beli tersebut:

14.8.2019

Tarikh serahan milikan kosong melalui surat Defendan bertarikh 24.3.2023:

24.3.2023

Kelewatan penyerahan milikan kosong (iaitu mulai dari 15.8.2019 hingga 24.3.2023): 1,318 hari S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 10 [13] Oleh itu, kiraan gantirugi jumlah tertentu menurut Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut adalah seperti berikut:- Tarikh Hari Jumlah 15/8/2019 – 31/12/2019 139 RM216.44 x 139 = RM30,085.16 1/1/2020 – 31/12/2020 366 RM790,000.00 x 10% = RM79,000.00 1/1/2021 – 31/12/2021 365 RM790,000.00 x 10% = RM79,000.00 1/1/2022 – 31/12/2022 365 RM790,000.00 x 10% = RM79,000.00 Justeru itu, Gantirugi Jumlah Tertentu adalah sebanyak RM285,049.68. [14] Defendan telah memasukkan Kehadiran melalui peguamcara Defendan bertarikh pada 31.8.2013. Seterusnya, Defendan telah memfailkan Pernyataan Pembelaan Defendan bertarikh 12.9.2023. [15] Plaintif selanjutnya telah memfailkan Notis Permohonan untuk Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 ini bertarikh pada 18.9.2023, dan Hakim Mahkamah Sesyen (‘HMS’) telah membenarkan notis permohonan S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 11 Plaintif tersebut. Namun demikian, Defendan masih gagal, enggan dan / atau abai untuk menjelaskan keseluruhan ataupun mana-mana bahagian Gantirugi Jumlah Tertentu tersebut kepada Plaintif. Prinsip Undang-Undang di bawah Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 [16] Menurut Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, ia jelas memperuntukkan seperti berikut:-

Application by plaintiff for summary judgment (O. 14 r. 1)

Where in an action to which this rule applies a statement of claim has been served on a defendant and that defendant has entered an appearance in the action, the plaintiff may, on the ground that the defendant has no defence to a claim included in the writ, or to a particular part of such a claim, or has no defence to such a claim or part thereof except as to the amount of any damages claimed, apply to the Court for judgment against that defendant. [17] Seterusnya, di dalam kes National Company for Foreign Trade v. Kayu Raya [1984] 1 CLJ (Rep) 283, Mahkamah Persekutuan telah menggariskan tiga (3) syarat awal yang perlu dipenuhi untuk S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 12 Plaintif memohon Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 seperti berikut:- It is to be observed that a case is not within O. 14:

where no statement of claim has been served on the defendant;

where the indorsement on the writ includes a claim or claims outside the scope of O. 14 as coming within r. 1(2);

where the affidavit in support of the application is defective, e.g. in omitting to state the deponent's belief that there is no defence to the claim or part to which the application relates;

where the application is made in an action against the Government [O. 73 r. 5(1)]. If the plaintiff fails to satisfy either of these considerations, the summons may be dismissed. If however, these considerations are satisfied, the plaintiff will have established a prima facie case and he comes entitled to judgment. The burden then shifts to the defendant to satisfy the Court why judgment should not be given against him [see O. 14 r. 3 and 4(1)]. [18] Di dalam kes ini, Mahkamah ini bersetuju dengan dapatan dan keputusan oleh Hakim Mahkamah Sesyen (“HMS”) bahawa Plaintif telah memenuhi keperluan yang diperuntukkan di bawah Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 sepertimana berikut:- S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 13

Pernyataan tuntutan telah disampaikan kepada Defendan;

Defendan telah memasukkan kehadiran;

