Lye Yoong Hon Construction (M) Sdn Bhd v Bagan Kurnia Development Sdn Bhd (NA-22C-2-07/2020)

Tuntutan di hadapan Mahkamah ini adalah tuntutan Plaintif terhadap Defendan yang berkisarkan tindakan Defendan yang didakwa telah secara salah menamatkan kontrak pembinaan yang telah dimasuki diantara kedua-dua pihak berdasarkan satu Surat Tawaran (“Letter of Award”) yang tidak bertarikh. Kontrak tersebut ditamatkan 20 secara pra-matang sebelum tempoh kontrak tersebut berakhir. Akibat dari penamatan tersebut, Plaintif telah menanggung kerugian. Dalam tuntutan ini, Plaintif antara lainnya menuntut: - i. Wang RM933,137.70 sebagai nilai-nilai kerja yang telah dilakukan oleh Plaintif berserta faedah; 25 ii. RM1,54,193.10 bagi kerugian-kerugian yang dialami oleh Plaintif seperti diplidkan di perenggan 22 dan faedah; iii. Gantirugi am; iv. Gantirugi teruk dan gantirugi teladan. 5

Di akhir perbicaraan, Mahkamah ini memutuskan atas imbangan kebarangkalian bahawa tuntutan Plaintif terhadap Defendan ditolak dengan kos sebanyak RM25,000. 10

Melalui Surat Tawaran yang tidak bertarikh, Defendan telah melantik Plaintif sebagai kontraktor untuk membina satu projek pembinaan yang dikenali sebagai 15 “Taman Bagan Kurnia (Fasa 2)” iaitu Cadangan Projek Pembinaan yang mengandungi 24 Unit Rumah Berkembar Setingkat di atas Lot 20556 GRN 263316 – Lot 20579 GRN 263339, Mukim Jimah, Daerah Port Dickson.

Kedua-dua pihak telah menandatangani Surat Tawaran tersebut pada 20 6.5.2019. Tempoh kontrak adalah selama 12 bulan bermula pada 15.5.2019 dan dijangka siap pada 14.5.2020. Plaintif telah mendapat milikan tapak pembinaan pada 15.5.2019.

Adalah menjadi dakwaan Plaintif bahawa Plaintif telah melaksanakan kerja-kerja pembinaan tersebut sebagaimana yang dipersetujui dalam Surat Tawaran (“kontrak tersebut”) berkenaan.

Bagaimanapun, berdasarkan surat bertarikh 9.3.2020, Defendan telah secara 5 salah menamatkan kontrak tersebut berdasarkan klausa 22(ii) dan (iv) iaitu klausa penamatan dalam Surat Tawaran. Alasan penamatan yang diberikan oleh pihak Defendan adalah kerana terdapat kecacatan dan kelewatan dalam kerja-kerja yang dilaksanakan oleh Plaintif yang dakwa telah melanggar klausa tersebut. Oleh itu, berdasarkan klausa 22 kontrak tersebut, Defendan berhak menamatkan perjanjian 10 berkenaan.

Plaintif menyatakan bahawa notis penamatan tersebut adalah tidak sah dan melanggar klausa 22 Surat Tawaran atas alasan: - i. Notis penamatan adalah berdasarkan memo-memo dan notis-notis yang 15 dikeluarkan oleh Defendan dan bukan Arkitek Projek. ii. Pihak yang sepatutnya mengeluarkan Notis Penamatan adalah Arkitek Projek yang lebih tahu tentang tahap kesiapan kerja Plaintif dan bukannya Defendan. iii. Defendan gagal memberikan notis penamatan 7 hari kepada Plaintif 20 sebagaimana kehendak Klausa 22 Surat Tawaran.

Akibat penamatan pra matang kontrak yang dibuat secara tidak sah tersebut, Plaintif telah mengalami kerugian bagi nilai-nilai kerja yang telah dibuat tetapi masih belum dibayar dan gantirugi-gantirugi lain seperti keuntungan yang bakal diperolehi oleh Plaintif sekiranya kontrak tersebut tidak ditamatkan secara salah oleh Defendan.

Plaintif memplidkan masih terdapat baki pembayaran yang masih belum dijelaskan oleh Defendan bagi kerja-kerja yang telah disiapkan setakat tarikh kontrak 5 ditamatkan. Setakat Mac 2020, bayaran yang telah diterima oleh Plaintif melalui Progress Claim no. 1 – 5 adalah RM848,329.40.

Memandangkan Defendan tidak memberi kerjasama untuk melantik penilai bersama bagi menilai kerja-kerja tersebut, Plaintif atas usaha sendiri telah melantik 10 seorang Juruukur (QS) suntuk membuat penilaian ke atas kerja-kerja yang telah disiapkan dan belum dibayar. Berdasarkan laporan QS lantikan Plaintif bertarikh 12.6.2020, nilai kerja yang telah disiapkan oleh Plaintif setakat penamatan kontrak adalah RM1,781,466.90.

Sekiranya RM1,781,466.90 tersebut ditolak dengan amaun yang telah dibayar oleh Defendan melalui progress claim 1 – 5 sejumlah RM848,329.40, jumlah berbaki yang masih belum dibayar kepada Plaintif adalah RM933,137.70.

Plaintif juga menuntut jumlah keuntungan sebanyak RM1,137,533.10 atas 20 kehilangan hak untuk meneruskan kerja-kerja tersebut akibat penamatan kontrak yang tidak sah.

Seterusnya Plaintif telah menghantar Notis Tuntutan kepada Defendan menuntut jumlah-jumlah di atas, tetapi Defendan gagal memberikan sebarang jawapan terhadap Notis Tuntutan tersebut.

Adalah menjadi hujah Plaintif bahawa berdasarkan Notis Tuntutan tersebut 5 serta kegagalan Defendan untuk memberi sebarang respon terhadap Notis berkenaan, Plaintif telah membuktikan bahawa Defendan berhutang kepada Plaintif jumlah yang tersebut. FAKTA KES DEFENDAN 10

Berdasarkan Surat Tawaran (kontrak tersebut) bertarikh 6.5.2019, Defendan telah melantik Syarikat Plaintif untuk membina 24 unit rumah Berkembar Setingkat di atas Lot 20556 GRN 263316 – Lot 20579 GRN 263339, Mukim Jimah, Daerah Port Dickson.

