Majlis Amanah Rakyat (MARA) v MOHD SHAHFUDIN BIN SAMSUDIN (BL-A72NCvC-369-06/2025)

Terdapat hubungan kontrak di antara Plaintif dan Defendan di mana Plaintif telah bersetuju untuk memberikan tawaran penyambungan sewaan No. 18, Blok A, Arked MARA, Jalan Melayu, 41400 Klang, Selangor Darul Ehsan (“Premis tersebut”) dan pihak-pihak kemudiannya menandatangani satu Perjanjian Penyewaan bertarikh 23.2.2023 (“Perjanjian Penyewaan tersebut”) bagi tempoh dua tahun yang bermula pada 1.1.2023 hingga 31.12.2024 dengan sewaan bulanan sebanyak RM288.00.

Defendan kemudian telah gagal membuat bayaran sewaan bulanan secara teratur dan permohonan Defendan untuk menyambung tempoh sewaan telah ditolak oleh Plainitf. Namun, Defendan gagal menyerahkan milikan kosong setelah tamat tempoh sewaan walaupun Notis Penamatan dan Pengosongan Ruang Niaga bertarikh 10.4.2025 (“Notis Penamatan tersebut”) telah dikeluarkan oleh Plaintif kepada Defendan.

Plaintif menuntut terhadap Defendan seperti berikut:

Jumlah sewaan tertunggak berjumlah RM239.80 setakat 26.5.2025;

(ii) Defendan untuk menyerahkan milikan kosong Premis tersebut kepada Plaintif;

(iii) Defendan untuk membayar sewaan berganda sehingga milikan kosong Premis tersebut diserahkan kepada Plaintif;

(iv) Kos notis-notis tuntutan RM50.00;

Faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah penghakiman dari tarikh penghakiman sehingga penyelesaian penuh;

(vi) Kos atas dasar peguamcara dan anakguam;

(vii) Kos tindakan; dan

(viii) Relief lain yang dianggap sesuai oleh Mahkamah. RINGKASAN KES DEFENDAN [4] Adalah Pembelaan Defendan bahawa tunggakan sewa yang berlaku adalah disebabkan oleh perubahan jenis jualan yang diubah oleh Plaintif yang telah menjejaskan pendapatan Defendan. Defendan telah membuat pembaharuan dari segi barangan jualan dan pengubahsuaian kedai seperi yang diarahkan dan diusulkan oleh wakil Plaintif, akan tetapi, Defendan Plaintif masih meneruskan dengan arahan pengosongan Premis tersebut terhadap Defendan. [5] Premis tersebut terletak di atas tanah yang diperuntukkan untuk peniaga-peniaga dan bukan hakmilik mutlak Plaintif. Pembangunan bangunan ditanah ini untuk tempoh 40 tahun dan selepas 40 tahun, MARA seharusnya menyerahkan bangunan ini kepada peniaga-peniaga. [6] Tuntutan balas Defendan adalah berkaitan dengan pengubahsuaian yang telah dilakukan oleh Defendan. Adalah alegasi Defendan bahawa wakil Plaintif telah memaklumkan bahawa Plaintif boleh mempertimbangkan semula permohonan Defendan untuk penyambungan sewaan dengan syarat Defendan perlu melakukan pengubahsuaian dalaman dan luaran Premis tersebut dan menukar jenis barangan jualan. Tuntutan balas Defendan adalah seperti berikut:

Plaintif untuk membayar kepada Defendan RM5000.00 bagi kos pengubahsuian Premis tersebut;

(ii) RM15,000.00 bagi kos pembelian barangan jualan baharu;

(iii) Faedah pada kadar 5% bermula dari tarikh penghakiman sehingga penyelesaian penuh;

(iv) Kos tindakan; dan

Relief lain yang sesuai. PERBICARAAN KES [7] Bicara Penuh telah berlangsung selama 1 hari pada 1 Disember 2025 secara fizikal. Defendan mewakili diri sendiri. 2 saksi Plaintif dan 3 saksi Defendan telah dipanggil untuk memberikan keterangan. SP1: Mohd Ishak bin Mohd Toha – Penyata Saksi – PSP1 SP2: Noor Ayuslina binti Mat Junos – Penyata Saksi – PSP2 SD1: Samsudin bin Mohamed – Penyata Saksi – PSD1 SD2: Mohd Shahrizal bin Mohd Shafie – Penyata Saksi – PSD2 SD3: Mohd Shahfudin bin Samsudin – tiada penyata saksi [8] Pihak-pihak telah merujuk kepada ikatan-ikatan seperti berikut: i. Ikatan Pliding - Bundle A ii. Ikatan Dokumen Bersama - Bundle B [9] Isu-isu untuk dibicarakan yang telah difailkan secara berasingan oleh pihak-pihak. [10] Mahkamah akan membincangkan isu untuk dibicarakan seperti yang difikirkan relevan oleh Mahkamah. Jika terdapat isu-isu yang bertindih, maka, mengambil kira fakta-fakta yang telah diplidkan oleh pihak-pihak, isu-isu yang bertindih dan berkaitan akan diamati dan dibincangkan secara bersama oleh Mahkamah dan mengikut perkaitan (relevancy) dalam kes ini. [11] Berkenaan dengan dokumen-dokumen yang telah ditandakan sebagai ID (jika ada) dan belum ditukarkan kepada eksibit semasa perbicaraan, Mahkamah merujuk kepada Akta Keterangan 1950 yang menyatakan seperti berikut:

Admissibility of documentary evidence in civil cases, etc.

