Lee Bee Kiow v Lee Bee Hong (BL-24NCvC-107-07/2024)

Plaintif dibenarkan untuk menjual hartanah yang dipegang di bawah HS(D) 141531, PT No. 107098, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor yang mempunyai alamat di No. 17, Lorong Delima 15A/KS9, Bandar Parklands, 41200 Klang Selangor (dirujuk sebagai “Hartanah tersebut”) secara perjanjian jualan persendirian pada harga tidak kurang dari RM720,000.00; 28/10/2024 15:37:04

Defendan diperintahkan menyerahkan suratan hakmilik asal dan milikan kosong hartanah tersebut kepada Plaintif dalam tempoh tujuh (7) hari selepas tarikh penyampaian perintah ini;

Sekiranya Defendan gagal untuk memasukkan kehadiran di dalam tindakan ini, maka suatu perintah diberi agar Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah menandatangani sebarang dokumen termasuk perjanjian jual beli bagi dan untuk Defendan bagi tujuan menyempurnakan transaksi penjualan hartanah tersebut;

Sekiranya Defendan gagal dan/ atau enggan melaksanakan sebarang dokumen yang diperlukan bagi penjualan hartanah tersebut termasuk Perjanjian Jual Beli maka suatu perintah diberi agar Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah menandatangani dokumen termasuk Perjanjian Jual Beli bagi dan untuk Defendan bagi tujuan menyempurnakan transaksi penjualan Hartanah tersebut;

Defendan hendaklah membayar sewa pada kadar sebanyak RM600.00 sebulan kepada Plaintif bagi bahagian hartanah yang dimiliki oleh Plaintif akibat tindakan Defendan menguasai milikan kosong hartanah tersebut sejak 2011;

Terma-terma Perjanjian Jual Beli yang bakal dilaksanakan akan dipersetujui antara Plaintif dan bakal pembeli melalui peguamcara mereka masing-masing;

Bahawa bakal pembeli perlu membayar wang deposit sebanyak 10% daripada harga belian hartanah tersebut kepada peguamcara Plaintif iaitu Tetuan Tengku Maria, Lim & Ong ketika menandatangani Perjanjian Jual Beli dimana wang tersebut hendaklah dipegang oleh peguamcara Plaintif sebagai pemegang amanah sehingga penyempurnaan keseluruhan transaksi jual beli;

Keseluruhan hasil jualan hartanah termasuk deposit akan digunakan untuk membayar sebarang jumlah yang masih terhutang dan/ atau wang penebusan (sekiranya ada) dan juga digunakan untuk membayar sebarang cukai tanah, cukai pintu, duti stem, komisyen ejen hartanah, fee guaman dan lain-lain bayaran wajib dalam transaksi jualbeli hartanah tersebut;

Kos permohonan (berdasarkan kos yang kena dibayar kepada peguamcara oleh kliennya) hendaklah ditanggung secara sama rata antara Plaintif dan Defendan dan dibayar daripada baki hasil jualan hartanah tersebut;

Baki bahagian jumlah hasil keuntungan bersih yang perlu dibayar kepada Defendan akan digunakan untuk membayar kepada Plaintif apa-apa perbelanjaan termasuk jumlah wang sebanyak RM193,000.00 yang telah dibayar oleh Plaintif kepada Public Bank Berhad untuk menyelesaikan pinjaman dan sewa yang perlu dibayar kepada Plaintif sepertimana yang diperintahkan oleh Mahkamah;

Baki wang hasil keuntungan bersih selepas menolak segala perbelanjaan yang wajib dibayar oleh Defendan daripada bahagian Defendan kepada peguamcara Plaintif. A. LATAR BELAKANG [2] Pada 7.7.2009, Plaintif dan Defendan telah memasuki satu perjanjian jual beli dengan Gabungan Efektif Sdn Bhd (“pemaju”) untuk membeli hartanah yang menjadi subjek perkara di sini. Defendan telah menduduki hartanah tersebut sejak milikan kosong diberikan oleh pemaju pada tahun 2011 hingga kini. Defendan menduduki hartanah tersebut tanpa membayar sewa kepada Plaintif. [2] Plaintif dan Defendan telah membuat pinjaman sebanyak RM260,000.00 dari Public Bank Berhad dengan bayaran sejumlah RM1,146.00 untuk tempoh 30 tahun dan kedua-dua pihak sepatutnya menyelesaikan pinjaman tersebut secara sama rata. [3] Plaintif dan Defendan telah membayar deposit sejumlah RM36,000.00 iaitu 10% harga belian daripada Pemaju secara sama rata. Plaintif dan Defendan juga telah membayar ansuran bulanan pinjaman tersebut kepada Public Bank Berhad secara sama rata. Namun, Plaintif telah menggunakan wangnya sendiri sejumlah RM193,000.00 untuk menyelesaikan pinjaman tersebut secara awal supaya faedah yang perlu dibayar kepada bank akan menjadi lebih rendah. [4] Pada sekitar Mei 2024, Plaintif dan Defendan telah bersetuju untuk menjual hartanah tersebut kepada Yap Hwee Sin (“pembeli tersebut”) dengan harga jualan RM 720,000.00 dan kedua-dua pihak telah menandatangani surat tawaran untuk pembelian. Ketika penyediaan Perjanjian Jual beli, Plaintif melantik Tetuan Tengku Maria, Lim & Ong (“peguamcara Plaintif”) manakala Defendan telah melantik Tetuan Tho, Hock & Chwan (“peguamcara Defendan”) dan pembeli melantik Tetuan Tan Norizan & Associates untuk menwakilinya. [5] Namun begitu, Plaintif dan Defendan tidak mencapai persetujuan berkenaan terma-terma perjanjian jual beli khususnya tentang jumlah wang jualan yang sepatutnya dilepaskan kepada Plaintif dan Defendan. Kedudukan Plaintif adalah selepas mengambil kira dan menolak bayaran tambahan daripada harga jualan, baki harga jualan akan dibahagikan secara sama rata dengan Defendan; namun Defendan tidak bersetuju dan mahu harga jualan harus dibahagikan secara sama rata iaitu RM360,000.00 untuk Plaintif dan Defendan. [6] Plaintif menegaskan bahawa dia berhak mendapat kembali bayaran tambahan kerana ianya dibayar oleh Plaintif kepada Public Bank Berhad untuk menyelesaikan pinjaman tersebut. Plaintif cuba menghubungi Defendan untuk menyelesaikan isu ini tetapi gagal dan Defendan enggan memberi kerjasama; oleh itu, Plaintif membuat permohonan ini. B. JAWAPAN DEFENDAN [7] Plaintif tidak berhak sebagai pemegang setengah bahagian dalam hartanah tersebut dan tidak mempunyai locus standi untuk membuat permohonan ini. [8] Defendan tidak menafikan sama-sama membeli hartanah tersebut dan mendapatkan pinjaman dengan pihak bank dan sama-sama membayar pinjaman tersebut. Pada semua masa material, Defendan menduduki hartanah tersebut dengan pengetahuan dan kebenaran Plaintif kerana Plaintif adalah kakaknya dan dia tinggal tidak jauh dari hartanah tersebut. Sepanjang tinggal di hartanah tersebut, Defendan telah banyak membuat ubahsuai tanpa sebarang sumbangan kewangan dari Plaintif dan ini meningkatkan nilai pasaran hartanah tersebut. [9] Defendan juga telah membayar deposit sebanyak RM18,000.00 atas hartanah tersebut dan dia juga mempunyai kepentingan atas hartanah tersebut. Selain itu, Defendan juga membayar separuh dari ansuran bulanan untuk hartanah tersebut kepada pihak bank sejak 2009 dan separuh lagi dibayar oleh Plaintif. Defendan juga membayar semua bil-bil utiliti, yuran keselamatan, cukai tanah, cukai taksiran, insurans dan kos ubahsuai tanpa bantuan kewangan dari Plaintif [10] Defendan tidak menafikan bahawa Plaintif ada membayar sejumlah RM193,000.00 kepada Public Bank Berhad untuk menyelesaikan awal pinjaman tersebut, tetapi ianya dibuat tanpa pengetahuan dan persetujuan Defendan. Defendan pula terpaksa membayar sejumlah RM14,560.00 sebagai bahagian Defendan kepada Plaintif untuk pra bayaran penyelesaian awal pinjaman tersebut. Defendan juga membayar sejumlah RM9,918.75 sebagai bayaran awal penyelesaian pinjaman tersebut pada 2.4.2019. [11] Pihak-pihak tidak dapat mencapai persetujuan berkenaan dengan pengagihan wang hasil jualan hartanah tersebut kerana Plaintif hanya ingin mengambil kira sumbangan yang dibuat olehnya sahaja tanpa mengambil kira sumbangan yang dibuat oleh Defendan atas hartanah tersebut sebelum harga jualan dibahagi dua. Defendan mendakwa kos-kos yang telah dikeluarkan olehnya untuk penambaikan hartanah tersebut telah meningkatkan harga pasaran hartanah tersebut. C. KEPUTUSAN MAHKAMAH [12] Ini adalah permohonan Plaintif untuk perintah supaya hartanah yang dipegang bersama dengan Defendan dijual dengan harga RM720,000.00 dan hasil jualan dibahagi sama rata antara pihak-pihak. Pertikaian yang timbul apabila hasil jualan yang hendak dibahagikan antara Plaintif dan Defendan hanya mengambil kira perbelanjaan dan kos yang dikeluarkan oleh Plaintif sahaja tanpa mengambil kira kos yang dikeluarkan oleh Defendan atas hartanah tersebut. [13] Hartanah tersebut adalah sebuah rumah teres dua (2) tingkat yang beralamat di No.17, Lorong Delima 15A/KS9, Bandar Parklands, 41200 Klang, Selangor dan dibeli oleh Plaintif dan Defendan (mereka adalah adik beradik) pada tahun 2009. Hartanah itu pada masa ini diduduki oleh Defendan. Untuk hartanah ini kedua-dua Plaintif dan Defendan telah membuat bayaran wang pendahuluan sejumlah RM36,000.00 secara sama rata. Untuk membiayai baki pembelian rumah tersebut, Plaintif dan Defendan telah membuat pinjaman dengan Public Bank Berhad sejumlah RM260,000.00 untuk tempoh 30 tahun dan bayaran ini ditanggung sama rata oleh pihak-pihak. Hartanah tersebut didaftarkan atas nama pihak-pihak dengan bahagian samarata. [14] Pada sekitar Mei 2024, pihak-pihak bersetuju untuk menjual hartanah tersebut dengan harga sejumlah RM720,000.00 kepada pembeli namun pihak-pihak gagal mencapai persetujuan berkenaan dengan cara pembahagian harga jualan antara mereka. Pihak-pihak mula mengungkit apa yang dibelanjakan atas hartanah tersebut untuk diambil kira dan ditolak dari harga jualan hartanah dan baki baru dibahagikan samarata. [15] Mahkamah telah meneliti affidavit yang difailkan oleh pihak-pihak dan hujah masing dan mendapati suatu fakta yang tidak dipertikaikan adalah hartanah itu dipersetujui dijual melalui perjanjian jual beli persendirian dengan harga jualan RM720,000.00. [16] Plaintif ada membuat tuntutan sewa atas Defendan kerana menduduki hartanah tersebut. Mahkamah dalam isu ini bersetuju dengan hujahan peguamcara Defendan bahawa hakmilik Defendan atas hartanah tersebut adalah ½ bahagian dan Plaintif adalah ½ bahagian; maka isu tuntutan sewa Plaintif atas hartanah itu tidak timbul kerana Defendan juga merupakan pemilik hartanah tersebut walaupun ½ bahagian. Jika Plaintif ingin menuntut sewa atas hartanah tersebut, persoalan yang timbul adalah kenapa sekarang sedangkan Defendan telah menduduki hartanah tersebut sejak

Plaintif yang membenarkan Defendan menduduki hartanah tersebut dengan syarat segala bayaran untuk utiliti, cukai yang berkaitan perlu dijelaskan oleh Defendan. Plaintif didalam affidavit sokongannya (Lampiran 2 perenggan 11.3) mengakui dan menegaskan dia mengambil keputusan untuk menuntut sewaan atas hartanah itu setelah Defendan tidak bersetuju dengan cara pembahagian harga jualan hartanah tersebut. Ini jelas menunjukkan Plaintif memfailkan tuntutan untuk sewaan itu secara mala fide untuk meningkatkan jumlah tuntutannya. [17] Mahkamah dalam memutuskan isu pembahagian hasil jualan ini perlu melihat tindakan pihak-pihak atas hartanah tersebut. Tidak dinafikan Plaintif dan Defendan mengeluarkan perbelanjaan untuk menaikkan nilai atas hartanah tersebut yang membolehkan ianya dijual kepada pembeli dengan harga RM 720,000.00 iaitu 2 kali ganda dari harga belian asal (RM 260,000.00) Untuk ini, Mahkamah memutuskan seperti berikut: - i. Hasil jualan itu hendaklah dibahagikan sama rata antara Plaintif dan Defendan selepas ditolak segala perbelanjaan yang terakru atas hartanah itu seperti bayaran utility, cukai tanah, cukai pintu, duti stem, komisyen ejen hartanah, fi guaman dan pembayaran lain bagi urusan jual beli hartanah (dengan disertakan bukti-bukti bayaran). ii. Apa-apa bayaran dan/ atau perbelanjaan yang dikeluarkan oleh Plaintif dan Defendan (termasuk bayaran kepada Public Bank, Berhad, kos ubah suai atas hartanah jika disertakan bukti) hendaklah diambil kira dalam pembahagian harga jualan tersebut. [18] Kos permohonan ditanggung oleh pihak-pihak. Bertarikh 27 September 2024 t.t. (NORLIZA BINTI OTHMAN) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MAHKAMAH TINGGI MALAYA KLANG PEGUAMCARA BAGI PIHAK PLAINTIF : Tetuan Tengku Maria, Lim & Ong No. 25, 2nd Floor, Lorong Tiara 1B, Bandar Baru Klang, 41150 Klang, Selangor PEGUAMCARA BAGI PIHAK DEFENDAN : Tetuan K.Francis & Varghese No.36A & 36B, Jalan Cemerlang 2, Pusat Perdagangan Banting, 42700 Banting, Selangor Darul Ehsan.