Berdasarkan klausa 5 kontrak tersebut, tempoh kontrak adalah untuk 12 bulan, manakala Klausa 6 pula memperuntukkan bahawa tempoh siap kontrak tersebut adalah 12 bulan dari tarikh penyerahan tapak projek tersebut kepada Plaintif.

Klausa 22 pula adalah klausa penamatan kontrak, dimana Defendan boleh menamatkan kontrak sekiranya Defendan gagal menyiapkan kerja-kerja yang telah diarahkan mengikut jadual kerja yang telah dipersetujui.

Klausa 22 tersebut juga menyatakan bahawa Bagan Kurnia (Defendan) akan menghantar notis peringatan kepada Plaintif sekiranya terdapat kegagalan di pihak plaintif untuk mematuhi arahan-arahan yang dikeluarkan oleh Defendan bagi pelaksanaan kerja-kerja dalam kontrak tersebut.

Defendan menyatakan bahawa plaintif telah mengingkari klausa-klausa surat tawaran tersebut berdasarkan perkara-perkara di bawah: - i. Kerja-kerja yang dijalankan tidak mengikut jadual kerja (work schedule) sehingga menyebabkan kelewatan. ii. Terdapat kecacatan dalam kerja-kerja yang dijalankan. 10 iii. Kerja-kerja yang dijalankan tidak mengikut spesifikasi dan arahan yang telah dikeluarkan.

Oleh itu, berlandaskan klausa 22 – LA, Defendan telah menamatkan kontrak tersebut. 15 ISU-ISU UNTUK DIBICARAKAN i. Sama notis penamatan yang dikeluarkan adalah sah kerana dikeluarkan oleh Defendan tanpa sebarang arahan atau dokongan daripada Arkitek Projek; ii. Sama ada Defendan telah memberikan notis penamatan 7 hari kepada Plaintif 20 sebagaimana kehendak klausa 22 Notis Penamatan; iii. Sama ada Plaintif telah melakukan kemungkiran kontrak yang membolehkan Defendan untuk menamatkan kontrak secara pra-matang; iv. Sama ada jumlah tuntutan Plaintif untuk kerja-kerja yang telah disiapkan berdasarkan nilaian yang dibuat oleh QS yang dilantik oleh Plaintif boleh diterima pakai sebanyak RM933,137.70; dan v. Sama ada Plaintif layak untuk menuntut jumlah baki baki kerja sebanyak RM1,137,533.10 atas kehilangan hak untuk meneruskan kerja-kerja tersebut. 5 DAPATAN UNDANG-UNDANG Sama notis penamatan yang dikeluarkan adalah sah kerana dikeluarkan oleh Defendan tanpa sebarang arahan atau dokongan daripada Arkitek Projek

Pihak Plaintif mempertikaikan notis penamatan kontrak yang telah dikeluarkan oleh Defendan dan menyatakan bahawa penamatan tersebut adalah tidak sah atas sebab-sebab berikut: -

Pertama adalah, plaintif mendakwa bahawa sebarang penamatan kontrak 15 sepatutnya dilakukan oleh SO, iaitu Arkitek projek yang telah dilantik untuk mengawal dan seterusnya menilai tahap kesiapan projek. Defendan tiada kuasa di bawah Surat Tawaran tersebut untuk mengeluarkan notis penamatan. Defendan juga gagal menyertakan sebarang dokumen daripada Arkitek Projek untuk menyokong dakwaan mereka bahawa 20 terdapat kelewatan atau kecacatan dalam kerja-kerja yang dilaksanakan oleh Plaintif. Malah, Defendan gagal memanggil Arkitek Projek sebagai saksi untuk menyokong keterangan mereka.

(ii) Kedua, sebaliknya, dalam mengisukan notis penamatan, Defendan hanya bersandarkan kepada minit-minit mesyuarat dan memo-memo yang tidak jelas. Memo-memo tersebut dikeluarkan oleh Pengarah Syarikat Defendan, dan bukannya oleh Arkitek Projek yang sepatutnya menjadi pihak yang bertanggungjawab untuk membuat penilaian sama ada terdapat kelewatan 5 atau kecacatan kerja seperti yang didakwa oleh Defendan. Oleh itu, dakwaan Defendan bahawa Plaintif telah memungkiri arahan-arahan yang dikeluarkan melalui memo-memo tersebut adalah tidak berasas.

(iii) Ketiga, Notis penamatan yang dikeluarkan oleh Defendan terhadap Plaintif 10 adalah tidak sah kerana ianya jelas melanggar Klausa 22 (ii) dan (iv) Surat Tawaran. Mengikut Klausa (iv) Surat Tawaran, Defendan hendaklah memberi notis bertulis 7 hari kepada Plaintif sebelum Defendan mengisukan Notis Penamatan kontrak. Bagaimanapun, dalam tindakan ini, Defendan telah mengisukan surat meminta Plaintif memberhentikan kerja 15 pada 10.3.2020 selepas menghantar Notis Penamatan pada 9.3.2020.

Meneliti isu-isu yang dibangkitkan oleh Plaintif di atas, secara ringkasnya Plaintif mempertikaikan notis penamatan yang telah dikeluarkan oleh Defendan atas alasan bahawa ianya tidak dikeluarkan melalui Arkitek Projek. Oleh itu, isu yang harus 20 diputuskan adalah sama ada Defendan mempunyai kuasa di bawah kontrak tersebut untuk menamatkan kontrak ini.

Dalam tindakan ini, kedua-dua pihak telah memasuki satu perjanjian yang berlandaskan satu Surat Tawaran tidak bertarikh pada 6.5.2019 dimana Defendan 25 telah menawarkan projek pembinaan ini kepada Plaintif dan Plaintif bersetuju untuk menerima tawaran tersebut. Sebagai tanda persetujuan, kedua-dua pihak telah menandatangani perjanjian ini pada 6.5.2019.