Dalam Afidavit Sokongan Plaintif untuk permohonan penghakiman terus, Plaintif telah menyatakan kepercayaan Plaintif bahawa Defendan tiada mempunyai pembelaan. [19] Selanjutnya, di dalam kes Bank Negara Malaysia v. Mohd. Ismail Ali Johor & Ors. [1992] 1 CLJ (Rep) 14, Mahkamah Agung telah memutuskan seperti berikut:- Under an O. 14 application, the duty of a Judge does not end as soon as a fact is asserted by one party, and denied or disputed by the other on affidavit. Where such assertion, denial or dispute is equivocal, or lacking in precision or is inconsistent with undisputed contemporary documents or other statements by the same deponent or is inherently improbable in itself, then the Judge has a duty to reject such assertion or denial, thereby rendering the issue as not triable. In our opinion, unless this principle is adhered to, a Judge is in no position to exercise his discretion judicially under an O. 14 application. Thus, apart from identifying the issues of fact or law, the Court must go one step further and determine whether they are triable. This principle is sometimes expressed by the statement that a S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 14 complete defence need not be shown. The defence set up need only show that there is a triable issue. [20] Selain itu, di dalam kes Malayan Insurance (M) Sdn Bhd v Asia Hotel Sdn Bhd [1987] 2 MLJ 183, di mana Mahkamah Agung telah memutuskan seperti berikut:- “(4) the underlying philosophy in the Order 14 provision is to prevent a plaintiff clearly entitled to the money from being delayed his judgment where there is no fairly arguable defence to the claim. The provision should only be applied to cases where there is no reasonable doubt that the plaintiff is entitled to judgment. Order 14 is not intended to shut out a defendant. The jurisdiction should only be exercised in very clear cases.” [21] Oleh itu, berdasarkan kepada kes-kes yang dibincangkan di atas, Mahkamah ini harus mempertimbangkan sama ada pembelaan yang dibangkitkan oleh Defendan di dalam Afidavit Jawapan yang difailkan oleh Defendan mempunyai isu-isu yang perlu dibicarakan. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 15 Isu Pertama: Sama ada Perjanjian Jual Beli tersebut adalah merupakan suatu statutori kontrak dan wajib dipatuhi dengan ketat oleh pihak-pihak [22] Di dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Klausa 24 (1) Perjanjian Jual Beli tersebut jelas memperuntukkan bahawa milikan kosong Hartanah tersebut mesti diserahkan oleh Defendan kepada Plaintif selewat-lewatnya atau di dalam tempoh 24 bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut. Oleh itu, tarikh penyerahan milikan kosong sepatutnya terjatuh pada atau sebelum 14.8.2019 tetapi Defendan hanya memberi milikan kosong Hartanah tersebut pada 24.3.2023. Oleh itu, kiraan gantirugi jumlah tertentu menurut Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sebanyak RM285,049.68. [23] Mahkamah juga mendapati bahawa hak Plaintif untuk membuat tuntutan bagi gantirugi jumlah tertentu tersebut adalah suatu hak yang dilindungi oleh Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan)1966 iaitu dibawah Jadual G yang digubal oleh Parlimen. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 16 [24] Merujuk kepada kes Loh Tina & Ors v Kemuning Setia Sdn Bhd & Ors and another appeal [2020] 6 MLJ 191 di mana Mahkamah Rayuan telah memutuskan bahawa:- [85] The purchasers’ right to claim liquidated damages for late delivery is their right as preserved and protected in the provision in cl 24 of the SPA in Schedule G. [86] That right cannot be taken away from them. In fact any change or modification to that right is ineffective, null and void without the certificate from the Controller agreeing to the modification of the period to deliver practical completion. [87] Having exercised the right to claim for liquidated damages for late delivery, they cannot be said to be estopped from pursuing their other rights under the SPA in a case where that right had been unlawfully taken away from them in breach of the HDA and the Regulations. [25] Oleh itu, adalah jelas dan nyata di sini bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah merupakan statutori kontrak yang digubal oleh Parlimen dan wajib diikuti dan dipatuhi dengan ketat di mana Plaintif tidak perlu membuktikan apa-apa kerugian yang dialami oleh Plaintif sebelum Plaintif boleh menuntut gantirugi jumlah tertentu menurut kepada Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 17 Isu Kedua: Perintah Kawalan Pergerakan yang disebabkan oleh Covid-19 [26] Di dalam kes ini, Defendan menyatakan bahawa kiraan gantirugi jumlah tertentu menurut Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut perlu mengecualikan tempoh Perintah Kawalan Pergerakan yang disebabkan oleh Covid-19. Namun begitu, Plaintif telah menafikan pengecualian tempoh tersebut kerana milikan kosong Hartanah tersebut perlu diberikan oleh Defendan kepada Plaintif pada atau sebelum 14.8.2019, iaitu sebelum Perintah Kawalan Pergerakan (“MCO”) yang disebabkan oleh Covid-19 tersebut berkuatkuasa. [27] Merujuk kepada Seksyen 35 Akta Covid-19, di mana ia jelas memperuntukkan seperti berikut:-

