Koperasi Perumahan Angkatan Tentera Bhd v Perangsang Tenggara Sdn Bhd (BA-22NCVC-8-01/2018)

Kausa tuntutan Plaintif terhadap Defendan adalah kemungkiran perjanjian 'Property Management Company and Guaranteed Revenue Agreement' (PMC & GRA) bertarikh 25.7.2012. Plaintif juga memohon untuk relif injuksi untuk menghalang Defendan terus menceroboh Wisma Koperasi Perumahan Angkatan Tentera (Wisma KPATB), gantirugi dan kos. 2

Plaintif adalah tuanpunya Wisma KPATB, iaitu sebuah bangunan 8 tingkat dengan 50 tempat letak kereta di atas Lot 1, 1A- 1G & 3, 3A-3G, Pusat Perniagaan Suri Puteri, Persiaran Jubli Perak, Seksyen 20, 40300 Shah Alam, Selangor Darul Ehsan di atas tanah yang dipegang di bawah Suratan Hakmilik Strata No. PN 94676, Bangunan No. M2, Tingkat No. 1, Petak No. 357, Lot No. 1679, Seksyen 20, Bandar Shah Alam, Daerah Petaling, Negeri Selangor (Eksibit P1).

Defendan adalah sebuah syarikat sendirian berhad mempunyai alamat berdaftar di No. 12A & 14A, Tingkat 1, Block 2, Worldwide Business Park, Jalan Tinju 13/50, Section 13, 40675 Shah Alam, Selangor dan alamat perniagaan di No. 3A,Tingkat 2, Wisma KPATB, Pusat Perdagangan Suri Puteri, Persiaran Jubli Perak, Seksyen 20, 40300 Shah Alam, Selangor. Defendan dilantik oleh Plaintif sebagai Konsultan untuk menguruskan dan mengendalikan perjalanan Wisma KPATB yang diubahsuai menjadi bangunan hotel.

Pada permulaannya iaitu 26.6.2010, Plaintif dan Defendan telah memasuki suatu 'Guaranteed Revenue Agreement' (GRR – Exhibit P3) dimana Plaintiff telah melantik Defendan untuk menyewakan Wisma KPATB kepada pihak ketiga dengan tujuan hasil pulangan pendapatan 3 daripada penyewaan tersebut dibayar kepada Plaintif. Walaupun GRR telah ditandangani oleh kedua-dua pihak, Wisma KPATB tidak pernah disewakan kepada mana-mana pihak ketiga kerana masalah kesukaran mendapatkan penyewa.

Setahun kemudian iaitu pada iaitu 26.7.2011, Defendan telah mencadangkan kepada Plaintif untuk mengubahsuaikan Wisma KPATB kepada sebuah hotel. Plaintif telah bersetuju dengan cadangan tersebut (Eksibit P10) dengan anggaran kos RM6.5 Juta. Pada 12.06.2012, Plaintiff telah memilih syarikat Genessy Hills Sdn Bhd ("GHSB") sebagai kontraktor utama untuk projek pengubahsuaian tersebut. Pada 22.6.2012 suatu surat perlantikan telahpun diberikan kepada GHSB (Eksibit P18) yang mana GHSB dan Defendan adalah syarikat berkaitan dengan pengarah-pengarah dan pemegang-pemegang saham sama.

Pada 25.7.2012 Plaintif kemudian telah memasuki PMC & GRA dan suatu Perjanjian Pembinaan Hotel (HCA) bertarikh 25.07.2012 dengan GHSB (Exhibit P23) menggantikan GRR. Dalam hal ini Plaintif telah bersetuju untuk melantik Defendan sebagai Konsultan dan syarikat pengurusan hotel yang mana di antara terma-termanya ada seperti berikut:- 4 [a] Perlantikan Defendan sebagai Konsultan adalah untuk pengendalian, pengurusan dan penyelenggaraan, pemasaran, perancangan, melantik pekerja dan lain-lain kerja berkenaan bagi menjalankan hotel dan/atau menjalankan perniagaan hotel dan/atau menjalankan apa-apa yang serupa dengan perniagaan hotel untuk menjana pemulangan dan/atau keuntungan dan/atau pendapatan daripadanya sebelum pembinaan hotel selesai, semasa pembinaan hotel dan selepas pembinaan hotel selesai. [b] Defendan bersetuju untuk mendapatkan atau menguruskan bagi mendapatkan semua permit, lesen dan kebenaran yang diiperlukan dari semua pihak kerajaan berkuasa pembangunan hotel. [c] Defendan juga akan memastikan pengurus pembinaan untuk menyediakan sijil penyiapan bagi hotel tersebut dan akan menyerahkan sijil arkitek hotel yang menyatakan bahawa penyiapan hotel telah dicapai dan menyatakan tarikhnya serta disahkan oleh Konsultan dalam tempoh 30 hari selepas tarikh penyiapan hotel. 5 [d] Defendan akan membayar semua caj utility berkenaan dengan elektrik dan/atau air dan/atau telefon dan/atau caj pembentungan dan/atau yuran penyelenggaraan dan lain-lain peralatan komunikasi atau utiliti yang telah digunakan oleh Defendan di hotel dengan segera dan terus kepada pihak yang berkaitan [e] Defendan akan menyediakan dan menyerahkan kepada Plaintif penyata-penyata kewangan yang melaporkan kos hotel dan pendapatan yang diterima setiap tiga bulan. [f] Sebagai balasan Defendan berhak untuk mengutip bayaran dari operasi dan perniagaan hotel dan menjana pendapatan, keuntungan dan manfaat dari operasi, Defendan akan membayar kepada Plaintif pulangan pendapatan ('Revenue Return') tahunan menurut jumlah yang dinyatakan dalam jadual kedua PMC & GRA. [g] Bayaran tahun pertama 'Revenue Return' akan bermula dari tarikh milikan kosong penuh diberikan kepada Defendan tanpa mengira samada Defendan telah memerolehi sijil penyiapan dan pematuhan hotel tersebut untuk memulakan perniagaan dan samada segala lesen-lesen yang lain tertakluk kepada ianya dipohon dan ditolak oleh pihak berkuasa dan samada kemudahan-kemudahan lain beroperasi secara sepenuhya. Pulangan tahun 6 pertama: 20% daripada keuntungan bersih tahunan. Pulangan tahun kedua sehingga ke-25 tahun, RM1,200,000.00 serta 20% daripada keuntungan bersih tahunan, Bayaran tetap tahunan RM1,200,000.00 perlu dibayar setiap bulan, iaitu RM100,000.00 sebulan dan 20% daripada keuntungan bersih tahunan dibayar 6 bulan selepas penutupan akaun tahunan hotel sepertimana yang diperuntukan dibawah Jadual Kedua PMC & GRA. [h] Sekiranya Defendan gagal membuat mana-mana bayaran, Defendan akan dikenakan faedah lewat ke atas jumlah tersebut pada kadar 8% setahun sehingga bayaran penuh. [i] Mana-mana pihak boleh menamatkan Perjanjian tersebut atau mana-mana bahagian Perjanjian tersebut atas persefahaman; sekiranya mana-mana pihak memungkiri Perjanjian tersebut secara material dan satu pihak memberi notis bertulis berkenaan kemungkiran tersebut secara terperinci dan pihak yang melakukan kemungkiran gagal memperbaiki kemungkiran tersebut dalam tempoh 60 dari selepas penerimaan notis tersebut. Bagi tujuan Perjanjian tersebut, kegagalan pembayaran 'Revenue Return' untuk 2 tahun dianggap kemungkiran material; dan 7 [j] Defendan akan menanggung rugi dan memberi indemniti kepada Plaintif untuk segala tindakan, kausa tindakan, hutang, kos, perbelanjaan, tuntutan yang menimbul dari kemungkiran PMC & GRA.