In any civil proceedings, the court may at any stage of the proceedings, if having regard to all the circumstances of the case it is satisfied that undue delay or expense would otherwise be caused, order that such a statement as is mentioned in subsection (1) shall be admissible as evidence or may, without any such order having been made, admit such a statement in evidence—

notwithstanding that the maker of the statement is available but is not called as a witness; and

notwithstanding that the original document is not produced, if, in lieu thereof, there is produced a copy of the original document or of the material part thereof certified to be a true copy in such manner as may be specified in the order or as the court may approve, as the case may be.

Court to decide as to admissibility of evidence.

When either party proposes to give evidence of any fact, the court may ask the party proposing to give evidence in what manner the alleged fact, if proved, would be relevant; and the court shall admit the evidence it if thinks that the fact, if proved, would be relevant, and not otherwise. [12] Mahkamah merujuk kepada kes RNS Oil and Gas Sdn Bhd v. Norhayati Ahmad Kamal (2016) 1 LNS 1113 di mana Mahkamah Tinggi telah memutuskan seperti berikut: “More pertinently, even though this letter was also not converted to a trial exhibit, the Court has discretion, and certainly the power under the Evidence Act 1950, considering the circumstances of the case, including the testimony of the respondent, to nevertheless accept the evidence “ID” marked documents, like was done in the instant case.” [13] Mahkamah kemudian merujuk kes Pembinaan SPK Sdn Bhd v Conaire Engineering Sdn Bhd-LLC [2022] 1 LNS 106 yang diputuskan oleh Mahkamah Rayuan seperti berikut: “[73] In relation to the evidential effect of a document that has not been properly proved the Defendants made reference to the principle expounded by the learned judge, Abdoolcader J (as he then was) in Public Prosecutor v. Datuk Haji Harun Bin Haji Idris & Ors [1977] 1 LNS 24; [1977] 1 MLJ 180 at p183 (“PP v. Datuk Harun”) where he spoke of the evidential effect of a document which has not been properly proved: “It is necessary to refer to certain exhibits which have been put in the course of these proceedings for identification but have not in fact been proved as they should have been and are accordingly not exhibits in the strict sense and cannot therefore form part of the record in this case, namely, D41 and D43 which were both put in for identification only and which are the audited accounts and annual report of the Bank for the years 1973-1974 and 1972 respectively. As these two exhibits have not been proved and properly admitted as such, they must in the ultimate analysis be discounted and I shall accordingly disregard references to them and also all oral testimony as well adduced in relation thereto... “ [74] In deciding that the trade licences which were originally marked as ID document should be admitted into evidence, the LJ found it instructive to refer to the decision of Ramly Ali, JC (as he then was) in Bank of Tokyo Mitsubishi (Malaysia) Bhd v. Sim Lim Holdings Bhd & Ors [2001] 2 CLJ 474 HC (“Sim Lim Holdings”) where the Court held: (p. 485- 486): “The counsel for the 2nd and 3rd defendants also submitted that all those documents are only marked as “ID” and thus only for identification purposes and are not admissible evidence. I cannot agree with the counsel on that point. From the records of the proceedings, it seems that the plaintiff had attempted to produce all those documents as evidence but was objected to by the counsel for the 2nd and 3rd defendants. Thus, the court had to decide on the admissibility of all those documents at the end of the trial after hearing all the relevant circumstances of the case. At that stage of the proceedings, all those documents have to be marked as “ID” first, but it does not stop the court from deciding on their admissibility at the end of the trial ie, during submissions stage. Section 73A(2) of the Evidence Act 1950 empowers the court to do so. The said subsection provides for the exercise of the power “at any stage of the proceedings, having regards to all the circumstances of the case”. There is nothing to say that those documents cannot be admitted as evidence under s. 73A(2) just because they have only been marked as “ID”. [75] We do not find any plain error in the LJ’s concluding remark on the issue at hand that in view of all the circumstances alluded to above, that there is no prejudice to the defendants and secondly, it is only fair, just and proper that pursuant to Section 73A(1) and (2) of the Evidence Act 1950, the trade licences ID (1) and ID (2) be received as evidence and they are hereby admitted as “P1” and “P2” respectively. Second, that the trade licences were a necessary source document to enable the translator to elicit the correct name of D1 and D2 (per the 4th translation). [76] Neither was it a flaw for the LJ to view the trade licence as a sort of formal document and is akin to the search result from the Companies Commission of Malaysia and that there is nothing sinister about the trade licences having noted that the defendants had themselves alluded to their trade licences and confirmed that the trade licences expired in 2013. It was justified for the LJ to accept PW1’s evidence that the trade licences were available online and could be printed. [77] We have noted that the 2 trade licences in question were initially marked as identification [“ID”] documents only but subsequently converted to and marked as Exhibit P1 and P2 because, as observed by the LJ, the Defendants themselves had observed that the Defendants themselves had alluded to their trade licenses and confirmed that the trade licenses expired in 2013. And according to PW1, the licences are available online and can be printed. A correct approach was taken by the LJ in determining whether to admit or to reject the trade licences by looking at this issue in totality and not in isolation under the circumstances of this case. Various authorities were referred to by the LJ and the governing law: Section 73A(1) and (2) of the EA before concluding ID1 and ID2 should be admitted into evidence as there was no prejudice occasioned to the Defendants. Hence, we see no basis in the Appellants’ contention that the LJ had erroneously decided this issue and disregard the principles governing admission of documentary evidence.” [14] Merujuk kepada kes-kes yang dinyatakan di atas, Mahkamah berpendapat bahawa dokumen yang ditandakan sebagai ID boleh dipertimbangkan untuk diterima oleh Mahkamah setelah meneliti semua keadaan yang berkaitan dengan kes selepas perbicaraan penuh. Mahkamah juga semasa membuat keputusan harus mempertimbangkan adakah selamat untuk membenarkan dokumen yang tidak dibuktikan untuk diterima sebagai bukti untuk dipertimbangkan oleh Mahkamah dalam membuat keputusan. Jadi, dokumen-dokumen bertanda ID yang dikemukakan oleh pihak-pihak adalah diteilti satu per satu dan setiap penerimaan atau penolakan akan dibincangkan apabila tiba di isu yang berkaitan dengan dokumen tersebut. BEBAN PEMBUKTIAN [15] Sebelum Mahkamah meneruskan dengan analisa isu-isu yang menentukan liabiliti Plaintif, Mahkamah terlebih dahulu ingin menyatakan berkaitan dengan beban pembuktikan. Adalah satu undang-undang yang mantap di mana beban pembuktian adalah pada sesiapa yang menimbulkan satu fakta tersebut yang harus membuktikan tuntutannya. Seksyen 101 Akta Keterangan 1950 memperuntukkan seperti berikut: “101. (1) Whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability, dependent on the existence of facts which he asserts, must prove that those facts exist.

