M&C Precision Sdn Bhd v Pengangkutan Tey Selatan Sdn Bhd (JA-24NCvC-1343-09/2025)

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TAKZIM, MALAYSIA SAMAN PEMULA NO.: JA-24NCvC-1343-09/2025 Dalam perkara Seksyen 228 (1), (2) 234 (1) (a), 235 dan 237 Kanun Tanah Negara 1965 Dan Dalam perkara Seksyen 41 dan 53 Akta Relief Spesifik 1950 (Akta 137) Dan Dalam perkara Kaedah 7, 28, 29(1) dan 92(4) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 ANTARA M&C PRECISION SDN BHD (No. Syarikat: 202201012749 (1458446-U)) … PLAINTIF DAN PENGANGKUTAN TEY SELATAN SDN BHD (No. Syarikat: 199301000903 (255640-T)) …DEFENDAN 10/02/2026 16:32:55 JA-24NCvC-1343-09/2025 Kand. 103 **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 2 DAN MCLEAN PLASTIC ENGINEERING SDN BHD (No. Syarikat: 202501001871 (1603285-X)) … BAKAL PENCELAH ALASAN PENGHAKIMAN [Lampiran 8 – Permohonan Kebenaran Mencelah] PENGENALAN

1. Permohonan di hadapan Mahkamah ini ialah permohonan oleh Bakal Pencelah untuk ditambahkan sebagai satu pihak dalam Saman Pemula ini, yang difailkan oleh Plaintif berkaitan pertikaian penyewaan premis yang sama.

2. Selepas meneliti keseluruhan kertas kausa, afidavit-afidavit yang difailkan oleh Plaintif dan juga Bakal Pencelah, hujahan bertulis dan hujahan balas kedua-dua pihak, Mahkamah ini memutuskan bahawa Bakal Pencelah telah gagal memenuhi kehendak undang-undang bagi pencelah.

3. Atas sebab-sebab yang diperincikan di bawah, permohonan ini ditolak dengan kos RM3,000.00 dibayar oleh Bakal Pencelah kepada Plaintif. Oleh kerana tidak berpuashati dengan keputusan Mahkamah ini, Bakal Pencelah telah memfailkan Notis Rayuan pada 26.1.2026 terhadap keputuan ini dan Alasan Penghakiman saya adalah seperti berikut. **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 3 LATAR BELAKANG KES

4. Plaintif ialah penyewa sedia ada bagi premis kilang yang menjadi subjek tindakan ini berdasarkan suatu hubungan penyewaan yang telah berkuat kuasa untuk suatu tempoh yang material. Sepanjang tempoh penyewaan tersebut, Plaintif telah menjalankan operasi perniagaan di premis berkenaan tanpa gangguan yang dipertikaikan. Plaintif pada setiap masa material adalah penyewa dan penghuni yang sah bagi Premis tersebut menurut suatu perjanjian sewaan yang sah bertarikh

27.09.2022. Terma-terma utama perjanjian sewaan tersebut adalah seperti berikut:

5. Menjelang tamat tempoh penyewaan, Plaintif telah mengambil langkah-langkah yang munasabah untuk mendapatkan pembaharuan penyewaan. Walau bagaimanapun, usaha pembaharuan tersebut tidak mencapai persetujuan muktamad **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 4 dengan Defendan, lalu menimbulkan pertikaian yang berkisar kepada hak kontraktual dan ekuiti Plaintif terhadap pembaharuan penyewaan.

6. Pertikaian ini kemudiannya dibawa ke Mahkamah melalui pemfailan Saman Pemula oleh Plaintif. Intipati tuntutan dalam tindakan utama adalah berhubung sama ada Plaintif berhak kepada pembaharuan penyewaan dan, jika ya, kesan undang-undang terhadap tindakan Defendan yang enggan memperbaharui penyewaan tersebut.