Delivery of vacant possession and liquidated damages

Notwithstanding any agreement entered into between the purchaser and the developer, the period from 18 March 2020 to 31 August 2020 shall be excluded from the calculation of-

the time for delivery of vacant possession of a housing accommodation; and

the liquidated damages for the failure of the developer to deliver vacant possession of a housing accommodation. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 18

The developer may apply to the Minister for an extension of the period referred to in subsection (1).

Upon considering the application under subsection (2), the Minister may, if the Minister is satisfied that additional time is required by the developer to deliver vacant possession, by written direction grant to the developer an extension period of up to 31 December 2020 to deliver vacant possession and such extension shall have the same effect as the period excluded in subsection (1).

Notwithstanding any agreement entered into between the purchaser and the developer, if the purchaser is unable to enter into possession of occupation of a housing accommodation from the date of service of a notice to take vacant possession from the developer during the period from 18 March 2020 to 31 August 2020 or any extension period granted under subsection (3), the purchaser shall not be deemed to have taken such vacant possession. [28] Oleh itu, adalah jelas di sini bahawa Akta Covid-19 2020 tersebut adalah tidak terpakai di dalam tindakan ini, memandangkan fakta yang penting adalah bahawa milikan kosong Hartanah tersebut perlu diserahkan oleh Defendan kepada Plaintif pada ataupun sebelum 14.8.2019, iaitu sebelum Akta Covid-19 2020 tersebut S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 19 mula berkuatkuasa yang bermula daripada 18.03.2020 hingga 31.08.2020. [29] Di dalam kes Yap Heng Sang v Mammoth Empire Land Sdn Bhd [2021] MLJU 2576 di mana Mahkamah Tinggi telah memutuskan seperti berikut:- [32] From the plain reading of the above section 35 of the Covid19 Act, this Court is of the considered view that the operative words are “the time for delivery of vacant possession” found in section 35(1)(a), and this could only be determined under clause 25(1) of the SPA. In the present case, as explained above, the time for delivery of vacant possession was supposed to be on 9.3.2015 (the extended date). However, the extended date did not fall within the exclusion period, i.e., from 18.3.2020 and 31.8.2020. Hence, section 35 of the Covid19 Act could not apply. [33] Subsection (1)(a) must be read together with subsection (1)(b) because the conjunctive word used is “and”. When both subsections are read together, the section envisages a situation where the time for delivery of vacant possession (as determined in clause 25(1) of the statutory sale and purchase agreement) had not set in before 18.3.2020, and because the Movement Control Orders (MCO) prevented the developer from completing the development which resulted in a delay and consequence liquidated damages is imposed against the developer for the delay to S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 20 deliver vacant possession, such calculation of liquidated damages will exclude the exclusion period. [34] The above meaning could be bolstered by further reading the wording in subsection (2) which allows a developer to apply to the Minister for an extension of the period referred to in subsection (1). This means in the event “the calculation of the time for delivery of vacant possession” falls within the exclusion period, and the developer is further hampered by the imposition of MCO to deliver vacant possession during the exclusion period, the developer may ask for the exclusion period to be extended until 31.12.2020 (see subsection (3) of the Covid19 Act). [35] The application of the exclusion period or extended exclusion period could not be meant for a situation where the time for delivery of vacant possession had set in and a developer was already in breach of its obligation to deliver vacant possession even before the Covid 19 Act came into force on 18.3.2020. The law should assist the innocent, not the one who is / was already in the wrong. [30] Oleh yang demikian, berdasarkan kepada kes Yap Heng Sang tersebut di atas, adalah tidak dapat dinafikan bahawa milikan kosong Hartanah tersebut perlu diserahkan oleh Defendan kepada Plaintif pada atau sebelum 14.8.2019, iaitu sebelum mula berkuatkuasanya Akta Covid-19 2020 tersebut (18.3.2020). Justeru S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 21 itu, Plaintif berhak untuk menuntut gantirugi jumlah tertentu menurut Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut iaitu berjumlah sebanyak RM285,049.68. Isu Ketiga: Masalah-masalah yang dihadapi oleh Defendan semasa menjalankan projek tersebut [31] Di dalam tindakan ini, Defendan telah menyenaraikan beberapa masalah yang dihadapi oleh Defendan semasa projek tersebut dijalankan iaitu seperti berikut:-