When a person is bound to prove the existence of any fact, it is said that the burden of proof lies on that person. ILLUSTRATIONS

A desires a court to give judgment that B shall be punished for a crime which A says B has committed. A must prove that B has committed the crime.

A desires a court to give judgment that he is entitled to certain land in the possession of B by reason of facts which he asserts and which B denies to be true. A must prove the existence of those facts.” Seksyen 103 Akta Keterangan 1950 memperuntukkan seperti berikut: “103. The burden of proof as to any particular facts lies on that person who wishes the court to believe in its existence, unless it is provided by any law that the proof of that fact shall lie in any particular person. ILLUSTRATIONS

A prosecutes B for theft and wishes the court to believe that B admitted to the theft to C. A must prove the admission.

B wishes the court to believe that at the time in question he was elsewhere. He must prove it.” [16] Mahkamah merujuk kepada kes Mahkamah Persekutuan di mana prinsip ini menjadi panduan utama Mahkamah dalam menilai sama ada Plaintif telah berjaya membuktikan tuntutannya berdasarkan imbangan kebarangkalian, Hong Yik Trading v Liziz Plantation Sdn Bhd [2017] 5 MLJ 398 yang telah memutuskan seperti berikut: “[12] It is settled law that the burden of proof rests throughout the trial on the party who asserts that the facts exist (s101 of the Evidence Act 1950). Where a party on whom the burden of proof lies has discharged that burden, then the evidential burden shifts to the other party. However, if the party whom the burden of proof lies fails to discharge it, the other party need not call any evidence.” [17] Mahkamah juga merujuk kepada kes Lim Jen Hsian & Anor v Ketua Pengarah Jabatan Pendaftaran Negara [2017] 8 CLJ 412 oleh Mahkamah Rayuan yang memutuskan bahawa: “[33] It is a well-established principle of law that he who asserts must prove. This is particularly so in respect of facts which are within the appellants’ knowledge. The burden of proof is on the appellants to established on the balance of probabilities that the second appellant “was not born a citizen of any country”. Such rule of evidence is enunciated in s, 103 of the Evidence Act 1950 which provides: The burden of proof as to any particular facts lies on that person who wishes the court to believe in its existence, unless it is provided by any law that the proof of that fact shall lie in any particular person. [34] In the case of Ong Boon Hua & Anor v. Menteri Hal Ehwal Dalam Negeri, Malaysia & Ors [2008] 5 CLJ 42, it was held that the burden is on the applicant to prove his citizenship stats by the relevant documents, the absence of which would be fatal to prove his claim. [35] The burden of proof would only shift to the respondent to prove positively that the second appellant was born a citizen of a foreign country once the appellant has established a prima facie case. (Refer to Toh Whye Teck v. The Happy World Ltd [1953] 1 LNS 115; [1953] 19 MLJ 171). Mother who is a Thai national. The second appellant’s biological mother named Rai-Putta Thippawan (“Rai Putta”) is a citizen of Thailand. (exh. A of encl. 10) (Refer to Foo Toon Aik v. Ketua Pendaftar Kelahiran dan Kematian, Malaysia [2012] 4 CLJ 613; [2012] 9 MLJ 573.” [18] Di dalam kes Abu Bakar bin Pangis & Ors v Tung Cheong Sawmill Sdn Bhd & Ors [2014] 5 MLJ 384 Mahkamah Rayuan telah memberikan satu penjelasan terperinci berkenaan beban pembuktian dan fungsi imbangan kebarangkalian dan Mahkamah merujuk dan mengguna-pakai panduan ini dalam membuat keputusan. “BURDEN OF PROOF AND BALANCE OF PROBABILITIES [21] Be that as it may, the law itself is fundamentally fair and just. It is just that the burden is upon a plaintiff to prove his claim. It is fair that he has to prove the facts in support of his claim not beyond reasonable doubt but only upon a balance of probabilities. [22] Objectively speaking, the nature of proof of a claim is not about believing one party or witness and not the other. Otherwise, justice in civil litigation falls prey to the uncertainty of who and what is believed or not by whoever presides in the court. It is to avoid this and to put the matter of proof upon an objective basis that the two fundamental concepts of the burden of proof and proof upon a balance of probabilities were developed. [23] But all this would come to nought if, in arriving at its conclusion and decision, the court erred (a) in the application of these two fundamental concepts of burden of proof and balance of probabilities, and/or (b) in the appreciation of the facts of the case. [24] To appreciate how burden of proof functions, it is necessary to bear in mind the process of determination of facts in civil litigation:

a plaintiff relying upon a cause of action carries the burden of proving the facts in support of it. He does so by setting out such facts in his pleadings, thereby giving the other party notice and an opportunity to check and verify that those facts are true and correctly stated, and the other party may, to enable him to do so, require further and better particulars;

in respect of those facts in support: ▪ (i) if not disputed by the defence, it is deemed to have been accepted and it is not necessary to prove it; ▪ (ii) if a fact in support is disputed and the plaintiff had disclosed the nature of the evidence relied upon, then if conceded by the defence it is deemed to have been proved, and no further proof is necessary; ▪ (iii) if a fact in support is disputed and the plaintiff had disclosed the nature of the evidence relied upon, and it remained disputed by the defence, but if after discovery and or interrogatory it was conceded by the defence, it is deemed to have been proved, and no further proof is necessary.

