Long Kee Piling Works Sdn Bhd v Chang Kian Chiang (JA-24NCvC-974-10/2022)

Perintah Mahkamah ini dibuat atas keputusan Mahkamah ini oleh YA Hakim terdahulu yang berpuashati terdapat kemasukan salah oleh Defendan kaveat persendirian atas tanah yang dimiliki Plaintif di bawah Hakmilik HSD 215494 PTD 62159 Mukim Pulai, Daerah Johor Bahru, Johor (selepas ini dirujuk sebagai ‘tanah berkenaan’. Melalui perintah Mahkamah ini juga Pendaftar/Pentadbir Tanah Daerah Johor Bahru diarahkan membatalkan keaveat persendirian ini. Tiada rayuan dibuat atas keputusan membatalkan kaveat persendirian ini tetapi rayuan adalah terhadap kuantum atau jumlah ganti rugi yang diberikan.

Defendan sebagai pemegang saham ‘minority’ bertindak memasukkan kaveat ini kerana tidak berpuashati dengan proses penstrukturan semula yang diambil Plaintif. Plaintif pula bertindak melupuskan tanah berkenaan melalui penjualan untuk membayar hutang syarikat di mana perjanjian jual-beli tanah berkenaan telah dibuat tanpa Plaintif mengetahui kemasukan kaveat ini oleh Defendan.

Berdasarkan Notis Rayuan yang difailkan, terdapat kesilapan yang tercatit di dalam notis tersebut yang menyatakan jumlah ganti rugi am Page 3 of 11 ialah RM15,000.00 sedangkan jumlah yang dibenarkan oleh Mahkamah ini ialah RM50,000.00. Walau bagaimanapun, jumlah yang sebenar dan tepat RM50,000.00 terkandung dalam perintah yang difailkan, setelah klarifikasi dibuat dengan Mahkamah oleh pihak-pihak. Prinsip dalam membenarkan ganti rugi am dan khas yang dituntut dan atas beban pihak yang menuntut [5] Kedua-dua pihak bersetuju bahawa undang-undang yang berkaitan dengan tuntutan berhubung kemasukan salah kaveat persendirian adalah diperuntukkan di bawah seksyen 329 Kanun Tanah Negara (KTN) seperti berikut: “Section 329. Compensation for wrongful caveats, and limitation on repeated applications

Any person or body who, wrongfully or without reasonable cause, secures the entry of, or fails to withdraw, any private caveat shall be liable to pay compensation to any person or body who thereby suffers any damage or loss.

Where the Court has ordered the removal of any private caveat under section 327, or has refused an application under subsection 326(2) for an extension of time with respect to any such caveat, or where the Registrar has removed any caveat pursuant to subsection 326(3), the Registrar shall not entertain any application for the entry of a further caveat in respect of the land or interest in question it is based on the like claim as that on which the former one was based.” [6] Bersandarkan peruntukan ini, perhatian Mahkamah telah dibawa kepada otoriti-otoriti yang berkisar atas prinsip yang disandarkan dalam memberi ganti rugi. Oleh itu, penting untuk Mahkamah ini menurunkan sekali lagi kes-kes yang dirujuk kerana prinsip yang sama telah digunapakai oleh Mahkamah ini dalam memberi ganti rugi seperti yang Page 4 of 11 diputuskan. Dalam kes Lim Tee Hin v. Ledchumanan Nagappan [2004] 3 CLJ 285, Low Hop Bing J memutuskan seperti berikut: “In my judgment, for the purpose of assessing "compensation to any person or body who thereby suffers any damage or loss" under s. 329(1), on the basis of the aforesaid High Court judgments, the following principles may be culled:

The assessment of compensation under s. 329(1) must be undertaken on the facts and circumstances established by way of the evidence adduced before the assessor having regard to the terms of the order for such assessment;

The burden is on the claimant to prove real and actual loss: Cheng Chin Chong v. Shak Heng & Sons Sdn Bhd [1981] CLJ 91; [1981] CLJ (Rep) 126; Mawar Biru, supra, Coke & Coal, supra, Minty Holdings, supra; Lo Foi, supra; and Quill Construction, supra.

