M&C Precision Sdn Bhd v Pengangkutan Tey Selatan Sdn Bhd (JA-24NCvC-1343-09/2025)

(a), 235 dan 237 Kanun Tanah Negara 1965 Dan Dalam perkara Seksyen 41 dan 53 Akta Relief Spesifik 1950 (Akta 137) Dan Dalam perkara Kaedah 7, 28, 29(1) dan 92(4) Kaedah Kaedah Mahkamah 2012 ANTARA M&C PRECISION SDN BHD [No. Syarikat: 202201012749 (1458446-U)] .… PLAINTIF DAN PENGANGKUTAN TEY SELATAN SDN BHD [No. Syarikat: 199301000903 (255640-T)] … DEFENDAN 16/12/2025 15:51:43 JA-24NCvC-1343-09/2025 Kand. 68 S/N 1DgHb6Ngb068b5Punn0B1g ALASAN PENGHAKIMAN [Lampiran 6 – Notis Permohonan Injunksi] PENGENALAN

Permohonan ini adalah suatu permohonan injunksi interim dan ad-interim yang difailkan oleh Plaintif melalui Notis Permohonan bertarikh 3 Oktober 2025 di bawah Aturan 29 Kaedah 1(2) dan Aturan 92 Kaedah 4 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.

Melalui permohonan ini, Plaintif memohon antara lain suatu perintah Injunksi bagi menghalang Defendan serta mana-mana pihak yang mendakwa melalui Defendan, termasuk seorang pihak ketiga yang dikenali sebagai Mclean Plastic Engineering Sdn Bhd (“MPE”), daripada memasuki, menduduki atau mengganggu suatu premis perindustrian yang dikenali sebagai PLO 111, Jalan Cyber 5, Kawasan Perindustrian Senai Fasa 3, Johor (“Premis”).

Plaintif turut memohon suatu perintah mandatori agar Defendan dan/atau pihak ketiga tersebut mengosongkan Premis serta menyerahkan milikan kosong kepada Plaintif sementara menunggu pelupusan Saman Pemula.

Defendan membantah permohonan ini secara keseluruhan dan berhujah bahawa permohonan injunksi ini adalah tidak bermerit, bersifat pramatang, serta merupakan suatu cubaan untuk mendapatkan relif substantif yang sama seperti yang S/N 1DgHb6Ngb068b5Punn0B1g dituntut dalam Saman Pemula tanpa melalui perbicaraan penuh.

Pada 17 November 2025 Mahkamah ini telah mendengar Permohonan tersebut dan menolak permohonan Pemohon dengan kos dalam kausa. Oleh kerana tidak berpuas hati dengan Keputusan Mahkamah, Pemohon telah memfailkan Rayuan bertarikh 24 November 2025 terhadap keputusan ini.

Fakta yang tidak dipertikaikan adalah bahawa Plaintif dan Defendan telah memasuki suatu Perjanjian Sewaan bertarikh 27 September 2022 bagi Premis tersebut untuk tempoh tiga (3) tahun yang berakhir pada 30 September 2025.

Perjanjian Sewaan tersebut mengandungi suatu klausa opsyen pembaharuan yang membenarkan Plaintif memohon pembaharuan tempoh sewaan tertakluk kepada pematuhan syarat-syarat tertentu, termasuk pemberian notis bertulis dan pematuhan kepada terma-terma sedia ada.

Plaintif mendakwa bahawa ia telah melaksanakan opsyen pembaharuan tersebut dengan sah dan oleh itu kekal sebagai penyewa yang sah selepas 30 September 2025.

Defendan pula menegaskan bahawa Perjanjian Sewaan telah tamat dan opsyen pembaharuan tersebut tidak dilaksanakan secara sah oleh Plaintif, khususnya kerana kegagalan Plaintif S/N 1DgHb6Ngb068b5Punn0B1g mematuhi terma-terma asas Perjanjian Sewaan, termasuk kegagalan membuat bayaran sewaan tepat pada masanya serta kegagalan memenuhi syarat notis bertulis.

