Lian Hock Hardware Sdn. Bhd. v G-Mart Corporation Sdn. Bhd. (JA-24NCvC-82-01/2026)

Permohonan di hadapan Mahkamah ini adalah melalui suatu Saman Pemula yang difailkan oleh Plaintif di bawah Seksyen 327 dan Seksyen 329 Kanun Tanah Negara 1965 (“KTN”) untuk mendapatkan suatu perintah agar Kaveat Persendirian Perserahan No. 29008/2025 yang dimasukkan oleh Defendan ke atas hartanah yang dikenali sebagai Geran 128430 Lot 1599, Mukim Tebrau, Daerah Johor Bahru dibatalkan.

Permohonan ini dibantah oleh Defendan yang menegaskan bahawa kaveat tersebut dimasukkan secara sah berasaskan kepentingan ekuiti yang timbul daripada suatu Perjanjian Jual Beli bertarikh 9.4.2025.

Pertikaian dalam permohonan ini bermula daripada suatu transaksi jual beli hartanah antara Plaintif dan Defendan yang kemudiannya menimbulkan isu berhubung kewujudan dan kesinambungan hak ekuiti Defendan terhadap hartanah tersebut, seterusnya membawa kepada kemasukan suatu kaveat persendirian oleh Defendan yang kini dicabar oleh Plaintif melalui prosiding ini.

Berdasarkan keterangan dalam Afidavit Sokongan Plaintif, adalah tidak dipertikaikan bahawa pada atau sekitar 9.4.2025, pihak-pihak telah memasuki suatu Perjanjian Jual Beli (“PJB”) di mana Plaintif selaku pemilik berdaftar telah bersetuju untuk menjual dan Defendan bersetuju untuk membeli hartanah yang dikenali sebagai Geran 128430 Lot 1599, Mukim Tebrau, Daerah Johor Bahru dengan harga RM7,200,000.00.

Hartanah tersebut bukan sekadar tanah kosong, tetapi merupakan suatu hartanah komersial yang dilengkapi dengan bangunan kilang serta kemudahan infrastruktur asas termasuk bekalan air dan elektrik, dan oleh itu mempunyai nilai komersial yang signifikan kepada pihak-pihak, khususnya Defendan yang bertindak sebagai pembeli bagi tujuan perniagaan.

Sebelum PJB dimeterai, Defendan melalui wakilnya telah menjalankan pemeriksaan tapak (‘site inspection’) dan membuat penilaian terhadap keadaan fizikal hartanah tersebut, termasuk kewujudan bangunan dan kemudahan yang berkaitan. Langkah ini menunjukkan bahawa Defendan telah bertindak secara serius dan berhati-hati dalam mempertimbangkan pembelian hartanah tersebut.

Selaras dengan terma PJB, Defendan telah membayar deposit sebanyak 10% daripada harga belian iaitu RM720,000.00 kepada Plaintif melalui peguamcara sebagai ‘stakeholder’. Pembayaran ini merupakan suatu elemen penting yang lazimnya menandakan komitmen pembeli terhadap pelaksanaan perjanjian tersebut.

Selain daripada deposit tersebut, rekod menunjukkan bahawa Defendan juga telah membuat bayaran tambahan berkaitan transaksi tersebut, termasuk bayaran kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) berhubung Cukai Keuntungan Harta Tanah serta bayaran lain yang berkaitan dengan proses penyempurnaan jual beli.

Tempoh penyempurnaan PJB telah ditetapkan dalam perjanjian tersebut, iaitu dalam lingkungan tiga (3) bulan daripada tarikh perjanjian, dengan peruntukan lanjutan tempoh tertakluk kepada pembayaran faedah. Tarikh-tarikh ini menjadi signifikan dalam menilai sama ada mana-mana pihak telah melanggar atau mematuhi obligasi kontraktual masing-masing.

Dalam tempoh tersebut, Defendan telah mengambil langkah-langkah lanjut untuk mendapatkan pembiayaan bank bagi tujuan menjelaskan baki harga belian, dan berdasarkan dokumen yang dikemukakan, pembiayaan tersebut telah diluluskan dan dokumentasi berkaitan telah disempurnakan sebelum tarikh matang PJB.

