Madurai Veeran A/L Veeramalai v Gurumoorthy A/L Vethiah (BA-22NCvC-142-04/2023)

GURUMOORTHY A/L VETHIAH

DERARAJ A/L MUTHUSAMY (NO. K/P: 560530-10-5797) − DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Tuntutan Plaintif terhadap Defendan-Defendan ialah mengenai sebuah rumah kedai (hartanah) di Batang Kali Selangor. Pernyataan tuntutan menuntut perkara yang berikut terhadap

supaya hartanah itu dijual kepada pihak ketiga pada harga pasaran dan hasil jualan dibahagikan kepada 3 bahagian secara sama rata kepada Plaintif dan Defendan-Defendan. Kos guaman dan kos sampingan yang berbangkit daripada 03/03/2025 00:00:44 BA-22NCvC-142-04/2023 Kand. 53 urusan ini ditolak daripada hasil jualan hartanah itu. segala urusan hasil jualan hartanah itu dipegang oleh peguam cara Plaintif sebagai pemegang amanah.

secara alternatifnya, Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua membeli 1/3 bahagian Plaintif dalam hartanah itu pada harga pasaran dan seterusnya membayar 1/3 bahagian Plaintif. Kos guaman dan kos sampingan yang berbangkit daripada urusan ini ditanggung oleh Defendan yang ingin membeli. Segala urusan hasil jualan hartanah itu dipegang oleh peguam cara Plaintif sebagai pemegang amanah.

jika perenggan (a) dipersetujui, Defendan Pertama harus mendapatkan milikan kosong hartanah itu dan segala kos yang berbangkit daripada urusan mengeluarkan penyewa hartanah itu ditanggung oleh Defendan Pertama.

Defendan-Defendan menyerahkan kepada peguam cara Plaintif semua suratcara asal i.e. Perjanjian Jual Beli, Perjanjian Penyerahhak dan Perjanjian Penyerahhak Semula daripada Bank (CIMB) dalam masa 14 hari dari tarikh Perintah ini.

Ganti rugi Am dibayar kepada Plaintif jika Defendan-Defendan tidak bersetuju dengan perenggan (a) atau melengahkan urusan penjualan hartanah itu.

jika Defendan-Defendan gagal, enggan atau cuai menandatangani segala suratcara pindahmilik termasuklah perjanjian jual beli baharu, Penolong Kanan Pendaftar diberikuasa untuk menandatangani suratcara bagi pihak Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua.

faedah pada kadar 5% setahun atas Ganti rugi Am dikira dari tarikh penghakiman sehingga tarikh penyelesaian.

kos tindakan dan kos atas dasar peguam-anak guam dibayar oleh Defendan Pertama dan/atau defendan Kedua kepada Plaintif.

relief lain yang difikirkan wajar dan sesuai oleh Mahkamah. Perihal hartanah: [2] Plaintif memplidkan bahawa beliau mempunyai 1/3 bahagian dalam hartanah tersebut. Ini berdasarkan kepada Perjanjian Jual beli (PJB) bertarikh 27-6-1997. Plaintif dan Defendan-Defendan telah menandatangani PJB tersebut dengan Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor dan Ligamas Sdn Bhd. [3] Hartanah tersebut telah dicagarkan kepada CIMB Bank Berhad dan pada 15-12-2020 suatu Perjanjian Penyerahhak Semula (Deed of Receipt and Reassignment) telah ditandatangani oleh CIMB Bank Berhad dan Plaintif bersama Defendan-Defendan. [4] Hartanah tersebut kini adalah bebas daripada apa-apa hutang. [5] Pada lebih kurang tahun 2000 Defendan Pertama telah menyewakan hartanah tersebut kepada penyewa dan sehingga kini Plaintif tidak mendapat apa-apa bahagian daripada jumlah sewa daripada hartanah tersebut. Plaintif memplidkan bahawa walaupun beliau sebagai pemilik 1/3 bahagian atas rekod sah dalam hartanah tersebut, Plaintif tidak mendapat apa-apa manfaat daripada hartanah tersebut. [6] Usaha Plaintif telah cuba berurusan banyak kali dengan Defendan-Defendan untuk menjual hartanah tersebut kepada pihak ketiga ataupun untuk Defendan-Defendan membeli bahagian Plaintif dalam hartanah tersebut tetapi Defendan-Defendan tidak memberi apa-apa maklum balas kepada Plaintif. [7] Defendan-Defendan memplidkan perkara yang berikut:

pembelian hartanah itu ialah bagi tujuan pelaburan yang dipelopori oleh En Muruthai A/L Andy. En Muruthai meninggal dunia pada 30-4-2023 akibat strok.

pada 27-6-1997, harga pembelian hartanah ialah RM220,000.00.

terdapat 6 orang yang menyumbang wang bagi pembelian hartanah itu iaitu Muruthai A/L Andy, Perumal A/L Nainah, En. Gurumoorthy A/L Vethiah (Defendan Pertama), Deraraj A/L Muthusamy (Defendan Kedua), Madurai Veeran A/L Veeramalai (Plaintif) dan Ravichantar a/l Mathukrayan.

ada hubungan persaudaraan antara semua pelabur maka sebab itulah En Muruthai sentiasa inginkan sanak-saudara harus melabur dalam hartanah telah mempelawa kesemua mereka untuk menyertai pelaburan tersebut.

