Jamil Bin Arashad (Wakil Diri Dan Waris Kepada Abdul Arshat Bin Haji Shaban @ Arshad Bin Haji Sha'ban, Si Mati) v 1. ) NORDIN BIN OMAR (PA-22NCvC-122-07/2020)

NORDIN BIN OMAR [No. KP: 560416-02-5101] MUHAMAD IQBAL KHALID BIN NORDIN [No. KP:810426-08-6601) (Wakil diri kepada NORDIN BIN OMAR, si mati)

ABDUL RAHMAN BIN AHMAD [No. KP: 610915-07-5739]

MOHD RAFFI BIN ABDULLAH [No. KP: 721021-07-5571]

4.

PENTADBIR TANAH DAERAH SEBERANG PERAI UTARA, PULAU PINANG …. DEFENDAN-DEFENDAN 04/07/2024 15:30:43 PA-22NCvC-122-07/2020 Kand. 149 S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag ALASAN PENGHAKIMAN A. PENGENALAN [1] Kausa tindakan Plaintif terhadap Defendan-Defendan adalah berkaitan "Land Fraudulent transfer" yang melibatkan Hartanah yang dikenali sebagai GM 513 Lot 1287 Mukim 04 Daerah Seberang Perai Utara Pulau Pinang (dahulunya dikenali sebagai Grant 1058/29) (selepas ini dirujuk sebagai "Hartanah tersebut'). [2] Plaintif dalam tuntutannya memohon perintah seperti berikut: [a] Satu deklarasi bahawa suratcara Pembatalan With A Right Of Survivorship Hartanah dikenali sebagai GM 513 Lot 1287 Mukim 04 Daerah Seberang Perai Utara Pulau Pinang melalui No Perserahan 0702B2006000066 yang didaftarkan pada 19.1.2006 adalah diistyiharkan sebagai terbatal, tidak sah dan tidak berkesan dan diketepikan. [b] Satu deklarasi bahawa Memorandum pindahmilik Hartanah yang dikenali GM 513 Lot 1287 Mukim 04 Daerah Seberang Perai Utara Pulau Pinang yang telah dipindahmilik dan didaftarkan pada 19.1.2006 melalui Borang 14A bertarikh 27.10.2005 kepada Defendan Pertama, NORDIN BIN OMAR adalah diistyiharkan sebagai terbatal, tidak sah dan tidak berkesan dan diketepikan. [c] Satu deklarasi bahawa Memorandum pindahmilik Hartanah yang dikenali GM 513 Lot 1287 Mukim 04 Daerah Seberang Perai Utara Pulau Pinang yang telah dipindahmilik dan didaftarkan pada 6.6.2006 melalui Borang 14A bertarikh S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag

7.3.2006 kepada Defendan Kedua, ABDUL RAHMAN BIN AHMAD adalah diistyiharkan sebagai terbatal, tidak sah dan tidak berkesan dan diketepikan. [d] Satu deklarasi bahawa Memorandum pindahmilik Hartanah yang dikenali GM 513 Lot 1287 Mukim 04 Daerah Seberang Perai Utara Pulau Pinang yang telah dipindahmilik dan didaftarkan pada 27.12.2006 melalui Borang 14A bertarikh 16.10.2006 kepada Defendan Ketiga, MOHD RAFFI BIN ABDULLAH adalah diistyiharkan sebagai terbatal, tidak sah dan tidak berkesan dan diketepikan. [e] Satu deklarasi bahawa Gadaian mempunyai nombor perserahan 0702SC2007001204 yang didaftarkan pada 24.7.2007 atas Ha1ianah yang dikenali GM 513 Lot 1287 Mukim 04 Daerah Seberang Perai Utara Pulau Pinang kepada Defendan Kelima, RHB BANK BERHAD (No. Syarikat 6171- M) adalah diistyiharkan sebagai terbatal, tidak sah dan tidak berkesan dan diketepikan. [f] Satu perintah membuang (expunge) daripada pendaftaran dokumen hakmilik Hartanah yang dikenali GM 513 Lot 1287 Mukim 04 Daerah Seberang Perai Utara Pulau Pinang memorandum Gadaian terhadap Hartanah tersebut; [g] Satu perintah mahkamah membatalkan Perintah Jualan Hmianah tersebut yang diberikan oleh Pentadbir Tanah Daerah Seberang Perai Utara, Pulau Pinang yang bertarikh 10.6.2020; [h] Satu perintah mahkamah menangguhkan atau membatalkan Lelongan awam yang ditetapkan oleh Pentadbir Tanah Daerah Seberang Perai Utara, Pulau Pinang pada 5.8.2020; S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag [i] Satu perintah diberikan menghalang dan menahan Defendan Keempat dan Defendan Kelima dan/atau wakilnya dan/atau agennya daripada daripada menyempurnakan pendaftaran nama Pembida yang berjaya membeli melalui Lelongan Awam dan/atau perkiraan (dealing) dan/atau persetujuan untuk jual beli dan/atau pelupusan dalam apa bentuk sekalipun berkenaan Hartanah tersebut kepada Pembida yang berjaya membeli mellaui lelongan awam yang dikendalikan oleh Defendan Kelima sehingga keseluruhan kes ini diputuskan oleh Mahkamah Yang Mulia ini; [j] Satu perintah deklarasi diberikan bahawa Abdul Arshat bin Haji Shaban dan Haji Shaban Bin Haji Jusoh as a joint tenants adalah pemilik berdaftar keseluruhan Bahagian Hartanah yang dikenali GM 513 Lot 1287 Mukim 04 Daerah Seberang Perai Utara Pulau Pinang dan Pentadbir Tanah Daerah Seberang Perai Utara diperintahkan mendaftar kembali nama Abdul Arshat bin Haji Shaban dan Haji Shaban Bin Haji Jusoh as a joint tenants atas dokumen hakmilik Hartanah yang dikenali GM 513 Lot 1287 Mukim 04 Daerah Seberang Perai Utara Pulau Pinang menurut Deed Poll bertarikh 3.11.1934. [k] Pentadbir Tanah Daerah Seberang Perai Utara hendaklah mendaftar dan memberi kesan sewajarnya ke atas Perintah ini; SECARA ALTERNATIFNYA [l] Sekiranya Mahkamah membuat keputusan bahawa Defendan Keempat memperolehi hakmilik Hartanah tersebut sebagai pemilik tanah/kepentingan yang tidak boleh disangkal maka Defendan Pertama, Kedua Kedua, Ketiga dan Kelima bertangunggan terhadap gantirugi kehilangan Hartanah tersebut oleh Plaintif atas dasar perlakuan frod oleh Defendan S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag Pertama, Kedua dan Ketiga serta kecuaian Defendan Kelima secara bersesama dan berasingan atas dasar nilaian semasa Hartanah tersebut yang akan ditaksirkan gantirugi oleh Mahkamah ini; [m] Gantirugi am ("general damages"); [n] Gantirugi teladan ("exemplary damages"); [o] Gantirugi teruk ("aggravated damages'); [p] Kos atas dasar peguambela dan peguamcara; [q] Kos tindakan ini; dan [r] Relif dan perintah lain yang dianggap sesuai dan manfaat oleh Mahkamah Yang Mulia ini. B. LATAR BELAKANG [3] Plaintif adalah anak kandung lelaki yang merupakan wakil diri dan waris yang sah kepada Abdul Arshat bin Haji Shaban, simati yang merupakan pemilik asal berdaftar Hartanah tersebut. [4] Defendan Pertama adalah pemilik berdaftar Pertama yang dikatakan menerima pindahmilik Hartanah tersebut daripada Abdul Arshat bin Haji Shaban. Semasa perbicaraan kes ini, Plaintif telah dimaklumkan oleh Defendan Kelima bahawa berdasarkan maklumat Jabatan Pendaftaran Negara Defendan Pertama telah meninggal dunia pada 18.3.2021. Oleh itu Plaintif telah memfailkan Notis Permohonan untuk menggantikan Defendan Pertama dengan Muhammad Iqbal Khalid Bin Nordin. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag [5] Defendan Kedua adalah pemilik berdaftar Kedua yang dikatakan telah menerima pindahmilik Hartanah tersebut daripada Defendan Pertama. Ketika dalam proses penyampaian Writ Saman Plaintif telah mendapat maklumat bahawa Defendan Kedua telah meninggal dunia pada 28.9.2008. Pada asalnya Plaintif telah memfailkan Notis Permohonan untuk menggantikan Amanah Raya sebagai mewakili Defendan Kedua yang telah meninggal dunia tersebut. Walau bagaimanapun Plaintif tidak meneruskan dengan Notis Permohonan untuk menggantikan Amanah Raya tersebut dan Plaintif memaklumkan kepada Mahkamah semasa perbicaraan pada 1.8.2022 bahawa Plaintif menarik balik tindakan terhadap Defendan Kedua. [6] Defendan Ketiga adalah pemilik berdaftar Ketiga yang dikatakan menerima pindahmilik Hartanah tersebut daripada Defendan Kedua dan semasa tindakan ini dimulakan Defendan Ketiga adalah pemilik berdaftar Hartanah tersebut berdasarkan dokumen hakmilik Hartanah tersebut. Walau bagaimanapun, semasa perbicaraan pada 20.3.2023, Peguamcara Defendan Ketiga memaklumkan kepada Mahkamah bahawa Defendan Ketiga tidak memanggil sebarang saksi dan memaklumkan bahawa "Third Defendant will submit no case to answer". [7] Defendan Keempat merupakan institusi kewangan dan pada masa bermulanya tindakan ini Defendan Keempat adalah pemegang gadaian berdaftar Hartanah tersebut yang digadaikan oleh Defendan Ketiga sebagai jaminan pembayaran balik wang kemudahan pinjaman yang diberikan kepada SINARAN BUMI TERAS SON BHD yang mana Defendan Ketiga adalah salah seorang pengarah dan juga pemegang syer dalam Syarikat Sinaran Bumi Teras Sdn Bhd tersebut. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag [8] Defendan Kelima merupakan Pihak Berkuasa yang bertanggungjawab berkaitan urusan pendaftaran Hartanah tersebut dan dalam tindakan ini antara lain bertanggungjawab untuk membatalkan right of survivorship, pendaftaran pindahmilik-pindahmilik Hartanah tersebut, pendaftaran Gadaian Hartanah tersebut kepada Defendan Keempat, urusan lelongan perintah jualan Hartanah tersebut dan perkara-perkara berkaitan Hartanah tersebut. [9] Pemilik asal berdaftar Hartanah tersebut sebelum berlakunya pindahmilik kepada Defendan Pertama ialah Abdul Arshat Bin Haji Shaban dan Haji Shaban bin Haji Jusoh yang memegang Hartanah tersebut atas dasar Joint tenants melalui Deed Poll bertarikh 3 November 1934 (selepas ini dirujuk sebagai Deed Poll tersebut). [10] Berdasarkan Deed Poll, Abdul Arshat Bin Haji Shaban beralamat di Permatang Rambai, Pulau Pinang dan alamat ini mempunyai persamaan dengan Sijil Kematian yang menyatakan bahawa tempat kematian Arshad Bin Haji Sha'ban juga di Permatang Rambai Kepala Batas Seberang Perai Utara Pulau Pinang. Plaintif bernama Jamil Bin Arashad menyatakan bahawa beliau adalah anak kandung kepada Abdul Arshat bin Haji Shaban dan Abdul Arshat bin Haji Shaban adalah anak kandung kepada Haji Shaban bin Haji Jusoh. Plaintif mengesahkan bahawa semua nama Arashad, Arshad dan Arshat tersebut merujuk kepada orang yang sama dan perbezaan tersebut adalah perbezaan ejaan pada nama sahaja. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag [11] Plaintif telah mendapat maklumat status Deed Poll dari Pejabat Tanah dan berdasarkan Deed Poll penama yang terakhir atau waris penama terakhir yang meninggal dunia adalah berhak untuk mewarisi Hartanah tersebut. Plaintif telah membina sebuah rumah atas Hartanah tersebut semenjak dari tahun 1999 tiada sebarang gangguan dan tuntutan dari mana-mana pihak terhadap Hartanah tersebut sehinggalah isu berkenaan tanah ini berbangkit pada sekitar tahun 2017. [12] Susulan daripada perkembangan tersebut, Plaintif telah membuat semakan dan mendapati Hartanah tersebut telah terlibat beberapa transaksi pembatalan Joint Tenant dan pindahmilik-pindahmilik kepada pihak lain. Dari semakan borang Pindahmilik 14A bertarikh 27.10.2005 yang didaftarkan pada 19.1.2006 terdapat pindahmilik kepada Defendan Pertama (Nordin bin Omar). Seterusnya berlaku pindahmilik Pertama kepada pindahmilik Kedua (Abdul Rahman bin Ahmad) melalui Borang 14A bertarikh 7.3.2006 dan Pindahmilik Ketiga melalui borang 14A bertarikh 16.10.2006 kepada Defendan Ketiga (Mohd Raffi bin Abdullah). [13] Hartanah tersebut kemudian telah digadaikan oleh Defendan Ketiga kepada Defendan Keempat sebagai cagaran kepada pinjaman yang diberikan kepada Sinaran Bumi Teras Sdn Bhd. C. ANALISA DAN KEPUTUSAN [14] Keputusan mengenai tuntutan Plaintif ini buat setelah saya mengambil alih dari YA Dato’ Sri Tun Abd Majid selepas beliau selesai mendengar perbicaraan penuh tetapi tidak membuat apa-apa keputusan. Secara keseluruhannya penemuan dan dapatan saya berpandukan isu isu yang dikemukakan seperti berikut. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag A. Sama ada Plaintif mempunyai locus standi untuk memulakan tindakan. [15] Adalah tidak dipertikaikan bahawa Plaintif adalah anak kandung lelaki kepada Abdul Arshat bin Haji Shaban @ Arshad Bin Haji Sha'ban yang telah meninggal dunia pada 9.6.1984 (Simati). Simati adalah pemilik asal berdaftar Hartanah tersebut. Manakala Simati adalah anak kandung kepada Haji Shaban bin Haji Jusoh. Plaintif telah membina rumah atas Hartanah tersebut dalam sekitar tahun 1999 dan mula menduduki rumah tersebut dalam tahun 2008 dan tiada sebarang gangguan atau tuntutan oleh mana-mana pihak sehinggalah pada sekitar tahun 2017. [16] Berlanjutan dengan hasil semakan Plaintif, beliau mendapati Pembatalan Joint Tenant telah didaftarkan melalui No Perserahan 66/2006 atas permohonan seorang yang bernama Abdul Arshat bin Shaban kerana hartanah tersebut dipegang secara “with right of survivorship”. Seterusnya, Hartanah tersebut telah dipindahmilik kepada Defendan Pertama melalui Borang 14A bertarikh 27.10.2005 dengan harga balasan RM140,000.00, kemudiannya ke Defendan Kedua melalui Borang 14A bertarikh 7.3.2006 dengan harga balasan RM60,000.00, ke Defendan Ketiga melalui Borang 14A bertarikh 16.10.2006 dengan harga balasan RM60,000.00. Defendan Ketiga kemudiannya menggadaikan Hartanah tersebut kepada Defendan Keempat melalui Borang 16A bertarikh 18.7.2007. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag [17] Doktrin locus standi bermaksud bahawa kecuali seseorang telah tersakiti atau terjejas teruk oleh tindakan yang dicabarnya, tindakannya tidak boleh dikekalkan Mahkamah. Dia perlu, sekurang-kurangnya, menunjukkan bahawa dia mempunyai kepentingan nyata dan sebenar dalam perkara guaman tersebut walaupun tidak perlu membuktikan pelanggaran hak peribadi atau mengalami apa-apa kerugian khas. Mahkamah Persekutuan dalam kes Nik Elin Zurina Nik Abdul Rashid & Anor V. Kerajaan Negeri Kelantan [2024] 3 CLJ 323 memutuskan: [1] Locus standi perlu dilonggarkan sebaik mungkin untuk membenarkan sesiapa yang berjiwa awam memfailkan guaman undang-undang asalkan dia mempunyai kepentingan dalam perkara itu …..” [18] Mahkamah Persekutuan dalam kes Al Rashidy Kassim & Ors v. Rosman Roslan [2007] 3 CLJ 361 memutuskan: [18] We agree with the view expressed by the Singapore Court of Appeal in that the special circumstances should not be confined solely to cases where the personal representative had defaulted in recovering the property of the estate. We are of the view that all the circumstances of the case ought to be considered by the court in arriving at a just result. Secondly, following Re Atkinson and Omar Ali bin Mohd, we think the beneficiary has at least an equity in the estate of the deceased to entitle the beneficiary to seek on behalf of the estate the remedy of a declaratory judgment. [20] Thus, the appellants have had to act fast in order to protect and preserve the estate of the deceased. Therefore, on the facts of this S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag case, we find, there exist special circumstances for the beneficiaries to commence legal action against the respondent qua beneficiaries for the purpose of protecting and preserving the asset of the estate. Quite apart from that we also hold that the beneficiaries in the present case have at least an equity in the estate of the deceased to entitle them to seek a declaratory judgment. Thus, on the above grounds are agree with the learned counsel for the appellants that the appellants in this case had the locus standi to commence this action at least for the limited purpose of protecting and preserving the asset of the estate. (emphasize is mine). [19] Sebagaimana dinyatakan oleh Plaintif, beliau tidak menuntut Hartanah tersebut didaftarkan atas namanya tetapi sebaliknya memohon dikekalkan status quo pendaftaran nama asal Si Mati. Oleh kerana urusan pusaka Simati masih lagi dalam proses termasuk permohonan sijil faraid maka adalah penting Plaintif selaku salah satu waris yang berhak memulakan tindakan ini bagi mempertahankan Hartanah tersebut. [20] Berpandukan autoriti di atas dan kepentingan Plaintif dalam menjaga dan pertahankan Hartanah tersebut, saya memutuskan Plaintif mempunyai locus standi dalam tindakan guaman ini. B. Sama ada tindakan Plaintif di sekat dengan had masa untuk memulakan tindakan ini terhadap Defendan Pertama, Defendan Ketiga dan Defendan Keempat. [21] Seksyen 9 Akta Had Masa 1953 (Act 254) menyatakan: S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag

No action shall be brought by any person to recover any land after the expiration of twelve years from the date on which the right of action accrued to him, or if it first accrued to some person through whom he claims, to that person. [22] Manakala Seksyen 24 Akta 254 pula menyatakan bahawa: "(1) Where, in the case of any action for which a period of limitation is prescribed by this Act, either-

the action is based upon the fraud of the defendant or his agent or of any person through whom he claims or his agent; or

the right of action is concealed by the fraud of any such person as aforesaid; or

the action is for relief from the consequences of a mistake, the period of limitation shall not begin to run until the plaintiff has discovered the fraud or the mistake, as the case may be, or could with reasonable diligence have discovered it." [23] Dari keterangan yang dikemukakan, Plaintif hanya mengetahui perkara pindah milik dan gadaian ini pada sekitar tahun 2017 dan kaveat persendirian dimasukkan olehnya pada 2.2.2017. Plaintif telah memfailkan tindakan ini pada tahun 2020 yang mana saya mendapati tindakan Plaintif ini masih dalam tempoh masa dan tidak dihalang oleh Akta Had Masa. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag C. Pembatalan Joint Tenant – Deed Poll. [24] Permohonan Pembatalan Joint Tenant dibuat pada 3.1.2006 dengan dilampirkan dokumen sokongan iaitu salinan Perakuan Kematian, Kad Pengenalan bernombor 260806-02-5047 dan Akuan Berkanun Simati pada 18.1.2006 oleh seorang yang bernama Abdul Arshat bin Shaban. Walau bagaimanapun, SP3 dari Jabatan Pendaftaran Negara Malaysia (Cawangan Pulau Pinang) pada 25.6.2020 mengesahkan bahawa tiada rekod bagi kad Pengenalan bernombor 260806-02-5047 dan Nombor KP (lama) 0779468 tidak merujuk kepada Simati. Perakuan Kematian Nombor A 275373 yang dikemukakan untuk menyokong bahawa Shaban bin Haji Jusoh telah meninggal dunia pada 8.1.1963 juga dipalsukan kerana Keputusan Carian Dalam Daftar bahagian Pendaftaran Kelahiran dan Kematian Pulau Pinang tidak menzahirkan rekod kematian Shaban bin Haji Jusoh pada tahun 1963. Pada tahap ini, adalah tidak diragui bahawa Permohonan Pembatalan Joint Tenant telah dilaksanakan secara frod dengan menggunakan dokumen-dokumen yang dipalsukan dan mengandungi maklumat yang dipinda dan dibuat oleh seseorang yang tidak diketahui. [25] Dari fakta diatas saya berpendapat terdapatnya frod dan pemalsuan dalam transaksi dalam pembatalan Joint Tenant. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag D.

bertarikh 27.10.2005 yang melibatkan Pindahmilik Hartanah Simati kepada Defendan Pertama [26] Seksyen 340 (1)(2) Kanun Tanah Negara (Revised 2020) (Akta 828) menyatakan:

The title or interest of any person or body for the time being registered as proprietor of any land, or in whose name any lease, charge or easement is for the time being registered, shall, subject to the following provisions of this section, be indefeasible.

The title or interest of any such person or body shall not be indefeasible—

in any case of fraud or misrepresentation to which the person or body, or any agent of the person or body, was a party or privy; or

where registration was obtained by forgery, or by means of an insufficient or void instrument; or

