Kelana Megah Development Sdn. Bhd. v Pentadbir Tanah Daerah, Kota Tinggi (J-01(A)-190-06/2017)

Content

1 DALAM MAHKAMAH RAYUAN, MALAYSIA, DI PUTRAJAYA (BIDANG KUASA RAYUAN) RAYUAN SIVIL NO: J-01(A)-190-06/2017 (Didengar Bersama Dan Dipersetujui Mengikat Rayuan Sivil No: J-01(A)-191-06/2017; J-01(A)-192-06/2017; J-01(A)-193-06/2017; J-01(A)-194-06/2017; J-01(A)-195-06/2017; Dan J-01(A)-196-06/2017) ANTARA KELANA MEGAH DEVELOPMENT SDN. BHD. …PERAYU

Subparagraph

(ii) penilaian untuk Lot-Lot 74, 375(4) dan sebahagian dari Lot 1104 mengikut Warta seksyen 8 bertarikh 19.7.2012 berjumlah RM628,491,231.00; dan

Subparagraph

(iii) tuntutan untuk severance dan injurious affection bagi tanah berbaki seluas 1,800.4372 ekar berjumlah RM83,132,662.00. [15] Sementara itu, juru nilai Kerajaan (responden pertama) hanya mengesyorkan nilai pasaran untuk tanah yang diambil balik tersebut sebanyak RM114,964,890 sahaja. Tuntutan untuk severance ditolak kerana tidak dituntut atau dikuantifikasikan. Pampasan untuk injurious 7 affection juga ditolak kerana tanah berbaki tersebut tidak mengalami sebarang injurious affection. [16] Mahkamah Tinggi dalam keputusannya pada 28.4.2017 telah mengawardkan kepada perayu pampasan tambahan sebanyak RM110,000,000.00 satu hektar sebagai nilai harga pasaran Tanah Berjadual tersebut atau bersamaan dengan pampasan tambahan global sebanyak RM11,496,500.00 untuk Tanah Berjadual tersebut. [17] Mahkamah Tinggi juga tidak memberi sebarang award berhubung dengan tuntutan untuk severance dan injurious affection ke atas tanah yang berbaki tersebut atas alasan tuntutan-tuntutan tersebut tidak mempunyai sebarang justifikasi sama sekali. Rayuan Perayu [18] Pihak perayu telah mengunjurkan 3 alasan rayuan berikut:

Subparagraph

(ii) pelanggaran prinsip natural justice and fair procedure di atas kegagalan responden-responden untuk membekalkan perayu dengan laporan penilaian pertama penilai Kerajaan dalam prosiding di hadapan responden pertama; dan

