Kama Azlan Bin Muhammad v 1. Tengku Chik Bin Jaafar (WA-22NCVC-719-11/2018)

TENGKU CHIK BIN JAAFAR

PENTADBIR TANAH DAN GALIAN WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR …DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (Selepas perbicaraan penuh) Page 2 of 45 A. PENGENALAN [1] Tindakan di hadapan Mahkamah ini adalah berkisar kepada satu Perjanjian Penyelesaian yang dimasukki oleh Plaintif dan Defendan Pertama bertarikh 31.5.2018 yang mana perkara Perjanjian Penyelesaian tersebut adalah sebuah hartanah dipegang di bawah hakmilik No: 3207, Lot No: 39188, Kg Batu Muda, Mukim Batu, Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur yang mana di atasnya terdiri sebuah banglo (hartanah tersebut). [2] Plaintif di dalam kes ini adalah seorang individu bernama Kama Azlan Bin Muhammad. Plaintif pada awalnya telah memfailkan tindakan sivil terhadap Defendan Pertama (Tengku Chik Bin Jaafar) dan Pentadbir Tanah Dan Galian Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur sebagai Defendan Kedua. [3] Namun, pada 3.1.2019, apabila kes ini ditetapkan untuk pengurusan kes, peguam Plaintif telah memaklumkan bahawa Plaintif menarikbalik tindakan terhadap Defendan Kedua. Mahkamah ini Page 3 of 45 seterusnya telah membatalkan tindakan Plaintif terhadap Defendan Kedua dengan tidak ada perintah mengenai kos. [4] Dengan pembatalan tindakan terhadap Defendan Kedua, maka pertikaian di dalam kes hanya melibatkan pihak Plaintif dan Defendan Pertama sahaja. [5] Selepas daripada ini Defendan Pertama akan dirujuk sebagai Defendan. B. TUNTUTAN PLAINTIF [6] Plaintif di Penyata Tuntutannya telah memohon daripada Mahkamah ini relif-relif berikut:

Satu Perintah bahawa Defendan hendaklah melaksanakan secara spesifik Perjanjian Penyelesaian bertarikh 31.5.2018 dimana Penyelesaian bertarikh 31.5.2018 di mana Defendan hendaklah menjual hartanah di bawah hakmilik No: 3207, Lot No: 39188, Tempat: Kg Batu Muda, Mukim Batu, Negeri: Wilayah Persekutuan Page 4 of 45 Kuala Lumpur kepada pembeli bernama Nor Hairunnisa Binti Kasnon (No. K/P: 850304-01-5764) dan/atau kepada mana-mana pembeli yang membuat tawaran untuk membeli Hartanah tersebut;

Defendan hendaklah melakukan dan melengkapkan segala yang diperlukan, termasuk menandatangani Perjanjian Jual Beli, Borang Pindahmilik (Borang 14A) dan/atau dokumen-dokumen lain yang diperlukan untuk memberi kesan kepada penjualan dan pindahmilik Hartanah tersebut kepada pembeli bernama Nor Hairunnisa Binti Kasnon (No. K/P: 850304-01-5764) dan/atau kepada mana-mana pembeli yang membuat tawaran untuk membeli Hartanah tersebut;

Sekiranya Defendan gagal untuk menandatangani apa-apa dokumen yang diperlukan bagi penjualan dan pindahmilik Hartanah tersebut maka Timbalan Pendaftar dan/atau Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah Tinggi Malaya di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan/atau Penolong Pegawai Daerah dan/atau Pegawai Daerah dan/atau Pentadbir Tanah Pejabat Tanah daerah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur diberi kuasa sepenuhnya untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli, Borang Pindahmilik (Borang 14A) dan/atau dokumen-dokumen lain yang diperlukan untuk memberi kesan kepada penjualan dan pindahmilik Hartanah tersebut Page 5 of 45 kepada pembeli bernama Nor Hairunnisa Binti Kasnon (No. K/P: 850304-01-5764) dan/atau kepada mana-mana pembeli yang membuat tawaran untuk membeli Hartanah tersebut;

Bahawa Pentadbir Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur diarahkan untuk mendaftar hakmilik ke atas nama Nor Hairunnisa Binti Kasnon (No. K/P: 850304-01-5764) dan/atau kepada mana-mana pembeli yang membuat tawaran untuk membeli Hartanah tersebut setelah semua dokumen-dokumen dan tatacara pindahmilik telah disempurnakan;

Satu Perintah bahawa baki daripada hasil jualan (sekiranya ada) selepas Hutang HSBC Bank Tersebut diselesaikan akan diberikan kepada Plaintif sepenuhnya.

Secara alternatif kepada perintah (a) hingga (e) diatas dan sekiranya perintah (a) hingga (e) tidak dibenarkan, satu perintah bahawa Defendan Pertama hendaklah membayar kepada Plaintif gantirugi sebanyak RM1,500,000.00;

Faedah pada kadar 5% setahun dari tarikh saman sehingga tarikh penyelesaian penuh. C. LATAR BELAKANG KES [7] Pada dasarnya tuntutan Plaintif terhadap Defendan adalah berpremiskan kepada satu Perjanjian Penyelesaian yang telah dimasukki oleh Plaintif dan Defendan Pertama pada 31.5.2018 (Perjanjian Penyelesaian bertarikh 31.5.2018 tersebut). [8] Selepas daripada ini Perjanjian Penyelesaian bertarikh 31.5.2018 tersebut kadang kala akan juga dirujuk sebagai “perjanjian tersebut”. [9] Plaintif telah mendakwa bahawa Defendan telah gagal untuk mematuhi terma-terma Perjanjian Penyelesaian bertarikh 31.5.2018 tersebut, justeru itu Plaintif memohon perintah perlaksanaan spesifik perjanjian tersebut. Page 7 of 45 [10] Sebelum Mahkamah ini membuat pertimbangan ke atas tuntutan Plaintif berdasarkan penelitian terhadap keterangan-keterangan saksi yang dipanggil oleh kedua-dua pihak Plaintif dan Defendan serta menilai keterangan-keterangan dokumentar yang dikemukakan, bagi kefahaman jelas kes ini, Mahkamah ini terlebih dahulu menggariskan latar belakang kes yang berkait dengan perjanjian penyelesaian tersebut.