Walau bagaimanapun, sebelum transaksi tersebut dapat disempurnakan sepenuhnya, suatu pertikaian telah timbul antara pihak-pihak berhubung status PJB tersebut. Plaintif melalui peguamcaranya telah mengeluarkan surat yang menyatakan bahawa PJB tersebut telah dibatalkan atas alasan ketidakpatuhan oleh Defendan terhadap terma-terma perjanjian, termasuk dakwaan kegagalan untuk menyempurnakan pembayaran baki harga belian dalam tempoh yang ditetapkan.

Sebaliknya, Defendan secara tegas menafikan bahawa PJB tersebut telah dibatalkan secara sah dan berpendirian bahawa beliau telah mematuhi obligasi material di bawah PJB atau sekurang-kurangnya telah mengambil langkah-langkah yang mencukupi untuk melaksanakan perjanjian tersebut. Defendan juga mengambil pendirian bahawa sebarang pembatalan oleh Plaintif adalah tidak sah di sisi undang-undang atau sekurang-kurangnya boleh dipertikaikan secara serius, dan oleh itu hak-haknya sebagai pembeli di bawah PJB masih kekal wujud.

Dalam konteks pertikaian tersebut, Defendan telah pada

14.7.2025 memasukkan suatu Kaveat Persendirian Perserahan No. 29008/2025 ke atas hakmilik hartanah tersebut bagi melindungi kepentingannya sebagai pembeli yang mendakwa mempunyai hak terhadap hartanah tersebut.

Kesan kemasukan kaveat tersebut adalah untuk menghalang sebarang urus niaga lanjut ke atas hartanah tersebut tanpa persetujuan Defendan, sekali gus mengekalkan ‘status quo’ sementara pertikaian antara pihak-pihak diselesaikan.

Tidak berpuas hati dengan kemasukan kaveat tersebut, Plaintif telah memfailkan Saman Pemula ini di bawah Seksyen 327 dan 329 KTN untuk mendapatkan perintah pembatalan kaveat atas alasan bahawa Defendan tidak mempunyai sebarang kepentingan yang sah untuk menyokong kaveat tersebut.

Dalam masa yang sama, Mahkamah ini dimaklumkan bahawa Defendan telah memulakan suatu tindakan berasingan melalui writ saman bagi menuntut pengesahan bahawa PJB tersebut masih sah dan berkuat kuasa, yang secara langsung berkait dengan asas kepada kemasukan kaveat tersebut.

Justeru, pertikaian di hadapan Mahkamah ini bukan sekadar berkaitan dengan kewajaran kaveat semata-mata, tetapi turut melibatkan persoalan asas mengenai kesahan dan keberkuatkuasaan PJB, yang masih belum diputuskan secara muktamad oleh mana-mana Mahkamah.

Dalam keadaan ini, Mahkamah ini perlu menilai permohonan pembatalan kaveat tersebut dengan mengambil kira keseluruhan latar belakang fakta ini, termasuk hubungan kontraktual antara pihak-pihak, tindakan yang telah diambil oleh Defendan sebagai pembeli, serta sifat pertikaian yang masih belum diselesaikan berhubung PJB tersebut. HUJAHAN PIHAK-PIHAK Hujahan Plaintif 19. Plaintif berhujah bahawa permohonan ini adalah suatu permohonan yang jelas dan sesuai diputuskan di bawah Seksyen 327 Kanun Tanah Negara 1965 (“KTN”), memandangkan kaveat yang dimasukkan oleh Defendan adalah tanpa asas kepentingan yang sah di sisi undang-undang. 20,

Plaintif seterusnya berhujah bahawa sebaik sahaja PJB tersebut dibatalkan, sebarang kepentingan ekuiti yang mungkin wujud sebelum itu telah terhenti secara automatik, dan Defendan tidak lagi mempunyai apa-apa hak atau kepentingan terhadap hartanah tersebut yang boleh disokong oleh suatu kaveat.

Dalam konteks ini, Plaintif merujuk kepada Seksyen 323(1)(a) KTN yang mensyaratkan bahawa hanya pihak yang mempunyai ‘title or registrable interest’ sahaja yang berhak memasukkan kaveat. Plaintif menegaskan bahawa Defendan gagal memenuhi keperluan ini kerana kepentingannya, jika ada sekalipun, telah lupus akibat pembatalan PJB.