Di dalam kes ini, keterangan adalah jelas bahawa kedua-dua pihak tidak 5 mempertikaikan keesahan Surat Tawaran ini. Malah, adalah menjadi fakta kes yang dipersetujui bahawa kedua-dua pihak telah secara rela hati bersetuju untuk memasuki perjanjian tersebut dengan tujuan yang jelas iaitu untuk Plaintif membangunkan 24 unit rumah Berkembar Setingkat di atas Lot 20556 GRN 263316 – Lot 20579 GRN 263339, Mukim Jimah, Daerah Port Dickson dengan harga kontrak sebanyak 10

Mahkamah merujuk kepada Seksyen 10 Akta Kontrak 1950 yang berbunyi: - “All agreements are contracts if they are made by the free consent of parties competent to contract, for lawful consideration and with a lawful object, and 15 are not hereby expressly declared to be void.

Berdasarkan prinsip yang digariskan dalam Seksyen 10 Akta Kontrak 1950, Mahkamah berpandangan bahawa Surat Tawaran tersebut adalah satu kontrak yang sah kerana mempunyai intipati-intipati pembentukan kontrak yang jelas seperti yang 20 dinyatakan di atas. Kesannya adalah kedua-dua pihak adalah terikat dengan terma-terma yang terkandung di dalam Surat Tawaran tersebut.

Plaintif mempertikaikan kuasa Defendan di bawah kontrak tersebut untuk menamatkan kontrak. Untuk menjawab persoalan ini, Mahkamah akan merujuk 25 kepada peruntukan-peruntukan yang terdapat dalam Surat Tawaran tersebut bagi menentu sama ada Defendan mempunyai hak untuk menamatkan perjanjian tersebut.

Mahkamah merujuk kepada klausa 22(iv) Surat Tawaran yang berbunyi: - If you should default in any one or more of the following :- 5

If without reasonable cause you substantially suspend the execution of the Contract Works or any part of them before completion;

(ii) If you fail to proceed with the Contract Works with reasonable diligence (i.e keep abreast to the agreed works programme);

(iii) If you refuse or persistently neglect after notice in writing from the employer 10 to remove defective work or improper material

(iv) “If you refuse or persistently neglect to comply with any instruction issued by us: then Bagan Kurnia Development Sdn Bhd shall give to you a notice in writing specifying the default and if you shall continue such default for seven (7) days after receipt of such notice or shall at any time 15 therefore repear such default (whether previously or not) Bagan Kurnia may be further notice forthwith terminate the employment of the contractor;”.

Peruntukan di atas secara jelas menyatakan sekiranya Plaintif didapati melakukan pengabaian terhadap arahan-arahan Defendan terhadap 20 perkara-perkara seperti yang disenaraikan di klausa 22 (i, ii dan iii), Bagan Kurnia (Defendan) boleh mengeluarkan notis secara bertulis menyatakan kemungkiran tersebut, dan sekiranya Plaintif masih melakukan kemungkiran tersebut selama 7 hari selepas menerima notis tersebut, Bagan Kurnia boleh mengeluarkan notis untuk menamatkan kontrak Plaintif. 25

Peruntukan di atas menyatakan secara terang bahawa pihak yang akan mengeluarkan notis penamatan secara bertulis kepada Plaintif sekiranya Plaintif secara berterusan mengabaikan arahan-arahan yang dikeluarkan oleh Defendan adalah Bagan Kurnia iaitu Defendan didalam tuntutan ini.

Prinsip undang-undang adalah jelas dimana Mahkamah akan memberi tafsiran yang biasa kepada mana-mana kontrak yang mempunyai maksud yang jelas dan terang. Mahkamah merujuk kepada kes SPM Membrane Switch Sdn Bhd v Kerajaan Negeri [2016] MLJ, di mana Mahkamah Persekutuan telah memutuskan sebagaimana berikut: - 10 i. In construing a contract, the natural meaning of the words is to be given effect to. However, when the words are not clear and there is an ambiguity, resort is made to extrinsic evidence to objectively determine the meaning of the contract to a reasonable person having all the background knowledge available to the parties. i.e the court looks at the factual matrix which forms 15 the background of the transaction.”

Berdasarkan kepada kes di atas, dalam menterjemah sesuatu kontrak, makna asal kontrak tersebut hendaklah diberikan sekiranya perkataan-perkataan yang digunakan adalah jelas dan terang dari segi maksudnya.

Adalah menjadi dapatan Mahkamah bahawa frasa “If you refuse or persistently neglect to comply with any instruction issued by us: then Bagan Kurnia Development Sdn Bhd shall give to you a notice in writing.” adalah jelas dari segi maksudnya dan hendaklah dibaca mengikut makna asalnya. 25

Oleh itu, adalah menjadi pandangan Mahkamah bahawa berdasarkan klausa 22 (iv) tersebut, pihak yang akan memberi notis kepada Plaintif sekiranya Plaintif gagal dalam mematuhi arahan-arahan yang dikeluarkan oleh Defendan adalah Defendan sendiri dan bukannya Arkitek Projek. Peruntukan tersebut juga tidak langsung menyatakan sama ada secara terang atau tersirat bahawa notis penamatan 5 tersebut hendaklah dikeluarkan oleh Arkitek Projek.

Plaintif yang membangkitkan isu bahawa notis penamatan kontrak sepatutnya dikeluarkan oleh Arkitek, tetapi Mahkamah mendapati bahawa Plaintif gagal mengemukakan mana-mana peruntukan dalam kontrak tersebut yang menyatakan 10 sedemikian.

Prinsip undang-undang sivil adalah dimana Plaintif yang menanggung beban pembuktian atas dasar imbangan kebarangkalian untuk membuktikan fakta yang dibangkitkan terhadap Defendan. (rujuk seksyen 101 dan 102 Akta Keterangan 1950). 15 Tindakan Plaintif yang semata-mata membangkitkan isu tersebut tanpa menyertakan sebarang keterangan sokongan menjadikan dakwaan tersebut sebagai tidak berasas dan hendaklah ditolak.

Atas alasan tersebut, maka Mahkamah memutuskan bahawa berdasarkan 20 Surat Tawaran tersebut, Defendan berhak untuk mengeluarkan notis penamatan, dan sebarang notis penamatan yang dikeluarkan oleh Defendan adalah sah dan tidak melanggar terma-terma kontrak yang telah dipersetujui oleh kedua-dua pihak.