10.1 Defendan (Tengku Chik Bin Jaafar) adalah seorang individu bewarganegara Malaysia yang mempunyai alamat penyampaian terakhir diketahui di No. 18, Jalan Setiawangsa 3, Bukit Wangsamas, 53300 Wangsa Maju, Kuala Lumpur.

10.2 Plaintif dan Defendan bukanlah pihak yang asing sesama mereka. Mereka adalah kenalan yang mana perkenalan bermula dengan persahabatan Plaintif dengan anak kandung Defendan bernama Tengku Shahrizal bin Tengku Chik (Tengku Shahrizal). Page 8 of 45 Tindakan Plaintif terhadap Tengku Shahrizal yakni anak Defendan. [11] Sebelum daripada pemfailan tindakan terhadap Defendan, pada bulan Jun 2017, Plaintif telah memfailkan satu guaman sivil di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur terhadap Tengku Shahrizal melalui tindakan kes Guaman Sivil No. WA-22NCVC-317-06/2017 (Tindakan 317-06/2017). [12] Berdasar Penyata Tuntutan yang difailkan oleh Plaintif, tuntutan Plaintif terhadap Tengku Shahrizal dalam Tindakan 317-06/2017) adalah berlatar belakang fakta berikut:

12.1 Pada tahun 2006, Plaintif bekerja di luar negara. Bagi menguruskan urusan-urusan pelaburan hartanah-hartanahnya di Malaysia, Plaintif telah melantik Tengku Shahrizal sebagai ejennya.

12.2 Atas suatu perjanjian lisan yang dipersetujui antara Plaintif dan Tengku Shahrizal, bagi tujuan pelaburan, Plaintif telah Page 9 of 45 membayar wang secara beransur-ansur sebanyak RM1.5 juta ke dalam akaun Tengku Shahrizal dari akhir tahun 2012 hingga pertengahan tahun 2014.

12.3 Tengku Shahrizal telah mememaklumkan kepada Plaintif bahawa wang sebanyak RM1.5 juta tersebut telah beliau gunakan untuk pembelian dan pembangunan sebuah banglo di hartanah tersebut. Tengku Shahrizal juga telah memaklumkan bahawa apabila banglo itu dijual, wang keuntungan dari hasil jualan banglo tersebut akan dikongsi bersama antara Plaintif dan Tengku Shahrizal.

12.4 Apabila banglo atas hartanah tersebut tidak dapat dijual, pada 20.1.2015, Tengku Shahrizal telah membuat keputusan untuk membeli sendiri banglo tersebut, namun Tengku Shahrizal yang tidak mempunyai sumber kewangan telah memasukki perjanjian dengan Plaintif atas terma-terma berikut: Page 10 of 45 a. Plaintif akan mengambil pinjaman dari Bank HSBC untuk berjumlah RM1,350,000.00 (pinjaman HSBC tersebut) atas namanya. b. Apabila HSBC telah mendepositkan wang pinjaman sebanyak RM1,350,000.00 tersebut ke dalam akaun Plaintif, sebanyak RM352,350.00 telah dikeluarkan oleh Plaintif. c. Namun bagi baki sebanyak RM976,917.40 yang terdapat di dalam akaun Plaintif, Plaintif telah memberikan kuasa kepada Tengku Shahrizal untuk mengawal wang tersebut untuk manfaat dirinya. d. Sebagai balasan kepada penggunaan baki wang pinjaman sebanyak RM976,917.40, Tengku Shahrizal adalah bertanggungjawab untuk memindahmilik dua unit hartanah Desa Putra kepada Plaintif . Page 11 of 45 e. Namun Tengku Shahrizal telah gagal memindahmilik kedua-dua unit hartanah Desa Putra kepada Plaintif dan Plaintif telah terpaksa berterusan menanggung hutang pinjaman dengan HSBC yang diambilnya untuk manfaat Tengku Shahrizal. f. Atas keadaan tersebut, Plaintif dengan itu telah memulakan Tindakan 317-6/2017 terhadap Tengku Shahrizal bagi menuntut gantirugi yang telah beliau alami akibat pengambilan pinjaman HSBC bagi faedah Tengku Shahrizal tersebut. g. Dalam Tindakan 317-6/2017 tersebut, Plaintif telah memperolehi suatu penghakiman terhadap Tengku Shahrizal menurut Aturan 81 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012) pada 11.4.2018.

12.5 Penghakiman bertarikh 11.4.2018 memerintahkan antara lain seperti berikut:- Page 12 of 45 i) Tengku Shahrizal hendaklah memindahmilik hartanah di Unit C-16-2 dan Unti A-17-6, Desa Putra Apartments, Jalan Wangsa Perdana 1, Wangsa Maju, 53300 Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan (“Dua Hartanah Desa Putra tersebut”) kepada Plaintif bebas dari apa-apa gadaian dalam tempoh masa 14 hari dari tarikh perintah ini. ii) Tengku Shahrizal hendaklah membayar ganti rugi kepada Plaintif sebanyak RM976,917.40 (Ringgit Malaysia Sembilan Ratus Tujuh Puluh Enam Ribu Sembilan Ratus Tujuh Belas Dan Sen Empat Puluh) sebagai jumlah yang diperolehi oleh Defendan daripada Perjanjian Kemudahan antara Plaintif dan HSBC. iii) Tengku Shahrizal hendaklah membayar ganti rugi kepada Plaintif sebanyak RM18,250.00 (Ringgit Malaysia Lapan Belas Ribu Dua Ratus Lima Puluh) sebagai jumlah sewa tunggakan untuk Dua Hartanah Desa Putra tersebut dari bulan Januari 2017 hingga Mei 2017. iv) Faedah pada kadar 5% setahun atas ganti rugi RM976,917.40 (Ringgit Malaysia Sembilan Ratus Tujuh Puluh Enam Ribu Sembilan Ratus Tujuh Belas Dan Sen Empat Puluh) dari tarikh penghakiman hingga penyelesaian jumlah penuhnya. Page 13 of 45 v) Faedah pada kadar 5% setahun atas jumlah sewa RM18,250.00 (Ringgit Malaysia Lapan Belas Ribu Dua Ratus Lima Puluh) dari tarikh penghakiman hingga penyelesaian jumlah penuhnya. vi) Tengku Shahrizal hendaklah membayar ganti rugi kepada Plaintif untuk hartanah di Lot 39188, Kampung Batu Muda, Mukim Batu, Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan dengan alamat No. 9, Jalan 5/12C, Kampung Batu Muda, 51100 Sentul, Kuala Lumpur di mana jumlah ganti rugi yang hendak dibayar adalah tertakluk kepada taksiran ganti rugi bagi hartanah tersebut oleh Mahkamah. vii) Defendan hendaklah membayar kos sebanyak RM5,000.00 (Ringgit Malaysia Lima Ribu) kepada Plaintif tertakluk kepada alokatur.

