Majlis Perbandaran Kubang Pasu v Seleksi Bahagia Sdn Bhd (KA-22NCvC-38-05/2021)

Alasan Penghakiman ini disediakan bagi menyokong keputusan Mahkamah ini pada 21.11.2024 yang telah memutuskan tuntutan Plaintif dibenarkan dan tuntutan balas Defendan ditolak. Defendan kemudiannya telah memfailkan Notis Rayuan pada 23.12.2024. 29/09/2025 12:54:16 KA-22NCvC-38-05/2021 Kand. 131

Plaintif ialah pihak berkuasa tempatan bagi daerah Kubang Pasu, Kedah, alamat rasminya di Kompleks Pentadbiran Daerah Kubang Pasu, 06000 Jitra, Kedah Darul Aman. Plaintif dahulunya dikenali sebagai Majlis Daerah Kubang Pasu. Plaintif pada semua masa yang mantan merupakan pemilik/pemunya kuasa ke atas hartanah yang dikenali Kompleks Pejabat Lama Majlis Daerah Kubang Pasu.

Defendan ialah sebuah syarikat persendirian yang diperbadankan di Malaysia alamat-alamat di Kompleks Lama, Pejabat Daerah Kubang Pasu, Jalan Jitra Changlun, 06000 Jitra, Kedah Darul Aman dan/atau Suite A, 1018-B, Tingkat 2, Lorong Merpati, 05200 Alor Setar, Kedah Darul Aman dan/atau No. 15, Jalan Petani, 08000 Sungai Petani, Kedah Darul Aman.

Pada 17.7.2008, Plaintif dan Defendan telah menandatangani suatu Perjanjian Pengurusan berkaitan dengan bangunan bekas Kompleks Pejabat Majlis Lama di Jitra. Berdasarkan Perjanjian tersebut:

Defendan dilantik sebagai “Pengurus” dengan kebenaran untuk mengurus serta mengubah suai premis;

Defendan diwajibkan membayar sewa bulanan sebanyak RM10,000 kepada Plaintif;

Plaintif berhak menamatkan perjanjian sekiranya terdapat tunggakan sewa.

Pada 24.7.2008, pihak-pihak telah menandatangani Perjanjian Tambahan. Klausa 2.0 (yang meminda Klausa 5.6) memperuntukkan bahawa sekiranya Plaintif tidak memperbaharui perjanjian selepas tamat tempohnya, Plaintif hendaklah menyumbang kepada kos pembinaan atau penambahan kekal yang dibuat oleh Defendan, dengan mengambil kira susut nilai tahunan sebanyak 2%.

Selepas perjanjian dimeterai, Defendan mengubah suai premis tersebut menjadi sebuah hotel, termasuk mendapatkan pinjaman kewangan daripada SME Bank. Menurut keterangan saksi Defendan, kos pengubahsuaian dan pelaburan mencecah lebih RM9 juta.

Bermula sekitar tahun 2016, Defendan gagal membayar sewa secara penuh. Tunggakan berlarutan walaupun Defendan membuat bayaran kecil seperti RM5,000 dan RM2,000 pada tahun 2019 hingga 2020.

Pada 29.10.2018, Plaintif telah mengeluarkan Notis Penamatan terhadap Defendan kerana gagal membayar sewa. Walaupun notis dikeluarkan, Defendan masih menduduki premis tersebut.

Pada tahun 2021, Plaintif memfailkan tindakan ini, menuntut tunggakan sewa sebanyak RM351,200 setakat 1.12.2019, sewa bulanan berikutnya sehingga tarikh penghakiman, caj lewat bayar 8% setahun, faedah serta kos.

Defendan melalui Pernyataan Pembelaan dan Tuntutan Balas mendakwa bahawa hubungan antara pihak-pihak bukan sekadar sewaan tetapi suatu usaha sama (joint venture). Defendan turut menuntut pampasan melebihi RM6 juta sama ada berdasarkan Klausa 2.0 Perjanjian Tambahan atau prinsip pengayaan tidak adil (unjust enrichment).

Keterangan Saksi Plaintif

SP1 – Robita binti Othman: Pegawai Majlis yang mengesahkan kewujudan Perjanjian Pengurusan dan Perjanjian Tambahan, tunggakan sewa Defendan, serta tindakan Plaintif mengeluarkan Notis Penamatan bertarikh 29.10.2018.

