JA-15-37-07/2021
High Court of Malaysia12 May 2022
The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.
Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI JOHOR BAHRU DI DALAM NEGERI JOHOR DARUL TAKZIM PERUJUKAN TANAH NO. JA-15-37-07/2021 Dalam perkara Seksyen 38(5) Akta Pengambilan Tanah 1960 Dan Dalam perkara pengambilan tanah Geran 138361 Lot 82 Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Johor ANTARA LIM MENG YIOW ... PEMOHON
1
Ini adalah permohonan rujukan tanah oleh pemohon di bawah seksyen 38 Akta Pengambilan Tanah 1960 (“APT”) atas bantahan terhadap amaun pampasan yang diberikan oleh responden dalam perbicaraan 2 pengambilan tanah milik pemohon yang dikenali sebagai Lot 82 GRN 138361 Mukim Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru dan yang berkeluasan 762.8324 meter persegi (selepas ini dirujuk sebagai “tanah tersebut”).
2
Bantahan pemohon seperti yang tercatat di dalam Borang O adalah terhadap amaun pampasan bagi nilaian tanah sebanyak RM4,195,578.20 (RM5,500.00 smp) dan nilaian bangunan yang berada di atas tanah tersebut sebanyak RM246,100.00.
3
Di akhir pendengaran pada 12/5/2022, Mahkamah ini, setelah meneliti rekod-rekod rujukan tanah termasuk nota prosiding perbicaraan di hadapan responden, laporan-laporan penilai yang disediakan bagi pihak pemohon dan responden, hujah-hujah bertulis serta hujahan lisan peguam bijaksana bagi kedua-dua pihak dan pandangan-pandangan yang diberikan oleh kedua-dua pengapit seorangnya dari sektor swasta ada seorang yang lain dari sektor kerajaan, telah mengekalkan amaun pampasan bagi nilaian tanah dan nilaian bangunan yang diawardkan oleh responden semasa prosiding perbicaraan pengambilan tanah tersebut.
4
Pemohon telah merayu kepada Mahkamah Rayuan terhadap keputusan Mahkamah ini yang mana pemohon menyatakan Mahkamah ini telah gagal untuk mengambil pertimbangan terhadap keputusan kes rujukan tanah lain melibatkan hartanah yang terletak bersebelahan dengan tanah tersebut. Justeru itu, berikut merupakan alasan-alasan Mahkamah ini.
5
Melalui pemberitahuan Gazet No. 3794 bertarikh 8.10.2020, kerajaan memulakan proses pengambilan tanah tersebut di bawah s.4 APT untuk tujuan awam yang dikenali sebagai “Projek Rapid Transit Sistem Link Johor Bahru – Singapura Di Mukim Bandar Johor Bahru, Johor Untuk Kementerian Pengangkutan Malaysia”.
6
Adalah fakta umum bahawa Gazet No. 3794 turut melibatkan banyak lot tanah lain yang dimiliki oleh individu-individu berbeza yang lain.
7
Pemohon telah hadir untuk perbicaraan siasatan tanah di hadapan responden pada 5/4/2021. Berdasarkan Borang H yang dibaca bersama-sama dengan rekod Nota Perbicaraan yang dikemukakan ke Mahkamah ini, amaun pampasan sebanyak RM4,195,578.20 (RM5,500.00 smp) bagi nilaian tanah tersebut dan sebanyak RM246,100.00 bagi nilaian bangunan yang diberikan oleh responden adalah berdasarkan nilaian yang dibuat oleh penilai kerajaan.
8
Adalah juga fakta yang tidak dipertikaikan bahawa terdapat dua lot tanah yang terletak satunya bersebelahan dan satu lagi berhampiran dengan tanah tersebut iaitu Lot 83 (bersebelahan dengan tanah tersebut) dan Lot 81 (berdekatan dengan tanah tersebut) yang mana pemilik kedua-dua Lot 83 dan Lot 81 juga telah membuat rujukan tanah ke Mahkamah ini melalui Kes No. JA-15-28-07/2021 (“Lot 83”) dan Kes No. JA-15-38-07/2021 (“Lot 81”). Kedua-dua kes Lot 83 dan Lot 81 tersebut telah selesai dibicarakan yang mana Mahkamah ini telah 4 memberikan nilaian pampasan sebanyak RM5,700.00 smp untuk tanah Lot 83 dan sebanyak RM 5,400.00 untuk Lot 81.