The usual approach is by determining in the first instance, whether there is a property value loss in that there is a decrease in the price of the said property after the same is offered for sale subsequent to the caveat being removed: Mawar Biru, supra; Coke & Coal, supra. However, in my view, this is not the only approach.

The claimant must prove loss of his own money or loss of use of his own money: Coke & Coal, supra.

Damages must be assessed in accordance with the principles of the law of torts by reference to the reasonable foreseeability test ie, reasonable in law and not too remote: Lo Foi, supra.

Compensation would include any fee and expenses incurred to get the caveat removed: Lo Foi, supra; Quill Construction, supra.

The claimant has the duty to mitigate his loss: Coke & Coal, supra; Lo Foi, supra; and Quill Construction, supra.” Page 5 of 11 [7] Rujukan silang juga dibuat dalam kes ini kepada kes-kes lain dan di antaranya ialah kes Lo Foi v. Lee Ah Hong & Ors [1998] 1 CLJ Supp 244 oleh Malek Ishak J juga atas tuntutan ganti rugi di bawah seksyen 329 KTN yang menyatakan seperti berikut: “[4] In any case, to succeed under s. 329(1), the burden of proving 'damage and loss' should be with the defendants (the claimant). To prove special damages, however, it is not enough for the defendants to plead, as they did here, the loss of profits at RM800,000.00 or the loss of rentals. It is trite that special damages, in contrast to general damages, have to be strictly pleaded and strictly proved. [4a] It ought also to be noted that damages under s. 329(1) NLC must be assessed in accordance with the principles of the law of torts, and that would be the reasonable foreseeability test. Hence, the damages sought for would only be recoverable if they come within the range of damages recoverable in law, and secondly, if they are not too remote. [5] The defendants had clearly failed to discharge the burden which the law had cast upon them. They have failed to call the evidence of the officer in charge of approvals of the development plans, and so, have not proved that their development plans were rejected because of the existence of the private caveat. By virtue of s. 114(g) of the Evidence Act 1950, the defendants' failure to call this material witness must be construed adversely against them. [5a] The defendants had further failed to prove that they were entitled contractually to receive the amounts sought for, or that they would have obtained such profits from the proposed development. They also failed to adduce evidence in the form of valuation reports and this failure is fatal to their case. [5b] On the facts, no reasonable man would be able to foresee the purpose of the defendants in purchasing the said property. The factual matrix of this case supports the conclusion that the plaintiff as a reasonable man would not be able to foresee that the said property was purchased by the defendants for development purposes. This apart, the loss of profits were very speculative and bordered on mere Page 6 of 11 chances. The defendants' claim for damages is therefore too remote to be claimable in law. [6] The claim for loss of rentals is irrelevant to the present proceedings. A claim for rent usually arises in an action to oust a trespasser who is having possession of the property. The plaintiff, in lodging the private caveat, is not in law given the right to occupation. [6a] It is also to be noted that the value of the land here had since increased and there was thus no loss of profits suffered by the defendants as a result of the existence of the private caveat. The defendants had also slept on their rights and waited for two years before taking steps to have the caveat removed, and consequently have failed to mitigate their losses, if any”. [8] Berdasarkan analisa fakta dalam kes semasa, Mahkamah mendapati kronologi peristiwa penting yang berkaitan adalah seperti berikut (lihat carian ditanda ‘A’ pada hujahan lampiran 33): “a. Permohonan memasukkan kaveat borang 19B bertarikh 27.5.2022 oleh Defendan. Kaveat dimasukkan oleh Pendaftar: 29.5.2022 b. Plaintif menjual hartanah: 1.7.2022 c. Notis Cadangan Borang 19C Pemotongan Kaveat: 22.9.2022 d. Kaveat akan luput pada 22.11.2022 atas peruntukan undang-undang: seksyen 326(1B) KTN iaitu 2 bulan dari tarikh 22.9.2022. e. Perintah Mahkamah membatalkan kaveat tersebut: 4.12.2022 f. Pembatalan kaveat didaftarkan pada 13.12.2022” [9] Borang 19C adalah borang yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah atas permohonan tuantanah yang memberi kuasa kepada Pentadbir Tanah memberi notis untuk membatalkan kaveat persendirian yang Page 7 of 11 dimasukkan ini. Kuasa untuk membatalkan kaveat ini diberi oleh seksyen 326 KTN dan seksyen 326(1B) memperuntukkan: “Section 326. Removal of private caveats by Registrar …

