Lampiran
Lampiran 3 adalah sungguh tidak teratur dan ia tidak boleh diterima dan dipertimbangkan oleh Mahkamah sama sekali.” [9] Walaupun menyedari kedudukan undang-undang berkenaan kepatuhan mandatori penggunaan Bahasa Melayu di dalam prosiding mahkamah, namun di dalam kes di hadapan Mahkamah ini, Mahkamah ini berpandangan bahawa walaupun Kandungan 6 adalah di dalam Bahasa Inggeris akan tetapi terdapat dua (2) lagi afidavit yang telah difailkan dan diikrarkan oleh Defendan bagi menentang Kandungan 1 di dalam Bahasa Melayu (Kandungan 10 dan Kandungan 13) serta dengan mengambilkira ketidaksungguhan Plaintif dalam penghujahan bantahan awal ini dan demi keadilan kes, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa bantahan awal ini tidak perlu dipertimbangkan dan kes ini hendaklah diputuskan berdasarkan merit kes. [10] Berbalik kepada permohonan Plaintif di dalam Kandungan 1, undang-undang adalah jelas dan jitu bahawa di dalam sesuatu prosiding halang tebus, mahkamah tidak akan menguatkuasakan hak atau remedi statutori di sisi penggadai (chargee) yang termaktub dalam 13 sesuatu gadaian dengan mengeluarkan satu perintah menjual secara lelongan awam sekiranya mahkamah berpuas hati bahawa wujudnya suatu kausa yang bertentangan. [11] Justeru, bagi mana-mana pemberi gadaian (chargor) yang hendak menepis satu perintah penjualan melalui lelongan awam daripada dikeluarkan oleh mahkamah, ia mempunyai beban untuk membuktikan bahawa wujudnya kausa yang bertentangan. [12] Di dalam pentakrifan frasa kausa yang bertentangan, Mahkamah ini tidak boleh lari dari merujuk kepada kes Low Lee Lian v Ban Hin Lee Bank Bhd [1997] 1 AMR 1036, di mana Mahkamah Agung di dalam kes Low Lee Lian ini telah mengkategorikan frasa kausa yang bertentangan dengan memutuskan antara lain seperti berikut: “It is not sufficient to allege mere breaches by the charge of the loan agreement between the chargee and the borrower, or even of the terms of the annexure to the charge in order to resist an application under s 256(3) of the NLC. An allegation that the charge acted in breach of contract, while it may give rise to an independent action in personam, is insufficient per se 14 to defeat the ad rem rights of a charge under his registered charge to an order for sale. [SEE P 1053 LINE 42 – P 1054 LINE 5} These are the following categories of cases where cause to the contrary within s 256(3) of the NLC may be established: (i) Firstly, a chargor who is able to bring his case within any of the exceptions to the indefeasibility doctrine housed in s 340 of the NLC. (ii) Secondly, a chargor may show cause to the contrary within s 256(3) of the Code by demonstrating that the chargee has failed to meet the conditions precedent for the making of an application for an order of sale, for e.g. failure on the part of the charge to prove the making of a demand or service upon the chargor of a notice in Form 16D would constitute cause to the contrary. Similarly where the notice demands sums not lawfully due from the chargee. (iii) Thirdly, a chargor may defeat an application for an order of sale by demonstrating that its grant would be contrary to some rule of law or equity.” [13] Di dalam mencapai pendekatan terhad dengan memberikan tiga kategori kausa yang bertentangan ini, Mahkamah Agung telah 15 memberikan alasan-alasannya dengan berkata di muka surat 1054 begini: “We are conscious that the approach we have adopted results in a very narrow and restrictive interpretation of s 256(3) of the code. But there are good reasons of policy for such an interpretation. It must not be forgotten that in the ordinary way, banks and other financial institutions loan moneys deposited with them by their customers to a borrower on the faith of the security of a charge created over the landed property of the borrower, or as here, of a third