9
Peguam bijaksana pemohon, walau pun telah memfailkan laporan nilaian swasta yang berkenaan, telah memfokuskan hujahannya di Mahkamah ini dengan membuat perbandingan di antara nilaian tanah yang diberikan oleh Mahkamah ini dalam kes Lot 83 dan kes Lot 81 dan akhirnya berhujah bahawa Mahkamah ini patut untuk menaikkan nilaian tanah pemohon kepada RM6,000.00 kerana bentuknya yang kononnya lebih elok atau sekurang-kurangnya RM5,700.00 smp iaitu jumlah nilaian tanah yang sama yang diberikan dalam kes Lot 83 memandangkan tanah tersebut terletak bersebelahan dengan Lot 83. Untuk nilaian bangunan, peguam pemohon mencadangkan award pampasan dinaikkan seperti nilaian penilai pemohon iaitu RM758,959.60. Walau bagaimana pun, peguam pemohon nampaknya tidak begitu serius dalam hujahannya untuk nilaian bengunan tetapi lebih banyak memfokuskan hujahannya kepada nilaian tanah.
10
Manakala peguam kanan persekutuan yang mewakili responden pula mengambil posisi bahawa nilaian pampasan yang diberikan oleh responden semasa perbicaraan iaitu sebanyak RM5,500.00 seperti tercatat di dalam Borang H adalah lebih dari memadai dan patut dikekalkan. Selain itu, peguam kanan persekutuan juga turut menyangkal hujahan peguam pemohon dalam hujahan balasnya 5 dengan mengatakan bahawa membandingkan award nilaian tanah dalam kes rujukan tanah yang lain bukan merupakan kaedah yang dibenarkan di bawah Jadual Pertama APT. Mengenai nilaian bangunan, peguam kanan persekutuan berhujah bahawa sepatutnya tiada pampasan langsung diberikan kerana struktur bangunan yang berada di atas tanah tersebut adalah berstatus bangunan haram kerana tiada kebenaran dan kelulusan pelan daripada pihak berkuasa tempatan.
11
Dokumen-dokumen berikut telah dirujuk oleh kedua-dua pihak di hadapan Mahkamah ini, iaitu:-
a
Laporan Penilaian Kerajaan oleh Jabatan Penilaian Harta bertarikh 29/9/2021;
b
Jawapan Penilai Pemohon oleh Asian Pullprop Sdn Bhd;
c
Jawapan Penilai Responden terhadap Laporan Peniaian Pemohon bertarikh 24/9/2021; dan
d
“Common Plan”. KEPUTUSAN MAHKAMAH [12] Sebelum Mahkamah ini menyentuh isu spesifik yang dibangkitkan oleh peguam terpelajar pemohon mengenai perbandingan nilaian tanah, adalah molek sekiranya Mahkamah ini menyatakan dahulu asas-asas Mahkamah ini dalam memutuskan untuk mengekalkan award responden semasa perbicaraan siasatan tanah. [13] Pertama sekali, adalah perlu untuk disebut di sini bahawa kedua-dua pengapit yang membantu Mahkamah ini telah menyatakan pandangan masing-masing, yang mana pandangan tersebut adalah lebih kurang sama dan yang paling penting pada penghujungnya sepakat dalam menyatakan nilaian responden sebanyak RM5,500.00 smp bagi tanah tersebut dan nilaian bangunan sebanyak RM246,100.00 adalah munasabah dan sesuai. [14] Untuk nilaian tanah, Mahkamah ini telah meneliti dua lot perbandingan sepunya yang terkandung di dalam kedua-dua laporan penilai pemohon dan penilai kerajaan iaitu PTB 24599, Bandar Johor Bahru, Persiaran Abu Bakar yang mana nilaian dan PTB 24600, Bandar Johor Bahru, Persiaran Abu Bakar dan bersetuju dengan pandangan pengapit-pengapit bahawa kedua-duanya adalah sesuai untuk dijadikan perbandingan berikutan faktor lokasi yang lebih berhampiran dengan tanah tersebut dan masa transaksi jual beli iaitu sekitar tahun 2019 – 2020 yang lebih hampir dengan tarikh pengambilan tanah tersebut berbanding lot-lot perbandingan lain yang lebih jauh kedudukannya dan lebih lama tarikh transaksinya. [15] Selain itu, Mahkamah juga bersetuju dengan pandangan pengapit-pengapit mengenai faktor-faktor pelarasan lain yang boleh mempengaruhi nilai bahawa kadar pelarasan yang ditunjukkan di dalam laporan penilaian kerajaan adalah lebih munasabah berbanding laporan penilaian swasta yang didapati membuat pelarasan-pelarasan secara tidak konsisten