where the title or interest was unlawfully acquired by the person or body in the purported exercise of any power or authority conferred by any written law. [27] Melalui Seksyen 340 KTN, penundaan tak boleh sangkal (deferred indefeasibility) adalah terpakai. Tuanpunya berdaftar melalui pendaftaran suratcara yang batal atau boleh dibatalkan tidak memperolehi hakmilik tak boleh sangkal (indefeasible title). Ketidakbolehsangkalan itu ditangguhkan sehingga masa apabila pembeli yang berikutnya S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag memperolehi hakmilik dengan niat yang baik dan bagi balasan yang berharga. [28] Defendan Pertama adalah penerima pertama dalam pindahmilik Hartanah tetapi tidak memfailkan sebarang Memorandum Kehadiran dan tidak hadir dan tidak diwakili. Semasa perbicaraan berjalan, Defendan Pertama telah meninggal dunia pada 18.3.2021. Melalui kebenaran Mahkamah, Plaintif telah menggantikan Defendan Pertama dengan Muhammad Iqbal Khalid Bin Nordin. [29] Borang 14A bagi pindahmilik pertama ini didaftarkan pada 19.1.2006 kepada Nordin Bin Omar yang mempunyai tandatangan yang katakan milik Simati dan disaksikan oleh Ahmad Rizal bin Abd Hamid (SP2), seorang peguam dengan harga bayaran balasan RM140,000.00. Disini saya dapati adalah satu perkara yang amat luar biasa dan sesuatu yang tidak masuk akal bahawa Simati telah menurunkan tandatangannya dan menerima bayaran kerana semua transaksi ini berlaku selepas Simati telah lama meninggal dunia pada 9.6.1984 iaitu 22 tahun yang lampau. Tambahan pula, tiada bukti yang dikemukakan bahawa bayaran RM140,000.00 telah dibuat. [30] Disamping itu, SP2 juga melalui surat bertarikh 22.7.2020 kepada peguamcara Plaintif telah melampirkan Repot Polis di Balai Polis Seberang Jaya bertarikh 20.7.2020 yang melaporkan wujudnya pemalsuan tandatangan pengakusaksian, cop rasmi jawatan dan nama firma guaman beliau dalam borang 14A bertarikh 27.10.2005. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag [31] Pada tahap ini adalah jelas Borang 14A bertarikh 27.10.2005 adalah tidak teratur dan tidak sah dari sisi undang-undang dan tidak layak untuk dikemukakan dan didaftar mengikut Seksyen 301 KTN kerana telah dicemari dengan unsur-unsur frod dan pemalsuan dokumen. Berdasarkan pada kecacatan yang material ini hakmilik hartanah Defendan Pertama adalah bukannya satu hakmilik tak boleh disangkal dengan niat yang baik dan bagi balasan yang berharga di bawah Seksyen 340 KTN. Oleh itu, saya memutuskan bahawa pindahmilik Hartanah tersebut kepada Defendan Pertama adalah terbatal, tidak sah dan tidak berkesan. E. Borang Pindahmilik 14A bertarikh 07.3.2006 yang melibatkan Pindahmilik Hartanah kepada Defendan Kedua dari Defendan Pertama dan Borang 14A bertarikh 16.10.2006 dari Defendan Kedua kepada Defendan Ketiga [32] Plaintif ketika dalam proses penyampaian Writ Saman telah mendapat maklumat bahawa Defendan Kedua telah meninggal dunia pada 28.9.2008. Plaintif pada mula ingin menggantikan kepada Amanah Raya sebagai wakil Defendan Kedua tetapi menarik balik tindakan pada 01.08.2022. [33] Semasa tindakan ini dimulakan Defendan Ketiga adalah pemilik berdaftar Hartanah tersebut berdasarkan dokumen hakmilik Hartanah tersebut dengan harga balasan sebanyak RM60,000.00 sebagaimana tercatit dalam Borang 14A. Disini, saya perhatikan harga belian ini tidak konsisten setelah mengambil kira harga belian pindahmilik pertama dengan harga balasan RM140,000.00. Ia juga lebih rendah dari penilaian yang ditaksirkan oleh Jabatan Penilaian Harta untuk tujuan pembayaran S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag Duti Setem suratcara kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri yang mana nilaian pasaran adalah RM156,000.00. Perpindahan hakmilik dari Defendan Pertama hingga Defendan Ketiga juga dibuat dalam tempoh ruang masa yang singkat. [34] Sejak urusan pindahmilik bermula, Defendan Pertama, Kedua dan Ketiga didapati tidak pernah pada bila-bila masa mengambil tahu tentang tanah yang dibeli ataupun berjumpa Plaintif yang telah menduduki Hartanah tersebut semenjak lebih kurang 20 tahun dahulu untuk memeriksa keadaan Hartanah tersebut yang dikatakan dibeli oleh mereka ataupun mendapatkan milikan kosong Hartanah tersebut sehingga kehari ini. [35] Detendan Ketiga pula di dalam perbicaran ini walaupun telah memfailkan Pembelaan dan Penyata Saksi tetapi memilih untuk tidak memberi keterangan dan memilih "no case to answer'. Kedudukan undang-undang dalam “no case to answer” telah diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Syarikat Kemajuan Timbermine Sdn. Bhd. v. Kerajaan Negeri Kelantan Darul Naim [2015] 2 CLJ 1037; [2015] 3 MLJ 609. [36] Mahkamah Agung dalam kes Jaafar Shaari & Siti Jama Hashim v. Tan Lip Eng & Anor [1997] 4 CLJ 509 dimana Gopal Sri Ram JCA menyatakan: “…. It was only after evidence was led tending to prove the first appellant's absence as a fact, or an agreement as to that fact having been secured from his opponent, that counsel would have been entitled to inform the court that he was not calling any evidence. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag Once he had done this, it was incumbent for the learned Sessions judge to have put counsel to his election, namely, that if he did not call evidence, he would stand or fall on his submissions. The rule of procedure, which requires these steps to be followed, is not a mere formality but one of essential justice. For, once a defendant in civil proceedings elects not to call evidence, then all the evidence led by the plaintiff must be assumed to be true.” [37] Berlanjutan dengan ini adalah jelas bahawa segala keterangan terhadap Defendan Ketiga hendaklah dianggap sebagai benar bahawa telah berlaku konpirasi frod bersama antara Defendan Ketiga, Defendan Pertama dan Defendan Kedua. Dalam kes Lai Soon Onn v. Chew Fei Meng and other appeals [2018] 10 CLJ 48; [2019] 2 MLJ 96 Mahkamah Rayuan menyatakan – [68] It is trite law that where there are two or more persons liable for the tort of conspiracy, and where the liability of each person is joint and several, a plaintiff is entitled to sue whomsoever that he wishes (see the Court of Appeal of Singapore case of Chan Kern Miang v. Kea Resources Pte Ltd [1998] 2 SLR (R) 85 at p 91). This is fortified by O. 15 r. 4(3) of the Rules of Court 2012 which states: Where relief is claimed in an action against a defendant who is jointly liable with some other person and also severally liable, that other person need not be made a defendant to the action; but where persons are jointly, but not severally, liable under a contract and relief is claimed against some but not all of those persons in action in respect of that contract, the court may, on the application of any defendant to the action, by