Pertikaian ini telah mendorong Plaintif memfailkan Saman Pemula bagi mendapatkan deklarasi bahawa Plaintif adalah penyewa sah dan seterusnya memfailkan permohonan injunksi interim yang kini di hadapan Mahkamah ini.

Berdasarkan hujahan bertulis dan lisan pihak-pihak, isu-isu utama untuk diputuskan oleh Mahkamah ini adalah seperti berikut: i. Sama ada Plaintif telah menunjukkan kewujudan ‘serious question to be tried’; ii. Sama ada Plaintif akan mengalami ‘irreparable harm’ sekiranya injunksi tidak diberikan; iii. Sama ada ‘balance of convenience’ memihak kepada Plaintif; dan iv. Sama ada Plaintif layak kepada relif ekuiti berdasarkan prinsip ‘clean hands’. S/N 1DgHb6Ngb068b5Punn0B1g

Prinsip undang-undang berkaitan injunksi interim adalah mantap dan tidak dipertikaikan. Mahkamah ini dirujuk kepada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam Keet Gerald Francis Noel v Mohd Noor @ Harun & Ors [1995] 1 MLJ 193; [1995] 1 CLJ 293 (FC). Dalam kes ini, Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa pemberian injunksi interim adalah tertakluk kepada syarat-syarat berikut: i. kewujudan isu serius untuk dibicarakan; ii. ketiadaan remedi mencukupi melalui ganti rugi; dan iii. imbangan keselesaan memihak kepada pihak pemohon.

Prinsip ini adalah selari dengan pendekatan dalam kes American Cyanamid Co v Ethicon Ltd [1975] AC 396 (HL) yang telah diterima pakai secara konsisten oleh Mahkamah di Malaysia.

Mahkamah ini juga menegaskan bahawa syarat-syarat ini adalah bersesama/kumulatif, dan kegagalan memenuhi mana-mana satu daripadanya adalah fatal kepada permohonan injunksi. Kegagalan untuk memenuhi mana-mana satu syarat adalah fatal dan mencukupi untuk menolak permohonan injunksi.

Tambahan pula, Mahkamah juga diingatkan bahawa injunksi interim bukanlah suatu mekanisme untuk menentukan hak muktamad pihak-pihak atau untuk memberikan relif yang secara praktikalnya sama dengan relif utama yang dituntut dalam tindakan substantif. ANALISA DAN DAPATAN MAHKAMAH ISU 1: Sama ada Plaintif telah menunjukkan kewujudan ‘serious question to be tried’

Prinsip pertama yang perlu dipertimbangkan oleh Mahkamah dalam permohonan injunksi interim ialah sama ada pemohon telah menunjukkan kewujudan suatu ‘serious question to be tried’. Prinsip ini tidak mensyaratkan Mahkamah membuat dapatan muktamad terhadap merit tuntutan, sebaliknya hanya memerlukan Mahkamah memastikan bahawa tuntutan tersebut bukan bersifat remeh, palsu atau jelas tidak berasas.

Prinsip ini berpunca daripada keputusan kes American Cyanamid Co v Ethicon Ltd [1975] AC 396 (HL) dan telah diterima pakai serta diperincikan dalam konteks Malaysia melalui keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Keet Gerald Francis Noel v Mohd Noor @ Harun & Ors [1995] 1 MLJ 193; [1995] 1 CLJ 293 (FC). Walau bagaimanapun, Mahkamah Persekutuan dalam kes Keet Gerald juga menegaskan bahawa kewujudan ‘serious question to be tried’ hanyalah prasyarat pertama dan tidak boleh dilihat secara terasing daripada syarat-syarat injunksi yang lain, yang mesti dipenuhi secara kumulatif.

Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, Plaintif berhujah bahawa wujud isu serius untuk dibicarakan berhubung status Plaintif sebagai penyewa sah, khususnya sama ada opsyen pembaharuan sewaan di bawah Perjanjian Sewaan telah dilaksanakan secara sah dan berkesan.

Mahkamah menerima bahawa isu tersebut bukan bersifat remeh dan melibatkan persoalan tafsiran kontrak serta pematuhan kepada syarat-syarat tertentu, termasuk isu notis bertulis, masa pelaksanaan opsyen, pembayaran sewaan dan kelakuan pihak-pihak selepas tamat tempoh sewaan asal.