Pada atau sekitar pertengahan tahun 2016, satu majlis satu majlis pelancaran "soft launching" untuk pembukaan hotel yang mula beroperasi dibawah nama "Suunah Kekabu Resort Hotel" (Hotel tersebut). Perasmian tersebut telah dilaksanakan oleh Plaintif sebelum Mesyuarat Agung Tahunan Koperasi Plaintif yang dijadualkan pada Julai, 2016. C. Tuntutan Plaintiff

Kausa tuntutan Plaintif terhadap Defendan adalah kemungkiran PMC & GRA yang mana kedua-dua pihak tidak mempertikaikan bahawa PMC & GRA telah dimasuki oleh mereka. Plaintif mendakwa Defendan telah melakukan beberapa kemungkiran perjanjian dan gagal menepati terma dan syarat dimana Defendan telah gagal untuk membuat bayaran Revenue Return seperti yang dipersetujui menurut klausa 7 PMC & GRA mengikut kadar yang dinyatakan dalam Jadual Kedua perjanjian 8 serta gagal memberi milikan kosong kepada Plaintif setelah PMC & GRA ditamatkan. Plaintif menghujahkan Klausa 7 dan Jadual Kedua PMC & GRA mewajibkan Defendan untuk membuat bayaran setelah milikan kosong penuh diberikan kepada Defendan tanpa mengira Defendan telah memperolehi sijil penyiapan dan pematuhan hotel tersebut untuk memulakan perniagaan dan kemudahan beroperasi sepenuhnya. Plaintif menegaskan bahawa pembayaran Revenue Return telah bermula dari tarikh milikan kosong bangunan telah diberikan kepada Defendan semenjak 14.4.2011.

Plaintif dalam Penyata Tuntutannya menyatakan operasi Hotel tersebut telah mula membawa pulangan hasil tetapi Plaintiff tidak menerima sebarang bayaran atau manfaat dari Defendan. Oleh itu Plaintif telah menyatakan Defendan telah melakukan kemungkiran dan gagal menepati terma dan syarat-syarat perjanjian dalam membuat sebarang bayaran Revenue Return semenjak PMC & GRA dimasuki mulai Ogos 2012 sehingga Disember 2017 seperti berikut: [a] Jumlah yang belum ditentukan untuk pulangan tahun pertama; [b] Jumlah RM1,200,000.00 mulai Ogos 2013 sehingga Julai 2014 pada kadar RM100,000.00 sebulan; 9 [c] Jumlah RM1,200,000.00 mulai Ogos 2014 sehingga Julai 2015 pada kadar RM100,000.00 sebulan; [d] Jumlah RM1,200,000.00 mulai Ogos 2015 sehingga Julai 2016 pada kadar RM100,000.00 sebulan; [e] Jumlah RM1,200,000.00 mulai Ogos 2016 sehingga Julai 2017 sehingga pada kadar RM100,000.00 sebulan; [f] Jumlah RM500,000.00 mulai Ogos 2017 sehingga Disember 2017 pada kadar RM100,000.00 sebulan; dan [g] Jumlah yang belum ditentukan atas pulangan tambahan sebanyak 20% daripada keuntungan bersih tahunan bagi tahun-tahun 2013, 2014, 2015, 2016 dan 2017.