if not conceded, a disputed fact in support proceeds to trial stage where: ▪ (i) if as to a disputed fact no evidence is produced by the plaintiff in the form of oral testimony of a witness or documentary evidence in support thereof, then it is held to have been not proved; ▪ (ii) if as to the disputed fact evidence is produced in the form of oral testimony of a witness or documentary evidence, and such evidence is not challenged in cross-examination, then it is held to have been proved; ▪ (iii) if as to the disputed fact evidence is produced in the form of oral testimony of a witness or documentary evidence produced, and such evidence is not demolished during cross-examination, and no evidence to support the cross-examination is adduced, or if adduced failed to support the basis of cross-examination, then the evidence is held to remain unshaken and the disputed fact have been proved; ▪ (iv) if as to the disputed fact evidence is produced in the form of oral testimony of a witness or documentary evidence, and cross-examination succeeds to demolish that evidence, then the disputed fact is held to be not proved; and ▪ (v) if as to a disputed fact evidence is produced in the form of oral testimony of a witness or documentary evidence, and despite cross-examination the version is maintained, it is for the court to assess what weight is to be given to such evidence in proof of the disputed fact. [25] Unless so provided by law or agreement, it is rare that any evidence produced is conclusive proof of a disputed fact. More often than not the evidence tend to support each party. This in fact is the bona fide cause of dispute between the parties. Hence, the concept of proof upon a balance of probabilities had been adopted to resolve the dispute. It functions in this manner:

it starts with a disputed fact in support of the plaintiff's case being just his version of a fact;

this version gains probability when some evidence is produced by the plaintiff as the party upon whom the burden of proving that disputed fact lies; and

if the other party produces no evidence to contradict that evidence or to support its own version of the disputed fact, then the party upon whom the burden lies is held to have proved its version of the disputed fact upon a balance of probabilities; but

if the other party produces some evidence to contradict that evidence or to support its own version of the disputed fact, that other party is said to have placed its evidence upon 'the balance of probabilities', and depending upon the weight given to the evidence of each party, the trial court determines in whose favour that balance of probabilities points in respect of that disputed fact. [26] So much for burden of proof and proof upon a balance of probabilities in respect of a disputed fact. [27] A conclusion and decision in a civil suit as to whether a plaintiff has proved his claim upon a balance of probabilities, is arrived at by application of law to the totality of the facts (a) not disputed, (b) facts conceded, agreed and (c) findings of fact found to be proved upon a balance of probabilities as explained above.” ANALISA DAN DAPATAN MAHKAMAH [19] Sebelum Mahkamah meneruskan dengan analisa dan dapatan Mahkamah, adalah ditekankan di sini bahawa, pihak-pihak adalah terikat dengan pliding. Jika terdapatnya isu yang ditimbulkan luar daripada pliding, Mahkamah tolak isu tersebut serta merta. [20] Mahkamah merujuk kepada kes IMPACT ELITE GOLF ACADEMY SDN BHD v MINES EXCELLENCE GOLF RESORT BERHAD [2020] MLJU 487 yang telah memutuskan seperti berikut: “[177] It is trite law that a party is bound by its pleadings. The Court of Appeal in The Carbon Co Sdn Bhd & Anor v Ng Lee Hoon (conducting under ‘Forest Wood Flooring’) [2017] 4 MLJ 791; [2017] 6 CLJ 189 reiterated the settled principle that parties are bound by their pleadings: “[36] Pleadings play an important role in civil litigation, as parties are bound by their respective pleadings. This is trite. The facts pleaded in the pleadings will define the parameters of each party’s case and serve as a clear notice to the adverse party the case that will be adjudicated so as to prevent either party from being taken by surprise during trial. Pleadings too will serve a guide to the court in determining the issues to be tried.” [178] It is a settled principle of litigation that it is not the function of the Court to build a case for the litigants, inconsistent with the pleadings. The Supreme Court in Yew Wan Leong v Lai Kok Chye [1990] 2 MLJ 152;; [1990] 1 CLJ 1113;; [1990] 1 CLJ Rep 330 held as follows: “In disposing of a suit or matter involving a disputed question of fact, it is not proper for the court to displace the case made by a party in its pleadings and give effect to an entirely new case which the party had not made out in its own pleadings. The trial of a suit should be confined to pleas on which the parties are at variance.” ISU PERTAMA Sama ada Defendan berhak mempertikaikan kedudukan Plaintif sebagai tuan tanah dan pemilik berdaftar Premis tersebut. [21] Defendan melalui Pernyataan Pembelaan dan hujahannya membangkitkan isu bahawa Premis tersebut terletak di atas tanah yang diperuntukkan kepada peniaga-peniaga dan bukannya menjadi hak milik mutlak Plaintif (MARA) selepas tempoh 40 tahun. Berdasarkan hujahan tersebut, Defendan mempertikaikan kedudukan Plaintif sebagai pemilik berdaftar Premis tersebut. [22] Mahkamah menolak hujahan Defendan tersebut. Mahkamah merujuk kepada Seksyen 116 Akta Keterangan 1950 yang memperuntukkan seperti berikut:

Estopel penyewa dan estopel penerima izin orang yang memiliki harta tak alih Tiada penyewa harta tak alih, atau orang yang menuntut melalui penyewa itu boleh dibenarkan untuk menafikan semasa penyewaan itu masih berterusan, bahawa tuan tanah penyewa itu mempunyai hak milik terhadap harta tak alih itu pada permulaan penyewaannya; dan tiada seorang pun yang menduduki mana-mana harta tak alih dengan izin orang yang memilikinya dibenarkan untuk menafikan bahawa orang itu mempunyai hak terhadap pemilikan itu pada masa izin itu diberikan. [23] Prinsip yang diperuntukkan di bawah Seksyen 116 tersebut memperlihatkan konsep estopel antara tuan tanah dan penyewa (landlord-tenant estoppel). Sebaik sahaja seseorang penyewa memasuki suatu perjanjian penyewaan, menerima milikan premis dan membayar sewa kepada tuan tanah, penyewa tersebut dihalang (estopped) di sisi undang-undang daripada menafikan kedudukan tuan tanahnya atau hak Plaintif terhadap Premis tersebut sepanjang tempoh penyewaan dan selagi beliau masih menduduki Premis tersebut. [24] Bagi menyokong lagi kedudukan Plaintif sebagai pemilik Premis tersebut, sijil carian rasmi bertarikh 30.4.2025 jelas menunjukkan Plaintif merupakan pemilik berdaftar hartanah tersebut. [25] Berhubung fakta kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Perjanjian Penyewaan bertarikh 23.2.2023 telah diakui dan ditandatangani oleh kedua-dua pihak. Tiada pertikaian berhubung kesahihan Perjanjian Penyewaan tersebut. Mahkamah seterusnya merujuk kepada Klausa A pada muka surat 2 Perjanjian Penyewaan yang memperuntukkan seperti berikut:

28.