En Muruthai tidak dapat menggunakan namanya sendiri untuk membelian hartanah itu kerana En Muruthai telahpun membeli sebuah hartanah di kawasan yang sama dan pemaju yang sama terlebih dahulu bersesama anaknya En. Sarawanan A/L Muruthai.

pada mulanya hanya nama Defendan Pertama sahaja yang digunakan untuk pembelian hartanah itu tetapi demi untuk mendapatkan pinjaman pembiayaan maka nama Plaintif dan Defendan Kedua dimasukkan pada tahap pembangunan peringkat ketiga, iaitu selepas, pembinaan hartanah mencecah tahap ‘completion of reinforced concrete framework of the building for first floor (7.5%)’. Hanya nama 3 pelabur sahaja dimasukkan sebagai pembeli-pembeli walapun terdapat seramai enam orang yang melabur dalam pemberian wang pendahuluan kerana ia memudahkan pinjaman kemudahan pembiayaian bank bagi pembelian hartanah tersebut.

pelaburan yang dimasukkan/disumbangkan oleh 6 pelabur adalah untuk 10% wang pendahuluan i.e. RM22,000.00 di mana kesemua mereka telah membayar wang sebanyak RM10,000.00 setiap orang kepada “tabung pelaburan” yang dipegang oleh En Muruthai.

atas usaha En Muruthai dan Defendan Pertama, pihak BBMB (kini CIMB) telah meluluskan kemudahan pembiayaian 90% iaitu RM198,000.00 terhadap hartanah tersebut. Defendan Pertama ketika itu bekerja di bank dengan itu mempunyai pengetahuan dalam urusan bagi mendapatkan pinjaman kemudahan pembiayaian termasuk dokumen-dokumen yang harus di kemukakan kepada pihak bank. Ketika itu, Pinjaman kadar faedah adalah 2% setahun melebihi Kadar Asas Pinjaman (Base Lending Rate). Pada masa tersebut Kadar Asas Pinjaman adalah 9.65% setahun. Kegawatan ekonomi pada tahun 1997/1998 telah mengakibatkan kadar faedah pinjaman melambung tinggi. Receipt dan Reassignment (R&R) dibuat pada 15-12-2020. Pada setiap masa material, adalah menjadi fahaman lisan antara Plaintif dan En Muruthai bahawa selepas penyelesaian hutang kepada pihak BBMB dan selepas R&R, Plaintif akan menyerahkan 1/6 haknya kepada En Muruthai dan En Muruthai akan membayar balik baki wang pendahuluan kepada Plaintif dan juga pelabur-pelabur yang lain yang telah menarik diri daripada pelaburan tersebut. Akan tetapi Plaintif tidak melaksanakan apa yang dipersetujui dengan En Muruthai dan selepas En Muruthai meninggal dunia, baharulah Plaintif menyaman Defendan-Defendan untuk menjualkan hartanah tersebut ataupun Defendan-defendan membelikan 1/3 bahagian yang didaftarkan atas nama Plaintif. [8] Defendan memplidkan bahawa tuntutan Plaintif perlu ditolak atas alasan yang berikut:

Plaintif dan Defendan Pertama memegang hartanah itu yang sebagai Pemegang Amanah Konstruktif bagi pihak En Muruthai.

Prinsip equiti dan/atau ‘Unjust enrichment’ harus dikenakan terhadap Plaintif yang kini inginkan hartanah itu di mana pemilik benefisial adalah En Muruthai terhadap 5/6 bahagian hartanah tersebut dan Defendan Kedua mempunyai 1/6 bahagian. Walau pun nama Plaintif terdapat dalam suratcara hartanah akan tetapi beliau tidak berhak untuk menuntut mana-mana bahagian terhadap hartanah itu bagi dirinya ataupun untuk 2 orang pelabur yang lain iaitu En Perumal dan En Ravichantar. Ini kerana kesemua mereka (pelabur) telah menarik/mengundur diri daripada pelaburan tersebut di mana mereka hanya berhak untuk menuntut wang RM10,000.00 yang dibayar sebagai pelaburan pendahuluan dan juga sebarang faedah yang ditetapkan oleh Mahkamah ini.

En Muruthai telah menganggung pembayaran ansuran bagi pembayaran balik setiap bulan kepada Bank dan kadang-kadang dengan pertolongan anaknya.

Plaintif dan pelabur lain itu telah menarik/mengundur diri dan keluar daripada pelaburan tersebut.

pada tahun 2014, hutang pihak CIMB telah dibayar sepenuh oleh En Muruthai dan Defendan Kedua di mana En Muruthai membuat pembayaran ke atas 5/6 bahagian manakala Defendan Kedua membuat pembayaran keatas milikan benefisialnya iaitu 1/6.

milikan kosong hartanah diperoleh pada tahun 1999 akan tetapi hartanah itu hanya dapat di sewakan pada tahun 2007 memandangkan kawasan Batang Kali tidak dibangunkan/dimajukan sebagaimana yang dijangka maka kawasan itu gagal untuk menarik minat penyewa-penyewa.

walau pun tidak ada apa-apa pembuktian kukuh bahawa Plaintif mahupun En. Perumal dan En. Ravichantar telah membayar wang sebanyak RM10,000.00 kepada En Muruthai akan tetapi En Muruthai melalui keterangan Defendan Pertama (SD-1) dengan rela hati sanggup menerima fakta bahawa RM10,000.00 telah dibayar oleh kesemua pelabur sebagai wang pendahuluan bagi pelaburan tersebut.

Defendan Kedua membayar secara habis bahagian benefisialnya 1/6 ke atas hartanah invesmen tersebut dan tidak mengundur diri daripada pelaburan.

memandangkan Defendan Kedua tidak mempunyai pengetahun terperinci mengenai urusan pelaburan maka hanya Defendan Pertama yang memberikan keterangan bagi dirinya dan juga bagi pihak Defendan Kedua di mana keadaan ini juga adalah untuk menjimatkan masa Mahkamah.

kesemua transaksi adalah di dalam pengetahuan Defendan Pertama di mana Defendan Pertama telah terlibat bersama dengan En Muruthai. Pelaburan itu adalah hasil daripada usaha En Muruthai sendiri di mana tanpa En Muruthai yang mengajak semua pelabur membeli hartanah itu, kesemua mereka tidak akan melabur ke atas hartanah tersebut.