12.6 Kemudian daripada itu, pada 1.10.2018, di dalam prosiding taksiran ganti rugi yang dijalankan, Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur telah memerintahkan supaya Tengku Shahrizal membayar ganti rugi sejumlah RM250,000.00 kepada Plaintif. Page 14 of 45 KES PLAINTIF [13] Adalah menjadi kes Plaintif bahawa walaupun penghakiman telah diperolehi olehnya terhadap Tengku Shahrizal, Tengku Shahrizal telah tidak membuat apa-apa tindakan untuk mematuhi perintah-perintah Mahkamah tersebut. [14] Adalah juga menjadi kes Plaintif bahawa Tengku Shahrizal bukan sahaja tidak mematuhi perintah-perintah Mahkamah yang diperolehi oleh Plaintif berhubung dengan pinjaman HSBC tersebut tetapi telah tidak juga membayar jumlah-jumlah wang sebanyak RM1.5 juta yang telah diberikan oleh Plaintif (wang yang diberikan secara ansuran kepada Tengku Shahrizal sebelum pinjaman HSBC diambil oleh Plaintif bagi manfaat Tengku Shahrizal) yang digunakan untuk pelaburan. [15] Daripada hasil dan usaha inisiatif yang diberikan oleh abang kandung Tengku Shahrizal sendiri yakni Tengku Azman berhubung kemelut hutang-hutang Tengku Shahrizal yang bermula pada bulan Mei 2018, pada penghujung bulan Mei 2018 Plaintif dan Tengku Chik Page 15 of 45 [Defendan (bapa Tengku Shahrizal)] telah memasukki suatu Perjanjian Penyelesaian bertarikh 31.5.2018. [16] Perjanjian Penyelesaian 31.5.2018 dalam teks asal diperturunkan di bawah: THIS AGREEMENT is made on 31 May 2018 BETWEEN KAMA AZLAN BIN MUHAMMAD (I/C No: 730615-14-5017) of 8008, Km 7, Alai, 75460 Melaka AND TENGKU CHIK BIN JAAFAR (I/C No: 450608-11-5235) of No 10, Jalan Setiawangsa 3, Bukit Wangsamas, 53300 Wangsa Maju, Kuala Lumpur WITH RESPECT TO a bungalow with address No. 9 Jalan 5/12C, Kampung Batu Muda, 51100, Sentul, Kuala Lumpur, Malaysia. BACKGROUND The land was fully paid to Tengku Chik Bin Jaafar for an amount of RM325,000 and the bungalow was fully financed for a total of RM1.5 million by Mr. Kama Azlan Muhammad from start to finish with the intention of selling the property. Page 16 of 45 Due to unscrupulous action of an individual related to Tengku Chik bin Jaffar, the property is currently on 3rd party charged to Mr. Kama Azlan Muhammad by HSBC Bank for an amount of RM1,350,000 to which RM976,917.40 of this amount was used personally by this individual for his own personal gain while Mr. Kama Azlan bin Muhammad is left paying the monthly installment amount of RM7528.63 since January 2017. However, the title deed is still currently remained under the name of Tengku Chik bin Jaffar. There have been many discussions, with the aid of Tengku Azman bin Tengku Chik and Kama Johari bin Muhammad to find amicable solutions, and the agreement are stipulated as follows: The AGREEMENT 1) That the above mention property needed to be sold at the earliest opportunity to cover the outstanding loan and to release Mr. Kama Azlan Muhammad from this unending obligation. 2) That the proceeds if any ought to go to Mr. Kama Azlan Muhammad to recoup whatever losses he suffered from these transactions. 3) That Tengku Chik bin Jaffar will provide his full support and assistance to expedite the process of transfer from himself to the new buyer. 4) That Tengku Chik bin Jaffar shall appoint only Tengku Azman bin Tengku Chik to act on behalf of this abovementioned properties. Page 17 of 45 5) That Tengku Chik bin Jaffar shall waive any rights and claims on the land and bungalow and is ready to transfer the rights and claims on the above mentioned property to the new buyer. 6) This agreement is legally bound and it is set up as a remedial action to correct the injustice set upon Mr. Kama Azlan Muhammad. 7) For his sincere assistance provided, Mr. Kama Azlan Muhammad shall not make any claims for his losses against Tengku Chik bin Jaffar. Read, Understood and Agreed by Both Parties t.t. t.t …………………… ……………………… Kama Azlan Muhammad Tengku Chik bin Jaffar (I/C No: 730615-14-5017) (I/C No: 450608-11-5235) In the presence of: In the presence of: Maslini Binti Ab. Wahab Tengku Azman 731126-04-5300 73010115339 [17] Intipati terma Perjanjian Penyelesaian bertarikh 31.5.2018 ini boleh disimpulkan seperti berikut: Page 18 of 45 - Defendan telah bersetuju untuk membenarkan jualan hartanah tersebut kepada pihak ketiga yang berminat untuk membelinya bagi menyelesaikan hutang HSBC bagi melepaskan Plaintif daripada liabiliti pinjaman tersebut. (“That the above mention property needed to be sold at the earliest opportunity to cover the outstanding loan and to release Mr. Kama Azlan Muhammad from this unending obligation”) - Defendan bersetuju bahawa baki daripada hasil jualan (sekiranya ada) selepas penyelesaian hutang HSBC akan diberikan kepada Plaintif. (“that the proceeds if any ought to go to Mr. Kama Azlan Muhammad to recoup whatever losses he suffered from these transaction) - Defendan Pertama telah bersetuju bahawa Defendan Pertama akan memberi sokongan dan bantuan penuh bagi melancarkan proses pindahmilik dari nama Defendan kepada pembeli yang membeli hartanah tersebut. (“That Tengku Chik bin Jaffar will provide his full support and assistance to expedite the process of transfer from himself to the new buyer”) Page 19 of 45 - Defendan Pertama telah bersetuju melepaskan hak Defendan Pertama terhadap Hartanah tersebut dan bersetuju memindahkan hak