Terdapat binaan-binaan haram berada di laluan perparitan dari tapak pembinaan bagi Projek tersebut sehingga ke sungai yang berdekatan;

Isu sistem paip retikulasi yang disebabkan oleh pihak ketiga, iaitu SAINS dan Majlis Daerah Jelebu;

Defendan gagal mendapatkan surat sokongan bagi permohonan sijil perakuan siap dan pematuhan daripada SAINS kerana isu bekalan air yang tidak berkualiti terhadap Projek ini; S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 22

Tenaga Nasional Berhad menghadapi kekurangan kabel elektrik di seluruh Malaysia terutamanya dari bulan Jun hingga Oktober 2021;

Aduan terhadap pembinaan tiang telekomunikasi di tapak Projek ini pada sekitar bulan Februari 2021; [32] Mahkamah ini bersetuju dengan dapatan Hakim Mahkamah Sesyen (‘HMS’) bahawa walaupun perkara-perkara yang dinyatakan oleh Defendan ini berlaku, namun demikian ia tidaklah boleh menyebabkan tanggungjawab Defendan di dalam kontrak atau di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut boleh diketepikan. Dalam lain perkataan, Defendan masih lagi bertanggungjawab atau masih lagi bertanggungan untuk menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut kepada Plaintif di dalam tempoh masa yang telah ditetapkan di bawah Klausa 24 Perjanjian Jual Beli tersebut. Tambahan juga, di dalam Klausa 9 Perjanjian Jual Beli tersebut, jelas memperuntukkan bahawa masa adalah intipati kepada Perjanjian Jual Beli tersebut. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 23 [33] Begitu juga, jika sekiranya Defendan merasakan kelewatan ini adalah disebabkan oleh Pihak Ketiga seperti yang dinyatakan tersebut di atas, maka Defendan sepatutnya memfailkan tindakan atau tuntutan sivil terhadap Pihak-Pihak Ketiga tersebut, di mana Defendan boleh memfailkan Notis Pihak Ketiga seperti yang diperuntukkan di bawah Aturan 16 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. [34] Di samping itu, Mahkamah juga mendapati bahawa kesemua masalah-masalah ini adalah risiko-risiko yang perlu diambil oleh Defendan semasa membuat perancangan sesuatu projek dan Defendan tidak boleh mengabaikannya sehingga menyebabkan kelewatan untuk menyempurnakan atau menyiapkan projek tersebut. [35] Defendan menyatakan bahawa masalah-masalah yang dihadapi oleh Defendan tersebut di atas adalah di luar kawalan Defendan. Namun begitu, Mahkamah berpendapat bahawa adalah tidak adil risiko-risiko projek tersebut perlu ditanggung oleh Plaintif di mana S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 24 Plaintif tidak membeli atas risiko-risiko tersebut tetapi Plaintif membeli Hartanah tersebut dengan tujuan untuk menikmati milikan Hartanah tersebut pada atau sebelum tarikh 14.8.2019 yang telah dijanjikan dan yang telah dipersetujui oleh Defendan melalui Perjanjian Jual Beli tersebut. [36] Seterusnya, Mahkamah ini juga bersetuju dengan dapatan Hakim Mahkamah Sesyen (‘HMS’) bahawa masa yang diambil oleh Defendan untuk menyelesaikan isu-isu lain yang disumbangkan oleh permintaan daripada pembeli (termasuk Plaintif) seperti aduan terhadap pembinaan tiang telekomunikasi di tapak projek, adalah bertindan (“overlapped”) dan melangkaui (“beyond”) garis masa yang diambil untuk menyelesaikan isu yang dibangkitkan Pembeli tersebut. [37] Dalam erti kata lain, kelewatan penyerahan milikan kosong Hartanah tersebut bukan disebabkan oleh aduan oleh Plaintif dan / atau pembeli-pembeli lain, tetapi ia disebabkan oleh kegagalan S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 25 Defendan bagi menyelesaikan masalah dan/atau mendapat kelulusan tersebut. [38] Oleh yang demikian, Mahkamah mendapati bahawa Defendan sepatutnya memberi milikan kosong Hartanah tersebut kepada Plaintif pada atau sebelum 14.8.2019 dan isu ini sama sekali tidak menjejaskan tuntutan Plaintif terhadap Defendan mengikut kepada klausa-klausa yang terkandung di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut. [39] Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa Defendan tidak mempunyai sebarang pembelaan yang bermerit dan berasas di dalam isu ini dan ia hanyalah merupakan penafian kosong (“mere denial”) dan fikiran terkemudian (“afterthought”) oleh Defendan semata-mata demi untuk melengah-lengahkan masa Plaintif untuk mendapatkan pampasan sebagaimana yang terkandung di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 26 Isu Keempat: Sama ada Plaintif mempunyai locus standi untuk memfailkan Writ dan Pernyataan Tuntutan terhadap Defendan [40] Defendan menyatakan bahawa Plaintif tidak mempunyai locus standi untuk memfailkan Writ dan Pernyataan Tuntutan terhadap Defendan kerana Plaintif tidak memenuhi kehendak Klausa 8 Perjanjian Jual Beli tersebut yang menyatakan seperti berikut:-

