Lim Yong Fung v GBT Industries Sdn. Bhd. (BA-24NCVC-71-03/2016)

(a) dan Seksyen 89 Kanun Tanah Negara 1965 Dan Dalam Perkara mengenai hartanah yang dipegang di Hakmilik berdaftar Geran Mukim No. 980, Lot No. 996, Mukim Semenyih, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor Dan Dalam Perkara mengenai Perisytiharaan Jualan bertarikh 20 November 2014

perintah deklarasi bahawa Plaintif adalah tuanpunya berdaftar bagi hakmilik berdaftar Geran berdaftar Geran Mukim No. 980, Lot No. 996, Mukim Semenyih, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor yang beralamat di Lot 996, Batu 22, Jalan Beranang, 43500, Semenyih, Selangor (hartanah tersebut) menurut 3 Seksyen 89 Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) dan berhak untuk satu milikan kosong; dan

bahawa Defendan dan/atau agen Defendan menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut kepada Plaintiff dengan aman dan dalam keadaan asal dalam tempoh tujuh (7) hari dari tarikh perintah. [2] Plaintif telah membuat permohonannya di Kandungan 1 ini dengan bersandarkan kepada peruntukan Seksyen 44 (1) (a) dan Seksyen 89 Kanun Tanah Negara 1965 (KTN). Latar belakang ringkas [3] Plaintif adalah pembida yang berjaya membeli hartanah tersebut di dalam satu lelongan awam yang diadakan pada 20.11.2014 atas kegagalan tuanpunya terdahulu hartanah tersebut yakni Lambaian Bebas Sdn Bhd (Lambaian Bebas) untuk menjelaskan hutangnya kepada pemegang Gadaian (Public Bank Berhad). 4 [4] Plaintif telah berjaya membeli hartanah tersebut dengan harga RM4,500,000.00 di mana pada tarikh lelongan awam tersebut Plaintif telah membuat bayaran deposit sebanyak RM450,000.00. Pembayaran baki wang belian sebanyak 4,050,000.00 telahpun dibayar oleh Plaintif melalui deraf bank kepada peguamcara Pemegang Gadaian melalui peguamcara Plaintif pada 4.3.2015. [5] Kemudian daripada itu, hartanah tersebut telah didaftarkan ke atas nama Plaintif. (Sila lihat Eksibit “LYF-2”, Kandungan 2 - Afidavit Sokongan). [6] Namun, Plaintif tidak dapat mengambil milikan kosong hartanah tersebut kerana hartanah tersebut berada di bawah kawalan Defendan (GBT Industries Sdn Bhd). [7] Plaintif telah seterusnya mengarahkan peguamcaranya untuk memberi Notis bertulis bertarikh 9.11.2015 kepada Defendan untuk memaklumkan bahawa Plaintif adalah tuanpunya berdaftar hartanah tersebut dan dengan yang demikian menuntut Defendan menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut kepada Plaintif. 5 [8] Namun, Defendan telah enggan/ingkar untuk mematuhi Notis bertulis tersebut dan justeru itu Plaintif memfailkan Saman Pemula dalam Kandungan 1 ini. [9] Defendan telah menentang permohonan Plaintif dengan memfailkan Afidavit Jawapan Gan Seow Ling yang diikrarkan pada 6/04/2016 (Kandungan 3). Gan Seow Ling adalah Pengarah Defendan. [10] Defendan telah menentang permohonan Plaintif atas alasan-alasan berikut: i. Defendan berhak menduduki hartanah tersebut kerana terdapat satu perjanjian penyewaan di antara Defendan dan Lambaian Bebas bertarikh 16.5.2011 (perjanjian penyewaan tersebut) yang mana Defendan telah membayar sewaan sebanyak RM3000.00 sebulan. Menurut perjanjian penyewaan tersebut Defendan adalah berhak untuk menduduki hartanah tersebut daripada 16.5.2011 sehingga 15.5.2014 dengan opsyen perlanjutan sewaan tersebut untuk tempoh tiga (3) tahun. 6 ii perjanjian penyewaan yang dimasukki oleh Defendan tersebut mengwujudkan kepentingan Defendan ke atas hartanah tersebut. [11] Adalah menjadi hujahan peguam Defendan bahawa memandangkan Defendan adalah penyewa yang telah memasukki perjanjian penyewaan dengan tuanpunya terdahulu hartanah tersebut, maka Defendan tidak boleh dikeluarkan daripada hartanah tersebut secara prosidur ringkas summary procedure menurut Aturan 81 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012) kerana Defendan mempunyai kepentingan ke atas hartanah tersebut. Untuk hujahan ini, peguam Defendan telah merujuk kepada kes Chong Mee Leng v Lam Chong Seng [2005] 5 AMR 269. [12] Peguam Defendan telah juga telah membangkitkan bahawa Aturan 89 KKM 2012 juga tidak terpakai kepada Defendan kerana Defendan bukanlah berstatus setinggan. [13] Mahkamah ini telah membuat penelitian terhadap perjanjian penyewaan di Eksibit “A”, Kandungan 3 (Afidavit Jawapan Defendan) 7 dan Mahkamah ini bersetuju dengan