Defendan Pertama kepada pembeli Hartanah tersebut. (“That Tengku Chik bin Jaffar shall waive any rights and claims on the land and bungalow and is ready to transfer the rights and claims on the above mentioned property to the new buyer”) - Defendan Pertama telah bersetuju bahawa Perjanjian Penyelesaian ini mengikat Defendan Pertama dan Defendan Pertama mengakui bahawa Perjanjian Penyelesaian tersebut “tindakan remedi bagi membetulkan ketidakadilan yang disebabkan ke atas Encik Kama Azlan Muhammad”. (“This agreement is legally bound and it is set up as a remedial action to correct the injustice set upon Mr. Kama Azlan Muhammad”) [18] Pada sekitar bulan Jun 2018, Plaintif telah mendapatkan seorang pembeli berpotensi untuk membeli hartanah tersebut. Namun, Defendan telah enggan menandatangani dokumen-dokumen berkaitan penjualan dan pindahmilik hartanah tersebut. Keengganan Page 20 of 45 Defendan menandatangani dokumen-dokumen tersebut telah menyebabkan percubaan menjual hartanah tersebut gagal. [19] Kemudian daripada itu, Plaintif telah berjaya mendapatkan seorang lagi pembeli bernama Nor Hairunnisa Binti Kasnon (No. K/P: 850304-01-5764) selepas ini disebut sebagai “Pembeli tersebut”) untuk membeli hartanah tersebut pada harga RM1,500,000.00 dan pembeli kali ini telah meletakkan deposit pembelian sebanyak RM45,000.00. Pembeli tersebut juga telah menandatangani satu surat persetujuan belian bertarikh 24.8.2018 untuk membeli Hartanah tersebut. [20] Plaintif telah beberapa kali menghubungi Defendan dan meminta Defendan untuk memberi kerjasama dan menandatangani perjanjian jual beli dan dokumen-dokumen berkaitan dengan pembeli tersebut bagi membolehkan transaksi jualan hartanah tersebut akan berjaya disempurnakan tetapi Defendan telah sekali lagi gagal dan/atau ingkar dan/atau cuai memberi kerjasama seperti yang telah dipersetujui di dalam Perjanjian Penyelesaian Tersebut. Page 21 of 45 [21] Plaintif telah melalui peguamcara Plaintif, Tetuan Khairul Mukhtar & Izwan Azmi menghantar satu surat tuntutan bertarikh 9.10.2018 kepada Defendan menuntut Defendan untuk menghubungi peguamcara Plaintif bagi menetapkan tarikh temujanji untuk menandatangani dokumen-dokumen penjualan dan pindahmilik hartanah tersebut tetapi Defendan telah sekali lagi gagal dan/atau ingkar dan/atau cuai untuk memberi kerjasama seperti yang telah dipersetujui di dalam Perjanjian Penyelesaian Tersebut. [22] Dengan perlakuan Defendan yang gagal dan/atau ingkar dan/atau cuai untuk mematuhi permintaan Plaintif untuk menandatangani dokumen-dokumen berkaitan dengan penjualan dan pindahmilik hartanah tersebut, justeru itulah Plaintif memfailkan tindakan ini. D. PEMBELAAN DEFENDAN [23] Di dalam menentang tuntutan Plaintif, Defendan telah memfailkan Penyataan Pembelaannya bertarikh 6.12.2018. Mahkamah ini perlu menekankan di sini bahawa dalam Penyataan Pembelaannya, Defendan tidak mempertikaikan kewujudan Perjanjian Penyelesaian Page 22 of 45 bertarikh 31.5.2018 dan Defendan juga tidak menafikan bahawa beliau telah enggan menandatangani dokumen-dokumen berkenaan penjualan dan pindahmilik hartanah tersebut tetapi apa yang telah dibangkitkan oleh Defendan dalam menentang tuntutan Plaintif adalah pembelaan-pembelaan berikut: i. Perjanjian Penyelesaian bertarikh 31.5.2018 adalah dipertikaikan kerana penerangan yang diberikan peguam berhubung kandungan Perjanjian Penyelesaian adalah berbeza dengan kandungan di dalam Perjanjian Penyelesaian tersebut. Pemahaman Defendan atas penerangan peguam adalah dengan penandatanganan Perjanjian Penyelesaian oleh Defendan, ianya akan menyelesaikan segala hutang-hutang Tengku Shahrizal kepada Plaintif. Tetapi kandungan terma-terma Perjanjian Penyelesaian tersebut hanya menyelesaikan hutang pinjaman HSBC sahaja. ii. Perjanjian tersebut dibuat secara rahsia dan Defendan telah dimanipulasikan tentang kandungan terma-terma Perjanjian penyelesaian tersebut tanpa kehadiran Tengku Shahrizal orang Page 23 of 45 yang dikatakan telah menggunakan wang Plaintif sebanyak RM976,917.40 tersebut. iii. Terdapat pakatan antara Tengku Azman dan Plaintif untuk mendapat tandatangan Defendan bagi menandatangani Perjanjian penyelesaian tersebut. iv. Tindakan Plaintif adalah dihalang oleh oleh prinsip res judicata kerana Plaintif telahpun memfailkan Tindakan 317-06/2017 di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur terhadap Tengku Shahrizal Bin Tengku Chik dan pada 11.4.2018 Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur telah membuat perintah berhubung dengan hartanah tersebut. [24] Bagi membuktikan kesnya, Plaintif telah memanggil empat orang saksi. Keempat mereka adalah: i. Kama Azlan bin Muhammad (Plaintif sendiri). ii Maslini binti Ab Wahab (isteri Plaintif). Page 24 of 45 iii. Tengku Azman bin Tengku Chik. iv. Kama Johari bin Muhammmad (adik Plaintif). [25] Defendan pula, di samping telah memberi keterangannya, beliau juga memanggil anaknya Tengku Shahrizal bin Tengku Chik bagi menyokong kesnya. E. ISU-ISU YANG PERLU DIBICARAKAN [26] Dalam Penyataan Isu-Isu Yang Perlu Dibicarakan yang telah difailkan, terdapat tujuh (7) isu yang telah dibangkitkan untuk ditentukan dan diputuskan oleh Mahkamah. Namun, penelitian Mahkamah ini terhadap kertas kausa yang telah difailkan, sebenarnya isu-isu yang perlu dibicarakan dalam kes ini boleh diringkaskan seperti berikut:

Samada Defendan boleh mengelakkan obligasinya di bawah Perjanjian Penyelesaian tersebut atas dakwaan bahawa semasa beliau menandatangani Perjanjian Penyelesaian tersebut beliau telah difahamkan oleh peguam bahawa dengan beliau menandatangani Perjanjian Penyelesaian tersebut, akan menyelesaikan keseluruhan Page 25 of 45 hutang Tengku Shahrizal dan tidak terhad kepada pinjaman HSBC sahaja.

(ii) Samada Defendan boleh mengelakkan obligasinya di bawah Perjanjian Penyelesaian tersebut atas dakwaan bahawa Perjanjian Penyelesaian tersebut telah dibuat secara rahsia tanpa kehadiran Tengku Shahrizal, orang yang dikatakan telah menggunakan wang Plaintif sebanyak RM976,917.40 dan di dalam Perjanjian Penyelesaian tersebut nama individu yang tidak bertanggungjawab telah tidak disebut dengan secara spesifik di mana ia hanya merujuk individu tersebut sebagai unscrupulous action of an individual related.

(iii) Samada Defendan boleh mengelakkan obligasinya di bawah Perjanjian Penyelesaian tersebut dakwaan bahawa Defendan telah dimanipulasi akan kandungan terma-terma Perjanjian penyelesaian tersebut dan atas dakwaan Defendan telah menandatangani perjanjian atas pakatan Tengku Azman dan Plaintif.