Plaintif turut bergantung kepada kes otoriti seperti Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 2 MLJ 212, di mana Mahkamah Persekutuan menekankan bahawa ‘caveator’ mestilah menunjukkan suatu tuntutan yang sah dan boleh dipertahankan, dan bukan sekadar dakwaan kosong atau spekulatif.

Plaintif juga merujuk kepada kes Wong Kuan Tan v Gambut Development Sdn Bhd [1984] 2 MLJ 113, yang antara lain menegaskan bahawa kaveat tidak boleh digunakan sebagai alat untuk menghalang urus niaga secara tidak wajar tanpa asas kepentingan yang jelas.

Selain itu, Plaintif berhujah bahawa Mahkamah ini tidak perlu menunggu pelupusan tindakan writ yang difailkan oleh Defendan kerana permohonan di bawah Seksyen 327 KTN adalah bersifat ringkas dan boleh diputuskan berdasarkan sama ada wujud atau tidak kepentingan yang sah pada masa kaveat dimasukkan.

Plaintif menegaskan bahawa membenarkan kaveat tersebut kekal akan menyebabkan prejudis yang serius kepada Plaintif sebagai pemilik berdaftar, termasuk menghalang Plaintif daripada berurusan dengan hartanah tersebut dan menjejaskan hak miliknya.

Oleh itu, Plaintif memohon agar Mahkamah ini menggunakan bidang kuasanya untuk membatalkan kaveat tersebut demi mengelakkan penyalahgunaan proses dan untuk memulihkan hak milik Plaintif sepenuhnya. Hujahan Defendan 28. Sebaliknya, Defendan berhujah bahawa permohonan Plaintif adalah tidak berasas dan merupakan suatu percubaan untuk menafikan hak Defendan secara tidak wajar tanpa memberi peluang kepada Defendan untuk membuktikan haknya melalui perbicaraan penuh.

Defendan menegaskan bahawa PJB bertarikh 9.4.2025 masih sah dan berkuat kuasa, dan sebarang dakwaan pembatalan oleh Plaintif adalah dipertikaikan secara serius dari segi fakta dan undang-undang.

Defendan berhujah bahawa beliau telah melaksanakan obligasi penting di bawah PJB, termasuk pembayaran deposit yang signifikan, pembayaran kepada pihak berkaitan seperti LHDN, serta mendapatkan pembiayaan bank bagi menyempurnakan transaksi tersebut. Kesemua ini menunjukkan bahawa Defendan adalah seorang pembeli ‘bona fide’ yang mempunyai kepentingan sebenar terhadap hartanah tersebut.

Dalam hal ini, Defendan merujuk kepada kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng & Anor [1995] 2 CLJ 713, di mana Mahkamah Rayuan mengiktiraf bahawa suatu kepentingan kontraktual yang boleh dikuatkuasakan adalah mencukupi untuk menyokong kemasukan kaveat, terutamanya bagi mengekalkan ‘status quo’ sementara hak-hak pihak ditentukan.

Defendan juga bergantung kepada prinsip dalam kes Eng Mee Yong (supra), yang menegaskan bahawa tujuan utama kaveat adalah untuk melindungi suatu tuntutan ‘bona fide’ terhadap tanah daripada dilupuskan sebelum hak tersebut diputuskan.

Defendan seterusnya berhujah bahawa isu sama ada PJB telah dibatalkan secara sah merupakan isu substantif yang memerlukan perbicaraan penuh, termasuk kemungkinan keterangan lisan dan penilaian kredibiliti saksi, dan oleh itu tidak sesuai diputuskan dalam prosiding ringkas seperti ini.

Defendan menekankan bahawa jika Mahkamah ini membatalkan kaveat pada peringkat ini, ia akan menyebabkan Defendan kehilangan perlindungan sementara terhadap hartanah tersebut, sekali gus berisiko menjadikan tindakan writ yang difailkan menjadi sia-sia sekiranya hartanah tersebut dilupuskan kepada pihak ketiga.

Defendan turut berhujah bahawa imbangan keadilan memihak kepada mengekalkan kaveat kerana Defendan mempunyai tuntutan yang ‘bona fide’, pertikaian masih belum diputuskan dan kaveat hanya bersifat sementara.