Namun demikian, Mahkamah mendapati bahawa isu-isu tersebut melibatkan pertikaian fakta material yang ketara di antara pihak-pihak. Pertikaian ini tidak boleh diputuskan secara adil hanya melalui afidavit semata-mata tanpa keterangan lisan dan pemeriksaan balas saksi.

Prinsip bahawa Mahkamah tidak boleh membuat dapatan muktamad terhadap fakta yang dipertikaikan dalam prosiding ‘interlocutory’ ditegaskan secara autoritatif oleh Privy Council dalam Tay Bok Choon v Tahansan Sdn Bhd [1987] 1 MLJ 433 (PC). Dalam kes tersebut, ‘Privy Council’ memutuskan bahawa apabila dakwaan dalam afidavit dinafikan secara munasabah oleh pihak lawan, Mahkamah hendaklah mengetepikan fakta yang dipertikaikan dan memutuskan perkara berdasarkan fakta yang tidak dipertikaikan sahaja.

Mahkamah juga menegaskan bahawa terdapat perbezaan yang penting antara kewujudan ‘serious question to be tried’ dan kelayakan untuk mendapatkan injunksi interim. Kewujudan isu semata-mata tidak melayakkan pemohon kepada relif injunksi sekiranya pemberian injunksi tersebut akan membawa kepada pra-penentuan isu utama yang masih dipertikaikan.

Dalam kes ini, injunksi yang dipohon oleh Plaintif bukan sekadar bertujuan mengekalkan keadaan sedia ada, tetapi akan secara praktikalnya mengekalkan Plaintif di Premis sebagai penyewa ‘de facto’ dan pada masa yang sama menghalang Defendan, selaku pemilik berdaftar, daripada menggunakan dan mengurus hartanahnya sendiri.

Pendekatan sedemikian berisiko untuk menentukan atau mempengaruhi keputusan muktamad isu utama sebelum perbicaraan penuh, suatu pendekatan yang telah dilarang oleh Mahkamah Persekutuan dalam Yamaha Motor Co Ltd v Yamaha Malaysia Sdn Bhd [1983] 1 MLJ 213 (FC).

Mahkamah ini berpandangan bahawa isu-isu berkaitan pelaksanaan opsyen pembaharuan sewaan, pematuhan terma kontrak dan kesan undang-undang kelakuan pihak-pihak adalah isu substantif yang hanya boleh diputuskan secara wajar melalui perbicaraan penuh dan bukan melalui permohonan injunksi interim.

Oleh yang demikian, Mahkamah mendapati bahawa walaupun wujud ‘serious question to be tried’, isu tersebut adalah isu substantif yang melibatkan pertikaian fakta material dan tidak menyokong pemberian injunksi interim dalam kes ini. Sebaliknya, kewujudan isu tersebut mengukuhkan keperluan supaya pertikaian utama diputuskan melalui perbicaraan penuh dalam Saman Pemula. ISU 2: Sama ada Plaintif akan mengalami ‘irreparable harm’ sekiranya injunksi tidak diberikan.

Prinsip kedua dalam pertimbangan injunksi interim ialah sama ada pemohon akan mengalami ‘irreparable harm’ sekiranya injunksi tidak diberikan, iaitu kerugian yang tidak boleh diperbaiki atau diberi pampasan secara memadai melalui ganti rugi kewangan.

Prinsip ini adalah sebahagian daripada yang digariskan dalam American Cyanamid Co v Ethicon Ltd [1975] AC 396 (HL) dan diterima pakai oleh Mahkamah Persekutuan dalam Keet Gerald Francis Noel v Mohd Noor @ Harun & Ors [1995] 1 MLJ 193; [1995] 1 CLJ 293 (FC). Mahkamah tidak perlu menilai keseluruhan kerugian secara terperinci, tetapi perlu memastikan sama ada ganti rugi merupakan remedi yang mencukupi sekiranya pemohon berjaya dalam tindakan utama.

Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, Plaintif berhujah bahawa kegagalan memberikan injunksi akan menyebabkan gangguan S/N 1DgHb6Ngb068b5Punn0B1g perniagaan, tekanan operasi serta kerosakan reputasi yang kononnya tidak boleh diperbaiki melalui ganti rugi semata-mata.

Walau bagaimanapun, Mahkamah mendapati bahawa hujahan tersebut tidak konsisten dengan pendirian Plaintif sendiri dalam prosiding ini. Plaintif bukan sahaja menuntut ganti rugi dalam Saman Pemula, malah telah mengemukakan anggaran kerugian kewangan yang dikatakan dialami akibat tindakan Defendan.

Keadaan ini menunjukkan bahawa kerugian yang didakwa oleh Plaintif adalah bersifat boleh diukur, boleh dinilai dan boleh diberi pampasan dalam bentuk kewangan. Prinsip undang-undang adalah mantap bahawa di mana ganti rugi merupakan remedi mencukupi, injunksi interim tidak wajar diberikan.

Prinsip ini telah ditegaskan dalam keputusan Mahkamah Tinggi yang terkini, antaranya dalam kes Thean Seng Smart Trading Sdn Bhd v Wellesley Assets I Sdn Bhd & Ors [2025] MLJU 6291 (HC), di mana Mahkamah memutuskan bahawa injunksi interim tidak wajar diberikan apabila kerugian yang didakwa boleh diganti dengan ganti rugi.

Prinsip yang sama turut diterapkan dalam kes Plaza Premium Lounge Malaysia Sdn Bhd v Malaysia Airports (Sepang) Sdn Bhd [2025] MLJU 7622 (HC), yang menegaskan bahawa gangguan operasi dan kerugian perniagaan, tanpa lebih, tidak S/N 1DgHb6Ngb068b5Punn0B1g memenuhi prasyarat ‘irreparable harm’ sekiranya ia boleh dikompensasikan secara monetari.

Mahkamah juga mengambil kira bahawa pemberian injunksi dalam keadaan ini berpotensi menangguhkan penyelesaian substantif pertikaian dan mewujudkan ketidakseimbangan yang tidak perlu, sedangkan sebarang kerugian boleh ditangani melalui remedi biasa undang-undang kontrak.

Oleh yang demikian, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif gagal membuktikan kewujudan ‘irreparable harm’. Ganti rugi merupakan remedi yang mencukupi sekiranya Plaintif berjaya dalam tindakan utamanya, dan kegagalan memenuhi syarat ini adalah fatal kepada permohonan injunksi interim. ISU 3: Sama ada ‘balance of convenience’ memihak kepada Plaintif 36. Mahkamah seterusnya menimbangkan imbangan keselesaan antara pihak-pihak. Injunksi yang dipohon oleh Plaintif akan, secara praktikalnya menghalang Defendan selaku pemilik berdaftar daripada menggunakan Premisnya dan mengekalkan Plaintif di Premis walaupun status penyewaannya masih dipertikaikan.

Mahkamah menegaskan bahawa tujuan injunksi interim adalah untuk mengekalkan ‘status quo’ sementara menunggu pelupusan tindakan substantif, bukan untuk mengubahnya. Dalam kes ini, ‘status quo’ selepas tamat tempoh sewaan S/N 1DgHb6Ngb068b5Punn0B1g adalah keadaan di mana hak Plaintif masih dipertikaikan dan belum diputuskan oleh Mahkamah. Prinsip bahawa injunksi tidak boleh digunakan untuk memberikan kelebihan tidak adil kepada satu pihak ditegaskan dalam kes yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam Yamaha Motor Co Ltd v Yamaha Malaysia Sdn Bhd [1983] 1 MLJ 213 (FC) yang memutuskan bahawa injunksi interim tidak boleh digunakan untuk mengubah ‘status quo’ atau memberikan kelebihan substantif kepada satu pihak sebelum hak-hak tersebut diputuskan secara muktamad.

Dalam kes ini, injunksi yang dipohon oleh Plaintif akan secara langsung menghalang Defendan, selaku pemilik berdaftar Premis, daripada menggunakan dan mengurus hartanahnya sendiri, sedangkan status Plaintif sebagai penyewa selepas tamat tempoh sewaan masih dipertikaikan secara serius.