party. In the event of a default by the borrower, the lending institution normally looks to early recovery of all or a substantial part of the money due to them from a sale of a security. If the courts of this country interpret the phrase ‘cause to the contrary’ appearing in s 256(3) of the Code liberally, then, institutional lenders would loose confidence in their right to realize their security through an order for sale. Financial institutions would then become reluctant to lend money to bonafide entrepreneurs. Commerce would come to a standstill and the development of land and industries in this country which are largely dependent upon loans from banks would cease. No judgment of this court will be designed to produce such a consequence. [14] Di dalam kes di hadapan Mahkamah ini, Defendan telah cuba membuktikan atau mengemukakan bahawa wujudnya kausa yang 16 bertentangan dengan menimbulkan di dalam afidavit-afidavitnya lima alasan yakni: (i) Plaintif telah gagal mengemukakan butir-butir yang mencukupi atas tuntutannya. (ii) Defendan telah menyelesaikan sepenuhnya jumlah terhutangnya kepada Plaintif, malahan Defendan telah terlebih bayar kepada Plaintif. (iii) Notis Borang 16D adalah cacat dan tak sah kerana jumlah yang dituntut adalah tidak terhutang oleh Defendan kepada Plaintif. (iv) Tindakan Plaintif adalah diestop atas prinsip res judicata kerana Plaintif sebelum ini telah memfailkan prosiding halang tebus atas hartanah tersebut di dalam Saman Pemula No. 24-1821-2011 yang telahpun ditolak oleh Mahkamah. Maka pertikaian Plaintif dan Defendan mengenai hartanah tersebut telahpun dibicarakan dan diputuskan. (v) Tindakan Plaintif dihalang oleh had masa kerana Plaintif tidak menimbulkan atau mengemukakan tarikh kemungkiran di pihak Defendan. 17 Alasan (i): Plaintif gagal mengemukakan butir-butir yang mencukupi atas tuntutannya. [15] Defendan telah menghujahkan bahawa terdapat ketidakpatuhan Aturan 83 kaedah 3(3) dan (6) KKM 2012 di pihak Plaintif di mana Plaintif telah dikatakan gagal mengemukakan butir-butir yang cukup atas jumlah yang dihutang oleh Defendan kepada Plaintif. Menurut Defendan, Plaintif telah menuntut jumlah terhutang sebanyak RM151,691.65 tetapi memandangkan terdapat dua kemudahan perbankan yang diberikan kepada Defendan, Plaintif telah tidak menyatakan asas atau bagaimana butir-butir pengiraan jumlah keberhutangan tersebut telah didapati oleh Plaintif. [16] Plaintif telah menafikan yang pihaknya telah tidak mengemukakan butiran cukup atas keberhutangan Defendan kepadanya dan menghujahkan bahawa tidak ada ketidakpatuhan Aturan 83 kaedah 3(3) KKM 2012 di pihak Plaintif dan alasan atau dakwaan yang ditimbulkan oleh Defendan adalah penafian kosong semata-mata. Adalah dihujahkan oleh Plaintif bahawa Defendan sememangnya tahu dan sedar yang Plaintif sememangnya telah memperolehi 18 penghakiman terus terhadap Defendan pada 26.6.2013 untuk jumlah RM87,332.99 setakat 1.5.2012 beserta faedah pada kadar 8.10% (1.5% atas KPA pada 6.60%). Defendan telah merayu ke Mahkamah Tinggi atas keputusan Hakim Mahkamah Sesyen dan rayuan Defendan telah ditolak oleh Hakim Mahkamah Tinggi pada 22.2.2013. Manakala permohonan kebenaran untuk merayu ke Mahkamah Rayuan Defendan telah ditolak oleh Mahkamah Rayuan pada 24.1.2014. Justeru menurut peguam Plaintif lagi, apabila Notis 16D (Eksibit “MNN- 5”, Kandungan 2) diserahkan kepada Defendan, di dalam notis tersebut jumlah keberhutangan Defendan kepada Plaintif bagi pinjaman perumahan tersebut setakat 30.6.2014 adalah sebanyak RM151,455.44. Jumlah ini adalah berserta faedah yang akan dikenakan pada 1.5% sebulan di atas Kadar Pinjaman Asas (KPA). [17] Mahkamah ini bersependapat dengan Plaintif bahawa alasan butir-butir yang tidak mencukupi yang ditimbulkan oleh Defendan adalah penafian jumlah hutang semata-mata. Mahkamah ini katakan