7. Pada 01.10.2025, Bakal Pencelah, yang diketuai oleh pengurusnya Chan Eng Keat (No. KP: 900625-07-5031), telah menceroboh masuk secara paksa dan menduduki sebahagian premis Plaintif tanpa kebenaran, sekali gus mengganggu pendudukan sah Plaintif serta operasi harian perniagaannya. Ejen hartanah Bakal Pencelah, Mandy Chua, telah memasuki premis tanpa kebenaran dengan alasan kononnya untuk tujuan pemeriksaan. Susulan itu, pekerja-pekerja Bakal Pencelah telah bertindak menduduki pondok pengawal keselamatan, kawasan pejabat, serta sebahagian lantai pengeluaran.

8. Sepanjang kejadian tersebut, pengurus dan kakitangan Bakal Pencelah telah mengugut dan menakut-nakutkan pekerja Plaintif, termasuk memberi amaran agar mereka tidak mencampuri aktiviti Bakal Pencelah. Tindakan-tindakan ini telah mewujudkan persekitaran kerja yang tidak selamat, yang **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 5 menjejaskan moral dan keselamatan tenaga kerja Plaintif, di samping mengganggu operasi perniagaan biasa Plaintif.

9. Sebagai tindak balas, pada hari yang sama, Plaintif telah segera mengarahkan peguamcara mereka untuk mengeluarkan sepucuk surat aduan kepada pihak pengurusan Bakal Pencelah dan pada masa yang sama menyalinkan surat tersebut kepada peguamcara Defendan bagi memaklumkan tentang pencerobohan dan gangguan yang menyalahi undang-undang tersebut. Plaintif juga telah membuat satu laporan polis pada hari yang sama. Walau bagaimanapun, pihak polis enggan campur tangan, dan membenarkan pekerja-pekerja Bakal Pencelah kekal berada di Premis sehingga kira-kira jam

5.30 petang, namun pengurus dan pengawal keselamatan Bakal Pencelah hanya mengosongkan tapak tersebut sekitar jam 8.30 malam.

10. Seterusnya, pada 02.10.2025, peguamcara Plaintif telah mengeluarkan sepucuk surat rasmi kepada peguamcara Defendan yang antara lain mendakwa bahawa Defendan telah dengan sengaja memasuki suatu perjanjian sewaan baharu dengan Bakal Pencelah, yang pada masa tersebut mengetahui tentang pertikaian pembaharuan sewaan yang sedang berlangsung antara Defendan dan Plaintif, dengan tujuan mengelakkan prosiding undang-undang yang sedang berjalan serta mengusir Plaintif secara tidak sah tanpa memperoleh sebarang perintah mahkamah terlebih dahulu. **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 6

11. Situasi yang boleh disimpulkan oleh Mahkamah ini adalah dalam tempoh pertikaian ini masih belum diputuskan oleh Mahkamah, Defendan telah memasuki satu perjanjian penyewaan baharu dengan Bakal Pencelah bagi premis yang sama. Perjanjian penyewaan baharu tersebut dimeterai ketika Plaintif masih menduduki premis dan ketika Defendan sedia maklum akan kewujudan pertikaian serta prosiding Mahkamah yang sedang berjalan.

12. Afidavit-afidavit Plaintif menunjukkan bahawa Bakal Pencelah, pada masa material, telah mengetahui kewujudan pertikaian antara Plaintif dan Defendan sebelum memasuki perjanjian penyewaan baharu tersebut. Walaupun demikian, Bakal Pencelah tetap memilih untuk meneruskan perjanjian tersebut dan seterusnya mengambil pemilikan premis.

13. Berikutan itu, Bakal Pencelah memfailkan permohonan untuk mencelah dalam prosiding ini dengan alasan bahawa beliau kini menduduki premis dan bahawa apa-apa perintah Mahkamah dalam tindakan utama akan memberi kesan kepada kepentingannya. Plaintif membantah permohonan tersebut atas alasan bahawa pencelahan ini melibatkan pihak yang tidak mempunyai kepentingan undang-undang langsung dalam subjek pertikaian sebenar. PERMOHONAN BAKAL PENCELAH

14. Permohonan ini dibuat di bawah Aturan 15 Kaedah 6 dan Aturan 92 Kaedah 4 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 7

15. Secara ringkas, Bakal Pencelah mendakwa bahawa: i. beliau mempunyai kepentingan undang-undang terhadap premis melalui perjanjian penyewaan baharu; dan ii. kehadirannya adalah perlu bagi memastikan keadilan dan mengelakkan prejudis. ISU-ISU UNTUK DIPUTUSKAN