(a) Every tenant holding over after the determination of his tenancy shall be chargeable, at the option of his landlord, with double the amount of his rent until possession is given up by him or with double the value during the period of detention of the land or premises so detained, whether notice to that effect has been given or not. [44] Mahkamah merujuk kepada kes ROHASASSETS SDN BHD (FORMERLY KNOWN AS WISMA PERKASA SDN BHD) v WEATHERFORD (M) SDN BHD & ANOR [2020] 1 MLJ 557 yang telah memutuskan seperti berikut: “[26] First of all, the discretion to charge double rent is vested in the landlord and not the court. The court’s role in a dispute under s 28(4)(a) of the Civil Law Act is merely to determine whether the option to charge double rent had been properly and lawfully exercised by the landlord. If the discretion had been properly and lawfully exercised by the landlord, the court has no discretion but to allow the claim for double rent. If, on the other hand, the discretion had not been properly and lawfully exercised, the landlord is not entitled to charge double rent and the court will rule accordingly. [27] In cases like the present, where the tenancy agreements provide for payment of double rent, such rent is chargeable not only by the terms of the agreements but more importantly it is chargeable by operation of law and in this regard s 28(4)(a) provides that it continues to be chargeable ‘until possession is given up’ by the tenant. … [54] There is no such burden on the landlord under s 28(4)(a) of the Civil Law Act where double rent is chargeable at his option. All that he needs to prove to entitle him to charge double rent is to show that the tenant was ‘holding over’ after the expiry of the tenancy. … [57] Thus, unlike the Australian and Canadian positions, our Legislature had chosen not to follow the English position by omitting the word ‘wilfully’ in s 28(4)(a) of the Civil Law Act. So, instead of requiring the act of holding over to be ‘wilful’ as in s 1 of the 1730 Act, in s 138 of the Australian Act and in s 58 of the the Canadian Act, s 28(4)(a) of the Civil Law Act requires mere proof of ‘holding over’ to entitle the landlord to exercise his option to charge double rent. … [63] Learned counsel for the respondents referred us to the decision of the Singapore Court of Appeal in Lee Wah Bank Ltd v Afro-Asia Shipping Co (Pte) Ltd [1992] 1 SLR(R) 740 where it was held that the expression ‘holding over’ in s 19(4) of the Singapore Civil Law Act which is in pari materia with s 28(4)(a) of our Civil Law Act requires an intention on the part of the tenant to refuse to deliver up the demised premises with the knowledge that he has no right to remain in possession. [64] The words ‘until possession is given up by him’ in s 28(4)(a) of the Civil Law Act is not without significance when read together with the right of the landlord to charge double rent. It contemplates a situation where the tenant refuses to deliver up vacant possession without any just cause or valid reason after the expiry of the tenancy. … [87] On expiry of the tenancy, s 28(4)(a) kicks in to give the landlord the right, at his option, to charge double rent and the double rent continues to be chargeable until possession is given up by the tenant who holds over without the landlord’s consent. The landlord may decide not to charge double rent at all or even allow the tenant to hold over for free after the expiry of the tenancy but that is entirely a matter for the landlord to decide. [90] At the risk of repetition, it needs to be emphasised that the court’s duty in a claim under s 28(4)(a) of the Civil Law Act is merely to determine whether the option to charge double rent had been exercised properly and lawfully by the landlord. The court is not concerned with contumacious conduct on the part of the tenant who holds over. Even if the tenant is not guilty of contumacious conduct, the tenant is still liable to pay double rent if the landlord has decided to charge double rent and does not consent to the tenant’s holding over and has asked the former tenant to vacate the premises.” [45] Dalam kes ini, Mahkamah telah mendapati bahawa tempoh penyewaan Defendan telah tamat pada 31.12.2024, permohonan penyambungan penyewaan telah ditolak oleh Plaintif melalui surat bertarikh 9.1.2025, Notis Penamatan dan Pengosongan Ruang Niaga bertarikh 10.4.2025 telah disampaikan kepada Defendan, namun Defendan masih gagal menyerahkan milikan kosong Premis tersebut sehingga tarikh perbicaraan. Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah terus menduduki Premis tersebut tanpa persetujuan Plaintif dan Plaintif berhak menuntut sewaan berganda menurut Seksyen 28(4) Akta Undang-Undang Sivil 1956 sehingga milikan kosong Premis tersebut diserahkan kepada Plaintif. [46] Oleh yang demikian, Mahkamah membenarkan tuntutan Plaintif bagi tunggakan sewa berjumlah RM239.80 serta sewaan berganda sehingga Defendan menyerahkan milikan kosong Premis tersebut kepada Plaintif. ISU KEEMPAT Sama ada Defendan berjaya membuktikan bahawa Plaintif telah mengarahkan Defendan melakukan pengubahsuaian Premis dan menukar jenis perniagaan sehingga menyebabkan Plaintif bertanggungan terhadap tuntutan balas Defendan. [47] Tuntutan balas Defendan adalah berasaskan dakwaan bahawa wakil Plaintif telah mengarahkan Defendan melakukan pengubahsuaian dalaman dan luaran Premis serta menukar jenis barangan jualan sebagai syarat untuk membolehkan permohonan penyambungan tempoh penyewaan dipertimbangkan oleh Plaintif. Berdasarkan dakwaan tersebut, Defendan menuntut RM5,000.00 bagi kos pengubahsuaian Premis tersebut dan RM15,000.00 bagi kos pembelian barangan jualan baharu. [48] Adalah menjadi prinsip undang-undang yang mantap bahawa beban pembuktian bagi sesuatu tuntutan balas terletak pada Defendan. Oleh itu, Defendan hendaklah membuktikan bahawa Plaintif telah membuat representasi atau arahan sebagaimana didakwa sehingga menyebabkan Defendan melakukan pengubahsuaian Premis, barangan jualan dan menanggung kerugian yang dituntut. i. Pengubahsuaian Premis RM5000.00 [49] Mahkamah terlebih dahulu merujuk kepada Klausa 5 Perjanjian Penyewaan tersebut yang