Langsat Marine Terminal Sdn. Bhd. v Nkgbs Malaysia Sdn. Bhd. (JA-22NCvC-101-07/2021)

sewaan Gudang adalah untuk tempoh 3 tahun + 3 tahun + 3 tahun + 1 tahun (10 tahun tetap);

tarikh permulaan Perjanjian Sewaan adalah pada 1.10.2015 atau sebaik sahaja Plaintif mendapat Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) bagi Gudang tersebut;

sewa bulanan Gudang sebagaimana yang dinyatakan dalam Seksyen 7 Jadual Pertama Perjanjian Sewaan hendaklah dibayar oleh Defendan terlebih dahulu (paid in advance) tanpa potongan di mana bayaran pertama hendaklah dibuat pada tarikh permulaan Perjanjian Sewaan dan selepas itu sewa bulanan seterusnya hendaklah dibayar pada atau sebelum hari ketujuh bulan yang berikutnya sepanjang tempoh sewaan; dan

cara pembayaran sewa bulanan adalah seperti yang berikut:

Penggal Pertama: tahun 1 hingga tahun 3 (3 tahun) - RM14.50 setiap meter persegi setiap bulan;

(ii) Penggal Kedua: tahun 4 hingga tahun 6 (3 tahun) - RM15.25 setiap meter persegi setiap bulan;

(iii) Penggal Ketiga: tahun 7 hingga tahun 9 (3 tahun) - RM16.00 setiap meter persegi setiap bulan; dan

(iv) Penggal Keempat: tahun 10 (1 tahun) - RM16.00 setiap meter persegi setiap bulan. [4] Plaintif mengakui bahawa Defendan telah membayar sewa bulanan mulai tarikh syarikat itu mengambil milikan Gudang pada bulan Oktober 2015. Namun pembayaran sewa bulanan hanya dibuat sehingga bulan Januari 2020 sahaja. [5] Sebelum Defendan menghentikan pembayaran sewa bulanan mulai bulan Februari 2020, Defendan melalui suratnya bertarikh 14.10.2019 sebagaimana di bawah meminta Plaintif mengurangkan sewa bulanan Gudang – [6] Bagaimanapun, Plaintif melalui suratnya bertarikh 4.12.2019 menolak permintaan Defendan tersebut. Pada masa yang sama, Plaintif telah menghantar surat bagi meminta Defendan membayar sewa bulanan yang tertunggak. [7] Melalui mesyuarat antara Plaintif dengan Defendan yang diadakan pada 13.4.2020 dan 8.5.2020, Defendan sekali lagi memohon supaya sewa bulanan Gudang dikurangkan. Namun, apabila permintaan ini ditolak oleh Plaintif, Defendan memutuskan untuk menamatkan Perjanjian Sewaan lebih awal. [8] Untuk itu, Defendan telah menghantar notis penamatan bertarikh 29.5.2020 (“Notis Penamatan Awal”) kepada Plaintif bagi menamatkan Perjanjian Sewaan lebih awal daripada tarikh sepatutnya. Dalam Notis Penamatan Awal, Defendan menyatakan bahawa pihaknya terpaksa menamatkan Perjanjian Sewaan lebih awal disebabkan beberapa faktor, antaranya –

Defendan dari awal lagi tidak berupaya mendapatkan 100% kadar penghunian Gudang. Pada kebanyakan masa Defendan hanya mampu mendapat 30% penghunian dengan bantuan South Asia International Distribution (Malaysia) Sdn Bhd yang menghuni sebahagian Gudang untuk tempoh sementara;

masalah tafsiran oleh pihak berkuasa mengenai pergerakan barang-barang antara zon bebas dengan gudang tertutup yang menyebabkan syarat peraturan dan pentadbiran yang dikenakan oleh pihak berkuasa mengelirukan klien Defendan; dan

peraturan keselamatan ketat yang dikenakan ke atas pergerakan pekerja dan barang-barang menjadikan Gudang tidak berdaya saing jika dibandingkan dengan zon atau gudang tertutup yang lain. [9] Ekoran itu, peguamcara Plaintif telah menghantar notis tuntutan bertarikh 4.2.2021 kepada Defendan bagi menghendaki syarikat itu membayar tunggakan sewa bulanan hingga bulan Mei 2020, penalti lewat bayaran dan pelucutan hak deposit yang telah dibayar oleh Defendan sebelum ini. [10] Memandangkan Defendan tidak membuat bayaran sebagaimana yang diminta, pada 23.7.2021 Plaintif telah memfailkan Writ dan Pernyataan Tuntutan terhadap Defendan bagi mendapatkan perintah yang berikut antaranya:

