Maisara Binti Mohd Fozi v Zawati Binti Ibrahim (BA-24NCVC-596-10/2017)

2.1 Melalui satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 30.5.2011 (Perjanjian Jual Beli tersebut), Plaintif (Maisara binti Mohd Fozi) telah membeli hartanah yang dipegang di bawah Hakmilik Strata No. 5 Block 54-4-06, Seksyen 7, Shah Alam (Jenis Nilam Sari) alamat pos No. 406, Blok 54 7/100A, Jalan Plumbum Seksyen 7, 40100 Shah Alam, Selangor Darul Ehsan (hartanah tersebut) daripada Defendan (Zawati binti Ibrahim) dengan harga belian sebanyak RM70,000.00.

2.2 Sebelum Perjanjian Jual Beli ditandatangani, pada 18.5.2011, Plaintif telah membayar RM2,500.00 kepada Plaintiff sebagai deposit. Deposit sebanyak RM4,500.00 telah kemudiannya dibayar lagi pada tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut ditandatangani (30.5.2011). Dengan pembayaran deposit sebanyak RM7,000.00 ini menjadikan baki harga belian yang perlu dibayar Plaintif kepada Defendan adalah RM63,000.00.

2.3

2.4 Plaintif menegaskan bahawa beliau telah membayar kepada

Defendan secara ansuran melalui cek-cek pada 6.1.2011,

8.2011, 10.10.2011, 29.11.2011, 15.12.2011, 19.12.2011 dan 27.12.2011 sejumlah RM21,000.00. {(Ekshibit “M-3”-

2.5 Plaintif telah juga menegaskan bahawa seterusnya telah dipersetujui antara Plaintif dan Defendan bahawa pembayaran akan dibuat secara terus kepada akaun Defendan di Bank Muamalat (M) Bhd memandangkan Defendan masih mempunyai baki hutang pinjaman perumahan tersebut yang masih belum dijelaskan.

2.6 Justeru, mulai 19.8.2011 sehingga 29.11.2016 Plaintif telah membuat bayaran-bayaran sebanyak RM350-RM400 setiap bulan ke dalam akaun Bank Muamalat (M) Berhad {Ekshibit “M-5”, (Kandungan 2)}

2.7 Pada sekitar tahun 2016 apabila bayaran baki harga belian tersebut hampir selesai, Plaintif telah pergi ke firma guaman 8 Tetuan N S Johal & Noor untuk membuat pertukaran hakmilik tetapi firma guaman tersebut telah ditutup. Nombor telefon firma guaman juga tidak aktif lagi. Keadaan menjadi sukar untuk Plaintiff membuat pertukaran hakmilik hartanah tersebut kepadanya.

2.8 Melalui carian Kad Pengenalan yang dibuat terhadap Defendan, Plaintif mendapati Defendan kini tinggal di Kelantan {Ekshibit” M-5”, (Kandungan 2)}.

2.9 Melalui peguamcaranya, pada 18.10.2016, Plaintif telah menghantar Notis kepada Defendan untuk memohon kerjasama untuk menyelesaikan hal pertukaran hakmilik ini.

2.10 Namun malangnya notis yang diserahkan secara AR Berdaftar tersebut telah dikembalikan.

2.11 Seterusnya pada 28.11.2016 dan 7.12.2016 peguamcara Plaintif telah menghantar surat kepada Bank Muamalat (M) Bhd untuk dibekalkan satu Penyata Tebus Hutang bagi penjelasan / 9 penyelesaian keseluruhan baki pinjaman namun, Bank Muamalat (M) Berhad cawangan PKNS Shah Alam telah memaklumkan bahawa hal ini perlu dirujuk kepada Ibu Pejabat Bank Muamalat (M) Bhd.

2.12 Kemudiannya Plaintif dimaklumkan bahawa Plaintif perlu mendapatkan satu surat kebenaran daripada Defendan/Penjual atau satu perintah Mahkamah berkenaan dengan permintaan bagi mendapatkan satu Penyata Tebus Hutang ini. Justeru, permohonan ini difailkan oleh Plaintif. C. TENTANGAN DEFENDAN [3] Defendan walaupun tidak menafikan Perjanjian Jual Beli tersebut telah ditandatangani oleh beliau, namun beliau telah menentang permohonan Plaintif atas alasan-alasan berikut:

3.1 Defendan mengakui wang deposit telah diserahkan oleh Encik Nakha’ie bin Mohammad kepadanya namun menyatakan bahawa Defendan tidak kenal Maisara iaitu Plaintif kerana semua rundingan dan urusan jualbeli hartanah tersebut telah 10 dibuat Encik Nakha’ie bin Mohammad dan bekas suami Defendan bernama Syed Hasan bin Nurul Huda.

3.2 Bayaran RM1,000.00 pada 15.12.2011 melalui cek 085383 dibayar kepada Norazmira dan bukan kepadanya. Bayaran RM2,000.00 pada 10.10.2011 melalui cek 079716 dibayar kepada akaunnya Bank Muamalat (M) Berhad.