Purchaser’s right to initiate and maintain action The Purchaser shall be entitled on his own volition in his own name to initiate, commence, institute and maintain in any court or tribunal any action, suit or proceeding against the *Proprietor or Developer or any other person in respect of any matter arising out of this Agreement provided the Purchaser’s Financier or the Government under a deed of absolute assignment is notified in writing either before or within thirty (30) days after the action, suit or proceeding against the *Proprietor or Developer or any such other person has been filed before any court or tribunal. [41] Mahkamah mendapati bahawa Klausa 8 yang tersebut di atas adalah tidak terpakai di tindakan kes ini. Ini adalah kerana Plaintif tidak menandatangani apa-apa dokumen Ikatan Penyerahanhak S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 27 dengan pihak bank dan pembelian Hartanah tersebut yang mempunyai Geran Hakmilik Sementara sendiri tidak perlu untuk Plaintif menandatangani apa-apa Ikatan Penyerahanhak dengan pihak bank. [42] Seterusnya, melalui Carian Persendirian Hartanah tersebut (Ekshibit “LWT-4”), jelas membuktikan bahawa Hartanah tersebut telah digadai kepada Public Bank Berhad dengan nombor perserahan 137/2018 pada 2.3.2018. Oleh itu, Plaintif hanya perlu menandatangani Borang 16A yang diperuntukkan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 untuk menggadaikan Hartanah tersebut kepada pihak bank. Dalam lain perkataan, gadaian dan ikatan penyerahanhak adalah dua (2) proses yang sama sekali tidak sama ataupun berbeza dan Klausa 8 Perjanjian Jual Beli tersebut hanya terpakai kepada pembelian hartanah yang tidak mempunyai Geran Hakmilik Sementara sendiri. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 28 [43] Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif di dalam tindakan ini mempunyai kapasiti undang-undang (locus standi) untuk memfailkan Writ dan Pernyataan Tuntutan tersebut di atas nama Plaintif sendiri. [44] Walaubagaimanapun, perlu ditegaskan bahawa terdapat beberapa kes yang diputuskan oleh Mahkamah di mana pembeli hartanah yang menandatangani ikatan penyerahanhak dengan bank mempunyai “locus standi” untuk memulakan tindakan sivil terhadap pihak pemaju atau pihak pemilik atas nama sendiri asalkan pembeli hartanah telah memaklumkan kepada pihak bank secara bertulis bahawa mereka ingin mengambil tindakan terhadap pihak pemaju / pemilik tersebut. [45] Di dalam kes Yap Heng Sang v. Mammoth Empire Land Sdn Bhd [2021] MLJU 2576 di mana Mahkamah Tinggi telah menyatakan seperti berikut:- [18] A plethora of cases has decided that a purchaser (as an assignor) would have the locus standi to sue the developer (vendor) for damages for late delivery despite there being an assignment entered into between the S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 29 purchaser and a bank to assign the purchaser’s right, benefits and interest in the sale and purchase agreement to the bank to secure for a loan to facilitate the purchase of the property (see Surendran Kadarwell & Ors v Hillpark Resources Sdn Bhd [2021] 1 LNS 1142, HC; Mammoth Empire Land Sdn Bhd v Ng Wai Heng [2018] 1 LNS 1578; Sakinas Sdn Bhd v Siew Yik Hau & Anor [2002] 2 AMR 1953, HC; Max-Benefit Sdn Bhd v Phuah Thean An & Anor [2001] 2 CLJ 70 HC, Pak Ki Yau & Anor v Kumpulan Promista Sdn Bhd [1999] 4 CLJ 205, HC; Loh Hoon Loi & Ors v Viewpoint Properties (Sabah) Sdn Bhd [1995] 4 MLJ 804, HC). … [21] Further