Subparagraph

(iii) hakim bicara yang bijaksana khilaf mengenai prinsip undang-undang yang digunakan untuk menilai amaun pampasan. Keputusan Kami Alasan Rayuan (i) – Kegagalan Untuk Membuat Keputusan Yang Bebas [19] Sehubungan dengannya, peguam bela yang bijaksana telah menarik perhatian kami kepada keputusan hakim bicara yang bijaksana yang dicerminkan di bawah seksyen 47(1) dan (3) APT 1960, seperti yang terkandung di Tab 8, m.s. 90, 91, Ikatan Teras Bersama (‘ITB’), Jilid 1. Dalam keputusan yang ditandatangani oleh hakim bicara yang bijaksana berserta dengan dua orang pengapit tersebut, hakim bicara menyatakan (di m.s. 90) seperti yang berikut: “I have considered this joint opinion of both the learned assessors. Having considered the joint opinion vis-a-vis the evidence tendered 9 before us, I see no reason to depart or disagree. I hereby award as follows: ………” [20] Peguam bela yang bijaksana juga memetik alasan penghakiman di perenggan 40, m.s. 26, Tab 9, di mana hakim bicara yang bijaksana menyatakan seperti yang berikut: “40] Having discussed with the Assessors, I agreed Comparable 1 by the Respondents’ valuer is preferred. We therefore agreed to award the Applicant: ……….” [21] Peguam bela berhujah, petikan-petikan di atas menunjukkan bahawa hakim bicara yang bijaksana telah membuat keputusan berkenaan dengan kuantum tersebut secara bersamaan (jointly) dengan pengapit-pengapitnya dan tidak membuatnya secara bebas seperti yang diputuskan dalam kes Semenyih Jaya (supra). Dengan itu keputusan Mahkamah Tinggi tersebut tidak boleh dipertahankan. [22] Menurut peguam bela yang bijaksana, pendapat (opinion) para pengapit hendaklah diberikan secara bertulis seperti kehendak seksyen 40C APT 1960. Selepas itu, selaras dengan keputusan dalam kes Semenyih Jaya, pengapit-pengapit sewajarnya keluar dari proses 10 membuat keputusan tersebut. Tetapi perkara ini tidak berlaku dalam kes semasa. Seperti ditunjukkan dalam perenggan 40, m.s. 26, alasan penghakiman di atas, pengapit-pengapit masih bersama hakim bicara yang bijaksana dalam membuat keputusan tersebut apabila hakim bicara menyatakan "…..We therefore agreed to award the Applicant…..". Jika pengapit-pengapit tidak bersama, perkataan tersebut sepatutnya berbunyi “…..I therefore agreed to award the Applicant…….”. [23] Peguam bela pada akhirnya menghujahkan bahawa hakim bicara yang bijaksana gagal mengikuti garis panduan sebagaimana dibentangkan dalam kes Semenyih Jaya (supra) tetapi telah membuat keputusan yang selaras dengan seksyen 40D APT 1960, yang telah dibatalkan oleh kes Semenyih Jaya tersebut. [24] Pada hemat kami, kes Semenyih Jaya (supra) memuktamadkan bahawa penentuan (determination) berkenaan dengan pampasan yang perlu dibayar dalam prosiding rujukan tanah yang melibatkan pengambilan balik tanah merupakan satu penilaian kehakiman (judicial assessment) di mana kuasa untuk mengawardkan pampasan untuk pengambilan balik tanah tersebut adalah kuasa kehakiman (judicial power) yang sewajarnya dilaksanakan oleh hakim seorang dan bukan 11 pihak lain. Oleh itu pelaksanaan kuasa kehakiman oleh seseorang yang tidak berkelayakan atau bukan kehakiman seperti diperuntukkan di bawah seksyen 40D, APT 1960, menjadikan pelaksanaannya ultra vires Perkara 121, Perlembagaan Persekutuan. Seksyen 40D memperuntukkan bahawa amaun pampasan untuk diawardkan hendaklah amaun yang diputuskan oleh pengapit-pengapit. Dengan itu Mahkamah Persekutuan mendapati bahawa seksyen 40D tersebut ultra vires Perlembagaan Persekutuan dan sewajarnya dibatalkan (should be struck down). [25] Hanya hakim seorang yang wajar mengarahkan mindanya dan seterusnya menentukan (determine) isu-isu di hadapannya, berdasarkan kepada nasihat yang diberikan oleh pengapit-pengapitnya. [26] Seterusnya hakim bicara tidak boleh sewenang-wenangnya “rubber stamp” keputusan pengapit-pengapitnya tetapi mestilah berpuas hati bahawa pengapit-pengapit, dalam memberi pandangan (opinion), telah mengambil kira semua perkara-perkara yang relevan. Pendek kata pengapit-pengapit tidak boleh menjadi pihak atau turut mengambil bahagian dalam proses membuat keputusan tersebut. 