3.3 Defendan telah mendakwa bahawa bayaran-bayaran yang dibuat oleh Plaintif kepada Defendan adalah bayaran-bayaran sewa rumah bagi hartanah tersebut.

3.4 Defendan telah mendakwa bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah terbatal atas alasan-alasan berikut : i) Plaintif gagal membayar baki keseluruhan pembelian hartanah tersebut; ii) Plaintif gagal membuat surat bertulis kepada Pemaju untuk pengesahan ( Klausa 2 Perjanjian Jual Beli); iii) Plaintif gagal membuat bayaran deposit kepada peguam sebanyak RM63,000 (Klausa 3 Perjanjian Jual Beli); 11 vi) Plaintif gagal mendapatkan wang pinjaman dari mana-mana bank untuk bayaran baki pembelian hartanah (Klausa 4 Perjanjian Jual Beli); vii) Kegagalan Plaintif mematuhi Klausa 3 & 4 Perjanjian, menjadikan Perjanjian Jual Beli tersebut terbatal (Klausa 7 Perjanjian Jual Beli). [4] Di perenggan 14, Afidavit Balasan Defendan (Kandungan 6) Defendan telah menuntut balas untuk perintah-perintah berikut: i) Saman Pemula Plaintif ditolak dengan kos. ii) Satu deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 30/5/2011 adalah terbatal; iii) Pemohon perlu membayar sewa yang tertunggak sehingga ke hari ini sebanyak RM500.00 sebulan selepas mengambil kira pembayaran yang telah dibayar kepada pihak Bank Muamalat bermula Ogos 2011 sehingga sekarang sebanyak RM24,120.00; iv) Plaintif perlu menyelesaikan segala bil air dan elektrik yang tertunggak bagi hartanah tersebut; dan 12 v) Plaintif perlu serah balik milikan kosong bagi hartanah tersebut kepada Defendan dalam tindakan ini. [5] Berdasarkan alasan-alasan yang dibangkitkan tersebut, peguam Defendan telah menghujahkan berikut:

Perjanjian Jual Beli tersebut telah terbatal dan tidak boleh berkuatkuasa.

(ii) Plaintif adalah dianggap menyewa hartanah tersebut sehingga pembayaran penuh harga jualan tersebut dibayar kepada Defendan.

(iii) Plaintif tidak berusaha untuk mematuhi segala terma-terma dalam Perjanjian Jual Beli tersebut dan hanya pada tahun 2016, selepas 4 tahun pergi mencari peguam, N.S Johal & Noor untuk membuat urusan pindahmilik.