Samada tindakan Plaintif adalah res judicata kerana kerana Plaintif telahpun memfailkan Tindakan 317-06/2017 di Mahkamah Tinggi Page 26 of 45 Kuala Lumpur terhadap Tengku Shahrizal Bin Tengku Chik dan Plaintif telah memperolehi penghakiman pada 11.4.2018 di dalam Tindakan 317-06/2017 tersebut. G. ANALISIS DAN KEPUTUSAN MAHKAMAH Isu-isu (i), (ii), dan (iii) akan dipertimbangkan bersekali. [27] Adalah satu fakta yang tidak dipertikaikan di dalam kes ini bahawa sememangnya Perjanjian Penyelesaian bertarikh 31.5.2019 telah ditandatangani oleh Plaintif dan Defendan. [28] Defendan tidak pada bila-bila masa pun mencabar penandatanganan Perjanjian Penyelesaian tersebut olehnya. Malahan penandatanganan penjanjian tersebut oleh Plaintif dan Defendan telah menjadi fakta-fakta yang dipersetujui oleh pihak-pihak. [29] Di samping itu, Defendan sendiri di dalam keterangannya di hadapan Mahkamah ini telah mengakui bahawa beliau telah menandatangani Perjanjian Penyelesaian tersebut di pejabat anaknya Tengku Azman. Page 27 of 45 [30] Di dalam kes ini, posisi yang diambil oleh Defendan adalah jelas yakni beliau memang telah menandatangani Perjanjian Penyelesaian tersebut tetapi enggan melaksanakan obligasinya di bawah perjanjian tersebut (enggan menandatangani dokumen-dokumen berkenaan penjualan dan pindahmilik hartanah tersebut) atas dakwaan kononnya beliau telah menandatangani Perjanjian Penyelesaian tersebut kerana beliau telah dimanipulasikan tentang terma Perjanjian Penyelesaian tersebut kononnya ianya akan menyelesaikan segala hutang piutang Tengku Shahrizal. Perjanjian Penyelesaian tersebut adalah dibuat secara rahsia daripada pengetahuan Tengku Shahrizal dan atas pakatan Plaintif dan Tengku Azman. [31] Defendan cuba menggambarkan bahawa beliau tersalah faham atau telah dimanipulasikan tentang terma perjanjian penyelesaian tersebut bahawa beliau telah bersetuju untuk menandatangani perjanjian tersebut dengan fahaman bahawa perjanjian tersebut akan menyelesaikan segala hutang piutang Tengku Shahrizal dan bukanlah hanya penyelesaian setakat pinjaman HSBC. Page 28 of 45 [32] Mahkamah ini telah menilai keterangan-keterangan Defendan di Mahkamah ini. Defendan di dalam keterangannya juga seolah-olah ingin Mahkamah ini mempercayai bahawa beliau kononnya tidak faham dan fasih dalam Bahasa Inggeris dan cuba membangkitkan bahawa beliau tidak faham kandungan perjanjian tersebut. [33] Berhubung dengan perkara ini, pertamanya, Mahkamah ini perlu menekankan bahawa Defendan tidak langsung memplidkan di dalam penyataan pembelaannya bahawa semasa menandatangani perjanjian tersebut beliau tidak faham bahasa Inggeris. Keduanya, di dalam penyataan pembelaan juga tidak mencabar kesahihan perjanjian tersebut dengan pengataan bahawa perjanjian tersebut adalah tidak sah di sisi undang-undang. [34] Memandangkan ketidakfahaman isi kandungan perjanjian tersebut yang didraf di dalam Bahasa Inggeris tidak dibangkitkan di dalam plidingnya, maka, ketidakfahaman Bahasa Inggeris bukanlah suatu pembelaan Defendan. Undang-undang adalah jelas dan jitu bahawa Defendan adalah terikat dengan plidingnya dan oleh itu, Defendan Page 29 of 45 adalah diestop untuk mengatakan bahawa beliau tidak faham kandungan perjanjian tersebut. [35] Begitu juga dengan tidak ada cabaran yang dibangkitkan berhubung kesahihan perjanjian tersebut, maka Defendan tidak boleh mengatakan perjanjian tersebut adalah tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan terhadapnya. [36] Namun begitu, penelitian Mahkamah ini terhadap keterangan Defendan, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa Defendan sebenarnya adalah seorang fasih berbahasa Inggeris dan sememangnya faham akan bahasa tersebut. Mahkamah berkata begitu atas alasan-alasan berikut: i. Defendan lahir pada tahun 1945 dan kini beliau berumur 74 tahun. Beliau mula bersekolah pada tahun lima puluhan (50-an) yang mana bahasa pengantar pendidikan pada zaman tersebut adalah Bahasa Inggeris. Di dalam keterangannya beliau telah bersekolah sehingga mengambil peperiksaan LCE ataupun Lower Certificate Examination. Selepas tamat persekolahan Page 30 of 45 beliau telah bekerja dengan Lembaga Letrik Negara sehinggalah beliau bersara. ii. Semasa memberi keterangan di hadapan Mahkamah ini, Mahkamah ini mendapati Defendan banyak berpura-pura tidak faham Bahasa Inggeris. Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini, sebenarnya Defendan berlakon seoah-olah tidak faham Bahasa Inggeris. Walhal, meneliti kepada profil peribadi WhatsApp Defendan, beliau sendiri menggunakan Bahasa Inggeris “About handphone number: I do view my WhatsApp. Apologies if I don’t reply often. Typing on small is not easy”. Defendan telah cuba berdalih dengan mengatakan walaupun itu profilnya tetapi penggunaan Bahasa Inggeris bukan olehnya. iii. Pada kebanyakan masa semasa memberi keterangannya di hadapan Mahkamah ini, Defendan telah tidak bercakap benar dan banyak berbohong untuk mengelakkan dirinya daripada terikat kepada perjanjian tersebut. Page 31 of 45 iv. Pembohongan Defendan yang melampau termasuklah menafikan bahawa lelaki di dalam video yang ditayangkan bukanlah dirinya. Video yang dirakamkan adalah di pejabat anaknya sendiri Tengku Azman semasa Defendan menandatangani perjanjian tersebut. v. Anak Defendan sendiri, Tengku Azman (SP3) semasa memberi keterangan telah mengesahkan bahawa lelaki di dalam video tersebut adalah Defendan yakni bapanya. Keterangan SP3 di mukasurat 95 dan 96 Nota Keterangan: Siapakah lelaki di dalam video tersebut? Bapa saya. Apakah yang ditunjukkan di dalam video itu? Apakah yang sedang dilakukan oleh bapa En. Tengku Azman? Tandatangan di agreement. MI ya rujuk semula, Yang Arif. Saya rujuk semula Tengku Azman kepada muka surat 56 dan 57, B1. Adakah perjanjian ini yang ditandatangani oleh ayah En. Tengku Azman di dalam video tadi? Ya, betul. Page 32 of 45 vi. SP3 (Tengku Azman) juga telah mengesahkan bahawa Defendan dalam keadaan tenang semasa menandatangani perjanjian tersebut. Mukasurat 98 Nota Keterangan barisan 9 hingga 14: Apabila melihat video tadi Tengku Azman, bolehkan Tengku Azman terangkan keadaan ayah semasa menandatangani perjanjian tersebut? Yang Arif…. SP3 Keadaan macam biasa, tenang. vii. Mahkamah ini perlu merujuk kepada jawapan Defendan yang tidak mengenali dirinya sendiri di dalam video yang ditayangkan: Yang Arif, saya mohon untuk tunjuk video kepada saksi. Ya. Tengku Chik, saya nak Tengku Chik tengok betul-betul video ini. Pendek sahaja, 4 saat tapi dia ada dua suara dalam itu. (Video ditayangkan kepada saksi). Siapa lelaki dalam video itu, Tengku Chik? Page 33 of 45 SD1 Saya tak perasan. Tak perasan ke tak nampak? SD1 Nampak tapi tak perasan apa benda. Siapa pun tak tahu. Play sekali lagi, dengar suara pula, suara belakang. (Video ditayangkan kepada saksi) Dia kata “masa itu elok”, suara siapa itu? SD1 Tidak jelas. Kalau boleh pusing speaker kepada Tengku Chik, takut dia tak jelas. Maaf, Yang Arif. (Video ditayangkan kepada saksi). Saya katakan dalam, lelaki dalam video itu adalah Tengku Chik. Tengku Chik setuju atau tidak? SD1 Tak setuju. M1 Tengku Chik, pihak Plaintif telah memfailkan video ini dan telah serah kepada peguam cara Tengku Chik sebulan sebelum hari ini, sebelum perbicaraan dimana Tengku Chik sepatutnya ada akses kepada video yang telah kami tender. Didalam penyata saksi yang difailkan oleh Tengku Chik, taka da mention langsung mengatakan video ini bukan video Tengku Chik. Tengku Chik ada tengok tak video ini sebelum ini? SD1 Tak ada, tak tengok. Tidak ditunjukkan? Page 34 of 45 SD1 Tidak. Sebelum perbicaraan hari ini, saya katakan Tengku Chik selalu berjumpa dengan peguam cara Tengku Chik sebelum perbicaraan hari ini. Tengku Chik setuju tak? SD1 Semasa masa perbicaraan sahaja. Dalam tempoh berjalan, sebelum tu saya tak berjumpa. Maksud dia hari ini adalah hari ketiga. SD1 Daripada satu sampai tiga ada, sebelum itu tak ada. Tengku Chik setuju tak bahawa Tengku Chik telah memasukkan video ini dalam Bahagian B iaitu dimana Tengku Chik tak challenge authenticity CD ini. Maksudnya Tengku Chik setuju CD ini wujud, maksudnya begitu. Tengku Chik tahu tak? SD1 Tak tahu. Tengku Chik tahu…. Yang Arif, saya rasa tiada isu bahawa dia ada tandatangan perjanjian itu, Yang Arif. Ya, sorry? There is no issue that he…. But he’s denying that it’s him. So credibility, credibility. Page 35 of 45 Tengku Chik, Tengku Chik tahu tak Tengku Chik adalah Defendan didalam kes ini? Maksud di Kama Azlan dah tuntut kepada Tengku Chik ini, Tengku Chik Defendan didalam kes ini. Tengku Chik tahu tak? SD1 Tahu. Tengku Chik tahu tak bahawa peguam En. Razak ini adalah peguam Tengku Chik? SD1 Tahu. Saya katakan bahawa peguam Tengku Chik dah tunjuk semua dokumen-dokumen ini sebelum perbicaraan. Tengku Chik setuju tak? SD1 Tidak setuju. Saya katakan sekali lagi, Tengku Chik dalam dua hari sebelum ini dari hari Isnin, Tengku Chik duduk di belakang, Tengku Chik setuju tak? SD1 Setuju. Tengku Chik setuju tak video ini dah beberapa kali ditayangkan di hadapan Tengku Azman. Tengku Chik setuju tak? SD1 Setuju. Page 36 of 45 Ada tak Tengku Chik tanya kepada peguam Tengku Chik di luar apakah video tersebut masa break, masa cuba menyelesaikan kes ini? Adakah Tengku Chik tanya? SD1 Tidak. Saya katakan Tengku Chik menipu Mahkamah, adakah Tengku Chik setuju? SD1 Tidak. [37] Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam Plaintif bahawa Defendan sememangnya adalah seorang yang waras, seorang yang boleh menulis serta membaca dan seorang yang boleh memahami apa yang terkandung di dalam perjanjian tersebut. [38] Perjanjian tersebut juga dengan jelas menerangkan obligasi-obligasi Defendan di mana dalam perjanjian tersebut tidak ada langsung penyataan bahawa kesemua hutang-hutang dan kemelut hutang piutang di antara Plaintif dengan Tengku Shahrizal akan selesai sepenuhnya dengan penandatanganan perjanjian tersebut seperti yang didakwa oleh Defendan. Page 37 of 45 [39] Defendan sememangnya tahu bahawa perjanjian tersebut bukanlah satu penyelesaian terhadap kesemua hutang-hutang Tengku Shahrizal kepada Plaintif tetapi adalah suatu penyelesaian terhadap pinjaman HSBC sahaja. Di bawah perjanjian tersebut, kedua-dua pihak yakni Plaintif dan Defendan bersetuju bahawa apabila hartanah tersebut dapat dijual, maka ianya akan dapat menyelesaikan hutang HSBC dan dapat melepaskan Plaintif daripada menanggung hutang pinjaman HSBC. Hutang-hutang yang lain yang masih terhutang oleh Tengku Shahrizal bukanlah menjadi terma perjanjian tersebut yang dalam erti kata lain ianya tidak termasuk di dalam skop perjanjian tersebut. [40] Defendan yang menandatangani perjanjian tersebut dalam keadaan waras dan tenang semestinya mengetahui apa yang telah beliau tandatangani dan beliau adalah terikat dengan terma-terma perjanjian tersebut kalaupun kononnya beliau tidak membaca dan tidak memahami dokumen tersebut. Apatah lagi di dalam kes ini Defendan sememangnya tahu dan sedar tentang isi kandungan dan obligasinya di bawah perjanjian penyelesaian yang telah ditandatangani oleh beliau. Page 38 of 45 (Sila lihat kes : i. Estrange V F Graucub Ltd (1934) 2 KB 394 ii. Polygram Records Sdn Bhd V The Search & Anor (1934) 3 MLJ 127) [41] Atas dakwaan unsur pakatan yang dibangkitkan oleh Defendan, Mahkamah ini bersetuju dengan peguam Plaintif bahawa rakaman video yang ditayangkan dengan jelas menunjukkan bahawa Defendan telah menandatangani perjanjian tersebut dengan tenang dan tiada apa-apa unsur paksaan atau manipulasi seperti yang dibangkitkan oleh Defendan Pertama. Hakikatnya, tidak ada elemen manipulasi mahupun pakatan mahupun paksaan telah dibuktikan di dalam kes ini. Isu (v): Samada tindakan Plaintif adalah res judicata kerana kerana Plaintif telahpun memfailkan Tindakan 317-06/2017 di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur terhadap Tengku Shahrizal Bin Tengku Chik dan Plaintif telah memperolehi penghakiman pada 11.4.2018 di dalam Tindakan 317-06/2017 tersebut. Page 39 of 45 [42] Sebelum Mahkamah ini menimbang dan menentukan pembelaan Defendan berhubung isu res judicata ini, wajar kiranya Mahkamah ini terlebih dahulu menggariskan prinsip undang-undang yang terpakai bagi doktrin res judicata ini. [43] Berhubung dengan doktrin res judicata ini, memadai Mahkamah ini merujuk kepada keputusan Mahkamah Agong di dalam kes Asia Commercial Finance (M) Berhad v. Kawal Teliti Sdn Bhd [1995] 3 CLJ 783 di mana Peh Swee Chin FCJ menyatakan bahawa: “What is res judicata? It simply means a matter adjudged, and its significance lies in its effect of creating an estoppel per rem judicature. When a matter between two parties has been adjudicated by a Court of competent jurisdiction, the parties and their privies are not permitted to litigate once more the res judicata, because the judgment becomes the truth between such parties, or in other words, the parties should accept it as the truth; res judicata pro veritate accipitur. The public policy of the law is that it is in the public interest that there should be finality in litigation - interest rei publicae ut sit finis litium. It is only just that no one