(ii) SP2 – Mohd Fisol bin Md Noh: Pegawai kewangan Majlis yang mengesahkan rekod pembayaran sewa, jumlah tunggakan, serta kegagalan Defendan membuat bayaran penuh sejak 2016. Dia menafikan wujud sebarang persetujuan untuk menerima bayaran sebahagian atau melanjutkan tempoh sewaan selama 15 tahun lagi.

Keterangan Saksi Defendan

SD1 – Mohd Akmal bin Zulkefli: Pengarah Defendan yang memberi keterangan bahawa perjanjian ini sebenarnya berbentuk usaha sama. Dia menyatakan wujud representasi oleh Pegawai Daerah bahawa projek tersebut adalah usaha sama. Defendan melabur lebih RM9 juta untuk mengubah suai premis menjadi hotel dan terdapat jaminan lisan bahawa tempoh sewaan akan dilanjutkan 15 tahun lagi.

(ii) SD2 – Sr. Muhammad Azwan bin Abdul Hadi: Juruukur bahan yang menyediakan laporan kos pengubahsuaian hotel. Dia mengesahkan nilai kerja-kerja pembinaan dan penambahan yang dilakukan oleh Defendan serta menyokong tuntutan Defendan untuk pampasan.

Plaintif berhujah bahawa kontrak adalah jelas berbentuk sewaan dengan kewajipan membayar sewa, Defendan telah ingkar, dan penamatan adalah sah. Klausa 2.0 tidak terpakai kerana penamatan dibuat akibat keingkaran, bukan tamat tempoh biasa. Plaintif menolak tuntutan pengayaan tidak adil kerana kontrak telah mengatur hak dan kewajipan pihak-pihak.

Defendan pula berhujah bahawa kontrak tersebut adalah usaha sama; penerimaan bayaran kecil selepas 2018 menunjukkan Plaintif melepaskan hak penuh; Klausa 2.0 memberi hak kepada Defendan untuk pampasan; dan secara alternatif, Plaintif telah diperkaya secara tidak adil melalui pelaburan Defendan.

D. ISU-ISU UNTUK DIPUTUSKAN Mahkamah perlu memutuskan isu-isu yang berikut:

Sama ada Defendan telah ingkar membayar sewa bulanan kepada Plaintif dan sama ada Plaintif berhak menuntut tunggakan sewa, sewa terkumpul, caj lewat dan kos;

Sama ada hubungan antara Plaintif dan Defendan hanyalah sewaan atau usaha sama seperti didakwa

Sama ada Klausa 2.0 Perjanjian Tambahan terpakai untuk membolehkan Defendan menuntut pampasan bagi kos pembinaan dan penambahan.

Jika Klausa 2.0 tidak terpakai, sama ada Defendan berhak menuntut pampasan melalui doktrin pengayaan tidak adil.

Isu 1: Tunggakan Sewa dan Hak Plaintif

Mahkamah mendapati klausa sewa bulanan RM10,000 dalam Perjanjian 17.7.2008 adalah jelas. Bukti dokumen menunjukkan tunggakan RM351,200 setakat 1.12.2019. Defendan tidak menafikan kegagalan membayar penuh sejak 2016. Dakwaan bahawa bayaran kecil selepas 2018 menunjukkan pelepasan hak Plaintif tidak disokong bukti bertulis. Oleh itu, tuntutan Plaintif adalah berasas.

(ii) Mahkamah meneliti Perjanjian Pengurusan bertarikh 17.7.2008. Klausa berkaitan sewa bulanan RM10,000 adalah jelas dan tanpa syarat. Bukti dokumen yang dikemukakan Plaintif (rekod kewangan dan penyata sewa) menunjukkan tunggakan Defendan sebanyak RM351,200 setakat 1.12.2019.

(iii) Defendan tidak menafikan kegagalan membayar sewa sepenuhnya sejak tahun 2016. Hujahan Defendan bahawa pembayaran kecil-kecilan selepas 2018 menunjukkan waiver hak Plaintif tidak disokong oleh sebarang dokumen bertulis. Tambahan pula, SP2 Mohd Fisol menafikan wujudnya persetujuan untuk menerima jumlah sebahagian sebagai penggantian sewa penuh.

(iv) Mahkamah menegaskan prinsip undang-undang kontrak bahawa obligasi pembayaran sewa hendaklah dipatuhi selagi perjanjian masih berkuat kuasa. Kegagalan membayar adalah kemungkiran yang nyata. Oleh itu, tuntutan Plaintif untuk tunggakan sewa, sewa bulanan seterusnya, caj lewat 8% setahun dan kos adalah berasas.