demikian atas alasan-alasan berikut: 19 (a) apabila Notis 16D disampaikan kepada Defendan telah tertera di dalam Notis tersebut jumlah di mana Defendan terhutang bagi akaun pinjaman perumahannya setakat 30.6.2014 adalah RM151,455.44 dengan kadar faedah 1.5% atas KPA berterusan sehingga penyelesaian penuh. Di dalam Notis tersebut juga akaun yang telah dimungkiri oleh Defendan adalah akaun pinjaman perumahan di mana perkataan pinjaman perumahan telah ditekankan di dalam notis tersebut “Pinjaman Perumahan”. Dalam hal ini Defendan telah gagal meremedikan kemungkirannya dalam tempoh 30 hari bagi jumlah tersebut pada tarikh yang dinyatakan sehinggalah Kandungan 1 difailkan pada 27.8.2014. Apabila Kandungan 1 difailkan oleh Plaintif, Plaintif telah mematuhi Aturan 83 Kaedah 3(3) KKM di mana di dalam afidavitnya telah membutirkan jumlah-jumlah yang terhutang oleh Defendan pada pinjaman perumahan tersebut setakat 27.8.2014 seperti berikut: (a) Kemudahan : Pinjaman Terma (bagi perumahan) (b) Amaun Pendahuluan : RM 40,000.00 (c) Amaun yang telah dibayar : RM 40,376.00 (d) Amaun faedah tertunggak : RM 47,208.00 20 setakat 27.08.2014 (e) Amaun ansuran tertunggak : RM 59,536.58 setakat 27.08.2014 (f) Amaun yang terhutang : RM151,691.65 setakat 27.08.2014 (g) Faedah harian yang dikenakan : 32. RM 36 Kadar Pinjaman Asas semasa plaintif + 1.5% setahun dikira pada kadar bulanan berserta penalty sebanyak 1% setahun ke atas ansuran yang tertunggak (BLR sekarang ialah 6.85% setahun) [18] Di dalam mempertikaikan dan menafikan jumlah keberhutangannya yang tertera di perenggan 11 Kandungan 2, Defendan hanya menyatakan berikut di perenggan 12 Kandungan 6 nya: 12. I refer to paragraph 11 of the AIS and vehenmently deny allegations therein. I am advised by my solicitors and verily believe that pursuant to O.83 r. 3(3) and (6), the Plaintiff should furnish sufficient particulars of the amount alleged to be due. The Plaintiff has set out certain figures without any particulars, and no basis of how the Plaintiff arrived at claim sum of RM151,691.65. 21 [19] Defendan telah menafikan jumlah keberhutangan atau jumlah yang tidak diselaraskan oleh beliau bagi akaun perumahan beliau dengan hanya menimbulkan pengataan kosong semata-mata tanpa menimbulkan atau menyatakan apakah butir-butir yang tertera di perenggan 11 yang tidak tepat, tidak betul atau tidak menggambarkan jumlah sebenar hutang beliau. [20] Di dalam keadaan ini, sukacita Mahkamah ini merujuk kes Mahkamah Rayuan yang telah dirujuk oleh Plaintif kepada Mahkamah ini yakni kes Ambank Bhd. (successor in title “Arab-Malaysian Finance Bhd.”) v Chidambara Nathan a/l MST Muthusamy & Anor [2014] 2 MLJ 86 di mana di perenggan 17 dan 18 Mahkamah Rayuan telah berkata seperti berikut: “…There is a clear distinction between sums lawfully due and alleged arithmetical miscalculations. A miscalculation by the chargee on the interest due in the Form 16D notice does not invalidate the notice. A variation of the rate of interest by the charge without giving any notice of the same to the chargor would not amount to cause to the contrary…” 22 “…However, the chargor must be able to point to a statutory direction or some rule of common law or doctrine of equity operating in his favour and against which an Order for Sale would militate. Anything that falls short of this requirement will not amount to cause to the contrary under s 256(3) of the NLC…” (penekanan oleh Mahkamah ini) [21] Mengambil panduan daripada keputusan Mahkamah Rayuan di dalam kes Ambank Bhd., Defendan di dalam percubaan untuk mempertikaikan jumlah terhutang mestilah berupaya menunjukkan kepada Mahkamah ini secara tepat apakah jumlah yang telah dituntut oleh Plaintif yang memihak kepada Defendan dan apakah butir hutang secara spesifiknya yang tidak dinyatakan oleh Plaintif yang mana tidak mematuhi