Khuah Teck Seng v Siti Ruz Adiba Binti Abdul Karim (BA-24-380-04/2016)

Plaintif (Khuah Teck Seng, KP: 791214-14-5883) di dalam kes ini adalah seorang individu yang juga seorang ahli perniagaan. Plaintif telah membeli sebuah rumah kepunyaan pasangan suami isteri Chooi Pue Yeng (nama Islamnya Nur Agnes bt Abdullah, No. K/P: 771021-10-5326) dan Ahmad bin Kamaruddin (No. K/P: 680812-08- 6623) yang mempunyai alamat di No. 17, Jalan SU 40, Taman Selayang Utama, 68100 Batu Caves, Selangor yang dipegang di bawah hakmilik PM 505, Lot 64699, Bandar Selayang, Taman Selayang Utama, Daerah Gombak, Negeri Selangor (selepas ini dikenali sebagai “hartanah tersebut”) pada 11.6.2013.

Defendan (Siti Ruz Adiba binti Abdul Karim, KP: 931006-14-5872) pula adalah wanita ketiga yang dikahwini oleh Ahmad bin Kamaruddin. 4

Latar belakang kes yang membawa kepada ketiga-tiga permohonan tersebut adalah seperti berikut:

4.1 Hartanah tersebut sebelum pembeliannya oleh Plaintif adalah kepunyaan bersama Chooi Pue Yeng (Chooi) dan Ahmad bin Kamaruddin (Ahmad) yang masing-masing memegang setengah (1/2) bahagian daripada hartanah tersebut. Semasa Plaintif membeli hartanah tersebut, segala urusan pembelian dan penjualan di pihak tuanpunya bersama (Chooi dan Ahmad) telah dikendalikan oleh Chooi di mana Chooi telah diberikan kuasa oleh Ahmad untuk mewakili dirinya dalam segala urusan dan hal ehwal hartanah tersebut melalui satu Surat Kuasa Wakil yang ditandatangani oleh Ahmad bertarikh 5.2.2008 {Eksibit “KTS 2”, Afidavit Sokongan Plaintif (Kandungan 2)}. (Surat Kuasa Wakil tersebut). 5

4.2 Surat Kuasa Wakil tersebut telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur dan Pejabat Tanah Daerah Gombak melalui No. Perserahan 32/2008 pada 22.2.2008.

4.3 Melalui suatu Offer To Purchase bertarikh 31.3.2013 (Eksibit “KTS 3”, Kandungan 2) Plaintif telah memberi persetujuannya kepada Chooi untuk membeli hartanah tersebut pada harga belian yang telah dipersetujui oleh kedua-dua pihak iaitu pada harga RM700,000.00.

4.4 Kemudian daripada itu, satu perjanjian jual beli hartanah tersebut telah dimasuki di antara Plaintif dan Chooi pada 11.6.2013 (Perjanjian Jual Beli tersebut - Ekshibit- “KTS 1”, Kandungan 2).

4.5 Firma peguamcara yang menguruskan sepenuhnya urusan penjualan dan pembelian hartanah tersebut bagi pihak Plaintif adalah Tetuan B K Soong & Ng. 6

4.6 Bagi membiayai pembelian hartanah tersebut, Plaintif telah memperolehi pinjaman perumahan daripada Alliance Bank Malaysia Berhad. {Facility Agreement bertarikh 3.1.2014 ditandakan sebagai “ekshibit-KTS 5” (Kandungan 2)}.

4.7 Pembayaran penuh harga belian hartanah tersebut telahpun dijelaskan oleh Plaintif apabila Alliance Bank Malaysia Berhad melepaskan bayaran terakhir pada 27.3.2014. (Surat Alliance Bank Malaysia Berhad ditandakan sebagai “ekshibit-KTS 4”,

4.8 Hartanah tersebut sehingga pemfailan Saman Pemula ini masih belum dapat dipindahmilik kepada Plaintif kerana Plaintif telah terpaksa berdepan dengan halangan-halangan yang ditimbulkan oleh Ahmad dan ahli keluarganya. Justeru, satu Surat Kuasa Wakil telah ditandatangani oleh Chooi bagi faedah Plaintif telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur dan Pejabat Tanah Daerah Gombak pada 20.8.2014. 7