Isu 2: Sifat Hubungan - Sewaan atau usaha sama

Mahkamah menegaskan dokumen kontrak bertulis adalah bukti utama niat pihak-pihak. Tiada istilah atau peruntukan usaha sama dalam perjanjian. Hakikat bahawa Defendan dibenarkan mengubah suai tidak mengubah sifat kontrak yang kekal sebagai sewaan. Oleh itu, hujahan Defendan ditolak.

(ii) Plaintif menegaskan bahawa dokumen kontrak adalah jelas berbentuk perjanjian penyewaan dengan obligasi pembayaran sewa tetap. Istilah “Pengurus” yang digunakan dalam perjanjian tidak mengubah sifatnya.

(iii) Defendan berhujah bahawa projek tersebut pada hakikatnya adalah usaha sama kerana Majlis mendapat manfaat daripada peningkatan nilai hartanah akibat pengubahsuaian hotel, sementara Defendan menanggung kos dan risiko.

(iv) Defendan merujuk kepada pertemuan dengan pegawai daerah serta representasi bahawa tempoh sewaan akan dilanjutkan 15 tahun lagi. Oleh itu, menurut Defendan, Plaintif tidak boleh menafikan sifat usahasama tersebut.

Defendan berhujah bahawa hubungan pihak-pihak adalah usaha sama berdasarkan representasi pegawai daerah serta pelaburan yang dibuat oleh Defendan.

(vi) Namun Mahkamah mendapati tiada bukti bertulis menunjukkan kewujudan usaha sama atau perjanjian usaha bersama. Oleh itu, dakwaan Defendan bahawa terdapat representasi pegawai daerah adalah tidak berasas di sisi undang-undang.

(vii) Oleh itu, Mahkamah berpandangan bahawa dokumen kontrak bertulis adalah bukti utama dalam menentukan niat pihak-pihak. Kedua-dua perjanjian 2008 dan Perjanjian Tambahan tidak menggunakan istilah usaha sama dan tiada peruntukan yang menunjukkan perkongsian keuntungan atau risiko seperti lazim dalam usaha sama.

(viii) Hakikat bahawa Defendan dibenarkan mengubah suai premis tidak mengubah sifat kontrak. Klausa-klausa utama mengekalkan ciri-ciri perjanjian sewa dengan kadar sewa tetap RM10,000 sebulan.

(ix) Oleh itu Mahkamah menolak dakwaan bahawa perjanjian ini adalah usaha sama. Hubungan pihak-pihak adalah kontrak penyewaan, dan Defendan terikat dengan kewajipan membayar sewa.

Isu 3: Klausa 2.0 - Perjanjian Tambahan

Plaintif menegaskan bahawa Klausa 2.0 Perjanjian Tambahan hanya terpakai sekiranya perjanjian tamat selepas tempoh sewaan asal, bukannya apabila ia ditamatkan lebih awal kerana kemungkiran.

(ii) Defendan telah berhujah bahawa Klausa 2.0 memberi mereka hak pampasan walaupun penamatan berlaku lebih awal. Defendan menekankan bahawa mereka telah membuat pelaburan besar (lebih RM9 juta) untuk mengubah suai premis dan sewajarnya Plaintif menyumbang kepada kos tersebut. Sehubungan dengan itu, Defendan juga berhujah bahawa adalah tidak adil jika Plaintif mengambil alih bangunan yang telah diubah suai tanpa membuat sebarang bayaran pampasan.

(iii) Mahkamah mentafsirkan Klausa 2.0 hanya terpakai jika perjanjian tamat dengan sendirinya selepas tempoh asal, bukan jika ditamatkan lebih awal kerana keingkaran. Jika diaplikasi dalam kes ini, ia akan memberi manfaat kepada pihak yang ingkar. Maka Klausa 2.0 tidak terpakai.

(iv) Klausa 2.0 Perjanjian Tambahan memperuntukkan hak Defendan untuk menuntut pampasan bagi kos binaan atau tambahan jika Plaintif tidak menyambung tempoh selepas tamat.

Namun, dalam kes ini, perjanjian tidak tamat selepas tempoh asal, tetapi ditamatkan lebih awal melalui Notis Penamatan 29.10.2018 akibat kemungkiran Defendan.