Kemungkiran-kemungkiran material lain yang didakwa oleh Plaintif terhadap Defendan, inter alia, adalah: [a] Defendan telah gagal, enggan dan/atau cuai untuk membuat sebarang dan/atau sebahagian daripada bayaran yuran penyelenggaraan Hotel tersebut kepada Perbadanan Pengurusan Pangsapuri Suri Puteri; [b] Defendan juga telah gagal enggan dan/atau cuai untuk mebuat bayaran senggaraan lif dan bil-bil utiliti berkenaan dengan bekalan elektrik, perkhidmatan pembentungan dan sebagainya; 10 [c] Plaintif terpaksa membuat bayaran yuran penyelenggaraan Hotel tersebut dan bayaran berkaitan sehingga Januari 2017; [d] Defendan berhutang dan/atau menyebabkan kerugian kepada Plaintif akibat daripada tunggakan bayaran yuran penyelenggaraan Hotel tersebut sebanyak RM68,814.72 setakat 30.9.2017. [e] Defendan juga telah gaga!, enggan dan/atau cuai untuk memohon kelulusan untuk pembinaan dari pihak berkuasa tempatan sebelum pembinaan Hotel tersebut dimulakan yang menyebabkan Plaintif terpaksa membayar denda yang dikenakan oleh pihak berkuasa tempatan pada 1.9.2013 sebanyak RM60,930.00. [f] Defendan telah gagal, enggan dan/atau cuai untuk memastikan pengurus pembinaan dalam penyediaan “Original Construction Drawings, As-built Drawings, Certificate of Practical Completion, Certificate of Making Good Defects, Final Account” dan pengembalian milikan walaupun Hotel tersebut telah mula beroperasi; 11 [g] Defendan telah gagal, enggan dan/atau cuai untuk menyediakan dan/atau menyerahkan sebarang sijil kepada Plaintif daripada arkitek yang dilantik bahawa Hotel tersebut telah disiapkan dengan sempurna dan telah mula beroperasi; [h] Defendan telah gagal, enggan dan/atau cuai untuk menyediakan dan/atau menyerahkan laporan akaun dan penyata kewangan hotel tersebut kepada Plaintif setiap tiga bulan walaupun Hotel tersebut telah mula beroperasi; dan [i] Defendan telah gagal, enggan dan/atau cuai untuk mengemukakan dan/atau menyerahkan salinan pendaftaran perniagaan Hotel tersebut yang mana status kelayakannya bagi menjalankan perniagaan secara sah dan salinan Sijil Perakuan Bomba yang sah kepada Plaintif.

Pada 19.10.2017, Plaintif melalui peguamnya telah memberi notis (Eksibit P31) kepada Defendan berkenaan kemungkiran-kemungkiran PMC & GRA. Dalam masa yang sama, Defendan telah diminta untuk mengembalikan milikan kosong Hotel tersebut. Pada 20.12.2017, Plaintif telah melalui peguamnya guaman mengeluarkan notis menamatkan PMC & GRA (Eksibit 33) atas kegagalan Defendan untuk memperbaiki/meremedikan kemungkiran-kemungkiran material yang 12 dinyatakan. Dalam surat itu, Defendan dianggap menceroboh dan diarahkan untuk mengembalikan milikan kosong Hotel tersebut secara serta merta.

Plaintiff menyatakan Defendan telah mengabaikan notis (Eksibit P33) dan enggan, gagal dan/atau cuai memulangkan milikan atau memberhentikan operasi dan perniagaan Hotel tersebut. Semenjak 20.12.2017, Defendan dikatakan telah menceroboh masuk ke atas Hotel tersebut tanpa lesen, kebenaran dan/atau izin Plaintif. Pencerobohan berterusan oleh Defendan juga menyebabkan dan akan menyebabkan kerugian kepada Plaintif yang langsung menerima bayaran 'Revenue Return' dan terhalang dari menerima mana-mana manfaat atau keuntungan atas pelaburan dan pemilikan eksklusif Hotel tersebut.

Oleh yang demikian, Plaintif memohon perintah seperti berikut: [a] bahawa Defendan dan/atau pekerjanya dan/atau penamanya dan/atau wakil dan/atau agennya mengembalikan milikan kosong Hotal tersebut [b] bahawa Defendan dan/atau pekerjanya dan/atau penamanya da/atau wakil dan/atau agennya dihalang dari memasuki dan/atau terus menduduki, dan/atau terus menceroboh atas Hotel tersebut; 13 [c] bahawa Defendan dan/atau pekerjanya dan/atau penamanya dan/atau wakil dan/atau agennya dihalang dari meneruskan operasi dan perniagaan Hotel tersebut; [d] satu injunksi mandatori bahawa Defendan dan/atau pekerjanya dan/atau penamanya dan/atau wakil dan/atau agennya diarahkan untuk menyerahkan segala lesen, permit, kelulusan yang diperolehi sebagai Konsultan kepada Plaintif dalam tempoh tiga (3) hari dari tarikh Perintah di sini; [e] Defendan diarahkan untuk menzahirkan buku-buku akaun, penyata kira-kira, penyata untungrugi dan semua rekod kewangan serta 'hotel occupancy records' berkenaan dengan operasi hotel dan memberi perakaunan bagi menentukan kepulangan 20% daripada keuntungan bersih tahunan bagi tahun pertama dan tahun-tahun 2013, 2014, 2015, 2016 dan 2017; [f] Defendan diarahkan untuk membayar kepada Plaintif jumlah yang akan ditentukan sebagai kepulangan 20% daripada keuntungan bersih tahunan bagi tahun pertama dan tahun-tahun 2013, 2014, 2015, 2016 dan 2017; 14 [g] Defendan diarahkan untuk membayar kepada Plaintif 'Revenue Return' tetap mulai Ogas 2013 sehingga Disember 2017 sebanyak RM5,300,000.00; [h] Defendan diarahkan untuk membayar kepada Plaintif denda yang dikenakan oleh pihak berkuasa sebanyak RM60,930.00; [i] Defendan diarahkan untuk membayar kepada Plaintif tunggakan bayaran penyelenggaraan Hotel tersebut sebanyak RM68,814.72 setakat 30.09.2017; [j] Gantirugi am yang akan ditaksirkan; [k] Gantirugi bagi pencerobohan yang ditaksirkan oleh Mahkamah Mulia ini dari 20.12.2017 sehingga pencerobohan tamat; [l] Gantirugi Teladan yang ditaksirkan oleh Mahkamah Mulia ini; [m] Kos bagi tindakan ini atas dasar peguamcara dan klien; [n] Faedah pada kadar atas gantirugi berkenaan daripada tarikh tindakan ini hingga ke tarikh penyelesaian penuh; dan [o] Lain-lain relif yang Mahkamah Mulia ini fikirkan patut dan sesuai. 15 D. Pembelaan dan Tuntutan Balas Defendan

Defendan dalam pembelaannya menyatakan bahawa Defendan belum mempunyai tanggungjawab untuk membayar Revenue Return dan belum mempunyai obligasi serta kuasa untuk bertindak selaku Konsultan Hotel tersebut selagi milikan kosong tidak diberikan mengikut kehendak PMC & GRA.