Dalam konteks ini, Defendan juga merujuk kepada kes Cendana Konsep Sdn Bhd v Island Concept Sdn Bhd [2013] CLJU 858, yang menegaskan bahawa Mahkamah hendaklah berhati-hati dalam membatalkan kaveat apabila terdapat pertikaian sebenar yang memerlukan perbicaraan penuh. Defendan akhirnya berhujah bahawa permohonan Plaintif adalah pramatang dan bertujuan untuk memintas proses perbicaraan penuh dalam tindakan writ yang telah difailkan, dan oleh itu harus ditolak dengan kos.

Daripada hujahan kedua-dua pihak, adalah jelas bahawa pertikaian sebenar bukan sekadar berkisar kepada kewujudan kaveat semata-mata, tetapi menjurus kepada persoalan asas sama ada PJB tersebut masih sah atau telah dibatalkan secara sah. Plaintif menekankan bahawa kepentingan Defendan telah lupus dan oleh itu kaveat mesti dibatalkan, manakala Defendan pula menegaskan bahawa kepentingannya masih wujud dan pertikaian tersebut perlu diputuskan melalui perbicaraan penuh.

Dalam keadaan ini, Mahkamah ini perlu menilai bukan sahaja kewujudan kepentingan ‘prima facie’, tetapi juga sifat pertikaian yang dikemukakan oleh pihak-pihak, sebelum menentukan sama ada kaveat tersebut wajar dikekalkan atau dibatalkan.

Mahkamah ini merumuskan tiga isu utama:

(i) Sama ada Defendan mempunyai kepentingan yang boleh menyokong kaveat di bawah Seksyen 323 KTN;

Mahkamah ini memulakan analisis dengan meneliti kerangka statutori yang mengawal kemasukan kaveat, khususnya Seksyen 323(1)(a) Kanun Tanah Negara 1965 yang memperuntukkan bahawa mana-mana pihak yang “menuntut hak milik atau suatu kepentingan yang boleh didaftarkan” terhadap tanah boleh memasukkan kaveat.

Peruntukan ini dengan jelas menunjukkan bahawa kehendak undang-undang yang perlu dipenuhi oleh ‘caveator’ bukanlah pembuktian hak muktamad, tetapi sekadar menunjukkan kewujudan suatu tuntutan kepentingan yang boleh dipertahankan secara ‘prima facie’.

Dalam hal ini, Mahkamah ini merujuk kepada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Eng Mee Yong (supra), di mana diputuskan bahawa: “The function of a caveat is to preserve the status quo pending the determination of the caveator’s claim.” Prinsip ini menunjukkan bahawa kaveat berfungsi sebagai suatu mekanisme perlindungan sementara dan bukan sebagai pengesahan hak muktamad.

Mahkamah ini juga merujuk kepada kes Luggage Distributors

(M) Sdn Bhd (supra), di mana Mahkamah Rayuan menegaskan bahawa: “A claimant to any title or registrable interest… may secure the status quo by the entry of a caveat.” Daripada prinsip ini, jelas bahawa kewujudan suatu hak kontraktual yang boleh dikuatkuasakan adalah mencukupi untuk menyokong kemasukan kaveat.

Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, fakta-fakta yang tidak dipertikaikan menunjukkan bahawa suatu Perjanjian Jual Beli telah dimeterai antara pihak-pihak dan Defendan telah membayar deposit serta mengambil langkah-langkah lanjut ke arah penyempurnaan transaksi. Pembayaran deposit yang signifikan serta tindakan mendapatkan pembiayaan bank bukanlah suatu perlakuan yang bersifat spekulatif, tetapi merupakan indikator kukuh bahawa Defendan mempunyai kepentingan sebenar terhadap hartanah tersebut.

Dalam keadaan ini, Mahkamah ini berpendapat bahawa Defendan telah berjaya menunjukkan suatu kepentingan ekuiti ‘prima facie’ yang mencukupi untuk memenuhi kehendak Seksyen 323 KTN. Mahkamah ini menolak hujahan Plaintif bahawa kepentingan tersebut telah lupus secara automatik semata-mata berdasarkan dakwaan pembatalan PJB. Ini kerana persoalan sama ada pembatalan tersebut sah atau tidak merupakan suatu isu substantif yang masih dipertikaikan dan belum diputuskan. Selagi isu tersebut masih terbuka untuk dipertikaikan, kepentingan Defendan tidak boleh dianggap sebagai telah lupus secara muktamad. Oleh itu, Mahkamah ini mendapati bahawa Defendan mempunyai kepentingan yang mencukupi untuk menyokong kemasukan kaveat. Isu (ii): Sama ada terdapat pertikaian ‘bona fide’ yang menghalang pembatalan kaveat 46. Mahkamah ini seterusnya meneliti sama ada wujud suatu pertikaian ‘bona fide’ yang memerlukan perbicaraan penuh. Dalam konteks ini, Mahkamah ini merujuk kepada kes Cendana Konsep Sdn Bhd (supra), di mana ditegaskan bahawa Mahkamah tidak seharusnya membatalkan kaveat jika wujud pertikaian serius yang memerlukan penelitian lanjut.