Seterusnya, Plaintif juga mempertikaikan memo-memo dan notis-notis yang telah dikeluarkan oleh Defendan kerana ianya telah dikeluarkan tanpa pengetahuan atau pengesahan Arkitek. Adalah menjadi dakwaan Plaintif bahawa pihak yang lebih mengetahui tentang status kerja-kerja yang telah dijalankan oleh Plaintif adalah Arkitek Projek. Oleh itu, sebarang notis atau memo mengenai kegagalan Plaintif 5 dalam menyiapkan kerja-kerja mengikut jadual sepatutnya dikeluarkan oleh arkitek dan bukannya Defendan sendiri.

Bagi memutuskan perkara ini, adalah penting untuk memahami apakah fungsi memo-memo dan notis-notis yang telah dihantar oleh Defendan kepada Plaintif.

10.1.2020 dan 24.02.2020. Mengikut SD1, memo-memo ini dihantar kepada Plaintif kerana Defendan mendapati bahawa Plaintif telah gagal mematuhi arahan-arahan 15 yang telah dikeluarkan oleh Defendan di dalam mesyuarat-mesyuarat projek sehingga menyebabkan berlaku kelewatan dan kecacatan dalam kerja-kerja Plaintif.

Dalam memutuskan perkara ini, Mahkamah merujuk kepada minit-minit 20 mesyuarat projek serta memo-memo dan notis yang dikeluarkan oleh Defendan kepada Plaintif. Rujuk ms 1 – 17 Jilid II – (Ikatan Dokumen Bersama Bahagian B).

Berdasarkan minit-minit mesyuarat projek yang telah dikemukakan, Mahkamah mendapati bahawa mesyuarat tersebut membincangkan progres kerja, sama ada 25 terdapat kelewatan atau sebarang kecacatan dalam kerja-kerja yang dijalankan oleh Plaintif. Dalam mesyuarat ini juga, Defendan akan mengeluarkan arahan-arahan kepada Plaintif untuk membaiki kecacatan-kecacatan tersebut dalam tempoh yang diberikan. Mahkamah turut mendapati bahawa setiap kali mesyuarat projek diadakan, Arkitek projek serta wakil Plaintif dan Defendan akan hadir. Ini menunjukkan bahawa 5 setiap arahan yang dikeluarkan oleh Defendan kepada Plaintif telah ada dalam pengetahuan Arkitek.

Keterangan juga menunjukkan bahawa Arkitek projek yang akan menilai kemajuan kerja-kerja yang dilaksanakan oleh Plaintif sebelum meluluskan 10 pembayaran berdasarkan tahap kesiapan kerja Plaintif dengan mengeluarkan Sijil Arkitek untuk mengesahkan pembayaran tersebut.

Inferens yang boleh dibuat berdasarkan keterangan-keterangan tersebut adalah, memo-memo yang telah dihantar kepada Plaintif sebagai peringatan atas 15 kelewatan kerja-kerja Plaintif adalah berdasarkan penilaian yang telah dibuat oleh Defendan bersandarkan penilaian oleh Arkitek projek. Arkitek projek yang akan menilai sama ada Plaintif telah mematuhi arahan-arahan yang telah diberikan oleh Defendan dalam mesyuarat-mesyuarat projek tersebut.

Mahkamah juga mendapati bahawa dalam membangkitkan isu tersebut, Plaintif gagal mengemukakan mana-mana peruntukan dalam Surat Tawaran tersebut yang menyatakan bahawa setiap memo atau notis yang dikeluarkan oleh Defendan hendaklah dibuat melalui Arkitek Projek. 25

Atas alasan ini, Mahkamah mendapati bahawa dakwaan Plaintif bahawa memo-memo dan notis-notis telah dihantar tanpa pengetahuan Arkitek hanyalah satu andaian yang tidak disokong oleh mana-mana keterangan. Notis penamatan yang dikeluarkan oleh Defendan terhadap Plaintif adalah tidak 5 sah kerana ianya jelas melanggar Klausa 22 (ii) dan (iv) Surat Tawaran.

Isu yang seterusnya adalah sama ada notis penamatan melalui surat bertarikh 9.3.2020 yang dihantar oleh Defendan kepada Plaintif telah mematuhi klausa 22 (iv) Surat Tawaran. Ini adalah kerana mengikut klausa tersebut, notis 7 hari hendaklah 10 diberikan kepada Plaintif sebelum notis penamatan diberikan kepada mereka.

Dalam hal ini, Plaintif berhujah bahawa Defendan gagal memberikan notis 7 hari tersebut kepada Plaintif sebagaimana yang dikehendaki dalam surat Tawaran. Sebaliknya, pada 9.3.2020, Defendan telah menghantar surat memberi notis kepada 15 Plaintif bahawa kontrak akan ditamatkan sekiranya Plaintif gagal menyempurnakan kerja-kerja dalam tempoh yang diberikan.

Pada keesokan harinya iaitu 10.3.2020, sebelum tamatnya tempoh 7 hari tersebut, Defendan telah mengeluarkan satu notis kepada Plaintif supaya 20 memberhentikan semua kerja dengan serta-merta. Adalah menjadi hujah Plaintif bahawa notis tersebut telah diberikan sebelum tempoh 7 hari tamat. Atas alasan ini, Plaintif berhujah bahawa notis penamatan bertarikh 9.3.2020 tersebut adalah tidak sah.

Untuk memutuskan perkara ini, Mahkamah merujuk kepada klausa berkaitan iaitu klausa 22(iv) kontrak tersebut. Bahagian tersebut berbunyi: - “If you refuse or persistently neglect to comply with any instruction issued by us: Bagan Kurnia Development Sdn Bhd shall give to you a notice in writing specifying the default and if you shall continue such default for seven (7) days 5 after receipt of such notice or shall at any time therefore repeat such default (whether previously or not) Bagan Kurnia may be further notice forthwith terminate the employment of the contractor;”

Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa surat bertarikh 9.3.2020 adalah 10 merupakan surat penamatan. Surat penamatan ini adalah susulan daripada satu surat amaran terakhir (final warning) bertarikh 24.2.2020 yang merupakan notis bertulis yang memberi amaran bahawa notis penamatan akan diberikan sekiranya Plaintif masih gagal menyiapkan kerja-kerja sebagaimana arahan yang diberi.

