Kandasamy S/O Paramasivam v Chu Soon Keong (BA-24-476-04/2017)

Kaveat persendirian yang telah didaftarkan di bawah perserahan No. 40529/2012 pada 5.7.2012 oleh Defendan ke atas hakmilik hartanah yang dipegang di bawah GRN 45580 Lot 845 Mukim 3 Serendah, Daerah Ulu Selangor, Negeri Selangor dibatalkan dan diisytiharkan tidak sah;

Pendaftar Hakmilik Negeri Selangor hendaklah mendaftarkan pembatalan kaveat persendirian di bawah perserahan No. 40529/2012 yang telah didaftarkan oleh Defendan pada 5.7.2012 dengan serta-merta selaras dengan Perintah yang dibuat di sini;

Defendan membayar gantirugi kepada Plaintif akibat kehadiran kaveat persendirian tersebut di atas hartanah tersebut yakini untuk ditaksirkan oleh Penolong Kanan Pendaftar/Timbalan Pendaftar; [2] Permohonan Plaintif ini adalah disokong oleh afidavit-afidavit yang diikrarkan oleh Plaintif sendiri seperti berikut: i. Afidavit Sokongan yang diikrarkan oleh Kandasamy a/l Paramasivam pada 20.04.2017 (Kandungan 2). ii. Afidavit Balasan Plaintif yang diikrarkan oleh Kandasamy a/l Paramasivam pada 3.07.2017 (Kandungan 6). iii. Afidavit Balasan II Plaintif yang diikrarkan oleh Kandasamy a/l Paramasivam pada 21.8.2017 (Kandungan 14). 4 [3] Mahkamah ini perlu menyatakan di sini bahawa Defendan telah menimbulkan bantahannya terhadap pemfailan Afidavit Balasan II Plaintif (Kandungan 14). Bantahan ini akan dipertimbangkan oleh Mahkamah ini bersama satu bantahan lain di bahagian C, Bantahan Awal Defendan di dalam alasan penghakiman ini. B. LATAR BELAKANG KES [4] Latar belakang kes yang menyebabkan Plaintif memfailkan Saman Pemula (Kandungan 1) adalah seperti berikut:

4.1 Plaintif (Kandasamy a/l Paramasivam) adalah seorang warganegara India yang mempunyai alamat tetap di negara India iaitu Thuvar & Post Nerkuppai, Tirupattur, Sivagangai District, Tamil Nadu. Plaintif juga mempunyai alamat Malaysia di No. 3422/26, Jalan Waterfall Lama, 48000 Rawang, Selangor Darul Ehsan.

4.2 Plaintif adalah anak lelaki kepada seorang yang bernama Paramasivam a/l Palaniappa yang telah meninggal dunia pada 21.11.2014 (Si Mati). 5

4.3 Apabila Si Mati meninggal dunia, Plaintif telah dilantik sebagai wasi kepada harta pusaka Si Mati melalui Geran Probet yang dikeluarkan di dalam kes saman pemula No.32NCVC-216-02/2015.

4.4 Si Mati adalah tuanpunya berdaftar sekeping tanah yang dikenali sebagai Hakmilik GRN 45580, No. Lot 845, Mukim Serendah, Daerah Ulu Selangor, Negeri Selangor (hartanah tersebut).

4.5 Sebagai wasi kepada harta pusaka Si Mati, Plaintif telah mengarahkan peguamcaranya untuk mendaftarkan nama beliau sebagai pemilik atau tuanpunya kepada semua hartanah-hartanah yang ditinggalkan oleh Mati termasuklah hartanah tersebut.

4.6 Menurut Plaintif, apabila carian rasmi dibuat ke atas hartanah tersebut pada 18.4.2017, Plaintif telah mendapati satu kaveat persendirian telah didaftarkan di atas hartanah tersebut oleh Defendan (Chu Soon Keong) pada 5.7.2012 di bawah No Perserahan: 40529/2012. 6 [5] Plaintif yang mendakwa terkilan akan kewujudan kaveat persendirian Defendan tersebut telah memfailkan Kandungan 1 ini. C. BANTAHAN AWAL DEFENDAN [6] Sebelum Mahkamah ini membuat pertimbangan ke atas permohonan substantif Plaintif, Mahkamah ini akan terlebih dahulu mempertimbangkan dua

bantahan awal yang telah dibangkitkan peguam Defendan. Dua (2) bantahan awal tersebut adalah berhubung dengan pemfailan Afidavit Balasan II Plaintif (Kandungan 14) dan juga intitulmen yang tertera di dalam saman pemula Plaintif. i. Afidavit Balasan II Plaintif [7] Di dalam kes ini adalah satu fakta yang tidak dipertikaikan bahawa Plaintif adalah seorang warganegara India yang tinggal di India tetapi mempunyai alamat di Malaysia. [8] Afidavit Sokongan Kandungan (1) dan Afidavit Balasan Plaintif (Kandungan 6) telah diikrarkan oleh Plaintif di Malaysia di hadapan Pesuruhjaya Sumpah Ramathilagan a/p Ramasamy dengan terjemahan oleh M.Kalaiperumal seorang peguam berserta Jurat. 7 [9] Namun Afidavit Balasan II Plaintif (Kandungan 14), walaupun di dalam Bahasa Melayu telah diikrarkan pada 21.8.2017 di Tamil Nadu, India di hadapan seorang notari awam bernama M.Jahangeer. Bagi deposan-deposan Plaintif di dalam Kandungan 14 nya, terjemahan telah juga dibuat oleh M.Kalaiperumal. Kandungan 14 berbahasa Melayu ini mengandungi enam belas (16) muka surat. Bersama dengan Kandungan 14 ini juga, Plaintif telah memfailkan terjemahan Kandungan 14 di dalam bahasa Inggeris yang hanya mengandungi tiga (3) muka surat. [10] Di dalam afidavit terjemahan Bahasa Inggeris tersebut pula pada Forms Of Jurat (Interpretation), M.Jahangeer telah mengakusahkan seperti berikut: “I, having truly, distinctly and audibly read over the contents of the above Plaintiff’s Affidavit in Reply II to the said Deponent who seemed perfectly to understood the same and signed the said Affidavit in my presence.” [11] Atas pengakusahan oleh M. Jahangeer ini, peguam Defendan telah menghujahkan bahawa sebagai notari awam di Tamil Nadu yang tidak faham afidavit di dalam Bahasa Melayu (Kandungan 8 14), M. Jahangeer tidak berkeupayaan berbuat demikian. Oleh itu Kandungan 14 Plaintif adalah cacat atau defektif dan hendaklah dibatalkan atau diketepikan. [12] Untuk hujahan tersebut, peguam Defendan telah merujuk kepada seksyen 4(1) Notaries Public Act 1959 dan Regulation 12 Notaries Practice Rules 2014. [13] Seksyen 4(1) Notaries Public Act 1959 telah diperuntukkan seperti berikut: “Privileges of notaries public

4.(1) Every notary public shall have and may exercise within his place of practice all the powers and functions which are ordinarily exercised by notaries public in England:” [14] Manakala Regulation 12 Notaries Practice Rules 2014 telah memperuntukkan berhubung dengan bahasa yang berbunyi berikut: “12. Language

12.1 Notarial acts shall normally be drawn up in the English language. 9

12.2 A notary may upon request or in appropriate circumstances prepare a notarial act in a language other than English if he has sufficient knowledge of the language concerned.