Mahkamah ini juga mengambil panduan daripada kes Macon Engineers Sdn Bhd v Goh Hooi Yin [1976] 2 MLJ 53, yang menekankan bahawa Mahkamah perlu berhati-hati untuk tidak memutuskan isu fakta yang kompleks dalam prosiding ringkas.

Dalam kes ini, pertikaian utama antara pihak-pihak adalah sama ada PJB telah dibatalkan secara sah. Plaintif mendakwa pembatalan telah berlaku akibat kegagalan Defendan memenuhi obligasi kontraktual, manakala Defendan menafikan dakwaan tersebut dan menegaskan bahawa beliau telah mematuhi kewajipannya. Persoalan ini melibatkan isu-isu seperti pematuhan terhadap tempoh kontrak, kesahan notis pembatalan, perlakuan pihak-pihak selepas perjanjian serta kemungkinan ‘waiver’ atau ‘estoppel’. Isu-isu ini tidak boleh diputuskan secara ringkas berdasarkan afidavit semata-mata.

Mahkamah ini berpendapat bahawa untuk membuat dapatan muktamad mengenai isu tersebut memerlukan penelitian dokumen kontrak secara menyeluruh, penilaian keterangan saksi dan kemungkinan keterangan lisan.

Oleh itu, Mahkamah ini mendapati bahawa pertikaian antara pihak-pihak adalah suatu pertikaian ‘bona fide’ yang sebenar dan bukan rekaan semata-mata. Dalam keadaan ini, membatalkan kaveat akan membawa kepada risiko ketidakadilan kepada Defendan. Sebaliknya, mengekalkan kaveat hanya mengekalkan ‘status quo’ sementara hak-hak pihak diputuskan melalui perbicaraan penuh.

Mahkamah ini menegaskan bahawa prosiding di bawah Seksyen 327 KTN bukanlah forum untuk menentukan kesahan kontrak secara muktamad. Oleh itu, Mahkamah ini berpendapat bahawa kewujudan pertikaian ‘bona fide’ merupakan faktor yang berat menentang pembatalan kaveat. Isu (iii): Sama ada Mahkamah patut menggunakan budi bicara untuk membatalkan kaveat 52. Walaupun Mahkamah mempunyai kuasa di bawah Seksyen 327 KTN untuk membatalkan kaveat, kuasa tersebut adalah bersifat budi bicara dan perlu digunakan secara berhati-hati. Dalam menggunakan budi bicara tersebut, Mahkamah perlu menimbang imbangan keadilan antara pihak-pihak.

Dalam kes Wong Kuan Tan v Gambut Development Sdn Bhd [1984] 2 MLJ 113, Mahkamah menegaskan bahawa kaveat tidak boleh digunakan sebagai alat penindasan, tetapi pada masa yang sama tidak wajar dibatalkan jika terdapat asas tuntutan yang sah. Mahkamah ini juga mengambil kira prinsip dalam kes Dream Property Sdn Bhd v Atlas Housing Sdn Bhd [2015] 2 MLJ 441, bahawa tujuan utama kaveat adalah untuk melindungi hak yang dipertikaikan sehingga ia diputuskan.

Dalam kes ini, jika kaveat dibatalkan Defendan berisiko kehilangan perlindungan terhadap hartanah, hartanah boleh dilupuskan kepada pihak ketiga dan tindakan writ Defendan berpotensi menjadi tidak bermakna.

Sebaliknya, jika kaveat dikekalkan Plaintif hanya mengalami sekatan sementara, tiada bukti kerugian yang tidak boleh diperbaiki dan hak Plaintif masih boleh dipertahankan dalam tindakan utama. Oleh itu, imbangan keadilan jelas memihak kepada Defendan.