4.9 Seperti yang dinyatakan tadi, Plaintif sehingga kini masih tidak dapat melaksanakan proses pindah milik hartanah tersebut kepadanya kerana Plaintif telah terpaksa memulakan beberapa tindakan undang-undang di Mahkamah Tinggi atas tindakan ahli-ahli keluarga Ahmad yang telah memasukkan kaveat persendirian ke hartanah tersebut. Begitu juga dengan Chooi yang telah terpaksa memfailkan beberapa Notis di dalam Borang 19C KTN (Borang Cadangan Pemotongan Kaveat Persendirian) untuk membatalkan kaveat-kaveat persendirian dimasukkan oleh Ahmad dan ahli keluarganya. i. Ahmad telah memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut pada 10.1.2014 melalui Perserahan No. 1658/2014. Notis Borang 19C telah disampaikan kepada Ahmad pada 14/05/2014 didaftarkan pada 30 April 2014 jam 11:38:36 pagi. Kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Ahmad kemudiannya telah dibatalkan oleh Pentadbir Tanah Daerah Gombak. 8 ii. Ahmad sekali lagi telah memasukkan kaveat persendirian pada bulan 14.5.2014 dan kemudian sekali lagi Notis Borang 19C telah disampaikan pada 19/08/2014 kepada Ahmad dan didaftarkan pada 12 Ogos 2014 jam 11:54:24 pagi. Kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Ahmad ini juga kemudiannya telah dibatalkan oleh Pentadbir Tanah Daerah Gombak. iii. Zainab binti Omar Bakis (Zainab) isteri pertama Ahmad telah memasukkan kaveat persendirian (No Pers 2582/2014) ke atas hartanah tersebut pada 14.7.2014 dan kemudiannya telah dibatalkan oleh Pentadbir Tanah Daerah Gombak. Di dalam Borang 19B Zainab bertarikh 14.7.2014, alasan Zainab di dalam memasukkan kaveat persendiriannya ke atas hartanah tersebut adalah seperti berikut: “SAYA ADALAH ISTERI PERTAMA DAN MASIH LAGI MENJADI ISTERI KEPADA AHMAD BIN 9 KAMARUDDIN. HAK RUMAH TERSEBUT ADALAH SAYA. RUMAH LOT PM 505 LOT 64699. SAYA TINGGAL DI RUMAH TERSEBUT DAN ANAK JUGA.” iv. Pada pada 22.8.2014, anak lelaki Ahmad bernama Masyar pula telah memasukkan kaveat persendirian No. Perserahan 2902/2014 ke atas hartanah tersebut atas alasan bahawa sebagai anak kepada Ahmad yang memegang setengah bahagian hartanah tersebut, maka beliau mempunyai kepentingan benefisial terhadap hartanah tersebut. Di dalam Borang 19Bnya Masyar telah mengemukakan alasan yang berikut: “SAYA ANAK KEPADA AHMAD BIN KAMARUDDIN TIDAK BERSETUJU MANA-MANA PIHAK MENJUAL ATAU PINDAH HAK MILIK TANAH LOT 64699 PM 505 KERANA AYAH SAYA AHMAD BIN KAMARUDDIN TIDAK BERSETUJU DI PINDAH HAK MILIK ATAU DIJUAL. TUJUAN SAYA UNTUK MEMASUKKAN 10 KAVEAT INI BAGI MENJAGA KEPENTINGAN BAPA SAYA.” Untuk membatalkan kaveat yang dimasukkan oleh Masyar tersebut, Plaintif telah memfailkan Saman Pemula No. 24-295-03/2015 di Mahkamah Tinggi Shah Alam terhadap Masyar Bin Ahmad. Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam, YA Akhtar Tahir telah membenarkan permohonan Plaintif dan telah memerintahkan kaveat Masyar dibatalkan.