12.3 A notary may not authenticate by means of a notarial act a document drawn up in a language other than English unless he has satisfied himself as to its meaning but this does not prevent a notary from authenticating the execution or signature of a document in any language.

12.4 A notary may not certify the accuracy of a translation that has been made by someone other than himself unless he has knowledge of the language sufficient to satisfy himself as to the accuracy of the translation but this does not prevent a notary from attesting a translator’s affidavit or authenticating a verification.” [15] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa berdasarkan peruntukan seksyen 4(1) Notaries Public Act 1959 dan Regulation 12 Notaries Practice Rules 2014, memandangkan Kandungan 14 sebanyak 16 muka surat berbanding terjemahan bahasa Inggerisnya hanya 3 muka surat, maka pengataan-pengataan yang diakusahkan oleh notari awam di dalam bahasa Inggeris 10 adalah tidak sama dan jauh berbeza dengan pengataan-pengataan yang dibuat oleh Plaintif di dalam bahasa Melayu. [16] Menurut peguam Defendan lagi notari awam seperti M Jahangeer tidak boleh menandatangani afidavit dan mengakusahkan pengataan-pengataan dalam bahasa yang beliau tidak faham. Melainkan M.Jahangeer sebagai notari awam dibuktikan yang beliau memahami bahasa Melayu. Dalam keadaan begini pengakusahan yang dibuatnya bagi pengataan-pengataan di Kandungan 14 tidaklah boleh diterima. Apatah lagi di dalam kes ini terjemahan bahasa Inggeris dalam tiga muka surat tidak menggambarkan langsung pengataan-pengataan Plaintif bagi 16 muka surat Kandungan 14 tersebut. [17] Di samping itu, adalah dihujahkan oleh peguam Defendan lagi, Jurat yang dinyatakan di dalam bahasa Melayu telah menunjukkan bahawa seolah-olahnya M. Kaliaperumal telah membaca, menterjemah dan menerangkan Kandungan 14 Plaintif tersebut yang berbahasa Melayu kepada Plaintif di hadapan Notari Awam. 11 [18] Menurut peguam Defendan seterusnya, notari awam adalah dihalang menandatangani Jurat yang dalam bahasa yang tidak difahami oleh dirinya sendiri. [19] Adalah dihujahkan selanjutnya oleh peguam Defendan bahawa di dalam keadaan begini, Plaintif tidak bolehlah dengan hanya menggunakan perkataan “Thus, I adopt my Affidavit in Reply II prepared in Bahasa Malaysia as correct and use to use for this proceeding” dengan anggapan bahawa notari Awam faham akan Kandungan 14 Plaintif tersebut yang di dalam bahasa Melayu tersebut. [20] Untuk hujahan ini, peguam Defendan telah merujuk kepada kes Fung Yuk Lien v Foong Chee Sam (As Administrator of The Estate of Kong Muk Tei, Deceased) [2000] 3 MLJ 543. Di dalam kes Fung Yuk Lien ini telah diputuskan seperti berikut: “Held:

The name of the person who interpreted the contents of the affidavit to the deponent before she placed her thumbprint was not filled in. Therefore the jurat was defective and this was a serious defect. Order 41 r 1(7) and (8) of the Rules of the High Court 1980 ('the RHC') use the word 'must' which connotes that it is a mandatory requirement. In view of the serious defect and the 12 mandatory requirement of O 41 r 1(7) and (8) of the RHC, the jurat was not a valid jurat. The serious defect could not be termed irregular. Therefore O 41 r 4 of the RHC was not applicable (see p 548D–G).” [21] Peguam Defendan telah juga menghujahkan bahawa Aturan 2 kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012) dan Aturan 92 kaedah 4 KKM 2012 tidak dapat membantu Plaintif untuk mengubati atau memulihkan kecacatan afidavit tersebut. [22] Mahkamah ini telah meneliti hujahan bertulis yang telah difailkan oleh Plaintif, namun Mahkamah ini telah mendapati bahawa peguam Plaintif telah tidak membuat sebarang hujahan balasan terhadap bantahan awal ini. [23] Penelitian rapi Mahkamah ini ke atas Kandungan 14 dan terjemahan bahasa Inggerisnya, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam Defendan bahawa terjemahan bahasa Inggeris Kandungan 14 tidak menggambarkan langsung deposan-deposan Plaintif. Di samping itu adalah tidak dipertikaikan bahawa M Jahangeer adalah seorang yang tidak faham bahasa Melayu, oleh yang demikian tidak mungkin beliau membuat pengesahan akan 13 deposan-deposan Plaintif di dalam Kandungan 14 dengan pengesahan berikut “I, having truly, distinctly and audibly read over the contents of the above Plaintiff’s Affidavit in Reply II to the said Deponent who seemed perfectly to understood the same and signed the said Affidavit in my presence.” (Penekanan Mahkamah ini). [24] Di dalam kes ini apabila M Jahangeer mengakusahkan kandungan 14 yang di dalam Bahasa Melayu tersebut yang sememang tidak difahaminya, M Jahangeer tidak menyatakan bahawa pengataan-pengataan yang dideposkan oleh Plaintif telah diterjemahkan kepadanya yang menjadikan beliau faham pengataan-pengataan di dalam Kandungan 14 tersebut dan membolehkan beliau telah audibly read over the contents of the above Plaintiff’s Affidavit in Reply II to the said Deponent who seemed perfectly to understood the same and signed the said Affidavit in my presence. “ [25] Atas alasan-alasan di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa Kandungan 14 adalah cacat dan defektif. Kecacatan pada Kandungan 14 adalah suatu kecacatan yang serius dan “fatal” yang tidak boleh dipulihkan di bawah Aturan 2 kaedah 1 KKM 2012 mahupun Aturan 92 kaedah 4 KKM 2012. Oleh itu, 14 Kandungan 14 tidak boleh diterima sebagai keterangan dan dengan ini dibatalkan. ii. Intitulmen [26] Peguam Defendan telah membangkitkan hujahan bahawa Plaintif telah tidak memberikan maklumat yang tepat dan terperinci kepada Mahkamah di dalam pemfailan Saman Pemula ini.