12 [27] Kami mengambil maklum bahawa keputusan kes Semenyih Jaya (supra) telah diberikan pada 28.4.2017 dan keputusan (decision) dalam kes semasa telah diberikan kira-kira satu minggu kemudian, pada 28.4.2017. Dengan itu pendengaran kes ini yang mengambil beberapa waktu telah dilakukan mengikut format di bawah seksyen 40D APT 1960, di mana kedua-dua pengapit menjadi pembuat keputusan (decision makers) ke atas kuantum pampasan yang perlu diawardkan. [28] Oleh kerana seksyen 40D tersebut telah dibatalkan kerana ultra vires Perlembagaan Persekutuan, dan oleh kerana keputusan Mahkamah Persekutuan tersebut telah mengisytiharkan bahawa pembatalan seksyen tersebut hanya mempunyai kesan prospektif, di mana ia hanya mengikat kes-kes yang pending di mahkamah, maka keputusan Mahkamah Tinggi tersebut sepatutnya dibuat dengan mengambil kira bahawa seksyen 40D tidak lagi mempunyai kuat kuasa undang-undang dan hakim bicara sewajarnya merujuk kepada garis panduan yang diberikan oleh Mahkamah Persekutuan apabila seksyen 40D tersebut dibatalkan sementara menanti penggubalan seksyen 40D yang baru. Seterusnya, hakim bicara mesti mengambil tindakan bahawa hanya beliau seorang sahaja yang membuat keputusan berhubung dengan kuantum pampasan yang diawardkan tersebut. 13 [29] Selanjutnya, di m.s. 565, Mahkamah Persekutuan telah menurunkan senario (garis panduan) berikut jika seksyen 40D dibatalkan: “[116] What then would the consequence be if s.40D of the Act is struck down? Since the preceding ss.40A, 40B and 40C of the Act are not impugned, a proposed new s.40D would have to be put in place, without affecting the efficacy and legality of ss.40A, 40B and 40C. The new s.40D of the Act would have to take into account the following: Any objection as against the amount of compensation awarded by the Land Administrator would continue to be determined by a judge sitting in a Land Reference Court. The provision of sub-s. 36(4) of the Act is to be given full effect. Only that this time, the role of the assessors would have to be redefined. [117] In this new provision the assessors are expected to listen to the proceedings and evaluate the evidence. They may also be required to answer any questions of fact within their competence, consonant with their role as advisors under sub-s. 40(2) of the Act. [118] At the end of the proceedings, they are required to give their opinion as to the appropriate amount of compensation to be awarded in a particular case. [119] At the conclusion of the proceedings, it is requisite under s.40C of the Act that they put their opinion in writing as to the appropriate amount of compensation to be awarded in a particular case. [120] It is then for the judge and the judge alone to deliberate on the issue of quantum before him, after taking into account all the issues. [121] In so doing, it is not uncommon for the judge to give weight to the opinion of the assessors, for as experts in valuation of property, their opinion stand persuasively to be considered by the judge. [122] However, the assessors have no more role as soon as they put their opinion in writing. At the risk of tedium, it bears repeating that it is for the judge and the judge alone to exercise his mind and determine the issues before him, based on the advice given by the assessors. [123] It is reiterated that the opinion of the assessors are not binding on the judge. In the event the assessors disagree (as between themselves regarding the amount of compensation to be awarded in a particular case), the judge may, after considering both opinions, elect to consider which of the two opinions in his view is appropriate in the circumstances of the case. 14 However, he is not bound by either one of the opinions. Should the judge finds himself in disagreement with the opinion of both the assessors, he is at liberty to decide the matter, giving his reasons for so doing. These then are to be made clear in place in the