Long Kee Piling Works Sdn. Bhd. v Tang Cheah Wee (JA-24NCvC-32-01/2023)

caj faedah lewat daripada Perjanjian Jual Beli;

faedah yang dibayar atas pinjaman gadai janji;

faedah yang kena dibayar kepada pemiutang Plaintif;

penalti yang dikenakan atas cukai keuntungan hartanah yang tidak dibayar; dan

gantirugi am. Prinsip undang-undang dalam memberi gantirugi dalam hal kemasukan kaveat persendirian secara salah [17] S. 329 Kanun Tanah Negara (“KTN”) menyatakan bahawa mana-mana pihak yang secara salah memasukkan kaveat hendaklah membayar gantirugi kepada orang yang menanggung kerugian akibat kemasukan kaveat tersebut. Sesyen tersebut menyatakan –

Compensation for wrongful caveats, and limitation on repeated applications

Any person or body who, wrongfully or without reasonable cause, secures the entry of, or fails to withdraw, any private caveat shall be liable to pay compensation to any person or body who thereby suffers any damage or loss.

Where the Court has ordered the removal of any private caveat under section 327, or has refused an application under subsection (2) of section 326 for an extension of time with respect to any such caveat, or where the Registrar has removed any caveat pursuant to subsection (3) of section 326, the Registrar shall not entertain any application for the entry of a further caveat in respect of the land or interest in question it is based on the like claim as that on which the former one was based [18] Begitu juga dalam kes MD Biomedical Engineering (M) Sdn Bhd v Goh Yong Khai [2021] 6 CLJ 30; [2021] 5 MLJ 408, di mana Mahkamah Rayuan telah memetik kes Lo Foi v. Lee Ah Hong & Ors [1998] 1 CLJ Supp 244 dengan menyatakan – "[28] In Lo Foi v Lee Ah Hong & Ors the court there also held 'damages under s. 329(1) of the National Land Code must be assessed in accordance with the principles of the laws of torts and that would be the reasonable foreseeability test' and 'damages sought for would only be recoverable if they come within the range of damages recoverable in law and secondly, if they are not too remote Caj faedah lewat daripada Perjanjian Jual Beli [19] Plaintif berhujah bahawa salah satu syarat dalam Perjanjian Jual Beli menyatakan bahawa pindahmilik Hartanah tersebut hendaklah dibuat dalam masa 3 bulan + 1 bulan iaitu selewat-lewatnya pada 20.9.2022 yang jika tidak, Plaintif dikehendaki membayar caj lewat pada kadar 8% setahun atas harga jualan sebanyak RM3.7 juta. [20] Saya mendapati Defendan-defendan tidak mempertikaikan kewujudan Perjanjian Jual Beli tersebut. Namun, Chang berhujah bahawa tuntutan ini tidak wajar dibenarkan kerana beliau mendakwa Perjanjian Jual Beli tersebut tidak sah berikutan ia ditandatangani selepas tindakan derivatif terhadap Plaintif difailkannya pada 29.10.2021. [21] Bagi Tang pula, peguamcara beliau berhujah bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut tidak sah menurut s. 228 Akta Syarikat kerana ia melibatkan penjualan aset Plaintif kepada orang yang salah seorang pengarah Plaintif ada kepentingan persendirian. Perkara ini telah beliau bangkitkan dalam Petisyen Penggulungan yang difailkan pada 2.1.2023. [22] Dalam hal ini saya mendapati bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sah kerana selagi tiada keterangan yang menunjukkan Perjanjian Jual Beli tersebut tidak sah, maka Mahkamah ini tidak wajar menafikan keesahannya. [23] Mengenai alasan Chang berkaitan dengan tindakan derivatif yang difailkannya, saya berpandangan ia tidak memberi kesan kepada Plaintif untuk melaksanakan Perjanjian Jual Beli tersebut. Tambahan pula, Mahkamah Tinggi Johor Bahru telah menolak dengan kos tindakan derivatif tersebut pada 12.4.2022. Bagaimanapun, Chang telah memfailkan rayuan terhadap keputusan tersebut ke Mahkamah Rayuan. [24] Bagi alasan Tang yang mengaitkan s. 228 Akta Syarikat dengan keesahan Perjanjian Jual Beli tersebut, saya mendapati seksyen tersebut memberikan kelonggaran sekiranya terdapat ketetapan yang meluluskannya. Seksyen tersebut menyatakan –