S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag order stay the proceedings in the action until the other persons so liable are added as defendants. [38] Saya merujuk kepada keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes MGG Pillai v. Tan Sri Dato Vincent Tan Chee Yioun & Other appeals [1995] 2 MLJ 493 yang menyatakan – "Conspiracy is a tort that is not always capable of proof by direct evidence. Like so many other facts, an agreement to do an unlawful act by unlawful means may be established by evidence of circumstances from which such an agreement may be inferred. It is axiomatic that there must be proof and not mere conjecture. In the present case there was sufficient evidence which conspiracy could be properly inferred" [39] Elemen-Elemen frod digariskan dalam kes-kes berikut; Radiant Splendour Sdn Bhd & Ors v. Dato' Seri Mohd Najib bin Tun Abdul Razak & Ors [2020] CLJU 812; [2020] MLJU 961) Letchumanan Chettiar Alagappan @ L Allagappan (as executor to SL Alameloo Achi Alias Sona Lena Alamelo Acho, deceased) & Anor v. Secure Plantation Sdn bhd [2017] 5 CLJ 418; [2017] 4 MLJ 697 and the case of Hock Hua Bank (Sabah) Bhd v. Lam Tat Ming & Ors [1995] CLJU 80; [1995] 4 MLJ 328. [40] Dari fakta-fakta di atas, saya lebih cenderung untuk mempercayai bahawa wujudnya pemalsuan dan frod dalam transaksi pindahmilik Hartanah tersebut. Tambahan pula, Detendan Ketiga adalah penerima manfaat yang sebenarnya yang akhir kerana menerima pinjaman melalui gadaian kepada Detendan Keempat. Oleh itu, pada pemikiran saya, S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga adalah fraudsters dalam menjayakan pindahmilik tersebut. Fakta dan bukti yang dikemukakan, pada pendapat saya ianya sudah mencukupi untuk mendedahkan rekabentuk penipuan dan membuat anggapan secara betul dan munasabah bahawa kesemua mereka telah melakukan perbuatan tersebut untuk tujuan meraih keuntungan kewangan. Dengan kedudukan ini dan dengan penarikan balik tindakan terhadap Defendan Kedua ianya tidak menjadi status Defendan Ketiga sebagai “subsequent buyer” sebagaimana hujahkan oleh Defendan Ketiga. [41] Dengan ini, saya memutuskan bahawa pindahmilik Hartanah tersebut oleh Defendan Ketiga adalah tidak sah, terbatal dan tidak berkesan. Borang 14A bertarikh 16.10.2006 dibatalkan. F. Samada Kedudukan Defendan Keempat adalah “subsequent purchaser” atau “immediate purchaser” atas Hartanah tersebut dan seterus dilindungi di bawah proviso dibawah Seksyen 340(3) Kanun Tanah Negara 1965 sebagai “bona fide purchaser with value” [42] Dalam isu undang-undang yang berkaitan dengan “indefeasibility of title” dan kepentingan dibawah Seksyen 340 KTN, saya mengikut prinsip yang telah dinyatakan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Kamarulzaman Omar & Ors v. Yakub Husin & Ors [2014] 1 CLJ 987; [2014] 2 MLJ 768: [43] In the instant case, both the trial court and the Court of Appeal held that the fifth and sixth respondents were bona fide purchasers. But unfortunately, both the trial court and the Court of Appeal failed to inquire whether the fifth and or sixth respondents were immediate S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag or subsequent purchasers. Only a subsequent purchaser is entitled to raise the shield of indefeasibility. An immediate purchaser of a title tainted by any one of the vitiating elements acquires a title that is not indefeasible. It flows from Tan Ying Hong that the bona fides of an immediate purchaser is not a shield to defeasibility. The defeasible title of a bona fide immediate purchaser is still liable to be set aside. The defeasible title of a bona fide immediate purchaser only becomes indefeasible when it is subsequently passed to a bona fide subsequent purchaser. That the fifth and sixth respondents were bona fide purchasers could not by that fact alone give a shield of indefeasibility. The fifth and or sixth respondents only acquired an indefeasible title if they were bona fide subsequent purchasers. But for the fifth and sixth respondents to have been bona fide subsequent purchasers, there must have been an immediate purchaser in the first place. The first to fourth respondents, from whom the fifth and sixth respondents obtained title, were not immediate purchasers. Rather, they were imposters of those entitled to the estate of the deceased. They, like the fake Boonsom who impersonated the true Boonsom, had no title to pass to the fifth and sixth respondents. The fifth and sixth respondents who were the immediate purchasers, acquired a title that was not indefeasible. But when the fraudulent title of the first to fourth respondents were set aside by the default judgment, the defeasible title of the fifth and sixth respondents was also defeated. [46] Before we adjourn, we would summarise the foregoing and pass on the following, as a guide to trial courts. Whenever a registered title or interest is sought to be set aside under s. 340, first ascertain whether the title or interest under challenge is registered in the name of an immediate purchaser or a subsequent purchaser. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag If the title or interest is registered in the name of an immediate purchaser, the bona fides of the immediate purchaser will not offer a shield of indefeasibility. The title or interest of an immediate purchaser is still liable to be set aside if any of the vitiating elements as set out in s. 340(2) has been made out. If the title or interest is registered in the name of a subsequent purchaser, then the vitiating elements in s. 340(2) would not affect the title or interest of a bona fide subsequent purchaser. The title or interest of a subsequent purchaser is only liable to be set aside if the subsequent purchaser is not a bona fide subsequent purchaser. The title or interest acquired by a subsequent purchaser in good faith and for valuable consideration, or by any person or body claiming through or under such a subsequent purchaser, is indefeasible. [43] Defendan Keempat adalah merupakan institusi kewangan dan pemegang gadaian berdaftar Hartanah tersebut yang digadaikan oleh Defendan Ketiga sebagai jaminan pembayaran balik kemudahan pinjaman yang diberikan kepada Sinaran Bumi Teras Sdn Bhd yang mana Defendan Ketiga adalah salah seorang Pengarah dan juga Pemegang Syer. Akibat dari kemungkiran gadaian, Defendan Keempat memperolehi Perintah Jualan bertarikh 10.6.2020 melalui lelongan awam yang ditetapkan pada 5.8.2020 tetapi menangguhkan kerana tindakan Plaintif. [44] Dalam hal ini Defendant Keempat adalah juga berstatuskan pembeli seperti diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam See Leong Chye & Anor V. United Overseas Bank Bhd & Another Appeal [2018] 10 CLJ S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag

Bawah KTN, perkataan 'kepentingan' termasuk gadaian, iaitu kepentingan berdaftar atas tanah. Perkataan 'pembeli' bermaksud seseorang atau badan yang, secara suci hati dan untuk balasan bernilai, memperoleh hak milik, atau kepentingan dalam, tanah. Oleh itu, perkataan 'pembeli' dalam proviso kepada s. 340(3) tidak terhad kepada orang yang memperoleh kepentingan dalam tanah seperti pemajak atau bank pemberi gadaian. Proviso kepada s. 340(3) KTN memperuntukkan untuk ketakbolehsangkalan tertunda dan bukan ketakbolehsangkalan serta-merta. [45] Berlanjutan dengan ini persoalan penting disini adalah sama ada Defendan adalah “immediate purchaser” atau “subsequent purchaser” dalam menentukan Defendan Keempat dilindungi dibawah Seksyen 340(3) KTN. Dalam kes CIMB Bank Bhd V. Ambank (M) Bhd & Ors [2017] 9 CLJ 145, Mahkamah Persekutuan menyatakan: [33] Thereafter, the Court of Appeal went on to hold: [26] We found merits in the aforesaid contention and our reasons were these. As pointed out by learned counsel, the sequence of presentation of the dealing on 25 November 2009 was as follows:

The lodgment of the Discharge of CIMB's Charge via Form 16N;

Then the lodgment of the memorandum of transfer from

Finally the lodgment and registration of AmBank's Charge. [27] Though the above dealings were on the same day and were done simultaneously, it cannot be disputed nor S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag can we ignore the fact that the lodgement of the AmBank's Charge could not have been created until the first two steps had been executed. That being the case, the only way AmBank obtained their interest was from Wong and not CIMB. CIMB's interest in the property had been extinguished by the forged discharge resulting in Wong becoming the immediate purchaser. AmBank then derived their interest in the property from the charge executed by Wong. Under such circumstances, there cannot be any relationship between CIMB and AmBank, and hence the learned Judge, with respect, erred when he said "it is clear that the relationship between the Plaintiff (CIMB) and the 1st Defendant (AmBank) was that of an immediate purchaser and not a subsequent purchaser...". When AmBank became the chargee from Wong's memorandum of charge, AmBank became the subsequent purchaser. [28] Further, we said that the fact that Wong's interest being an immediate purchaser was defeasible by CIMB did not, in our view, affect the indefeasibility of AmBank's interest. Our view is supported by the two decisions of the Apex Court, namely Kamarulzaman Omar & Ors v. Yakub Husin & Ors [2014] 1 CLJ 987; [2014] 2 MLRA 432; [2014] 2 MLJ 768 and Tan Ying Hong v. Tan Sian San & Ors [2010] 2 CLJ 269; [2010] 1 MLRA 1; [2010] 2 MLJ 1. [34] We are in total agreement with the reasoning of the Court of Appeal. AmBank must be a subsequent purchaser. As discussed earlier, AmBank, being a chargee was a holder of subsequent S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag interest in the property and thus, was protected by the proviso of s. 340(3) of the NLC. [46] Merujuk kepada CIMB’s [supra] saya berpendapat bahawa kes tersebut boleh dibezakan dengan kes di hadapan saya. Di dalam kes CIMB walaupun gadaian tersebut dilakukan secara frod, ianya tidak menjadi satu pertikaian terhadap hartanah itu yang telah dijual oleh Chongs kepada Wong. Dalam hal ini, kedudukan Wong adalah sebagai “immediate purchaser” yang mana Ambank mendapat kepentingan dari Wong sebagai Pemegang Gadaian (Chargee). Oleh itu dalam kes CIMB ini jelas meletakkan AmBank sebagai “subsequent purchaser” dan seterusnya mendapat perlindungan dibawah Seksyen 340 (3) KTN. [47] Adalah menjadi undang-undang yang mantap bahawa untuk Defendan Keempat memperolehi perlindungan dibawah proviso Seksyen 340(3) KTN sebagai “subsequent bona fide purchaser for value” status Defendan Ketiga hendaklah sebagai “immediate purchaser” terdahulu. Sebagaimana diputuskan di atas, Defendan Ketiga adalah salah satu pihak yang terlibat dalam skim “fraudster” dalam perpindahan milik Hartanah tersebut. Oleh itu, sewajarnya Defendan Keempat yang memperolehi kepentingan dari Defendan Ketiga ini tidak boleh dianggap sebagai “subsequent purchaser” tetapi hanya sebagai “immediate purchaser” walaupun Hartanah tersebut diperolehi secara “bona fide”. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag [48] Dalam kes Pendaftar Hakmilik Tanah Negeri Selangor & Ors V. Shaifulizam Mohd. Salleh & Anor And Another Appeal [2020] 5 CLJ 595 memutuskan - [51] In this appeal before us, the said property was never sold to the first defendant. The first defendant obtained the title by way of forged documents. The first defendant was a fraudster and there was no doubt about this. Unlike CIMB, supra, where the sale and purchase agreement between the Chongs and Wong was genuine, there was no such dealing here. The first defendant was a mere fraudster. The situation is just like in the case of Pushpaleela, supra, wherein the second defendant was regarded as an immediate purchaser as he bought the land from the fraudster who impersonated the true owner. In another case, Low Huat Cheng & Anor v. Rozderil Toni & Another Appeal [2017] 3 CLJ 257, the Federal Court had inter alia held, the third and fourth defendants who purchased the land from a fraudster who used a forged power of attorney were immediate purchasers. And as immediate purchasers of a title tainted by the forged power of attorney, the third and fourth defendants acquired a title that was defeasible and liable to be set aside. [52] Reverting to our appeal, in such circumstances, we do not hesitate to hold that the second defendant's interest in the said property is defeasible. Consequentially, we hold that the second defendant's registered charge interest in the said property is defeasible and be set aside. See also the Federal Court in Tan Ying Hong v. Tan Sian San & Ors [2010] 2 CLJ 269. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag [49] Berdasarkan pada konsep “deferred indefeasibility”, gadaian kepada Defendan Keempat oleh Defendan Ketiga boleh disangkal kerana Defendan Keempat adalah “immediate purchaser” walaupun ianya adalah “bona fide purchaser for valuable consideration”. Defendan Keempat yang telah menerima cagaran Hartanah tersebut yang dicemari dengan unsur frod dan pemalsuan dalam satu skim fraudster. Berlanjutan dengan ini cagaran yang dipegang oleh Defendan Keempat adalah menjadi boleh disangkal dan boleh diketepikan seterusnya tidak lindungi dibawah Seksyen 340(3) KTN. Dengan ini, saya memutuskan bahawa Borang 16A bertarikh 18.7.2007 yang didaftarkan melalui Perserahan 1204/2007 adalah tidak sah, terbatal dan tidak berkesan. G. Samada Defendan Kelima bertangunggan melakukan kecuaian menjalankan tanggungjawab statutori dalam pendaftaran transaksi Pembatalan Joint Tenant dan Pendaftaran pindahmilik-pindahmilik dan gadaian melibatkan Hartanah tersebut; [50] Plaintif menyatakan Defendan Kelima telah melakukan kecuaian atau gagal menjalankan tangungjawab statutori secara munasabah untuk memastikan pembatalan Joint Tenant tersebut mengikut prosedur melalui perintah mahkamah dan seterusnya menyebabkan kehilangan hakmilik Hartanah tersebut. [51] Seksyen 22 KTN menyatakan: No officer appointed under this Part shall be liable to be sued in any civil court for any act or matter done, or ordered to be done or omitted to be done, by him in good faith and in the intended exercise S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag of any power, or performance of any duty, conferred or imposed on him by or under this Act. [52] Defendan Kelima menyatakan mereka tidak mempunyai tanggungjawab untuk menyemak kesahihan penyaksian dokumen dan mempunyai obligasi untuk mendaftarkan Borang 14A sekiranya dokumen-dokumen yang dikemukakan adalah teratur untuk didaftarkan. (lihat kes Hamdan bin Jaafar & Ors v Osman bin Mohamed & Ors [2012] 1 LNS 1108]. Defendan Kelima juga menyatakan Seksyen 378 KTN – Changes of names by proprietors, etc juga telah dipatuhi. [53] Saya mendapati di sini, tindakan Defendan Kelima telah mematuhi kepada peruntukan perundangan sedia ada yang memberi kuasa khusus kepada Defendan Kelima. Segala tindakan yang dibuat adalah dengan teliti, suci hati tanpa niat jahat dan tanpa mempunyai sebarang kepentingan. [54] Adalah tidak disangkal Plaintif telah memfailkan kaveat persendirian pada 2.2.2017 tetapi hanya memfailkan tindakan ini selepas 3 tahun 5 bulan dari traikh Plaintif mengetahui tentang kewujudan frod atas Hartanah tersebut. Oleh itu, saya mendapati Plaintif telah dihalang oleh Had masa sebagaimana yang ditetapkan dibawah Seksyen 2 (a) Public Authorities Protection Act 1948 dan Seksyen 38 Government Proceeding Act 1956. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag H.

[55] Dari penemuan dan dapatan saya dan atas imbangan kebarangkalian, saya memutuskan seperti berikut: [a] Membenarkan tuntutan Plaintif terhadap Defendan Pertama, Defendan Ketiga dan Defendan Keempat seperti yang dipohon di perenggan 31(a)(b)(c)(d)(e)(f)(g)(j) dan (k) manakala (h) dan (i) sudah menjadi akademik dengan kos; [b] Gantirugi-gantirugi lain yang dipohon tidak dibenarkan; [c] Menolak tuntutan terhadap Defendan Kelima dengan kos; [d] Kos yang dibenarkan terhadap Defendan Pertama, Defendan Ketiga dan Defendan Keempat adalah RM30,000.00 secara global; dan [e] Kos kepada Defendan Kelima adalah RM10,000.00. SGD (ROZANA BINTI ALI YUSOFF) Hakim Mahkamah Tinggi Pulau Pinang Tarikh: 4 Julai 2024 Peguamcara bagi Pihak-Pihak Azhar bin Ahmad (Tetuan Aswar, Simon & Azhar) bagi pihak Plaintif. Amareson a/l K. Velu (Tetuan Amareson & Meera) bagi pihak Defendan Ketiga. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag Selvan Jayeraj Samuel (Tetuan Salina Lim Kim Chuan & Co.) bagi pihak Defendan Keempat. Siti Hafiza binti Jaafar (Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Pulau Pinang) bagi pihak Defendan Kelima. S/N vANEx7ls2kO2Oggw3Faag