Defendan bersandarkan kepada Klausa 7 PMC & GRA yang mana kewajipan untuk membayar Revenue Return hanya akan bermula dari tarikh milikan kosong diberikan kepada Defendan. Berdasarkan Klausa 2 PMC & GRA, Hotel tersebut hanya akan dianggap siap apabila kesemua kerja-kerja renovasi dan pembinaan oleh kontraktor yang berkaitan telah lengkap sepenuhnya dan disahkan oleh arkitek yang dilantik. Oleh itu dalam apa jua keadaan, Hotel tersebut mestilah siap terlebih dahulu sebelum Klausa 7 terpakai dan barulah Revenue Return perlu dibayar.

Defendan juga bersandarkan kepada Klausa 11(a) PMC & GRA, bahawa Defendan hanya akan menjadi Konsultan dan mempunyai kuasa untuk membuat keputusan tentang operasi dan pentadbiran hotel sejurus setelah pembinaan Hotel tersebut siap sepenuhnya. 16 [17) Secara alternatif, Defendan turut berhujah bahawa berdasarkan perbandingan terma-terma PMC & GRA dengan terma-terma dalam GRR, terma-terma yang mengawal selia penyerahan milikan kosong dalam kedua-dua perjanjian ini juga adalah jauh berbeza. Kausa 7 jelas menggunakan terma "Hotel" dalam keseluruhan perenggan terutamanya berkenaan serahan milikan kosong dan bukannya "Bangunan tersebut" dan milikan kosong seperti yang dimaksudkan dalam Klausa 7 adalah serahan milikan kosong Hotel kepada Defendan dan bukannya milikan kosong Wisma KPATB. Melalui GRR, milikan kosong yang dimaksudkan adalah serahan milikan kosong Wisma KPATB dan bukannya serahan milikan kosong bangunan yang sudah siap diubahsuai menjadi hotel. Manakala PMC & GRA tersebut membeza-bezakan terma "Bangunan tersebut" dan juga "Hotel" yang mana penggunaan terma-terma ini di dalam PMC & GRA tersebut membawa maksud dan kesan yang berlainan.

Defendan menyatakan bahawa Plaintif telah gagal membuktikan tuntutannya bila mana dakwaan Plaintif berkaitan dengan maksud milikan kosong dan waktu bermula pembayaran Revenue Return adalah bercanggah dengan maksud dan kehendak PMC & GRA mahupun HCA yang dimasuki oleh Plantif dan GHSB. 17

Oleh yang demikian, Defendan memohon supaya tuntutan Plaintif ditolak dengan kos mengikut skala dan tuntutan balas Defendan dibenarkan dengan kos. Defendan juga memohon bahawa gantirugi am bagi kehilangan kentungan untuk 25 tahun ditaksirkan oleh Mahkamah.

Tuntutan Balas Defendan seperti berikut:- [a] Jumlah bayaran perkhidmatan sebagai konsultan sebanyak RM2,513,849-22 setakat 13.10.2018 pada kadar 12% daripada keseluruhan jumlah akhir kontrak bagi kerja-kerja yang telah dilakukan oleh Defendan; [b] Gantirugi am atas kemungkiran perjanjian yang akan ditaksirkan oleh Mahkamah; [c] Kos tindakan ini ditanggung sepenuhnya oleh Plaintif; dan [d] Relif-relif lain yang difikirkan suaimanfaat oleh Mahkamah.

Plaintif telah memanggil dua orang saksi, iaitu Mohd Fauzi Bin Abdullah (SP1) yang menjawat jawatan Ketua Pegawai Esekutif Plaintif dan Zaheran Bin Mat Zali (SP2) yang merupakan seorang peguambela dan peguamcara yang mengendalikan perjanjian-perjanjian diantara Plaintif dan Defendan. Manakala Defendan telah memanggil dua orang 18 saksi, iaitu Nor Adli Bin Suparman (SD2) seorang Pengarah Defendan dan Abdul Kashaf Bin Hanafi (SD2) yang merupakan seorang arkitek yang dilantik bagi urusan berkaitan dengan kemajuan kerja, pengubahsuaian Wisma KPATB.

Isu-isu yang dipersetujui untuk diputuskan adalah seperti berikut:- [a] Sama ada Defendan telah melanggar terma-terma PMC & GRA. [b] Bilakah pembayaran Revenue Return berkuatkuasa. [c] Sama ada penamatan PMC & GRA oleh Plaintif adalah sah. [d] Sama ada Defendan melakukan pencerobohan keatas Wisma KPATB dari 20.12.2017 hingga 4.6.2018 apabila PMC & GRA ditamatkan. [e] Sama ada Defendan berhak kepada bayaran perkhidmatan sebagai Konsultan pada kadar 12% daripada keseluruhan akhir perjanjian. 19

Dari isu-isu yang dikemukakan diatas saya berpendapat isu utama yang harus diputuskan sama ada penamatan PMC & GRA oleh Plaintif adalah sah dan sama ada Defendan telah memungkiri perjanjian PMC & GRA. Isu-isu yang lain yang dikemukakan akan dibincang dan diputuskan bersama-sama dengan isu utama tersebut.