4.10 Perlu Mahkamah ini nyatakan di sini bahawa di hadapan YA Akhtar Tahir, Masyar yang telah cuba mempertahankan tindakannya memasukkan kaveat ke atas hartanah tersebut telah membangkitkan alasan-alasan berikut: i. beliau, ibunya Zainab dan bapanya tinggal dan mendiami hartanah tersebut dan bapanya dan Chooi telah bercerai. Namun, isu harta sepencarian Ahmad dan Chooi masih belum diputuskan oleh Mahkamah Tinggi Syariah Shah 11 Alam. Sebagai anak Ahmad, beliau mempunyai kepentingan benefisial ke atas hartanah tersebut. ii. Surat Kuasa Wakil bertarikh 22.2.2008 adalah surat kuasa palsu dan bapanya tidak ada pengetahuan tentang penjualan hartanah tersebut kepad Plaintif. iii. harga jualan hartanah tersebut pada RM700,000.00 adalah di bawah harga pasaran semasa. [5] Di hadapan Mahkamah ini pula, Defendan yang mendakwa sebagai isteri Ahmad telah juga memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut pada 11.11.2015 dan kaveat persendirian Defendan telah didaftarkan oleh Pejabat Tanah Daerah Gombak di bawah No. Perserahan: 3598/2015. [6] Kaveat-kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Defendan dan ahli keluarga Ahmad telah menyebabkan dokumen perserahan bagi pendaftaran pindahmilik hartanah yang telah difailkan oleh Plaintif ditolak oleh Pejabat Tanah Daerah Gombak. 12 [7] Bagi membatalkan kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Defendan ke atas hartanah tersebut pada 11.11.2015, Plaintif telah memfailkan Kandungan 1 ini. [8] Defendan telah menentang permohonan Plaintif dengan memfailkan Afidavit Balasan Defendan yang diikrarkan oleh Siti Ruz Adiba binti Abdul Karim pada 16.6.2016 dan juga difailkan pada 16.6.2016. [9] Sebelum penentuan dibuat ke atas Kandungan 1, Defendan telah membangkitkan bantahannya ke atas Afidavit Sokongan Plaintif yang telah diserahkan kepadanya sehingga membawa kepada pemfailan Kandungan 24 oleh Plaintif. C. PERMOHONAN DI DALAM KANDUNGAN 24 [10] Sebelum perbicaraan Kandungan 1 ditetapkan di hadapan hakim, kes ini telah ditetapkan untuk pengurusan kes di hadapan Timbalan/ Penolong Kanan Pendaftar bagi urusan-urusan pemfailan kertas kausa. Pada 17.6.2016, apabila kes dipanggil di hadapan Puan Sazlinidayu (Timbalan Pendaftar) (TP) terdapat dua peguam hadir 13 mewakili Defendan iaitu Goh Chi Han dan Mohd Rizal. TP telah membangkitkan terdapatnya kekeliruan di dalam lantikan peguamcara Defendan kerana Defendan telah melantik dua firma peguam yang berbeza untuk mewakilinya yang mana kehadiran yang dimasukkan oleh Defendan di dalam Memorandum Kehadiran bertarikh 3.6.2016 telah dimasukkan oleh Tetuan Riza, Yusoff & Partners. Di dalam Afidavit Balasan Defendan yang dikrarkan pada oleh Siti Ruz Adiba pada 16.6.2016 yang menentang permohonan Plaintif, firma peguamcara yang memfailkan afidavit tersebut tertera nama Tetuan Riza, Yusoff & Partners. Namun, pada 7.6.2016, Tetuan Goh Chin Han telah memfailkan pula Notis Perlantikannya sebagai peguamcara Defendan. [11] Oleh itu, TP telah meminta Defendan membuat pengesahan peguamcara yang mana satu sebenarnya yang mewakili Defendan. Pada tarikh tersebut juga salah seorang peguam Defendan telah membangkitkan bantahan di atas afidavit sokongan Plaintif yang diserahkan kepada Defendan atas alasan kandungan dokumen-dokumen tidak jelas/tidak lengkap kerana terdapat helaian yang 14 tercicir (missing). Peguam Plaintif telah berjanji membetulkan keadaan tersebut. [12] Atas bantahan tersebut, Plaintif telah mengemukakan lampiran-lampiran yang tercicir di dalam Afidavit Sokongannya kepada peguamcara Defendan. Walaubagaimanapun, melalui surat bertarikh 29.6.2016, peguam Defendan (Tetuan Riza, Yusoff & Partners) telah mengemukakan bantahan kepada peguam Plaintif bahawa Afidavit Sokongan Plaintif yang telah diserahkan kepada Defendan tidak mempunyai tarikh tandatangan dan pengikraran oleh Plaintif di hadapan Pesuruhjaya Sumpah bernama Mohd Irwan bin Mohd. Radzi. [13] Peguam Plaintif dengan itu telah menyemak semula afidavit sokongan Plaintif yang ada di dalam simpanan mereka dan mendapati di dalam afidavit sokongan simpanan tersebut tarikh pengikraran dan Plaintif menandatangani afidavit tersebut di hadapan Pesuruhjaya Sumpah adalah pada 5.4.2016. 15 [14] Peguam Plaintif seterusnya telah memfailkan Afidavit Tambahan Mohd Irwan bin Mohd Radzi yang diikrarkan pada 30.6.2016 (Kandungan 10) yang membuat pengesahan bahawa memang sebenarnya Afidavit Sokongan Plaintif telah ditandatangani oleh Plaintif di hadapannya pada 5.4.2016. “2. Saya adalah Pesuruhjaya Sumpah yang telah menyaksikan tandatangan Khuah Teck Seng di atas Afidavit Sokongan tersebut yang telah ditandatangani pada 5.4.2016 seperti tarikh-tarikh yang dinyatakan dalam Ekshibit-Ekshibit Afidavit Sokongan tersebut.

Saya dengan sesungguhnya menyatakan bahawa saya telah tercicir untuk meletakkan cop tarikh pada Afidavit Sokongan tersebut di mana ini adalah satu kesilapan perkeranian.” [15] Berhubungan dengan perkara ini juga, Plaintif telah memfailkan Kandungan 24 memohon Mahkamah ini menerima masuk afidavit sokongan Plaintif sebagai suatu afidavit yang sah di bawah Aturan 41 Kaedah 4 KKM 2012. 16 [16] Defendan telah membantah permohonan Plaintif ini dengan menghujahkan bahawa afidavit sokongan Plaintif adalah defektif dan cacat. Oleh itu ianya tidak boleh digunakan bagi menyokong permohonan Plaintif. [17] Aturan 41 Kaedah 4 KKM 2012 memperuntukkan berikut: Penggunaan afidavit cacat (A.41, k. 4)