Bagi memutuskan perkara ini, Mahkamah akan merujuk kepada kedua-dua surat bertarikh 24.2.2020 dan 9.3.2020 yang telah dihantar oleh Defendan kepada Plaintif. Surat daripada Defendan kepada Plaintif bertarikh 24.2.2020 :- “SUBJECT : Notice For Work Progress Behind Schedule 20 With reference to the aboe and memo dated 10.01.2020 Kindly be informed that you had failed to complete all roof truss for block A as committed by 29.01.2020. Hereby according to Letter of Award. Clause 22(iv) will automatically take into action if the above item not completed by 1st Mar, 2020 without further tolerance. 25 As per site inspection on 24th Feb 2020, you only achieved 50% of work Done which is far behind schedule. We would like to remind on the handover date on the 14th May, 2020 as per contract without further delay unless with valid reasons and subject to S.O approval. Your prompt attention and further action on the above would be highly 5 appreciated.” Dibawah pula adalah Surat Penamatan bertarikh 9.3.2020 “Termination Notice Dated 09.03.2020 (page 36 of C) “SUBJECT-Breach Of Contract Under Clause 22 fo Letter Of Award 10 With reference to the above, memo dated 10.01.2020 and notice dated

24.02.2020. Despite several verbal reminders with memo and notice issued earlier on, you have failed to complete with your roofing installation work of Block A 20564 &

Attached photo for your information. 15 Hereby, kindly be informed that we will impose Clause 22 in protection of our company interest and business rights as you failed to comply with the following Clause 22 (ii) & (iv)”

Isu yang perlu diputuskan disini adalah sama ada surat bertarikh 24.2.2020 20 adalah merupakan notis amaran secara bertulis sebagaimana yang ditegaskan oleh Defendan.

Dari pembacaan klausa 22(iv), Defendan hendaklah memberikan kepada Plaintif satu notis bertulis menyatakan keingkaran yang telah dilakukan oleh Plaintif 25 dan sekiranya Plaintif masih berterusan melakukan keingkaran tersebut selama 7 hari selepas menerima notis tersebut, maka Defendan akan mengeluarkan notis untuk menamatkan kontrak tersebut.

Merujuk kepada surat bertarikh 24.2.2020 tersebut, Mahkamah mendapati 5 bahawa surat tersebut telah mematuhi kehendak Klausa 22(iv) untuk menjadikan surat tersebut sebagai satu notis amaran. Pertamanya, dalam surat tersebut, Defendan telah menyatakan secara spesifik keingkaran oleh Plaintif iaitu “you had failed to complete all roof truss for block A as committed by 29.01.2020”.

Keduanya, di dalam surat tersebut, Defendan juga memberikan tempoh masa untuk Plaintif menyiapkan kerja-kerja berkenaan dan memberi amaran bahawa tindakan sebagaimana klausa 22(iv) akan diambil terhadap Plaintif sekiranya Plaintif gagal menyiapkan kerja-kerja tersebut pada 1.3.2020 tanpa sebarang pertimbangan. (Hereby according to Letter of Award. Clause 22(iv) will automatically take into action 15 if the above item not completed by 1st Mar, 2020 without further tolerance.)

Adalah menjadi dapatan Mahkamah bahawa surat bertarikh 24.2.2020 adalah merupakan notis yang dimaksudkan dalam Klausa 22(iv), dimana sekiranya Plaintif melakukan keingkaran berterusan selama 7 hari, maka notis penamatan akan 20 dikeluarkan.

Notis bertarikh 9.3.2020 pula menyatakan bahawa Plaintif telah gagal mematuhi arahan yang diberikan melalui memo bertarikh 10.1.2020 dan notis bertarikh 24.02.2020. Apa yang jelas adalah melalui notis-notis ini, dapat disimpulkan bahawa tempoh keingkaran Plaintif telah melebihi 7 hari.

Maka, berdasarkan keingkaran tersebut, Defendan berhak untuk mengeluarkan notis bagi menamatkan kontrak tersebut sebagaimana notis 5 penamatan bertarikh 9.3.2020. Dengan kata lain, adalah menjadi pandangan Mahkamah bahawa, notis penamatan bertarikh 9.3.2020 adalah sah dan mematuhi peruntukan klausa 22(iv) Surat Tawaran.

Atas dasar ini juga, Mahkamah memutuskan alegasi Plaintif bahawa surat 10 penamatan tersebut tidak sah kerana gagal mematuhi kehendak klausa 22(iv) Surat Tawaran sebagai satu kenyataan yang kosong dan tidak berasas kerana ianya tidak disokong oleh sebarang keterangan yang jelas. Sama ada Plaintif telah melakukan kemungkiran kontrak yang membolehkan 15 Defendan untuk menamatkan kontrak secara pra-matang.

Isu seterusnya adalah sama ada Plaintif telah melakukan keingkaran kontrak sebagaimana yang didakwa oleh Defendan. Plaintif secara tegas menafikan bahawa pihaknya telah mengingkari arahan-arahan yang telah dikeluarkan oleh Defendan. 20 Secara definisi, perlanggaran kontrak adalah :- “A breach of contract is a failure by one of the contracting parties to perform his obligation under the contract within the time stipulated for performance of the obligation. Any failure to perform a contractual obligation will constitute a 25 breach of contract giving rise to an obligation to pay damages”. (J W Carter – Breach of Contract 2nd ed. Pg 21.

Dalam memutuskan perkara ini, Mahkamah telah meneliti keterangan-keterangan yang dikemukakan oleh kedua-dua pihak. Mahkamah 5 merujuk kepada keterangan SD1 yang merupakan salah seorang dari Pengarah Defendan. Mengikut keterangan SD1, kontrak Plaintif ditamatkan kerana terdapat kecacatan dalam kerja-kerja Plaintif dan kegagalan Plaintif untuk mematuhi jadual kerja yang dipersetujui dan arahan-arahan yang telah dikeluarkan.

Berdasarkan keterangan SD1, Mahkamah mendapati bahawa menjadi amalan di dalam kontrak ini dimana Defendan akan memberikan arahan-arahan kerja kepada Plaintif semasa Mesyuarat Projek (Site Meeting) yang turut dihadiri oleh wakil-wakil plaintif, arkitek projek yang dilantik dan wakil-wakil defendan. Sekiranya Plaintif gagal mematuhi mana-mana arahan yang dikeluarkan semasa mesyuarat tersebut, maka 15 Defendan akan menyusuli dengan mengeluarkan site memo sebagai peringatan bagi Plaintif mengambil tindakan segera.