proposed new s.40D”. [30] Maka, isu material yang berbangkit ialah sama ada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Semenyih Jaya tersebut telah diterjemahkan oleh hakim yang bijaksana dalam kes semasa vide keputusan yang dicerminkan di bawah seksyen 47(1) dan (3) APT 1960 bertarikh 28.4.2017? [31] Kami mengambil maklum bahawa notis rayuan perayu adalah berkenaan dengan keputusan yang disampaikan pada 28.4.2017 di bawah seksyen 47(1) dan (3) APT 1960 – seperti di Tab 8, m.s. 90, ITB, Jilid 1. [32] Kami kembali menghalusi apa yang diputuskan oleh hakim yang bijaksana pada tarikh tersebut, iaitu: “I have considered the joint opinion of the accessors. Having considered the joint opinion vis-a-vis the evidence tendered before us, I see no reason to depart or disagree. I hereby award as follows:…….”. 15 [33] Pada hemat kami penzahiran di atas menunjukkan bahawa hakim yang bijaksana telah meneliti serta mengambil maklum pendapat bersama (joint opinion) pengapit-pengapitnya. Beliau kemudiannya telah menyemak pendapat bersama tersebut dengan keterangan-keterangan yang telah dikemukakan oleh kedua-dua perayu dan responden. Pada akhirnya, beliau bersetuju dengan pendapat pengapit-pengapit tersebut, lalu menyampaikan awardnya. Kami berpendapat ini merupakan keputusan beliau seorang. Perihal hakim yang bijaksana bersetuju dengan pendapat pengapit-pengapit tidak membawa maksud bahawa hakim telah membuat keputusan bersama (jointly) dengan pengapit-pengapit tersebut. [34] Hakim yang bijaksana telah ‘apply’ mindanya kepada isu-isu yang berbangkit dan keterangan yang wujud di hadapannya dan telah membuat satu keputusan yang bebas, konsisten dengan apa yang dianjurkan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Semenyih Jaya. Perkataan ‘have considered….’ yang digunakan oleh hakim yang bijaksana juga tidak membawa maksud pengapit-pengapit tersebut telah bersama-sama membuat keputusan dengan hakim. Ia hanya membawa maksud bahawa hakim tersebut telah memikirkan serta menimbangkan pendapat bersama tersebut dengan teliti dan penuh berhati-hati dan telah 16 mengambil kira semua faktor dan isu yang relevan sebelum mencapai keputusannya sendiri. Tidak menjadi satu kesalahan bagi hakim untuk mengambil kira (consider) pendapat pengapit-pengapitnya sebelum membuat keputusannya. Mahkamah Persekutuan dalam kes Semenyih Jaya juga tidak menghalang, malah menggalakkan hakim bicara supaya mengambil kira pendapat pengapit-pengapit sebelum membuat keputusan. Molek dipaparkan semula apa yang Mahkamah Persekutuan telah menyatakan: “[119] At the conclusion of the proceedings, it is requisite under s.40C of the Act that they put their opinion in writing as to the appropriate amount of compensation to be awarded in a particular case. [120] It is then for the judge and the judge alone to deliberate on the issue of quantum before him, after taking into account all the issues. [121] In so doing, it is not uncommon for the judge to give weight to the opinion of the accessors, for as experts in valuation of property, their opinion stand persuasively to be considered by the judge”. [35] Hakim bicara yang bijaksana nyata amat sedar tentang implikasi keputusan kes Semenyih Jaya. [36] Kami juga memerhatikan bahawa kedua-dua pengapit tersebut telah memberikan pendapat bersama mereka tentang amaun pampasan berpatutan yang layak diawardkan kepada perayu. 17 [37] Kami juga mendapati bahawa di akhir prosiding, kedua-dua pengapit telah menurunkan pendapat bersama mereka tentang amaun pampasan yang berpatutan yang wajar diawardkan kepada perayu secara bertulis, konsisten dengan keperluan di bawah seksyen 40C APT 1960 – lihat Tab 8, m.s. 92 hingga m.s 108, ITB, Jilid 1. [38] Kami berpuas hati bahawa keputusan yang disampaikan pada 28.4.2017 tersebut telah dibuat oleh hakim yang bijaksana seorang diri tanpa penglibatan pengapit-pengapit tersebut. Penglibatan pengapit-pengapit tersebut berakhir sebaik sahaja mereka menurunkan pendapat bersama mereka secara bertulis seperti kehendak seksyen 40C APT

Subsection

(2) Each party to the proceeding shall, not less than twenty-one days before the date of hearing, serve on the other party a copy of his valuer’s report.

Subsection

(3) Each party to the proceeding shall, not less than seven days before the hearing, serve on the other party and file in Court his valuer’s reply to the other party’s valuer’s report”. [57] Perenggan 4 pula adalah berkenaan dengan “common plan” yang perlu disediakan oleh pemohon dan perenggan 6 pula memperuntukkan: “No report, affidavit or other document shall be admitted in evidence unless the provisions of paragraphs 2, 3, 4 and 5 are complied with”. [58] Kami berpendapat bahawa Jadual Ketiga, melalui perenggan-perenggan di atas, telah menggariskan bahawa mana-mana laporan 24 penilaian selain dari laporan penilaian yang difailkan dan disempurnakan kepada pihak lawan masing-masing mengikut perenggan 3 tersebut tidak boleh di ambil kira dalam mana-mana perbicaraan atau prosiding rujukan tanah. Laporan penilaian yang tidak difailkan dan melalui proses seperti yang dikehendaki di bawah perenggan 3 tersebut, akan menjadi tidak relevan serta tidak boleh diterima masuk sebagai keterangan. Perenggan 6 pula memperkuatkan kedudukan undang-undang ini. Kami tidak ada keraguan bahawa laporan penilaian GV1 yang dicanangkan oleh peguam bela perayu yang bijaksana termasuk dalam kategori ‘tidak relevan’ kerana laporan penilaian GV1 tersebut tidak pernah difailkan dan melalui proses seperti yang dikehendaki oleh perenggan 3 Jadual Ketiga tersebut. Keterangan yang wujud menunjukkan bahawa laporan penilaian Kerajaan yang relevan ialah Lampiran 73 dan Lampiran 83A. [59] Selain itu, Jadual Ketiga langsung tidak menyentuh tentang pandangan penilaian atau laporan penilaian yang mungkin diambil kira atau mungkin dirujuk oleh Pentadbir Tanah semasa pendengaran penyiasatan tanah. Ini membawa pengertian yang kuat bahawa apa-apa pandangan atau penilaian tentang nilai pasaran tanah yang dikemukakan oleh mana-mana pihak dalam penyiasatan tersebut tidak mempunyai relevansi dalam prosiding rujukan tanah di hadapan Mahkamah Rujukan 25 Tanah. Mahkamah Rujukan Tanah adalah bebas dan tidak terikat dengan mana-mana pandangan penilaian atau laporan penilaian yang dikemukakan dalam penyiasatan tanah yang dilaksanakan di hadapan Pentadbir Tanah. [60] Seterusnya, perenggan 2(1) Jadual Ketiga memperuntukkan bahawa “…..The applicant’s valuer’s report alone must establish a prima facie case for the applicant”. Laporan penilai yang mesti mewujudkan kes prima facie pihak pemohon tersebut semestinya terdiri dari laporan yang telah difailkan dan telah melalui proses seperti yang ditetapkan oleh perenggan 3 kepada Jadual Ketiga tersebut. Laporan GV1 ternyata tidak melalui proses ini. [61] Seterusnya kami bersetuju dengan hujahan peguam bela responden-responden yang bijaksana bahawa kehadiran tuan tanah semasa pendengaran siasatan tanah di hadapan Pentadbir Tanah tanpa laporan tentang nilai pasaran tanah yang diambil balik tersebut untuk menyokong tuntutan tuan tanah, tidak mewujudkan sebarang prejudis kepada tuan tanah memandangkan perayu hadir bersama peguamnya semasa penyiasatan tanah tersebut dan telah memberi keterangan berkenaan dengan Tanah Berjadual tersebut. Sehubungan dengannya 26 kami bersetuju dengan keputusan kes Mahkamah Rayuan yang dikemukakan oleh peguam bela responden-responden yang bijaksana vide Ng Kim Moi (P) & Ors v Pentabdir Tanah Daerah, Seremban, Negeri Sembilan Darul Khusus (Negeri Sembilan Township Sdn. Bhd. & Anor, Proposed Intervenors) [2004] 3 MLJ 301 di mana Mahkamah memutuskan bahawa kehadiran tuan tanah bersama peguam caranya dalam prosiding penyiasatan tanah tanpa tuan tanah mempunyai laporan penilai untuk menyokong tuntutannya tidaklah “prejudicial” kepada tuan tanah. [62] Kami juga bersetuju dengan hujahan peguam bela responden-responden yang bijaksana bahawa prosiding Mahkamah Rujukan Tanah bukanlah forum yang betul untuk perayu mencabar perilaku (conduct) responden pertama dalam penyiasatan tanah tersebut. Ini kerana pertimbangan Mahkamah Rujukan Tanah berkaitan dengan bantahan yang diunjurkan oleh tuan tanah melalui pengemukaan Borang N seperti diperuntukkan di bawah seksyen 37(1) APT 1960, hanya terbatas kepada isu-isu pengukuran tanah (measurement) tersebut; amaun pampasan; pihak-pihak atau orang yang wajar dibayar pampasan; dan pembahagian (apportionment) amaun pampasan tersebut. 27 [63] Dalam kes ini, seperti dinyatakan dalam Borang N (di Tab 6, m.s. 143, Jilid 1, ITB) bantahan perayu diasaskan kepada rungutan bahawa jumlah pampasan (amount of compensation) tidak mencukupi atau tidak mencerminkan nilai pasaran Tanah Berjadual tersebut. Dengan itu, pada hemat kami, hakim yang bijaksana adalah betul apabila beliau hanya menyantuni bantahan perayu seperti yang terkandung dalam Borang N yang difailkan oleh perayu. [64] Berdasarkan kepada segala alasan di atas kamu juga mendapati bahawa Alasan Rayuan (ii) juga tidak mempunyai merit. Alasan Rayuan (iii) – Kekhilafan Dalam Prinsip Undang-undang Yang Diguna pakai [65] Perayu telah merungutkan beberapa isu seperti dinyatakan berikut. Injurious Affection Dan Severance [66] Keluasan tanah berbaki setelah pengambilan balik tersebut ialah 1823 ekar. 28 [67] Peguam bela perayu yang bijaksana menghujahkan bahawa perenggan 2, Jadual Pertama, APT 1960, memperuntukkan bahawa “severance” dan “injurious affection” adalah perkara-perkara wajib yang mesti di ambil kira dalam menentukan pampasan yang mencukupi kepada tuan tanah. Sub perenggan 2(d) pula memperuntukkan bahawa salah satu faktor yang boleh dipertimbangkan ialah kerosakan yang dialami akibat dari pengambilan balik itu sendiri yang mendatangkan kerosakan (injuriously affecting) kepada tanah yang berbaki. [68] Menurut peguam bela perayu, tanah berbaki merupakan bahagian yang paling tidak produktif dan bukan “choice part” tanah berkenaan. Bahagian yang paling baik telah diambil balik, meninggalkan bahagian berbaki yang tidak mempunyai potensi untuk dibangunkan. Dengan itu adalah sia-sia untuk perayu menghidupkan semula “development order” untuk membangunkan tanah tersebut yang telah diluluskan dalam tahun 2000. [69] Tanah berbaki juga merupakan tanah paya, berbukit bukau dan mempunyai “waterways” yang perlu dipelihara. Dengan itu tidak ada apa-apa lagi yang boleh dibangunkan. Penilainya pula menyatakan hanya 50% dari tanah berbaki mempunyai potensi untuk dibangunkan. 29 [70] Peguam bela perayu yang bijaksana seterusnya menghujahkan bahawa kawasan yang boleh dibangunkan (developable area) semakin susut/mengecil kerana perayu perlu mematuhi garis panduan Jabatan Alam Sekitar/Department of Environment (DOE) untuk membangunkan tanah berbaki tersebut, di mana salah satunya ialah ‘2012 DOE Guidelines’. Di bawah garis panduan tersebut, perayu dikehendaki untuk mewujudkan zon penimbal (buffer zone) seluas 500 meter di dalam kawasan tanah berbaki tersebut. [71] Peguam bela perayu menghujahkan, di atas segala faktor di atas tanah berbaki tersebut telah mengalami penyusutan nilai pasaran sebanyak 20%, yang bersamaan dengan RM83,132,662.00. [72] Adalah sesuatu yang “trite” bahawa kerosakan “severance” adalah penyusutan nilai tanah berbaki akibat dari kehilangan tanah yang diambil balik tersebut. Ia adalah kesan “adverse” ke atas kegunaan dan “enjoyment” tanah berbaki tersebut akibat dari perbuatan Pentadbir Tanah mengambil milikan tanah yang diambil balik tersebut tanpa mengira untuk tujuan apa tanah tersebut diambil balik atau tujuan yang dicadangkan apabila tanah tersebut diambil balik. 30 [73] “Injurious affection” pula adalah kerosakan ke atas tanah berbaki yang disebabkan oleh tujuan (purpose) tanah tersebut diambil balik. Ia berlaku kerana penyusutan nilai pasaran tanah berbaki akibat daripada kegunaan atau kegunaan yang dicadangkan untuk tanah yang diambil balik tersebut. [74] Sehubungan dengannya kami bersetuju dengan hujahan responden-responden bahawa perayu gagal untuk mengemukakan keterangan untuk menyokong tuntutannya bahawa berlaku penyusutan nilai pasaran tanah yang berbaki akibat dari pengambilan balik Tanah Berjadual tersebut. Perayu juga gagal untuk menunjukkan bahawa terdapat penyusutan nilai pasaran tanah berbaki akibat dari pengambilan balik Tanah Berjadual tersebut. Seterusnya, perayu gagal untuk menunjukkan bagaimana tanah berbaki telah mengalami penyusutan nilai pasaran akibat pengambilan balik Tanah Berjadual tersebut. Demikian juga perayu gagal untuk menunjukkan berlakunya penyusutan nilai pasaran tanah berbaki tersebut akibat daripada kegunaan atau kegunaan yang dicadangkan untuk Tanah Berjadual yang diambil balik tersebut. 31 [75] Peguam bela responden kedua telah mengarahkan perhatian kami kepada kes Datuk Dr. Murugesu Sockalingam v Superintendent of Lands and Surveys, First Division, Sarawak [1983] 2 MLJ 336 (yang turut dirujuk oleh hakim yang bijaksana) di mana Mahkamah Persekutuan telah memutuskan di m.s. 340: “Where a claim is made involving diminution in value, it is essential to have two valuations relating to the appellants’ other land, namely, one the market value immediately prior to acquisition of the land and the other immediately after acquisition. The difference between the two valuations may be taken as representing the extent of the injurious affection relating to diminution in value of the remaining land”. [76] Berkaitan dengan severance pula nas yang sama memutuskan, di m.s. 340: “….Quantification of damages should, as in the case of severance, be on a basis which can be supported by evidence”. [77] Maka, pampasan untuk “severance” semestinya dinilai dari penyusutan nilai pasaran tanah berbaki tersebut akibat “severance” dari Tanah Berjadual yang diambil balik tersebut. [78] Seterusnya, kami berpandangan bahawa tuntutan perayu berkenaan “injurious affection” kerana dikatakan perayu dikehendaki untuk menyediakan zon penimbal seluas 500 meter di atas tanah berbaki 32 tidak mempunyai asas. Pada hemat kami perayu sebenarnya khilaf apabila membuat andaian mudah bahawa mereka perlu menyediakan zon penimbal tersebut dalam kawasan tanah berbaki. Saksi-saksi pihak responden yang nyata berotoritatif mengesahkan bahawa zon penimbal tersebut adalah di dalam kawasan Tanah Berjadual. Dapatan hakim yang bijaksana dalam alasan penghakiman di perenggan 39, m.s. 25, Rekod Rayuan Tambahan (RRT) adalah betul apabila beliau menyatakan: “[39] As regards the 500 metres buffer zone, it would be gravely unjust if the Applicant is required to spare that 500 metres of land as a buffer zone within the unacquired portion. To me that does not make sense as that would amount to further reducing the size of the remaining land. Enclosures 80 (Affidavit of Syed Kamal), 81 (Abdullah – Deputy Director Jabatan Perancangan Bandar dan Desa, Johor) and 83 (Zainuddin – Pegawai Perancang Bandar Malis Daerah Kota Tinggi) affirmed that the buffer zone is within the Scheduled Lands and no other buffer zone to be provided elsewhere. As such, I am in agreement with the Accessors that the claim for Injurious Affection and/or Severance are not justified”. [79] Kami bersetuju sepenuhnya dengan dapatan hakim yang bijaksana di atas. [80] Kami juga mendapati bahawa perayu tidak mengemukakan keterangan yang menunjukkan nilai pasaran tanah berbaki tersebut sebelum Tanah Berjadual diambil balik dan nilai pasaran tanah berbaki tersebut selepas Tanah Berjadual tersebut diambil balik, selaras dengan keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Datuk Dr. Murugasu 33 Sockalingam & Anor (supra). Perbezaan di antara kedua-dua penilaian tersebut boleh diterima sebagai indikasi untuk menunjukkan sejauh mana (extent) tanah berbaki tersebut telah mengalami “injurious affection” sehingga menyebabkan penyusutan nilai pasaran tanah berbaki tersebut. [81] Isu ini penting kerana hakim yang bijaksana mendapati penilaian PW-1, bagi pihak perayu, ke atas tanah tersebut tidak menggambarkan ‘what is that better portion in the market value’ yang beliau (PW-1) cadangkan. Malah hakim yang bijaksana menerima keterangan DW-4, bagi pihak responden pertama, yang menyatakan bahawa tanah berbaki sememangnya cukup besar dan boleh dibangunkan tanpa mengalami penyusutan nilai pasarannya selepas Tanah Berjadual tersebut diambil balik. [82] Perayu tidak boleh bergantung kepada development order (diisukan dalam tahun 2000) sebagai tanda aras untuk menilai kerosakan yang dialami oleh tanah berbaki akibat dari “severance” dan “injurious affection” yang dikatakan tersebut kerana “development order” berkenaan telah luput. Dengan itu perayu dikehendaki untuk memperbaharui “development order” berkenaan jika masih berhasrat untuk membangunkan tanah tersebut. Namun, ini tidak berlaku dalam kes ini 34 dan dengan itu perayu tidak boleh memberi justifikasi bahawa “development order” tersebut tidak diperbaharui selama ini kerana tanah berbaki telah mengalami kerosakan “injurious affection” dan “severance” akibat dari pengambilan balik Tanah Berjadual tersebut ; tanah berbaki merupakan bahagian yang paling tidak produktif ; tanah berbaki bukan “choice part of the land” ; tanah berbaki tidak mempunyai potensi untuk dibangunkan ; dan, tanah berbaki merupakan tanah paya, berbukit-bukau dan mempunyai “waterways” yang perlu dipelihara, meninggalkan hanya 50% dari tanah berbaki tersebut yang berpotensi untuk dibangunkan, seperti keterangan penilai perayu, PW-1. [83] Ini kerana sejak “development order” berkenaan luput tarikh sehingga Tanah Berjadual diambil balik oleh Pihak Berkuasa Negeri, perayu tidak langsung berusaha untuk menghidupkan kembali “development order” tersebut. Malah, perayu berterusan aktif dengan “core business”-nya iaitu mengusahakan perusahaan ladang kelapa sawit. Keterangan menunjukkan bahawa dari tahun 2005 hingga Tanah Berjadual diambil balik, perayu memang bergiat aktif dengan projek penanaman pokok kelapa sawit di atas tanah berkenaan. Juga tidak ada keterangan yang menunjukkan perayu berhasrat atau telah berusaha untuk menghidupkan kembali projek untuk membangunkan tanah 35 berkenaan sebagaimana diluluskan oleh “development order” tersebut. Maka, perayu tidak boleh menggunakan “development order” yang sudah luput itu untuk dijadikan asas untuk menilai kerosakan ke atas tanah berbaki akibat dari “severance” dan “injurious affection” yang dikatakan tersebut. [84] Sehubungan dengannya kami bersetuju dengan hujahan peguam bela responden kedua bahawa pendekatan yang diambil oleh penilai responden pertama (DW-4) untuk menyantuni isu “severance” dan “injurious affection” adalah betul. [85] DW-4 telah mengambil pendekatan untuk membataskan kerosakan tersebut, jika ada, hanya kepada kesan-kesan negatif yang menimpa ladang kelapa sawit tersebut akibat dari pengambilan balik Tanah Berjadual tersebut. Pendekatan ini tidak dapat dielakkan kerana dari tahun 2005 hingga Tanah Berjadual tersebut diambil balik, “core business” yang dilaksanakan oleh perayu di atas tanah tersebut adalah untuk “rehabilitate” tanah tersebut dengan penanaman semula pokok kelapa sawit. 36 [86] Sebaliknya penilai perayu gagal untuk mengemukakan keterangan berkenaan dengan apa-apa kesan negatif yang menimpa ladang tersebut akibat dari pengambilan balik Tanah Berjadual, bertentangan dengan apa yang diputuskan dalam kes Datuk Dr. Murugasu Sockalingam (supra). Inilah juga dapatan hakim bicara yang bijaksana seperti dipaparkan dalam perenggan 38, m.s. 25, alasan penghakiman, RRT. [87] Demikian juga, perayu tidak mengemukakan keterangan bahawa tanah berbaki tersebut telah mengalami “injurious affection” akibat daripada kegunaan Tanah Berjadual yang diambil balik tersebut atau akibat daripada kegunaan yang dicadangkan di atas Tanah Berjadual tersebut. Unjuran bahawa protokol keselamatan yang ketat dan pertukaran “zoning” tanah berbaki kerana projek RAPID tersebut hanyalah spekulasi semata-mata kerana perkara-perkara itu tidak berlaku dan tidak wujud walaupun Pentadbir Tanah telah mengambil milikkan Tanah Berjadual tersebut. [88] Dengan demikian kami mendapati bahawa tuntutan untuk “severance” dan “injurious affection” ke atas tanah berbaki berkenaan tidak ada kewajaran sama sekali. 37 Tuntutan tentang Isu-Isu Lain [89] Perayu juga merungut tentang isu-isu berikut:

Subparagraph

(ii) kekhilafan atas kegagalan untuk mengguna pakai seksyen 9A, APT 1960 dan pentingnya tanah yang diambil balik tersebut dizonkan sebagai tanah kediaman (residential land);

Subparagraph

(iii) kekhilafan di bawah seksyen 9A atas kegagalan untuk mengiktiraf wujudnya “development order” yang terdahulu untuk tanah yang diambil balik tersebut;

Subparagraph

(iv) kekhilafan dalam menilai Lot 74 atas kegagalan untuk mengambil kira bahawa duti setem telah dinilai dan dibayar dalam transaksi jualan Lot 74 tersebut seperti dikehendaki di bawah Jadual Pertama, APT 1960; dan