Content
ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SEREMBAN DALAM NEGERI SEMBILAN DARUL KHUSUS, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO: NA-22NCvC-17-04 / 2020
Loading…
NA-22NCvC-17-04/2020
High Court of Malaysia18 Apr 2024
The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.
Citations and treatment detected automatically from later judgments and the authorities this decision relies on.
Later cases and laws citing this decision
Not yet cited by a later decision.
Earlier cases and laws this decision relies on
“ed to be true, (see Jaafar bin Shaari & Anor (suing as administrator of the estate of Shofiah bte Ahmad, deceased) v Tan Lip Eng & Anor [1997] 3 MLJ 693; [1997] 4 CLJ 509). [11] Section 114(g) of the Evidence Act 1950 will also stand to support the plaintiff’s case on facts when the defendant does not call witnesses an”
“ore, there is no question of the defendant signing the SPA under duress. The facts as adduced by the defendant’s evidence in this regard would not invalidate the SPA under proviso (a) to s 92 of the Evience Act. Here, where contractual nature and charesteristics of the 2 SPAs are not in dispute, D1 & D2 who have execut”
“ah memutuskan seperti berikut:- “[15] I gratefully adopt what his Lordship has said in that case to the facts of the present case. In Malaysia, the law governing specific performance is found in the Specific Relief Act 1950. In the context of the present case, s 11of the Specific Relief Act 1950 plays a prominent role.”
“ia eFILING portal ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 32 agreement which it contradicts. The classic statement on collateral contract was made by Lord Moulton in Heilbut Symons & Co v Buckleton [1913] AC 30 47. “It is evident, both on principle and on authority, that there may be a contract the consideration for wh”
“the learned judicial commissioner. [7] I am conscious that s 114(g) of the Evidence Act 1950 confers a discretion on a trier of fact to draw such an inference. See Synn Lee & Co Ltd v Bank of China [1962] MLJ 395. But the discretion is one which is required to be exercised judicially. So, where a party to an action pro”
“are not exhaustive at all. Of pertinence to note would be this. That the parties cannot fetter the courts’ discretion in their contract (Quadrant Visual Communications Ltd v Hutchison Telephone UK [1993] BCLC 442).” [27] Seterusnya, merujuk kepada Seksyen 18(1) Akta Relif Spesifik 1950, di mana ianya memberikan kuasa k”
Auto-detected from judgment text; not a substitute for a citator check.
Content
ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SEREMBAN DALAM NEGERI SEMBILAN DARUL KHUSUS, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO: NA-22NCvC-17-04 / 2020
1
TANG SER CHIEW
2
LIM YAR TING (NO. K/P: 801023-05-5400) …PERAYU-PERAYU DAN LEE MEI KIM (NO. K/P: 520118-05-5170) …RESPONDEN [Dalam Perkara Mengenai Guaman Sivil No. NA-22NCVC-17-04/2020 Dalam Mahkamah Tinggi Malaya di Seremban] ANTARA LEE MEI KIM (NO. K/P: 520118-05-5170) …PLAINTIF 28/08/2024 11:38:38 NA-22NCvC-17-04/2020 Kand. 231 S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 2 DAN 1. TANG SER CHIEW
2
LIM YAR TING
3
TETUAN HEE & LIM (Didakwa sebagai Firma Guaman)
4
PUBLIC BANK BERHAD (No. Syarikat: 6426-H)
5
PANG VENG YAEN (NO. K/P: 861110-59-5020) …DEFENDAN-DEFENDAN S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 3 ALASAN PENGHAKIMAN Pendahuluan [1] Di dalam kes ini Defendan Pertama dan Defendan Kedua (Perayu-Perayu) telah memfailkan Notis Rayuan bertarikh 7.5.2024 (Lampiran - 203) terhadap keputusan yang telah diberikan oleh Mahkamah ini bertarikh pada 18.4.2024 di mana Mahkamah ini telah mendapati bahawa Plaintif (Responden) telah berjaya membuktikan tuntutannya terhadap Defendan Pertama dan Defendan Kedua (Perayu-Perayu). Oleh itu, Mahkamah ini telah memutuskan untuk membenarkan tuntutan yang telah dikemukakan oleh Plaintif (Responden) terhadap Defendan Pertama dan juga Defendan Kedua (Perayu-Perayu) dengan kos. [2] Seterusnya, Defendan Kelima (Perayu) di dalam kes ini juga telah memfailkan Notis Rayuan (Lampiran - 204) bertarikh 8.5.2024 terhadap keputusan yang telah diberikan oleh Mahkamah ini bertarikh pada 18.4.2024 tersebut, di mana Mahkamah ini telah mendapati bahawa Plaintif (Responden) telah berjaya membuktikan tuntutannya terhadap Defendan Kelima (Perayu). S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 4 Oleh yang demikian, Mahkamah ini telah memutuskan untuk membenarkan tuntutan yang telah dikemukakan oleh Plaintif (Responden) terhadap Defendan Kelima (Perayu) dengan kos. [3] Selanjutnya, Mahkamah juga telah memutuskan dan menetapkan bahawa kos tindakan ini adalah sebanyak RM30,000.00 dan mesti dibayar oleh Defendan-Defendan Pertama, Kedua dan Kelima (Perayu-Perayu) secara bersesama dan / atau secara berasingan kepada Plaintif (Responden) tertakluk kepada bayaran fi alokatur. [4] Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Kelima (Perayu-Perayu) merasa tidak berpuashati dengan keputusan Mahkamah ini yang bertarikh pada 18.04.2024 tersebut dan telah memfailkan Notis Rayuan (Lampiran 203 dan 204) untuk merayu ke Mahkamah Rayuan terhadap keseluruhan keputusan tersebut. [5] Seterusnya, bagi tujuan penyediaan alasan penghakiman ini, pihak-pihak akan dirujuk di dalam kapasiti mereka yang asal iaitu kesemua Perayu akan dirujuk sebagai Defendan-Defendan. Manakala, pihak Responden akan dirujuk sebagai Plaintif sahaja. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 5 Fakta Ringkas Kes [6] Pada 31.12.2015 Plaintif telah menandatangani satu Perjanjian Jual Beli dengan Defendan Pertama dan Defendan Kedua untuk membeli Hartanah Kepayang (yang dipegang di bawah GRN 124371 Lot 2022, Pekan Bukit Kepayang, Daerah Seremban, Negeri Sembilan) dengan harga belian sebanyak RM287,000.00. [7] Pada tarikh 31.12.2015 yang sama juga, Plaintif telah memasuki satu lagi Perjanjian Jual Beli dengan Defendan Pertama sahaja untuk membeli Hartanah Labu (yang dipegang di bawah Hakmilik HS(D) 191355 PT 32719 Mukim Labu Daerah Seremban, Negeri Sembilan) dengan harga belian sebanyak RM680,340.00. [8] Klausa 13.1 Perjanjian-Perjanjian Jual Beli tersebut membenarkan Plaintif sebagai pembeli untuk memasukan kaveat persendirian ke atas Hartanah-Hartanah tersebut. [9] Bayaran bagi pembelian Hartanah-Hartanah tersebut telah dibayar sepenuhnya oleh Plaintif sebagai balasan belian kepada Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua sepertimana yang diarahkan S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 6 oleh Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua berdasarkan pembelian Hartanah yang berkenaan masing-masing. [10] Disamping wujudnya terma-terma Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut terdapat satu perjanjian kolateral antara Plaintif dengan Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua secara lisan dalam kehadiran peguamcara Plaintif seperti berikut:-
a