16. Berdasarkan hujahan pihak-pihak, Mahkamah merumuskan isu-isu berikut: i. Sama ada Bakal Pencelah mempunyai kepentingan undang-undang yang sebenar, langsung dan material dalam subjek pertikaian ini; ii. Sama ada kehadiran Bakal Pencelah adalah perlu atau wajar bagi pelupusan yang adil dan berkesan; iii. Sama ada kegagalan membenarkan pencelahan akan menyebabkan ketidakadilan prosedural kepada Bakal Pencelah. HUJAHAN PIHAK-PIHAK

18. Bakal Pencelah bergantung, antara lain, kepada kes Pegang Mining Co Ltd v Choong Sam & Ors [1969] 2 MLJ 52 dan kes-kes lain yang dirujuk dalam Ikatan Otoriti Pencelah.

20. Plaintif turut merujuk kepada, antara lain kes-kes berikut: a) Pegang Mining Co Ltd v Choong Sam & Ors [1969] 2 MLJ 52; **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 9 b) Sri Permata Sdn Bhd v PPH Realty Sdn Bhd [2001] 7 CLJ 633; c) Sistem Penyuraian Trafik KL Barat Sdn Bhd v Kenny Heights Development Sdn Bhd & Anor [2009] 4 CLJ 57; dan d) Chong Fook Sin v Amanah Raya Bhd & Ors [2010] 7 CLJ

917. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH ISU 1- Sama ada Bakal Pencelah mempunyai kepentingan undang-undang yang sebenar, langsung dan material 21. Prinsip asas mengenai pencelah telah lama dimantapkan dalam kes Pegang Mining Co Ltd v Choong Sam & Ors [1969] 2 MLJ 52. Dalam kes tersebut, Mahkamah menegaskan bahawa pencelahan hanya wajar dibenarkan kepada pihak yang mempunyai kepentingan undang-undang yang sebenar dan langsung dalam subjek pertikaian, dan bukannya pihak yang hanya terkesan secara tidak langsung, komersial atau spekulatif.

22. Prinsip ini kemudiannya diulangi dan diperhalusi dalam kes-kes lain yang dirujuk oleh Plaintif, termasuk kes Sri Permata Sdn Bhd v PPH Realty Sdn Bhd [2001] 7 CLJ 633 dan Chong Fook Sin v Amanah Raya Bhd & Ors [2010] 7 CLJ 917, yang menegaskan bahawa kepentingan yang bergantung **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 10 sepenuhnya kepada kedudukan pihak sedia ada adalah bersifat derivatif dan tidak mencukupi bagi tujuan untuk melayakkan pencelahan.

23. Aplikasi prinsip ini kepada fakta kes ini menunjukkan bahawa Bakal Pencelah bukan pihak kepada hubungan penyewaan yang menjadi subjek pertikaian antara Plaintif dan Defendan. Hak yang didakwa oleh Bakal Pencelah tidak lahir daripada sebarang kontrak atau obligasi undang-undang antara Plaintif dan Bakal Pencelah, tetapi semata-mata daripada perjanjian penyewaan baharu antara Bakal Pencelah dan Defendan.

24. Sebaliknya, apa-apa kepentingan yang didakwa oleh Bakal Pencelah terbit sepenuhnya daripada perjanjian penyewaan baharu antara Bakal Pencelah dan Defendan. Perjanjian tersebut pula telah dimeterai ketika pertikaian antara Plaintif dan Defendan masih belum diputuskan, dan dengan pengetahuan sedia ada mengenai kewujudan pertikaian tersebut.

25. Dalam keadaan sedemikian, Mahkamah berpendapat bahawa Bakal Pencelah telah secara sedar mengambil suatu risiko komersial. Risiko sedemikian tidak boleh ditransformasikan/diubah menjadi suatu “kepentingan undang-undang langsung” semata-mata dengan memohon sebagai pencelah. **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 11

26. Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa kepentingan yang didakwa oleh Bakal Pencelah adalah bersifat derivatif, kontingen dan tidak langsung, dan gagal memenuhi kehendak yang ditetapkan dalam kes Pegang Mining (supra) yang memutuskan seperti berikut: “in order to be entitled to intervene in a proceeding the intending party must satisfy the court that the order that the court might make would directly affect his legal interest”.