Di dalam permohonan geran probet tersebut pastinya sesalinan geran telah dikemukakan sebagai keterangan aset-aset atau harta Si Mati. Plaintiff telah memfailkan permohonan untuk pengeluaran probet pada bulan Febuari tahun 2015 dan geran probet telahpun dikeluarkan pada 24.6.2015. Oleh itu sejak daripada tahun 2015 lagi Plaintif pastinya dan telahpun mengetahui akan kewujudan kaveat Defendan kerana kaveat tersebut telah didaftarkan ke atas hartanah tersebut dua tahun sebelumnya iaitu pada 5.7.2012. ii. Kedua-dua peguamcara Plaintif, Tetuan Kali & Associates (Tetuan Kali) dan Defendan, Tetuan CJ Lee telahpun berkomunikasi sejak dari tahun 2016 lagi melalui surat-surat berikut: i. Surat Tetuan Kali kepada Tetuan CJ Lee bertarikh 3.5.2016 18 We refer to the above matter and to your letter dated 28.4.2016. We are perplexed to note the contents your aforesaid letter as our Mr. Kali didn’t inform your Ms. Nicole that “the Court has ordered that the said property can be removed from the ongoing court proceedings”. Our counsel Mr. Kali informed your Ms. Nicole that “if your client is agreeable to the negotiations held between your client and your client, then we would on behalf of our client apply to court/Land Office for the removal of the caveat” and not as per your letter. Please be corrected. ii. Surat Tetuan CJ Lee kepada Tetuan Kali bertarikh 4.5.2016 “We refer to the above matter and to your letter to us dated 3.5.2016. With reference to the Agreement to Purchase dated 5.6.2012, the Vendor undertakes to remove the private caveat lodge by the third party prior to the execution of the Sale and Purchase Agreement which is plending until todate due to the on-going court proceedings between the Vendor and the third party caveator. Our client would like to proceed with the signing of the Sale and Purchase of the Said Property soonest possible. As such, we shall be obliged if you could revert to us the status of the on-going court proceedings and the status of the removal of third party caveat so that both parties can proceed to discuss on the terms and conditions of the Sale and Purchase Agreement. In the event that the third party caveat can be removed notwithstanding that the court proceeding still on-going, please advise your client to apply to court or land office to remove the same soonest possible in order to fulfil his obligation stated in Clause 4(i) of the Agreement to Purchase dated 5.6.2012.” 19 iii. Peguamcara Plaintif (Tetuan Kali) telah menghantar surat bertarikh 7.3.2017 kepada peguam Defendan Tetuan CJ Lee, di mana pada surat tersebut telah dikepilkan sekali Draf Bank HLB No: 100074 berjumlah RM38,323.75 yang dikatakan merupakan pemulangan wang kepada Defendan oleh Plaintif menurut syarat surat opsyen bertarikh 5.6.2012. iv. Selepas itu kedua-dua peguamcara telah berkomunikasi berhubung dengan transaksi hartanah tersebut sehinggalah pemfailan Kandungan 1. [33] Maka, Mahkamah ini berpandangan bahawa pengataan Plaintif di perenggan 6nya yang seolah-olah baru mengetahui akan kewujudan kaveat persendirian Defendan di atas hartanah tersebut pada 18.4.2017 adalah suatu yang tidak benar dan tidak menggambarkan pengetahuan Plaintif sebenarnya berkenaan kaveat Defendan tersebut. C. KES PLAINTIF [34] Adalah tidak dipertikaikan bahawa pada 5.6.2012 Si Mati dan Defendan telah memasukki dan menandatangani suatu Agreement To Purchase bagi penjualan dan pembelian hartanah tersebut. Adalah juga tidak dipertikaikan bahawa sebelum 20 Agreement To Purchase tersebut ditandatangani kedua-dua Si Mati dan Defendan sememangnya mengetahui bahawa di atas hartanah tersebut wujud kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Selvarajoo a/l Palanippa pada 27.12.2011. [35] Plaintif telah mendakwa bahawa Agreement To Purchase yang ditandatangani oleh bapanya itu adalah hanya merupakan satu surat opsyen. [36] Berhubung dengan kaveat Selvarajoo di atas hartanah tersebut syarat 4 surat opsyen tersebut memperuntukkan seperti berikut: “REMOVAL OF PRIVATE CAVEAT

There is a private caveat lodged by Selvarajoo A/L Palanippa (NRIC No: 611107-10-6247) vide presentation no. 68744/2011 dated 27.12.2011 the Vendor undertakes to remove the private caveat before the execution of the SPA.

(ii) The SPA shall be executed by the parties upon removal of the private caveat and the Vendor shall within 5 days upon removal of the private caveat, forward the documentary 21 evidence to the Purchaser that the private caveat has been removed.

(iii) In the event that the Vendor takes more than one (1) year to remove the private caveat, the Purchaser shall be entitled to the refund of Earnest Deposit and the Vendor shall within three (3) days upon receipt of the notice of termination from the Purchaser refund the Earnest deposit to the Purchaser….” [37] Adalah menjadi tegasan Plaintif melalui surat opsyen tersebut Si Mati telah memberikan opsyen kepada Defendan untuk membeli hartanah tersebut dengan harga belian sebanyak RM 1,916,187.50. Dengan menandatangani surat opsyen tersebut Defendan telah membayar kepada Si Mati wang pendahuluan (earnest deposit) sebanyak RM38,323.75. [38] Bersandarkan kepada syarat 4 (iii) surat opsyen tersebut, adalah dihujahkan bagi pihak Plaintif bahawa sekiranya Si Mati gagal untuk membatalkan kaveat persendirian Selvarajoo di dalam masa setahun dari tarikh surat opsyen, maka Defendan adalah dikehendaki menamatkan surat opsyen tersebut dan meminta wang pendahuluan (earnest deposit) dipulangkan dan dibayar 22 kepadanya beserta dengan kiraan faedah dengan kadar 8% setahun. [39] Adalah menjadi tegasan Plaintif juga bahawa surat opsyen bertarikh 5.6.2012 bukanlah satu perjanjian pembelian tetapi ianya adalah suatu tempahan (booking) untuk membeli dan bayaran RM38,323.75 adalah merupakan wang tempahan (booking money). Memandangkan wang tersebut adalah hanya wang tempahan, maka ia hendaklah dipulangkan kepada Defendan apabila kaveat Selvarajoo telah tidak dibatalkan dalam tempoh satu tahun dari surat opsyen itu ditandatangani. [40] Adalah menjadi hujahan Plaintif seterusnya bahawa apabila tempoh setahun telah tamat dan kaveat Selvarajoo masih tidak dibatalkan, maka surat opsyen tersebut adalah luput dengan secara otomatik dan tidak lagi mempunyai sebarang kesan atau tidak lagi berkuatkuasa. [41] Justeru itu adalah menjadi tegasan Plaintif bahawa Defendan tidak lagi mempunyai kepentingan berkaveat terhadap hartanah tersebut. Kaveat persendirian Defendan tersebut tidak boleh kekal 23 di atas hartanah tersebut dan hendaklah dibatalkan atau diketepikan. D. TENTANGAN DEFENDAN [42] Walau bagaimanapun, Defendan (Chu Soon Kong) telah menentang permohonan Plaintif dengan sekeras-kerasnya. Adalah menjadi tegasan Defendan bahawa menurut klausa 4(iii) Agreement To Purchase tersebut, kaveat persendirian beliau perlu dikekalkan di atas hartanah tersebut sehinggalah perlaksanaan penuh Agreement To Purchase tersebut atas tegasan-tegasan berikut: a. Pada tahun 2012, Si Mati telah menghadapi masalah kewangan dan dengan itu Si Mati telah berhasrat untuk menjualkan tanah-tanah kepunyaannya termasuk hartanah tersebut bagi menyelesaikan masalah kewangannya. b. Si Mati kemudian telah menawarkan kepada Defendan tiga