Defendan membayar wang sebanyak RM1,210,259.96 yang merupakan tunggakan sewa bulanan sehingga Mei 2020;

Defendan membayar wang sebanyak RM81,904.53 yang merupakan penalti lewat bayar yang dikira pada kadar 8% setakat 1.1.2021;

Defendan membayar wang sebanyak RM1,875.750.00 yang merupakan sewa bulanan selama 12 bulan yang belum tamat tempoh;

suatu deklarasi bahawa Plaintif berhak melucut hak wang sebanyak RM185,781.00 yang merupakan bayaran deposit;

Defendan membayar faedah pada kadar 8% setahun ke atas jumlah sebanyak RM1,210,259.96 dikira dari tarikh 2.1.2021 sehingga penyelesaian penuh; dan

Defendan membayar faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah sebanyak RM185,781.00 dikira dari tarikh penghakiman sehingga penyelesaian penuh. [11] Dalam Pernyataan Pembelaan dan Tuntutan Balasnya, Defendan menafikan tuntutan Plaintif atas alasan yang berikut:

Perjanjian Sewaan telah dikecewakan oleh pandemik Covid- 19;

prinsip force majeure terpakai bagi Perjanjian Sewaan ini; dan

Perjanjian Sewaan adalah tidak sah disebabkan ia bercanggah dengan Kanun Tanah Negara (“KTN”) berikutan Gudang itu disewakan bagi tempoh yang melebihi 3 tahun. [12] Pada masa yang sama Defendan membuat tuntutan balas terhadap Plaintif bagi mendapatkan relif yang berikut, antaranya:

suatu deklarasi bahawa event of force majeure telah berlaku;

suatu deklarasi bahawa Perjanjian Sewaan telah dikecewakan (frustrated) oleh pendemik Covid-19;

suatu deklarasi bahawa Plaintif, agen, pegawai dan kakitangan Plaintif telah melakukan salah nyataan (misrepresentation) mengenai Gudang;

suatu deklarasi bahawa Plaintif tidak berhak melucut hak wang sebanyak RM185,781.00 dan wang tersebut mestilah dipulangkan kepada Defendan;

Plaintif membayar kos pengubahsuaian Gudang sebanyak RM120,000.00;

Plaintif membayar kos sebanyak RM30,000.00 untuk perbelanjaan lain; dan

Plaintif membayar gantirugi am dan khas. kepada Defendan. [13] Semasa perbicaraan dijalankan, Plaintif telah memanggil 2 orang saksi manakala Defendan telah memanggil seorang saksi. Sama ada Perjanjian Sewaan dikecewakan oleh pandemik Covid-19 dan wujudnya peristiwa force majeure [14] Isu utama yang dibangkitkan oleh Defendan adalah bahawa kewujudan pandemik Covid-19 telah menyebabkan Perjanjian Sewaan dikecewakan menurut s. 57 Akta Kontrak 1950 (“AK”). Selain itu, pandemik Covid-19 juga menyebabkan wujudnya event of force majeure di mana apabila ini berlaku, klausa 16.1 Perjanjian Sewaan membenarkan Defendan untuk tidak melaksanakan obligasinya termasuklah membayar sewa bulanan Gudang. [15] Mengenai hujah Defendan bahawa pandemik Covid-19 telah menyebabkan Perjanjian Sewaan dikecewakan di bawah s. 57 AK, adalah menjadi tanggungjawab pihak yang ingin menggunakan doktrin kekecewaan tersebut untuk mengemukakan keterangan yang menunjukkan perjanjian tersebut adalah mustahil atau salah untuk dilaksanakan. S. 57 AK menyatakan – Agreement to do impossible act 57.

