Kilang Kelapa Sawit Morib Sdn. Bhd. (GRN 251531) v Pentadbir Tanah Kuala Langat (BA-15-111-07/2022)

Ini adalah alasan penghakiman untuk keputusan rujukan tanah Pemohon bertarikh 5.11.2025. Pendengaran rujukan tanah dijalankan dengan Sr Rosliza binti Ramli, Pengapit Kerajaan dan Azman Mamat, Pengapit Swasta.

Setelah meneliti kesemua suratcara, hujahan pihak-pihak dan laporan pengapit dan berbincang dengan kedua pengapit terpelajar, Mahkamah membenarkan sebahagian bantahan Pemohon untuk nilai tanah dan meningkatkan nilai tanah dari RM83.00 smp ke RM100.00 smp. Bantahan Pemohon atas kegagalan Responden memberikan pampasan untuk kesan mudarat dan kos sampingan ditolak.

Responden telah diarah membayar Pemohon –

pampasan tambahan untuk nilai tanah dalam jumlah RM2,528,410.00;

(ii) pampasan tambahan untuk pecah pisah Bahagian A pada kadar 50% dalam jumlah RM99,100.00;

(iii) pampasan tambahan untuk pecah pisah Bahagian B pada kadar 30% dalam jumlah RM49,266.00; dan

(iv) caj lewat bayaran ke atas keseluruhan jumlah pampasan tambahan pada kadar 5% setahun dari tarikh Borang K ke tarikh penyelesaian penuh.

Pemohon tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut dan memfailkan notis rayuan pada 4.12.2025. Dalam notis rayuan tersebut, Pemohon menyatakan – “Hakim Mahkamah Tinggi terkhilaf bila: a. gagal utamakan pemakaian peruntukan 1 (1A) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960 (“APT”) dalam penentuan perbandingan paling wajar dalam Rujukan di sini; b. dan seterusnya gagal memutuskan bahawa Perbandingan 1, Penilai Swasta iaitu Geran 47648, Lot 480, Mukim Morib, Daerah Kuala Langat, Selangor (“Lot 480”) yang ditransaksikan pada 24.12.2020 adalah perbandingan paling sesuai dalam Rujukan di sini; c. gagal memutuskan bahawa Supplemental Agreement bertarikh 1.10.2020 yang dikemukakan oleh Penilai Kerajaan untuk analisa perbandingan Lot 480 tersebut harus ditolak; dan d. gagal memberi fi tambahan kepada Penilai pihak Perayu berdasarkan skala fi diperuntukkan di bawah Jadual 7 Kaedah Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta 1986 dan / atau Seksyen 14(5) Akta Pengambilan Tanah 1960.” Latarbelakang kes

Pemohon adalah pemilik benefisial hartanah yang dipegang di bawah hakmilik Geran 251531, Lot 2068, Mukim Bandar, Daerah Kuala Langat, Negeri Selangor Darul Ehsan (Lot 2068) dengan keluasan 272.2 hektar (2,722,000 meter persegi (mp)).

Lot 2068 adalah tanah pegangan kekal tanpa kategori kegunaan tanah atau syarat nyata. Pembangunan sekitar Lot 2068 berupa pembangunan bercampur iaitu perindustrian, pertanian, perumahan dan institusi. Lot 2068 terletak lebih kurang 5.2 km dari Bandar Banting dan 41 km dari Bandaraya Shah Alam.

Sebahagian Lot 2068 seluas 14,873 hektar (148,730 mp) diambil untuk Projek Talian Penghantaran 500kv dari Loji Janakuasa Kitarpadu Gas (Tadmax) di Pulau Indah ke Pencawangan Masuk Utama (PMU) Olak Lempit Daerah Kuala Langat, Selangor melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 3389 bertarikh 30.8.2018 (seksyen 4) dan Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 142 bertarikh 7.1.2021 (seksyen 8). Tarikh penilaian adalah 7.1.2021.

Pemohon menuntut –

nilai tanah pada kadar RM130.00 smp;

(ii) tuntutan penjejasan terbangkit dan pecah pisah baki tanah Lot 2068 dalam jumlah RM16,726,255.00;

(iii) kos pembangunan dalam jumlah RM1,260,500.00; dan

(iv) kos membina parit baru dalam jumlah RM214,100.00.

Responden menetapkan pampasan –

untuk nilai tanah pada kadar RM83.00 semeter persegi (smp) dan memberikan pampasan dalam jumlah RM12,344,590.00;

(ii) pampasan untuk kesan mudarat dalam jumlah RM724,424.00; dan

(iii) kos binaan parit baru dalam jumlah RM185,838.80.

Pemohon memfailkan Borang N untuk membantah awad pampasan Responden pada 9.7.2021 atas alasan jumlah pampasan terlalu rendah. Bantahan Pemohon dirujuk kepada Mahkamah melalui Borang O bertarikh 19.7.2022. Undang-Undang berkaitan pengambilan tanah

Pengambilan tanah adalah suatu bentuk tindakan yang sah di sisi undang-undang yang memberi kuasa kepada Responden yang diberi kuasa mengambil alih milikan tanah individu untuk tujuan awam. Ini selaras dengan Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan memperuntukkan – "(1) No person shall be deprived of property save in accordance with law.

No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property without adequate compensation."

Responden diberikuasa untuk menjalankan inkuiri dan menetapkan pampasan untuk pengambilan tanah tersebut. Akta 486 juga memberi bidangkuasa kepada Mahkamah Tinggi untuk menentukan sebarang bantahan pemilik tanah kepada awad pampasan Responden melalui proses rujukan tanah.

Beban pembuktian ketidakcukupan awad pampasan untuk sesuatu pengambilan adalah pada pemilik tanah. Dalam kes Ong Yan & Anor v. Collector of Land Revenue, Alor Gajah, Malacca [1986] 1 MLJ 405, Wan Yahya H memutuskan di 407– “In land acquisition cases the burden is on the applicant to make out a prima facie case of inadequate award. Only when he succeeds in doing so would the respondent be called upon to introduce his evidence; otherwise the applicant’s case must fail and the Collector’s award should stand.”

Seksyen 49(1) Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) memperuntukkan – “Any person interested, including the Land Administrator and any person or corporation on whose behalf the proceedings were instituted may appeal from a decision of the Court to the Court of Appeal and to the Federal Court: Provided that where the decision comprises an award of compensation there shall be no appeal therefrom.”

Peruntukan ini telah diteliti oleh Mahkamah Persekutuan dan Mahkamah telah merumuskan bahawa proviso dalam peruntukan tersebut mengecualikan rayuan terhadap keputusan Mahkamah Tinggi berhubung awad pampasan manakala hak merayu atas persoalan undang-undang seperti ukuran tanah berjadual, agihan dan pembahagian pampasan terpelihara dan dipelihara dan tidak terjejas. (Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat & Another Case [2017] 3 MLJ 561; [2017] 5 CLJ 526, Amitabha Guha & Anor v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat [2021] 4 MLJ 1; [2021] 3 CLJ 1 & Pentadbir Tanah Daerah Johor v. Nusantara Daya Sdn Bhd [2021] 4 MLJ 570; [2021] 7 CLJ 1). Dapatan Mahkamah Nilai tanah

Penilai Swasta mengemukakan 5 perbandingan dan Penilai Kerajaan mengemukakan 6 perbandingan untuk menilai nilai tanah Lot 2068. Perbandingan 5 Penilai Swasta dan Perbandingan 3 Penilai Kerajaan iaitu hartanah yang dipegang di bawah Lot 3530 & 13 lot lain, Mukim Pekan Bukit Changgang Daerah Kuala Langat (Perbandingan Sepunya) adalah perbandingan sepunya.

Pengapit Kerajaan menolak perbandingan-perbandingan 1 hingga 4 Penilai Swasta kerana terdapat keraguan berkenaan kesalihan transaksi atau ianya tiada ciri-ciri yang sebanding dengan Lot 2068. Begitu juga dengan perbandingan-perbandingan yang digunakan oleh Penilai Kerajaan yang kurang sesuai dari segi masa. Beliau berpendapat Perbandingan Sepunya sesuai digunakan untuk menilai nilai tanah Lot 2068.

Pengapit Swasta menolak perbandingan-perbandingan 2 hingga 4 Penilai Swasta kerana tiada ciri-ciri yang sebanding dengan Lot 2068 dari segi saiz tanah. Begitu juga dengan perbandingan-perbandingan yang digunakan oleh Penilai Kerajaan yang kurang sesuai dari segi masa. Beliau berpendapat Perbandingan 1 Penilai Swasta iaitu hartanah yang dipegang di bawah Lot 480 Geran 47648, Mukim Morib, Daerah Kuala Langat, Selangor (Lot 480) dan Perbandingan Sepunya sesuai digunakan untuk menilai nilai tanah Lot 2068.

Lot 480 dijual pada 24.12.2020 dengan balasan RM124.77 smp manakala Perbandingan Sepunya dijual pada 8.8.2016 dengan harga balasan RM107.64 smp.

Dalam usaha menilai nilai tanah Lot 2068 dengan menggunakan Perbandingan Sepunya, kedua-dua pengapit dan kedua-dua penilai membuat pelarasan 20% untuk masa. Pengapit Kerajaan, Pengapit Swasta dan Penilai Swasta membuat pelarasan menurun untuk faktor lokasi, keluasan dan zoning pada kadar yang lebih kurang sama.

Walau bagaimanapun, Penilai Swasta membuat pelarasan menaik 30% kerana ada rentis di Perbandingan Sepunya manakala pelarasan Pengapit Kerajaan dan Pengapit Swasta hanya antara 5 – 10% sahaja.

Nilai terlaras Pengapit Kerajaan adalah RM100.00 smp manakala nilai terlaras Pengapit Swasta adalah RM90.00 smp.

Dengan menggunakan Lot 480, Pengapit Swasta membuat pelarasan menaik pada kadar 25% manakala Penilai Swasta membuat pelarasan menaik 5%.

Mahkamah meneliti pendapat kedua pengapit terpelajar. Mahkamah menerima pandangan Pengapit Kerajaan dan Penilai Kerajaan yang Lot 480 kurang sesuai digunakan untuk menilai nilai tanah Lot 2068. Berdasarkan Supplemental Agreement bertarikh 1.10.2020Lot 480 telah dijual bersama hartanah yang dipegang di bawah Geran 46990, Lot 1357 dan 1359 Mukim Batu, Daerah Kuala Langat dan Geran 47993, Lot 894 dan 136, Mukim Morib, Daerah Kuala Langat dan aset-aset lain untuk jumlah RM126 juta.

Berdasarkan Penilai Kerajaan nilai terlaras transaksi ini adalah RM36.35 smp manakala Penilai Swasta mengira nilai terlaras Lot 480 sahaja pada RM124.77 smp.

Pada pandangan Mahkamah, Lot 480 kurang sesuai kerana terdapat kekeliruan berkenaan transaksi tersebut. Penilai Pemohon menggunakan maklumat dari Vcom Pro Technologies yang dikatakan dipetik dari data Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta tetapi Penilai Swasta tiada maklumat berkenaan Supplemental Agreement tersebut.

Mahkamah menerima pandangan kedua pengapit yang Perbandingan Sepunya sesuai digunakan untuk nilai tanah. Dengan mengambilkira pelarasan yang dibuat oleh kedua pengapit, nilai tanah PT 4201 dalam julat RM90.00 smp hingga RM100.00 smp. Nilai tanah yang paling memihak kepada Pemohon adalah RM100.00 smp seperti yang disyorkan oleh Pengapit Kerajaan dan Mahkamah setuju dengan beliau. Bagi pihak Pemohon Yau Wai Leong Lim Yew Hock Ryan Soong Li Yih Cheah Hu Er (PDK) Tetuan Chan & Associates Bagi pihak Responden Etty Eliany binti Tesno