Memo-memo tersebut bertujuan sebagai notis peringatan untuk mengingatkan Plaintif sekiranya terdapat kecacatan dalam kerja-kerja atau jika terdapat kerja-kerja 20 Plaintif yang gagal disempurnakan mengikut jadual kerja. Bagi menyokong dakwaannya, Defendan telah mengemukakan minit-minit mesyuarat tersebut berserta dengan memo-memo peringatan yang telah dihantar kepada Plaintif. Memo-memo tersebut adalah bertarikh 12.10.2019, 21.10.2019, 22.10.2019, 11.11.2019,

25.11.2019, 1.12.2019, 15.12.2019, 10.1.2020 dan 24.2.2020. (Sila rujuk ms 16-27 Bahagian B Jilid II ID)

Sebagai contoh, diturunkan 1st memo bertarikh 12.10.2019 sebagaimana berikut: - 5 “As mentioned above, kindly work on the amendment of the following items as agreed during the site meeting on 12th Oct. 2019.

Skim coat finish on all car porch slab instead of plaster ceiling;

(ii) All living room height to be maintained at 3.35m;

(iii) Adjustment for window in all master bedroom toilet as per attached photo 10 in order to leave space;

(iv) Site Progress is behind schedule, kindly provide a new work schedule and catch up on the progress. You are required to hand over on time without delay.” Your prompt action and further action on the above would be highly appreciated. 15 Thank you Jeffrey Cheok Director.” Manakala 2nd memo bertarikh 21.10.2019 pula menyatakan :- 20 “Subject: Reminder For Updated Work Programme and Slow Work Progress on Site. As mentioned above and refer to memo dated 12.10.2019, kindly be reminded to submit updated work programme as per request by 25.10.2019. You are required to catch up on the site progress as per contract with achieving at least 42% of overall work done instead of the current work of 19%. Your prompt attention and high co-operation to the above issue would be highly appreciated Thank you 5 Jeffrey Cheok Director.”

65.

Melalui surat bertarikh 24.2.2020, Defendan telah mengisukan surat “Final Warning”, dengan memberi amaran bahawa tindakan untuk menamatkan kontrak akan diambil mengikut klausa 22 Perjanjian jika Plaintif gagal menyiapkan roof truss for block A pada 1.3.2020.

Dalam surat amaran tersebut juga, Defendan menyatakan bahawa terdapat kelewatan dalam kemajuan kerja Plaintif, dimana menerusi pemeriksaan yang dibuat 5 pada 24.2.2020, didapati bahawa tahap kesiapan kerja Plaintif hanya 50%, sedangkan tarikh penyerahan projek adalah pada 14.5.2020.

Bagaimanapun, plaintif gagal untuk memasang roof truss tersebut dalam tempoh yang ditetapkan iaitu 1.3.2020. Akibat kegagalan tersebut, maka pada 10 9.3.2023, Defendan telah mengisukan surat penamatan kontrak sebagaimana peruntukan Klausa 22 Surat Tawaran.

Berdasarkan keterangan-keterangan ini, adalah menjadi dapatan mahkamah bahawa Defendan telah berjaya mengemukakan keterangan-keterangan yang 15 mencukupi yang menunjukkan kegagalan Plaintif untuk menyempurnakan kerja-kerja dalam tempoh yang ditetapkan. Mahkamah juga mengambil kira fakta bahawa pihak Plaintif gagal mengemukakan mana-mana dokumen yang secara jelas mempertikaikan memo-memo dan notis ini. Ini boleh memberi satu dapatan bahawa Plaintif telah mengakui fakta bahawa mereka telah mengingkari arahan-arahan yang 20 telah dikeluarkan oleh Defendan.

Persoalan seterusnya adalah sama ada kegagalan Plaintif mematuhi arahan-arahan yang telah dikeluarkan oleh Defendan adalah satu kemungkiran yang boleh memberikan hak kepada defendan untuk menamatkan kontrak tersebut dan bukan hanya sekadar untuk menuntut gantirugi.

Adalah menjadi prinsip undang-undang bahawa dalam menentukan sama ada satu pihak boleh menamatkan sesuatu kontrak, harus dilihat sama ada terma yang 5 telah dimungkiri adalah merupakan satu syarat (condition) kontrak yang mesti dipatuhi atau hanya merupakan satu waranti. Ini adalah kerana perlanggaran syarat kontrak memberikan hak kepada satu pihak untuk menamatkan kontrak tersebut, manakala jika terma yang dilanggar hanyalah satu waranti atau jaminan, maka hak yang ada pada pihak tersebut hanyalah untuk menuntut gantirugi.

Defini syarat kontrak adalah :- “ A term can also be described as a condition if the parties have agreed that any breach of the term is to be regarded as a substantial failure to perform the contract” 15 (J W Carter – Breach of Contract 2nd ed. p.73.

Mahkamah juga merujuk kepada definisi terma kontrak yang dianggap syarat yang mesti dipatuhi sebagaimana dinyatakan dalam General Principles of Malaysian Contract Law ms 343 yang berbunyi: - 20 “A contractual term may be a condition :- a) Because the contract expressly provides so; b) Because the construction of the contract indicates an implied agreement that the term is a condition; c) By implication of law, i.e when provided for in the statute.” 25

Dalam menentukan perkara ini, Mahkamah sekali lagi merujuk kepada klausa 22 (iv) Surat Tawaran yang merupakan klausa penamatan. Klausa 22(iv) Surat Tawaran menyatakan: - If you should default in any one or more of the following :- 5

If without reasonable cause you substantially suspend the execution of the Contract Works or any part of them before completion;

(ii) If you fail to proceed with the Contract Works with reasonable diligence (i.e keep abreast to the agreed works programme);

(iii) If you refuse or persistently neglect after notice in writing from the 10 employer to remove defective work or improper material.

(iv) If you refuse or persistently neglect to comply with any instruction issued by us: Bagan Kurnia Development Sdn Bhd shall give to you a notice in writing specifying the default and if you shall continue such default for seven (7) days after receipt of such notice or shall at any time therefore 15 repeat such default (whether previously or not) Bagan Kurnia may be further notice forthwith terminate the employment of the contractor;”

Berpandukan klausa ini, dapat dirumuskan bahawa klausa tersebut jelas memperuntukkan bahawa pematuhan kepada arahan-arahan yang dikeluarkan oleh 20 Defendan kepada Plaintif adalah merupakan syarat kontrak yang mesti dipatuhi atau Plaintif akan berdepan dengan notis penamatan kontrak.