Pemberian injunksi sedemikian akan mengekalkan Plaintif di Premis sebagai penyewa ‘de facto’ dan pada masa yang sama menafikan hak Defendan ke atas Premisnya sendiri. Keadaan ini, pada pandangan Mahkamah, akan membawa kepada ketidakseimbangan yang ketara dan memberikan Plaintif kelebihan yang tidak sepatutnya sebelum isu utama diputuskan.

Sebaliknya, penolakan injunksi tidak akan menyebabkan ketidakadilan yang tidak boleh diperbaiki kepada Plaintif, memandangkan sebarang kerugian yang dialami masih boleh S/N 1DgHb6Ngb068b5Punn0B1g dituntut dan dinilai melalui ganti rugi sekiranya Plaintif berjaya dalam tindakan utama.

Mahkamah turut mengambil kira bahawa pemberian injunksi dalam keadaan ini berisiko menentukan isu utama secara tidak langsung, khususnya berhubung status penyewaan dan hak milikan, suatu pendekatan yang bertentangan dengan prinsip berhati-hati dalam prosiding ‘interlocutory’.

Mahkamah mendapati bahawa ‘balance of convenience’ jelas memihak kepada Defendan. Pemberian injunksi akan mengubah ‘status quo’, menjejaskan hak Defendan sebagai pemilik berdaftar dan memberikan Plaintif kelebihan substantif sebelum perbicaraan penuh. ISU 4: Sama ada Plaintif layak kepada relif ekuiti berdasarkan prinsip ‘clean hands’.

Prinsip yang telah lama mantap dalam undang-undang ekuiti ialah bahawa injunksi merupakan suatu relif ekuiti, dan pihak yang memohon relif tersebut hendaklah datang ke Mahkamah dengan tangan yang bersih. Prinsip ini dirumuskan dalam maxim klasik ‘he who comes to equity must come with clean hands’.

Prinsip ini bukan bersifat teknikal semata-mata, tetapi mencerminkan keperluan bahawa Mahkamah tidak akan menggunakan kuasa budi bicaranya untuk membantu pihak yang kelakuannya, sama ada sebelum atau semasa prosiding, S/N 1DgHb6Ngb068b5Punn0B1g menunjukkan ketidakjujuran, ketidakpatuhan kontraktual atau percubaan mendapatkan kelebihan tidak adil melalui proses Mahkamah.

Prinsip ini telah diterima pakai secara konsisten oleh Mahkamah-mahkamah di Malaysia, termasuk oleh Mahkamah Rayuan dalam Lau Peng Hon v L&N Sdn Bhd [2008] 6 MLJ 49 (CA), di mana Mahkamah menegaskan bahawa relif injunksi boleh ditolak sekiranya kelakuan pemohon menunjukkan ketidakadilan atau penyalahgunaan proses Mahkamah.

Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, Defendan telah mengemukakan melalui afidavit dan hujahan bertulis beberapa isu serius berhubung kelakuan Plaintif sepanjang tempoh sewaan dan menjelang tamat tempoh Perjanjian Sewaan, antaranya:

kelewatan dan ketidakpatuhan Plaintif dalam pembayaran sewaan;

pembayaran sewaan yang dibuat oleh pihak ketiga; dan

kegagalan Plaintif mematuhi terma-terma tertentu Perjanjian Sewaan yang dipertikaikan secara material.

Walaupun isu-isu ini pada akhirnya perlu diputuskan secara muktamad melalui perbicaraan penuh, Mahkamah tidak boleh mengabaikan hakikat bahawa permohonan injunksi interim ini S/N 1DgHb6Ngb068b5Punn0B1g bersandar kepada kuasa budi bicara Mahkamah dan bukan suatu hak automatik.

Mahkamah menegaskan bahawa dalam menimbangkan sama ada untuk melaksanakan budi bicara ekuitinya, Mahkamah berhak mengambil kira gambaran keseluruhan kelakuan pihak yang memohon relif tersebut, termasuk sama ada pemohon telah bertindak secara konsisten dengan kewajipan kontraktualnya sendiri.