malahan tidak tepat dalam memberikan lokasi tanah tersebut yang dikatakan berada di dalam kawasan perdagangan yang matang dan sibuk sedangkan ia sebenarnya terletak di kawasan Skim Kampung Wadihana yang merupakan kawasan perkampungan lama di Johor Bahru yang mana persekitarannya terdiri daripada tanah kosong, rumah-rumah lama atau ramai pemilik bagi satu-satu hakmilik yang menjadikannya susah untuk dibangunkan. Selain itu, lot perbandingan lain yang digunakan oleh penilaian pemohon juga tidak sesuai untuk dijadikan perbandingan kerana ia mempunyai ‘seaview’ sebagai kelebihan sedangkan tanah tersebut tidak. [16] Sekarang, mengenai hujah peguam bijaksana pemohon bahawa nilaian pampasan bagi tanah tersebut hendaklah dinaikkan sekurang-kurangnya menyamai nilaian yang diberikan oleh Mahkamah ini untuk kes Lot 83 iaitu sebanyak RM5.700.00 smp, Mahkamah ini dengan hormatnya berpendapat bahawa hujahan sedemikian adalah too simplistic dan perlu diperhalusi dari sudut prosedur dan keterangan dalam konteks APT itu sendiri. [17] Ini kerana, sebagai undang-undang yang bersifat khusus mengenai pengambilan tanah oleh kerajaan, perkara-perkara mengenai keterangan dan prosedur rujukan tanah hendaklah mematuhi Jadual Ketiga APT, sebagai mana yang diperuntukkan dalam s. 45(1A) APT seperti berikut:- “45(1A) The provisions of the Third Schedule shall apply to every proceeding under this Part.” [18] Manakala Jadual Ketiga APT pula memperuntukkan bahawa laporan penilaian pemohon semata-mata yang akan mewujudkan kes prima facie terhadap pemohon, sebagai mana diperuntukkan dalam s.2(1)
Schedule
Jadual Ketiga APT seperti berikut:- “2(1) The applicant’s valuer alone must establish a prima facie case for the applicant.” [19] Dalam hal ini, Mahkamah ini mendapati bahawa tiada mana-mana bahagian di dalam laporan penilaian pemohon yang merujuk kepada nilaian yang telah diberikan oleh mahkamah kepada Lot 83 sebagai asas perbandingan. Dengan ketiadaan rujukan yang sedemikian, Mahkamah ini tidak boleh sewenang-wenangnya ‘mengimport’ apa-apa keputusan mahkamah bagi nilaian Lot 83 tersebut untuk dijadikan sebagai asas perbandingan nilaian. Apatah lagi, jika Mahkamah ini berbuat sedemikian, ia sudah tentu akan melanggar rukun keadilan asasi apabila penilai kerajaan tidak mempunyai peluang untuk menyediakan apa-apa ulasan balas mengenai nilaian Lot 83 tersebut. [20] Selain itu, pengapit-pengapit yang turut berada untuk membantu Mahkamah ini dalam prosiding rujukan tanah semasa sudah tentu tidak berupaya untuk memberikan ulasan, komen dan pandangan masing-masing kerana tiada material di hadapan mereka mengenai nilaian Lot 83 tersebut. Telahan Mahkamah ini juga ternyata tidak salah apabila kedua-dua pengapit, apabila diajukan soalan oleh Mahkamah ini sama ada mereka mempunyai pengetahuan mengenai kes Lot 83, jawapan mereka adalah tidak, mereka tidak bertindak sebagai pengapit dalam kes Lot 83 tersebut. [21] Sehubungan dengan itu, Mahkamah ini berpandangan bahawa jika pun pemohon berhasrat untuk menggunakan nilaian mahkamah bagi Lot 83 tersebut sebagai perbandingan, pemohon sepatutnya mendapatkan rekod prosiding kes rujukan tanah Lot 83 tersebut dan mengemukakannya terlebih dahulu kepada Mahkamah ini dalam bentuk affidavit yang mana ini juga akan memberikan keadilan kepada responden untuk memberikan apa-apa komen di pihaknya selepas itu melalui affidavit juga. Pandangan Mahkamah ini adalah berdasarkan kepada s.5(3) Jadual Ketiga APT, yang memperuntukkan seperti berikut:- “5(3) Except in the case of a valuer’s report, any document to be tendered in evidence shall be tendered by way of an affidavit.” [22] Sebagai tambahan, Mahkamah ini juga berpendapat bahawa prinsip pemberian award pampasan menurut s.1 dan s. 2 Jadual Pertama APT boleh disimpulkan sebagai bersifat