butiran yang dikehendaki di bawah Aturan 83 KKM 2012. [22] Di dalam hal ini, molek juga dirujuk kepada penghakiman oleh Mahadev Shankar H (YA pada masa itu) di dalam kes Citibank NA v Ibrahim bin Othman [1994] 1 MLJ 608 berkenaan kepatuhan Aturan 83 dan butiran-butiran yang perlu bagi mematuhi Aturan 83 ini. Di dalam kes Citibank NA ini, Mahadev Shankar H telah memutuskan bahawa: 23 “(2) The Objective of O 83 r 3 is to enable the defendant to know at least by the date the originating summons is filed, what is the exact sum he is legally liable to pay so that he can make up his mind to contest or pay up. If there is a dispute as to the amount payable, the court must be able to say precisely when making its order ‘the total amount due to the charge at the date on which the order is made’. These words are from s 257(1)(c) of the National Land Code 1965 and they are mandatory.” Hakim Mahadev Shankar seterusnya di muka surat 615 penghakimannya telah berkata: “What the chargor has lost where there is a failure to comply with Order 83 r 3(3) is opportunity to satisfy himself of the correctness of the amount claimed, and to challenge the figures if he is not. A bare denial of a debt was never enough. The chargor also has an onus if he denies the amount claimed to say how much he admits owing. In this kind of case the dismissal of the application for non-compliance with some aspect of the rules does not estinguish the debt. The chargee can start afresh but there will then be additional costs, interest and delay.”(penekanan oleh Mahkamah ini) 24 [23] Merujuk pula kepada keputusan Jeffrey Tan H (YA pada masa itu) di dalam kes Multi-Purpose Bank Bhd v Diamond Agreement Sdn Bhd & Anor [2000] 2 CLJ 73 di mana antara lain telah diputuskan bahawa: “[4] Given that the provisions of s. 257(1)(a) – (d) of the NLC are mandatory, it is absolutely essential that charges state the “total amount due as the date on which the order is to be made”, so that the court may specify the total amount due to the chargee at the date on which the order is made. It is imperative, therefore, the charges state the aggregate sum of the principal and overdue interest due at the date on which the order is made. Indeed, given that the “state of the account between the chargor and charge at the date on which the order is made” is the aggregate sum of the principal and overdue interest due on the date the order is made rather than the aggregate sum of the principal and overdue interest due at the date of the affidavit, knowledge of the “amount of the interest in arrear at the date of the affidavit” or absence thereof has no real significance. Rather, it is knowledge of the principal and overdue intereset due at the date on which the order is made that holds real significance. In the present case, the defendants had not been deprived of that knowledge. They knew and they know the exact amount outstanding under the charge. The defendants had not been deprived of any 25 opportunity to repay the defendant. Therefore, the plaintiff’s failure to state the “amount of the interest in arrear at the date of the affidavit” had not prejudiced the defendants and there was no cause to the contrary.” [24] Di dalam kes ini, Plaintif di dalam Afidavit Balasan 2 (Kandungan 12 ) di Eksibit MNN-8, telah menunjukkan secara terperinci jumlah yang dituntut oleh Plaintif terhadap Defendan bagi akaun pinjaman perumahan No. 414187916568 di mana jumlah keberhutangan Defendan kepada Plaintif adalah jumlah yang terhutang dari 1.5.2012 sebanyak RM87,332.99 (jumlah tertunggak semasa penghakiman terus diperolehi) termasuklah jumlah kos kepeguaman atas dasar peguamcara dan anak guam yang termaktub di dalam klausa 14.08 gadaian. Keseluruhan jumlah terhutang setakat 27.8.2014 pada masa Kandungan 1 difailkan adalah RM151,691.65 seperti dinyatakan