Mahkamah ini juga menolak hujahan Plaintif bahawa permohonan ini boleh diputuskan secara terpisah tanpa mengambil kira tindakan writ. Walaupun Mahkamah mempunyai bidang kuasa untuk mendengar permohonan ini secara berasingan, Mahkamah tidak boleh mengabaikan realiti bahawa isu utama adalah berkait rapat dengan kesahan PJB.

Membatalkan kaveat dalam keadaan ini berisiko menyebabkan Mahkamah membuat dapatan yang secara tidak langsung menjejaskan perbicaraan utama. Oleh itu, Mahkamah ini berpendapat bahawa pendekatan yang paling adil adalah untuk mengekalkan kaveat sehingga isu substantif diputuskan.

Setelah meneliti keseluruhan fakta, hujahan dan autoriti yang dikemukakan oleh pihak-pihak, Mahkamah ini berpuas hati bahawa kes ini bukanlah suatu kes di mana ‘caveator’ gagal menunjukkan sebarang asas kepentingan, tetapi sebaliknya merupakan suatu kes di mana kepentingan tersebut masih dipertikaikan secara ‘bona fide’.

Dalam keadaan sedemikian, fungsi sebenar kaveat sebagai instrumen untuk mengekalkan ‘status quo’ mesti dihormati dan dipelihara. Untuk membatalkan kaveat pada peringkat ini akan bererti Mahkamah ini secara tidak langsung membuat suatu dapatan awal yang berpotensi menjejaskan keadilan dalam perbicaraan penuh. Oleh itu, Mahkamah ini mendapati bahawa permohonan Plaintif tidak mempunyai merit dan harus ditolak.

Setelah Mahkamah ini meneliti keseluruhan keterangan afidavit, hujahan bertulis serta autoriti yang dikemukakan oleh kedua-dua pihak, dapatan Mahkamah ini terhadap setiap isu utama dapat dirumuskan secara tersusun seperti berikut.

Rumusan bagi Isu (i) iaitu Sama ada Defendan mempunyai kepentingan yang boleh menyokong kaveat di bawah Seksyen 323 KTN, Mahkamah ini mendapati bahawa Defendan telah berjaya menunjukkan kewujudan suatu kepentingan yang boleh dipertahankan di sisi undang-undang, berpunca daripada Perjanjian Jual Beli yang dimeterai antara pihak-pihak serta tindakan-tindakan susulan yang diambil oleh Defendan termasuk pembayaran deposit dan usaha mendapatkan pembiayaan.

Mahkamah ini menegaskan bahawa pada tahap prosiding ini, apa yang diperlukan hanyalah kewujudan suatu kepentingan secara ‘prima facie’ dan bukan pembuktian hak muktamad terhadap hartanah tersebut. Mahkamah ini seterusnya berpendirian bahawa dakwaan Plaintif mengenai pembatalan Perjanjian Jual Beli tidak boleh, pada tahap ini, secara automatik melupuskan kepentingan Defendan, memandangkan kesahan pembatalan tersebut masih menjadi pertikaian substantif antara pihak-pihak.

Dengan itu, Mahkamah ini merumuskan bahawa Defendan mempunyai kepentingan yang mencukupi untuk menyokong kemasukan kaveat, selaras dengan kehendak Seksyen 323

Rumusan bagi Isu (ii) iaitu Sama ada terdapat pertikaian ‘bona fide’ yang menghalang pembatalan kaveat, Mahkamah ini mendapati bahawa pertikaian antara pihak-pihak berhubung kesahan pembatalan Perjanjian Jual Beli adalah suatu pertikaian yang nyata, serius dan bukan rekaan semata-mata.

Mahkamah ini berpuas hati bahawa isu-isu yang timbul melibatkan persoalan fakta dan undang-undang yang kompleks, termasuk pematuhan terma kontrak, kesahan notis pembatalan, serta perlakuan pihak-pihak selepas perjanjian. Isu-isu tersebut, pada hemat Mahkamah ini, tidak sesuai diputuskan secara muktamad dalam prosiding ringkas di bawah Seksyen 327 KTN, sebaliknya memerlukan penelitian melalui perbicaraan penuh dengan keterangan yang lengkap.