Dalam memutuskan isu utama yang dinyatakan diatas, adalah penting bagi saya meneliti latarbelakang dan niat bersama pihak-pihak dalam memasuki perjanjian. Dari keterangan yang dikemukakan, adalah didapati sejarah hubungan perniagaan Plaintif dan Defendan bermula sejak 2010 bila mana Plaintif dan Defendan menandatangani perjanjian GRR bertarikh 26.6.2010 yang melibatkan Wisma KPATB. Melalui GRR tersebut, Plaintif bersetuju untuk Defendan menyewakan Bangunan KPATB kepada pihak ketiga yang mana pulangan pendapatan hasil daripada kutipan sewaan akan diberi kepada Plaintif. Walaubagaimana GRR ini tidak dilaksanakan dan diteruskan oleh kedua-dua pihak. 20

Sehubungan dengan itu Plaintif bersetuju atas cadangan agar Bangunan KPATB diubahsuai menjadi hotel yang telah membawa kepada kedua-dua pihak memasuki perjanjian PMC & GRA pada 25.7.2012. PMC & GRA yang menggantikan GRR berkuatkuasa untuk selama 25 tahun mulai dari tarikh perjanjian 27.7.2012. Melalui PMC & GRA, Defendan diberikuasa sebagai konsultan yang akan menguruskan kerja-kerja pengubahsuaian dan menguruskan perniagaan hotel. Dalam masa yang sama Plaintif melalui perjanjian HCA melantik GHSB sebagai kontraktor untuk kerja-kerja pembinaan dan pengubahsuaian Wisma KPATB untuk dijadikan hotel yang terdiri dari 84 unit bilik penginapan, ruang legar, 7 ruang pejabat, 3 ruang seminar dan kemudahan lain yang bernilai RM6.4 juta.

Sebagai balasan kepada Defendan yang dilantik sebagai Konsultan, Defendan berhak mengutip bayaran dari operasi dan perniagaan hotel dan membayar Plaintif Revenue Return tahunan sepertimana Klausa 7 PMC & GRA. Defendan diwajibkan untuk membuat bayaran Revenue Return setelah milikan kosong penuh diberikan kepada Defendan tanpa mengira Defendan telah memperolehi sijil penyiapan dan pematuhan hotel tersebut untuk memulakan perniagaan dan kemudahan beroperasi sepenuhnya. 21

Persoalan disini apakah milikan kosong sepenuhnya yang dimaksudkan dalam Klausa 7 PMC & GRA dalam menjawab isu pembayaran Revenue Return. Dari penelitian saya, tiada definasi milikan kosong sepenuhnya yang diberi dalam PMC & GRA yang mana ditafsir secara berbeza oleh Plaintif dan Defendan. Dalam hal ini PMC & GRA tersebut tidak memperuntukkan definisi dan/atau maksud "milikan kosong". Dalam ketiadaan definisi tersebut, adalah perlu dinilai dalam konteks perjanjian untuk mengenal pasti maksud sebenar “milikan kosong”. Oleh itu dalam menentukan interpretasi ini, saya perlu melihat kepada niat dan tujuan sebenar (true intention of the parties) perjanjian PMC & GRA dimasuki oleh kedua-dua pihak. Saya menggunapakai garispanduan yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan didalam kes Berjaya Times Squares Sdn Bhd v M concept Sdn Bhd [2010] 1 MLJ 597 yang menyatakan: "[42] Here it is important to bear in mind that a contract is to be interpreted in accordance with the following guidelines. First, a court interpreting a private contract is not confined to the four corners of the document. It is entitled to look at the factual matrix forming the background to the transaction. Second, the factual matrix which forms the background to the transaction includes all material that was reasonably available to the parties. Third, the interpreting court must disregard any part of the background that is 22 declaratory of subfective intent only. Lastly, the court should adopt an obfective approach when interpreting a private contract. See Investors Compensation Scheme Ltd v West Bromwich Building Societylnvestors Compensation Scheme Ltd v Hopkins & Sons (a firm) & OrsAlford v West Bromwich Building Society & OrsArmitage v West Bromwich Building Society & Ors [1998] 1 All ER 98. As Lord Clyde said in Bank of Credit and Commerce International SA (in liquidation) v Ali & Ors /2001] 2 WLR 735: The knowledge reasonably available to them (that is to say the parties to the contract) must include matters of law as well as matters of fact. The problem is not resolved by asking the parties what they thought they intended. It is the imputed intention of the parties that the court is concerned to ascertain. The parties may well have never applied their minds to the particular eventuality which has subsequently arisen, so that they may never in fact have had any conscious intention in relation to that eventuality. It is an objective approach which is required and a solution should be found which is both reasonable and realistic. The meaning of the agreement is to be discovered from the words which they have used read in the context of the circumstances in which they made the agreement. The exercise is not one where there are strict rules, but one where the solution is to be found by considering the language used by the parties against the background of the surrounding circumstances." 23

Dalam kes Bon Chong Hing @ Chong Hing & Anor v Gama Trading Co (Hong Kong) Ltd [2011) 4 MW 52 pula menyatakan "From all these authorities, the following principles can be discerned. That the task of interpreting a contract requires an objective approach And the court must determine the objective aim or purpose of the transaction and this is usually done by taking into account the factual matrix that forms the background to the contract At the end of the day, the correct test to apply is the test of a reasonable man and this is said to be the stamp of an objective approach as opposed to the subjective view of a party to the contract. Of course, emphasis is always placed on the words used in the contract but where the words used lead to a conclusion that defies business logic, then the contract must be construed in such a way as to make it conform to business logic." 24

Dalam kes Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor v. Selangor Country Club Sdn Bhd [2016] 8 CLJ 211; [2016] MLJU 320, Mahkamah Rayuan menekan peranan Mahkamah dalam mentafsirkan sesuatu perjanjian sebagaimana berikut:

Accordingly, when a court is called upon to interpret a document, it looks at the language. If the language is clear and unambiguous and applies accurately to existing facts, it shall accept the ordinary meaning, for the duty of the court is not to delve into the intricacies of the human mind to disclose one's undisclosed intention, but only to take the meaning of the words used by him, that is to say, his expressed intentions: see Kamla Devi v. Takhmal AIR 1964 Vol 51 a Supreme Court of India decision at page 386.