Suatu afidavit boleh, dengan kebenaran Mahkamah, difailkan atau digunakan sebagai keterangan walaupun apa-apa ketidakteraturan dalam borangnya. [18] Di dalam perkara ini juga, Mahkamah perlu menekankan di sini bahawa penelitian kepada Afidavit Sokongan Plaintif yang telah difailkan di Mahkamah ini iaitu di Kandungan 2, mendapati bahawa Afidavit Sokongan Plaintif tersebut telah ditandatangani dan diikrarkan oleh Plaintif di hadapan Pesuruhjaya Sumpah Mohd Irwan bin Mohd. Radzi (Mohd Irwan) pada 5.4.2016. [19] Oleh itu fakta yang tidak boleh dinafikan adalah bahawa Afidavit Sokongan Plaintif di hadapan Mahkamah ini adalah satu afidavit yang telah ditandatangani dan diikrarkan oleh Plaintif di hadapan seorang 17 Pesuruhjaya Sumpah bernama Mohd Irwan bin Mohd. Radzi pada 5.4.2016. [20] Mohd Irwan di dalam afidavitnya juga telah mengesahkan bahawa Plaintif sememangnya telah menandatangani afidavit sokongannya di hadapan beliau pada 5.4.2016 cuma salinan yang diserahkan kepada Defendan telah tercicir akan tarikhnya dan adalah satu kesilapan perkeranian “clerical mistake”. [21] Di dalam hal ini, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini menurut undang-undang, afidavit sokongan Plaintif ini tidak ada kecacatannya kerana afidavit sokongan yang telah difailkan oleh Plaintif di Mahkamah adalah afidavit yang telah ditandatangan dan diikrarkan Plaintif di hadapan pesuruhjaya sumpah pada tarikh 5.4.2016. Dalam erti kata lain, penandatanganan dan pengikraran di hadapan pesuruhjaya sumpah berlaku pada hari yang ditarikhkan pada afidavit sokongan tersebut yakni 5.4.2016. [22] Namun, apa yang berlaku di dalam kes ini salinan afidavit sokongan Plaintif yang telah diserahkan kepada Defendan tidak tertera 18 tarikhnya. Jadi persoalannya adakah di dalam keadaan ini Defendan boleh mengatakan bahawa afidavit sokongan tersebut adalah satu afidavit yang defektif dan tidak sah serta tidak boleh digunakan untuk menyokong permohonan Plaintif. Sedangkan salinan Mahkamah adalah salinan yang bertarikh, begitu juga salinan simpanan Plaintif. Tambahan lagi di dalam kes ini Mohd Irwan sendiri telah mengesahkan bahawa tarikh Plaintif menandatangani dan mengikrarkan deposisinya di hadapan beliau adalah pada 5.4.2016. [23] Mahkamah ini berpandangan bahawa apa yang penting di sini adalah melihat dan menentukan samada dengan ketinggalan / ketiadaan tarikh itu, adakah Defendan telah dimudaratkan atau telah diprasangkakan atau diprejudiskan? [24] Mahkamah ini tidak nampak apakah kemudaratan atau prasangka yang ditimbulkan kepada Defendan dengan ketinggalan tarikh pada tandatangan dan pengikraran pada salinan yang telah diserahkan kepadanya. Walhal peguam Defendan atau Defendan sendiri tidakpun perasan atau menyedari akan ketiadaan/ketinggalan tarikh tersebut sehinggalah pada 29.6.2016 apabila bantahan mengenainya 19 dibuat di dalam surat peguamcara Defendan bertarikh 29.6.2016 tersebut. [25] Mahkamah ini perlu menegaskan bahawa lebih kurang dua minggu sebelum tarikh 29.6.2016 ini, Defendan telahpun memfailkan afidavit balasannya yang diikrarkan dan difailkan pada 16.6.2016 bagi menentang permohonan Plaintif. Adalah menjadi pandangan Mahkamah bahawa pada masa pendeposan afidavit balasan ini, Defendan telah mendeposkan afidavit balasannya dengan anggapan/ seolah-olah bahawa afidavit sokongan Plaintif bertarikh. Mahkamah berpandangan begitu kerana tiada bantahan mengenai ketiadaan tarikh ini telah ditimbulkan oleh Defendan di dalam afidavit balasannya kerana Defendan sendiri tidak menyedari akan ketinggalan tarikh tersebut. Kini, adalah tidak terbuka kepada Defendan untuk mengatakan bahawa tinggalan tarikh itu telah memudaratkannya atau menimbulkan prejudis kepadanya. [26] Dengan pemfailan afidavit balasan Defendan di dalam Kandungan 7 tersebut pada 16.6.2016, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan 20 peguam Plaintif bahawa Defendan tidaklah diprejudiskan dalam mana-mana cara juapun apabila telah diserahkan dengan afidavit sokongan Plaintif yang tidak diletakkan tarikh. [27] Maka adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa tiada kecacatan yang ditimbul yang boleh mengakibatkan afidavit sokongan Plaintif itu menjadi defektif atau tidak sah. [28] Kalaupun wujud ketidakaturan, ketidakaturan ini dengan mudah dapat dipulihkan oleh Mahkamah ini dengan kuasa yang ada padanya di bawah Aturan 1A KKM 2012. (Sila rujuk: i. Jagdish Singh a/l Banta Singh v Outlet Rank (M) Sdn Bhd [2013] 3 CLJ 47; ii. Maria binti Yusof v Abdullah Bin Gendak [2015] MLJU 714; iii. Metrojaya Bhd & Anor v BTC Clothier Sdn Bhd & Anor [1996] 5 MLJ 45). [29] Di samping itu, atas alasan-alasan di atas Mahkamah ini juga boleh menerima kemasukan afidavit sokongan Plaintif sebagai keterangan menurut Aturan 41 Kaedah 4 KKM 2012. 