(iv) Klausa 18. Perjanjian Jual Beli memperuntukkan bahawa MASA adalah intipati kontrak. 13 D. ANALISIS DAN KEPUTUSAN MAHKAMAH [6] Di dalam kes ini adalah tidak dipertikaikan oleh pihak-pihak bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut telah ditandatangani mereka. [7] Secara dasarnya, Defendan telah menentang permohonan Plaintif semata-mata atas dakwaan bahawa: i. perjanjian jual beli tersebut telah terbatal dan tidak boleh dikuatkuasakan kerana masa merupakan intipati kontrak . ii. pembayaran-pembayaran yang telah dibuat oleh Plaintif kesemuanya adalah wang bayaran sewaan hartanah tersebut yang dibayar terus kepada Bank Muamalat (Bank Pembiaya). Dakwaan i. Perjanjian jual beli tersebut telah terbatal dan tidak boleh dikuatkuasakan kerana masa merupakan intipati kontrak. 14 [8] Mahkamah ini perlu menyatakan bahawa terma-terma masa di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut tidak lagi menjadi intipati kontrak ‘essence of the contract’ kerana pihak-pihak telah bertindak di luar terma masa. Atas persetujuan lisan di antara pihak-pihak yang kemudiannya diterjemahkan oleh tindak-tanduk Plaintif dan Defendan telah menjadikan terma masa bagi pembayaran baki harga jualan bukan lagi menjadi intipati kontrak/ perjanjian. [9] Apa yang jelas dan nyata, setelah Perjanjian Jual Beli tersebut ditandatangani tempoh pembayaran harga baki jualan yang diperuntukkan di dalam perjanjian tidak lagi berkuatkuasa dan malahan pihak-pihak telah bersetuju bahawa Plaintif membuat bayaran terus kepada akaun Defendan di bank pembiaya (Bank Muamalat (M) Berhad). Dakwaan ii.Pembayaran-pembayaran yang telah dibuat oleh Plaintif kesemuanya adalah wang bayaran sewaan hartanah tersebut yang dibayar terus kepada Bank Muamalat (M) Berhad. 15 [10] Mahkamah ini perlu menyatakan di sini bahawa berhubung bayaran RM21,000.00 yang telah dibayar oleh Plaintif kepada Defendan, Defendan telah tidak menafikan langsung bayaran tersebut dibuat tetapi hanya membangkitkan bahawa bayaran wang sebanyak RM3,000.00 telah tidak dibayar kepada beliau tetapi kepada Norazmira sebanyak RM1,000.00 dan RM2,000.00 lagi dibayar kepada Bank Muamalat (M) Bhd. [11] Apa yang penting di sini adalah selain daripada jumlah RM3,000.00 ini, Defendan sendiri telah mengakui telah menerima bayaran sebanyak RM21,000.00 daripada Plaintif. [12] Berhubung bayaran RM3,000.00 tersebut Plaintif telahpun menjelaskan bahawa bayaran yang dibuat kepada Norazmira adalah di atas permintaan Defendan sendiri kerana Norazmira adalah agen bagi urusan jual beli hartanah tersebut bagi pihak Defendan. Manakala bagi RM2000.00 tersebut telah dibayar kepada Bank Muamalat kerana Defendan sendiri telah merayu bahawa beliau menghadapi masalah kewangan dan tidak mampu membayar ansuran bulanan kepada Bank Muamalat (M) Berhad. 16 [13] Defendan telah cuba menafikan bayaran-bayaran terus kepada Bank Muamalat (M) Berhad oleh Plaintif adalah bayaran-bayaran baki harga jualan dan membangkitkan bahawa beliau tidak tahu mengenai bayaran-bayaran yang dibuat terus kepada Bank Muamalat. Defendan cuba mengatakan bahawa kesemua bayaran di Ekshibit “M-5” adalah merupakan bayaran sewa rumah atas hartanah tersebut. [14] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa pengataan Defendan berhubung dengan bayaran sewaan ini adalah pengataan kosong semata-mata yang tidak disokong oleh sebarang keterangan dokumentar. [15] Adakah Defendan ingin Mahkamah ini mempercayai bahawa Plaintif telah membayar kepada Bank Muamalat (M) Berhad jumlah sewaan sedangkan tidak ada sebarang perjanjian sewaan telah ditandatangani di antara Plaintif dan Defendan dikemukakan oleh Defendan. 17 [16] Diandaikan benar wujudnya perjanjian sewaan seperti yang didakwa oleh Defendan kenapa pula Defendan berdiam diri dan membiarkan Perjanjian Jual Beli tersebut berterusan tanpa mengambil tindakan untuk menamatkan perjanjian jual beli tersebut atas kegagalan Plaintif membuat bayaran di dalam tempoh masa yang diperuntukkan di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut. [17] Di dalam kes ini, Defendanlah yang sebenarnya telah duduk berdiam diri dari tahun 2011 sehingga kes ini difailkan (27.10.2017). Defendan kini cuba pula mengatakan bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut telah terbatal atas dasar masa adalah intipati kontrak dan bayaran-bayaran yang dibuat oleh Plaintif kepada Bank Muamalat (M) Berhad adalah bayaran sewa hartanah tersebut. [18] Bagi Mahkamah ini, Plaintif yang telahpun menyelesaikan bayaran baki harga jualan telah berusaha untuk menghubungi Defendan tetapi malangnya tidak berjaya. Plaintif tidak ada pilihan yang lain bagi memuktamadkan Perjanjian Jual Beli tersebut selain mendapatkan perintah-perintah yang dipohon di dalam permohonannya ini. 18 [19] Berhubung kes Plaintif ini, Mahkamah telah merujuk kepada keputusan Mahkamah Rayuan di dalam kes Ooi Poh Ean & Anor v Lembaga Pembangunan Langkawi & Anor [2017] 1 LNS 1983 yang memutuskan seperti berikut: “ [34] According to this principle, when a purchaser of a property has performed his or her contractual obligation upon the full settlements of the purchase price besides executing all the formal documents to effect the registration of ownership, equity accords him or her with all the rights and privileges of a legal owner over the property. The purchaser thus enjoys the benefit of being the owner of the acquired property even though he or she has yet to become its registered owner.” [20] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah masih berkuatkuasa dan pihak-pihak telah dengan tindak tanduk mereka telah menjadikan terma tempoh pembayaran bukan lagi menjadi intipati kontrak. Maka, apabila Plaintif telah menunaikan obligasinya dengan membuat bayaran penuh harga belian hartanah tersebut, Plaintif adalah dengan ini berhak kepada pindah milik hartanah tersebut kepadanya. 19 [21] Atas alasan-alasan di atas, Mahkamah ini membenarkan permohonan Plaintif di Kandungan 1 bagi relif-relif (a), (b), dan (c) dengan kos sebanyak RM8000.00 kepada Plaintif untuk dibayar oleh Defendan. ………………………………….. (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam Selangor Darul Ehsan Bertarikh 15hb Mei, 2018 Peguam Plaintif - Tetuan Lainah Yaacob & Zulkepli Encik Azmer Bin Md Saad Peguam Defendan - Tetuan Ashraf & Co Encik Mohd Yusoff