di dalam perenggan 11 Kandungan 12. Di dalam kes ini Defendan sememangnya tahu dan mengetahui jumlah keberhutangannya bagi akaun pinjaman perumahannya dan cuba mengelak dengan mengatakan bahawa jumlah sebenar hutangnya tidak jelas kerana ada akaun lain iaitu akaun overdraf yang telah diselesaikan sepenuhnya olehnya. Plaintif sendiri telah mengakui 26 bahawa akaun overdraf Defendan telah diselesaikan sepenuhnya oleh Defendan dan jumlah yang masih tertunggak adalah hanya akaun pinjaman perumahan Defendan. [25] Justeru, di dalam kes ini, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa Defendan hanya setakat mempertikaikan jumlah terhutang tetapi tidak berupaya menunjukkan apakah jumlah yang tidak tepat dan jumlah yang memihak kepadanya. Mahkamah ini mengulangi lagi bahawa Defendan sememangnya tahu dan mengetahui jumlah keberhutangannya bagi akaun pinjaman perumahannya dan cuba mengelak dengan pengataan kosong bahawa jumlah sebenar hutangnya tidak diperincikan dengan cukup dan maka jumlahnya tidak jelas. Bagi Mahkamah ini pengataan kosong sebegini yang mana Defendan telah gagal menyatakan secara spesifik dan nyata jumlah yang tidak jelas, adalah alasan atau dakwaan yang tidak cukup untuk menjadikan ia suatu kausa yang bertentangan. Alasan (ii): Defendan telah menyelesaikan sepenuhnya jumlah terhutang dan malahan Defendan telah terlebih bayar kepada Plaintif. 27 [26] Plaintif mengesahkan bahawa apa yang telah dijelaskan sepenuhnya oleh Defendan adalah kemudahan overdraf. Namun bagi pinjaman perumahan yang diberikan, Defendan masih lagi belum menjelaskan hutang tertunggak, justeru itulah Plaintif menguatkuasakan remedi statutori yang ada pada Plaintif. [27] Menurut Plaintif lagi, Eksibit “MNN-6”, Kandungan 2 telah menunjukkan dengan jelas akaun 414187916568 bagi pinjaman perumahan yang menunjukkan jumlah yang terhutang oleh Defendan kepada Plaintif setakat 27.8.2014 yakni pada masa Kandungan 1 difailkan. [28] Dalam hal ini, akaun ini telah menunjukkan bahawa jumlah ini adalah jumlah bagi pinjaman perumahan yang diberikan berjumlah RM40,000.00 dan ianya bukanlah bagi akaun kemudahan overderaf. [29] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa alasan ini juga tidak terjumlah kepada satu kausa yang bertentangan. Alasan (iii): Notis Borang 16D adalah cacat dan tak sah kerana jumlah yang dituntut tidak terhutang oleh Defendan. 28 [30] Defendan cuba membangkitkan kecacatan Notis 16D dengan hanya menyatakan bahawa tiada hutang tertunggak oleh Defendan kepada Plaintif. Alasan ini pastinya gagal bagi mengwujudkan sesuatu kausa yang bertentangan dengan dapatan Mahkamah ini yang telah diputuskan bagi alasan (i) dan (ii). Alasan (iv): Tindakan Plaintif adalah diestop atas prinsip res judicata kerana Plaintif telah memfailkan prosiding halang tebus atas hartanah tersebut di dalam Saman Pemula No. 24-1821-2011 yang telahpun ditolak oleh Mahkamah. Maka pertikaian Plaintif dan Defendan mengenai hartanah tersebut telahpun dibicarakan dan diputuskan. [31] Prinsip res judicata tidak terpakai di dalam kes ini kerana apabila mahkamah menolak permohonan Plaintif di dalam Saman Pemula 24-1821-2011, merit kes tidak didengar oleh YA Hakim. YA Hakim telah menolak permohonan Plaintif atas alasan Penyata Akaun yang tidak teratur. [32] Untuk alasan ini, memadai jika kes Kandiah Peter v Public Bank Bhd [1994] 1 MLJ 119 dirujuk. Di dalam kes Kandiah Peter ini, Mahkamah Agung telah memutuskan antara lain bahawa: 29 “[1] A chargee who makes an application for an order for sale in foreclosure proceedings under s 256 of the code does not commence an action. He merely enforces his rights as a charge by exercising his statutory remedy against the chargor in default. The order for sale when made under s 256 of the code is not a judgment or a decree. The court hearing the application for foreclosure