In the case in which a notice of intended removal in Form 19C has been served under subsection (1a), the caveat shall lapse and be of no effect at the expiry of two months specified in the notice unless before the expiry of that period the Registrar shall have been served with an order of the Court extending the time provided in the said notice. …

The Registrar shall remove any caveat pursuant to this section by cancelling the entry thereof on the register document of title, and noting thereon the reason for the cancellation and the date thereof.

Every cancellation under subsection (3) shall be signed and sealed.” [10] Berdasarkan seksyen 326 KTN ini, terdapat 3 peringkat yang terlibat dalam pembatalan suatu kaveat persendirian oleh Pendaftar iaitu: “i. Tempoh 2 bulan telah berlangsung sebagaimana yang dinyatakan dalam borang 19C tersebut; ii. Ia diikuti dengan pembatalan oleh Pendaftar di atas surat hakmilik tanah itu bersabit kemasukan kaveat tersebut; dan iii. Pembatalan tersebut ditandatangani dan dimeterai.” [11] Melihat kepada kronologi peristiwa yang berlaku di atas, borang 19C telah dikeluarkan dengan tarikh luput kaveat adalah pada 22.11.2022 dan ini memenuhi syarat peringkat pertama. Syarat (ii) di atas berkait pembatalan kaveat di bawah permohonan borang 19C walau Page 8 of 11 bagaimanapun belum dipenuhi. Dalam masa yang sama, pihak Plaintif/Pemohon telah memfailkan permohonan lampiran 1 pada 5.10.2022 untuk mendapatkan perintah Mahkamah membatalkan kaveat ini serta membuat tuntutan ganti rugi. Mahkamah setelah meneliti permohonan ini, telah membuat perintah pada 4.12.2022 untuk membatalkan kaveat ini dan memerintahkan ganti rugi untuk ditaksirkan. Pembatalan kaveat ini hanya didaftarkan atas hakmilik pada 13.12.2022 (lihat carian bertarikh 26.12.2022 ditanda ‘A’ pada hujahan Pemohon lampiran (31). Tuntutan pihak Plaintif/Pemohon [12] Pihak Pemohon/Plaintif melalui lampiran 17 beserta affidavit lampiran 18 dan affidavit sokongan lampiran 2 masing-masing yang merupakan Pengarah syarikat mengemukakan tuntutan seperti berikut: “a) faedah 1.5% sebulan atas penghakiman guaman sivil JA-B52NCC-14-02/2021 bertarikh 26.6.2022 berjumlah RM300,053.00 di mana bagi tujuan penyelesaian penghakiman ini, tanah berkenaan dilupuskan melalui penjualan (lihat perjanjian jual-beli eksibit ‘LLK-3’ bertarikh 1.7.2022) bertujuan membayar hutang dalam penghakiman ini: Jumlah tuntutan: RM36,732.29 b) faedah 8% setahun atas RM500,000.00 deposit yang telah dibayar oleh pembeli pada 1.7.2022 untuk lanjutan masa sehingga penyelesaian proses jual-beli di mana pindahmilik hanya dapat dibuat pada Januari 2023 pada jumlah RM3,333.33 sebulan: Jumlah tuntutan: RM13,333.32 c) faedah 0.75% setahun dan 0.85% setahun atas jumlah pembiayaan 2 jenis kemudahan (Cash Line-i dan Multi Option Line-i) oleh CIMB Islamic Bank di mana tanah berkenaan digadaikan kepada CIMB ini: Page 9 of 11 RM34,300.00 untuk pembiayaan Cash-Line-i RM30,420.83 untuk pembiayaan Multi Option Line-i Jumlah tuntutan: RM114,786.44 [13] Mahkamah ini berpuashati bahawa