secara jelas memperuntukkan bahawa sebarang pengubahsuaian ke atas Premis hendaklah terlebih dahulu mendapat kelulusan bertulis daripada Plaintif dan pihak berkuasa yang berkaitan. [50] Mahkamah merujuk kepada keterangan saksi-saksi defendan seperti berikut: Pemeriksaan Balas SD3 Jadi, untuk semua kerja-kerja ini, saya amil contoh. Civil structural work, electrical work. Adakah Encik mendapat kelulusan bertulis daripada pihak MARA? SD3 Dari segi bertulis tak ada. Dari segi perbincangan sahaja. Pemeriksaan Balas SD2 Jadi, untuk ini Encik Rizal, Encik Rizal setuju tak kalau saya katakan sebarang pengubahsuaian ke atas premis tu perlu dapatkan kelulusan bertulis pihak MARA? SD2 Kalau secara amnya, betul. Betul eh. Jadi, pihak MARA lulus, kemudian barulah boleh buat pengubahsiaian yang hendak dilakukan lah. SD2 Betul. [51] SD2 mengakui bahawa sebarang pengubahsuaian ke atas Premis memerlukan kelulusan bertulis daripada Plaintif sebelum kerja-kerja pengubahsuaian dijalankan. SD3 pula mengakui bahawa Defendan tidak pernah memperoleh sebarang kelulusan bertulis daripada Plaintif, sebaliknya hanya bergantung kepada perbincangan yang diadakan bersama wakil Plaintif. [52] Bagi membuktikan kos pengubahsuaian berjumlah RM5,000.00, Defendan telah mengemukakan satu invois bertarikh 1.3.2025 yang ditandakan sebagai ID2. Tanpa memutuskan isu kebolehterimaan dokumen tersebut, Mahkamah mendapati bahawa sekalipun invois tersebut diambil kira, ia hanya menunjukkan kewujudan suatu tuntutan bayaran atau kos berkaitan kerja-kerja pengubahsuaian yang dilakukan oleh Defendan. Walau bagaimanapun, kewujudan kos tersebut tidak dengan sendirinya membuktikan bahawa Plaintif bertanggungan untuk menanggung kos berkenaan. Disaat ini, isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah bukanlah sama ada Defendan telah melakukan pengubahsuaian, tetapi sama ada Plaintif telah mengarahkan Defendan berbuat demikian atau membuat apa-apa representasi yang mewujudkan liabiliti terhadap kos tersebut. [53] Bagi menyokong dakwaannya bahawa pengubahsuaian tersebut dilakukan atas arahan Plaintif, Defendan turut merujuk kepada transkrip rakaman perbincangan antara Defendan, wakil Persatuan Peniaga dan wakil Plaintif iaitu SP2 yang telah ditandakan sebagai ID1. Ianya merupakan transkrip rakaman audio perbincangan pada 16.2.2025 yang dirakam oleh Defendan tanpa pengetahuan SP2. Tanpa memutuskan isu kebolehterimaan dokumen tersebut, sekalipun kandungan transkrip tersebut diambil kira, Mahkamah masih perlu meneliti sama ada kandungan tersebut benar-benar menyokong dakwaan Defendan bahawa Plaintif telah mengarahkan pengubahsuaian dilakukan atau memberikan jaminan bahawa permohonan penyambungan tempoh penyewaan akan diluluskan. [54] Mahkamah mengambil kira keterangan SD2 dan SD3 berhubung sifat perbincangan yang berlaku bersama wakil Plaintif. Semasa pemeriksaan balas, SD2 bersetuju bahawa perkara yang dibincangkan tersebut adalah berbentuk cadangan dan bukannya suatu arahan daripada Plaintif. Pemeriksaan Balas SD2 Jadi, dalam perbincangan tersebut, ada tak mana-mana bahagian yang Puan Ayu katakan yang Puan Ayu memberikan arahan kepada pihak Defendan untuk menjalankan ubah suai pada kedai tersebut? SD2 Kami melakukan perbincangan semasa tu, supaya untuk diteruskan penyambungan sewaan dan perubahan atau apa-apa yang dilakukan setelah itu adalah sekadar cadangan untuk dilihat oleh pihak MARA lah. Okay baik. MAH Cadangan maksudnya tiada arahan? SD2 Cadangan? MAH Maksudnya tiada arahan. Dia adalah cadangan atau arahan sebenarnya? SD2 Berbentuk cadangan lah. [55] Bagi SD3 pula, walaupun beliau bersetuju bahawa perkara tersebut merupakan suatu proposal atau cadangan, SD3 kemudiannya menyatakan bahawa beliau memahami perkara tersebut sebagai suatu arahan kerana sekiranya perkara tersebut tidak dilaksanakan, penyambungan tempoh penyewaan tidak akan diberikan. Pemeriksaan Balas SD3 MAH So, dalam konteks perbincangan hari ini, pada yang ketika ini, dia telah mencadangka untuk buat satu proposal. Setuju atau tidak? SD3 Setuju. MAH Dia bukan minta atau mengarahkan untuk mengubahsuai premis tersebut. Setuju atau tak? Berdasarkan konteks ini, konteks yang kita baca tadi, mana satu? Yang saya cakap tadi tu ke atau soalan yang terkemudian? SD3 Tapi dia suruh saya ubah. MAH Okay, mana tu lah, tunjuk dekat saya, mana yang dia suruh ubah? … SD3 Nombor 30. Memang tak ada tudung dekat situ. Itu sebab saya adakan tudung. MAH Setuju tak ini adalah Cadangan? SD3 Setuju. MAH …dan bukan arahan? SD3 Cadangan dia, jadi saya buat. … MAH Jadi Encik faham semua ini sebagai satu arahan atau satu cadangan? SD3 Ya, sebagai satu arahan. Kalau tidak nanti tak sambung sewa. [56] Walau bagaimanapun, keterangan tersebut menunjukkan bahawa tanggapan SD3 bahawa perkara tersebut merupakan suatu arahan adalah berdasarkan kefahaman beliau sendiri dan bukannya berdasarkan mana-mana kenyataan jelas daripada pihak Plaintif. [57] Mahkamah kemudian merujuk kepada keterangan SP2, iaitu pegawai Plaintif yang hadir dalam perbincangan bersama Defendan dan wakil Persatuan Peniaga. SP2 memberi keterangan bahawa beliau hanya memberikan bimbingan secara lisan kepada Defendan berhubung penambahbaikan Premis dan cadangan penukaran jenis barangan jualan. SP2 bagaimanapun menafikan bahawa beliau pernah mengarahkan Defendan melakukan pengubahsuaian atau memberikan jaminan bahawa permohonan penyambungan tempoh penyewaan Defendan akan diluluskan sekiranya Defendan melakukan pengubahsuaian tersebut. SP2 turut menegaskan bahawa beliau tidak pernah mengeluarkan apa-apa kenyataan bahawa beliau mempunyai kuasa untuk mengarahkan penyewa melakukan pengubahsuaian atau memberikan kelulusan bagi penyambungan tempoh penyewaan. Pemeriksaan Balas SP2 Perubahan yang saya buat atas perintah pegawai MARA daerah. SP2 Saya tak pernah mengeluarkan apa-apa statement mengatakan saya ada kuasa untuk memberi arahan kepada penyewa untuk menukar perniagaan atau apa-apa yang berkaitan renovation kedai. Setiap tindakan perlu melalui jawatankuasa yang telah dilantik iaitu jawatankuasa pembiayaan peringkat negeri Selangor. Keputusan semua diputuskan oleh jawatankuasa peringkat negeri. Saya hanya boleh bagi