Tindakan Plaintif yang telah melanggar arahan-arahan Defendan juga telah menyebabkan berlakunya kelewatan dalam kemajuan kontrak. Adalah menjadi 25 pemerhatian Mahkamah juga bahawa tempoh masa penyiapan kontrak adalah antara perkara-perkara yang menjadi asas kepada Perjanjian Surat Tawaran ini. Ini boleh dilihat kepada klausa 5 yang memperuntukkan bahawa tempoh kontrak adalah 12 bulan, manakala klausa 17 pula memperuntukkan: - 5 “One week from the date of this letter, you are to submit for our approval a work programme which shall indicate the order or sequence in which you propose to carry out the various parts of the works within the stipulated construction period”.

Mahkamah merujuk kepada minit-minit mesyuarat projek yang seiring menekankan peratusan kerja-kerja yang telah siap dan peringatan demi peringatan melalui memo yang dihantar mengenai kelewatan dalam progress kerja Plaintif.

Berdasarkan kepada klausa-klausa 5, 17, minit-minit mesyuarat dan 15 memo-memo, adalah menjadi dapatan Mahkamah bahawa pihak-pihak berniat untuk menjadikan tempoh masa sebagai intipati di dalam kontrak Surat Tawaran ini.

Mahkamah merujuk kepada seksyen 56(1) Akta Kontrak 1950 yang menyatakan: - 20

(1) When a party to a contract promises to do a certain thing at or before a specified time, or certain things at or before specified times, and fails to do any such thing at or before the specified time, the contract, or so much of it as has not been performed, becomes voidable at the option of the promisee, if 25 the intention of the parties was that time should be of the essence of the contract.

Seterusnya, mahkamah juga merujuk kepada otoriti Sime Hok Sdn Bhd v Soh Poh Shen [2013] 2 MLJ, dimana Mahkamah Persekutuan menyatakan: - 5 Perenggan 26 – “But with respect, we do not see how those three authorities could influence the outcome here, for what were said in Tan Hock Chans’, Ganam Rajamanys’, and Hind Construction Contractorss’ on the notice fixing time for performance were 10 said in the context of the rescission of a contract and not breach. Here, we are concerned not with any issue of rescission of the oral agreement but with the question of whether there could be breach by the respondent before the issuance of the appellant’s notices fixing time for performance. As we see it, a notice fixing time for performance may be necessary, it all depends on the 15 peculiar facts, to make time of the essence to justify rescission of the contract (see s 56(1) of the Act) to preclude the intervention of equity or, in other words, the effect of s 56(2) of the Act. The practical necessity for such a rule is that ‘the notice operates as evidence of the date by which the promisee considers it reasonable to require the contract to be performed, failure to perform by which 20 is evidence of an intention not to perform: see Lord Simon of Glaisdale in United Scientific Holdings Ltd v Burnley Borough Council [1978] AC 904, 946E–947A ; Astea (UK) Ltd v Time Group Ltd [2003] EWHC 725, TCC, paras 147’ (Dalkia Utilities Services plc v Celtech International Ltd [2006] All ER (D) 203 (Jan) para 131 per Christopher Clarke J)” 25

Dalam kes ini, Mahkamah Persekutuan menyatakan bahawa ‘the notice operates as evidence of the date by which the promisee considers it reasonable to require the contract to be performed, failure to perform by which is evidence of an intention not to perform”. Dalam kes ini, adalah menjadi perkara yang tidak dipertikaikan bahawa pihak-pihak beroperasi melalui peringatan yang dihantar melalui 5 notis-notis dan memo-memo yang menyatakan tarikh akhir sesuatu pekerjaan perlu disiapkan.

Berdasarkan otoriti di atas, notis tersebut boleh berfungsi sebagai keterangan yang menunjukkan bahawa terdapat kegagalan di pihak Plaintif dalam menyiapkan 10 kerja-kerja dalam tempoh masa sebagaimana yang diarahkan.

Oleh itu, adalah menjadi dapatan Mahkamah bahawa keterangan-keterangan yang ada menunjukkan bahawa pihak-pihak bersetuju untuk menjadikan masa sebagai intipati perjanjian ini. Melalui memo-memo dan notis-notis yang dihantar oleh 15 Defendan kepada Plaintif juga menunjukkan bahawa Plaintif telah memungkiri syarat-syarat kontrak apabila gagal menyiapkan kerja-kerja dalam tempoh yang ditetapkan.

Oleh itu, berdasarkan alasan-alasan di atas, adalah menjadi pandangan Mahkamah bahawa kegagalan plaintif dalam mematuhi arahan-arahan yang 20 dikeluarkan oleh Defendan bermakna bahawa mengikut Seksyen 56(1) Akta kontrak, Defendan mempunyai hak untuk menamatkan kontrak tersebut walaupun tempoh kontrak masih belum tamat. Sama ada Plaintif layak untuk menuntut nilai kerja-kerja yang telah disiapkan berdasarkan nilaian yang dibuat oleh QS yang dilantik oleh Plaintif sebanyak

Isu seterusnya adalah mengenai baki pembayaran yang masih belum dibayar 5 kepada Plaintif untuk kerja-kerja yang telah disiapkan semasa kontrak ditamatkan.

Plaintif memplidkan masih terdapat baki pembayaran yang masih belum dijelaskan oleh Defendan bagi kerja-kerja yang telah disiapkan setakat tarikh kontrak ditamatkan. Setakat Mac 2020, bayaran yang telah diterima oleh Plaintif melalui 10 Progress Claim no. 1 – 5 adalah RM848,329.40.

Memandangkan Defendan tidak memberi kerjasama untuk melantik penilai bersama bagi menilai kerja-kerja tersebut, Plaintif atas usaha sendiri telah melantik seorang Juruukur (QS) suntuk membuat penilaian ke atas kerja-kerja yang telah 15 disiapkan dan belum dibayar. Berdasarkan laporan QS lantikan Plaintif bertarikh 12.6.2020, nilai kerja yang telah disiapkan oleh Plaintif setakat penamatan kontrak adalah RM1,781,466.90.