peguam Plaintif bahawa pertamanya, Plaintif bukanlah pihak-pihak di dalam Perjanjian Penyewaan tersebut. Perjanjian Penyewaan tersebut telah ditandatangani oleh Defendan dengan Lambaian Bebas yang tidak ada kena mengena dengan Plaintif. Keduanya, adalah tidak dipertikaikan bahawa pada masa perlaksanaan atau pada tarikh Perjanjian Penyewaan tersebut ditandatangani Lambaian Bebas adalah sebuah syarikat yang telah digulungkan. Lambaian Bebas telah digulungkan pada 26.5.2010. Dengan itu, apabila Lambaian Bebas digulungkan secara sukarela pada 26.5.2010, mana-mana pegawai atau Lembaga Pengarah Lambaian Bebas telahpun functus officio dan tidak mempunyai kapasiti undang-undang atau keupayaan untuk memasukki sebarang perjanjian dengan mana-mana pihak kerana pentadbiran dan urusan hal ehwal Lambaian Bebas telah diambilalih oleh Pelikuidasi. Dalam erti kata lain, tidak ada seorang pun atau mana-mana pihak pun boleh bertindak bagi pihak Lambaian Bebas (syarikat yang digulung) melainkan Pelikuidasi yang dilantik. Pelikuidasi yang dilantik bagi menguruskan pentadbiran dan urusan hal ehwal Lambaian Bebas adalah Chong Chuan Long (Eksibit “LYF- 5, Kandungan 4). 8 [14] Kedudukan undang-undang adalah jelas berkaitan dengan kedudukan sebuah syarikat yang telah digulungkan. Mahkamah ini suka merujuk kepada kes American International Assurance Bhd v Coordinated Services L Design Sdn Bhd [22012] 1 CLJ 506 yang telah dikemukakan oleh peguam Plaintif. Mahkamah Rayuan di dalam kes ini telah memutuskan antara lain: “[25] It is trite law that once a company is wound up, the board of directors of the company becomes functus officio. The liquidator displaces the directors and the control of the activities of the company is vested with the liquidator. No one but the liquidator can act for the company…” [26] When a winding-up order is made, the directors of the company remain in office but their powers are removed. While the company is in the process of being wound up a person cannot perform or exercise, and must not purport to perform or exercise a function or power as an officer (other than a liquidator) of the company, except with the approval of the liquidator or the court.” 9 (Sila lihat: i. Tan Chee Hoe & Sons Sdn Bhd v. Code Focus Sdn Bhd [2014 3 CLJ 141 “…a void contract or agreement cannot be enforced by law. When a contract or agreement is void, the whole terms in the contract are void and cannot be enforced. No term of the said contract can be spared.” ii. HLE Engineering Sdn Bhd v HTE Letrik Bumi JV Sdn Bhd [2015] MLJU 8: “As statement of general principle that pertains to a situation involving a wound-up company, it is trite that its subsequent affairs would be in the hands of its liquidator.” [15] Di dalam hal ini, penandatangan yang menandatangani perjanjian penyewaan yang bertarikh 16.5.2011 bagi pihak Lambaian Bebas iaitu seorang bernama Chan Yen Hoong (yang tidak diketahui apakah jawatan yang dipegangnya dalam Lambaian Bebas) jelas tidak mempunyai kuasa ataupun otoriti undang-undang untuk menandatangani perjanjian perjanjian penyewaan tersebut. Maka perjanjian penyewaan ini jelas tidak boleh dikuatkuasakan. 10 Tambahan lagi, Mahkamah ini perlu menegaskan bahawa kalaupun sekiranya diandaikan bahawa perjanjian penyewaan tersebut boleh dikuatkuasakan oleh Defendan, tempoh penyewaan telahpun tamat pada 15.5.2014 sebelum lelongan awam dilaksanakan terhadap hartanah tersebut. Walaupun terdapat opsyen untuk perlanjutan tempoh sewaan, namun tidak ada dokumen yang telah dikemukakan oleh Defendan untuk membuktikan bahawa terdapatnya perlanjutan tempoh penyewaan. Kedudukan yang nyata dan jelas adalah, semasa lelongan awam dijalankan dan Plaintif telah berjaya dalam bidaannya, perjanjian penyewaan tersebut telahpun tamat. Dengan tamatnya perjanjian penyewaan tersebut, Defendan tidak berhak lagi untuk menduduki hartanah tersebut. [16] Mahkamah ini juga bersetuju dengan peguam Plaintif bahawa Perjanjian Penyewaan tersebut tidak diindorskan pada dokumen hakmilik hartanah tersebut dan ketiadaan pengindorsan ini tidak langsungkan dipertikaikan Defendan. [17] Seksyen 213(3) KTN telah memperuntukkan berikut: 11 “ (3) Notwithstanding the provision of sub-section (2), no tenancy exempt from registration granted after the commencement of this Act shall be binding on –

any person or body to whom the grantor subsequently transfers the reversion expectant thereon, or to whom he subsequently grants any lease, sub-lease, tenancy or charge, or in whose favour any lien over that reversion is subsequently created;

……………. Unless, prior to the date on which the dealing referred to in paragraph (a) takes effect, the tenancy has become protected by an endorsement on the register document of title…’’ [18] Manakala Seksyen 267(2) & (3) KTN pula memperuntukkan berikut: “ (2) Notwithstanding that it was granted with the consent in writing of the charge, as required by subsection (1) or s. 226, no tenancy exempt from registration granted by the chargor after the date of registration of the charge shall be binding on the purchaser unless, prior to the date of registration of certificate of sale, the 12 tenancy had become protected by an endorsement on the register document of title to the land pursuant to Chapter 7 of Part Eighteen.

The provisions of subsection (2) shall have effect in addition to those of subsection (3) of s.213, under which, by virtue of the fact that he claims through the charge, the purchaser will not be bound by any tenancy granted by the chargor before the date registration of the charge unless it had become protected by endorsement prior to that date.” [19] Peruntukan Seksyen 213(3) dan Seksyen 267(2) & (3) KTN adalah jelas. Di dalam kes ini, tidak ada keterangan yang menunjukkan bahawa Perjanjian Penyewaan tersebut telah diindorskan ke atas dokumen hakmilik tanah, justeru itu adalah menjadi dapatan Mahkamah Plaintif tidak boleh diikat dengan sesuatu penyewaan (tenancy) yang tidak dilindungi oleh undang-undang. (Sila lihat: i. Hotel Ambassador (M) Sdn Bhd v Seapower (M) Sdn Bhd [1991] 1 CLJ (Rep) 174. ii. Public Bank Berhad v Wan Leong Hup Keep Co [1992] 3 CLJ (Rep) 294.) 13 [20] Di dalam hal ini, apabila Perjanjian Penyewaan yang mana Defendan bergantung tidak mempunyai kuatkuasa undang-undang dan maka ia tidak langsung mengikat Plaintif sebagai seorang pembida yang berjaya dan telah membuat pembayaran penuh harga belian hartanah tersebut dan telah juga didaftarkan sebagai tuanpunya berdaftar hartanah tersebut kemudiannya. Sebagai pembeli suci hati dalam lelongan awam mengikut perintah bertarikh 16/6/2014, Plaintif adalah berhak untuk mendapatkan relif-relif yang dipohonnya. [21] Berdasarkan alasan-alasan di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini, bahawa Plaintif-Plaintif sebagai tuanpunya berdaftar hartanah tersebut, ketuanpunyaan Plaintif-Plaintif terhadap hartanah tersebut adalah jelas terbukti dan tidak disangkal melalui keterangan-keterangan afidavit dan dokumentar. (Sila lihat kes-kes yang dirujuk oleh peguam Plaintif-Plaintif i. Holee Holdings (M) Sdn Bhd v. Chai Him & Ors [1997] 1 LNS 424 ii. Tan Ying Hong v. Tan Sian San & Ors [2010] 2 CLJ 26 iii. Teh Bee v. K Maruthamuthu [1977] 2 MLJ 7) 14 Keputusan Mahkamah [22] Atas alasan-alasan di atas, Mahkamah ini dengan yang demikian membenarkan permohonan Plaintif di dalam Kandungan 1 dan memerintahkan juga Defendan membayar kos sebanyak RM5000.00 kepada Plaintif. ...................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam (NCVC 8) Selangor Darul Ehsan Bertarikh 14 haribulan Julai 2016 15 Peguam Plaintif - Tetuan K.Y Sim & Co Encik K.Y Sim Encik Mohd Khairi bin Ahmad Tarmizi Peguam Defendan - Tetuan Gunaseelan & Associates Encik Gunaseelan A/L S. Thambinathan Encik Keshvin Jeet