21 Keputusan Mahkamah [30] Mahkamah ini dengan ini membenarkan permohonan Plaintif di dalam Kandungan 24. Mahkamah memerintahkan juga bahawa tiada perintah mengenai kos bagi permohonan ini. D. PERMOHONAN DI DALAM KANDUNGAN 15 [31] Defendan di dalam Kandungan 15 nya memohon Mahkamah ini agar menggantung atau menangguhkan prosiding ini sementara menunggu penyelesaian kes Mahkamah Tinggi Shah Alam No. Guaman: BA-22NCVC-175-03/2016 dilupuskan atau diselesaikan. [32] Menurut Defendan, tindakan sivil BA-22NCVC-175-03/2016 ini telah dimulakan oleh Ahmad terhadap bekas isterinya Chooi bagi mendapatkan relif deklarasi bahawa Surat Kuasa Wakil bertarikh 5.2.2008 adalah palsu dan tidak sah dan Chooi diperintahkan untuk menghentikan dengan segera sebarang urusan jual beli hartanah tersebut. 22 [33] Adalah dihujahkan bagi pihak Defendan bahawa penangguhan sementara tindakan ini adalah perlu kerana guaman BA-22NCVC- 175-03/2016 ini akan mempunyai kesan secara langsung dan/atau akan menentusahkan hak dan/atau lokus Plaintif untuk memfailkan dan/atau meneruskan tindakan beliau di dalam Saman Pemula di hadapan Mahkamah ini. [34] Prinsip undang-undang berhubung dengan perlaksanaan budi bicara mahkamah samada untuk membenarkan atau menolak sesuatu permohonan untuk penggantungan prosiding telah diperuntukan dalam pelbagai otoriti. Pertimbangan utama yang perlu dipertimbangkan dan ditekankan oleh mahkamah di dalam perlaksanaan kuasa budi bicaranya samada membenarkan atau tidak sesuatu permohonan untuk penangguhan prosiding adalah samada wujud keadaan-keadaan khas. Adalah juga menjadi undang-undang bahawa prinsip yang terpakai di dalam sesuatu permohonan penggantungan perlaksanaan adalah terpakai sama bagi permohonan untuk penggantungan prosiding. (Sila lihat kes Re Hj Abdul Malik Khan; Ex P Bank Bumiputra Bhd [2006] 8 CLJ 534). 23 [35] Di dalam kes Leong Poh Shee v Ng Kat Chong [1966] 1 MLJ 86, Raja Azlan Shah, H (Tuanku pada waktu itu) telah mendefinisikan keadaan-keadaan khas seperti berikut: “Special circumstances, as the phrase implies, must be circumstances as distinguished from ordinary circumstances. It must be something exceptional in character, something that exceeds or excels in some way that which is usual or common”. [36] Walau bagaimanapun, apa yang membentuk dan merangkumi keadaan-keadaan khas adalah berbeza antara satu kes dengan satu kes yang lain kerana ianya bergantung kepada fakta-fakta kes. Beban bagi membuktikan wujudnya keadaan-keadaan khas untuk menjustifikasikan penggantungan penangguhan prosiding adalah terletak di bahu Pemohon. (Sila lihat Kosma Palma Oil Mills Sdn Bhd & Ors Koperasi Serbausaha Makmur Bhd [2004] 1 MLJ 257.) [37] Hakim Mahkamah Rayuan, Zawawi Bin Salleh dalam kes Jagdish Singh a/l Banta Singh v Outlet Rank (M) Sdn Bhd [2013] 3 CLJ 47 di dalam menekankan perlaksanaan kuasa budi bicara mahkamah tanpa batasan di dalam membenarkan penangguhan atau 24 penggantungan prosiding telah menggariskan beberapa pertimbangan-pertimbangan yang telah diambil kira oleh mahkamah yang membentuk keadaan-keadaan khas sebagai panduan. Memetik Mahkamah Rayuan dalam muka surat 221 adalah seperti berikut: “...Now, what factors or principles will, and should, guide the courts in applications for a stay of an order granted by a court. These factors or principles have been reiterated in very many of cases decided by our courts. The factors or principles so enumerated are in exhaustive, and not all of them are application to every case. Each has its own peculiar principle. Some of the principles to be considered in the motions may be stated as follows; a) the courts have an unimpeded discretion to grant or refuse stay. In this, like in all other instances of discretion, the court is bound to exercise that discretion both judicially as well as judiciously and not erratically (see Serangoon Garden Estate Ltd v Ang Keng [1953] 1 MLJ 116; Leong Poh Shee v Ng Kat Chong [1966] 1 MLJ 86; b) an unsuccessful party applying for a stay must show “special circumstances”. What will constitute “special circumstances” will no doubt vary from case to case. The fact that an appeal would be rendered nugatory if stay was refused is the most common one (see Kosma Palma Oil Mill Sdn Bhd & Ors v Koperasi Serbausaha Markmur Bhd [2004] 1 MLJ 25 257; [2003] 4 CLJ 1 and Re Kong Thai Sawmill (Miri) Sdn Bhd; Ling Beng Sung v Kong Thai Sawmill (Miri) Sdn Bhd &Ors (No.2) [1976] 1 MLJ 131). The application is not granted as matter of routine and it is not an automatic or mechanical relief slavishly followed after filing an appeal. In every matter or suit before a court of law, whether in its original or appellate stage of proceedings, the court will consider the competing rights of both parties including the applicant and respondent to justice;