bimbingan setakat ini, saya tidak pernah memberi apa- apa statement mengatakan saya berkuasa kerana itu diluar bidangkuasa saya. … Yang kedua, ketika saya dan dua orang saksi, kenapa Puan suruh saya ubah? Itu sahaja. SP2 Setahu saya dalam statement-statement saya yang sebelum ini, saya tidak menyatakan secara bertulis saya meminya penyewa untuk mengubah… MAH Lagi sekali, Puan. Jangan dekat sangat sebab…cuba bagi clear jawapan tu, apa dia? SP2 Setahu saya, saya tidak pernah memberi maklum secara bertulis mengatakan untuk pihak penyewa merubah perniagaan mereka. Semua telah termaktub dalam agreemen, persetujuan asal mengikut agreement. Secara bimbingan, kita ada memaklumkan sekiranya perlu, tetapi secara bertulis tidak ada. MAH Jadi maksud Puan, Puan ada ke bagi Cadangan secara lisan? SP2 Secara lisan bimbingan, tapi dia kena mohon untuk kelulusan jawatankuasa. MAH Secara lisan tu apa yang Puan katakana sebenarnya? SP2 Saya hanya memaklumkan seandainya tiada keuntungan kepada apa yang dibuat sekarang, kena tengok rujuk kepada keadaan sosial setempat, apa yang perlu. Tetapi semua permohonan perlu melalui jawatankuasa untuk kelulusan. Tidak boleh menukar sembarangan tanpa kelulusan. [58] Setelah meneliti kandungan transkrip tersebut bersama-sama dengan keterangan SP2, Mahkamah mendapati bahawa keterangan SP2 adalah selaras dengan kandungan transkrip rakaman perbincangan tersebut. Kandungan transkrip tersebut tidak menunjukkan bahawa SP2 pernah mengarahkan Defendan melakukan pengubahsuaian atau memberikan jaminan bahawa permohonan penyambungan tempoh penyewaan Defendan akan diluluskan sekiranya pengubahsuaian tersebut dilakukan. [59] Sebaliknya, kenyataan-kenyataan yang dirujuk oleh Defendan hanyalah berbentuk cadangan, pandangan dan bimbingan bagi membantu Defendan meningkatkan prospek permohonannya bagi penyambungan tempoh penyewaan. Tanggapan Defendan bahawa kenyataan tersebut merupakan suatu arahan daripada Plaintif hanyalah tafsiran subjektif Defendan sendiri. [60] Berdasarkan keseluruhan keterangan-keterangan di atas, Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah menjalankan kerja-kerja pengubahsuaian tanpa mematuhi syarat nyata yang diperuntukkan di bawah Klausa 5 Perjanjian Penyewaan. Mahkamah turut mendapati bahawa kerja-kerja pengubahsuaian tersebut dilakukan selepas tempoh Perjanjian Penyewaan tamat pada 31.12.2024, juga selepas permohonan penyambungan penyewaan Defendan ditolak oleh Plaintif. Dalam keadaan sedemikian, keputusan Defendan untuk meneruskan kerja-kerja pengubahsuaian tersebut adalah atas risiko Defendan sendiri. [61] Oleh yang demikian, Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah gagal membuktikan bahawa Plaintif pernah mengarahkan Defendan melakukan pengubahsuaian Premis atau membuat representasi bahawa kos pengubahsuaian tersebut akan ditanggung oleh Plaintif. Sehubungan itu, tuntutan balas Defendan bagi kos pengubahsuaian Premis berjumlah RM5,000.00 adalah ditolak. ii. Pembelian barangan jualan baharu RM15,000.00 [62] Berhubung tuntutan balas bagi kos pembelian barangan jualan baharu berjumlah RM15,000.00, Defendan mendakwa bahawa pembelian tersebut dibuat susulan daripada arahan dan cadangan wakil Plaintif supaya Defendan menukar jenis barangan jualan sebagai pertimbangan bagi permohonan penyambungan tempoh penyewaan. [63] Bagi menyokong tuntutan tersebut, Defendan telah mengemukakan dua resit pembelian masing-masing bertarikh 1.3.2025 dan 12.3.2025 berjumlah RM1,682.00 dan RM13,768.00. Tanpa memutuskan isu kebolehterimaan resit-resit tersebut, Mahkamah mendapati bahawa sekalipun resit tersebut diambil kira sebagai bukti pembelian yang dibuat oleh Defendan, ia tidak membuktikan bahawa Plaintif bertanggungan terhadap kos yang ditanggung oleh Defendan tersebut. [64] Sebagaimana yang telah diputuskan oleh Mahkamah sebelum ini, perbincangan antara Defendan dan wakil Plaintif hanyalah berbentuk cadangan dan bimbingan berhubung penambahbaikan perniagaan Defendan dan bukannya suatu arahan atau jaminan bahawa permohonan penyambungan tempoh penyewaan Defendan akan diluluskan sekiranya Defendan menukar jenis barangan jualan. [65] Mahkamah turut mengambil kira bahawa pembelian barangan tersebut dibuat pada bulan Mac 2025, iaitu selepas permohonan Defendan bagi penyambungan tempoh penyewaan telah ditolak oleh Plaintif melalui surat bertarikh 9.1.2025. Pada ketika tersebut, Defendan telah mengetahui bahawa permohonan penyambungan tempoh penyewaan tidak diluluskan oleh Plaintif. [66] Dalam keadaan sedemikian, keputusan Defendan untuk meneruskan pembelian barangan jualan baharu selepas mengetahui keputusan Plaintif tersebut adalah suatu keputusan yang dibuat atas pertimbangan Defendan sendiri dan atas risiko Defendan sendiri. Tiada keterangan menunjukkan bahawa Plaintif pernah memberikan sebarang jaminan atau representasi bahawa kos pembelian tersebut akan ditanggung oleh Plaintif. [67] Oleh yang demikian, Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah gagal membuktikan bahawa Plaintif bertanggungan terhadap kos pembelian barangan jualan baharu berjumlah RM15,000.00 sebagaimana yang dituntut. [68] Secara keseluruhannya bagi isu keempat, Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah gagal membuktikan bahawa Plaintif telah mengarahkan Defendan melakukan pengubahsuaian Premis atau menukar jenis barangan jualan sebagai suatu syarat atau jaminan bagi kelulusan penyambungan tempoh penyewaan. Oleh itu, tuntutan balas Defendan terhadap Plaintif adalah ditolak. PENUTUP [69] Berdasarkan keseluruhan alasan di atas, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah berjaya membuktikan tuntutannya terhadap Defendan di atas imbangan kebarangkalian, manakala Defendan telah gagal membuktikan tuntutan balasnya. [70] Oleh yang demikian, Mahkamah memutuskan bahawa tuntutan Plaintif adalah dibenarkan dengan kos RM1000 dan tuntutan balas Defendan adalah ditolak dengan kos RM1000. Peguamcara Plaintif: Ku Amirul Faiz bin Ku Seman, Tetuan Kama & Wan Defendan bertindak sendiri t.t. ..................................... Nur Atikah binti Zakaria Majistret Sivil 1 Mahkamah Klang Tarikh Keputusan : 22 April 2026 Tarikh Alasan Penghakiman : 8 Julai 2026