section 22C of the Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (hereafter ‘HAD’) states: “Notwithstanding anything contained in any written law or any rule of law, agreement, assignment or charge lawfully entered into between a homebuyer as defined in section 16A and his financier, a homebuyer shall be entitled on his own volition and in his own name to initiate, commence, institute and maintain in any court or tribunal any action, suit or proceeding against a housing developer or any other person in respect of any matter arising out of the sale and purchase agreement entered into between the homebuyer and the housing developer provided the homebuyer’s financier under a deed of absolute assignment is notified in writing either before or within fourteen days after the action, suit or proceeding against the housing developer has been filed before any court or tribunal.” S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 30 [22] Section 22C of the HDA was amended or inserted via section 26 of the Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Act 2007, Act A1289, and it came into force on 12.4.2007. [23] Clearly, since April 2007, the law has granted a purchaser the right to commence an action against a developer or the proprietor or any other person in respect of any matter arising out of the statutory sale and purchase agreement, including the claim for damages for late delivery of vacant possession, in his/her own name so long the purchaser notifies his/her financier in writing. [46] Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa tidak mengira samada Plaintif menandatangani Ikatan Penyerahanhak ataupun gadaian dengan bank, Plaintif masih mempunyai “locus standi” untuk memfailkan Writ dan Pernyataan Tuntutan tersebut atas nama sendiri. Namun begitu, memandangkan Plaintif adalah membuat pinjaman kewangan dengan menggadaikan Hartanah tersebut kepada pihak bank, Klausa 8 adalah tidak terpakai di dalam kes ini. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 31 Kesimpulan [47] Oleh yang demikian, berdasarkan kepada alasan-alasan tersebut di atas, Mahkamah ini mendapati keputusan Hakim Mahkamah Sesyen (‘HMS’) yang telah membenarkan notis permohonan Plaintif untuk memasukkan Penghakiman Terus terhadap Defendan di bawah Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 adalah betul, tepat serta ia berlandaskan kepada prinsip undang-undang yang sah. [48] Justeru itu, Mahkamah mendapati bahawa Notis Rayuan yang difailkan oleh Defendan di bawah Lampiran - 1 ini adalah jelas tidak bermerit dan tidak berasas sama sekali dan seharusnya ditolak oleh Mahkamah ini dengan kos. Selanjutnya, Mahkamah menetapkan kos rayuan ini adalah sebanyak RM5,000.00 dan ia mesti dibayar oleh Defendan kepada Plaintif di dalam kes ini tertakluk kepada fi alokatur. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 32 Disediakan oleh: t.t. (Mohamad Haldar bin Abdul Aziz) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi 2 Seremban Negeri Sembilan Darul Khusus. Bertarikh: 13 haribulan November 2024. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ ALASAN PENGHAKIMAN NA-12ANCVC-3-02/2024 33 PEGUAMCARA PERAYU / DEFENDAN: TETUAN Y.F CHAN & PARTNERS No. 17-1, Jalan KS 3, Kepayang Sentral Taman Bukit Kepayang 70200 Seremban Negeri Sembilan Darul Khusus. PEGUAMCARA RESPONDEN / PLAINTIF: TETUAN SHEAH TAN & RAHMAN No. 149, Jalan 5/42 Petaling Garden, Jalan Gasing 46000 Petaling Jaya Selangor Darul Ehsan. S/N xLgxxkuxEKHqgmQu7pSLQ