Mengguna pakai prinsip otoriti kes di atas, saya berpendapat PMC & GRA dan HCA juga hendaklah dirujuk secara bersesama bagi mengetahui maksud sebenar terma-terma perjanjian secara keseluruhannya. HCA yang dimeterai diantara Plaintif dan GHSB adalah satu perjanjian kolateral yang wujud "side by side" dengan PMC & GRA. Rujuk silang antara HCA dan PMC & GRA hendaklah dibuat kerana kedua-dua perjanjian ini wujud serentak bagi mengawal selia "subject matter" yang sama iaitu Wisma KPATB. 25

Mahkamah Rayuan dalam kes Glamour Green Sdn Bhd v. Ambank Bhd & Ors & Another Appeal [2007] 3 CLJ 413 telah menyatakan seperti berikut: "[7] It is a settled guiding principle that where in a transaction more than one document or instrument is involved, courts usually construe those documents together. The point was made by Raja Azlan J in Mohamed Isa & Ors v. Abdul Karim & Ors {19701 1 LNS 82; [1970] 2 MLJ 165 in a language that cannot be rivalled. This is what Raja Azlan J (as His Royal Highness then was) said: It is a settled rule of construction that where several documents forming part of one transaction are executed contemporaneously, all the documents must be read together as if they are one. This principle was followed in Idris bin Haji Mohamed v. Ng Ah Siew, supra, where Terrell J. at page 261 said: It is a well known rule of construction that where the arrangement between parties is contained in several documents all executed simultaneously, all the documents must be read together to ascertain the intention of the parties. and it is a corollary from this that the intention must be gathered from the documents as a whole.” [32] Adalah jelas dari keterangan yang dikemukakan bahawa Plaintif bercadang untuk membuat perniagaan perhotelan dan pulangan pendapatan adalah terhasil dari pendapatan sewaan bilik-bilik hotel. Manakala Defendan pula diberi kuasa untuk mengurus hotel tersebut dan membayar Revenue Return mengikut kadar yang telah ditetapkan 26 dan dipersetujui setelah hotel tersebut beroperasi dan mendapat pulangan. [33] Saya mendapati adalah jelas dari Klausa 7 PMC & GRA bahawa Defendan telah diberi hak untuk mengutip bayaran dari operasi dan perniagaan hotel dan untuk memperolehi keuntungan dan faedah dari operasi tersebut. Klausa 7 menyatakan:- “the parties hereby agree that in consideration of PTSB being appointed as PMC and the latter having the right to collect payment from the operation and business of the Hotel and to earn profit and benefit from the said operation, PTSB shall pay to KPATB revenue return on yearly basis and in such an amount as set out in the Second Schedule. The first year payment of the Revenue Return shall commence from the date full vacant possesision is given to PTSB notwithstanding whether “notwithstanding whether PTSB has obtained the certificate of completion and compliance to the hotel to commence business and all other licenses related thereto subject to the same being applied for and rejected by the relevant authorities and also that all other facilities be fully in operation.” [34] Klausa 7 PMC & GRA juga memperuntukkan bayaran Revenue Return bermula dari penyerahan milikan kosong oleh Plaintif kepada Defendan. Plaintif berpendirian bahawa tarikh milikan kosong penuh telah diserahkan kepada Defendan pada 14.4.2011. Manakala sebaliknya Defendan menegaskan kewajipannya untuk membuat 27 bayaran Revenue Return belum berbangkit kerana milikan kosong penuh belum lagi diberikan kepadanya. Plaintif akan dapat keuntungan dari bayaran Revenue Return setelah pembinaan dan pengubahsuaian hotel disiapkan sepenuhnya oleh GHSB dan seterusnya milikan kosong penuh diserahkan kepada Defendan setelah perniagaan perhotelan mula beroperasi. Dalam membuat interpretasi Klausa 7 PMC & GRA, saya akan melihat dari sudut milikan kosong dan Revenue Return. [i] Milikan Kosong [35] Plaintif dalam tuntutannya menyatakan bahawa milikan kosong penuh telah diberikan kepada Defendan pada 14.4.2011 (iaitu ketika pihak-pihak memasuki GRR iaitu lebih kurang setahun sebelum PMC & GRA tersebut dimeterai) adalah milikan kosong yang dimaksudkan dalam Klausa 7 PMC & GRA tersebut. Atas alasan ini, Plaintif menghujahkan kiraan Revenue Return sudah bermula dari tarikh milikan kosong pada 14.4.2011 tersebut. 28

Defendan pula menyatkan bahawa adalah tidak boleh diterima pakai dan tidak logik atas sebab milikan kosong yang berlaku pada 14.04.2011 adalah merujuk kepada GRR dan bukannya PMC & GRA yang mana sebab dan tujuan milikan kosong diberikan adalah berbeza. Dalam hal ini GRR dan Perjanjian PMC & GRA tersebut adalah dua perjanjian yang berbeza dan Revenue Return bagi kedua-dua perjanjian ini juga adalah jauh berbeza yang mana melalui GRR Revenue Return adalah daripada kutipan hasil sewa manakala bayaran Revenue Return dalam Perjanjian PMC & GRA tersebut adalah daripada hasil perniagaan Hotel. Dengan lain perkataan bayaran Revenue Return dalam PMC & GRA adalah berdasarkan hasil pendapatan yang baru yang akan menggantikan cara dan kaedah bayaran Revenue Return dalam GRR. Perkara ini juga diakui oleh SD1 dalam keterangannya bahawa matlamat utama PMC & GRA adalah untuk menjalankan perniagaan perhotelan yang mana pendapatan dan pembayaran Revenue Return dalam GRR sudah lagi tidak terpakai.