nilaian secara individu. Ini bermaksud, walau sehampir mana pun kedudukan dua lot tanah yang diambil, nilaian untuk kedua-duanya tidak semestinya sama. Ia bergantung kepada banyak faktor lain contohnya saiz, bentuk, rupabumi, akses dan lain-lain. [23] Maka, sebagai analisis akhir berhubung perkara nilaian tanah ini, Mahkamah ini berpendapat bahawa pematuhan kepada prosedur dan kaedah penerimaan keterangan yang ditetapkan oleh APT adalah mandatori untuk dipatuhi dan tidak boleh dibuat dari meja peguam semata-mata. Atas dasar tersebut juga, Mahkamah ini dengan horrnatnya menolak hujahan peguam pemohon untuk menjadikan nilaian tanah yang diputuskan dalam kes Lot 83 sebagai asas perbandingan dalam kes semasa. [24] Mengenai nilaian bangunan pula, Mahkamah ini merujuk kepada Jawapan Penilaian Responden terhadap Laporan Peniaian Pemohon bertarikh 24/09/2021 di mukasurat. 12 yang menyatakan seperti berikut:- “Bangunan yang telah dibina merupakan bengkel dan tidak mendapat kebenaran bertulis serta kelulusan pelan bangunan dari Majlis Bandaraya Johor Bahru iaitu melanggar syarat nyata kegunaan tanah. Oleh itu tuntutan perbezaan tersebut seharusnya diketepikan.” [25] Fakta bangunan di atas tanah tersebut tiada kelulusan Pihak Berkuasa Tempatan maka melanggar syarat nyata kegunaan tanah (seperti tertera di dalam Carian Rasmi Hakmilik dalam rekod perbicaraan Mahkamah ini) adalah tidak dipertikaikan oleh pemohon. Menurut carian rasmi hakmilik, syarat nyata yang ditetapkan untuk bangunan di atas tanah tersebut adalah seperti berikut:- “(i) Tanah ini hendaklah digunakan untuk Bangunan Perniagaan 4 Tingkat dibina mengikut pelan yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan yang berkenaan.” [26] Dalam isu ini, Mahkamah ini telah dirujuk dengan s.1(3A) Jadual Pertama APT yang memperuntukkan bahawa:- “(3A) The value of any building on any land to be acquired shall be disregarded if that building is not permitted by virtue of- (a) the category of land use; or (b) an express or implied condition or restriction, to which the land is subject or deemed to be subject under the State land law. [27] Dalam kes Pentadbir Tanah Daerah Petaling v. Swee Lin Sdn Bhd [1999] 3 CLJ 577; [1999] 3 MLJ 489, Mahkamah Rayuan melalui penghakiman yang disampaikan oleh Gopal Sri Ram JCA (ketika itu) telah memutuskan bahawa gudang yang dibina secara tidak sah di atas tanah berkategori pertanian tidak layak untuk dibayar pampasan ganti rugi kerana telah melanggar undang-undang dan oleh itu, tuan tanah tersebut tidak layak untuk menerima apa-apa faedah atau manfaat daripada pihak berkuasa yang mengambil tanah tersebut menurut Akta Pengambilan Tanah 1960. Penghakiman Mahkamah Rayuan tersebut adalah seperti yang berikut: "Encik Ahmadi, the learned legal advisor, had argued that the warehouse, in the admitted absence of planning permission, was illegally located on the subject property. The respondent, he argues, ought not to benefit from his own wrong. He has further submitted that para 1(3)(b) of the First Schedule when properly interpreted excludes from consideration a building built unlawfully upon land that is being acquired. I am in full agreement with his submission.” [28] Selanjutnya, dalam kes Jusco Furniture Enterprise lwn. Pentadbir Tanah Daerah Seberang Perai Selatan [2016] 1 LNS 348, Azmi Ariffin PK (pada ketika itu) telah memutuskan seperti yang berikut: "5. DAPATAN MAHKAMAH TINGGI Setelah mengkaji semua fakta-fakta yang dikemukakan oleh pemohon dan responden, Mahkamah ini berpendapat seperti berikut:- (i) … (tidak relevan) … (ii) Pampasan ke atas bangunan yang di pohon oleh Pemohon telah didirikan secara tidak sah. Rujukan adalah di bawah "First
Schedule