there is a need to preserve the res or preservation of the subject matter of litigation. The courts have an obligation to protect the res for the purpose of ensuring that the appeal, if successful, will not be rendered nugatory (see Erinford Properties Ltd v Cheshire County Counsil [1974] 2 WLR 749). But where it is shown by affidavit evidence, say by the respondent that the res will not be destroyed or there is in fact no res, an application may not be granted.

where an application is an abuse of the court process, then the stay of proceedings will not be granted. A typical example of abuse of court process is where a suit is duplicated or where a party employs improper and perverse procedure to obtain an advantage undeservedly;

it is important to stress that initiation of a suit in a court of law demands the suit will be heard expeditiously and completed without any inhibition midway. Therefore where an application for stay of proceedings is intended to merely stop or suspend the proceedings, it will be refused. Some applications, on seeing the weakness of their client’s case, would resort to 26 application for stay and thereby waste the time of the other party and the court. The party simply cannot resort to the interlocutory of stay proceedings on having the slightest disagreement with any ruling of a trial judge. Courts are enjoined not a encourage such unwholesome practice; and

an application for stay of proceedings must come with clean hands because what he is asking is an equitable relief. Equity will not assist the unclean. That is why the court has to look into the antecedents of the parties”. [38] Di dalam kes ini, Defendan sebagai isteri kepada Ahmad telah memohon Mahkamah ini untuk menangguh atau menggantung prosiding yang dimulakan Plaintif di Mahkamah sehingga penyelesaian atau pelupusan tindakan Guaman No. BA-22NCVC- 175-03/2016 yang dimulakan oleh Ahmad terhadap Chooi. Mahkamah ini menyatakan bahawa Guaman No. BA-22NCVC-175- 03/2016 yang dimulakan oleh Ahmad adalah sangat jelas tiada kaitan langsung dengan Defendan. Pertamanya, Defendan bukanlah tuanpunya berdaftar hartanah tersebut. Kedua, perhubungan Defendan sebagai isteri Ahmad tidak mewujudkan apa-apa kepentingan Defendan ke atas hartanah tersebut. Tindakan Ahmad di 27 dalam guaman BA-22NCVC-175-03/2016 terhadap bekas isterinya Chooi tidak ada sebarang kaitan dengan Plaintif yang telah membeli hartanah tersebut melalui suatu transaksi yang sah di sisi di sisi undang-undang yang di dalam erti kata lain Plaintif adalah seorang pembeli bona fide hartanah tersebut. [39] Justeru, sekiranya Defendan sendiri tidak mempunyai kaitan dengan guaman BA-22NCVC-175-03/2016 tersebut, maka mungkin timbul persoalan keadaan-keadaan istimewa bagi penangguhan sementara prosiding ini. Permohonan Defendan itu juga merupakan suatu penyalahgunaan proses mahkamah (abuse of the court process). Keputusan Mahkamah [40] Atas alasan-alasan di atas, permohonan Defendan di dalam Kandungan 15 ini langsung tidak mempunyai merit, justeru Mahkamah ini menolak Kandungan 15 dengan kos sebanyak RM3000.00 kepada Plaintif. E. PERMOHONAN DI DALAM KANDUNGAN 1 28 [41] Di dalam percubaan Defendan mempertahankan kaveat persendirian yang dimasukkannya, Defendan telah membangkitkan alasan-alasan berikut: i. beliau adalah isteri kepada Ahmad yang memegang ½ bahagian hartanah tersebut dan juga sedang mendiami hartanah tersebut bersama Ahmad, maka beliau mempunyai kepentingan benefisial ke atas hartanah tersebut yang melayakkan beliau untuk memasukkan kaveat ke atas hartanah tersebut bagi menjaga kepentiingan dirinya sendiri dan pihak suaminya. ii. Ahmad dan Chooi walaupun telah bercerai tetapi isu harta sepencarian di antara Ahmad dan Chooi masih belum diputuskan di Mahkamah Tinggi Syariah Shah Alam. iii. penjualan hartanah tersebut kepada Plaintif adalah di luar pengetahuan Ahmad dan Ahmad tidak pernah bersetuju untuk menjual hartanah tersebut kepada Plaintif pada harga RM700,000-00 yang mana adalah rendah dan di bawah harga pasaran semasa. 29 iv. Ahmad tidak pernah menandatangan Surat Kuasa Wakil bertarikh 5.2.2008 tersebut dan surat kuasa wakil tersebut adalah surat kuasa wakil palsu. v. Ahmad telah mengambil tindakan undang-undang terhadap Chooi dengan pemfailan Guaman No: BA-22NCVC-175- 03/2016 dan Ahmad juga telah memfailkan satu permohonan untuk mendapatkan satu perintah injunksi interim terhadap Chooi umtuk menghalang Chooi daripada meneruskan proses penjualan dan pindah milik hartanah tersebut. [42] Mahkamah ini perlu menegaskan di sini bahawa alasan-alasan Defendan di atas kecuali alasan (v) adalah alasan-alasan yang sama yang telah digunakan oleh Masyar di dalam mempertahankan kemasukan kaveatnya. Apa yang berbeza adalah perhubungan mereka dengan Ahmad di mana Mashyar adalah anak lelaki Ahmad, manakala Defendan adalah isteri Ahmad. 30 [43] Mahkamah ini juga telah meneliti Borang 19B Kanun Tanah Negara Defendan di dalam memasukkan kaveat ke atas hartanah tersebut, Di dalam Borang 19B tersebut, Defendan telah mengemukakan alasan-alasan berikut: Alasan-alasan tuntutan kami atas kepentingan itu ialah:- Saya isteri kepada AHMAD BIN KAMARUDDIN (NO. K/P: 680812-08-6623) sebagai pemilik ½) bahagian hartanah ke atas PM 505 Lot 64699, Bandar Selayang Daerah Gombak, Negeri Selangor. Dan untuk menjaga hak kepentingan saya dan suami saya hartanah tersebut, di sini saya memohon supaya suatu kaveat persendirian dimasukkan untuk mengikat tanah yang diperihalkan dalam jadual di bawah hartanah PM505 Lot 64699, Bandar Selayang, Daerah Gombak, Negeri Selangor. Hartanah tersebut ini adalah untuk suami-isteri sekeluarga. F. Samada Defendan mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah tersebut [44] Prinsip undang-undang berkaitan permohonan untuk membatalkan kaveat adalah jelas. Di dalam sesuatu permohonan untuk membatalkan kaveat, Mahkamah hendaklah menentu dan mempertimbangkan persoalan-persoalan berikut: 31 i. samada pengkaveat mempunyai kepentingan berkaveat terhadap hartanah tersebut. ii. samada kepentingan berkaveat tersebut menimbulkan atau mendedahkan isu-isu serius untuk dibicarakan. iii. samada imbangan keselesaaan memihak bahawa kaveat tersebut dikekalkan. iv. samada terdapat keadaan istimewa di pihak pemohon yang melayakkan status quo diganggu/diubah. [45] Di dalam perkara berkaitan permohonan untuk membatalkan kaveat, Majlis Privy di dalam kes Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 2 MLJ 212 telah memutuskan berikut: “This is the nature of the onus that lies upon the caveator in an application by the caveatee under section 327 for removal of a caveat; he must first satisfy the court that on the evidence 32 presented to it his claim to an interest in the property does raise a serious question to be tried; and having done so he must go on to show that on the balance of convenience it would be better to maintain the status quo until the trial of the action, by preventing the caveatee from disposing of his land to some third party.” [46] Di dalam kes Kho Ah Soon V Duniaga Sdn Bhd [1996] 2 MLJ 181, Mahkamah Persekutuan telah sekali lagi menekankan berkenaan prinsip undang-undang di dalam pembatalan kaveat di mana Peh Swee Chin, HMP telah menyatakan di muka surat 184 seperti berikut: “It is settled that in a matter of removal of a caveat as between a caveator and caveatee, as in the instant appeal, the onus is on the caveator to satisfy the Court that his evidence does raise a serious question to be tried as regards his claim to an interest in the land in question, and having done so he must show that, on a balance of convenience, it would be better to maintain the status quo until the trial of the action by preventing the caveatee from disposing of his land, as laid down by Lord Diplock in Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 2 MLJ 212, and by analogy indirectly to American Cyanamid Co v Ethicon [1975] AC 396 as indicated 33 by Lord Diplock, the serious question for trial referred to above could mean a question not being vexatious or frivolous”. [47] Di dalam perkara ini juga, Mahkamah Rayuan di dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng [1995] 1 MLJ 719 telah menggariskan ujian-ujian yang harus digunapakai di dalam menentukan dan menimbangkan sesuatu permohonan untuk membatalkan kaveat di mana mukasurat 724, Mahkamah Rayuan telah menyatakan berikut: “In considering an application for the removal of a caveat, the procedure to be adopted should be a simple and summary one. At first stage, the court will examine the grounds expressed in the application for the caveat to see whether they show a caveatable interest. Once the court is satisfied that the caveator’s claim amounts in law to a caveatable interest, it must then go on to consider whether the claim disclosed a serious question meriting a trial. After these two stages have been crossed, the court must decide where the balance of convenience” [48] Di dalam kes ini adalah jelas bahawa Plaintif telah membeli hartanah tersebut daripada Chooi dan Ahmad (yang telah memberikan kuasa kepada Chooi untuk mewakilinya di dalam segala perkara / hal 34 berhubung hartanah tersebut), tuanpunya bersama hartanah tersebut melalui perjanjian jualbeli bertarikh 11.6.2013. Sebagai pembeli, Plaintif telah melaksanakan segala tanggungjawab atau obligasinya sebagai pembeli dengan membuat pembayaran penuh harga belian hartanah tersebut. Malangnya, Plaintif tidak dapat melaksanakan transaksi pindah milik hartanah kepadanya kerana telah wujud kaveat-kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Ahmad dan ahli keluarganya. [49] Defendan telah cuba menggugat kepentingan dan hak Plaintif ke atas hartanah tersebut dengan memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut bersandarkan alasan-alasan yang tidak bermerit, tidak boleh dipertegakkan