jumlah yang di kutip oleh En Muruthai daripada kesemua orang adalah sebanyak RM60,000.00 di mana daripada jumlah tersebut RM22,000.00 iaitu 10% harga hartanah di bayar kepada Pemaju. Fakta ini diakui oleh Plaintif dan saksi-saksi Plaintif. Dan bakinya telah digunakan oleh En Muruthai untuk membayar ansuran faedah kepada pihak bank. Perbicaraan: [9] Dalam perbicaraan selama 2 hari, Mahkamah telah mendengar keterangan lisan 6 orang saksi iaitu 4 orang saksi Plaintif dan 2 orang saksi Defendan-Defendan. Madurai Veeran A/L Veeramalai SP-1; Ravichantar A/L Mathukrayan SP- 2; Perumal A/L Nainah SP-3; Arunagiri A/L Munusamy SP-4; Gurumoorthy A/L Vethiah SD-1 dan Manivanan A/L Muruthai SD-2. Dapatan dan Keputusan Mahkamah ini Isu-isu untuk dibicarakan: [10] Peguam cara Plaintif telah memfailkan 11 isu untuk dibicarakan dan Mahkamah ini mendapati isu untuk dibicarakan dan ditentukan ialah –

sama ada Plaintif ialah pemilik beneficial 1/3 bahagian hartanah itu? Jika dapatan Mahkamah “ya” maka Plaintif berhak untuk menerima 1/3 bahagian hartanah itu.

(ii) sama ada Defendan-Defendan telah menyewakan hartanah itu dari tahun mula disewakan sehingga kini?

(iii) sama ada Plaintif pernah membayar ansuran pinjaman perumahan dengan Bank; membayar cukai tanah, cukai taksiran sejak hartanah itu dibeli?

(iv) sama ada Plaintif membayar kos/fi peguam berkaitan dengan hartanah itu?

sama ada Plaintif ada memaklumkan Defendan-Defendan dan En Muruthai mengenai penarikan diri daripada pelaburan kerana tidak mampu membayar ansuran pinjaman?

(vi) sama ada Plaintif melepas haknya dalam hartanah kepada En Muruthai? Beban pembuktian: [11] Beban pembuktian yang dikehendaki dalam seksyen-seksyen 101 dan 102 Evidence Act 1950 dan berdasarkan nas undang-undang, beban pembuktian berada di atas bahu Plaintif sepanjang masa untuk membuktikan kes mereka terlebih dahulu sebelum beban berpindah kepada Defendan-Defendan. [12] Peruntukan mengenai beban pembuktian yang dihujahkan oleh Plaintif iaitu seksyen 102 Akta Keterangan 1950 (teks bahasa Inggeris) − “102. On whom burden of proof lies The burden of proof in a suit or proceeding lies on that person who would fail if no evidence at all were given on either side.”. [13] Mahkamah Rayuan dalam kes The Carbon Co Sdn Bhd & Anor v Ng Lee Hoon (conducting under ‘Forest Wood Flooring’) [2017] 4 MLJ 791, memutuskan mengenai seksyen 101 Akta Keterangan 1950 − “[49] The law on the burden of proof is so settled. Pursuant to s 101(1) of the Evidence Act 1950, a party who desires the court to give judgment in its favour as to the legal right or liability bears the burden to prove its case. The burden of proof on that party is twofold, firstly the burden of establishing a case and secondly the burden of introducing evidence. This burden lies on the party throughout the case and the standard of proof is on the balance of probabilities. Once that party has discharged its evidential burden of proof then the burden would then shift to its adversary. If a party has failed to discharge its burden of proof on the standard required by the law, his adversary does not bear the burden to adduce any evidence…”. [14] Dalam kes Dato’ Pardip Kumar Kukreja & Anor v Vell Paari a/l Samy Vellu [2016] 4 MLJ 649 (CA)14 − “[24] It is settled law that the party who desires the court to give judgment as to any legal right or liability bears the burden of proof (s 101(1) of the Evidence Act 1950). The burden of proof is on that party is twofold:

the burden of establishing a case; and

the burden of introducing evidence. The burden of proof lies on the party throughout the trial. The standard of proof required of the plaintiff is on the balance of probabilities. The evidential burden of proof is only shifted to the other party once that party has discharged its burden of proof. If that party fails to discharge the original burden of proof, then the other party need not adduce any evidence. The case of Miller v. Minister pf Pensions [1947] 2 All E.R. 37215 where Denning J (as he then was) states as follows: If the evidence is such that the tribunal can say: “We think it more probable than not,” the burden is discharged but, if the probabilities are equal, it is not.” [15] Lord Goddard dalam kes Bonham-Carter v. Hyde Park Hotel Ltd 64 TLR 177 at p. 178 memutuskan − “… plaintiffs must understand that if they bring actions for damages it is for them to prove their damage; it is not enough to write down the particulars, so to speak, throw them at the head of the court, saying: ‘This is what I have lost, I ask you to give me these damages’. They have to prove it.”. [16] Mahkamah ini pasti prinsip bahawa “The well-established principle that the burden of proof at all times is borne by the Plaintiff on the balance of probabilities to establish his case against the Defendant or the existence of a legally enforceable claim against the Defendant. It is upon the Plaintiff, and certainly not the Defendant, to discharge that burden. It is for the Plaintiff to prove his case and satisfy the court that his claim is well-founded before the court can grant judgment on his claim” adalah terpakai dalam memastikan beban pembuktian. [17] Dalam kes MIE-AFA Corporation Sdn. Bhd. v. Razali Mohd Sham & Anor [2023] 1 LNS 1267, the court explained that the burden of proof lies throughout with the party who wishes the Court to belief the facts of their case; and the Federal Court in the case of Keruntum Sdn Bhd v. The Director of Forests and Ors [2017[ 4 CLJ 676 at page 698 held − “[78] It is settled law that the burden of proof rests throughout the trial on the party on whom the burden lies. Where a party on whom the burden of proof lies, has discharged it, then the evidential burden shifts to the other party.”. [18] Dalam kes Sinnaiyah & Sons Sdn Bhd v. Damai Setia Sdn Bhd [2015] 7 CLJ 584 yang mana YAA Richard Malanjum, Ketua Hakim Negara memutuskan bahawa – “… there are only two standard of proof, namely beyond reasonable doubt for criminal cases and on the balance of probabilities for civil cases. As such, even if fraud is the subject in a civil claim, the standard of proof is on the balance of probabilities. There is no third standard. … The criminal aspect of the allegation of fraud and the standard of proof required is irrelevant in the deliberation …”. “… the standard of proof is only a balance of probability [NOT beyond reasonable doubt] and this burden has been discharged by the Plaintiff during the trial vide witness testimonies [weight attached to testimony/evidence], documents [admissibility] filed in this Court, admissions by the Defendant and facts pleaded in the Statement of Claim and Reply.”. [19] Untuk memastikan bahawa Mahkamah ini mematuhi prinsip undang-undang mengenai beban pembuktian, Mahkamah ini menganalisa keterangan yang dinyatakan oleh Plaintif melalui keterangan lisan dan keterangan dokumentarnya dengan jelas menunjukkan bahawa Plaintif berjaya mencapai tahap “on balance of probabilities”. [20] Dalam kes Suruhanjaya Sekuriti Malaysia v Chan Soon Huat [2018] 9 MLJ 782, the Court summarized the definition and application of balance of probabilities as proving an event is AT LEAST 51% more likely than not. [21] Mahkamah ini berpendapat bahawa the Court not only to weigh such evidence on a balance of probabilities but it is also incumbent upon the court to look at all the surrounding factors and to weigh and evaluate contemporaneous documents that may tend to establish the truth or otherwise of a given fact. In the present case, I had to take into consideration the witnesses’ power of observation, their accuracy for recollection, and capacity to explain what they remember. Keputusan Mahkamah pada 5-12-2024: [22] Selepas perbicaraan, atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah ini memutuskan seperti yang berikut:

perenggan 12(a) adalah dibenarkan dan secara alternatifnya jika perenggan 12(a) tidak berlaku maka relief pada perenggan 12(b) adalah dibenarkan.

perenggan 12(c) dibenarkan di mana Defendan-Defendan mendapatkan pemilikan kosong hartanah jika pihak-pihak bersetuju dengan perenggan 12(a) dan apa-apa kos yang akan dialami adalah ditanggung secara bersesama oleh Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua.

perenggan 12(d), (e), (f) dan (g) adalah ditolak.

kos sebanyak RM8000.00 (tertakluk kepada fi alokatur) dibayar secara bersesama oleh Defendan-Defendan kepada Plaintif. [23] Defendan-Defendan tidak berpuas hati dengan keputusan ini kini memfailkan rayuannya ke Mahkamah Rayuan. Dapatan, Analisa dan Keputusan Mahkamah [24] Bermula dari 27-6-1997 hartanah itu dibeli sehingga bulan April 2023 iaitu tarikh En. Murutahi AL Andy meninggal dunia, hal perkara mengenai hartanah itu tidak berbangkit di antara Plaintif dan pelabur-pelabur dengan En. Murutahi AL Andy dan Defendan-Defendan. Plaintif dan pelabur-pelabur kini ingin mendapatkan kembali hak mereka sebagai penyumbang kepada pelaburan untuk membeli hartanah itu. [25] Dokumen-dokumen yang dirujuk dan dikemukakan dalam perbicaraan ialah − • Ikatan Dokumen B1 pada ms 4 surat tawaran oleh Ligamas Sdn Bhd bertarikh 15-2-1996 kepada Sarawanan a/l Muruthai & Muruthai a/l Andy yang menghendaki deposit sebanyak 10%/RM22,000.00 dibayar sebagai sebahagian daripada harga jualan. PJB bertarikh 18-4-1996 di antara PKNS dan Sarawanan a/l Muruthai & Muruthai a/l Andy (B1 pada ms 5- 31). • Ikatan Dokumen B pada ms 22 hingga 47 ialah PJB bertarikh 27-6-1997 antara PKNS dan Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua. • Ikatan Dokumen B pada muka surat 49 hingga 67 ialah Surat Kelulusan pinjaman pembiayaan Bank Bumiputra Malaysia Bhd bagi baki harga jualan berjumlah RM198,000.00 bertarikh 4-8-1997 kepada Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua. • Ikatan Dokumen B pada muka surat 83 hingga 102 ialah Perjanjian antara Bank Bumiputra Malaysia Bhd dan Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua. • Ikatan Dokumen B pada muka surat 103 hingga 120 ialah Deed of Assignment antara Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua dan Bank Bumiputra Malaysia Bhd. • Ikatan Dokumen B pada muka surat 121 hingga 126 ialah Power of Attorney di mana Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua sebagai “the Donor” dan Bank Bumiputra Malaysia Bhd sebagai “the Lender”. • Ikatan Dokumen B pada muka surat 157 hingga 160 ialah Deed of Receipt and Reassignment antara CIMB Bank Bhd/formerly known as Bumiputra Malaysia Bhd sebagai “the Bank” dan Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua sebagai “the Assignor”. [26] Berdasarkan hujahan tambahan yang diminta oleh Mahkamah, pihak-pihak menyatakan bahawa tiada geran hakmilik dikeluarkan dan pembiayaan pinjaman Bank telah dilunaskan. [27] Mahkamah ini mendapati bahawa − • kedudukan Plaintif dalam pembelian rumah kedai tersebut tidak boleh dinafikan. Dokumen perjanjian-perjanjian menunjukkan 3 nama iaitu Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua. Tiada nama Muruthai a/l Andy (mendiang). • tiada bukti pembayaran dikemukakan sama ada Plaintif mahupun Muruthai a/l Andy (mendiang). • Nama Plaintif tidak dipotong (removed) dalam dokumen-dokumen tersebut. [28] Plaintif dan saksi yang menjadi pelabur dalam pembelian hartanah ini telah “disoal siasat” oleh peguam cara terpelajar Defendan-Defendan mengenai kemampuan kewangan mereka untuk menyumbang ke dalam pelaburan pembelian hartanah itu. Sebagaimana fakta yang jelas, sememangnya tiada apa-apa perjanjian bertulis mahu pun bukti pemberian wang oleh Plaintif dan pelabur-pelabur kepada En Muruthai dan En Muruthai juga tidak mengeluarkan apa-apa bukti terima wang daripada Plaintif dan pelabur-pelabur. Segalanya berpaksikan kepada kepercayaan, persefahaman dan persaudaraan. Sama ada Plaintif adalah pemilik beneficial 1/3 bahagian hartanah? [29] Hujahan bertulis Defendan menghuraikan mengenai kegagalan Plaintif membuktikan mengenai pemegangan 1/3 bahagian hartanah itu. Isu pertama: menurut pernyataan tuntutan, Plaintif telah memberikan gambaran bahawa beliau adalah pemegang benefisial ke atas 1/3 bahagian hartanah tersebut tetapi gagal untuk memplidkan bahawa Plaintif telah membuat pembayaran ansuran balik setiap bulan kepada pihak bank BBMB/CIMB. Kegagalan tersebut membawa maksud bahawa Plaintif tidak membuat pembayaran balik ansuran kepada pihak bank BBMB/CIMB untuk tempoh selama 15 tahun. Plaintif juga gagal untuk mendedahkan dalam pernyataan tuntutannya perkara sebenar yang merangkumi pembelian hartanah tersebut iaitu berkenaan dengan pelaburan seramai 6 orang yang telah terlibat pada peringkat awal di mana kesemua mereka telah keluarkan wang modal/pendahuluan RM10,000.00 setiap orang. Plaintif langsung tidak mendedahkan bahawa individu yang instrumental dan batu asas terhadap pembelian hartanah tersebut ialah En Muruthai. Kegagalan Plaintif untuk menyatakan perkara yang benar dan fakta yang sangat material dalam pernyataan tuntutannya menunjukkan bahawa Plaintif adalah seorang yang tidak jujur di mana beliau datang ke Mahkamah dengan tangan yang kotor. Maka, Defendan-Defendan bersandarkan kepada prinsip ekuiti. Pernyataan tuntutan hanya adalah satu pengataan yang kosong tanpa memplidkan fakta yang material yang akan menolong Mahkamah untuk melihat secara luas keadaan yang benar. Plaintif tidak telus (transparent). Sebaliknya, pihak Defendan-Defendan telah bertindak jujur dan benar di mana dalam pembelaan telah memplidkan kesemua fakta-fakta yang material agar Mahkamah tahu secara terperinci latar belakang pembelian secara pelaburan hartanah itu. Hanya apabila, Defendan-Defendan memplidkan secara jelas dan nyata latar belakang pembelian hartanah dan penglibatan En Muruthai, Plaintiff kemudiannya sebagai jawapan kepada pembelaan Defendan-defendan, telah mengakui kehadiran kesemua orang termasuk penglibatan En Muruthai tersebut. Plaintif telah putar-belitkan pelaburan dengan menyatakan bahawa dua orang pelabur yang lain telah menyerahkan pegangan mereka kepada Plaintif dan bahawa tuntutan 1/3 bahagian akan di bahagikan bersama En. Perumal dan En. Ravichantar. Jadi, sekiranya urusan pelaburan kesemuanya adalah atas lisan dan kepercayaan, situasi yang sama juga harus di guna pakai bagi