An agreement to do an act impossible in itself is void. Contract to do act afterwards becoming impossible or unlawful

A contract to do an act which, after the contract is made, becomes impossible, or by reason of some event which the promisor could not prevent, unlawful, becomes void when the act becomes impossible or unlawful. Compensation for loss through non-performance of act known to be impossible or unlawful

Where one person has promised to do something which he knew, or, with reasonable diligence, might have known, and which the promisee did not know, to be impossible or unlawful, the promisor must make compensation to the promisee for any loss which the promisee sustains through the non-performance of the promise. [16] Gopal Sri Ram HMR (pada masa itu) dalam Guan Aik Moh (KL) Sdn Bhd & Anor v. Selangor Properties Bhd [2007] 3 CLJ 695; [2007] 4 MLJ 201, menghuraikan s. 57 AK sebagaimana berikut: [7] It follows from the foregoing authorities that there are three elements woven into the fabric of the doctrine embodied in s. 57. First, the event upon which the promisor relies as having frustrated the contract must have been one for which no provision has been made in the contract. If provision has been made then the parties must be taken to have allocated the risk between them. Second, the event relied upon by the promisor must be one for which he or she is not responsible. Put shortly, self induced frustration is ineffective. Third, the event which is said to discharge the promise must be such that renders it radically different from that which was undertaken by the contract. The court must find it practically unjust to enforce the original promise. If any of these elements are not present on the facts of a given case, then s. does not bite. [17] Ringkasan kepada doktrin kekecewaan ini dinyatakan oleh Zaki Tun Azmi KHN dalam Pacific Forest Industries Sdn Bhd & Anor v. Lim Wen-Chih & Anor [2009] 6 CLJ 430 di mana beliau menyebut – [22] A contract does not become frustrated merely because it becomes difficult to perform. If a party has no money to pay his debt, it cannot be considered impossible to perform as it is not frustration. Neither can he plead frustration because the terms of the contract make it difficult to interpret. If it cannot be performed or becomes unlawful to perform, then the party who is to perform his part of the bargain can plead frustration. The doctrine of frustration is only a special case to discharge a contract by an impossibility of performance after the contract was entered into. A contract is frustrated when subsequent to its formation, a change of circumstances renders the contract legally or physically impossible to be performed. [23] Lord Radcliffe said in his speech in Davis Contractors Ltd v. Fareham UDC that frustration occurs whenever the law recognises that without the default of either party, a contractual obligation becomes incapable of being performed as the circumstances in which performance is called for would render it a thing radically different from that which was undertaken by the contract. The Latin Maxim non haec in foedera veni would apply, which literally means "It was not this that I promised to do". There must be such a change in the significance of the obligation that the thing undertaken would, if performed, be a different thing from that contracted for. Lord Reid questioned whether the contract which was made on its true construction, was wide enough to apply to the new situation: if it is not, then it is at an end. [24] This was enunciated by Abdul Hamid FJ (as he then was) in Ramli Zakaria & Ors v. Government of Malaysia. The doctrine of frustration was further elaborated about two years later by Salleh Abas CJ (Malaya) (as he then was) in Kin Nam Development Sdn Bhd v. Khau Daw Yau where his Lordship