Oleh yang demikian, Mahkamah ini merumuskan bahawa kewujudan pertikaian ‘bona fide’ ini merupakan faktor yang kukuh untuk menolak permohonan pembatalan kaveat.

Rumusan bagi Isu (iii) iaitu Sama ada Mahkamah patut menggunakan budi bicara untuk membatalkan kaveat, dalam melaksanakan budi bicara di bawah Seksyen 327 KTN, Mahkamah ini telah menimbang secara menyeluruh imbangan keadilan antara pihak-pihak. Mahkamah ini mendapati bahawa pembatalan kaveat pada peringkat ini berpotensi menyebabkan prejudis yang serius kepada Defendan, termasuk risiko pelupusan hartanah kepada pihak ketiga yang boleh menjejaskan hak Defendan secara tidak boleh dipulihkan.

Sebaliknya, pengekalan kaveat hanya memberi kesan sementara kepada Plaintif sebagai pemilik berdaftar dan tidak menafikan haknya untuk menegakkan tuntutannya dalam tindakan utama. Mahkamah ini juga berpendirian bahawa pembatalan kaveat dalam keadaan ini berisiko mengganggu atau menjejaskan proses perbicaraan dalam tindakan writ yang sedang berjalan, yang secara langsung berkaitan dengan isu substantif antara pihak-pihak.

Sehubungan itu, Mahkamah ini merumuskan bahawa imbangan keadilan jelas memihak kepada pengekalan kaveat dan bahawa budi bicara Mahkamah tidak wajar digunakan untuk membatalkan kaveat tersebut pada tahap ini.

Berdasarkan rumusan bagi Isu (i) hingga Isu (iii), Mahkamah ini mendapati bahawa ketiga-tiga dapatan tersebut saling menyokong dan membentuk suatu rangkaian alasan yang konsisten dan tidak terpisah.

Pertama, kewujudan kepentingan Defendan yang boleh dipertahankan di sisi undang-undang menjadi asas kepada kemasukan kaveat.

Kedua, kewujudan pertikaian ‘bona fide’ yang belum diputuskan menghalang Mahkamah daripada membuat dapatan muktamad yang akan menjejaskan hak mana-mana pihak.

Ketiga, imbangan keadilan dan pelaksanaan budi bicara Mahkamah menuntut agar ‘status quo’ dikekalkan sehingga pertikaian substantif diputuskan melalui saluran yang sewajarnya.

Ketiga-tiga dapatan ini, apabila dibaca secara kumulatif, membawa kepada satu kesimpulan yang tidak dapat dielakkan bahawa permohonan Plaintif untuk membatalkan kaveat adalah tidak berasas dan tidak wajar dibenarkan. Dengan kata lain, Mahkamah ini tidak mendapati sebarang justifikasi undang-undang mahupun keadilan untuk campur tangan dan membatalkan kaveat yang telah dimasukkan oleh Defendan.

Rumusan ini sekaligus menutup ruang bagi sebarang hujahan bahawa Mahkamah ini telah gagal mempertimbangkan mana-mana aspek material, memandangkan setiap isu telah dianalisis secara berasingan dan kemudiannya disintesiskan secara menyeluruh dalam dapatan kumulatif ini.

Berdasarkan keseluruhan dapatan Mahkamah ini terhadap Isu

(i) hingga Isu (iii), Mahkamah ini berpuas hati bahawa permohonan Plaintif adalah tidak berasas dan tidak memenuhi keperluan undang-undang di bawah Seksyen 327 Kanun Tanah Negara 1965.

Sehubungan itu, Mahkamah ini membuat perintah-perintah seperti berikut: 1) Permohonan Plaintif melalui Saman Pemula untuk pembatalan Kaveat Persendirian Perserahan No. 29008/2025 adalah ditolak sepenuhnya. 2) Mahkamah ini selanjutnya memutuskan bahawa kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Defendan kekal berkuat kuasa sehingga dilupuskan melalui prosiding yang sewajarnya atau perintah lanjut Mahkamah yang berbidang kuasa. 3) Plaintif hendaklah membayar kos kepada Defendan sebanyak RM8,000.00, yang mana kos tersebut adalah munasabah memandangkan sifat pertikaian, dokumen yang difailkan serta kepentingan isu yang diputuskan oleh Mahkamah ini.

Mahkamah ini seterusnya mengambil maklum bahawa Defendan telah memfailkan suatu Notis Permohonan di