(vi) Mahkamah berpendapat bahawa Klausa 2.0 hanya terpakai dalam keadaan perjanjian tamat dengan cara biasa, iaitu selepas tempoh kontrak berakhir. Ia tidak boleh digunakan apabila penamatan berlaku kerana kemungkiran penyewa. Jika tidak, ia akan memberi kelebihan kepada pihak yang ingkar.

(vii) Oleh itu, Mahkamah memutuskan bahawa Klausa 2.0 tidak terpakai dalam keadaan ini, dan Defendan tidak berhak menuntut pampasan di bawah klausa tersebut. Oleh sebab penamatan pada 2018 adalah berasaskan tunggakan sewa Defendan, Klausa 2.0 tidak berkuat kuasa. Justeru, Defendan tidak berhak menuntut sebarang pampasan berdasarkan klausa tersebut.

Isu 4: Pengayaan Tidak Adil (Unjust Enrichment)

Defendan berhujah bahawa walaupun Klausa 2.0 tidak terpakai, Plaintif telah mendapat manfaat daripada pengubahsuaian hotel tanpa sebarang pampasan. Defendan berhujah bahawa Plaintif telah mendapat manfaat daripada pengubahsuaian hotel tanpa membayar apa-apa pampasan, sekali gus memperkayakan Plaintif secara tidak adil. Oleh itu, walaupun Klausa 2.0 tidak terpakai, Defendan masih berhak menuntut pampasan berdasarkan prinsip unjust enrichment.

(ii) Plaintif menegaskan bahawa prinsip unjust enrichment tidak berbangkit kerana hak dan tanggungjawab pihak-pihak telah pun diperuntukkan secara jelas dalam kontrak. Plaintif memetik kes-kes seperti Boustead Trading

Sdn Bhd v Arab-Malaysian Merchant Bank Bhd dan Dream Property Housing v Atlas Housing [2015] 2 CLJ 453 untuk menegaskan bahawa di mana terdapat kontrak yang sah, Mahkamah tidak boleh mengenepikan terma kontrak untuk memberi ganti rugi berasaskan ekuiti.

(iii) Prinsip unjust enrichment memang diiktiraf oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Dream Property Housing, iaitu Mahkamah boleh memberikan remedi apabila satu pihak diperkaya secara tidak adil di atas kerugian pihak lain tanpa asas undang-undang.

(iv) Namun, Mahkamah berpandangan bahawa prinsip tersebut hanya beroperasi apabila tiada kontrak sah yang mengawal hubungan pihak-pihak. Dalam kes ini, terdapat kontrak bertulis yang lengkap yang menetapkan hak dan obligasi kedua-dua pihak, termasuk klausa berhubung ubah suai dan akibatnya.

Mahkamah menegaskan bahawa apabila terdapat kontrak yang sah, Mahkamah tidak boleh menulis semula terma kontrak dengan memberikan pampasan tambahan di luar kontrak. Defendan telah memilih untuk melabur dalam ubah suai dengan risiko perniagaannya sendiri.

(vi) Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa tuntutan balas Defendan berdasarkan doktrin unjust enrichment adalah tidak berasas dan ditolak. F. KEPUTUSAN & PERINTAH

Berdasarkan keseluruhan analisis dan dapatan di atas, Mahkamah membenarkan tuntutan Plaintif sepenuhnya dan memberi perintah seperti yang berikut:

Tunggakan sewa RM351,200 setakat 1.12.2019;

Sewa bulanan RM10,000 bermula Januari 2020 sehingga tarikh penghakiman;

Caj lewat 8% setahun ke atas tunggakan menurut

Faedah 5% setahun dari tarikh penghakiman hingga penyelesaian penuh;

Kos tindakan sebanyak RM8,000.

Tuntutan Balas Defendan ditolak tanpa perintah kos.

Mahkamah menegaskan bahawa Plaintif berhak kepada remedi kontrak yang dipersetujui, manakala Defendan yang gagal memenuhi kewajipan sewanya tidak boleh mendapatkan pampasan melalui Klausa 2.0 ataupun doktrin unjust enrichment. Bertarikh : 29 September 2025 ……………………………………………… (YA PUAN MAHAZAN BINTI MAT TAIB) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA ALOR SETAR, KEDAH Peguam Perayu : Elavarasi A/P Manokaran (Tetuan Kanesh Sundrum & Co) Peguam Responden : Muhammad Amin Othman (Tetuan Hafarizam Wan & Aisha