atau dipertahankan langsung. Mahkamah berkata begini atas alasan-alasan berikut: i. Defendan bukanlah tuanpunya hartanah tersebut. Tuanpunya ½ bahagian hartanah tersebut sebelum penjualannya kepada Plaintif adalah Ahmad, suami Defendan. Percubaan Ahmad untuk memasukkan kaveat ke atas hartanah tersebut pun tidak 35 berjaya apatah lagi Defendan yang tidak ada kena-mengena / tidak ada kaitan langsung dengan hartanah tersebut. ii. Alasan Defendan yang mengatakan beliau sebagai isteri kepada Ahmad di mana menurut undang-undang Islam Ahmad adalah bertanggungan sebagai suami untuk menyediakan tempat tinggal kepadanya dan telah tinggal di hartanah tersebut bersama Ahmad sejak berkahwin justeru mengujudkan hak benefisialnya ke atas hartanah tersebut adalah tidak berasas langsung. Tanggungan Ahmad sebagai suami di sisi undang-undang Islam untuk menyediakan isteri (Defendan) tempat tinggal dengan Defendan yang tidak ada kaitan dengan hartanah tersebut, tidak memberikan Defendan suatu kepentingan benefisial kepada Defendan. Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa Defendan tidak langsung mempunyai apa-apa kepentingan yang boleh dikaveatkan (caveatable interest) ke atas hartanah tersebut’ [49] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini, bahawa Defendan adalah tidak berhak di sisi undang-undang untuk mencabar pelupusan 36 hartanah tersebut kepada Plaintif, apatah lagi, Defendan adalah bukanlah pihak-pihak kepada perjanjian jual beli bertarikh 11.6.2013. [50] Tindakan Defendan dan ahli keluarga Ahmad sangat memprejudiskan Plaintif sebagai pembeli bona fide hartanah tersebut. [51] Mahkamah ini juga perlu menyatakan di sini bahawa Defendan telah juga menggunakan alasan bahawa di dalam guaman sivil BA- 22NCVC-175-03/2016 terdapat satu permohonan untuk injunksi interim menghalang Chooi daripada meneruskan proses penjualan dan pindah milik hartanah tersebut, namun permohonan Ahmad tersebut telah ditolak dengan kos pada 18.7.2016. [52] Tindakan Defendan sebegini adalah satu penyalahgunaan proses undang-undang dan pejabat tanah dan semestinya tidak boleh dibenarkan. Tambahan lagi, Plaintif di dalam kes ini telahpun mendapatkan kebenaran dan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri untuk pindahmilik dan gadaian ke atas hartanah tersebut masing-masing pada 23.10.2013 dan 24.10.2013. 37 [53] Atas alasan-alasan di atas Defendan sememangnya tidak mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah tersebut. Di dalam keadaan ini, apabila Defendan gagal melepasi ujian peringkat pertama iaitu membuktikan bahawa beliau mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah tersebut, maka peringkat-peringkat seterusnya samada terdapat pendedahan isu-isu serius untuk dibicarakan, samada imbangan keselesaaan memihak bahawa kaveat tersebut dikekalkan ataupun samada terdapat keadaan istimewa untuk pengekalan status quo menjadi tidak relevan lagi. Keputusan Mahkamah [54] Berdasarkan alasan-alasan di atas Mahkamah ini membenarkan Kandungan 1 Pemohon dan dengan ini mengeluarkan perintah-perintah berikut: a) Bahawa Mahkamah membatalkan kaveat persendirian di bawah No. Perserahan 3598/2015 yang dimasukkan oleh Defendan, Siti Ruz Adiba Binti Abdul Karim pada 11.11.2015 ke atas hartanah di bawah hakmilik No. PM 505, Lot 64699 Bandar Selayang, Taman Selayang 38 Utama, Daerah Gombak, Negeri Selangor (selepas ini dikenali sebagai hartanah tersebut). b) Bahawa Defendan dan/atau mana-mana wakilnya dan/atau mana-mana pihak dihalang daripada memasukkan sebarang kaveat ke atas hartanah tersebut bermula daripada tarikh saman pemula ini difailkan; c) Bahawa Defendan dan/atau mana-mana wakilnya dan/atau mana-mana pihak yang telah memasukkan sebarang kaveat ke atas hartanah tersebut selepas daripada tarikh saman pemula ini difailkam hendaklah terbatal secara serta-merta; d) Bahawa Pentadbir Tanah Daerah Gombak, Selangor mengambil segala tindakan dan langkah yang perlu bagi membatalkan pendaftaran Kaveat tersebut di atas tanah tersebut; e) Bahawa Mahkamah membenarkan Pentadbir Tanah Daerah Gombak, Selangor mengambil segala tindakan yang perlu bagi memproses pindahmilik kepada Plaintif sebagai pembeli bona fide; f) Bahawa Mahkamah membenarkan Pentadbir Tanah Daerah Gombak, Selangor mendaftarkan pindahmilik secara terus tanpa perlu 39 memohon untuk mendapatkan semula kebenaran pindah milik dan gadaian “state consent” selepas 23.10.2013 sekali lagi; g) Bahawa Defendan hendaklah membayar segala kerugian-kerugian yang ditanggung oleh Plaintif yang akan ditaksirkan oleh Penolong Kanan Pendaftar akibat kemasukan kaveat Defendan ke atas hartanah tersebut. h) Defendan membayar kos tindakan sebanyak RM10,000.00 kepada Plaintif. ..................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam Selangor Darul Ehsan Bertarikh 22 haribulan November 2016 40 Peguam Plaintif - Tetuan Tho Ng & Partners Tho Yin Fatt Peguam Defendan - Tetuan Goh Chin Han