said: It occurs in a situation where due to a change of circumstances a contract is rendered legally and physically impossible of performance. The doctrine is an exception to the general rule as to an absolute contract in that a person who specifically undertakes an absolute obligation cannot afterwards claim to be absolved from liability by the fact that his failure to perform the obligation is due to the occurrence of an event over which he has no control. The doctrine does not apply just because the promisor's obligation has become, because of change of circumstances, more onerous than what he has contracted for. [18] Dalam Kin Nam Development Sdn Bhd v. Khau Daw Yau [1984] 1 CLJ 347; [1984] 1 CLJ (Rep) 181; [1984] 1 MLRA 104 di mana perayu dalam kes tersebut yang merupakan pemaju perumahan bercadang untuk memajukan dua keping tanah di Kuantan sebagai taman perumahan. Semua lot yang dicadangkan untuk dipecah sempadan telah ditempah dan dibayar oleh orang ramai sebelum kelulusan tukar syarat dan pecah sempadan tanah tersebut diperolehi. Apabila tukar syarat dan pecah sempadan tanah tersebut diluluskan, ia tertakluk kepada syarat 30% daripada rumah yang bakal dimajukan hendaklah dirizabkan kepada Perbadanan Kemajuan Negeri Pahang. Disebabkan syarat tersebut, perayu memutuskan untuk tidak membina walaupun seunit rumah termasuklah unit milik responden. Perayu mendakwa kontraknya dengan responden menjadi mustahil untuk dilaksanakan disebabkan pengenaan syarat khas tersebut. Salleh Abas HBM (pada masa itu) ketika menyampaikan keputusan Mahkamah Persekutuan yang menolak hujah kekecewaan yang dibangkitkan oleh perayu menyatakan – In the present appeal there can be no doubt that it would be a heavy financial burden on the appellant to build the houses contracted for and to complete the contracts with its purchasers because costs have since spiralled. But this point is not a relevant factor for calling the doctrine of frustration into play. To invoke the doctrine the appellant must show that the completion of every one of these contracts is in substance a different obligation from what it had previously agreed to i.e., a new agreement altogether. In our view the substance remains the same. Each of these contracts was and still is for the sale of houses which the appellant has agreed to build. The special condition which enjoins the appellant to reserve 30% of the houses (in practical terms 10 houses) to be built for the Pahang State Development Corporation may well result in the impossibility of the appellant to determine with fairness who amongst its purchasers are to be deprived of their contracts and who to have their contracts performed, especially when the Pahang State Government gives no indication, nor guidance as to how the appellant should go about in complying with the special condition. To choose certain particular purchasers as those who should lose out even at random may be arbitrary and cause an injustice on them, unless they all agree. But despite this difficulty or impossibility the special condition does in no way change the substance of the appellant's agreement with its purchasers. It can still perform 70% of the contracts, although it may not be able to do justice when choosing which contracts it should perform. [19] Berbalik kepada kes di hadapan saya, tiada satupun keterangan dikemukakan oleh Defendan bagi menunjukkan pandemik Covid-19 telah menyebabkan Perjanjian Sewaan tersebut mustahil untuk dilaksanakan. Sebaliknya, apa yang dibangkitkan oleh Defendan hanyalah masalah kewangan yang dihadapinya ekoran kurangnya sambutan operator untuk menyewa Gudang tersebut. Ini terbukti dalam surat Defendan bertarikh 14.10.2019 (lihat perenggan [5] di atas) yang jelas menyatakan bahawa pihaknya memohon pengurangan sewa bulanan Gudang disebabkan, antaranya –