Transaksi dengan pengarah, pemegang syer substansial atau orang yang berkaitan

Tertakluk pada subseksyen (2) dan seksyen 229, sesuatu syarikat tidak boleh membuat atau menguatkuasakan apa-apa perkiraan atau transaksi jika pengarah atau pemegang syer substansial syarikat itu atau syarikat pemegangannya, atau subsidiarinya, atau seorang yang berkaitan dengan pengarah atau pemegang syer substansial itu —

memperoleh atau yang akan memperoleh syer atau aset bukan tunai dengan nilai yang dikehendaki, daripada syarikat itu; atau

melupuskan atau hendak melupuskan syer atau aset bukan tunai dengan nilai dikehendaki, bagi syarikat itu, melainkan jika —

(A) perjanjian atau transaksi itu dibuat tertakluk pada kelulusan pemegang syer dalam suatu mesyuarat agung; atau

(B) penguatkuasaan perjanjian atau transaksi itu telah diluluskan oleh pemegang syer dalam suatu mesyuarat agung.

Suatu perkiraan atau transaksi yang dikuatkuasakan yang berlanggaran dengan subseksyen (1) hendaklah terbatal melainkan jika kelulusan bagi perkiraan atau transaksi itu terlebih dahulu didapatkan —

melalui suatu ketetapan syarikat; atau

melalui suatu ketetapan syarikat pemegangan, jika perkiraan atau transaksi itu adalah bagi faedah pengarah atau pemegang syer substansial syarikat pemegangannya atau orang yang berkaitan dengan pengarah atau pemegang syer substansial itu. [25] Adalah suatu fakta yang tidak dipertikaikan bahawa ketetapan bagi menjual Hartanah tersebut telah diluluskan melalui 2 mesyuarat Lembaga Pengarah Plaintif dan 1 Mesyuarat Agung Luar Biasa Plaintif. Oleh yang demikian, saya berpandangan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sah. [26] Mengenai caj faedah lewat daripada Perjanjian Jual Beli yang dipohon oleh Plaintif, dengan mengambil kira tarikh 1.11.2022 sebagai tarikh Buminuri mula mengenakan faedah lewat hingga 2.1.2023 (tarikh Tang memfailkan Petisyen Penggulungan), saya berpandangan jumlah sebanyak RM13,098.36 wajar diberikan kepada Plaintif. Faedah yang dibayar atas pinjaman gadai janji [27] Bagi faedah yang dibayar atas pinjaman gadai janji, saya mendapati bahawa Hartanah tersebut telah digadai janji kepada Public Bank Berhad (“PBB”) sejak tahun 2002. Disebabkan terdapatnya kaveat persendirian yang dimasukkan oleh kedua-dua Defendan, maka Plaintif mendakwa syarikat itu tidak dapat melepaskan gadai janji berkenaan. Ini menyebabkan pembiaya Buminuri tidak membenarkan bayaran baki harga belian dikeluarkan kepada Plaintif. Akibatnya Plaintif tidak dapat menggunakan wang tersebut bagi menebus gadai janji berkenaan lebih awal dan menyebabkan syarikat itu menanggung faedah tambahan. [28] Dalam hal ini saya mendapati wujudnya surat tawaran daripada PBB bertarikh 24.6.2022 serta surat tawaran penyusunan semula pembayaran semua kemudahan yang digadai janji serta pernyataan akaun bagi setiap akaun dan kemudahan. [29] Sehubungan itu saya membenarkan tuntutan bagi faedah yang dibayar atas pinjaman gadai janji mulai 14.10.2022 (tarikh kaveat mula dimasukkan oleh Tang) sehingga 2.1.2023. Oleh itu jumlah yang wajar adalah RM57,165.74. Faedah yang kena dibayar kepada pemiutang Plaintif [30] Sebelum kedua-dua kaveat persendirian tersebut dimasukkan, saya mendapati Plaintif menghadapi pelbagai tindakan mahkamah daripada pihak pemiutang seperti