dengan memakai prinsip di dalam kes Lim Tee Hin (supra) melalui ujian ‘reasonable foreseeability’, tuntutan ini adalah satu tuntutan yang berhubungkait secara terus dan dapat dilihat secara munasabah berbangkit akibat daripada kemasukan salah kaveat tersebut oleh Defendan ke atas tanah berkenaan. Atas kemasukan salah kaveat ini, Plaintif telah terpaksa menanggung bayaran atas jumlah faedah lewat yang diperuntukkan oleh syarat-syarat perjanjian jual beli atau pinjaman bagi memenuhi bayaran ‘redemption sum’ dengan pihak Bank. [14] Isu sama ada Defendan adalah ‘minority shareholder’ yang mungkin berkaitan dengan seksyen 346 Akta Syarikat ‘oppression’ atau sama ada terdapat apa-apa resolusi oleh syarikat untuk tanah berkenaan dijual, bukan satu isu yang perlu ditentukan oleh Mahkamah ini sebaliknya hendaklah dimulakan dan diputuskan dalam satu prosiding sivil yang lain. Memandangkan perhatian Mahkamah tidak dibawa kepada mana-mana prosiding lain berhubung isu-isu ini, pada dapatan Mahkamah isu ini hanyalah aduan semata-mata tanpa bukti yang kukuh. [15] Memakai prinsip dalam kes Coke & Coal yang dirujuk dalam kes Lim Tee Hin (supra) yang memutuskan bahawa ‘claimant must prove loss of his own money or loss of use of his own money’, Mahkamah ini berpuas hati bahawa Plaintif melalui eksibit-eksibit yang dilampirkan melalui affidavit sokongan lampiran 18 khususnya ‘LLM3’ hingga ‘LLM-9’ menunjukkan jumlah terhutang dan berjalan (‘due and accruing’). Page 10 of 11 [16] Bagi ganti rugi am pula, jumlah yang diberikan oleh Mahkamah ini RM50,000.00 adalah berdasarkan ‘precedent’ nas otoriti yang dirujuk. Di dalam kes Sambaga Valli a/p KR Ponnusamy v Datuk Bandar Kuala Lumpur & Ors [2017] 1 LNS 500, Mahkamah Rayuan membenarkan tuntutan ganti rugi am bagi ‘pain and suffering, hardship, discomfort, mental stress and loss of amenities of life’ manakala dalam kes Kris Angsana Sdn Bhd v Eu Sim Chuan @ Eu Sam Yan & Anor [2007] 5 MLJ 13 Mahkamah Rayuan membenarkan tuntutan ganti rugi untuk ‘mental stress, hardship’. [17] Mahkamah setelah mengambil kira fakta bersabit kronologi peristiwa serta kertas kausa yang difailkan di mana tiada apa-apa penyataan atau rujukan dibuat oleh Plaintif berhubung carian ke atas tanah sebelum perjanjian jual-beli dipersetujui yang membolehkan pendaftaran kaveat diketahui hasil dari carian ini serta ‘hardship dan discomfort’ ini meskipun melibatkan perjanjian-perjanjian atau penghakiman yang berlainan namun berbangkit daripada satu fakta yang sama iaitu kemasukan salah kaveat bagi satu tempoh beberapa bulan, oleh itu Mahkamah ini berpendapat hanya jumlah yang nominal yang wajar diberikan. Oleh itu, Mahkamah memberikan jumlah RM50,000.00 kepada Plaintif. Signed (NURULHUDA NUR’AINI BINTI MOHAMAD NOR) Hakim Mahkamah Tinggi Malaya Johor Bahru Bertarikh: 11.10.2023 Page 11 of 11 KAUNSEL Bagi pihak Plaintif: Vivian Kong Peguambela & Peguamcara No. 28, Jln Panderosa 2/1 Taman Panderosa 81100 Johor Bahru Bagi pihak Defendan: Gun Huei Shin Peguambela & Peguamcara No. 5A, Jln Indah 15/2 Taman Bukit Indah 79100 Nusajaya