Dalam konteks ini, Mahkamah juga mengambil kira bahawa Plaintif, melalui permohonan injunksi ini, pada hakikatnya cuba mengekalkan kedudukan sebagai penyewa ‘de facto’ dan pada masa yang sama menghalang Defendan daripada menggunakan haknya sebagai pemilik berdaftar, walaupun terdapat pertikaian serius berhubung pematuhan Plaintif terhadap terma-terma asas Perjanjian Sewaan.

Pendekatan sedemikian, pada pandangan Mahkamah, menimbulkan persoalan sama ada Plaintif benar-benar datang ke Mahkamah ini dengan tangan yang bersih dan sama ada relif ekuiti yang dipohon selaras dengan prinsip keadilan dan kesaksamaan.

Mahkamah juga mengingatkan bahawa prinsip ‘clean hands’ tidak memerlukan Mahkamah membuat dapatan muktamad terhadap salah laku, tetapi memadai sekiranya terdapat keadaan yang munasabah untuk Mahkamah berasa tidak S/N 1DgHb6Ngb068b5Punn0B1g berpuas hati bahawa budi bicara ekuiti wajar dilaksanakan memihak kepada pemohon pada peringkat ‘interlocutory’.

Oleh yang demikian, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif gagal meyakinkan Mahkamah bahawa ia layak kepada relif ekuiti yang dipohon. Kewujudan isu-isu serius berhubung pematuhan terma sewaan dan kelakuan Plaintif adalah faktor yang menghalang Mahkamah daripada melaksanakan budi bicara ekuitinya untuk memberikan injunksi interim.

Setelah menimbangkan kesemua isu yang telah dihujahkan dan dianalisa satu persatu, Mahkamah ini mendapati bahawa permohonan injunksi interim yang difailkan oleh Plaintif gagal memenuhi keperluan undang-undang yang ditetapkan secara kumulatif. Walaupun Mahkamah menerima bahawa wujud ‘serious question to be tried’ berhubung isu substantif antara pihak-pihak, kewujudan isu tersebut tidak dengan sendirinya melayakkan Plaintif kepada relif injunksi interim, khususnya apabila isu tersebut melibatkan pertikaian fakta material yang hanya boleh diputuskan secara wajar melalui perbicaraan penuh.

Apa yang lebih penting adalah, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah gagal membuktikan kewujudan ‘irreparable harm’ dan gagal menunjukkan bahawa ‘balance of convenience’ memihak kepadanya. Sebaliknya, pemberian injunksi dalam kes ini berisiko mengubah ‘status quo’, menjejaskan hak S/N 1DgHb6Ngb068b5Punn0B1g Defendan sebagai pemilik berdaftar, dan secara tidak langsung menentukan isu utama sebelum perbicaraan penuh. Apabila faktor-faktor ini digabungkan dengan kegagalan Plaintif meyakinkan Mahkamah bahawa ia layak kepada relif ekuiti berdasarkan prinsip ‘clean hands’, Mahkamah ini berpuas hati bahawa pelaksanaan budi bicara ekuiti untuk memberikan injunksi interim adalah tidak wajar. Oleh itu, berdasarkan pertimbangan keseluruhan Isu (1) hingga Isu (4), permohonan injunksi interim ini dengan sewajarnya ditolak.

Mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah gagal memenuhi syarat-syarat injunksi interim seperti yang ditetapkan oleh undang-undang. Kegagalan membuktikan ‘irreparable harm’ dan kegagalan menunjukkan ‘balance of convenience’ memihak kepada Plaintif adalah fatal kepada permohonan ini.

Oleh yang demikian, Mahkamah ini menolak permohonan injunksi interim dan ad-interim Plaintif. Kos permohonan ini diperintahkan sebagai kos dalam kausa. BERTARIKH: 16 DISEMBER 2025 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU S/N 1DgHb6Ngb068b5Punn0B1g Peguam Bagi Pihak Plaintif R Param bersama Benjamin Poh Dan Farhana Tetuan Benjamin Poh Law Office Johor Bahru Peguam Bagi Pihak Responden