Malayan Banking Berhad (3813-K) v Aldwych Capital Sdn Bhd (No. Sykt : 204344P) (WA-38-640-08/2018)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KUALA LUMPUR BAHAGIAN SIVIL PERMOHONAN UNTUK PERLAKSANAAN NO. WA-38-640-08/2018 DI ANTARA MALAYAN BANKING BERHAD (3813-K) …PLAINTIF (Pemegang Gadaian) DAN ALDWYCH CAPITAL SDN BHD (NO SYARIKAT: 204344P) ...DEFENDAN (Penggadai) ALASAN PENGHAKIMAN (Lampiran 100)

Lampiran

LAMPIRAN A GARIS PANDUAN BAGI PERLAKSANAAN HALANG TEBUS SECARA LELONGAN AWAM HARTA TAK ALIH 3 3. Penetapan Harga Rizab Harga rizab hartanah yang terlibat dengan lelongan hendaklah ditetapkan berdasarkan kepada Laporan Penilaian yang difailkan. Laporan Penilaian adalah sah dalam tempoh dua (2) tahun daripada tarikh Laporan Penilaian tersebut disediakan. Sekiranya lelongan gagal dijalankan dalam tempoh dua tahun (2) daripada tarikh laporan penilaian pertama difailkan, Plaintif hendaklah memfailkan Laporan Penilaian yang terkini bagi tujuan penetapan harga rizab yang terkini.” 5. Timbalan Pendaftar telah membuat keputusan bahawa memandangkan Lelongan tidak berjaya pada lelongan kelima dan memandangkan laporan penilaian telah melebihi 2 tahun, maka beliau perlu menetapkan harga jualan pada masa terkini berdasarkan laporan penilaian yang baru. 6. Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Plaintif telah memfailkan rayuan kepada Mahkamah Tinggi. 4 7. Setelah mendengar hujahan dan meneliti hujahan bertulis yang difailkan oleh kedua-dua pihak, saya telah membenarkan rayuan dan memutuskan agar harga jualan rizab ditetapkan pada 10% harga berkurangan dari harga rizab pada lelongan kelima. Alasan-alasan saya adalah seperti yang tertera di bawah. B. Alasan-alasan Mahkamah membenarkan Rayuan 8. Seksyen 259 (2) (a) sehingga (d) Kanun Tanah Negara 1965 menyatakan bahawa: 259. Prosedur semasa jualan. (1)…. (2) Pegawai di bawah arahan siapa jualan itu dijalankan hendaklah: (a) menerima tawaran (termasuk apa-apa tawaran oleh atau bagi pihak pemegang gadaian); (b) menyelesaikan serta-merta apa-apa masalah yang timbul dalam urusan jualan; (c) dalam ketiadaan apa-apa tawaran pada atau melebihi harga rizab, menarik balik tanah atau 5 pajakan yang dipersoalkan dari jualan, mengarahkan supaya ia dilelong di suatu tarikh terkemudian, sama ada pada harga rizab yang sama atau pada harga yang baru, dan mempastikan bahawa jualan terkemudian diiklankan kepada umum mengikut cara yang serupa; dan (d) tertakluk kepada perenggan (c), mengumumkan jualan diselesaikan bagi pihak penawar yang menawar tinggi sekali. 9. Ianya adalah jelas bahawa sekiranya satu lelongan tidak berjaya, hartanah tersebut perlu ditarik balik dan ditetapkan untuk satu lelongan baru pada tarikh yang lain pada harga yang sama di tarikh lelongan terdahulu atau pada harga lain. Harga ini akan ditetapkan Mahkamah mengikut budi bicaranya. 10. Ini telah diterangkan oleh Mahkamah Agung di dalam NKM Properties Sdn Bhd v Rakyat First Merchant Bankers Bhd [1992] 2 MLJ 349 di muka surat 353 perenggan F-G seperti berikut: 6 “At an auction sale the bid must start at or above the reserve price. It is logical, therefore, that the reserve price at the subsequent auction should either be at the same reserve price as the last unsuccessful auction, or at a reduced reserve price. It may be true that when the next auction date is fixed after a long lapse of time, the market value of the land may have increased to beyond the reserve price fixed at the last auction. If that is so, the law requires that the reserve price fixed for the next auction cannot be above the reserve price fixed for the last auction. It is then left to the bidders to push the price up when they make their bids. It must be borne in mind that where the language of the law is clear, the duty of the court is to interpret what the law is, and not what it should be”. Walaupun ianya merupakan satu penghakiman berdasarkan seksyen 259 yang belum dipinda, tetapi saya berpendapat bahawa prinsip-prinsip undang masih terpakai. 11. Prinsip undang-undang ini juga telah dipakai oleh Mahkamah di dalam Scotch Leasing Sdn Bhd v Chee Pok Choy [2000] 6 CLJ 72 dan Hong Leong Finance Bhd v Laysa View Sdn Bhd [2010] 9 CLJU 55. 7 12. Peguamcara Perayu berhujah bahawa Arahan Amalan tersebut seharusnya dibaca bersama dengan Kanun Tanah Negara 1965. Beliau berhujah bahawa harga pasaran seharusnya diturunkan dan Arahan Amalan tersebut tidak boleh mengatasi seksyen 259 Kanun Tanah Negara tersebut. Beliau merujuk kepada keputusan Mahkamah Persekutuan di dalam kes Megat Najmuddin v Bank Bumiputra Malaysia Bhd [2002] 1 CLJ 645. Beliau juga merujuk kepada “mischief rule” dalam hujahan untuk menyokong rayuannya. 13. Saya berpendapat bahawa Mahkamah perlu mengambil kira perkataan-perkataan yang digunakan di dalam Arahan Amalan yang dirujuk di atas. Walaupun ianya berkenaan satu Arahan Amalan Mahkamah, prinsip undang-undang berikut masih terpakai:- “[30] In our opinion, the rules governing statutory interpretation may be summarised as follows. First, in construing a statute effect must be given to the object and intent of the Legislature in enacting the statute. Accordingly, the duty of the court is limited to interpreting the words used by the Legislature and to give effect to the words used by it. The court will not read 8 words into a statute unless clear reason for it is to be found in the statute itself. Therefore, in construing any statute, the court will look at the words in the statute and apply the plain and ordinary meaning of the words in the statute...” (per Vernon Ong FCJ) Rujuk kepada Tebin Mostapa (as administrator of the estate of Hj Mostapa bin Asan, deceased) v. Hulba-Danyal bin Balia & Anor (as joint administrators of the estate of Balia bin Munir, deceased) [2020] 7 CLJ 561 satu keputusan Mahkamah Persekutuan Malaysia. 14. Jika kita meneliti perkataan-perkataan yang digunakan di dalam Arahan Amalan tersebut, ianya jelas bahawa satu laporan penilaian yang baru perlu disediakan sekiranya “lelongan gagal dijalankan dalam tempoh dua tahun (2) daripada tarikh laporan penilaian pertama difailkan.” Ini terpakai dalam satu keadaan di mana lelongan telah gagal dijalankan. Sebagai contoh, sebelum lelongan dijalankan pihak-pihak telah cuba untuk menyelesaikan kes dan 9 lelongan telah ditarik balik. Kemudian lelongan dijalankan semula tetapi dua tahun telah berlalu dari tarikh laporan penilaian. Dalam keadaan tersebut, mahkamah berpendapat satu laporan penilaian baru perlu disediakan seperti yang dinyatakan dalam Arahan Amalan tersebut. 15. Saya berpendapat Arahan Amalan tersebut tidak terpakai dalam keadaan kes ini. Ini adalah kerana Lelongan telah dilakukan sebanyak 5 kali bermula dari harga RM25,500,000.00. Ini menunjukkan bahawa harga rizab tidak berjaya menarik minat dari pembida dan sekiranya harga rizab dinaikkan dari RM20,655,000.00 kepada RM24,400,00.00 maka kemungkinan besar hartanah tersebut sekali lagi tidak dapat dijual. Dalam keadaan ini, Mahkamah mempunyai budi bicara mengikut seksyen 259 Kanun Tanah Negara 1965 untuk menetapkan harga rizab sama ada kekal pada harga yang sama atau harga yang baru. Ini perlu mengambil kira fakta-fakta kes. Contoh kes ini bukan merupakan satu “lelongan yang gagal dijalankan”. Ianya berjaya dijalankan tetapi tidak mendapat minat pembida dan perlu ditetapkan semula untuk satu lelongan baru pada tarikh yang baru. 10 16. Oleh demikian, saya membenarkan rayuan Perayu dan menetapkan harga jualan pada harga berkurangan sebanyak 10% dari harga lelongan kelima terdahulu. Tarikh lelongan akan ditetapkan oleh Timbalan Pendaftar dan kaedah-kaedah ditetapkan oleh Timbalan Pendaftar yang berkenaan. Bertarikh 12 Mei 2021 -sgd-Dato’ Indera Mohd Arief Emran bin Arifin Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya di Kuala Lumpur Bahagian Sivil NCvC 8 11 Encik CH Yeap bagi pihak Plaintif Tetuan CH Yeap Maluda Cheh Peguambela dan Peguamcara Encik K Vibalanathan bagi pihak Defendan Tetuan Vib & Co Peguambela dan Peguamcara