Antara Plaintif dengan Defendan Pertama dan Defendan Kedua, bahawa balasan belian daripada Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut yang perlu dibayar kepada Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua atau kepada peguamcara Plaintif sebagai pemegang taruhan hendaklah dibayar ke dalam akaun Anakguam (Client’s Account) firma Tetuan Param Sundram bagi tujuan digunakan oleh Tetuan Param Sundram untuk membayar jumlah duti setem tersebut bagi pendaftaran pindahmilik dan gadaian bagi Hartanah-Hartanah Koperasi untuk membolehkan pelepasan fasiliti pinjaman bagi pihak Stylish House Development Sdn Bhd ‘SHDSB’. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 7
b
Antara Plaintif dengan Defendan Kedua, Plaintif bersetuju memberi pinjaman persahabatan bagi amaun sebanyak RM99,840.00 kepada Defendan Kedua iaitu amaun lebihan kepada jumlah balasan belian Hartanah-Hartanah tersebut yang akan dibayar ke dalam akaun Anakguam (Client’s Account) firma Tetuan Param Sundram bagi tujuan untuk pembayaran lebihan duti setem tersebut yang tidak ditanggung oleh harga balasan belian tersebut dan bagi pembayaran kos pendaftaran kepada Bendahari Negeri bagi urusan pendaftaran pindahmilik dan gadaian kepada Hartanah-Hartanah Koperasi tersebut untuk membolehkan perlepasan fasiliti pinjaman bagi pihak SHDSB yang perlu dibayar semula oleh Defendan Kedua pada atau sebelum 30.6.2016. [11] Adalah juga dipersetujui di antara Plaintif dengan Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua melalui Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut bahawa sekiranya Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua sebagai penjual gagal untuk memulangkan jumlah balasan belian sebanyak RM287,000.00 dan S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 8 RM680,340.00 yang telah digunakan bagi tujuan seperti di atas, kepada Plaintif sebagai Pembeli pada atau sebelum 30.6.2016, maka Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua sebagai Penjual berakujanji untuk memindahmilik Hartanah-Hartanah tersebut kepada Plaintif seperti yang diperuntukkan dalam Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut. [12] Berikutan kepada persetujuan di atas, Plaintif telah menjelaskan dan / atau menyebabkan pembayaran wang sejumlah lebih kurang RM1,067,180.00 milik Plaintif ke dalam Akaun Anakguam (Client’s Account) Tetuan Param Sundram yang merangkumi pembayaran balasan beliau sebanyak RM967,340.00 dan pinjaman persahabatan sebanyak RM99,840.00 yang telah dipersetujui. [13] Firma Tetuan Param Sundram kemudiannya telah membuat pembayaran wang sejumlah RM1,020,180.00 untuk pembayaran jumlah duti setem dan RM47,000.00 bagi kos pendaftaran tersebut daripada akaun Anakguam (Client’s Account) Firma Tetuan Param Sundram. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 9 [14] Hartanah Kepayang tersebut telah digadaikan oleh Defendan Pertama dan Defendan Kedua kepada Public Bank Berhad Cawangan Rasah (Pemegang Gadaian) dan segala pinjaman Public Bank Berhad telah diselesaikan sepenuhnya tetapi Defendan Pertama dan Defendan Kedua dengan memungkiri Perjanjian Jual Beli Hartanah tersebut telah enggan memperolehi dan membekalkan kepada Plaintif borang melepaskan gadaian yang ditandatangani oleh Public Bank Berhad berserta Hakmilik Asal Gadaian, Gadaian Pendua, Geran Asal dan lain-lain dokumen untuk melaksanaan pindahmilik tersebut kepada Plaintif. [15] Hartanah Labu tersebut telah digadaikan oleh Defendan Kedua kepada Public Bank Berhad Cawangan Seremban (Pemegang Gadaian) dan pinjaman Public Bank Berhad tersebut belum diselesaikan sepenuhnya tetapi Defendan Kedua dengan memungkiri Perjanjian Jual Beli Hartanah tersebut telah enggan menjelaskan segala pinjaman Public Bank Berhad tersebut dan enggan memperolehi dan membekalkan kepada Plaintif borang melepaskan gadaian yang ditandatangani oleh Public Bank Berhad berserta Hakmilik Asal Gadaian, Gadaian Pendua, Geran Asal dan S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 10 lain-lain dokumen untuk melaksanakan pindahmilik tersebut kepada Plaintif. [16] Menurut Klausa 7 dalam Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut, iaitu di bawah tajuk “DEFAULT BY VENDOR” juga ada dinyatakan bahawa:- “In the event the Vendor refuses of fails to absolutely transfer all his rights title interest in respect of the said Property to the Purchaser free from encumbrances in accordances with the provisions of this agreement the Purchaser shall be entitled at the costs and expenses of the Vendor to the remedy of the specific performances and to all the remedies following thereunder…” [17] Sehingga kini, Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua telah gagal, enggan dan / atau cuai untuk melepaskan gadaian Hartanah-Hartanah tersebut kepada pihak Public Bank Berhad walaupun bayaran bagi keseluruhan balasan belian bagi Hartanah-Hartanah tersebut telah dibayar dan dijelaskan berdasarkan arahan Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 11 [18] Walaupun Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua telah ingkar dan / atau gagal untuk melaksanakan obligasinya di bawah Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut untuk memastikan pelepasan gadaian dan pendaftaran pindahmilik kepada Plaintif, namun demikian, Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua telah memohon kepada Pendaftar / Pentadbir Tanah untuk memotong Kaveat-Kaveat tersebut. [19] Selanjutnya pada 4.3.2020, Plaintif telah menerima satu Notis bertarikh 23.1.2020 dan 20.1.2020 dari kerani Pentadbir Tanah, Pejabat Tanah dan Galian Negeri Sembilan (PTG) iaitu Notis (Borang 19C) terhadap setiap Hartanah-Hartanah tersebut bahawa PTG akan memotong Kaveat-Kaveat tersebut dalam masa dua (2) bulan daripada tarikh penyampaian Notis tersebut (pada 4.5.2020). [20] Seterusnya, Plaintif telah memfailkan notis permohonan kepada Mahkamah untuk melanjutkan tempoh keesahan Kaveat Persendirian yang telah dimasukkan ke atas Hartanah Kepayang tersebut. Mahkamah telah melanjutkan tempoh keesahan Kaveat S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 12 Persendirian tersebut pada 21.4.2021 sehingga pelupusan atau penyelesaian muktamad tindakan atau perbicaraan kes ini. [21] Di dalam kes ini, tuntutan Plaintif terhadap Defendan Ketiga (Tetuan Hee & Lim) telah ditarikbalik oleh Plaintif melalui Notis Pemberhentian bertarikh pada 19.6.2020 di bawah Lampiran - 21. Manakala, tuntutan Plaintif terhadap Defendan Keempat (Public Bank Berhad) pula telah ditarikbalik oleh Plaintif melalui Notis Pemberhentian bertarikh pada 2.8.2021 di bawah Lampiran - 94. Tuntutan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Kelima [22] Melalui Writ Terpinda dan Pernyataan Tuntutan Terpinda, antara lain, Plaintif menuntut terhadap Defendan-Defendan Pertama, Kedua dan Kelima untuk mendapatkan perintah-perintah seperti berikut:-
a
Suatu perintah Pelaksanaan Spesifik Perjanjian Jual Beli bertarikh 31.12.2015 di antara Plaintif dengan Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua untuk penjualan Hartanah Kepayang (yang dipegang di bawah GRN S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 13 124371 Lot 2022, Pekan Bukit Kepayang, Daerah Seremban, Negeri Sembilan).
b
Suatu perintah Pelaksanaan Spesifik Perjanjian Jual Beli bertarikh 31.12.2015 di antara Plaintif dengan Defendan Pertama untuk penjualan Hartanah Labu (yang dipegang di bawah Hakmilik HS(D) 191355 PT 32719 Mukim Labu Daerah Seremban, Negeri Sembilan.
c
Secara alternatif, gantirugi sebagai gantian Pelaksanaan Spesifik Perjanjian Jual Beli (damages in lieu of specific performance).
d
Suatu Perintah bahawa Kaveat-kaveat Persendirian bertarikh 16.9.2019 di bawah perserahan No. 11087/2019 terhadap Hartanah Kepayang dan No. 11083/2019 terhadap Hartanah Labu dibatalkan dan Defendan Kelima dan / atau melalui agen dan / atau pengkhidmatnya dihalang daripada memasukkan apa-apa Kaveat selanjutnya terhadap Hartanah Kepayang dan Hartanah Labu selepas tersebut Perintah ini.
e
Suatu Perintah Injunksi terhadap Defendan Pertama dan Defendan Kedua dihalang secara bersendirian dan / atau S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 14 agennya dan / atau sesiapa sekalipun daripada menyempurnakan, melaksanakan dan / atau pun membuat apa jua bentuk suratcara dan / atau dokumen bagi tujuan menyerahkan perserahan dan / atau pendaftaran untuk membuat dan / atau pindahmilik Hartanah Kepayang kepada Defendan Kelima sehingga selepas penghakiman dalam tindakan ini atau sebarang perintah lanjut diperolehi.
f
Suatu Perintah Injunksi terhadap Defendan Pertama dihalang secara bersendirian dan / atau agennya dan / atau sesiapa sekalipun daripada menyempurnakan, melaksanakan dan / atau pun membuat apa jua bentuk suratcara dan / atau dokumen bagi tujuan menyerahkan perserahan dan / atau pendaftaran untuk membuat dan / atau pindahmilik Hartanah Labu kepada Defendan Kelima sehingga selepas penghakiman dalam tindakan ini atau sebarang perintah lanjut diperolehi.
g
Defendan Pertama memulangkan RM99,840.00 kepada Plaintif.
h
Gantirugi Am dan Khas.
i
Faedah dan juga kos tindakan ini. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 15 Analisis dan Penemuan Mahkamah Prinsip Undang-Undang berkenaan Pelaksanaan Spesifik [23] Menurut Seksyen 21(1) dan
3
Akta Relief
21
Spesifik memperuntukkan seperti berikut:- Discretion as to decreeing specific performance
1
The jurisdiction to decree specific performance is discretionary, and the court is not bound to grant any such relief merely because it is lawful to do so; but the discretion of the court is not arbitrary but sound and reasonable, guided by judicial principles and capable of correction by a court of appeal.
3
A case in which the court may properly exercise a discretion to decree specific performance is where the plaintiff has done substantial acts or suffered losses in consequence of a contract capable of specific performance. [24] Di dalam kes Ganam d/o Rajamany v. Somoo s/o Sinnah [1984] 2 MLJ 290, Mahkamah Persekutuan di dalam kes tersebut telah memutuskan seperti berikut:- “In other words, it is clear that the court may exercise a discretion in granting or withholding a decree for specific performance; and in the exercise of that discretion the circumstances of the case, the conduct of S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 16 the parties and their respective interests under the contract, are too remembered…” [25] Oleh itu, pada kebiasaannya, di dalam kes-kes yang melibatkan pemecahan atau kemungkiran perjanjian atau kontrak, gantirugi (‘damages’) bukannya merupakan remedi atau pampasan yang mencukupi. Justeru itu, di dalam keadaan tersebut, Mahkamah mempunyai kuasa budi bicara yang tidak terhad untuk memberikan perintah pelaksanaan spesifik. [26] Merujuk kepada kes Koek Tiang Kung v. Antara Bumi Sdn Bhd & Anor [2005] 4 MLJ 525, di mana Mahkamah Tinggi di dalam kes tersebut telah memutuskan seperti berikut:- “[15] I gratefully adopt what his Lordship has said in that case to the facts of the present case. In Malaysia, the law governing specific performance is found in the Specific Relief Act 1950. In the context of the present case, s 11of the Specific Relief Act 1950 plays a prominent role. It provides that specific performance may be granted in respect of agreements relating to land transactions (including the present case where it involves the purchase of the penthouse) where there is a presumption that a breach of the contract to transfer immovable property cannot be adequately relieved S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 17 by way of monetary compensation (Zaibun Sa bte Syed Ahmad v Loh Koon Moy & Anor [1982] 2 MLJ 92). Then there is s 19 of the Specific Relief Act 1950 which enacts that liquidation of damages is not a bar to specific performance. .. [19] These are some factors and they are not exhaustive at all. Of pertinence to note would be this. That the parties cannot fetter the courts’ discretion in their contract (Quadrant Visual Communications Ltd v Hutchison Telephone UK [1993] BCLC 442).” [27] Seterusnya, merujuk kepada Seksyen 18(1) Akta Relif Spesifik 1950, di mana ianya memberikan kuasa kepada Mahkamah untuk memberikan atau mengawadkan gantirugi sebagai ganti untuk pelaksanaan spesifik. Seksyen 18(1) Akta Relief Spesifik memperuntukkan seperti berikut:-
18
Power to award compensation in certain cases
1
(1). Any person suing for the specific performance of a contract may also ask for compensation for its breach, either in addition to, or in substitution for, its performance. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 18 [28] Selanjutnya, di dalam kes Riviera Promotions Sdn Bhd v. Genting Perkasa Sdn Bhd & Ors [2010] 5 MLJ 692, di mana Mahkamah Tinggi di dalam kes tersebut telah memutuskan seperti berikut:- [20] It appears to this court that a considerable degree of confusion and misapprehension has arisen in the course of his hearing in relation to the issue of assessment of damages in basis. Damages in lieu of specific performance is a remedy granted in place of or in substitution for specific performance. Specific performance, in accordance with s 18 of the Specific Relief Act provides that ‘any person suing for the speficic performance of a contract may also ask for compensation for its breach, either in addition to, or in substitution for, its performance.” Isu Pertama Sama ada Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut adalah merupakan kontrak-kontrak yang sah dan mengikat pihak-pihak [29] Di dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Defendan Pertama dan Kedua adalah terikat dengan Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut yang mereka berdua telah tandatangani pada 31.12.2015 tersebut, di pejabat firma guaman Tetuan Param Sundram berdasarkan kepada tiga (3) alasan. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 19 [30] Pertamanya, Mahkamah ini mendapati bahawa Defendan Pertama dan Kedua telah menurunkan tandatangan mereka secara sukarela di atas Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut. Fakta ini tidak dipertikaikan sama sekali di dalam mana-mana pliding Defendan Pertama dan Kedua. Begitu juga, semasa Defendan Pertama memberi keterangan kepada Mahkamah, Defendan Pertama sendiri telah mengakui dan mengesahkan bahawa beliau telah menandatangani Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut secara sukarela dan tanpa sebarang paksaan atau tanpa sebarang pengaruh dari mana-mana pihak. [31] Keduanya, Mahkamah mendapati bahawa Defendan Pertama dan Kedua tidak pernah pada bila-bila masa material memplidkan pembelaan “non-est factum” seperti salahnyataan, khilaf, paksaan, pengaruh tidak berpatutan, tidak sah dari segi undang-undang dan bertentangan dengan polisi awam yang telah mempengaruhi persetujuan mereka semasa mereka memasuki dan menandatangani Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 20 [32] Walaubagaimanapun, semasa di peringkat perbicaraan kes ini, Defendan Pertama cuba untuk mengelak dan memberikan alasan daripada mengakui akan keesahan Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut yang beliau telah tandatangani atas alasan bahawa beliau tidak ada membaca kandungan Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut terlebih dahulu dan beliau juga tidak boleh membaca serta tidak boleh memahami Bahasa Inggeris. [33] Merujuk kepada kes Shim Vui Geh v. Dayang Masturah bt Sahari and another appeal [2024] 1 MLJ 755, di mana Mahkamah Rayuan di dalam kes tersebut telah memutuskan seperti berikut:- [33] Parties who have signed a document and more so if it is before solicitor, cannot wriggle out of what they have signed unless it is a case of mispresentation, undue influence or fraud proved. It would not generally be accepted if the parties assert that they do not know what they signed or that they did not read what they signed. Otherwise, it would be very easy to disclaim liability merely by relying on what is essentially a plea of non est factum.” S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 21 [34] Oleh itu, adalah jelas di sini, merujuk kepada kes Shim Vui Geh yang tersebut di atas, di mana apabila pembelaan non est factum tidak diplidkan dan dibuktikan di dalam kes ini, maka Defendan Pertama dan Kedua tidak boleh mengelak dari tanggungjawab kontrak mereka dengan hanya menegaskan atau menyatakan bahawa mereka tidak membaca dan / atau tidak memahami terma-terma yang ada di dalam Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut di peringkat perbicaraan kes ini. Sebaliknya, Defendan Pertama sendiri telah mengesahkan dan mengakui bahawa beliau dan Defendan Kedua telah secara sukarela menandatangani Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut pada 31.12.2015. [35] Tambahan juga, Defendan Pertama dan Kedua telah gagal untuk mengemukakan sebarang keterangan untuk membuktikan akan wujudnya elemen-elemen seperti salahnyataan, khilaf, paksaan, pengaruh tidak berpatutan, tidak sah dari segi undang-undang dan bertentangan dengan polisi awam yang telah mempengaruhi persetujuan Defendan Pertama dan Defendan Kedua di dalam menandatangani Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 22 [36] Fakta ini telah dibuktikan di mana Defendan Pertama mengakui bahawa beliau tidak ada membuat sebarang laporan polis yang menyatakan bahawa Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut adalah palsu. Defendan Pertama juga mengesahkan bahawa beliau tidak pernah membuat aduan kepada Majlis Peguam terhadap firma guaman Tetuan Param Sundram. Selain itu, Defendan Pertama juga bersetuju bahawa beliau tidak pernah membuat apa-apa bantahan kepada Plaintif tentang ketidakaturan, jika ada, terhadap Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut. [37] Ketiganya, Mahkamah juga mendapati bahawa Defendan Pertama dan Kedua tidak boleh mengemukakan keterangan yang bertentangan atau pun yang berlainan untuk mencanggah terma-terma bertulis yang terkandung di dalam kedua-dua Perjanjian Jual Beli tersebut. Menurut Seksyen 91 dan Seksyen 92 Akta Keterangan 1950 ianya jelas memperuntukkan seperti berikut:- Evidence of terms of contracts, grants and other dispositions of property reduced to form of document
91
When the terms of a contract or of a grant or of any other disposition of property have been reduced by or by consent of the parties to the form of a document, and in all cases in which any matter is required by law to be S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 23 reduced to the form of a document, no evidence shall be given in proof of the terms of the contract, grant or other disposition of property or of the matter except the document itself, or secondary evidence of its contents in cases which secondary evidence is admissible under the provisions hereinbefore contained… Exclusion of evidence of oral agreement
92
When the terms of any such contract, grant or other disposition of property, or any matter required by law to be reduced to the form of a document, have been proved according to section 91, no evidence of any oral agreement or statement shall be admitted as between the parties to any such instrument or their representatives in interest for the purpose of contradicting, varying, adding to, or subtracting from its terms:... [38] Merujuk kepada kes He-Con Sdn Bhd v. Bulyah bt Ishak & Anor (as administrators for the estate of Nor Zainir bin Rahmat, the deceased) and another appeal [2020] 4 MLJ 662, Mahkamah Persekutuan telah memutuskan seperti berikut:- [71] Both the courts below agreed with the plaintiffs that s 91 of the EA 1950 ought to be invoked against first defendant in that no parol evidence shall be permitted to contradict what has been reduced by both parties into writing in P2. This is commonly referred to as non-admissibility of parol S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 24 evidence in circumstances referred to in s 91 of the EA 1950. Codified from the English common law, parol evidence rule is a rule that preserves the genuinity or authenticity or integrity of a written document. It was first established in the case of Goss v Lord Nugent
1833
5 B & Ad 58 and it was then concisely stated by Innes J in Mercantile Bank of Sydney v Taylor (1891) 12 LR (NSW) L 252. The rule would operate to prohibit the parties from amending the meaning of the written document through the use of previous oral declarations that are not stated in the document itself. When parties had discussed and negotiated the terms of contract, this process means that they have integrated the contract. In essence, the document, in this case, P2. In the context of this case before us, P2 was made pursuant to D25 which was passed on 26 April 2002, the same date as P2 itself. Their contemporaneity cannot therefore be denied. It cannot lie in the mouth of the first defendant to now deny P2 and its contents. With respect, we agree with the findings on this by the lower courts. [39] Di dalam tindakan ini, Mahkamah mendapati bahawa Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut adalah disediakan mengikut undang-undang yang sah dan sehubungan itu ianya adalah sah, sempurna dan mengikat pihak-pihak yang berkontrak di bawahnya. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 25 [40] Di samping itu, Mahkamah mendapati bahawa kedua-dua Perjanjian Jual Beli tersebut telah disediakan oleh seorang peguam yang bertauliah iaitu Puan Roslina binti Ramli (SP-2) di mana kedua-dua Perjanjian Jual Beli tersebut telah menyatakan niat dan hasrat pihak-pihak untuk menjual dan membeli Hartanah-Hartanah tersebut dan terma-terma yang berkaitan serta tanggungjawab-tanggungjawab kontrak telah diperuntukkan dan dikenalpasti secara jelas untuk tujuan pelaksanaan oleh kedua-dua belah pihak (Plaintif dengan Defendan-Defendan) tanpa sebarang kekaburan. [41] Di dalam kedua-dua Perjanjian Jual Beli tersebut, Defendan Pertama dan Kedua telah memohon untuk cara pilihan belian balik (“buy back”) iaitu untuk memulangkan harga belian kedua hartanah tersebut dalam tempoh enam (6) bulan daripada tarikh kedua Perjanjian Jual Beli tersebut, di mana jika sekiranya Defendan Pertama dan Kedua selaku penjual gagal untuk berbuat demikian, Defendan Pertama dan Kedua mengakujanji untuk memindah milikan kedua-dua hartanah tersebut kepada pembeli iaitu Plaintif. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 26 [42] Fakta ini telah disahkan melalui keterangan yang telah diberikan oleh peguam Roslina (SP-2) kepada Mahkamah ini. Begitu juga, Defendan Pertama sendiri telah mengakui bahawa dia telah berjanji untuk memindah milik Hartanah-Hartanah tersebut kepada Plaintif sebagaimana yang telah dinyatakan di dalam Bahagian
Schedule
Jadual Pembayaran Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut, di mana jika sekiranya Defendan Pertama gagal untuk melaksanakan pilihan belian balik (“buy back option”) tersebut di dalam tempoh (6) bulan tersebut iaitu yang jatuh pada 30.06.2016. [43] Oleh itu, dakwaan Defendan Pertama bahawa beliau tidak membaca kandungan Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut dan tidak memahami Bahasa Inggeris adalah hanya merupakan rekaan dan pemikiran terkemudian (“afterthought”) oleh Defendan Pertama dan Kedua semata-mata demi untuk mengelak dan menafikan tanggungjawabnya serta terma-terma yang jelas terkandung di dalam Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut, terutamanya terma berkenaan dengan tempoh enam (6) bulan yang telah dipersetujui dengan Plaintif di dalam tindakan ini. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 27 [44] Merujuk kepada kes Chong Choi Keow v. Tengku Reza Shah bin Tengku Chaidzir Shah [2015] 5 MLJevi 103, di mana Mahkamah Tinggi di dalam kes tersebut telah memutuskan seperti berikut: [12] In this case the defendant’s allegations are clearly intended to contradict, vary and negate the terms and conditions of SPA. Learned counsel for the defence submitted at length on the defendant’s allegations which are at variance with the SPA as a whole. In the first place, the defendant agreed that he signed the SPA. The defendant admitted that he received RM160,000.00 from the plaintiff. The defendant said that he understand the contents of the SPA and that the amount state therein in s 7 of the Schedule is RM240,000.00. He also said that he understand the meaning of the phrase ‘the receipt of which sum the Vendor hereby acknowledges’ in cl 1 of the SPA. There is no evidence that the execution of the SPA was procured by fraud or that the SPA was induced by fraudulent mispresentation (see Tindok Besar Estate Sdn Bhd v Tinjar Co [1979] 2 MLJ 229 (FC); Siah v Tengku Nong [1964] 1 MLJ 43 (FC)). The defendant admitted to signing the SPA voluntarily. Therefore, there is no question of the defendant signing the SPA under duress. The facts as adduced by the defendant’s evidence in this regard would not invalidate the SPA under proviso (a) to s 92 of the Evience Act. Here, where contractual nature and charesteristics of the 2 SPAs are not in dispute, D1 & D2 who have executed the S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 28 agreements cannot renege from their obligations agreed and contained therein, unless their free consent to enter into agreement had been vitiated by any extenuating circumstances such as fraud, mispresentation, undue influence or coercion. [45] Seterusnya, di dalam Seksyen 115 Akta Keterangan 1950 memperuntukkan seperti berikut:- 115. Estoppel When one person has by his declaration, act or omission intentionally caused or permitted another person to believe a thing to be true and to act upon such belief, otherwise than but for that belief he would have acted, neither he nor his representative in interest shall be allowed in any suit or proceeding between himself and that person or his representative in interest to deny the truth of that thing. [46] Selanjutnya, merujuk kepada kes Boustead Trading (1985) Sdn Bhd v. Arab Malaysian Merchant Bank Bhd [1995] 3 MLJ 331 di mana Mahkamah Persekutuan telah memutuskan bahawa:- “(1) the doctrine applies to both representations of fact and of law. (2) All that a litigant invokes the doctrine of estoppel must do is to show that he was so influenced by the encouragement or representation that it S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 29 would be unconscionable for the representator to enforce his strict legal rights. There is no need to show that he was induced to act in a particular way. (3) The detriment element does not form a part of the doctrine of estoppel. All that need to be shown is that it would be unjust to permit the representator or encourager to insist upon his strict legal rights. A judicial arbiter would be entitled to have regard to the conduct of the litigant raising the estoppel. This may include the determination whether the particular litigant had altered his position, although such alteration need not be to his detriment.” … …it has been applied to prevent a litigant from asserting that there was no valid and binding contract between him and his opponent (see, Waltons Stores (Interstate) Ltd v Maher 919880 164 CLR 387) and to create binding obligations where none previously existed (see, [Spiro v Lintern [1973] 3 All ER 319; [1973] 1 WLR 10020. It may operate to bind parties as to the meaning or legal effect of a document or a clause in a contract which they have settled upon (see the Amalgamated case) or which one party to the contract has represented or encouraged the other to believe as the true legal effect or meaning: American Surety Co of New York v Calgary Milling Co Ltd (1919) 48 DLR 295; De Tchihatchef v Salerni Coupling Ltd [1932] 1 Ch 330; Taylor Fashions.” S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 30 [47] Oleh itu, berdasarkan kepada alasan tersebut di atas, Mahkamah ini mendapati bahawa Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut adalah jelas mengikat Defendan Pertama dan Kedua di dalam tindakan ini, memandangkan Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut telah dibuat dan dimasuki dengan secara sukarela oleh Defendan Pertama dan Kedua. Justeru itu, kedua-dua Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sah dan mengikat dari segi undang-undang bagi membolehkan suatu perintah pelaksanaan spesifik layak dan wajar dikeluarkan terhadap Defendan-Defendan. Isu Kedua Sama ada wujud kontrak kolateral (“collateral contract”) di dalam Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut yang dimasuki di antara Plaintif dengan Defendan Pertama dan Defendan Kedua [48] Di dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa wujudnya kontrak kolateral (“collateral contract”) di dalam kontrak iaitu Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah yang bertarikh 31.12.2015 tersebut yang telah dimasuki antara Plaintif dan Defendan Pertama dan Kedua. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 31 [49] Di antara perjanjian kolateral tersebut, pertamanya, balasan belian untuk kedua-dua hartanah tersebut yang perlu dibayar kepada Defendan Pertama dan Kedua, hendaklah dibayar secara terus ke dalam akaun anakguam (“clients account”) firma Tetuan Param Sundram bagi tujuan digunakan oleh Tetuan Param Sundram untuk membayar bayaran duti setem bagi pendaftaran pindahmilik dan gadaian bagi Hartanah-Hartanah Koperasi untuk pelepasan fasiliti pinjaman bagi pihak Stylish Houz Design Sdn Bhd (SHDSB). [50] Keduanya, Defendan Pertama dan Kedua telah meminta Plaintif memberikan pinjaman persahabatan bagi amaun sebanyak RM99,840.00 kepada Defendan Kedua untuk menanggung jumlah keseluruhan duti setem untuk pembelian Hartanah-Hartanah Koperasi tersebut di mana ianya telah dipersetujui oleh Plaintif. [51] Merujuk kepada kes Tan Swee Hoe Co. Ltd v. Ali Hussain Bros [1980] 2 MLJ 16, di mana Mahkamah Persekutuan telah memutuskan seperti berikut:- “In our view there is a growing body of authority which supports the proposition that a collateral agreement can exist side by side with the main S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 32 agreement which it contradicts. The classic statement on collateral contract was made by Lord Moulton in Heilbut Symons & Co v Buckleton [1913] AC 30 47. “It is evident, both on principle and on authority, that there may be a contract the consideration for which is the making of some other contract. ‘If you will make such and such a contract I will give you one hundred pounds’, is in every sense of the word a complete legal contract. It is collateral to the main contract, but each has independent existence, and they do not differ in respect of their possessing to the full the character and status of a contract. “The case of City and Westminster Properties (1934) Ltd v Mudd [1959 Ch 129and subsequent applications of it has, in our opinion, fortified this not unfamiliar doctrine. We think Lord Denning M.R. summarised it in Dick Bentley Productions, LTD v Harold Smith (Motors), Ltd [1965] 2 All ER 65 67: “Looking at the cases once more, as we have done so often, it seems to me that if a representation is made in the course of dealings for a contract for the very purpose of inducing the other party to act on it, and it actually induces him to act on it by entering into the contract, that is prima facie ground for inferring that the representation was intended as a warranty. It is not necessary to speak of it as being collateral. Suffice it that the representation was intended to be acted on and was in fact acted on.” In our view those cases are strong authority for the proposition that an oral promise, given at the time of contracting which induces a party to enter into the contract, overrides any inconsistent written agreement. This S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 33 device of collateral contract does not offend the extrinsic evidence rule because the oral promise is not imported into the main agreement. Instead it constitutes a separate contract which exists side by side with the main agreement. [52] Di dalam kes ini, adalah merupakan fakta yang tidak dipertikaikan bahawa pihak-pihak yang berkontrak pertama kali telah berjumpa pada 9.12.20215 dan telah berbincang serta berunding tentang terma-terma di dalam Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut. Seterusnya, pada 31.12.2015 pihak-pihak telah menandatangani Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut di mana terma-terma berkenaan dengan kolateral (“collateral”) tersebut telah dipersetujui akan menjadi sebahagian daripada terma-terma di dalam kedua Perjanjian Jual Beli Hartanah tersebut. [53] Oleh itu, Mahkamah ini mendapati bahawa kedua-dua terma kolateral (“collateral”) tersebut yang telah dipersetujui oleh pihak-pihak adalah merupakan terma-terma yang sah dan mengikat pihak-pihak yang berkontrak di bawahnya iaitu Plaintif dengan Defendan Pertama dan Kedua, memandangkan terma-terma S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 34 kolateral tersebut adalah wujud seiringan bersama-sama dengan Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah pada 31.12.2015 tersebut. [54] Tambahan juga, Plaintif telah berjaya membuktikan kepada Mahkamah ini melalui keterangan berbentuk dokumen dan juga lisan bahawa bayaran balasan Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut telah dimasukkan ke dalam akaun anakguam (“clients account”) firma Tetuan Param Sundram pada 22.12.2015, 4.01.2016, 24.02.2016 dan 25.02.2016 yang berjumlah sebanyak RM967,340.00 bersama dengan pinjaman persahabatan yang berjumlah sebanyak RM99,840.00 (jumlah keseluruhan adalah sebanyak RM1,067,180.00) untuk tujuan pembayaran bagi pihak “SHDSB” untuk pembelian Hartanah-Hartanah Koperasi tersebut. [55] Fakta ini juga telah diakui sendiri oleh Defendan Pertama semasa di peringkat soal balas oleh peguamcara Plaintif. Dalam lain perkataan, daripada pengakuan oleh Defendan Pertama sendiri, adalah jelas bahawa “SHDSB” telah memperolehi jumlah yang diperlukan untuk memuktamadkan pembelian Hartanah-hartanah Koperasi tersebut hasil daripada penjualan Hartanah-Hartanah di S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 35 bawah Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut daripada Plaintif. Oleh itu, fakta ini jelas menyokong berkenaan dengan kewujudan kontrak kolateral (“collateral contract”) di dalam kontrak utama di bawah Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut. Isu Ketiga Sama ada Defendan Pertama dan Kedua telah memungkiri / memecahi Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut [56] Seterusnya, di dalam kes ini Mahkamah mendapati bahawa Defendan Pertama dan Kedua telah gagal untuk mematuhi dan melaksanakan terma-terma yang terkandung di bawah Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut. Malahan, versi dan keterangan yang telah diberikan oleh Defendan Pertama adalah hanya bersifat rekaan dan juga penafian (“bare denial”) semata-mata. Dalam erti kata yang lain, Defendan Pertama dan Kedua telah gagal untuk mencabar, mencanggah dan mempertikaikan kes Plaintif dengan mengemukakan keterangan dan bukti bahawa Defendan Pertama dan Kedua telah mematuhi segala terma-terma, tanggungjawab dan juga obligasi mereka seperti yang terkandung dalam kedua-dua Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 36 [57] Selanjutnya, di dalam kes ini tuntutan Plaintif terhadap Defendan Kelima adalah bahawa Defendan Kelima tidak berkontrak dengan Defendan Pertama dan Kedua secara sucihati terhadap Hartanah-Hartanah tersebut sebagaimana kedua-dua perjanjian iaitu IDD-9 dan IDD-10. Plaintif juga telah mengemukakan tuntutan terhadap Defendan Kelima oleh kerana Defendan Kelima telah memasukkan kaveat persendirian ke atas Hartanah-Hartanah tersebut pada 10.09.2019 atas alasan bahawa beliau mempunyai kepentingan ke atas Hartanah-Hartanah tersebut. Selain itu, Plaintif juga telah memplidkan bahawa Defendan Pertama telah memohon untuk mengenepikan kaveat yang telah dimasuki oleh Plaintif terhadap Hartanah-Hartanah tersebut dengan tujuan untuk melengkapkan proses pindah milik kedua-dua Hartanah-Hartanah tersebut kepada Defendan Kelima yang mana ianya telah memecahi Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut (perjanjian yang asal) yang telah dimasuki diantara Plaintif dengan Defendan Pertama dan Kedua. [58] Namun demikian, perlu ditegaskan di dalam kes ini bahawa Defendan Kelima tidak ada mengemukakan sebarang keterangan kepada Mahkamah semasa di peringkat perbicaraan kes ini. Tidak S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 37 ada terdapat apa-apa alasan yang kukuh atau sebarang justifikasi yang diberikan atas kegagalan beliau untuk hadir ke Mahkamah ini. [59] Justeru itu, memandangkan Defendan Kelima telah gagal untuk mengemukakan sebarang keterangan kepada Mahkamah, maka kesemua keterangan yang telah diberikan oleh Plaintif terhadap Defendan Kelima di dalam tindakan ini seharusnya diterima oleh Mahkamah dan dianggap sebagai telah dibuktikan. Kedudukan ini telah dinyatakan di dalam kes Mariya Stephen @ Fredolin Milis v. Lee Guat Toh [2014] 1 MLJ 809 di mana Mahkamah Rayuan telah memutuskan seperti berikut:- [10] Once the plaintiff closes the cases and the defendant does not call witness the law assumes that issues on fact is not in dispute and all the evidence led by the plaintiff must be assumed to be true, (see Jaafar bin Shaari & Anor (suing as administrator of the estate of Shofiah bte Ahmad, deceased) v Tan Lip Eng & Anor [1997] 3 MLJ 693; [1997] 4 CLJ 509). [11] Section 114(g) of the Evidence Act 1950 will also stand to support the plaintiff’s case on facts when the defendant does not call witnesses and submit no case to answer whether or not the court has cautioned the S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 38 defendant. In Subry bin Hamid v Hussain bin Tan Sri Ikhwan & Anor [2006] 6 MLJ 229. [14] It is also well settled that once the defendant in civil proceedings elects not to call evidence, then all the evidence led by the plaintiff must be assumed to be true.” [60] Seterusnya, di dalam kes Subry bin Hamid v. Husaini bin Tan Sri Ikhwan & Anor [2006] 6 MLJ 229 di mana Mahkamah Rayuan di dalam kes tersebut telah memutuskan seperti berikut:- [6] Now apply that here. The allegation made by the plaintiff against the OCS must be presumed to be true. The burden the plainly lay on the defendants to call the OCS to rebut the plaintiff’s evidence. That was not done. And no explaination was given by the defendants for this failure. This is therefore a case in which an adverse inference should have been drawn against the defendants by the learned judicial commissioner. [7] I am conscious that s 114(g) of the Evidence Act 1950 confers a discretion on a trier of fact to draw such an inference. See Synn Lee & Co Ltd v Bank of China [1962] MLJ 395. But the discretion is one which is required to be exercised judicially. So, where a party to an action provides no reasons as to why material witnesses were not called to give evidence, the court will normally draw an adverse inference. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 39 See Guthrie Sdn Bhd v Trans-Malaysian Leasing Corp Bhd [1991] 1 MLJ 33. [61] Oleh itu, di dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Defendan Kelima bukannya merupakan pembeli yang sucihati atau pembeli yang bonafide ke atas kedua-dua Hartanah-Hartanah tersebut. Dalam lain perkataan, Defendan Pertama dan Kedua telah gagal untuk membuktikan kepada Mahkamah ini bahawa penjualan kedua-dua hartanah tersebut oleh Defendan Pertama dan Defendan Kedua kepada Defendan Kelima melalui perjanjian-perjanjian ID-9 dan ID-10 itu adalah suatu transaksi yang bonafide. [62] Tambahan juga, Defendan Kelima langsung tidak pernah hadir ke Mahkamah untuk mengesahkan dan mengenalpasti perjanjian-perjanjian yang dipertikaikan tersebut (IDD-9 dan IDD-10). Oleh itu, kedua-dua perjanjian IDD-9 dan IDD-10 tersebut tidak mempunyai apa-apa nilai (“value”) dan keberatan (“weight”) dari segi undang-undang dan seharusnya atau sewajarnya ditolak oleh Mahkamah. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 40 [63] Begitu juga, Mahkamah mendapati bahawa tidak ada terdapat sebarang resit ataupun apa-apa bukti dokumen pembayaran bagi menunjukkan bahawa transaksi penjualan Hartanah-Hartanah tersebut kepada Defendan Kelima oleh Defendan Pertama dan Kedua adalah suatu transaksi yang bonafide atau yang sucihati. [64] Jika sekiranya Defendan Kelima adalah benar-benar merupakan seorang pembeli yang sucihati ke atas Hartanah-Hartanah tersebut, Defendan Kelima sepatutnya terlebih dahulu atas daya usaha dan inisiatif beliau sendiri membuat pemeriksaan dan semakan lanjut yang secukupnya serta mendapatkan notis dan juga maklumat yang mencukupi terhadap Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut yang telah dimasuki di antara Plaintif dengan Defendan Pertama dan Defendan Kedua di dalam kes ini. [65] Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa IDD-9 dan IDD-10 adalah hanya merupakan perjanjian-perjanjian yang palsu dan yang sengaja diada-adakan oleh Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Kelima dengan niat dan tujuan untuk mengagalkan hak dan juga tuntutan Plaintif yang sah, yang bermerit dan yang S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 41 berasas menurut undang-undang ke atas Hartanah-Hartanah yang dinyatakan bawah Perjanjian Jual Beli Hartanah-Hartanah tersebut. Kesimpulan [66] Oleh yang demikian, berdasarkan kepada alasan-alasan tersebut, atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif-Plaintif telah berjaya membuktikan tuntutannya terhadap Defendan-Defendan Pertama, Kedua dan Kelima. Oleh yang demikian, Mahkamah memutuskan untuk membenarkan tuntutan Plaintif terhadap Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Kelima sepertimana berikut:- (a) Perintah Pelaksanaan Spesifik Perjanjian Jual Beli bertarikh 31.12.2015 di antara Plaintif dengan Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua untuk Hartanah kepayang yang dipegang di bawah GRN 124371 Lot 2022, Pekan Bukit Kepayang, Daerah Seremban, Negeri Sembilan. (b) Defendan Pertama dan / atau Defendan Kedua memindahmilik Hartanah Kepayang kepada Plaintif bebas S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 42 daripada apa-apa bebanan termasuk apa-apa gadaian dalam tempoh masa 14 hari dari tarikh Perintah ini. (c) Defendan Pertama dan Defendan Kedua dan / atau Defendan Keempat membekalkan borang melepaskan gadaian yang ditandatangani oleh Public Bank Berhad berserta hakmilik asal gadaian, gadaian pendua, geran asal dan lain-lain dokumen untuk melaksanakan pindahmilik Hartanah Kepayang tersebut dalam tempoh masa 7 hari dari tarikh Perintah ini. (d) Sekiranya Defendan Keempat gagal mematuhi perintah di perenggan (c) di atas untuk membekalkan borang melepaskan gadaian yang ditandatangani, Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah Tinggi Seremban diberi kuasa untuk menandatangani borang melepaskan gadaian bagi pihak Defendan Keempat bagi Hartanah Kepayang tersebut. (e) Pendaftar Hakmilik Negeri Sembilan, mendaftarkan Borang melepaskan gadaian yang ditandatangani oleh Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah Tinggi Seremban seperti di perenggan (d) di atas. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 43 (f) Perintah Pelaksanaan Spesifik Perjanjian Jual Beli bertarikh 31.12.2015 di antara Plaintif dengan Defendan Pertama untuk Hartanah Labu yang dipegang di bawah Hakmilik HS(D) 191355 PT 32719 Mukim Labu, Daerah Seremban, Negeri Sembilan. (g) Gantirugi sebagai ganti kepada perintah pelaksanaan spesifik (damages in lieu of specific performance) yang diperintahkan di perenggan (f) di atas, iaitu: (i) Pemulangan wang sejumlah RM680,340.00 oleh Defendan Pertama kepada Plaintif dalam tempoh masa 14 hari dari tarikh Perintah ini. (ii) Defendan Keempat membayar baki amaun sebanyak RM53,485.61 di bawah makna perenggan (c) Lampiran 81 tindakan ini kepada Plaintif sebagai pembayaran untuk menjelaskan apa-apa amaun atau sebahagian amaun yang diperintahkan supaya dibayar oleh Defendan Pertama kepada Plaintif seperti pada perenggan 7(a) dan perenggan 12 Perintah ini. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 44 (h) Kaveat Persendirian bertarikh 16.9.2019 di bawah perserahan No. 11087/2019 terhadap Hartanah Kepayang adalah dibatalkan dan Defendan Kelima dan / atau melalui agen dan / atau pengkhidmatnya selanjutnya dihalang daripada memasukkan apa-apa Kaveat selanjutnya terhadap Hartanah Kepayang tersebut selepas Perintah ini. (i) Defendan Pertama dan Defendan Kedua dihalang secara bersendirian dan / atau agennya dan / atau sesiapa sekalipun daripada menyempurnakan, melaksanakan dan / atau pun membuat apa-apa jua bentuk suratcara dan / atau dokumen bagi tujuan menyerahkan perserahan dan / atau pendaftaran untuk membuat dan / atau pindahmilik Hartanah Kepayang kepada Defendan Kelima secara kekal. (j) Defendan Pertama memulangkan RM99,840.00 kepada Plaintif. (k) Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Kelima membayar jumlah gantirugi khas sebanyak RM7,700.00 kepada Plaintif secara bersesama dan / atau S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 45 berasingan untuk kos penyediaan laporan penilaian hartanah seperti berikut: (i) Kos penyediaan laporan penilaian hartanah bagi Hartanah Kepayang sebanyak RM3,350.00; (ii) Kos penyediaan laporan penilaian hartanah bagi Hartanah Labu sebanyak RM4,350.00. (l) Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Kelima membayar gantirugi am secara bersesama dan / atau berasingan kepada Plaintif seperti berikut: (i) RM79,200.00 bagi Hartanah Bukit Kepayang; (ii) RM60,450.00 bagi Hartanah Labu (m) faedah 5% setahun ke atas jumlah Rm680,340.00 dan RM99,840.00 daripada tarikh 1.07.2016 sehingga penyelesaian sepenuhnya. (n) faedah 5% setahun untuk gantirugi am dan khas daripada tarikh penghakiman ini sehingga penyelesaian sepenuhnya. (o) Kos tindakan ini sebanyak RM30,000.00 kepada Plaintif ditanggung oleh Defendan Pertama, Defendan Kedua S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 46 dan Defendan Kelima secara bersesama dan / atau berasingan tertakluk kepada bayaran fi alokatur. (p) Kos sebanyak RM10,000.00 kepada Defendan Keempat ditanggung oleh Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Kelima secara bersesama dan / atau berasingan tertakluk kepada bayaran fi alokatur. Disediakan oleh: t.t. (Mohamad Haldar bin Abdul Aziz) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi 2 Seremban Negeri Sembilan Darul Khusus. Bertarikh: 26 haribulan Ogos 2024. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 47 PEGUAMCARA PERAYU-PERAYU / DEFENDAN PERTAMA & DEFENDAN KEDUA: TETUAN HAKEM ARABI & ASSOCIATES Suite No. 8-15-2 15th Floor, Menara Mutiara Bangsar Jalan Liku off Jalan Riong 59100 Kuala Lumpur. PEGUAMCARA PERAYU / DEFENDAN KELIMA: TETUAN SUSIELAN & ASSOCIATES Suite No. 8-17-4 17th Floor, Menara Mutiara Bangsar Jalan Liku off Jalan Riong 59100 Kuala Lumpur. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-17-04/2020 48 PEGUAMCARA RESPONDEN / PLAINTIF: TETUAN NOR AFFIZA & CO 23-1, Jalan S2 D39 City Centre Seremban 2 70300 Seremban Negeri Sembilan Darul Khusus. S/N IGV0tkhowki0je1bHffzhw
Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.