Industrial Concrete Products Sdn Bhd, API Precast Marketing Sdn Bhd dan EC Piles Sdn Bhd. [31] Disebabkan kaveat dimasukkan oleh Defendan, wang daripada penjualan Hartanah berkenaan tidak diperolehi dan bayaran bagi menjelaskan kesemua penghakiman bagi ketiga-tiga berkenaan tidak dapat dibuat. Akibatnya Plaintif menanggung faedah yang kena dibayar kepada pemiutang Plaintif sebanyak RM120,882.81. Oleh yang demikian saya membenarkan jumlah tersebut dibayar oleh Defendan-defendan. Penalti yang dikenakan atas cukai keuntungan Hartanah yang tidak dibayar [32] Ekoran daripada Perjanjian Jual Beli tersebut ditandatangani, ia telah dikemukakan kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (“LHDN”) bagi tujuan taksiran cukai keuntungan hartanah yang dikenakan bagi penjualan Hartanah berkenaan. [33] Disebabkan kaveat persendirian tersebut dimasukkan, Plaintif tidak dapat menggunakan wang daripada penjualan Hartanah tersebut bagi menyelesaikan cukai keuntungan Hartanah tersebut. Akibatnya Plaintif dikenakan penalti yang dikenakan oleh LHDN sebanyak RM37,761.83. [34] Sehubungan itu, saya berpandangan jumlah ini wajar dibenarkan dibayar kepada Plaintif. Gantirugi am [35] Saya mendapati kedua-dua Defendan telah memasukkan kaveat persendirian bagi menghalang penjualan Hartanah tersebut walaupun mereka telah menghadiri sendiri kesemua mesyuarat Plaintif berkaitan dengan cadangan penjualan itu. Selain itu, kedua-dua Defendan sebagai pemegang saham menyedari bahawa kedudukan kewangan Plaintif adalah tenat dan penjualan Hartanah tersebut adalah talian hayat utama dan terlalu penting bagi membayar hutang pemiutang serta memastikan kelangsungan riwayat Plaintif. Walaupun menyedari fakta tersebut, kedua-dua Defendan masih mengambil tindakan drastik bagi menghalang penjualan Hartanah tersebut yang menyebabkan Plaintif menanggung bebanan hutang tambahan. [36] Saya berpandangan gantirugi am sebanyak RM80,000.00 adalah wajar dengan mengambil kira kesukaran yang dialami oleh Plaintif ekoran kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Defendan-Defendan termasuklah menyusun semula pembayaran kesemua hutang dan tanggungan tambahan syarikat. Sekiranya kaveat persendirian ini tidak dimasukkan, pastinya Plaintif boleh menyelesaikan semua tanggungjawabnya dengan licin dan tanpa melibatkan prosiding Mahkamah. Kesimpulan [37] Sebagai kesimpulan saya membenarkan tuntutan Plaintif bagi perkara yang berikut:

Caj faedah lewat daripada Perjanjian Jual Beli

Faedah yang dibayar atas pinjaman gadai janji

Faedah yang kena dibayar kepada pemiutang Plaintif

Penalti yang dikenakan atas cukai keuntungan hartanah yang tidak dibayar

Gantirugi am RM80,000.00 Jumlah RM308,908.74 [38] Disebabkan kedua-dua kes melibatkan Hartanah yang sama dan alasan memasukkan kaveat persendirian serta hujah-hujah adalah hampir sama, maka saya memerintahkan gantirugi di atas ditanggung dan dibayar secara sama rata oleh kedua-dua Defendan. Tarikh: 18.3.2025 - t.t - (SHAMSULBAHRI BIN HAJI IBRAHIM) Hakim, Mahkamah Tinggi Malaya, Johor Bahru Peguam:  Bagi pihak Plaintif – Vivian Kong Mei Yi (Sek Chia Yin bersamanya): Tetuan Tay Chambers. Bagi pihak Cheah Kian Cheang (JA-24NCvC-973-10/2022) – Gun Huei Shin; Tetuan Gun Chambers Bagi pihak Tang Cheah Wee (JA-24NCvC-32-01/2023) – Wong