iklim pelaburan dan permintaan untuk ruang yang terhad tidak memberangsangkan;

kemudahan yang ada di kawasan sekitar terutamanya di Tanjung Langsat yang belum lengkap sepenuhnya;

kemudahan pelabuhan dan jeti yang terhad;

ketiadaan kemudahan kontena yang tidak memberi advantage kepada Gudang berbanding dengan dalam Pelabuhan Johor di Pasir Gudang;

penyewa utama Defendan iaitu Syarikat Serimax Sdn Bhd telah berpindah ke kawasan Pelabuhan Johor disebabkan kadar sewa yang lebih rendah; dan

syarikat induk Defendan iaitu Shin Sampei Co. Ltd Japan telah memutuskan untuk mengundurkan diri dan tidak lagi membantu Defendan bagi menyuntik modak mulai September 2019. [20] Adalah jelas, di dalam surat Defendan tersebut, syarikat itu tidak menyebut langsung tentang pandemik Covid-19 yang menyebabkan ia mengalami kesukaran dan mustahil untuk beroperasi. [21] Bahkan, Jaafar bin Yusof (“SD1”) iaitu Pengarah Urusan Defendan mengakui bahawa semasa pandemik Covid-19 Defendan masih mengutip sewa daripada penyewa Gudang berkenaan. Berikut adalah keterangan beliau: Rohana: March 2020. You answer in question No. 22. The Covid situation in March 2020 Ya Rohana: But I put to you in March 2020, you still had the vacant possession of the premise? Yes. Rohana: And you still have the tenant or subtenant in the premise during that period? Yes. Rohana: Yes. So since you still have the subtenant, you are still collecting rental during that period? Yes [22] Oleh yang demikian, hujah Defendan bahawa pandemik Covid-19 mengecewakan Perjanjian Sewaan adalah jelas tidak berasas. [23] Mengenai hujah Defendan bahawa event of force majeure telah berlaku disebabkan pandemik Covid-19 dan oleh itu Defendan tidak berkewajipan melaksanakan obligasinya di bawah Perjanjian Sewaan, saya mendapati hujah ini juga jelas tidak berasas. Ini kerana bagi membolehkan force majeure diguna pakai, Defendan mestilah membuktikan kepada mahkamah bahawa usaha-usaha ke arah melaksanakan obligasi di bawah Perjanjian Sewaan telah dilakukannya namun ia masih tidak dapat dilaksanakan ekoran berlakunya keadaan di luar kawalan pihak-pihak tersebut. Bagaimanapun, sebagaimana yang saya nyatakan sebelum ini, tiada keterangan daripada Defendan yang membuktikan pandemik Covid-19 telah mendatangkan masalah terhadap Defendan dan menyebabkan berlakunya event of force majeure. [24] Tambahan pula, sama seperti isu pandemik Covid-19, isu event of force majeure juga tidak pernah dibangkitkan oleh Defendan sebelum ini melainkan setelah Writ dan Pernyataan Tuntutan difailkan oleh Plaintif. Oleh yang demikian, saya bersetuju dengan hujah Plaintif bahawa dakwaan mengenai event of force majeure adalah suatu pemikiran terkemudian Defendan semata-mata. Sama ada wujud salah nyataan yang menyebabkan Perjanjian Perjanjian Sewaan tidak mengikat Defendan [25] Defendan menyatakan bahawa pihaknya tidak terikat dengan Perjanjian Sewaan disebabkan wujudnya salah nyataan yang dilakukan oleh Plaintif semasa Perjanjian Sewaan ditandatangani.

AGREEMENT FOR TENANCY The Sub-Lessor hereby grants and the Tenant hereby accepts the Tenancy of the Demised Premises on “as is where is basis”, subject to the terms and conditions of this Agreement”. [27] Ini bermakna semasa Perjanjian Sewaan ditandatangani Defendan bersetuju untuk menyewa Gudang tersebut dengan keadaan yang terdapat pada masa itu. [28] Selain itu, saya mendapati klausa 8.1(i) Perjanjian Sewaan menyatakan bahawa Defendan sebagai penyewa bersetuju bahawa Plaintif yang merupakan pemajak kecil (sub-lessor) tidak menjanjikan Defendan untuk dapat menggunakan Gudang sebagaimana yang dimaksudkannya dan ini tidak boleh dijadikan alasan bagi melemah, merosak atau mengecewakan Perjanjian Sewaan. Klausa tersebut menyebut –

8.

COVENANT BY THE TENANT 1 The Tenant hereby covenants and agrees with the Sub-Lessor to observe, comply with do the following without fail or formal demand–