Sekiranya RM1,781,466.90 tersebut ditolak dengan amaun yang telah dibayar 20 oleh Defendan sebanyak RM848,329.40, jumlah berbaki yang masih belum dibayar kepada Plaintif adalah RM933,137.70. Oleh itu, melalui tindakan ini, Plaintif menuntut jumlah tersebut iaitu RM933,137.70.

Plaintif menyatakan bahawa pihaknya terpaksa melantik QS secara mandiri kerana gagal mendapat kerjasama daripada Defendan bagi melantik seorang QS secara bersesama supaya satu “joint inspection” boleh dilakukan.

Defendan menyatakan bahawa tempoh tersebut berlaku semasa perintah 5 MCO sedang berlangsung. Oleh itu, Defendan membantah joint inspection dijalankan semasa tempoh tersebut. Defendan hanya bersetuju untuk melakukan joint inspection oleh QS yang dilantik secara bersama seperti yang dinyatakan dalam suratnya bertarikh 26.6.2020, selepas QS Plaintif telah menjalankan pemeriksaannya ditapak projek.

Pihak Defendan menyatakan bahawa jumlah yang masih belum dibayar bagi kerja-kerja yang telah disiapkan oleh Plaintif setakat tarikh penamatan kontrak adalah RM430,624,80. Jumlah ini adalah berdasarkan Progress Claim 6 dan 7 yang telah dihantar oleh Plaintif dan telah dinilaikan oleh Arkitek projek, tetapi masih belum dibuat 15 pembayarannya.

Defendan mempertikaikan tuntutan Plaintif sebanyak RM933,137.70 sebagai baki pembayaran bagi kerja-kerja yang telah siap kerana jumlah tersebut adalah berdasarkan nilaian oleh QS yang telah dilantik secara independent oleh Plaintif. 20 Malah, pemeriksaan oleh QS tersebut terhadap kerja-kerja yang telah dibuat oleh Plaintif telah dibuat tanpa kehadiran Defendan.

Dalam memutuskan perkara ini, Mahkamah sekali menegaskan bahawa pihak-pihak adalah terikat dengan klausa-klausa yang terdapat dalam Surat Tawaran. Klausa 22(iv)(i) Surat Tawaran menyatakan: - “Upon your termination, we shall not be bound to make any further payment to 5 you until the full and final cost of the completion of the Contract works by other have been ascertained but upon such cost being ascertained, we shall ascertained the amount of damage, loss and or expenses suffered or incurred by us’’.

Meneliti klausa ini, Mahkamah mendapati klausa 22(iv)(i) tidak memperuntukkan bahawa Plaintif berhak melantik mana-mana QS tanpa persetujuan Defendan untuk menilai kerja-kerja yang telah disiapkan, apatah lagi untuk QS tersebut membuat pemeriksaan di tapak projek tanpa kehadiran Defendan.

Mahkamah juga berpendapat bahawa alasan Defendan yang mereka tidak hadir semasa pemeriksaan oleh QS Plaintif diadakan adalah munasabah kerana waktu tersebut masih dalam tempoh MCO. Adalah menjadi pengetahuan umum bahawa dalam tempoh tersebut, semua aktiviti adalah terhenti kecuali yang melibatkan perkara-perkara yang sangat penting seperti kesihatan dan keselamatan. 20 Pada waktu tersebut juga, hanya pergerakan untuk tujuan-tujuan tertentu dan penting sahaja dibenarkan dengan kebenaran pihak berkuasa.

Oleh itu, Mahkamah melihat tindakan Plaintif yang melantik QS untuk membuat pemeriksaan tersebut tanpa persetujuan pihak Defendan sebagai telah melanggar 25 klausa 22(iv) (i). Plaintif cuba menjustifikasikan tindakan tersebut dengan menyatakan bahawa mereka tiada pilihan lain memandangkan Defendan gagal memberi kerja sama untuk melantik QS secara bersama.

Dalam hal ini, Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah memberikan 5 alasan yang kukuh iaitu perintah MCO untuk menangguhkan urusan perlantikan QS secara bersama. Dengan itu, Mahkamah berpandangan bahawa Plaintif tidak mempunyai alasan yang kukuh dan munasabah untuk dikecualikan daripada mematuhi klausa 22(iv) (i) Surat Tawaran. Atas alasan ini, Mahkamah menolak penilaian yang telah dibuat QS yang dilantik oleh Plaintif. 10 Sama ada Plaintif layak untuk menuntut jumlah baki baki kerja sebanyak RM1,137,533.10 atas kehilangan hak untuk meneruskan kerja-kerja tersebut.

Memandangkan Mahkamah telah memutuskan bahawa Defendan berhak 15 untuk menamatkan kontrak tersebut, maka secara otomatisnya, tuntutan Plaintif untuk jumlah baki baki kerja sebanyak RM1,137,533.10 atas kehilangan hak untuk meneruskan kerja-kerja dibawah Surat Tawaran tersebut ditolak. KONKLUSI 20

Berdasarkan alasan-alasan yang telah diberikan, Mahkamah memutuskan bahawa Plaintif gagal untuk membuktikan atas imbangan kebarangkalian tuntutannya terhadap Defendan. Daripada keterangan-keterangan yang dikemukakan, Mahkamah mendapati bahawa notis penamatan kontrak telah dikeluarkan oleh Defendan secara sah mengikut klausa-klausa yang terdapat dalam Surat Tawaran.

Atas alasan tersebut, Mahkamah memutuskan bahawa tuntutan Plaintif ditolak dengan kos. 5 BERTARIKH : 20 JUN 2023 t.t WAN FADHILAH NOR BINTI WAN IDRIS PESURUHJAYA KEHAKIMAN 10 MAHKAMAH TINGGI SEREMBAN NEGERI SEMBILAN DARUL KHUSUS PEGUAM BAGI PIHAK PLAINTIF: Tetuan Zailan & Co 15 Lot 6,10, Wisma Central, Jalan Ampang, 50450 Kuala Lumpur PEGUAM BAGI PIHAK DEFENDAN: 20 Tetuan Kamalam & Associates C-10-1, Level 12, Block C, Menara Uncang Emas, Off Jalan Loke Yew, KL 25