27. Oleh itu dapatan Mahkamah ini bagi isu 1 ini adalah Bakal Pencelah tidak mempunyai kepentingan undang-undang yang sebenar dan langsung dan Isu 1 ini diputuskan memihak kepada Plaintif. ISU 2 - Sama ada kehadiran Bakal Pencelah perlu atau wajar bagi pelupusan yang adil dan berkesan 28. Walaupun Mahkamah ini telah mendapati di bawah Isu 1 bahawa Bakal Pencelah gagal membuktikan kewujudan kepentingan undang-undang yang sebenar dan langsung sebagaimana yang dikehendaki oleh undang-undang, Mahkamah ini akan tetap, demi kelengkapan dan analisis mendalam telah menimbangkan Isu 2 sebagai suatu ujian alternatif.

29. Ujian alternatif ini adalah untuk menentukan sama ada, andaikata sekalipun kepentingan yang didakwa oleh Bakal Pencelah diterima secara minimum, kehadiran Bakal Pencelah **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 12 sebagai pihak adalah perlu atau wajar bagi membolehkan Mahkamah melupuskan pertikaian sebenar secara adil, berkesan dan menyeluruh.

30. Prinsip bahawa pencelah hanya wajar dibenarkan apabila kehadiran pihak tersebut benar-benar diperlukan untuk pelupusan pertikaian telahpun terkandung dalam pendekatan Mahkamah dalam kes Pegang Mining (supra), iaitu bahawa Mahkamah mesti menilai sama ada pihak yang memohon pencelahan mempunyai kepentingan undang-undang yang cukup langsung sehingga tanpa kehadirannya Mahkamah tidak dapat melupuskan isu-isu teras secara berkesan.

31. Prinsip ini diperkukuhkan lagi dalam kes Sri Permata Sdn Bhd (supra), di mana Mahkamah menegaskan bahawa pencelah tidak seharusnya dibenarkan sekiranya pertikaian utama boleh diputuskan sepenuhnya antara pihak-pihak sedia ada, dan pihak ketiga hanya terkesan secara tidak langsung atau derivatif.

32. Dalam kes ini, isu teras adalah berkaitan hak Plaintif terhadap pembaharuan penyewaan dan kesan undang-undang tindakan Defendan memasuki perjanjian penyewaan baharu. Isu-isu ini boleh diputuskan sepenuhnya berdasarkan hubungan undang-undang antara Plaintif dan Defendan. **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 13

33. Kehadiran Bakal Pencelah tidak menambah sebarang dimensi undang-undang baharu dan juga tidak memperkenalkan isu undang-undang baharu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah. Sebaliknya, pencelah berpotensi meluaskan skop prosiding dan mengalihkan fokus daripada pertikaian sebenar. Kedudukan Bakal Pencelah adalah bergantung sepenuhnya kepada kedudukan Defendan, iaitu sama ada Defendan mempunyai kuasa dan hak untuk memasuki perjanjian penyewaan baharu tersebut.

34. Pendekatan ini juga selari dengan prinsip yang dinyatakan dalam kes Chong Fook Sin (supra), bahawa pencelah tidak boleh digunakan untuk memperluaskan skop prosiding atau menambah pihak yang kepentingannya hanya bersifat susulan kepada keputusan terhadap pihak utama.

35. Mahkamah juga menerima hujahan Plaintif bahawa sebarang kesan terhadap Bakal Pencelah adalah kesan tidak langsung atau pun kesan sampingan yang berpunca daripada keputusan Mahkamah terhadap Defendan, dan bukannya kesan langsung terhadap subjek pertikaian utama.