Schedule — Principles Relating to the determination of Compensation" yang memperuntukkan peruntukkan seperti berikut:- "3(A) The value of any building on any land to be acquired shall be disregarded if that building is not permitted by virtue of:- (a) the category of land use; or (b) an express or implied condition or restriction to which the land is subject or deemed to be subject under the State land law." (iii) Merujuk kepada kes Pentadbir Tanah Petaling v. Swee Lin Sdn Bhd [1999] 3 CLJ 577; [1999] 3 MLJ 489 dan kes See Ming Hoi v. Asmawi bin Hasbi, Pentadbir Tanah Daerah Kuala Langat, Unit Perancang Ekonomi Negeri Selangor dan Kerajaan Negeri Selangor di mana, di dalam kes ini bangunan yang didirikan tidak mempunyai kelulusan daripada pihak berkuasa dan dengan itu tiada pertimbangan yang boleh diberikan untuk bayaran pampasan di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486). Daripada keterangan di atas adalah jelas bahawa bangunan Jusco Furniture Enterprise adalah ditakrifkan sebagai bangunan yang tidak mendapat kelulusan dari pihak berkuasa Negeri maka tiada pampasan boleh di pertimbangkan." [29] Berdasarkan peruntukan s.1(3A) Jadual Pertama APT dan dua nas undang-undang yang dirujuk di atas, Mahkamah ini berpendapat bangunan berupa bengkel yang didirikan di atas tanah tersebut tanpa mendapat kelulusan pihak berkuasa tempatan tidak layak untuk diberikan apa-apa pampasan kerana ia ternyata melanggar syarat nyata yang ditetapkan di dalam suratan hakmilik. [30] Sungguh pun demikian, Mahkamah ini mendapati award pampasan bangunan sebanyak RM RM246,100.00 telah diberikan oleh responden semasa prosiding perbicaraan. Mengikut Rekod Perbicaraan Pengambilan Tanah, Mahkamah dapati terdapat catatan tangan pada mukasurat 38 rekod tersebut yang menunjukkan award pampasan bangunan tersebut telah diberikan oleh responden berdasarkan nilaian yang dibuat oleh penilai kerajaan. Meskipun award tersebut nampak janggal, tetapi tiada pula pada mana-mana rekod rujukan tanah di hadapan Mahkamah ini yang menunjukkan responden memohon supaya award yang tersebut diketepikan. [31] Sehubungan dengan itu, Mahkamah ini memutuskan supaya award pampasan bangunan sebanyak RM246,100.00 tersebut dikekalkan kerana ia telah diberikan sendiri oleh responden walau pun mempunyai pengetahuan bahawa status bangunan yang tidak mempunyai kelulusan pihak berkuasa tempatan. Walau bagaimanapun, Mahkamah ini menolak permohonan pemohon untuk apa-apa penambahan kepada award pampasan bangunan tersebut. Kesimpulan [32] Berdasarkan alasan-alasan yang dinyatakan di atas, Mahkamah ini berpuashati bahawa amaun pampasan bagi nilaian tanah sebanyak RM4,195,578.20 (RM5,500.00 smp) dan nilaian bangunan yang berada di atas tanah tersebut sebanyak RM246,100.00 yang diberikan oleh responden dalam prosiding perbicaraan pengambilan tanah pemohon adalah nilaian pampasan tanah dan bangunan yang mencukupi, munasabah dan wajar untuk dikekalkan. Tarikh: 9hb NOVEMBER 2022 t.t …………………………………………. (NOOR HISHAM BIN ISMAIL) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi, Johor Bahru Peguam untuk Perayu/Plaintif: En. Gan Techiong Tetuan Gan & Lim Johor Bahru. Peguam untuk Responden/Defendan: Pn. Suhana binti Sabil Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Johor Nusajaya. Kes-kes yang dirujuk: 1. Pentadbir Tanah Daerah Petaling v. Swee Lin Sdn Bhd [1999] 3 CLJ 577; [1999] 3 MLJ 489; 2. Jusco Furniture Enterprise lwn. Pentadbir Tanah Daerah Seberang Perai Selatan [2016] 1 LNS 348. Undang-Undang yang dirujuk: 1. Seksyen 45(1A) Akta Pengambilan Tanah; 2. Seksyen 2(1) Jadual Ketiga Akta Pengambilan Tanah; 3. Seksyen 1(3A) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 4. Seksyen 5(3) Jadual Ketiga Akta Pengambilan Tanah; 5. Seksyen 1 dan Seksyen 2 Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah.
Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.