…

… …

to apply for, obtain and maintain and cause to be obtained and maintained at the Tenant’s own expense and to submit to the Sub-Lessor copies of all licenses, permits, approvals, registration and other consents required by the appropriate authority for the carrying on or conduct of the Tenant’s business in the Demised Premises. The Sub-Lessor does not warrant or undertake to the Tenant that the Tenant shall be able to use the Demised Premises for the purpose intended or contemplated by the Tenant and the failure of the Tenant to obtain permission from the appropriate authority, if required, for such use of the Demised Premises as intended or contemplated by the Tenant shall not be a ground to vitiate, impair or frustrate the tenancy hereby granted or the obligations on part of the Tenant herein contained; [29] Sebagai tambahan, saya mendapati Gudang adalah terletak dalam Kawasan Perindustrian Langsat Marine Terminal di mana dalam kawasan ini terdapat tiga komponen iaitu zon industri berat, zon industri sederhana dan zon industri ringan. Berdasarkan peta di muka surat 73 (Lampiran 29), saya mendapati Gudang terletak dalam zon industri sederhana. Ini juga diakui sendiri oleh SD1 semasa disoal balas di mana beliau menyatakan – Rohana: Page 90. So where is the premise based on this one? Based on the document at page 90. This one. Rohana: Which one? The one stated CSW is it? Yes. Close warehouse. Close service warehouse. Rohana: So it in the medium zone industry? That was what the PSI give us. Page 89 also but the map is so eligible, cannot see. Rohana: I refer you to page 74 same bundle. Yes. Rohana: From this document, can you tell the court where is the premise? This one. Rohana: Which one? The one stated Langsat Marine Terminal? Yes. Rohana: So where is it located? Under which industry zone? Medium Rohana: Medium industry zone. Ya. [30] Bahkan lokasi Gudang dari awal lagi sememangnya terletak dalam kawasan zon industri sederhana. Ini diakui oleh SP2 iaitu Kapten Abd Rahim Omar yang merupakan mantan pengarah Plaintif semasa disoal balas. SP2 menjelaskan (muka surat 115 Nota Keterangan) – Sivasankar: Berdasarkan dokumen ini dan zon ini adalah untuk zon sederhana, setuju berdasarkan ini, pihak Plaintif dan pihak defendan memasuki perjanjian kerana berdasarkan ini representasi plaintif behawa perjanjian zon ini adalah zon sederhana, setuju tak setuju? berdasarkan dokumen yang disediakan oleh plaintif sendiri. Setuju ke, tak setuju, jawapan dia senang je. Berdasarkan dokumen penyewaan yang disediakan oleh plaintif sendiri, encik kata business tersebut adalah zon sederhana, setuju berdasarkan dokumen ini, defendan memasuki perjanjian kerana skop business dia sederhana dan dia boleh menjalankan perniagaan zon sederhana di atas premis tersebut, setuju tak setuju? Setuju dari permulaan, from day one, warehouse ini adalah dalam kawasan zon sederhana, medium zone [31] Walaupun berkali-kali diasak oleh peguam Defendan, SP2 masih tetap dengan keterangannya bahawa Gudang terletak dalam kawasan zon industri sederhana dari hari pertama ia disewakan kepada Defendan. SP2 dalam keterangannya menegaskan (muka surat 125 & 128 Nota Keterangan) – Sivasankar: Di manakah lot yang disewakan defendan terletak? Zon ringan atau zon sederhana? Zon sederhana. Medium industry zone … Sivasankar: Setuju. Jadi ini mesti sederhana kan? Zon sederhana, correct Sivasankar: Jadi broucher yang diberikan oleh pihak Plaintif dan PSI kepada anak guam saya, semua kata zon sederhana, encik tengok perjanjian semua business pun zon sederhana, setuju tak setuju Zon sederhana. Setuju zon sederhana from day 1 [32] Saya mendapati Defendan terkeliru dengan surat Majlis Perbandaran Pasir Gudang (“MPPG”) kepada JCorp bertarikh 8.4.2018 yang menyatakan bahawa pihak berkuasa tempatan itu tiada halangan terhadap cadangan JCorp untuk mengubah syarat nyata Tanah daripada perusahaan ringan kepada perusahaan sederhana. SP2 ketika disoal balas menjelaskan kandungan surat MPPG tersebut sebagaimana berikut: Sivasankar: Bila tarikh surat ini? Tarikh surat 8 April 2018 Sivasankar: Apakah particular tanah yang dinyatakan di sini? Atas tanah PTD 4845 HSD 537398, tapi ini tanah yang … Sivasankar: No. No Besar Sivasankar: Senang saja. Muka surat 21 tadi, designatedland yang dinyatakan di bawah perjanjian penyewaan, adakah tanah tersebut sama dengan surat tersebut? Sebab kontrak ya, business designated land demised premises. Ini semua didraf oleh syarikat encik? Designated land, tanah yang berkenaan untuk yang telah disewa kepada this one. Apakah designated land dengan muka surat 75, adakah butir-butir tanah sama dengan yang dinyatakan dalam perjanjian? Ia adalah sebidang tanah yang besar dan Langsat Marine Terminal adalah sebahagian daripadanya Sivasankar: Ok Surat ini ialah kerana untuk menentutkan yang FGV Logistic dan juga Tiong Nam Logistic yang mempertikaikan tentang zon, di mana separuh daripada tanah mereka termasuk dalam light zone dan separuh di medium zone tetapi Langsat Marine Terminal, Yang Arif, dari first day ialah zon sederhana [33] Oleh itu, saya setuju dengan hujah Plaintif bahawa tidak timbul isu salah nyataan sebagaimana didakwa oleh Defendan. [34] Pada masa yang sama, saya mendapati isu salah nyataan tidak pernah dibangkitkan oleh Defendan walaupun dalam Notis Penamatan Awal. [35] Oleh yang demikian, saya bersetuju dengan hujah Plaintif bahawa Defendan diestop daripada membangkitkan isu salah nyataan ini bagi membebaskan diri Defendan daripada melaksanakan obligasinya atau menafikan hak Plaintif di bawah Perjanjian Sewaan. Sama ada Plaintif berhak melucut hak deposit serta bayaran bersamaan dengan 12 sewa bulanan disebabkan penamatan awal Perjanjian Penyewaan oleh Defendan [36] Dalam klausa 11.2 Perjanjian Penyewaan jelas memberikan hak kepada Plaintif untuk melucut hak deposit serta mendapatkan bayaran sebanyak 12 bulan sewa bulanan disebabkan penamatan awal Perjanjian Penyewaan oleh Defendan. Klausa tersebut menyatakan –

11.

EARLY TERMINATION BY THE TENANT 1 …

11.2 The Tenant may terminate this Agreement before the expiry of the Term by giving ninety (90) days written notice to the Sub-Lessor provided that the Sub-Lessor shall be entitled to forfeit the Deposit and the Tenant shall pay a sum equal to twelve (12) months Monthly Rental or the Monthly Rental for the reminder of the Term, as the case may be, whichever is the lower, as agreed liquidated damages. [37] Berikutan itu, saya setuju dengan hujah Plaintif bahawa syarikat itu berhak untuk melucut hak deposit yang telah dibayar oleh Defendan serta mendapatkan bayaran bersamaan dengan 12 sewa bulanan disebabkan penamatan awal Perjanjian Penyewaan oleh Defendan. Sama ada Plaintif berhak mendapatkan tunggakan sewa bulanan bagi bulan Februari hingga Mei 2020 dan penalti lewat bayar [38] Sebagaimana yang dinyatakan sebelum ini, Defendan gagal membayar sewa bulanan dari bulan Februari hingga Mei 2020 iaitu tempoh sebelum Defendan mengemukakan notis penamatan bertarikh 29.5.2020. Tambahan pula, SD1 semasa disoal balas tidak menafikan keberhutangan Defendan bagi sewa bulanan tersebut. [39] Oleh yang demikian, adalah jelas bahawa Plaintif berhak mendapatkan sewa bulanan yang tertunggak bagi tempoh berkenaan. [40] Mengenai penalti lewat bayar pula, klausa 5.2 Perjanjian Sewaan membenarkan Plaintif mengenakan penalty tersebut terhadap Defendan. Klausa tersebut menyebut –

5.

RENTAL 1 …

5.2 In the event that the Monthly Rental is not paid by the Payment Date, the Tenant shall also be liable to pay penalty on late payment at the rate of eight percent (8%) per annum based on the amount outstanding from the Payment Date until actual payment of the Monthly Rental to the Sub-Lessor. [41] Justeru, Defendan adalah berkewajipan untuk membayar penalty lewat bayar tersebut kepada Plaintif. Sama ada Perjanjian Penyewaan untuk selama 10 tahun itu melanggar KTN [42] Defendan berhujah bahawa Perjanjian Sewaan tidak sah kerana ia bertentangan s. 222(2), 223(1) dan 292 KTN yang mensyaratkan penyewaan yang melebihi 3 tahun adalah pajakan atau pajakan kecil dan perlulah dibuat melalui Borang 15B KTN. Memandangkan tempoh keseluruhan Perjanjian Sewaan adalah 10 tahun, maka Defendan berhujah bahawa ia merupakan pajakan kecil dan bukannya penyewaan. [43] Dalam hal ini pengiraan sama ada sesuatu perjanjian itu merupakan penyewaan atau pajakan, s. 224 KTN menyatakan –

Calculation of terms of leases and tenancies In determining for the purposes of this Chapter whether any term for which land is granted exceeds any specified number of years –

if the term is from week to week, month to month, year to year, or on any other periodic basis, it shall be treated as a term for a period equal to its minimum possible duration; and

if the term is for a fixed period, no account shall be taken of the fact that it is capable of renewal in pursuance of an option, or is liable to be determined before the expiry of that period by the giving of notice or the happening of any other event. [44] Dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v. Tan Hor Teng & Anor [1995] 3 CLJ 520; [1995] 1 MLJ 719 VC George HMR ketika menyampaikan keputusan Mahkamah Rayuan menyatakan bahawa dalam mengira tempoh penyewaan atau pajakan, tempoh yang diambil kira hanyalah tempoh pertama sahaja. Beliau menyebut – This is not a case where it is alleged as a matter of evidence that the parties ab initio orally agreed to create a lease. The respondents' case rests entirely on the construction to be placed on the tenancy agreement. Here, s. 224(b) of the Code is against the respondents. That section, upon a plain reading of it, expressly prohibits any option for renewal from being taken into account when determining the length of a tenancy for a fixed period. As I have said, what in reality the respondents got was a tenancy for a fixed period of two years with an option for a further two years. The Code in s. 224(b) directs that no regard is to be had to the period under the option. Therefore the respondents were occupying the premises as exempted tenants. In my judgment, they are not, and never were, lessees. [45] Dalam kes di hadapan saya, s. 8 Jadual Pertama kepada Perjanjian Sewaan menyatakan bahawa tempoh penyewaan adalah dalam bentuk penggal yang setiap penggal tidak melebihi 3 tahun sehingga jumlah tempoh keseluruhan adalah 10 tahun. Pada pandangan saya, tempoh penyewaan adalah 3 tahun bagi penggal pertama dan selebihnya adalah opsyen dengan kadar sewa bulanan yang berbeza. Oleh itu, penyewaan Gudang bukanlah pajakan sebagaimana didakwa oleh Defendan. Sebaliknya ia adalah sah sebagai penyewaan dan Perjanjian Sewaan ini tidak bercanggah dengan peruntukan dalam KTN. [46] Oleh yang demikian hujah Defendan yang menyatakan bahawa Perjanjian Penyewaan ini merupakan perjanjian pajakan adalah mengelirukan. Tuntutan balas Defendan [47] Mengenai tuntutan balas Defendan, kebanyakan isu berkaitan dengan tuntutan yang dibangkitkan oleh Defendan telah saya bincangkan sebelum ini. Oleh itu, relif yang dipohon oleh Defendan mengenai deklarasi bahawa event of force majeure telah berlaku, deklarasi bahawa Perjanjian Sewaan telah dikecewakan (frustrated) oleh pendemik Covid-19, deklarasi bahawa Plaintif, agen, pegawai dan kakitangan Plaintif telah melakukan salah nyataan (misrepresentation) mengenai Gudang, deklarasi bahawa Plaintif tidak berhak melucut hak wang sebanyak RM185,781.00 dan wang tersebut mestilah dipulangkan kepada Defendan, adalah saya tolak. [48] Mengenai tuntutan Defendan bagi kos pengubahsuaian Gudang sebanyak RM120,000.00 serta gantirugi am dan khas, saya tolak kerana Perjanjian Sewaan adalah sah dan tiada sebab untuk Plaintif menanggung kos tersebut. [49] Sebagai kesimpulan, saya membenarkan tuntutan Plaintif dan menolak tuntutan balas Defendan dengan kos. Tarikh: 29.5.2025 - tt - (SHAMSULBAHRI BIN HAJI IBRAHIM) Hakim, Mahkamah Tinggi Malaya, Johor Bahru Peguam: Bagi pihak Plaintif - Rohana binti Ngah (Zainursyazwani Zakaria dan Nurus Shafwa Fauzan bersama beliau); Tetuan Abdul Raman Saad & Associates Bagi pihak Defendan - Sivasankar a/l Chelliah; Tetuan R. Kengadharan & Co