Saya tidak dapat menerima hujahan Plaintif bahawa milikan kosong telah diserahkan kepada Defendan pada 14.4.2011 untuk membawa maksud milikan kosong sepenuhnya didalam klausa 7 PMC & GRA. Dari keterangan yang dikemukakan, milikan kosong penuh 29 bangunan telah diserahkan kepada Defendan pada 14.4.2011 lebih kurang 2 tahun sebelum PMC & GRA dimeterai oleh kedua-dua pihak. Saya bersetuju dengan hujahan Defendan bahawa GRR sudah tidak terpakai dan sebarang rujukan kepada terma-terma GRR dengan niat untuk mengikat PMC & GRA tersebut adalah salah. Klausa 1 (Preamble) PMC & GRA jelas menyatakan bahawa PMC & GRA telah menggantikan dan mengatasi GRR. “Clause 1

Hotel tersebut hendaklah disiapkan dan diserah oleh GHSB keopada KPATB dengan pemilikan kosong berserta kelengkapan dan perabot dan bersama dengan penyambungan bekalan air, telefon dan letrik ke Hotel tersebut dalam tempoh dua belas (12) bulan kalender dari tarikh perjanjian ini (selepas ini dirujuk sebagai “Tempoh tersebut”) dan jika ada permohonan lanjutan masa oleh GHSB terhadap Tempoh tersebut, permohonan perlanjutan masa tersebut perlu dipersetujui terdahulu oleh KPATB secara bertulis tertakluk kepada syarat, antara lain, seperti yang dinyatakan dalam Klausa 11(b) dibawah (selepas ini dirujuk sebagai “Tempoh Lanjutan tersebut”). [40] Adalah jelas dibawah Klausa 12 HCA bertarikh 25.7.2012 (Eksibit P23) diantara Plaintif dan GHSB, bahawa GHSB hendaklah membenarkan Plaintif mengambil pemilikan hotel dengan syarat pemilikan itu tidak memberi hak kepada Plaintif untuk menduduki hotel tersebut sehingga Perakuan Layak Menduduki bagi hotel telah dikeluarkan.

Apabila perakuan dikeluarkan oleh Konsultan yang memperakukan bahawa Pengubahsuaian Hotel tersebut telah siap dengan sewajarnya dan bekalan air dan letrik telah siap untuk disambungkan ke Hotel 32 tersebut dan kontraktor telah memohon untuk dikeluarkan Perakuan layak Menduduki atau Sijil Pematuhan dan Penyiapan dari Pihak Berkuasa yang berkenaan dan KPATB telah membayar segala wang Harga Pengubahsuaian tersebut mengikut Jadual Kedua dan segala wang lain yang kena dibayar dibawah Perjanjian ini dan KPATB setelah melaksanakan dan mematuhii segala terma dan waad dipihaknya dibawah Perjanjian ini maka kontraktor hendaklah membenarkan KPATB mengambil pemilikan Hotel tersebut. DENGAN SYARAT BAHAWA pemilikan itu tidak memberi hak kepada KPATB atau atau untulk wakilnya menduduki Hotel tersebut sehingga Perakuan Layak Menduduki bagi Hotel tersebut telah dikeluarkan. [41] Dalam masa yang sama jika diteliti perenggan 3 kepada surat tawaran P21 Plaintif kepada GHSB juga menceritakan perihal pemilikan tapakbina dan serahan kerja oleh Plaintiff dan GHSB.

PEMILIKAN TAPAKBINA & SERAHAN KERJA Pemilikan tapak bina dan serahan kerja boleh dibuat sebelum atau selepas tarikh suirat tawaran ini dikeluarkan atau doiterima oleh kontraktor atau mengikut tarikh perjanjian pembinaan hotel mana yang terdahhulu. Tarikh penerimaan tawaran ini disifatkan sebagai tarikh serahan kerja. 33 [42] Oleh itu, saya berpendapat bahawa milikan kosong yang diserahkan oleh Plaintiff kepada GHSB pada 14.4.2011 membawa maksud miilikan kosong bagi tujuan kerja-kerja pengubahsuaian Wisma KPATB kepada Hotel dan bukannya serahan milikan kosong hotel yang dimaksudkan di Klausa 7 PMC & GRA. Sejajar dengan HCA, milikan kosong tersebut akan diambil semula oleh Plaintif setelah Perakuan Layak menduduki diperolehi. Serahan milikan kosong Wisma KPATB tersebut pada pendapat saya tidak lagi terpakai apabila Plaintif dan Defendan tidak meneruskan lagi GRR kerana milikan kosong bangunan itu diserahkan kepada GHSB untuk kerja-kerja pengubahsuaian dan pembinaan hotel dan tidak lagi terpakai dengan kewujudan PMC & GRA. [ii] Revenue Return [43] Adalah jelas juga bahawa PMC & GRA merujuk kepada pengubahsuaian dan pembinaan hotel yang mana Klausa 2 PMC & GRA telah memperuntukkan definasi “Hotel Completion” berkaitan dengan bangunan hotel. Oleh itu saya berpendapat bahawa “Hotel Completion” membawa maksud bahawa hotel hanya boleh dikatakan siap apabila kerja-kerja pengubahsuaian dan pembinaan hotel tersebut 34 oleh GHSB telah lengkap dan siap sepenuhnya serta diakui sah oleh arkitek yang dilantik. [44] Saya tidak dapat menerima hujahan Plaintif iaitu sekiranya kedua-dua pihak berniat untuk pembayaran Revenue Return bermula selepas “Hotel completion” maka perkataan ini hendaklah dinyatakan dalam klausa 7 PMC & GRA tanpa menggunakan perkataan milikan kosong dari awal lagi. Di tahap ini saya berpendapat bahawa milikan kosong dalam klausa 7 PMC & GRA tidak mungkin berlaku sebelum Hotel Completion. Apabila perkataan milikan kosong dinyatakan dalam klausa 7 PMC & GRA, ianya semestinya membawa maksud milikan kosong merujuk kepada milikan kosong selepas “Hotel Completion”. Dalam hal ini keterangan menunjukan bahawa pembinaan Hotel tersebut masih lagi belum disiapkan sepenuhnya oleh GHSB menurut HCA dan juga tidak memenuhi maksud "Hotel Completion" di bawah Klausa 2 PMC & GRA dan dalam mengubahsuai Wisma KPATB sebagai sebuah hotel, Plaintif telah melantik GHSB melalui surat tawaran (Eksibit P21) yang bertarikh pada 22.6.2012 di uruskan secara ekslusif oleh Defendan. 35 [45] Persoalan sama ada pembinaan hotel tersebut siap atau pun tidak adalah bergantung kepada pengesahan oleh Arkitek yang dilantik.