keping tanahnya termasuk hartanah tersebut untuk dibeli Defendan. Bagi dua keping tanah yang dibeli oleh Defendan daripada Mati, pindahmilik-pindahmilik tanah-tanah tersebut telahpun dilaksanakan dengan sempurna di mana 24 hakmilik kedua-dua tanah tersebut telahpun dipindahkan kepada nama Defendan. c. Bagi hartanah tersebut, kedua-dua Si Mati dan Defendan telah memasukki dan menandatangani Agreement to Purchase pada 5.6.2012 (perjanjian tersebut). d. Defendan telahpun membayar wang pendahuluan (earnest deposit) sebanyak RM38,323.75 kepada Si Mati melalui satu cek Hong Leong Bank bernombor 810490 bertarikh 6.6.2012 di atas nama Si Mati. e. Klausa 10, perjanjian tersebut memberikan hak kepada Defendan untuk mendaftarkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut bagi menjaga kepentingan beliau ke atas hartanah tersebut sehingga perlaksanaan penuh perjanjian ataupun penamatan sah perjanjian . Klausa 10 “10. Immediately upon execution of this Letter, the Purchaser shall be entitled at its own cost and expense to lodge a private caveat against the said Property for the purpose of protecting the Purchaser’s interest in the said Property 25 prior to the completion or lawful termination of this Agreement and prohibiting any further dealings by the Vendor.” f. Berdasarkan klausa 10 ini, Defendan telah pada 5.7.2012 mendaftarkan kaveat persendiriannya ke atas hartanah tersebut. g. Adalah menjadi tegasan Defendan bahawa memandangkan terdapat tindakan mahkamah yang telah dimulakan oleh Selvarajoo terhadap Si Mati, Si Mati telah memohon secara lisan daripada Defendan untuk diberikan masa yang lebih lama lagi untuk membatalkan dan/atau mengeluarkan kaveat Selvarajoo tersebut. Defendan telah bersetuju dengan permintaan Si Mati dan memberikan perlanjutan masa dan sanggup menunggu sehingga pelupusan tindakan mahkamah yang difailkan oleh Selvarajoo tersebut. h. Namun, Si Mati telah meninggal dunia pada 21.11.2014 dan sehingga tarikh Si Mati meninggal dunia, kaveat Selvarajoo tersebut masih belum dikeluar/dibatalkan lagi. 26 i. Adalah menjadi tegasan Defendan bahawa beliau pada setiap masa masih berhasrat untuk meneruskan perjanjian tersebut dan oleh sebab itulah beliau tidak pernah mengeluarkan sebarang notis penamatan kepada Si Mati ataupun Plaintif bagi menamatkan perjanjian tersebut. j. Adalah menjadi tegasan Defendan lagi bahawa menurut klausa 4(iii) tersebut selagi beliau tidak mengisu ataupun mengeluarkan notis penamatan kepada Si Mati ataupun Plaintif, perjanjian tersebut masih wujud, masih sah dan masih berkuatkuasa. k. Defendan telah menerima surat bertarikh 7.3.2017 daripada peguam yang mewakili Tetuan Kali di mana pada surat tersebut telah dikepilkan sekali Draf Bank HLB No: 100074 berjumlah yang dikatakan merupakan pemulangan kepada Defendan oleh Plaintif menurut syarat surat opsyen bertarikh 5.6.2012. l. Namun, Defendan melalui surat peguamcaranya Tetuan CJ Lee bertarikh 15.3.2017 telah tidak mahu menerima wang tersebut, sebaliknya berhasrat meneruskan perjanjian dan 27 menghantar deraf salinan perjanjian jualbeli kepada peguamcara Plaintif, Tetuan Kali untuk disemak dan atau diberi sebarang komen. m. Defendan tidak bersetuju dengan harga (tawaran) baru Plaintif tersebut dan melalui surat Tetuan CJ Lee bertarikh 21.4.2017 telah menyerahkan empat (4) salinan perjanjian jual beli yang telah ditandatangani Defendan untuk mendapatkan tandatangan Plaintif. Antara kandungan surat bertarikh 21.4.2017 adalah antara lain seperti berikut: “We write to confirm that our client has deposited with us the sum of RM153,295.00 being the Balance Deposit for the Property ready for onward transmission to you as stakeholder for your client upon your client’s execution of the SPA. A copy of the cheque is enclosed herewith for your attention. As communicated to your Mr. Kali in our telephone conversation on 27.4.2017 with the undersigned, our client is not agreeable to your client’s proposal to vary or to increase the Purchase Price. We reiterate that parties have mutually agreed with the purchase price of RM1,916,187-50 pursuant to the Agreement to Purchase dated5.6.2012 and our client maintain the same. Our client also do not agree to your client’s proposal to remove the caveat ‘only if’ our client accede to your request to increase the purchase price as stated in your letter dated 3.5.2016. We reiterate that pursuant to clause 4(i) of the Agreement to Purchase, your client undertakes and/or is obligated to remove the caveat at your own costs. 28 In the circumstances, kindly return the duly signed SPA by your client within seven (7) days from the date of receipt of this letter as our client intends to proceed with the sale and purchase of the land irrespective of whether the caveat is removed or otherwise as per the terms of the Agreement to Purchase dated 5.6.2012. Failing which, our client reserves his rights to take the necessary legal actions against your client without any further reference to you. [43] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa berdasarkan klausa 10 perjanjian tersebut, Defendan pada setiap masa yang material telah diberikan hak oleh Si Mati untuk memasukkan kaveat persendirian demi menjaga kepentingan beliau ke atas hartanah tersebut. [44] Berdasarkan haknya yang terbit / timbul daripada perjanjian tersebut dan menurut klausa 9 (b) perjanjian tersebut, Defendan telah memfailkan satu tindakan di Mahkamah Tinggi Shah Alam (Guaman Sivil No. BA-24-654-06/2017) terhadap Plaintif untuk perlaksanaan spesifik perjanjian tersebut. Guaman sivil tersebut masih belum ditetapkan untuk perbicaraan lagi. [45] Defendan juga telah menegaskan bahawa tindakan yang diambil oleh Plaintif terhadapnya telah difailkan dengan tangan yang tidak bersih “unclean hands” atas tegasan-tegasan berikut: 29 i. Defendan hanya mengetahui bahawa tindakan Selvarajoo telah pun selesai pada tahun 2013 melalui prosiding ini. ii. Apabila diserahkan dengan Kandungan 2 yang melampirkan carian persendirian yang dibuat (Eksibit “KP-2”), Defendan baru mengetahui bahawa Plaintif telahpun mengeluarkan Notis Cadangan untuk membatalkan / mengeluarkan kaveat Selvarajoo (Kaveat Persendirian atas tanah No Pers 68744/2011) bertarikh 8.9.2016. Kaveat Selvarajoo yang didaftarkan pada tahun 2011 telah dibatalkan pada 23.8.2016. iii. Plaintiff juga telah mengeluarkan Notis Cadangan untuk membatalkan / mengeluarkan bagi membatalkan satu lagi kaveat yang dimasukkan oleh Selvarajoo pada tahun 2016 (Kaveat Persendirian atas tanah No Pers 41659/2016) pada pada 9.11.2016. iii. Plaintif cuba menyembunyi fakta berhubung perintah guaman yang difailkan oleh Selvarajoo terhadap Si Mati (Guaman No: 22NCVC-504-04/2012). Malahan Plaintif juga tidak pernah memaklumkan kepada Defendan bahawa 30 kaveat persendirian Selvarajoo yang didaftarkan pada tahun 2011 tersebut telahpun dibatalkan pada 23.8.2016. [46] Daripada tegasan-tegasan di atas, Defendan telah mempertahankan kaveat persendirian yang dimasukkannya dengan membangkitkan alasan-alasan berikut: . i. Perjanjian bertarikh 05.06.2012 masih wujud, masih sah dan belum dibatalkan ii. Plaintif sebagai wasi kepada Simati hendaklah meneruskan tugas Si Mati yang belum disempurnakan. iii. Plaintif telah memulakan tindakan ini terhadap dengan tangan yang tidak bersih “unclean hands”. iv. Defendan telahpun memulakan tindakan mahkamah (Guaman Sivil No. BA-24-654-06/2017) terhadap Plaintif untuk mendapatkan relif perlaksanaan spesifik terhadap perjanjian tersebut. Alasan i: Perjanjian bertarikh 05.06.2012 adalah masih wujud, masih sah dan masih belum dibatalkan [47] Adalah dihujahkan bagi pihak Defendan bahawa perjanjian tersebut adalah masih wujud, masih sah dan masih belum 31 dibatalkan. Di dalam kes ini Defendan telahpun membayar wang pendahuluan sebanyak kepada Mati. Berdasarkan perjanjian tersebut, kedua-dua pihak Defendan dan Si Mati telah dengan secara sukarela mengikat diri masing-masing berdasarkan terma-terma dan syarat-syarat yang terkandung di dalam Perjanjian tersebut. [48] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa berdasarkan klausa 4(iii) perjanjian tersebut, perjanjian tersebut adalah masih sah dan ianya hanya luput sekiranya Defendan mengeluarkan dan menyerahkan satu notis penamatan / pembatalan (notis penamatan tersebut) kepada Si Mati / Plaintif. Hak penamatan atau pembatalan yang diperuntukkan di klausa 4(iii) adalah jelas diperuntukkan kepada Defendan. Sekiranya notis penamatan dikeluarkan oleh Defendan, barulah Plaintif dikehendakki mengembalikan wang pendahuluan sebanyak RM 38,323.75 kepada Defendan. [49] Di dalam kes ini, menurut Defendan lagi, masa bukanlah satu intipati di dalam perjanjian tersebut. Apatah lagi di dalam kes ini Si Mati telah secara lisan memohon perlanjutan masa daripada Defendan untuk membatalkan kaveat Selvarajoo sehingga 32 tindakan mahkamah Selvarajoo diselesaikan. Menurut Defendan Plaintif pasti tidak mengetahui berkenaan perkara ini kerana Plaintif adalah seorang warganegara India dan sentiasa berada di Negara India. Plaintif sebenarnya tidak mempunyai pengetahuan berkenaan perjanjian tersebut yang dimasukki oleh Si Mati dan Defendan. [50] Peguam Defendan telah memohon Mahkamah ini membaca dan mempertimbangkan perjanjian tersebut secara keseluruhan dan mentafsirkan niat Si Mati dan Defendan semasa menandatangani perjanjian tersebut. Untuk hujahan ini, peguam Defendan telah merujuk kepada beberapa kes otoriti: i. Mulpha Pacific Sdn Bhd V Paramount Corp Bhd [2003] 4 MLJ 357. (Mahkamah Rayuan)

It is the court's duty to give effect to the bargain of the parties according to their intention and when that bargain is in writing the intention is to be looked for in the words used unless they are such that one may suspect that they do not convey the intention correctly.If those words are clear, there is very little that the court has to do. The court must give effect to the plain meaning of the words however much it may dislike the result (see p 363E– F). 33 Mahkamah Rayuan di dalam kes Mulpha Pacific Sdn Bhd ini telah merujuk kepada kes The Royal Selangor Golf Club v Anglo-Oriental (Malaya) Sdn Bhd [1990]1 CLJ 995. ii. Kedah Cement Sdn Bhd v Masjaya Trading Sdn Bhd [2007] 3 MLJ 597. PS Gill, HMP (yang membacakan keputusan Mahkamah Persekutuan): [16] We are well aware of the settled law that it is for the parties who intend to be bound by mutual obligations to make a contract for themselves and it is not competent for the court to make a contract for the parties which they did not in the first place see fit to make for themselves, or to import a covenant which does not arise by fair and necessary implication from the language they have used (see Smith v Harwich Corp (1857) 140 ER 572 at p 579). iii.

Ganam d/o Rajamany V Somoo s/o Sinniah [1984] 2 MLJ Mahkamah Persekutuan telah memutuskan antara lain bahawa: “In a contract for the sale of land the time fixed by the parties for completion or performance is not to be strictly construed unless it is the intention of the parties that time should be of the essence of the contract [see Jamshed v Burjorji AIR 1915 PC 83, Stickney v 34 Keeble [1915] AC 386, Warren v Tay Say Geok & Ors [1965] 1 MLJ 44 and section 56(1) of the Contract Act 1950]. Intention may either be express or implied and there are three cases in which time is of the essence of the contract. 

where the contract expressly states that time shall be of the essence of the contract [Steedman v Drinkle [1916] 1 AC 275 and Brickles v Snell [1916] 2 AC 599 ]; 

where time was not originally of the essence of the contract but has been made so by one party giving a notice to the other. Such notice can only be given after the other party has been guilty of unreasonable delay and the time mentioned in the notice must be reasonable [Stickney v. Keeble (supra) ]. 

where from the nature of the property time may be considered to be of the essence of the contract [Tilley v Thomas (1867) 3 Ch App 61 ]. These three principles are cited by the then Court of Appeal in the case of Haji Hasnan v Tan Ah Kian [1963] MLJ 175 176. In Yeow Kim Pong Realty Ltd v Ng Kim Pong [1962] MLJ 118 120 the Privy Council said at page 120. 35 "The question whether time is the essence of a contract is one to be determined by ascertaining the real intention of the parties. This is to be gathered by the examination amongst other things of attendant circumstances." iv. Abdul Rahim Bin Syed Mohd V Ramakrishnan Kandasamy (Wan Ahmad Azlan Bin Wan Majid & Anor, Interveners) And Another Action [1996] 3 MLJ 385. [51] Menurut Defendan lagi wang sebanyak RM38,323.75 yang dibayar oleh Defendan adalah wang deposit dan bukanlah wang tempahan seperti yang didakwa Plaintif. Peguam Defendan telah merujuk Mahkamah ini kepada kes-kes: i. WORKERS TRUST AND MERCHANT BANK LTD v DOJAP INVESTMENTS LTD [1993] 2 ALL ER. ii. LINGGI PLANTATION LTD v JAGATHEESAN [1972] 1 MLJ 89 PC. “There is in their Lordships' judgment no difference in this context between the expression "deposit" and the expression "earnest money". In this context they are two words for the same thing, although in 36 common modern English usage "earnest money" has a slightly archaic ring. As Fry L.J. said in Howe v. Smith at page 101: "It (i.e., the deposit) is not merely a part payment, but is then also an earnest to bind the bargain so entered into, and creates by fear of its forfeiture a motive in the payer to perform the rest of the contract." Alasan ii: Plaintif sebagai wasi kepada Si Mati hendaklah meneruskan tugas simati yang belum sempurnakan. [52] Adalah dihujahkan oleh Defendan bahawa Plaintif selaku wasi kepada estet Si Mati hendaklah meneruskan tugas Si Mati yang belum diselesaikan lagi iaitu mengeluarkan kaveat persendirian Selvarajoo tersebut. Bagi menyokong hujahannya, peguam Defendan telah merujuk kepada Mahkamah ini kepada kes-kes: i. Haji Osman Bin Abu Bakar v Saiyed Noor Bin Saiyed Mohamed [1952] 18 MLJ. Mahkamah Rayuan telah memutuskan bahawa: “Held, the death of the proprietor — transferor of land did not avoid contract; the legal personal representative of such deceased person was trustee for the purchaser who, subject to 37 the terms of the contract and in the absence of fraud, misrepresentation or mistake, was entitled to the land and to possession.” ii. Kersah La’usin v Sikin Menan [1966] 2 MLJ 20 Raja Azlan Shah telah menyatakan seperti berikut “In Haji Osman's case, supra, Pretheroe Ag.C.J. remarked at page 38: “The fact that at the date of contract the vendor had neither title nor power to call for title is not of itself an answer to a suit of specific performance by the purchaser: Brickles Snell [1916] 2 AC 599. Actual possession of both the legal estate and any equitable rights are not prerequisites so long as the vendor is in such a position that when the time for completion comes he will be in a position to pass on the title to the purchaser. In those circumstances the contract is good but only in equity. In 1956, Thomson J. (as he then was) in his usual way, stated the matter emphatically and concisely in Bachan Singh Mahinder Kaur & Ors [1956] MLJ 97 at p 98: "Where there is a valid binding contract for the sale of land, the purchaser, when he has performed his side of the contract, acquires a right ad rem, which is also a right in personam. In other words, he acquires a right to the land as against the vendor personally but not good against the world as a whole and, in due course, that right can 38 become a real right good against the world as a whole on registration in accordance with the Land Code which has the same effect in our law as appearance before the Praetor in the law of Rome, delivery of seisin in the old English feudal law and infeftment by registration in the Register of Sasines in the modern Scots law," … In Haji Osman's case, supra, Pretheroe Ag.C.J. remarked at page 38: "As death does not avoid a contract of this nature it seems clear that the same principles apply where a proprietor dies and his representative becomes the registered proprietor. As such he can, in my opinion, be compelled to take all steps necessary to give effect to the contract executed by the deceased proprietor". Thomson J. (as he then was) said at page 39: "If a purchaser agrees to buy a piece of land and pays the purchase price then subject to the terms of the contract and in the absence of fraud, misrepresentation or mistake he is entitled to a good title to the land and to possession, and the death of the vendor does not abate his rights by one iota".” [53] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa di dalam kes ini berdasarkan Eksibit “KP-2”, Kandungan 2 jelas menunjukkan bahawa kaveat persendirian Selvarajoo tersebut telahpun 39 dibatalkan pada 23.8.2016. Justeru itu, Plaintif adalah diikat dengan klausa 4(ii) perjanjian tersebut dengan dikehendaki memaklumkan dan menyediakan perjanjian jualbeli dan ditandatangani antara Plaintif selaku wasi kepada Simati dan Defendan. Alasan iii : Plaintif telah memulakan tindakan ini dengan tangan yang tidak bersih “unclean hands” [54] Defendan telah menafikan dakwaan Plaintif bahawa selepas tempoh satu tahun luput (daripada tarikh 5.06.2012) beliau telah tidak mengambil sebarang tindakan terhadap Si Mati. Adalah menjadi tegasan Defendan, bapa Plaintif Si Mati telah memohon secara lisan suatu perlanjutan masa untuk membatalkan kaveat persendirian Selvarajoo kerana terdapatnya tindakan mahkamah telah difailkan Selvarajoo terhadapnya. Sehingga Si Mati meninggal dunia kaveat Selvarajoo masih wujud di atas hartanah tersebut. [55] Defendan telah menegaskan bahawa disebabkan terdapat tindakan Selvarajoo, beliau telah tidak berbuat apa-apa dan tindakan pembatalan kaveat Selvarajoo tersebut masih 40 tergantung. Adalah menjadi dakwaan Defendan bahawa Si Mati atau Plaintif telah menyembunyikan fakta bahawa tindakan Selvarajoo (Guaman No: 22NCVC-504-04/2012) telahpun selesai pada tahun 28.2.2013. [56] Si Mati ataupun Plaintif sendiri tidak pernah memberitahu Defendan apakah sebenarnya prosiding mahkamah antara Si Mati dengan Selvarajoo atau keluarganya. [57] Walaupun Plaintif telah melampirkan salinan perintah bertarikh 28.2.2013 bagi guaman No: 22NCVC-504-04/2012 (Eksibit “KP 7”, Kandungan 6) tetapi Plaintif telah tidak memaklumkan kepada Mahkamah ini sebarang penjelasan berkenaan kes mahkamah Selvarajoo terhadap Si Mati. [58] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa memandangkan Plaintif telah semata-mata melampirkan perintah tersebut tanpa penjelasan mengenai perintah tersebut, maka Plaintif adalah diletakkan beban untuk memaklumkan kepada Mahkamah akan segala fakta yang berhubung dengan perjanjian tersebut. 41 [59] Menurut Defendan, namun di dalam kes ini Plaintif telah cuba mengelakkannya dengan menyatakan bahawa sekiranya Defendan ingin penjelasan, Defendan boleh menulis surat kepada peguamcaranya untuk mendapatkan penjelasan. [60] Justeru itu, adalah menjadi dakwaan Defendan bahawa Plaintif telah memulakan tindakan terhadap Defendan dengan tangan yang tidak bersih “unclean hands”. Alasan iv: Tindakan mahkamah Guaman Sivil No. BA-24-654- 06/2017 telah diambil oleh Defendan untuk mendapatkan perintah perlaksanaan spesifik. [61] Defendan telah memfailkan guaman untuk pelaksanaan spesifik terhadap Plaintif. Maka, adalah menjadi hujahan Defendan, demi menjaga kepentingan Defendan di atas hartanah tersebut dan kaveat persendirian Defendan hendaklah dikekalkan sehingga pelupusan guaman BA-24-654-06/2017 tersebut. E. ANALISIS DAN KEPUTUSAN MAHKAMAH [62] Di dalam kes ini, memandangkan Plaintif telah merujuk Agreement To Purchase tersebut sebagai satu surat opsyen, manakala 42 Defendan pula merujuknya sebagai perjanjian jual beli, maka Mahkamah ini akan merujuk dokumen bertarikh 5.6.2012 sepertimana tajuknya iaitu Agreement To Purchase (ATP tersebut) dan terma-terma di dalamnya akan dirujuk sebagai terma. [63] Di dalam kes ini kedua-dua Plaintif dan Defendan telah sama-sama bersandarkan terma 4(iii) ATP tersebut. Plaintif telah menghujahkan bahawa Defendan tidak lagi mempunyai kepentingan berkaveat terhadap hartanah tersebut atas alasan ATP tersebut telah luput. Manakala Defendan pula telah menegaskan bahawa memandangkan beliau telah tidak dimaklumkan oleh Plaintif bahawa kaveat Selvarajoo telahpun dibatalkan dan dari tarikh ATP ditandatangani sehinggalah kini masih berhasrat meneruskan perjanjian tersebut, dan selagi beliau tidak menamatkan perjanjian tersebut, selagi itulah perjanjian tersebut masih wujud, masih sah dan belum ditamatkan. [64] Di dalam kes ini adalah tidak dipertikaikan bahawa Defendan telahpun membayar Si Mati wang sebanyak RM38,323.75 melalui cek HLB 810490. Apabila Plaintif cuba memulangkan wang tersebut kepada Defendan melalui deraf bank HLB 100074 bertarikh 27.2.2017 yang dikepilkan bersama surat beliau bertarikh 43

7.3.2017. Fakta ini jelas menunjukkan bahawa cek HLB 810490 tersebut telahpun ditunaikan oleh Si Mati dan Si Mati telahpun menerima wang tersebut. [65] Mahkamah ini bersetuju dengan peguam Defendan bahawa berdasarkan “VENDOR’S ACKNOWLEDGEMENT” di dalam ATP tersebut Si Mati telahpun menerima wang tersebut. Untuk itu Mahkamah ini perlu merujuk kepada “VENDOR’S ACKNOWLEDGEMENT” (Pengakuan Penjual) bagi menunjukkan kesan penerimaan wang tersebut oleh Si Mati. “This earnest deposit being 2% of the purchase price amounting to RM38,323.75 (Cheque No. HLB 810490) is to be made payable to the Vendor being earnest deposit towards the purchase of the same. In the event the Vendor rejects this offer, the said earnest deposit is to be refunded to the Purchaser immediately. Upon clearance of the cheque, this offer is deemed accepted by the Vendor.” [66] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa berdasarkan Pengakuan Penjual di dalam ATP ini, apabila Si Mati menunaikan cek 810490 tersebut, ini bermakna tawaran pembelian hartanah tersebut oleh Defendan telah diterima oleh Si Mati. 44 [67] Terma 2 ATP pula telah menyatakan sedemikian:- “DEPOSIT: On execution of this Letter, the Purchaser shall pay an earnest deposit of RM38,323.75 (“Earnest Deposit”) to the Vendor. The Balance Deposit of RM153,295.00 (“Balance Deposit”) shall be paid by the Purchaser to the Vendor upon execution of the Sale & Purchase Agreement (SPA).” [68] Mahkamah ini perlu menegaskan bahawa di dalam kes ini adalah fakta yang tidak boleh disangkal bahawa Defendan telahpun membayar RM38,323.75 sebagai wang pendahuluan (“Earnest Deposit”) kepada Si Mati semasa ATP tersebut ditandatangani. Walaupun wang ini adalah hanya 2% daripada harga belian, tetapi berdasarkan kepada terma 2 di atas, deposit penuh akan hanya perlu dibayar oleh Defendan kepada Si Mati semasa dan apabila perjanjian jual beli rasmi atau formal dilaksanakan. [69] Akan tetapi menurut terma 4(ii) ATP pula perjanjian jual beli rasmi atau formal akan hanya ditandatangani dan dilaksanakan oleh pihak-pihak di dalam tempoh masa 5 hari selepas kaveat Selvarajoo dibatalkan. [70] Oleh itu di dalam keadaan ini, selagi kaveat Selvarajoo masih wujud di atas hartanah tersebut maka, adalah menjadi dapatan 45 Mahkamah ini bahawa dengan penunaian cek HLB tersebut oleh Si Mati, maka Si Mati telah menerima wang sebanyak RM38,323.75 itu sebagai wang pendahuluan harga belian hartanah tersebut dan bukanlah sebagai wang tempahan (booking money) sepertimana yang didakwa oleh Plaintif. [71] Dengan pembayaran wang pendahuluan tersebut (RM3,323.75) dan memandangkan pembayaran deposit penuh (full deposit sum) adalah tertakluk kepada beberapa terma-terma lain di dalam ATP, maka adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa pembayaran wang sebanyak tersebut oleh Defendan dan penerimaan wang tersebut oleh Si Mati tidak lain dan tidak bukan bertujuan menjadikan ia sebagai wang pendahuluan bagi penjualan dan pembelian hartanah tersebut. [72] Di dalam kes ini walaupun perjanjian jual beli formal belum dilaksanakan atau ditandatangani, namun terma 4(ii) ATP telah jelas memperuntukkan bahawa perjanjian jualbeli formal hanya boleh dilaksanakan oleh pihak-pihak dalam tempoh masa lima (5) hari dari tarikh kaveat persendirian Selvarajoo (kaveat Selvarajoo) dibatalkan. 46 [73] Di dalam kes ini Defendan mendakwa bahawa beliau hanya mengetahui bahawa kaveat Selvarajoo telah dibatalkan apabila melihat kepada Eksibit “KP-2” yang dikemukakan oleh Plaintif di dalam Kandungan 2 nya. [74] Penelitian rapi kepada terma 4(ii) ATP jelas menunjukkan bahawa adalah menjadi niat Si Mati dan Defendan bahawa pihak-pihak akan hanya menandatangani atau melaksanakan satu perjanjian jual beli yang rasmi atau formal dalam tempoh 5 hari setelah kaveat Selvarajoo itu dibatalkan. Namun ATP ini seterusnya di terma 4(iii) telah memberikan opsyen kepada Defendan untuk menarik diri dari terikat kepada ATP tersebut sekiranya dalam masa satu tahun dari tarikh ATP ditandatangani kaveat Selvarajoo masih tidak dapat dibatalkan. Daripada terus menunggu kaveat Selvarajoo tersebut dibatalkan, selepas tarikh 5.2.2013, Defendan berhak menamatkan / membatalkan ATP ini dengan mengeluarkan / mengisu suatu Notis Penamatan dan meminta Si Mati / Plaintif memulangkan wang RM38,323.75 yang akan dibayar bersekali dengan faedah pada kadar 8% setahun. [75] Opsyen untuk menarik diri dari terikat kepada ATP selepas tempoh masa setahun adalah hanya diberikan kepada Defendan. 47 Dalam erti kata hak untuk menamatkan ATP adalah hak Defendan dan hak pengeluaran notis penamatan ini adalah terletak ditangan Defendan. Hak ini hanya terlaksana apabila Defendan mengeluarkan suatu Notis Penamatan. Selagi Notis Penamatan tidak dikeluarkan oleh Defendan di bawah terma 4(iii) ATP ini, ATP ini masih mengikat pihak Mati dan Defendan dan memandangkan Si Mati telah meninggal dunia dan Plaintif telah dilantik sebagai wasi harta pusaka Si Mati, maka ianya mengikat Plaintif. [76] Terma 4(iii) adalah satu terma yang jelas dan spesifik. Tujuan tempoh masa setahun yang terkandung di dalamnya adalah juga jelas dan nyata. Berdasarkan terma yang jelas dan nyata tersebut, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa tempoh masa setahun yang ditetapkan di dalam terma 4(iii) adalah bagi faedah Defendan dan ianya bukanlah beroperasi sepertimana yang didakwa oleh Plaintif iaitu secara otomatik luput. [77] Undang-undang dan prinsip-prinsip berhubung dengan pentafsiran atau pembacaan kontrak adalah jelas dan jitu. Mahkamah ini hanya perlu merujuk kepada kes The Royal Selangor Golf Club v Anglo Oriental (M) Sdn Bhd [1990] 1 CLJ 995. Di dalam kes 48 The Royal Selangor Golf Club ini Hakim Lim Beng Choon di dalam menimbangkan pertikaian pihak-pihak berhubung dengan kontrak yang mereka tandatangani, telah menerima pakai prinsip-prinsip am pentafsiran kontrak yang telah diputuskan di dalam kes National Coal Board v Win Neil & Son (St. Helen) [1948] 1 All ER 555 yang menyatakan berikut: “The First two issues involve the construction of the contract. I bear in mind the principles of construing a contract. The relevant ones for the purpose of this case are : (1) construction of a contract is a question of law; (2) where the contract is in writing the intention of the parties must be found within the four walls of the contractual documents; it is not legitimate to have regard to extrinsic to have regard to extrinsic evidence (there is, of course, no such evidence in this case); (3) a contract must be constructed construed as at the date it was made: it is not legitimate to construe it in the light of what happened years or even days later; (4) the contract must be construed as a whole, and also, so far as practicable, to give effect to every part of it. In Central Bank of India v. Harford Fire Insurance Co Ltd. AIR [1965] SC 1288, the Supreme Court of India lays stress on the Second principle advocated in the Wm Neill & Sons (St Helens) Ltd case when it says at p.1290: Now it is commonplace that it is the Court’s duty to give effect to the bargain of the parties according to their intention and when that bargain is in writing the intention is to be looked for in the words used unless they are such that one may suspect that they do not convey the intention correctly. If those words are clear, 49 there is very little that the Court has to do. The Court must give effect to the plain meaning of the words however much it many dislike the result.” [78] Di dalam kes Syarikat Binaan Utara Jaya (A Firm) v Koperasi Serbaguna Sungei Glugor Berhad [2009] 2 AMR 50 telah diputuskan seperti berikut:

the Court must give effect to the plain meaning of the words, no matter how distasteful the result may be (The Central Bank of India Ltd. Amritsrar v. The Hartford Fire Insurance Co. Ltd. [1965] AIR Vol. 52, 1288 SC);

where the language in the document is unambiguous and clear, the real nature of the document is to be determine solely by looking at its contents, uninfluenced by any intention of the parties ((Nawab Major Sir) Mohammad Akbar Khan v. Attar Singh and Others [1936] AIR Vol. 23, 171 PC);

when the minds of the parties are expressed in an unambiguous manner, the Court cannot override the declared intention of the parties unequivocally expressed (K. Appukuttam Panicker and Another v. S.K.R.A.K.R Athappa Chettiar and Others [1966] AIR Vol.53, 303 Kerala); and

there is no scope, at all, for drawing upon hypothetical considerations or the supposed intention of the parties when the words contained in the contract are clear and 50 unambiguous (The Union of India v. Kishorilal Gupta and Bros. [1959] AIR Vol. 46, 1362 SC). (Lihat juga: Jainarain Singh & Anor v The State of Bihar & Ors AIR 1980 Patna 24) [79] Berdasarkan kes-kes Kersah La’usin V Sikin Menan dan Haji Osman Bin Abu Bakar, Plaintif sememangnya terikat dengan ATP bersama terma-terma yang termaktub di dalamnya yang telah dimasukki bapanya, Si Mati. [80] Di dalam kes ini, Mahkamah ini bersetuju bahawa Plaintif telah membawa tindakan ini terhadap Defendan dengan tangan yang tidak bersih “unclean hands” atas alasan-alasan berikut: i. Perlakuan Plaintif seolah-olah kaveat Defendan baru sahaja beliau ketahui pada 18.4.2017, walhal beliau telah pun mengetahuinya sejak tahun 2015. Malahan melalui surat Tetuan Kali bertarikh 3.5.2016 kepada Tetuan CJ Lee. ii. Telah menyembunyikan berhubung fakta-fakta tindakan mahkamah Selvarajoo dan tindakan mahkamah Selvarajoo 51 tersebut telahpun diselesai seawal tahun 2013 daripada Defendan. iii Telah tidak memaklumkan kepada Defendan bahawa kavaet Selvarajoo telahpun dibatalkan pada 23.8.2016 walhal peguamcara Plaintif telahpun berkomunikasi dengan peguamcara Plaintif sejak daripada bulan Mac 2017 lagi. Defendan telah hanya mengetahui pembatalan kaveat Selvarajoo Eksibit “KP-2”. [81] Undang-undang adalah jelas dan jitu bahawa tidak akan membantu pihak yang telah datang ke Mahkamah untuk sesuatu remedi atau relif apabila ia telah datang ke Mahkamah ini dengan tangan yang tidak bersih. [82] Mahkamah ini bersependapat dengan peguam Defendan bahawa Plaintif di dalam cubaan mendapatkan remedi di dalam saman pemula ini telah tidak mendedahkan fakta-fakta yang sebenar yang berkisar ATP secara khasnya berhubung pengetahuan awalnya akan kewujudan kaveat, tidak memaklumkan bahawa tindakan Selvarajoo terhadap Si Mati telah diselesaikan pada tahun 2013 lagi dan tidak memaklumkan bahawa kaveat Selvarajoo telah dibatalkan pada 23.8.2016. Mahkamah ini 52 berpendapat bahawa tindakan sebegini sememangnya mencerminkan “unclean hands” Plaintif apabila beliau memfailkan tindakan ini. [83] Berhubung dengan tuntutan gantirugi yang dituntut Plaintif terhadap Defendan akibat kemasukan kaveat Defendan. Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini, tuntutan ini adalah suatu tuntutan yang tidak bermerit kerana kewujudan kaveat Defendan adalah selaras dengan terma-terma ATP yang masih sah dan berkuatkuasa. [84] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini juga bahawa kavaet Defendan hendaklah kekal di atas hartanah tersebut sehingga pelupusan guaman yang difailkan Defendan terhadap Plaintif. [85] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini menolak Kandungan 1 Plaintif dengan kos kepada Defendan sebanyak RM7000.00. 53 t.t. ..................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam (Saman Pemula) Selangor Darul Ehsan Bertarikh 30 Oktober 2017 Peguam Plaintif - Tetuan Kali & Associates Encik Kalia Perumal Muniandy Peguam Defendan -