36. Atas alasan-alasan yang dinyatakan di atas, Mahkamah mendapati bahawa walaupun sebagai ujian alternatif, kehadiran Bakal Pencelah tidak diperlukan dan tidak wajar bagi pelupusan pertikaian ini. Isu 2, sebagai ujian alternatif, turut diputuskan memihak kepada Plaintif. **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 14 ISU 3 -Sama ada penolakan pencelahan menjejaskan keadilan prosedural 37. Bakal Pencelah turut berhujah bahawa penolakan pencelah akan menjejaskan hak untuk didengar. Mahkamah menerima bahawa keadilan prosedural adalah prinsip asas, namun ia bukan suatu konsep mutlak yang boleh digunakan untuk mengatasi keperluan kehendak undang-undang.

38. Dalam kes Sri Permata Sdn Bhd (supra), Mahkamah menegaskan bahawa keadilan prosedural tidak boleh digunakan untuk mewujudkan hak substantif yang tidak wujud di sisi undang-undang.

39. Dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Bakal Pencelah memasuki perjanjian penyewaan baharu dengan pengetahuan sedia ada mengenai pertikaian dan prosiding Mahkamah. Dalam keadaan sedemikian, Bakal Pencelah tidak boleh mendakwa ketidakadilan apabila Mahkamah enggan mengubah struktur prosiding semata-mata untuk menampung risiko yang diambilnya sendiri. Sebarang prejudis yang dialami oleh Bakal Pencelah adalah akibat risiko komersial yang diambil secara sedar.

40. Tambahan pula, kepentingan Bakal Pencelah, jika ada, boleh dituntut melalui Defendan. Tiada halangan undang-undang yang menghalang Bakal Pencelah daripada melindungi kepentingan komersialnya melalui saluran lain yang sesuai. **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 15 Oleh itu, penolakan pencelahan tidak menafikan keadilan prosedural.

41. Oleh yang demikian, penolakan pencelah oleh Mahkamah ini tidak menjejaskan keadilan prosedural. Sekali lagi, Isu 3 diputuskan memihak kepada Plaintif. RUMUSAN

42. Apabila ketiga-tiga isu dinilai secara kumulatif, Mahkamah merumuskan bahawa Bakal Pencelah tidak mempunyai kepentingan undang-undang yang sebenar dan langsung, kehadirannya tidak diperlukan untuk pelupusan pertikaian yang berkesan antara pihak-pihak sedia ada, dan penolakan pencelah tidak menjejaskan keadilan prosedural. Mahkamah juga berpuas hati bahawa permohonan pencelah ini gagal memenuhi kehendak undang-undang sebagai pencelah dan berpotensi menjejaskan kecekapan serta fokus prosiding utama.

43. Sebagai ujian alternatif, Mahkamah juga mendapati bahawa walaupun andai kata kepentingan yang didakwa oleh Bakal Pencelah diterima pada tahap minimum, kehadiran Bakal Pencelah tidak diperlukan dan tidak wajar bagi pelupusan pertikaian yang adil, berkesan dan menyeluruh antara pihak-pihak sedia ada. **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 16 44 Berdasarkan analisis terperinci di atas, Mahkamah merumuskan bahawa Bakal Pencelah tidak mempunyai kepentingan undang-undang yang sebenar dan langsung, kehadirannya tidak perlu bagi pelupusan yang adil dan berkesan, dan penolakan pencelahan tidak menjejaskan keadilan prosidural, khususnya apabila Bakal Pencelah memasuki perjanjian penyewaan baharu dengan pengetahuan sedia ada mengenai pertikaian dan dengan itu mengambil risiko komersial secara sedar. KEPUTUSAN

45. Oleh yang demikian, apabila ketiga-tiga isu ini dinilai secara kumulatif, termasuk Isu 2 yang dipertimbangkan sebagai ujian alternatif, Mahkamah berpendapat bahawa permohonan pencelah ini tidak mempunyai merit dan wajar DITOLAK dengan kos. Permohonan Bakal Pencelah untuk mencelah adalah dengan ini DITOLAK dengan kos RM3,000.00, dibayar oleh Bakal Pencelah kepada Plaintif. BERTARIKH: 10 FEBRUARI 2026 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 17 Peguam Bagi Pihak Plaintif Benjamin Poh Bersama Fatin Farhana Tetuan Benjamin Poh Law Office, Johor Bahru Peguam Bagi Pihak Pencelah Chiah Li Xin Tetuan L.X Chiah and Associates Johor Bahru **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal