(iii) Plaintif adalah tidak dibenarkan untuk menuntut hutang dan faedah yang telah dihalang oleh had masa. [6] Adalah menjadi dakwaan Defendan-defendan bahawa alasan-alasan yang dibangkitkan oleh mereka di perengan 5(i), (ii) dan (iii) di atas telah mewujudkan kausa yang bertentangan yang boleh menghalang suatu perintah jualan terhadap hartanah tersebut dikeluarkan oleh Mahkamah ini. D. Kausa yang bertentangan [7] Undang-undang adalah jelas bahawa mana-mana pemegang gadaian boleh memulakan prosiding halang tebus/menguatkuasakan hak atau remedi statutori yang ada dengan memohon satu perintah jualan dibawah seksyen 256 Kanun Tanah Negara 1965 (“KTN”) dengan mematuhi Aturan 83 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”). 9 [8] Undang-undang adalah jelas dan jitu juga bahawa Mahkamah tidak akan menguatkuasakan hak atau remedi statutori yang ada kepada pemegang gadaian dengan mengeluarkan satu perintah menjual secara lelongan awam melainkan Mahkamah berpuas hati bahawa wujudnya suatu kausa yang bertentangan. [9] Mahkamah ini merujuk kepada seksyen 256 (3) KTN 1965 yang memperuntukkan seperti berikut: “(3) On any such application, the Court shall order the sale of the land or lease to which the charge relates unless it is satisfied of the existence of cause to the contrary”. (Penekanan oleh Mahkamah) [10] Justeru itu, mana-mana pemberi gadaian yang berhasrat untuk menepis satu perintah jualan melalui lelongan awam oleh Mahkamah hendaklah membuktikan bahawa wujudnya kausa yang bertentangan. 10 [11] Di dalam pentakrifan frasa kausa yang bertentangan, Mahkamah merujuk kepada kes Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank Berhad [1997] 1 MLJ 77, di mana Mahkamah Persekutuan telah menerangkan bahawa kausa yang bertentangan boleh dijelaskan antara lain seperti berikut: “It is not sufficient to allege mere breaches by the charge of the loan agreement between the charge and the borrower, or even of the terms of the annexure to the charge in order to resist an application under s.256(3) of the NLC. An allegation that the charge acted in breach of contract, while it may give rise to an independent action in personam, is sufficient per se to defeat the ad rem rights of a charge under his registered charge to an order for sale. These are the following categories of cases where cause to the contrary within s.256(3) of the NLC may be established: i. Firstly, a chargor who is able to bring his case within any of the exceptions to the indefeasibility doctrine housed in s.340 of the NLC. ii. Secondly, a chargor may show cause to the contrary within s.256(3) of the Code by demonstrating that the chargee has failed to meet the conditions precedent for the making of an application for an order 11 for sale. For example, failure on part of the charge to prove the making of a demand or service upon the chargor of a notice in Form 16D would constitute cause to contrary. Similarly where the notice demands sums not lawfully due from the charge. iii. Thirdly, a chargor may defeat an application for an order of sale by demonstrating that its grant would be contrary to some rule or equity.” [12] Dalam mencapai pendekatan terhad dengan memberikan tiga kategori kausa yang bertentangan ini, Mahkamah Persekutuan di dalam kes Low Lee Lian tersebut telah memberikan alasan-alasannya dengan menyatakan seperti berikut: “We are conscious that the approach we have adopted results in a very narrow and restrictive interpretation of s.256(3) of the Code. But there are good reasons of policy for such an interpretation. It must not be forgotten that in the ordinary way, banks and other financial institutions loan moneys deposited with them by their customer to a borrower on the faith of the security of a charge created over the landed property of the borrower, or as here, of a third party. In the event of a default by the borrower, the lending institution normally looks to early recovery of all or a substantial part of the 12 money due to them from a sale of a security. If the courts of this country interpret the phrase ‘cause to contrary’ appearing in s.256(3) of the Code liberally, then, institutional lenders would loose confidence in their right to realize their security through an order for sale. Financial institutions would then become reluctant to lend money to bonafide entrepreneurs. Commerce would come to a standstill and the development of land and industries in this country which are largely dependent upon loans from banks would cease. No judgment of this court will be designed to produce such a consequence.” “Although each case turns upon its own facts, we propose to consider by way of illustration only, the usual kind of case with which this court has been faced on numerous occasions. An application under s.256 is opposed by the chargor on the ground that the charge has acted in breach of contract, e.g. by not releasing moneys due under the loan agreement or by increasing the rate of interest without proper notice or by not giving any proper account of the sums paid by the borrower. A judge faced with such complaints will merely say that they do not, on proper reading of s.256(3) and the authorities which have considered the section, constitute cause to the contrary. He will not, and ought not to, to enter upon a discussion of the question whether any or all of these complaints have or are devoid of any merit.” 13 Alasan i: Tindakan Plaintif adalah diestop/ dihalang oleh doktrin res judicata. [13] Defendan-defendan telah membantah tindakan Plaintif dengan mendakwa bahawa tindakan Plaintif ini adalah diestop/dihalang oleh doktrin atau prinsip res judicata kerana Plaintif telahpun memfailkan prosiding halang tebus ke atas hartanah tersebut melalui SP 996 dan tindakan Plaintif untuk mendapatkan perintah jualan tersebut telah ditolak oleh Mahkamah. [14] Menurut peguam Defendan-defendan, memandangkan tiada rayuan telah difailkan oleh Plaintif terhadap keputusan mahkamah yang telah menolak SP 966 Plaintif tersebut, maka adalah menjadi hujahan peguam Defendan-defendan bahawa pertikaian di antara Plaintif dan Defendan-defendan berhubung hartanah tersebut telahpun dibicarakan dan diputuskan, maka keputusan mahkamah yang menolak SP 966 tersebut (tiada rayuan telah difailkan terhadap keputusan tersebut), maka ini menjadikan keputusan Mahkamah yang menolak SP 966 suatu perintah akhir atau perintah muktamad. 14 [15] Dengan hormatnya merujuk kepada hujahan peguam Defendan-Defendan mengenai prinsip res judicata berhubung sesuatu prosiding halang tebus atau permohonan untuk suatu perintah jualan hartanah yang telah dicagarkan sebagai sekuriti/cagaran bagi kemudahan-kemudahan perbankan bagi faedah pemegang gadaian. Kedudukan undang-undang mengenai prinsip res judicata telah jelas dibincangkan dan diputuskan di dalam kes Kandiah Peter v. Public Bank Bhd [1994] 1 MLJ 119. [16] Di dalam kes Kandiah Peter ini, Mahkamah Agung telah memutuskan seperti berikut: “… A chargee who makes an application for an order for sale in foreclosure proceedings does not commence an action. He merely enforces his rights as a chargee by exercising his statutory remedy against the chargor in default. In order for the doctrines of res judicata, cause of action estoppel or issue estoppel to apply, the earlier proceedings must have resulted in a final judgment or decree. This requirement is not met by foreclosure proceedings which do not result or terminate in a final judgment or decree. 15 … The order for sale when made under S. 256 of the Code is not a judgment or a decree. The court hearing the application for foreclosure does not make, and in any event ought to make, any adjudication upon any substantive issue. (Penekanan oleh Mahkamah) [17] Seterusnya Mahkamah Agung di dalam kes Kandiah Peter ini juga memutuskan bahawa: … Where a chargor raises issues and relies upon facts to show ‘cause to the contrary’ in proceedings brought by the charge under S. 256 of the Code, he is not barred from bringing a fresh action against the charge (notwithstanding that an order for sale has been made) and raising in that action the same or similar facts and issues as those raised by him in the foreclosure proceedings. Neither res judicata nor cause of action estoppel nor issue estoppel are available answers to the charge to meet the chargor’s action. [18] Berhubung perkara ini juga, adalah molek juga jika Mahkamah ini merujuk kepada kes Oriental Bank Bhd v Mohinder Pal Kaur a/p Tirlok Singh [1996] 1 MLJ 788 di mana Mahkamah telah memutuskan seperti berikut: 16 “For completeness, it must also be said that all objections raised by the defendant in encl 28 were raised by her in encl 16, and to reopen the same issues as she did in encl 28 was an abuse of the process of court, and even res judicata in that sense. However, it is settled law that in order for the doctrines of res judicata, cause of action estoppel or issue estoppel to apply, the earlier proceedings must have resulted in a final judgment or decree (see Kandiah Peter v. Public Bank Bhd [1994] 1 MLJ 119 at p. 123) and an order for sale made under s. 256 of the NLC is not a final judgment or decree. The Supreme Court per Eusoff Chin SCJ (as he then was) at p. 123 said: It is equally settled law that in order for the doctrines of res judcata, cause of action estoppel or issue estoppel to apply, the earlier proceedings must have resulted in a final judgment or decree;.. This requirement is not met by foreclosure proceedings which, as we have observed earlier, do not result or terminate in a final judgment or decree.” [19] Di dalam perkara prinsip res judicata ini peguam Defendan-defendan telah cuba bergantung kepada keputusan Mahkamah Persekutuan di dalam kes CIMB Investment Bank Berhad v Metroplex Holdings Sdn Bhd [2014] 9 CLJ 1012 dengan menghujahkan bahawa kononnya keputusan Mahkamah Agung di dalam kes Kandiah Peter 17 berhubung prinsip res judicata di dalam sesuatu prosiding halang tebus telah diatasi (overruled) dan tidak lagi menjadi undang-undang jitu. Peguam Defendan-defendan di dalam menghujahkan sedemikian telah meletakkan penggantungannya kepada perenggan-perenggan [21], [26] dan [27] penghakiman Mahkamah Persekutuan di dalam kes CIMB Investment Bank Berhad. [20] Dengan segala hormatnya, Mahkamah ini perlu menyatakan bahawa nampaknya peguam Defendan-defendan sebenarnya telah tersalah tafsir akan penghakiman Mahkamah Persekutuan di dalam kes CIMB Investment Bank Berhad tersebut. [21] Pada hakikatnya keputusan Mahkamah Agung di dalam Kandiah Peter masih kekal dan masih menjadi undang-undang yang jitu. Apa yang telah diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan di dalam kes CIMB Investment Bank Berhad di perenggan [21], [26] dan [27] mestilah dan hendaklah dibaca menurut konteks fakta kes yang wujud di dalam kes CIMB Investment Bank Berhad tersebut. 18 [22] Hakikat yang jelas dan terang, fakta di dalam kes Kandiah Peter adalah sangat jauh berbeza dengan apa yang berlaku di dalam kes CIMB Investment Bank Berhad tersebut. [23] Apa yang berlaku di dalam kes CIMB Investments Bank Bhd adalah; terdapat suatu prosiding halang tebus atau tindakan penguatkuasaan gadaian terdahulu ("Tindakan Gadaian tersebut") yang mana Perayu (CIMB Investments Bank Bhd) telahpun memfailkan tindakan gadaian tersebut di Mahkamah Tinggi terhadap Responden (Metroplex Holdings Sdn Bhd) bagi mendapatkan suatu perintah jualan. Responden telah menentang tindakan gadaian tersebut. Walau bagaimanapun, Mahkamah Tinggi telah memberikan/mengeluarkan suatu perintah jualan dan rayuan Responden di Mahkamah Rayuan terhadap perintah jualan tersebut juga tidak berjaya. [24] Namun, selepas rayuannya (Responden) tidak berjaya di Mahkamah Rayuan, Responden selanjutnya telah memfailkan satu guaman/tindakan sivil yang baharu (“guaman sivil tersebut”) atau guaman tambahan untuk membantah perintah jualan itu berdasarkan 19 alasan-alasan yang sama sebagaimana yang dibangkitkan dalam tindakan gadaian tersebut. Di dalam guaman sivil tersebut, Perayu telah memfailkan permohonan untuk membatalkan guaman sivil tersebut atas alasan res judicata. [25] Isu res judicata tersebut telah dibincangkan di Mahkamah Persekutuan di mana Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa prinsip res judicata adalah terpakai bagi guaman sivil tersebut. Di dalam membenarkan rayuan Perayu itu, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa:- a. di perenggan 26, muka surat 1036 Penghakiman pada baris ke-10 hingga 20, Mahkamah Persekutuan setelah meneliti permohonan Responden bagi antara lain, ‘perintah jualan bertarikh 16 Julai 2007, lelongan dan perintah lain yang dibuat yang berkenaan dengan tanah ... diketepikan’, memutuskan bahawa tindakan ini merupakan suatu tindakan in rem. b. Mahkamah Persekutuan seterusnya pada perenggan yang sama pada baris ke-21 hingga 26 telah membezakan kes di 20 hadapannya dengan apa yang ada ( fakta yang wujud) di dalam Kandiah Peter yang mana ‘Kandiah Peter menyatakan bahawa tindakan in personam boleh dibawa, iaitu, jika tindakan in personam adalah “berdasarkan fakta yang sama yang tidak digunakan (penggadai) dalam membantah permohonan di bawah s.256". .. Oleh itu, Kandiah Peter tidak boleh terpakai,…’. c. Mahkamah Persekutuan juga memutuskan dalam perenggan 27, muka surat 1036 Penghakiman bahawa ‘Prosiding gadaian membawa kepada pemberian atau penolakan suatu perintah jualan, dan bukannya kepada suatu penghakiman atau dekri. Walau bagaimanapun, perintah jualan, apabila diberikan dan melainkan jika diketepikan, merupakan suatu perintah akhir '. [26] Untuk kefahaman jelas konteks sebenar apabila Mahkamah Persekutuan memutuskan sedemikian, maka keseluruhan perenggan [26] diperturunkan di bawah ini: “[26] Low Lee Lian concurred with Kandiah Peter that foreclosure proceedings result not in a judgment or decree and that “the making of an 21 order for sale upon the failure of a chargor to satisfy the court that there existed cause to the contrary did not bar a subsequent action in personam brought by the chargor based upon the same facts that did not avail him in opposing the application under s. 256”. Low Lee Lian also pronounced, and we wholly agree, that “an action brought to set aside a charge upon one or more of the grounds of defeasibility specified under s. 340 of the Code is an action in rem”. Hence, the action below for a declaration “that the charge is not indefeasible within the meaning of s. 340(2) of the National Land Code, “that the charge is null and void”, “that the charge, the instrument and the memorial are invalid”, “that the charge, the instrument and the memorial be set aside”, and, “that the order for sale dated 16 July 2007, the auction and other related orders in respect of the land made in the Kuala Lumpur High Court OS Proceedings (Suit No: S-24- 2394-2005) be set aside”, which attacked the indefeasibility of the charge, was not an action in personam but an action in rem and which could not be brought. Kandiah Peter pronounced that an action in personam could be brought, that is, if the action in personam is “based upon the same facts that did not avail (the chargor) in opposing the application under s. 256”. But the present action was an action in rem that was based moreover on facts that were not raised in the foreclosure proceedings. Given so, Kandiah Peter could not apply, just as Badiaddin was wholly inapplicable.” 22 [27] Justeru, adalah jelas bahawa hujahan peguam Defendan-defendan yang mengatakan bahawa keputusan Mahkamah Persekutuan di dalam kes CIMB Investments Bank Bhd telah mengatasi Kandiah Peter di dalam hal perkara prinsip res judicata adalah satu khilaf tafsiran. [28] Adalah jelas bahawa kes CIMB Investments Bank Bhd tidak terpakai bagi kes di hadapan Mahkamah ini kerana di dalam kes CIMB Investments Bank Bhd, Perayu CIMB Investments Bank Bhd telahpun memperolehi perintah jualan dari Mahkamah Tinggi dan rayuan Responden Metroplex atas perintah jualan itu juga tidak berjaya. Maka, apabila Responden memfailkan guaman sivil yang baharu tersebut untuk membantah perintah jualan itu. Justeru Mahkamah Persekutuan telah memutuskan bahawa perintah jualan, apabila diberikan dan melainkan jika diketepikan, merupakan suatu perintah akhir. Perlu ditegaskan sekali lagi bahawa Mahkamah Persekutuan di dalam kes CIMB Investments Bank Bhd telah memutuskan berikut: 23 “Foreclosure proceedings result in the grant or refusal of an order for sale, and not in a judgment or decree. But an order for sale, once granted and unless set aside, is nonetheless, a final order; (Mui Bank Bhd v Cheam Kim Yu (Beh Sai Ming, Intervener, refd). (para 27)” (Penekanan oleh Mahkamah) [29] Kedudukan kes di hadapan Mahkamah ini adalah ketara berbeza dengan kes CIMB Investments Bank Bhd kerana permohonan Plaintif untuk satu perintah jualan di dalam SP 966 telah ditolak. Berdasarkan hujahan peguam Defendan-defendan yang telah dibangkitkan di dalam kes SP 996 (hujahan peguam Defendan-defendan yang telah dilampirkan di Afidavit Jawapan Plaintif), di dalam SP 966 tersebut Defendan-defendan telah menentang SP 966 tersebut dengan membangkitkan isu-isu berikut: i. Surat Tuntutan bertarikh 5.3.2010 tidak diserahkan ke alamat penyampaian Defendan-defendan. ii. Notis 16D bertarikh 25.3.2010 tidak dialamatkan kepada D2; dan iii. Surat Tuntutan bertarikh 5.3.2010 dan Notis 16D bertarikh 25.3.2010 telah menyatakan bahawa pengiraan faedah yang dikira oleh Plaintif adalah terhalang dengan had masa dan menyebabkan ianya tidak sah. . 24 [30] Namun, apa yang jelas dan hakikatnya tiada sebarang perintah jualan yang telah diperolehi dalam SP 966 yang terdahulu. Kini, Plaintif di hadapan Mahkamah ini memulakan sekali lagi prosiding halang tebus terhadap hartanah tersebut dengan pengeluaran atau pengisuan Notis 16D bertarikh 17.11.2016 kepada Defendan-defendan. [31] Tindakan Plaintif di sini bukanlah satu tindakan ‘in personam’ di atas keberhutangan Defendan-defendan tetapi ianya adalah satu tindakan secara ‘in rem’ iaitu untuk menguatkuasakan hak atau remedi statutori Plaintif di bawah gadaian yang telah dilaksanakan menurut peruntukan seksyen 256 KTN. [32] Maka, Plaintif adalah bebas menguatkuasakan hak atau remedi statutorinya dan penguatkuasaan hak atau remedi ini oleh Plaintif adalah tidak dihalang oleh prinsip res judicata. [33] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa keputusan yang yang menolak SP 966 tersebut bukanlah satu perintah yang boleh 25 menghalang Plaintif untuk memulakan satu prosiding tebus halang yang baru bagi menguatkuasakan hak atau remedi statutorinya. Alasan ii: Tindakan Saman Pemula Plaintif disini dihalang oleh had masa [34] Adalah dihujahkan oleh peguam Defendan-defendan bahawa tindakan halang tebus Plaintif ini dihalang oleh had masa dan seterusnya membawa kepada ketidakpatuhan seksyen 21(2) Akta Had Masa 1953 (“AHM”). [35] Adalah menjadi hujahan peguam Defendan-defendan bahawa kausa tindakan halang tebus Plaintif adalah terakru pada tarikh 22.7.2002 iaitu dari tempoh surat tuntutan pertama dikeluarkan oleh Plaintif kepada Defendan-defendan. [36] Menurut Peguam Defendan-defendan lagi, Defendan-defendan gagal membuat bayaran ke atas kemudahan pinjaman tersebut, Plaintif telah mengeluarkan surat tuntutan bertarikh 22.7.2002 dan atas kegagalan Defendan-defendan mematuhi surat tuntutan tersebut, Plaintif berhak memulakan prosiding terhadap Defendan-defendan. 26 Adalah dihujahkan seterusnya oleh peguam Defendan-defendan bahawa Plaintif hanya mempunyai hak memulakan tindakan menuntut kembali jumlah terhutang serta memulakan prosiding halang tebus dalam tempoh 12 tahun selepas tempoh surat Tuntutan pertama bertarikh 22.7.2002 tersebut terakru. [37] Peguam Defendan-defendan menghujahkan seterusnya bahawa tempoh masa 12 tahun tersebut telahpun luput pada bulan Julai