Defendan-Defendan and En Muruthai “what is good for the goose is also good for the gander”. Plaintiff dan 3 pelabur yang lain yang telah menarik/mengundur diri daripada pelaburan tersebut apabila kadar faedah (BLR) meningkat dan mereka sedar bahawa kawasan tersebut tidak akan dibangunkan di mana pelabur-pelabur tersebut telah melepaskan secara lisan hak mereka kepada En Muruthai dan En Muruthai telah mengambil alih 4/6 bahagian tersebut dan telah meneruskan pembayaran ansuran kepada pihak bank BBMB/CIMB setiap bulan untuk tempoh 15 tahun. Mahkamah harus menilaikan keterangan Plaintif dalam keadaan ‘caution’. Mengenai pembayaran ansuran kepada bank oleh Plaintif, Plaintif juga telah memberikan keterangan bahawa pembayaran ansuran kepada pihak bank adalah melalui wang pelaburan dan pengataan Plaintif bahawa beliau telah memberikan wang kadang-kadang sebanyak RM200.00 dan kadang-kadang RM100.00 kepada En Ravi dan sekiranya benar wang RM200.00 diberikan dari semasa ke semasa ianya di berikan kepada En Ravi dan bukan kepada En Muruthai. Walauapa pun tidak ada kepastian mengenai berapa yang dibayar oleh Plaintif. Plaintif memberikan keterangan ‘after thought’ bahawa setiap orang telah membayar RM400.00 yang mana sekali lagi keterangan Plaintif adalah wang tersebut diberikan kepada En Ravi langsung tidak harus diterima kerana tidak ada pembuktian bahawa ianya diberikan kepada En Muruthai untuk membuat pembayaran ansuran. Keterangan Plantif mengenai gajinya adalah sebanyak RM350.00 dan gaji isterinya RM400.00 dimana pendapatan ‘household joint income’ hanya adalah RM700.00 sebulan dan beliau harus menanggung 2 orang anak, jadi hujahan peguam cara terpelajar Defendan adalah ‘based in all surronding circumstances’ Plaintif tidak berkemampuan untuk membuat RM400.00 sebulan untuk mengatasi pembayaran ansuran semasa, Kadar Asas Pinjaman yang meningkat semasa kegawatan ekonomi pada tahun 1998 – 2000. Plaintif dalam Penyata Saksi menyatakan bahawa Plaintif telah membuat pembayaran ansuran selama 6 bulan dimana perkara ini tidak diplidkan dengan itu keterangan tersebut harus ditolak sama sekali di mana pengataan itu telah membawa kejutan kepada Defendan-Defendan. Undang-undang mantap bahawa pihak-pihak tidak boleh membawa perkara-perkara/isu-isu yang tidak diplidkan. Peguam cara terpelajar Defendan-Defendan memetik nas undang-undang Recaliva Design Steel (M) Sdn Bhd v. Vista Access Sdn Bhd & Another [2008] 6 MLJ 604 [30] Mahkamah ini telah menganalisa keterangan Plaintif yang jelas menyatakan bahawa perbincangan mengenai melabur untuk membeli hartanah itu datangnya daripada En Muruthai. Untuk mengumpul wang sebanyak RM22,000.00 bagi membayar deposit kepada pemaju, maka Plaintif dan pelabur yang diajak oleh En Muruthai telah menyerahkan wang mengikut amaun masing-masing. Dengan wang tersebutlah, hartanah itu berjaya melepasi kelulusan pinjaman bank dan nama Plaintif terkandung dalam dokumen yang berikut: • Surat Kelulusan pinjaman pembiayaan Bank Bumiputra Malaysia Bhd bagi baki harga jualan berjumlah RM198,000.00 bertarikh 4-8-1997 kepada Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua. • Perjanjian antara Bank Bumiputra Malaysia Bhd dan Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua. • Deed of Assignment antara Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua dan Bank Bumiputra Malaysia Bhd. • Power of Attorney di mana Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua sebagai “the Donor” dan Bank Bumiputra Malaysia Bhd sebagai “the Lender”. • Deed of Receipt and Reassignment antara CIMB Bank Bhd/formerly known as Bumiputra Malaysia Bhd sebagai “the Bank” dan Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua sebagai “the Assignor”. Tiada apa-apa bukti lain yang menghendaki Plaintif dan pelabur yang diajak membeli hartanah itu dikehendaki membayar apa-apa ansuran kepada Bank. Plaintif hanya menuntut 1/3 bahagiannya ke atas hartanah itu. [31] Mahkamah telah mendengar keterangan lisan bahawa Plaintif ada “berjanji” untuk menyerahkan hasil jualan hartanah itu kepada pelabur lain jika Plaintif menang/berjaya dalam tuntutan ini. Keterangan ini bukan menjadi faktor material bagi Mahkamah ini dalam menilai keseluruhan keterangan saksi-saksi. [32] Isu mengenai ketidakupayaan Plaintif mengumpul wang untuk diserahkan bagi pembelian hartanah itu atas faktor pekerjaan atau pendapatan isirumah Plaintif hanya berbangkit apabila tuntutan ini difailkan. Pada hakikatnya, Plaintif ada menyumbang kepada pelaburan tersebut. Nama Plaintif tertera pada dokumen. [33] Isu kedua: sama ada Defendan-Defendan telah menyewakan hartanah tersebut sejak 1998. Memandangkan Plaintif tidak memohon relief tersebut dalam pernyataan tuntutan, Defendan-Defendan bersandarkan kepada kes-kes yang Recaliva Design Steel (M) Sdn Bhd v. Vista Access Sdn Bhd & Anor dan Cheong Heng Loong Goldsmiths (KL) Sdn Bhd & Anor v. Capital Insurance Bhd. Berkenaan dengan tuntutan sewa yang dikatakan Plaintif tidak memperoleh apa-apa hasil sewa hartanah itu, Mahkamah mendapati tiad apa-apa bukti dikemukakan oleh Plaintif. Maka isu mengenai tiada usaha Plaintif mahupun mana-mana pelabur lain bagi hartanah itu, maka Mahkamah menolak mengenai tuntutan sewaan ini. [34] Isu ketiga: sama ada penarikan diri daripada pelaburan tersebut melupuskan hak Plaintif? invesmen tersebut; viii) Defendan-Defendan menyatakan bahawa Plaintif dan pelabur-pelabur mendiamkan diri sejak 1998 hingga 2023 iaitu apabila En Muruthai meninggal dunia. Defendan-Defendan menyatakan bahawa mereka ini mengambil kesempatan untuk mungkiri janji/persetujuan yang di buat kepada En Muruthai dan mereka menjadi tamak inginkan hartanah tersebut dengan hanya membayar RM10,000.00 setiap orang. [35] Keterangan SD-1 (Defendan Pertama) mengenai isu pindahmilik tidak dibuat selaras dengan pengunduran/penarikan diri Plaintif, SD-1, memberikan keterangan − “… ketika itu, kita tidak nak complicated