Lew Wan Nee v Lim Ah Hock (KA-22NCvC-10-02/2020)

Alasan Penghakiman ini disediakan untuk keputusan yang telah diberikan oleh Mahkamah ini pada 7.5.2025, yang antara lainnya membenarkan permohonan Plaintif bagi suatu deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli (“PJB”) berserta Surat Kuasa Wakil (SKW”), kedua-duanya bertarikh 18.3.2016 yang dimasuki oleh Plaintif dan Defendan menjadi terbatal, dan kaveat persendirian 18/10/2025 12:53:13 KA-22NCvC-10-02/2020 Kand. 52 yang dimasuki oleh Defendan terhadap hartanah yang terlibat dalam PJB itu dipotong.

Bersampingan dengan itu juga Plaintif memohon supaya suratan hakmilik asal hartanah tersebut dikembalikan dan perintah supaya suatu ganti rugi kemungkiran PJB yang dimasuki itu dibayar oleh Defendan kepada Plaintif.

Defendan tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah ini dan telah memfailkan Notis Rayuan.

Kes Plaintif dalam tindakan ini adalah bahawa dalam tahun 2016, Plaintif telah diperkenalkan oleh seorang rakannya kepada Defendan, yang dikatakan sebagai seorang peminjam wang. Plaintif kemudiannya telah membuat pinjaman dengan Defendan sebanyak RM100,000.00 dan bersetuju dengan kaedah pembayaran balik dalam tempoh enam (6) bulan dengan cagaran penyerahan hakmilik asal suatu hartanah PM 24, Lot 5746 Tempat Padang Lembu, Bandar Gurun, Daerah Kuala Muda Kedah Darul Aman (“hartanah tersebut”) sebagai jaminan.

Bagi maksud itu, suatu PJB dan SKW telah ditandatangani oleh Plaintif dan Defendan, dengan terma dalam PJB tersebut antara lain telah menyatakan bahawa harga jual beli ialah RM100,000.00 dan deposit yang perlu dibayar adalah sebanyak RM40,000. Baki harga PJB hendaklah diberikan kepada Plaintif dalam masa enam (6) bulan dari tarikh PJB ditandatangani.

Semasa perbicaraan penuh kes ini, keterangan Plaintif dalam Pernyataan Saksinya menyatakan bahawa PJB yang dimasuki itu adalah sekadar samaran kepada perjanjian pinjaman wang yang telah dipersetujui sebelumnya. Hanya dengan asas tersebut, Plaintif telah bersetuju untuk menandatangani PJB serta menyerahkan hak milik asal hartanah tersebut kepada Defendan.

Namun begitu, Plaintif menyatakan bahawa wang yang diterimanya hanyalah berjumlah RM56,800.00 yang adalah termasuk deposit. Tiada baki diserahkan kepadanya sebagaimana yang dijanjikan. Defendan kemudiannya didapati telah cuba memindahkan hakmilik tersebut walaupun baki harga PJB tidak diselesaikan sepenuhnya, sebaliknya Plaintif dipaksa untuk membeli semula hartanah tersebut dengan nilai

8.

Klausa berkenaan dengan pelucutan deposit ini diperuntukkan dalam perenggan 5.1 seperti yang berikut:

Plaintif menyatakan bahawa sehingga kes ini dibawa ke Mahkamah, Plaintif masih belum menerima baki harga PJB tersebut.

Sebaliknya, Defendan dalam pembelaannya menyatakan bahawa dia bukan seorang pemberi pinjam wang dan tidak mengetahui bahawa Plaintif memerlukan pinjaman wang kerana menghadapi masalah kesempitan wang. Malah Defendan mengakui yang dia membeli hartanah tersebut dengan harga RM100,000.00 melalui PJB yang ditandatangani tersebut. Defendan juga menyatakan bahawa dia telah pun menyelesaikan pembayaran kesemua baki jualan kepada Plaintif. Defendan dengan itu menafikan yang dia meminjamkan wang kepada Plaintif.

Defendan menyatakan bahawa setelah kesemua baki harga jualan dibayar oleh Defendan kepada Plaintif dan sebelum tindakan pindahmilik terhadap hartanah tersebut dibuat, Plaintif telah kemudiannya menawarkan kepada Defendan untuk membeli balik harta tersebut daripada Defendan dengan harga

Atas sebab itu, Defendan menyatakan bahawa Plaintif telah memohon supaya Defendan tidak membuat apa-apa pindahmilik harta tersebut supaya pembelian balik tidak menjadi rumit dan tidak melibatkan pindahmilik semula kepada Plaintif serta akan menjimatkan kos dan masa.

Oleh itu, Defendan tidak memindahmilik hartanah tersebut sementara menunggu pembayaran harga tawaran untuk membeli semula daripada Plaintif itu. Namun begitu, Defendan menyatakan bahawa Plaintif telah tidak dapat menunaikan janji untuk membeli semula hartanah tersebut. Pada masa yang sama Defendan menegaskan bahawa dia tidak pernah memaksa Plaintif untuk membeli balik hartanah tersebut daripadanya.

Selain tidak memenuhi janji untuk membeli semula tanah tersebut, Defendan menyatakan bahawa Plaintif telah memasukkan kaveat persendirian melalui pihak ketiga, namun telah dibatalkan oleh Perintah Mahkamah selepas itu.

Berkenaan dengan SKW, Defendan menyatakan bahawa SKW itu dibuat dengan balasan berharga, iaitu hartanah tersebut dan oleh itu ia menjadi tidak boleh batal (irrevocable). Defendan menyatakan bahawa tindakan Plaintif membuat tuntutan terhadap Defendan adalah bercanggah dengan Akta Kontrak 1950.

Setelah mendengar keseluruhan keterangan saksi-saksi sepanjang perbicaraan, meneliti dokumen-dokumen dan bukti yang dikemukakan serta hujahan bertulis kedua-dua pihak, Mahkamah berpandangan bahawa dalam membuat keputusan bagi tuntutan Plaintif berkaitan dengan permohonan untuk perintah deklarasi ini, isu utama yang perlu ditentukan adalah sama ada perjanjian yang menjadi pertikaian dalam tindakan ini merupakan suatu perjanjian yang melibatkan jual beli sebenar, atau merupakan suatu perjanjian pinjaman.

Dalam hal ini, Mahkamah berpandangan bahawa penekanan yang hendaklah diberikan adalah kepada prinsip "substance over form" dan juga menggunakan standard imbangan kebarangkalian (balance of probabilities) dalam menilai bukti-bukti yang dikemukakan di hadapannya.

Untuk itu, Mahkamah telah mengenal pasti beberapa fakta material yang menunjukkan niat sebenar pihak-pihak adalah untuk mewujudkan suatu hubungan antara peminjam dengan pemberi pinjaman, dan bukannya suatu hubungan antara pembeli dan penjual.

Antara fakta-fakta yang Mahkamah dapati menyokong dapatan Mahkamah ini adalah seperti yang berikut:

Tiada pemindahan hak milik sebenar terhadap harta tersebut walaupun PJB menyatakan ia “dijual” kepada pihak yang satu lagi.

Pihak yang dikatakan “Pembeli” tidak mengambil milikan penuh atau tidak mengguna pakai harta tersebut, sebaliknya “Penjual” terus mendudukinya atau menguruskannya.

Jumlah bayaran dalam PJB tidak mencerminkan harga pasaran yang munasabah, sebaliknya sepadan dengan jumlah yang biasanya dipinjam dalam urusan pinjaman.

Tiada pembayaran penuh dibuat, atau pembayaran hanya bersifat simbolik tanpa bukti penerimaan yang kukuh.

Kewujudan perjanjian sampingan atau bukti lisan yang menunjukkan bahawa “Penjual” dikehendaki membayar balik jumlah tertentu dalam tempoh tertentu, adalah dalam satu bentuk ansuran yang menyerupai pembayaran balik pinjaman.

Sehubungan dengan itu, dengan menggunakan prinsip imbangan kebarangkalian, Mahkamah berpuas hati bahawa pihak-pihak dalam kes ini tidak berniat untuk memindahkan pemilikan secara kekal. Sebaliknya, PJB itu adalah suatu helah untuk mewujudkan jaminan ke atas pinjaman wang.

Setelah meneliti keseluruhan keterangan saksi-saksi dan dokumen yang dikemukakan di hadapan Mahkamah ini, Mahkamah berpendapat bahawa perjanjian yang bertarikh 18.3.2016 yang pada zahirnya dinamakan sebagai “Perjanjian Jual Beli” sebenarnya adalah suatu perjanjian pinjaman yang disamarkan.

Maka, selaras dengan prinsip yang diperuntukkan dalam Akta Keterangan 1950 dan tafsiran kontrak secara substantif menurut undang-undang ekuiti, Mahkamah dengan ini memutuskan bahawa perjanjian tersebut adalah perjanjian pinjaman, bukan perjanjian jual beli sebenar.

Berikutan daripada Mahkamah memutuskan bahawa perjanjian itu sebenarnya adalah perjanjian pinjaman wang, dan didapati daripada fakta kes dan keterangan di Mahkamah bahawa pihak Defendan yang memberi pinjam tidak mempunyai lesen sah di bawah Akta Pemberi Pinjam Wang 1951 (Disemak 2001), maka wujud kesan undang-undang terhadap kuat kuasa perjanjian tersebut, iaitu perjanjian pinjaman adalah tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan.

Subseksyen 10(1) Akta Pemberi Pinjam Wang 1951 memperuntukkan bahawa: “Tiada tindakan boleh dibawa ke atas mana-mana pinjaman wang yang dibuat oleh pemberi pinjam wang yang tidak dilesenkan untuk mendapatkan balik pinjaman itu atau faedahnya.”

Oleh itu, Mahkamah berpandangan bahawa pemberi pinjam, dalam hal ini Defendan, tidak boleh menuntut semula wang pinjaman di mahkamah dan perjanjian dianggap tidak boleh dikuatkuasakan secara undang-undang. Kesan daripadanya juga, Plaintif, sebagai peminjam tidak mempunyai kewajipan undang-undang untuk membayar balik pinjaman itu, walaupun mereka menerima wang tersebut.

Selain itu juga, mana-mana pemberi pinjam yang melanggar peruntukan dalam Akta Pemberi Pinjam Wang 1951 boleh didakwa secara jenayah menurut peruntukan subseksyen 5(1), yang menyatakan bahawa – “Seseorang yang menjalankan perniagaan sebagai pemberi pinjam wang tanpa lesen adalah melakukan satu kesalahan yang membawa hukuman denda sehingga RM250,000 atau penjara maksimum 5 tahun, atau kedua-duanya.

Mahkamah memutuskan bahawa PJB yang dimasuki oleh kedua-dua Plaintif dan Defendan tersebut sebenarnya merupakan suatu perjanjian pinjaman, dan memandangkan pemberi pinjam bukan peminjam berlesen menurut undang-undang, maka isu yang dibangkitkan oleh Defendan bahawa penyerahan dokumen hakmilik tidak dibuat kerana Plaintif dikatakan gagal memenuhi janji untuk membeli semula tanah tersebut adalah tidak boleh diterima.

Ini kerana, dengan memutuskan bahawa sebenarnya tidak wujud suatu perjanjian jual beli berlaku sejak dari mula Plaintif dan Defendan berurusan dengan hartanah tersebut, sebaliknya memutuskan yang ia hanya merupakan suatu urusan “peminjaman wang” dan hartanah tersebut sebagai “jaminan”, maka Defendan tidak harus berpegang kepada hakikat bahawa suratan hakmilik asal itu dipegang kerana Plaintif tidak “dapat membeli semula” hartanah itu.

Mahkamah percaya bahawa Mahkamah tidak boleh mempertimbangkan apa-apa isu lain yang dibangkitkan oleh Plaintif mahupun Defendan berkenaan dengan urusan terhadap hartanah tersebut, termasuklah tuntutan untuk mendapatkan kembali wang pinjaman oleh Defendan, melainkan hanya membenarkan suatu deklarasi bahawa PJB dan SKW itu adalah sebenarnya terbatal dari awal. Maka, kesan daripada deklarasi tersebut, Defendan hendaklah melaksanakan tindakan selanjutnya.

Mahkamah percaya keputusan ini akan berfungsi sebagai langkah perlindungan terhadap peminjam wang dan untuk mengawal aktiviti peminjaman wang haram.

Sehubungan dengan itu, Mahkamah dengan ini membenarkan permohonan Plaintif selain butiran (f) berkenaan dengan taksiran ganti rugi bagi kemungkiran PJB yang dipohon oleh Plaintif. Mahkamah membuat keputusan untuk tidak membenarkan butiran tersebut lanjutan daripada dapatan Mahkamah berkaitan dengan kedudukan PJB dan SKW itu sendiri yang telah terbatal dari awal. Defendan juga diperintahkan untuk membayar kos sebanyak RM5,000 kepada Plaintif. Bertarikh : 18 Oktober 2025 ……………………………………………… (YA PUAN MAHAZAN BINTI MAT TAIB) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA ALOR SETAR, KEDAH Peguam Plaintif : Muhammad Irham bin Redzuan Messrs. M.S Nizam & Co Advocates & Solicitors Peguam Defendan :