ought to be vexed twice for the same cause of action - nemo debet bis vexari pro eadem causa. Both maxims are the rationales for the doctrine of res judicata, but the earlier maxim has the further elevated status of a question of public policy. Thus, there are in fact two kinds of estoppel per rem judicatum. The first type relates to cause of action estoppel and the second, to issue estoppel, which is a development from the first type. Page 40 of 45 The cause of action estoppel arises when rights or liabilities involving a particular right to take a particular action in Court for a particular remedy are determined in a final judgment and such right of action ie. the cause of action, merges into the said final judgment; in layman's language, the cause of action has turned into the said final judgment. The said cause of action may not be re-litigated between the same parties because it is res judicata. There is one school of thought that issue estoppel applies only to issues actually decided by the Court in the previous proceedings and not to issues which might have been and which were not brought forward, either deliberately or due to negligence or inadvertence, while another school of thought holds the contrary view that such issues which might have been and which were not brought forward as described, though not actually decided by the Court, are still covered by the doctrine of res judicata ie. doctrine of estoppel per rem judicatum. We are of the opinion that the aforesaid contrary view is to be preferred; it represents for one thing, a correct even though broader approach to the scope of issue estoppel. It is warranted by the weight of authorities to be illustrated later. It is completely in accord or resonant with the rationales behind the doctrine of res judicata, in other words, with the doctrine of estoppel per rem judicatum. It is particularly important to bear in mind the question of the public policy that there should be finality in litigation in conjunction with the exploding population; the increasing sophistication of the populace with the law and with the expanding resources of the Courts being found always one step behind the resulting increase in litigation. It is further necessary at this stage to understand the import of the words in the said famous statement ie "... every point which properly belonged to the subject of litigation... " which Somervell LJ explained in Greenhalgh v. Mallard [1947] 2 All ER 255, 257 as follows: ... res judicata for this purpose is not confined to the issues which the Court is actually asked to decide, but it covers issues or facts which are so clearly part of the subject matter of the litigation and so clearly could have been raised that it would be an Page 41 of 45 abuse of the process of the Court to allow a new proceeding to be started in respect of them. [44] Peguam Defendan telah menghujahkan bahawa tindakan Plaintif di hadapan Mahkamah ini adalah res judicata atas alasan Plaintif telahpun memperolehi penghakiman di dalam Tindakan 317-6/2017. [45] Menurut peguam Defendan lagi, tindakan Plaintif untuk memohon perintah mahkamah berdasarkan hartanah yang sama iaitu hartanah Batu Muda adalah terhalang oleh doktrin res judicata kerana melibatkan kausa tindakan yang sama dengan tindakan guaman sivil terdahulu dan sekiranya dibenarkan maka ianya merupakan “second bite of the cherry”. [46] Menurut peguam Defendan lagi, walaupun dipanggil sebagai perjanjian penyelesaian ianya bukan untuk menyelesaikan masalah pihak-pihak sebaliknya bertujuan untuk menyelesaikan hutang HSBC Plaintif sahaja dan dibuat untuk kepentingan Plaintif sendiri sahaja. Page 42 of 45 [47] Mahkamah dengan ini mendapati bahawa kausa tindakan Plaintif di hadapan Mahkamah ini yakni bagi mendapatkan perintah supaya Defendan melaksanakan secara spesifik Perjanjian Penyelesaian bertarikh 31 Mei 2018 adalah satu kausa tindakan yang berbeza dengan kuasa tindakan di dalam Tindakan 317-6/2017 atas alasan-alasan berikut: i. Perjanjian Penyelesaian yang dimasukki oleh Plaintif dan Defendan adalah satu kontrak yang telah dimeterai oleh Defendan dengan Plaintif setelah penghakiman diperolehi oleh Plaintif terhadap Tengku Shahrizal di dalam Tindakan 317- 6/2017. ii. Perjanjian Penyelesaian tersebut yang dimasukki oleh Plaintif dan Defendan adalah satu perjanjian yang berbeza dengan perjanjian yang telah dimasukki oleh Plaintif dan Tengku Shahrizal. Page 43 of 45 iii. Manakala, kausa tindakan Plaintif terhadap Tengku Shahrizal adalah atas kemungkiran Tengku Shahrizal untuk mematuhi perjanjian yang telah dimasukki oleh Tengku Shahrizal dengan Plaintif untuk memindahmilik dua unit hartanah Desa Putra kepada Plaintif berhubung pinjaman HSBC. iv. Semasa Perjanjian Penyelesaian bertarikh 31.5.2018 ini ditandatangani oleh Defendan dengan rela hatinya dan Defendan sememangnya mempunyai pengetahuan penuh bahawa anaknya, Tengku Shahrizal telah tidak mematuhi perintah-perintah yang telah dikeluarkan oleh Mahkamah pada 11 April 2018. v. Defendan jelas mengetahui bahawa Perjanjian Penyelesaian yang dimeterainya tersebut adalah merupakan satu penyelesaian untuk hutang yang ditanggung oleh Plaintif yang berbangkit dari pinjaman atau hutang HSBC tersebut dan dengan penandatanganan perjanjian penyelesaian tersebut juga, Defendan telah bersetuju bahawa hasil jualan hartanah tersebut Page 44 of 45 (sekiranya ada) selepas hutang HSBC diselesaikan akan diberikan kepada Plaintif. [48] Berdasarkan alasan-alasan di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa tindakan Plaintif di hadapan Mahkamah ini bukanlah satu tindakan yang res judicata. [49] Justeru, berikutan dengan kegagalan atau keingkaran Defendan untuk mematuhi obligasinya di bawah Perjanjian Penyelesaian tersebut, maka Plaintif adalah berhak kepada suatu perintah Pelaksanaan Spesifik terhadap terma-terma Perjanjian Penyelesaian tersebut. [50] Oleh yang demikian, Mahkamah dengan ini membenarkan tuntutan Plaintif sepertimana yang dinyatakan di Perenggan 11 (a), (b), (c),

(d), (g) dan (h) Penyata Tuntutan. Page 45 of 45 [51] Akhir sekali, setelah mendengar hujahan-hujahan pihak-pihak berhubung kos, Mahkamah ini telah memerintahkan supaya Defendan membayar kos sebanyak RM30,000.00 kepada Plaintif. ………………………………………………………………………. (AZIMAH BINTI OMAR) Hakim Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Bertarikh 27 Jun 2019 Peguam Plaintif - Tetuan Izwan Mazniza Kamil & Associates Mohammad Izwan bin Azmi Peguam Defendan - Tetuan Abdul Razak & Partners Pertama Abdul Razak bin Abu Bakar