matter, because there is a loan with bank, and at that moment we do not want to complicate. Kita tidak mahu merumitkan keadaan itu. So, we decided to not pursue on changing name. Segala urusan ini adalah atas lisan, 6 orang. Tapi untuk mendapatkan pinjaman, kita letak 3 nama. That’s all. So, we go legally, secara dasar mengikut undang-undang, of course. Kita based on SMP, we say 3 person. That is why I have to agree. However, if I were given my explanation, I would deny that is not true in this case. Dalam kes ini adalah 6 orang. Yang arif. Semua urusan secara lisan, on trust and everyone who withdrew also on trust saying we’re withdrawing. So, the 2 people yang 2 orang yang sampai akhirnya membuat pembayaran dan melangsaikan semua hutang adalah mendiang Muru dan Deraraj. Mereka berdua. Mereka berdua ada hak 100% to this property. The rest of four, we are only custodian for temporary untuk tempoh masa sahaja. By now, with the deed with receipt and reassignment we should be transferring the property, where we are in court now. That is my, my explanation and explanation to you.”. SD1 juga telah menerangkan di dalam pemeriksaan balas kenapa pindahmilik tidak dilakukan, “Ok, sebab adalah dia di bawah pinjaman. Ok, kalau kita nak buat segala urusan, kita perlu buat satu lagi perjualan jual beli dan buat satu lagi pinjaman yang lain. Semua adalah friendly party. 6 orang adalah friendly party dan known party. Not only known party, mereka saudara. Kami semua saudara. Jadi, atas the trust, everybody said, no, we don't have to go through that. Let's settle it. In another 15 years, I think we have to say, let's settle it and we can transfer the property. So, that's why we don't want to go through segala kesulitan untuk buat semua yang perlu dibuat ketika itu.”. [36] Mahkamah ini mendapati “ketamakan” Plaintif dalam tuntutannya terhadap Defendan-Defendan bukanlah untuk merebut secara keseluruhan hartanah itu. Plaintif hanya mahu 1/3 bahagian sahaja. Tiada apa-apa yang dimungkiri atau dikhianati oleh Plaintif terhadap En Muruthai. Plaintif hanya ingin menikmati pulangan daripada pelaburan ke atas pembelian hartanah itu. Hal perkara sama ada mengapa hanya selepas En Muruthai meninggal dunia, baharu Plaintif menuntut bahagiannya, soalan yang sama juga boleh ditanya kepada En Muruthai ketika hayatnya mengapa nama Plaintif masih wujud/kekal pada hartanah itu. Jika En Muruthai berpendapat Plaintif tiada apa-apa hak ke atas mana-mana bahagian dalam hartanah itu, tindakan En Muruthai ialah dengan mengeluarkan/memotong nama Plaintif. Mahkamah mendapati untuk memasukkan hartanah itu dalam estet En Muruthai adalah boleh tetapi hanya selepas bahagian 1/3 dilepaskan kepada Plaintif. Dapatan Mahkamah mengenai isu ini juga telah menjawab kepada soalan/isu akhir iaitu sama ada Plaintif telah melupuskan hak dalam hartanah tersebut kepada En Maruthai. [37] Mahkamah telah meneliti hujahan peguam cara terpelajar Defendan-Defendan menyatakan bahawa − • keterangan Plaintif dan saksi-saksi Plaintif adalah tidak benar dan tidak jujur mengenai wang pelaburan untuk membeli hartanah itu. Tiada apa-apa bukti bertulis diberikan oleh Plaintiif, SP-2 dan SP-3. • SP-3 hanya berhak untuk mendapatkan balik pelaburannya sebanyak RM10,000.00 kerana seperti SP-3 dan semua orang telah melabur RM10,000.00 sahaja ke atas pelaburan pendahuluan. Mahkamah memutuskan ketiadaan apa-apa perjanjian bertulis dan segala urusan hanya secara lisan atas dasar saling mempercayai, maka apa yang terkandung pada dokumen sedia ada hartanah itu, hak Plaintif perlu dilindungi dari segi ekuiti. Dalam kes Keongco Malaysia Sdn Bhd v. Ng Seah Hai [2012] 7 MLJ 288; [2011] 1 LNS 703, diputuskan bahawa − “In the present world, the conventional mode of doing business based on trust and oral contract may appear outdated. Nevertheless, the law still recognizes an oral contract provided that the party concerned will be able to prove the existence of such a contract and its validity. As allegation of the existence of oral contract is so vulnerable of being concocted in the sense that it could be easily alleged to suit one’s claim, the Court must scrutinize evidence adduced with magnifying eyes to evaluate such evidence stringently. All necessary ingredients in law of a contract must be strictly proved by the Plaintiff to satisfy fundamentally the existence of a contract. Any flimsy evidence must be rejected. Strict proof must be adhered to.”. [38] Isu mengenai Plaintif tidak membayar apa-apa cukai pintu dan cukai taksiran bagi hartanah itu bukanlah suatu bukti untuk menolak dan menafikan hak Plaintif. Tuntutan cukai pintu dan cukai taksiran ditujukan kepada alamat En Muruthai dan tiada apa-apa permintaan En Murutahi untuk Plaintif membayar mana-mana cukai pintu dan cukai taksiran pada setiap tahun dari tahun 1997 atau 1998 hingga kini. [39] Mahkamah ini telah meneliti rumusan kes Defendan-Defendan, peguam cara terpelajar Defendan-Defendan menghujahkan − “Berdasarkan kesemua dokumen, pliding dan keterangan-keterangan saksi ia ketara bahawa Plaintif telah gagal untuk membuktikan atas kebarangkalian (on balance the balance of probabilites) bahawa Plaintif dan/atau En. Perumal dan/atau En. Ravi masih mempunyai kepentingan benefisial 1/3 bahagian terhadap Hartanah Invesmen Batang Kali. Plaintif di dalam pernyataan tuntutan telah mencuba ‘mislead’ Mahkamah Yang Mulia ini dengan plidingnya yang remeh dan tidak berasas; Hanya selepas Defendan-Defendan memplidkan perkara yang sebenar yang merangkumi pembelian Hartanah tersebut, Plaintif di dalam Jawapan Kepada Pembelaan mengaku bahawa hartanah tersebut adalah berdasarkan satu invesmen yang di labur; Plaintif, En. Perumal dan En. Ravi dengan hanya memberikan wang sebanyak RM10,000.00 seseorang kini selepas En Muru meninggal dunia secara niat jahat ingin mendapatkan kekayaan daripada hartanah tersebut kononnya Plaintif mempunyai kepentingan benefisial 1/3 bahagian. Hujahan bagi Defendan-Defendan adalah bahawa sesiapa yang datang ke Mahkamah harus datang dengan tangan yang bersih memandangkan Mahkamah adalah ‘court of equity’ dimana di dalam kes di hadapan Mahkamah Yang Mulia ini, ianya adalah jelas Plaintif dan juga saksi-saksinya tidak jujur sama sekali. Hujahan selanjutnya adalah bahawa Defendan-Defendan telah berjaya dalam pembelaannya terhadap tuntutan Plaintif dengan itu hormat pohon agar tuntutan Plaintif di tolak dengan kos; Dan juga Mahkahmah dengan melaksanakan budibicaranya harus memerintahkan bahawa Plaintif tidak mempunyai sebarang kepentingan keatas Hartanah invesmen Kedai/Shophouse. Dengan itu, Plaintif harus memindahkan milikan 1/3 bahagian di Hartanah Kedai/Shophouse yang di bina di atas Tanah yang di kenali sebagai Geran Induk 5269, Lot No. 1389, Mukim Hulu Yam, Geran No. 24107 kepada estate En Muruthai a/l Andy.”. [40] Mahkamah mendapati bahawa fakta pembayaran untuk melabur dengan membeli hartanah itu adalah suatu fakta yang penting dan tidak boleh diabaikan. Jika Defendan-Defendan bersandarkan kepada prinsip ekuiti, prinsip ekuiti juga terpakai kepada Plaintif. [41] Dalam kes Ng Hoo Kui & Anor v Wendy Tan Lee Peng (administratrix for the estate of Tan Ewe Kwang, deceased) & Ors [2020] 12 MLJ 67; [2020] 10 CLJ 1, Mahkamah Persekutuan telah menjelaskan “the concept of constructive trust” seperti berikut: “[111] It is trite law that the intention to create a trust is applicable in situation of express trusts and not in constructive trusts. Constructive trust are trusts that may be implied in the absence of any declaration/intention of a trust, where the trustee has induced another to act to their detriment they would acquire a beneficial interest in the land/property. A characteristic feature of this trust does not owe its existence to the parties’ intention, but by operation of law. In Takako Sakao (f) v Ng Pek Yuen (f) & Anor [2009] 6 MLJ 751; [2010] 2 AMR 609; [2010] 1 CLJ 381, it was held that: A constructive trust is imposed by law irrespective of the intention of the parties. And it is imposed only in certain circumstances, e.g. where there is dishonest, unconscionable or fraudulent conduct in the acquisition of property. What equity does in those circumstances is to fasten upon the conscience of the holder of the property a trust in favour of another in respect of the whole or part thereof.”. Seterusnya, pada perenggan [113] keputusan, dinyatakan − “[113] Applying the principle as aforesaid, from the evidence of TEK’s personal account and his failure to explain his source of income, we are of the view that TEK was financially incapable of acquiring the shares in AVD. TEK’s acquisition of the shares was made possible based on the monies obtained from payments made by Ng. These monies (claimed by TEK to have been paid as premium), for the said acquisition of the AVD shares, are monies paid by Ng. The learned trial judge found that this act on the part of TEK (acquiring AVD’s shares using monies paid by Ng on one hand and claiming the monies were for payment of premium on the other) amounts to a dishonest and an unconscionable conduct, as TEK was not entitled to the shares legally as there is no evidence to show that he paid for it (refer to para 61 of the learned trial judge’s judgment). Clearly, the Court of Appeal erred in law and fact in failing to hold that the defendants had not contributed any monies into AVD towards the capital of AVD. It is clear that TEK, the second and the third defendants are holding the 1.75 million shares registered in their names as constructive trustees as they had obtained the said shares without making any contribution to the capital of AV and had obtained the same as a result of the dishonest, unconscionable and inequitable conduct on the part of TEK in that TEK had claimed that the monies paid by Ng into AV was part of premium due to him personally or to AV and therefore he was entitled to utilise the same. This constitutes a dishonest, inequitable/unconscionable conduct to deprive Ng of his beneficial interest in shares in AVD. The Court of Appeal erred in not appreciating that constructive trust is imposed by law and does not arise as a result of any intention to create it unlike express trusts.”. [42] Berdasarkan prinsip undang-undang dalam kes Ng Hoo Kui & Anor (supra), pemerolehan hartanah itu berdasarkan perjanjian lisan untuk Plaintif a membuat “sumbangan”/pelaburan Jumlah “sumbangan” Plaintif ada membayarnya. Plaintif mempunyai kepentingan benefisial ke atas hartanah tersebut dan untuk memperoleh hak di sisi undang-undang ke atas pemilikan hartanah itu. Penutup [43] Berdasarkan alasan yang dinyatakan dalam penghakiman ini, atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah memutuskan bahawa Plaintif berjaya membuktikan tuntutannya terhadap Defendan-Defendan. Perintah Mahkamah ialah − dan bagi tuntutan balas, Defendan-Defendan hanya berjaya membukti sebahagian sahaja, maka, Mahkamah ini memutuskan −

perenggan 12(a) adalah dibenarkan dan secara alternatifnya jika perenggan 12(a) tidak berlaku maka relief pada perenggan 12(b) adalah dibenarkan.

perenggan 12(c) dibenarkan di mana Defendan-Defendan mendapatkan pemilikan kosong hartanah jika pihak-pihak bersetuju dengan perenggan 12(a) dan apa-apa kos yang akan dialami adalah ditanggung secara bersesama oleh Defendan Pertama, Plaintif dan Defendan Kedua.

perenggan 12(d), (e), (f) dan (g) adalah ditolak.

kos sebanyak RM8000.00 (tertakluk kepada fi alokatur) dibayar secara bersesama oleh Defendan-Defendan kepada Plaintif. Bertarikh: 2 Mac 2025. RoziBainon ( ROZI BINTI BAINON ) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam Sivil NCvC12 Peguam cara: Bagi Plaintif: Bavani A/P M. Sooriamoorthy Tetuan S Bavani, Klang, Selangor Bagi Defendan: Mary Magdalene A/P A Anthony Tetuan MM Anthony, Seri Kembangan, Selangor