Lampiran
Lampiran 9, dan Afidavit Jawapan Plaintif di Lampiran 10, serta meneliti Hujah bertulis kedua-dua pihak, Mahkamah telah membenarkan permohonan Plaintif di Lampiran 7 dengan kos sebanyak RM3000.00. B. KES PLAINTIF 04/10/2024 18:08:01 PA-A52NCvC-64-05/2023 Kand. 25 [4] Permohonan Plaintif untuk Penghakiman Terus di Lampiran 7 adalah di bawah Aturan 14 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012, memohon untuk perintah-perintah seperti berikut: (a) Kebenaran diberikan untuk permohonan ini; (b) Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 dimasukkan terhadap Defendan; (c) Defendan diperintahkan untuk membayar Plaintif seperti berikut: (i) Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan berjumlah RM 134,072.49; dan (ii) Faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah sebanyak RM 134,072.49 dari tarikh penghakiman sehingga tarikh penyelesaian penuh; (d) Kos; dan (e) Lain-lain relif yang difikirkan adil dan suaimanfaat oleh Mahkamah Yang Mulia ini. [5] Alasan-alasan ringkas permohonan Plaintif ialah seperti berikut: (a) Plaintif sebagai Pembeli dan Defendan sebagai penjual, telah memasuki Perjanjian Jual Beli (di bawah Jadual H Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 (Sub-peraturan 11 (1)) Perjanjian Jual Beli (Bangunan yang Bermaksud Dipecah Bahagi)) yang bertarikh 30.06.2016 (selepas ini dirujuk sebagai “Perjanjian Jual Beli tersebut”), dimana Defendan telah menjual dan Plaintif telah membeli sebuah rumah kondominium yang dikenali sebagai No. Petak 05, No. Tingkat 14, Jenis B (WISDOM), The Retreat yang mempunyai alamat taksiran No. 12A-05, Taman Seri Bukit Indah, 14000 Bukit Mertajam, dengan satu (1) tempat letak kereta dan satu (1) tempat letak kereta tandem yang berukuran lebih kurang 1,475 kaki persegi, yang didirikan di Lot 31028 yang dipegang di bawah No. H.S. (M) 6099, Mukim 15, Daerah Seberang Perai Tengah, Pulau Pinang (selepas ini dirujuk sebagai “Hartanah tersebut”) berserta pemilikan kosong pada harga Ringgit Malaysia Empat Ratus Lapan Puluh Ribu dan Dua Ratus Empat Puluh (RM 480,240.00) sahaja (selepas ini dirujuk sebagai “Harga Belian tersebut”). Sesalinan Perjanjian Jual Beli dikemukakan sebagai eksibit “LSC- 1”. (b) Plaintif menyatakan bahawa antara terma-terma perjanjian tersebut ialah: (i) Defendan hendaklah menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut kepada Plaintif dalam tempoh tiga puluh enam (36) bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut (selepas ini dirujuk sebagai “Tempoh tersebut”. (ii) Sekiranya Defendan tidak menyerahkan pemilikan kosong Hartanah tersebut dalam Tempoh tersebut, Defendan adalah bertanggungan untuk membayar kepada Plaintif Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan yang dikira dari hari ke hari pada kadar sepuluh peratus (10%) setahun daripada Harga Belian tersebut mulai habis Tempoh tersebut hingga Tarikh Plaintif mengambil pemilikan kosong Hartanah tersebut; dan (iii) Defendan hendaklah membayar Gantirugi Tertentu dan Ditetapkan yang dinyatakan di atas kepada Plaintif sebaik selepas Defendan memberi notis meminta Plaintif mengambil milikan kosong Hartanah tersebut. (c) Defendan telah memberi notis meminta Plaintif mengambil pemilikan kosong Hartanah tersebut pada 14.4.2022, rujuk Eksibit “LSC- 2”. (d) Menurut perjanjian yang ditandatangani pada 30.6.2016, Defendan hendaklah menyerahkan pemilikan kosong selewat-lewatnya pada 29.6.2019, tetapi Defendan hanya menyerahkan pemilikan kosong Hartanah tersebut pada 14.4.2022, iaitu kelewatan selama 1,019 hari. (e) Plaintif menyatakan bahawa Defendan telah memungkiri kewajipannya di bawah Perjanjian Jual Beli tersebut dimana Defendan telah gagal, enggan dan/ atau ingkar untuk menyerahkan pemilikan kosong Hartanah tersebut kepada Plaintif dalam Tempoh tersebut. (f) Oleh yang demikian, Defendan adalah bertanggungan untuk membayar kepada Plaintif Gantirugi Tertentu sebanyak RM 134,072.49 menurut kiraan berikut: Tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut: 30.06.2016 Tarikh Serahan Terakhir tersebut (36 bulan): 29.06.2019 Tarikh serahan pemilikan kosong Hartanah tersebut: 14.04.2022 Bilangan hari kelewatan: 1,019 hari Harga Belian tersebut: RM 480,240.00 Kadar Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan: 10% setahun RM 480,240.00 x 10% x 1,019 hari = RM 134,072.49 365 hari (g) Plaintif telah melalui peguam menghantar Notis Tuntutan kepada Defendan 2 kali kepada Defendan tetapi tiada bayaran diterima, oleh itu Plaintif memfailkan tindakan ini dan permohonan ini. C. KES DEFENDAN [6] Defendan di dalam Afidavit Balasan di Lampiran 8 menyatakan bahawa pembinaan telah siap dalam masa yang ditetapkan iaitu 36 bulan. Kelewatan yang timbul bukanlah dari pihak Defendan tetapi dari pihak-pihak badan kerajaan yang mempunyai kuasa untuk memberi Sijil Pengesahan seperti MPSP, Bomba, IWK, TNB, Pejabat Tanah, Telekomunikasi, Kesihatan dan Keselamatan, PBA, JKR dan JPS di mana semua badan-badan ini adalah bertanggungjawab mengeluarkan Sijil Pengesahan. [7] Sijil Pengesahan oleh badan-badan kerajaan ini dikeluarkan dengan lewat oleh sebab negara telah terkesan dengan Perintah Kawalan Pergerakan dan kelewatan tersebut bukanlah berpunca daripada Defendan akan tetapi daripada badan-badan kerajaan yang dinyatakan di atas. [8] Defendan mendakwa Defendan telah selaras dengan Perjanjian tersebut mengemukakan surat-surat berkenaan kepda pihak-pihak tertentu sebelum tamat tempoh Kontrak tersebut. Kelewatan yang timbul bukanlah di pihak Defendan tetapi atas kelewatan pihak-pihak tertentu sepertimana yang dinyatakan di atas, yang mana adalah diluar kawalan Defendan. [9] Defendan menegaskan bahawa kelewatan itu bukan disebabkan oleh kegagalan Defendan tetapi Defendan telah pun menyiapkan pembinaan fizikal dalam masa tertentu seperti dinyatakan dalam terma dalam Perjanjian Jual Beli. [10] Defendan menyatakan bahawa Defendan dilindungi oleh maxim “Force Majeure” dan apa-apa tuntutan kelewatan tidak seharusnya timbul dan tidak boleh dihadap ke atas Defendan. [11] Defendan juga mempertikaikan pengiraan amaun yang dituntut bahawa amaun itu tidak berasas, kabur dan tidak sah dan Plaintif tidak berhak untuk menuntut jumlah RM134,072.49 dari Defendan. Tetapi tiada penjelasan lanjut dikemukakan di dalam Afidavit tersebut. PRINSIP UNDANG-UNDANG PENGHAKIMAN TERUS [12] Prinsip mengenai penghakiman terus adalah jelas. Penghakiman terus hanya boleh diberikan dalam keadaan kes yang benar-benar jelas dan nyata (plain and obvious) dan tidak mempunyai isu untuk dibicarakan. Jika seseorang Defendan dapat menimbulkan walaupun satu isu sahaja yang boleh dibicarakan, maka penghakiman terus tidak boleh diberikan. [13] Di dalam kes Chin Yuan Tai v. Teraxis Construction Sdn Bhd & 3 Ors [2014] 1 LNS 259, diputuskan bahawa “Summary judgment can only be granted in a plain and obvious case with no triable issues (see Bank Negara Malaysia lwn Mohd Ismail & Ors [1992] 1 MLJ 400)”. [14] Kes South East Asia Insurance Bhd v. Kerajaan Malaysia [1998] 1 CLJ 1045 diputuskan bahawa “It is well settled that if a defendant in an O14 application succeeds in raising even a single triable issue, it will not be a fit and proper case to order summary judgment. It is only in plain and obvious cases where there are no issues to be tried should recourse be had to O14”. DAPATAN MAHKAMAH [15] Setelah meneliti Pernyataan Tuntutan, Pembelaan dan Afidavit-afidavit yang difailkan, Mahkamah mendapati kes ini adalah satu kes yang jelas dan nyata dan tiada apa-apa isu yang perlu dibicarakan, yang mana suatu penghakiman terus harus diberikan. [16] Di dalam Pembelaan Defendan dan Afidavit Balasan, Defendan tidak menafikan keesahan perjanjian yang ditandatangani antara Plaintif dan Defendan. [17] Adalah menjadi undang-undang mantap bahawa pihak-pihak adalah terikat dengan sesuatu kontrak setelah ditandatangani . (Rujuk kes Polygram Records Sdn Bhd v The serach & Anor [1994] 3 MLJ 127) [18] Defendan juga tidak mempertikaikan peruntukan-peruntukan perjanjian yang dirujuk oleh Plaintif berkenaan dengan Penyerahan Kosong Hartanah tersebut menurut Klausa 25, 27, 29 (rujuk para 4 Pembelaan Defendan). [19] Menurut Klausa 25 (1) Perjanjian Jual Beli tersebut, Defendan hendaklah menyerahkan pemilikan kosong Hartanah tersebut kepada Plaintif dalam tempoh tiga puluh enam (36) bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut. [20] Klausa 25 (2) Perjanjian Jual Beli memperuntukkan bahawa, sekiranya Defendan gagal menyerahkan pemilikan kosong Hartanah tersebut dalam Tempoh tersebut, Defendan adalah bertanggungan membayar kepada Plaintif Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan yang dikira dari hari ke hari dengan kadar sepuluh peratus (10%) daripada Harga Belian tersebut dari tarikh luput Tempoh tersebut hingga tarikh Plaintif mengambil pemilikan kosong Hartanah tersebut [21] Klausa 25 (3) Perjanjian Jual Beli memperuntukakn bahawa, Defendan hendaklah membayar kepada Plaintif Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan sebaik sahaja pada tarikh Plaintif mengambil pemilikan kosong Hartanah tersebut. [22] Mahkamah mendapati Defendan tidak mempertikaikan tarikh perjanjian iaitu 30.6.2016. Ini bermakna, Defendan sepatutnya menyerahkan pemilikan kosong Hartanah tersebut kepada Plaintif sebelum atau pada 29.6.2019, seperti yang dituntut oleh Plaintif. Malah jika dirujuk kepada hujah Peguam Defendan di Lampiran 14, tarikh serahan terakhir ini juga tidak dipertikaikan. [23] Melalui eksibit “LSC-3”, Mahkamah mendapati Plaintif telah membuktikan bahawa milikan kosong hanya bersedia untuk diserahkan kepada Plaintif melalui surat Defendan bertarikh 14.4.2022. Mahkamah mendapati tarikh serahan pemilikan kosong ini juga tidak dipertikaian (rujuk hujah Peguam Defendan di Lampiran 14). [24] Selanjutnya Mahkamah telah mempertimbangkan Pembelaan dan isu-isu yang dikemukakan oleh Defendan seperti berikut: (i) pembinaan dan penjualan hartanah tersebut telah pun dibina dan disiap dalam tempoh masa sebagaimana yang dinyatakan dalam Perjanjian, dan Defendan telah memaklumkan dan meminta kepada pihak-pihak berkuasa MPSP, Bomba, IWK, TNB, Pejabat Tanah (Strata Title), Telekomunikasi, Jabatan Kesihatan dan Keselamatan, PBA, JKR dan JPS. Pihak-pihak tersebut yang telah melewatkan pengeluaran Sijil-Sijil Pengesahan walaupun Defendan telah selaras dengan Perjanjian tersebut mengemukakan surat-surat berkenaan kepada pihak-pihak tertentu sebelum tamat Kontrak tersebut. Defendan mendakwa kelewatan yang timbul bukanlah di sebelah pihak Defendan tetapi atas kelewatan pihak-pihak tertentu sebagaimana yang dinyatakan di atas. (ii) selain kelewatan daripada pihak-pihak kerajaan, kelewatan juga disebabkan oleh pandemik Covid-19 yang berlaku sejak tahun 2020 sehingga Januari 2022, dan Defendan tidak boleh dipersoalkan atas kelewatan ini kerana ia adalah di luar kawalan Defendan. (iii) Selanjutnya Defendan menyatakan bahawa Defendan dilindungi oleh maxim “Force Majeure” dan apa-apa tuntutan kelewatan tidak seharusnya timbul dan tidak boleh dihadap ke atas Defendan. DAPATAN MAHKAMAH ATAS PEMBELAAN DAN ISU YANG DITIMBULKAN OLEH DEFENDAN Isu Pertama: Kelewatan Disebabkan oleh pihak lain [25] Atas isu pertama, Mahkamah mendapati bahawa dakwaan Defendan tidak berasas dan bersifat pemikiran kemudian. Mahkamah telah meneliti eksibit surat-menyurat antara Defendan dengan badan-badan kerajaan tersebut, yang dilampirkan oleh Defendan di eksibit “ZZ-1” dan mendapati bahawa: a) Surat daripada arkitek Defendan, Tetuan K.H. GOH Architect bertarikh 24 September 2019 yang menuju kepada Defendan (selepas ini dirujuk sebagai “Surat Arkitek Defendan tersebut”), menyatakan bahawa “...We would like to inform you that upon our site inspection and discussion with the main contractor yesterday. We would like to inform you that the project is expected to physically complete around mid-october. The actual building is 98% completed apart form minor touch up work on site.” b) Mahkamah mendapati surat Arkitek Defendan tersebut telah mendedahkan bahawa pembinaan Hartanah tersebut masih belum siap setakat 24.9.2019, dan tarikh ini adalah jauh selepas tarikh serahan terakhir Hartanah tersebut. c) Mahkamah juga mendapati bahawa menurut eksibit “ZZ-1”yang dilampiran pada Afidavit Balasan Defendan, surat-menyurat oleh pihak Defendan kepda pihak-pihak berkuasa, kesemuanya adalah bertarikh pada tahun 2020 dan tahun 2021. d) Surat-menyurat pihak Defendan tersebut telah mendedahkan bahawa permohonan Defendan untuk Sijil Pengesahan daripada badan-badan kerajaan tidak dikemukakan sehingga tahun 2020 dan tahun 2021, iaitu jauh selepas tarikh serahan terakhir Hartanah tersebut. [26] Oleh yang demikian, pembelaan Defendan bahawa kelewatan dalam penyerahan pemilikan kosong kepada Plaintif adalah disebabkan oleh pihak-pihak lain, secara khususnya, oleh pihak kerajaan dan badan- badan pihak berkuasa, adalah langsung tidak berasas dan tidak konsisten dengan bukti yang dikemukakan oleh Defendan sendiri. [27] Mahkamah merujuk kepada kes Mahkamah Agung BANK NEGARA MALAYSIA V MOHD ISMAIL & ORS [1992] 1 MLJ 400 “Under an O 14 application, the duty of a judge does not end as soon as a fact is asserted by one party, and denied or disputed by the other in an affidavit. Where such assertion, denial or dispute is equivocal, or lacking in precision or is inconsistent with undisputed contemporary documents or other statements by the same deponent, or is inherently improbable in itself, then the judge has a duty to reject such assertion or denial, thereby rendering the issue not triable. Unless this principle is adhered to, a judge is in no position to exercise his discretion judicially in an O 14 application.” Oleh itu, isu ini ditolak oleh Mahkamah dan ia bukanlah satu isu yang patut dibicarakan. Isu Kedua: Pandemik Covid-19 dan Pemakaian Seksyen 35 Akta Covid-19 [28] Atas isu kedua, bahawa kelewatan dalam serahan pemilikan kosong Hartanah tersebut adalah disebabkan oleh Perintah Kawalan Pergerakan. Mahkamah mendapati isu ini juga adalah tidak berasas dan bersifat pemikiran kemudian. Ini kerana Perintah Kawalan Pergerakan hanya mula dilaksanakan di Malaysia pada bulan Mac tahun 2020, iaitu jauh selepas tarikh serahan terakhir Hartanah tersebut. [29] Merujuk kepada eksibit “ZZ-1”, Mahkamah mendapati Defendan sendiri telah lambat mengemukakan permohonan dan kesemua permohonan tersebut dikemukakan selepas tarikh serahan terakhir Hartanah. Contohnya: a) Surat permohonan perbekalan elektrik dikemukakan kepada TNB pada 17 Jun 2020; b) Surat permohonan pemeriksaan kepada Telekom pada 28 Julai 2020; dan c) Surat permohonan kepada PBA untuk menjalankan final inspection bertarikh 22.12.2020. [30] Oleh yang demikian, Mahkamah mendapati pembelaan yang dikemukakan oleh Defendan ini adalah tidak bermerit dan isu ini bukanlah suatu isu yang patut dibicarakan. [31] Peguam Defendan telah berhujah tentang pemakaian Seksyen 35 Akta Langkah-langkah Sementara Bagi Mengurangkan Penyakit Koronavirus 2019 (selepas ini dirujuk sebagai Akta Covid-19 ), di mana Akta ini memperuntukkan bahawa di dalam pengiraan kelewatan penyerahan milikan kosong, tempoh dari 18.3.2020 sehingga 31.8.2020 perlu diambil kira dan tidak boleh dituntut sebagai hari yang lewat. Defendan berhujah bahawa Plaintif telah gagal berbuat demikian di dalam tuntutannya, iaitu tidak mengurangkan tempoh antara 18.3.2020 sehingga 31.8.2020 berjumlah 167 hari, dan ini menyebabkan satu prejudis kepada Defendan di mana Defendan perlu membayar satu amaun yang tidak boleh dituntut. [32] Peguam Defendan juga berhujah bahawa Defendan pernah menghadapi tuntutan yang sama mengenai isu kelewatan serahan milikan kosong ataupun LAD di mana isu dan kes yang sama (similar) telah diputuskan dan dipersetujui oleh Pesuruhjaya Kehakiman YA Tuan Azizan Bin Md Arshad di dalam kes rayuan No. PA-11ANCvC-9-06/2023 antara Techware Enterprise sebagai Perayu dan Cheng Ching Nee sebagai Responden, di mana di dalam Alasan Penghakiman telah menyatakan bahawa sekiranya terdapat kesilapan dalam pengiraan LAD, berdasarkan Seksyen 35 Akta Covid-19, penolakan hendaklah dibuat sewajarnya. [33] Walaubagaimanapun, setelah meneliti alasan penghakiman ringkas yang dikemukakan oleh Peguam Defendan, Mahkamah mendapati kes ini dapat dibezakan. [34] Mahkamah mendapati alasan penghakiman tersebut hanya alasan penghakiman yang ringkas, dan fakta kes dalam rayuan tersebut adalah kurang jelas. Di dalam kes rayuan tersebut, pihak-pihak telah mempertikaikan tarikh sebenar milikan kosong, Klausa 27, dan Klausa 29 Perjanjian Jual Beli berkenaan penyerahan milikan “common property”, yang mana tidak berlaku di dalam kes ini. [35] Di dalam kes ini, Defendan tidak mempertikaikan tarikh bila milikan kosong patut diserahkan, tarikh milikan kosong diserahkan, dan Klausa 27 serta 29 juga tidak dipertikaikan. Pertikaian dalam kes ini adalah jelas, telah berlaku kelewatan oleh Defendan dalam penyerahan milikan kosong dan Defendan adalah bertanggungan membayar kepada Plaintif menurut terma-terma perjanjian. Oleh yang demikian, kes ini boleh dibezakan. [36] Berkenaan dengan pemakaian Akta Covid-19, Mahkamah merujuk kepada kes-kes yang berikut, di mana matriks fakta kes adalah serupa dengan kes ini dan Mahkamah Tinggi telah mentafsirkan Seksyen 35 Akta COVID-19 secara memihak kepada pembeli: (a) Kes Mahkamah Tinggi YAP HENG SANG V MAMMOTH EMPIRE LAND SDN BHD [2021] CLJU 2149 diputuskan: “The application of section 35 of the Covid 19 Act [30] The defendant's counsel submitted that in the event the defendant has to pay any liquidated damages for the late delivery of vacant possession of the plaintiff's property, the computation for the calculation of interest ought to exclude the period between 18.3.2020 and 31.8.2020 because of section 35 of the Covid19 Act. Section 35 of the Covid19 Act states as follows: "(1) Notwithstanding any agreement entered into between the purchaser and the developer, the period from 18 March 2020 to 31 August 2020 shall be excluded from the calculation of- (a) the time for delivery of vacant possession of a housing accommodation; and (b) the liquidated damages for the failure of the developer to deliver vacant possession of a housing accommodation. … [31] Based on the above section, therefore, the defendant's counsel submitted that the computation for the period for late delivery of vacant possession between 9.3.2015 and 9.9.2020 ought to exclude the period from 18.3.2020 to 31.8.2020 (total 167 days). In other words, the number of days delayed are from the period 9.3.2015 to 17.3.2020 and from the period 1.9.2020 to 9.9.2020. [32] From the plain reading of the above section 35 of the Covid19 Act, this Court is of the considered view that the operative words are "the time for delivery of vacant possession" found in section 35(1)(a), and this could only be determined under clause 25(1) of the SPA. In the present case, as explained above, the time for delivery of vacant possession was supposed to be on 9.3.2015 (the extended date). However, the extended date did not fall within the exclusion period, ie, from 18.3.2020 and 31.8.2020. Hence, section 35 of the Covid19 Act could not apply. [33] Subsection (1)(a) must be read together with subsection (1)(b) because the conjunctive word used is "and". When both subsections are read together, the section envisages a situation where the time for delivery of vacant possession (as determined in clause 25(1) of the statutory sale and purchase agreement) had not set in before 18.3.2020, and because the Movement Control Orders (MCO) prevented the developer from completing the development which resulted in a delay and consequence liquidated damages is imposed against the developer for the delay to deliver vacant possession, such calculation of liquidated damages will exclude the exclusion period. …. [35] The application of the exclusion period or extended exclusion period could not be meant for a situation where the time for delivery of vacant possession had set in and a developer was already in breach of its obligation to deliver vacant possession even before the Covid 19 Act came into force on 18.3.2020. The law should assist the innocent, not the one who is/ was already in the wrong.” (b) Kes Mahkamah Tinggi SG PARI LAND SDN BHD V WIDAD BUSINESS GROUP SDN BHD [2022] 1 LNS 3342 “[54]… In my view, the exemption period under the COVID- 19 Act would only assist a contracting party if the contractual performance date under the agreement is due on a date that falls during the said exemption period. It would not and should not apply in a situation like presently where the defendant had already failed to deliver as contracted by a date prior to the commencement of the said exemption period. And the purported exercise of the option to extend is not valid for being an afterthought as discussed earlier.” (c) Kes Mahkamah Tinggi EUPE BANGSAR SOUTH DEVELOPMENT (JV) SDN BHD V LAM SAI YIH [2023] 1 CLJ 194 “[60] The appellant also argued that the determination of whether the period between 18 March 2020 and 26 June 2020 should be exempted from the calculation of LAD pursuant to s. 35 of the Covid- 19 Act should not be disposed of by way of O. 14A but only be determined in a full trial. [61] I have to agree with the contrary position taken by the respondent. I would readily agree with the finding of the Sessions Court that the Covid-19 Act does not exempt the appellant from paying the full LAD sum to the respondent being compensation for the late delivery of vacant possession of the said unit. The reason is simply that vacant possession of the Unit should have already been delivered to the respondent by 19 December 2018 that was patently before 18 March 2020 and before the Covid-19 Act came into force. … [64] It bears emphasis that given that the contractual date for the appellant to deliver vacant possession fell (which the appellant was contractually obligated to honour) on a date which was way well before 18 March 2020 stipulated in s. 35 of the Covid-19 Act, the appellant surely cannot now seek to rely on the said provisions in the Covid-19 Act which do not at all help its case. [65] In my view, from the language of s. 35 of the Covid-19 Act, the exemption period would only assist a developer if the contractual delivery date is due on a date that falls during the said period. Not in a situation like presently where the developer has already failed to deliver as contracted by a date before the said exemption period. Although no authorities were cited by counsel, a similar interpretation on s. 35 of the Covid-19 Act may be found in the decision of the High Court in Yap Heng Sang v. Mammoth Empire Land Sdn Bhd [2021] 1 LNS 2149. [37] Berdasarkan nas-nas kes di atas, Mahkamah mendapati bahawa tempoh pengecualian di bawah Akta COVID-19 hanya akan membantu pemaju jika tarikh serahan terakhir jatuh dalam tempoh pengecualian tersebut, dan bukan dalam situasi seperti kes ini di mana pemaju telah gagal menyerahkan seperti yang dijanjikan pada tarikh sebelum permulaan tempoh pengecualian di bawah Akta COVID-19. [38] Mahkamah juga bersetuju kepada keputusan YA Mohd Nazlan Ghazali di dalam kes EUPE BANGSAR SOUTH DEVELOPMENT (JV) SDN BHD V LAM SAI YIH (supra) bahawa: “[66] As such in my judgment, to adopt the interpretation ascribed by the appellant would also not promote the law as a true instrument of justice especially given the resounding judicial acknowledgment of the HDA and HDR being social legislation designed to protect homebuyers. The law also cannot allow the appellant to benefit from its own default. In Bank Simpanan Nasional v. Rudysham Abdul Raof [2017] 4 CLJ 234, I had stated thus: No Benefit from Own Default. …. [68] Furthermore, since the delivery of the vacant possession date for the Unit was on 26 June 2020 which is before the implementation of the Covid- 19 Act, it would only be right that the appellant not be allowed to gain unfair advantage from the implementation of the Covid-19 Act to deny the respondent’s full entitlement to the LAD attributed to the delay occasioned by the appellant.” Seperti yang telah berlaku di dalam kes ini, kelewatan memang telah berlaku jauh lebih awal sebelum berlakunya pandemic Covid- 19; pemecahan kontrak telah berlaku sebelum berkuatkuasanya Akta Covid- 19. Oleh yang demikian, Defendan tidak wajar dibenarkan untuk mempergunakan peruntukan Seksyen 35 Akta Covid-19 bagi memperolehi ‘unfair advantage”. Isu Ketiga: Prinsip Force Majeure [39] Atas isu ketiga, pemakaian prinsip “Force Majeure”. Mahkamah mendapati prinsip “force majeure” adalah tidak terpakai kerana: a) Klausa “Force Majeure” tidak terkandung di dalam mana-mana Perjanjian Jual Beli tersebut. b) Pandemik Covid-19 dan Perintah Kawalan Pergerakan hanya dilaksanakan di Malaysia mulai tahun 2020. Dalam erti kata lain, pendemik Covid-19 berlaku jauh selepas tarikh serahan terakhir Hartanah tersebut (29.6.2019) untuk menyumbang kepada kelewatan dalam serahan pemilikan kosong Hartanah tersebut. Oleh yang demikian, maksim “force majeure” adalah tidak relevan dan tidak terpakai di dalam kes ini. KESIMPULAN [40] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah mendapati di atas imbangan kebarangkalian bahawa kes ini adalah satu kes yang jelas dan nyata (plain and obvious), dan tiada isu untuk dibicarakan (no triable issue). Oleh yang demikian, Mahkamah membenarkan permohonan Plaintif di Lampiran 7 untuk Penghakiman Terus dengan kos sebanyak RM3000.00. Bertarikh pada 30 September 2024 (OOI SHEOW YEAN) Hakim Mahkamah Sesyen Georgetown Pulau Pinang. Peguam Plaintif: Tetuan Tan, Cheong & Partners Peguam Defendan: Tetuan N. Ahilan & Associates