5.

Duties Relating to Hotel Approvals Without limiting the generality of, and subject to, Section 5(a), PTSB covenants and agrees to obtain, or arrange the obtaining of, all necessary governmental or statutory permits, licenses, authorizations, approvals and consents as are 41 necessary from all other applicable government authorities to permit the development of the Hotel. [55] Dalam hal ini Plaintif menyatakan Defendan telah memungkiri Klausa 5(b) bila mana cuai untuk mendapat kelulusan pembinaan. Dari keterangan yang dikemukakan, walaupun notis amaran dikeluarkan oleh MBSA pada 2.4.2013 dan 26.4.2013, namun pembinaan masih tetap diteruskan sebelum pelan kelulusan dberi oleh MBSA. Tambahan pula pembinaan tersebut adalah diantara Plaintif dan GHSB sebagai kontraktor yang mana Plaintif semesti mempunyai pengetahuan penuh bahawa kerja-kerja pembinaan dan pengubahsuain hotel tersebut telah dijalankan tanpa sebarang pelan kelulusan dari MBSA dan kedudukan ini juga disahkan oleh SP1. Atas alasan dinyatakan ini saya berpendapat Plaintif adalah bertanggungan atas bayaran denda RM60,930.00 yang dikenakan dan bukannya Defedan dan oleh yang demikian, tuntutan Plaintif dibawah perenggan ini adalah ditolak. [56] Bagi tuntutan penyelenggaran bangunan sebanyak RM68,814.72 setakat 30.9.2017. Plaintif mendakwa bahawa berdasarkan kepada klausa 5(f) PMC & GRA, Defendan hendaklah membayar caj utiliti dan melalui klausa 10 PMC & GRA juga Plaintif dikecualikan membayar cukai pintu dan penyelenggaraan. 42

Duties Regarding Hotel Maintenance

Pay Utilities charges To pay all charges in respect of electricity and/or water and/or telephone, sewerage charges,maintenance fees and other telecommunication equiptment or utilities bill that may be used by PTSB in the Hotel promptly and directly to the appropriate authorities and relevant bodies.

RESPONSIBILITIES OF KPATB KPATB shall at all times for the duration of this Agreement covenant with PTSB the following:

To pay yearly quit rent and other charges (except Assessment and maintenance) of the said Hotel;

To let PTSB peaceably manage and/or operate the Hotel without any interruption or disturbance by KPATB as long as PTSB follows and/or adhere to the terms and conditions of this Agreement;

To inform PTSB within twelve (12) months if KPATB intends to sell and/or dispose of and/or charge ownership and/or charge and/or lease and/or rent and/or any arrangement for any third party for the benefit of the Hotel; 43

To pay punctually to the charge Bank if the Hotel continues to be charged to the said Bank; and

In the event the KPATB fails to pay the above quit rent, other charges and/or the said Bank and any other person with regard to the Hotel, PTSB has a right to pay on behalf of KPATB which to be deducted from KPATB’s revenue return.

To provide cost (the said amount to be agreed mutually by the Parties) for upgrading and/or repair and/or replace fixtures and fitting and/or any Hotel assets according to the individual life span of the said Hotel assets. [57] Dalam hal ini Mahkamah mentafsirkan kedua-dua klausa ini adalah bayaran yang perlu dibuat oleh Defendan selepas pembinaan hotel tersebut siap dan beroperasi mengikut klausa 2 PMC & GRA dan ini juga diakui oleh SP1. Oleh yang demikian, memandangkan hotel belum siap dan beroperasi sepenuhnya, saya mendapati Defendan tidak bertanggung jawab untuk membayar bil penyelenggaraan seperti yang dituntut oleh Plaintif. Oleh itu tuntutan Plaintif bagi penyelenggaran bangunan sebanyak RM68,814.72 adalah ditolak. 44 [58] Dapatan yang sama juga kepada tuntutan Plaintif diperenggan-perenggan 23.5 dan 23.6 Penyata Tuntutan yang mana Defendan tidak mempunyai tanggungjawab sebagaimana Klausa 6(b) PMC & GRA untuk menyediakan penyata kewangan yang melaporkan kos hotel dan pendapatan yang diterima setiap 3 bulan kerana Hotel masih lagi belum siap dan beroperasi dan masih lagi belum diuruskan oleh Defendan selaku Konsultan. Oleh yang demikian tuntutan dibawah kedua-dua perenggan ini ditolak. [59] Dari keterangan dan fakta yang dikemukakan dari kedua-dua pihak, Mahkamah atas imbangan keberangkalian mendapati Plaintif telah gagal membuktikan tuntutannya terhadap Defendan dan yang demikian menolak tuntutan Plaintif di perenggan 23 Penyata Tuntutan. E. Tuntutan balas Defendan [60] Bagi menjawab kepada isu ke 5 sama ada Defendan berhak kepada bayaran perkhidmatan sebagai Konsultan pada kadar 12% daripada keseluruhan akhir Perjanjian yang mana Defendan telah membuat tuntutan balas memohon sejumlah RM2,513,849.22 sebagai fi bagi kerja-kerja yang dilaksanakan olehnya. 45 [61] Klausa 7 PMC & GRA dibaca bersama Jadual Kedua yang memperuntukan “… the parties hereby agree that in consideration of PTSB being appointed as PMC and the latter having the right to collect payment from the operation and business of the Hotel and to earn profit and benefit from the said operation...” jelas menunjukkan bahawa Defendan berhak untuk balasan dari keuntungan dan menafaat dari operasi dan perniagaan Hotel menurut jumlah yang dinyatakan dalam