does not make, and in any event ought not to make, any adjudication upon any substantive issues. [2] In order for the doctrines of res judicata, cause of action estoppel or issue estoppel, the earlier proceedings must have resulted in a final judgment or decree. This requirement is not met by foreclosure proceedings which do not result or terminate in a final judgment or decree. [3] Where a chargor raises issues and relies upon facts to show “cause to the contrary” in proceedings brought by the charge under s 256 of the code, he is not barred from bringing a fresh action against the charge, notwithstanding that an order for sale has been made, and raising in that action the same or similar facts and issues as those raised by him in the foreclosure proceedings. Neither res judicata nor cause of action estoppels not issue estoppels are available answers to the chargee to meet the chargor’s action.” 30 [33] Apatah lagi di dalam kes prosiding halang tebus pertama yang telah dimulakan oleh Plaintif, ianya telah ditolak atas penyata akaun yang tidak teratur. Ini jelas tertera pada minit YA Hakim di dalam kes Saman Pemula No. 24-1821-2011 yang telah di eksibitkan di eksibit “MNN-11” Kandungan 7 yang ditulis: Saman ditolak – statement of account not in order dengan kos RM 2000.00. [34] Untuk itu, Mahkamah ini suka juga merujuk kes RHB Bank Berhad v. Govindaraju [2012] 6 MLR 419, di mana YA Harmindar Singh Dhaliwal telah memutuskan antara lain seperti berikut: “(1) The court did not indicate that the first OS was heard on the merits and there was no judgment of the court to show the same. Further, regardless of the fact that the Plaintiff’s first OS was dismissed, the Plaintiff, as a charge, was legally entitled to initiate a fresh foreclosure proceeding against the Defendant. In foreclosure proceedings, estoppel and res judicata was not available to the chargor as a bar to bringing a fresh action by a charge. (para 12)” 31 Alasan (v): Tindakan Plaintif dihalang oleh had masa kerana Plaintif tidak menimbulkan atau mengemukakan tarikh kemungkiran di pihak Defendan. [35] Telah dinyatakan di atas bahawa tindakan halang tebus yang diambil oleh penggadai bukanlah suatu tindakan yang dimulakan penggadai tetapi ianya hanya merupakan suatu penguatkuasaan hak statutorinya, maka isu had masa yang ditimbulkan oleh Defendan tidak mempunyai merit atau tidak berasas. [36] Dalam hal ini suka mahkamah ini merujuk kepada kes Peh Lai Huat v. MBF Finance Bhd. [2011] 3 MLJ 470 di mana Mahkamah Rayuan telah memutuskan antara lain bahawa: “…Similarly, S 21(2) of the Limitation Act which reads:- (2) No foreclosure action in respect of mortgaged personal property shall be brought after the expiration of twelve years from the date on which the right to foreclose accrued: Provided that if after that date the mortgagee was in possession of the mortgaged property, right to foreclose on the property which was in his possession shall not, for the purposes of this subsection, be 32 deemed to have accrued until the date on which his possession discontinued. Also has no application to this case. That is because the cause of action here, that is to say, the right to exercise the statutory remedy of an Order for Sale did not arise until after the Appellate had failed to remedy the default specified in the Form 16D notice…” Kesimpulan dan keputusan Mahkamah: [37] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa alasan-alasan yang ditimbulkan Defendan di dalam percubaannya untuk membuktikan atau menunjuk sebab atau mengwujudkan kausa yang bertentangan bagi menghalang satu perintah penjualan hartanah tersebut melalui lelongan awam adalah alasan-alasan penafian semata-mata yang tidak langsung termasuk di dalam mana-mana tiga kategori yang telah diputuskan oleh Mahkamah Agung di dalam kes Low Lee Lian. [38] Justeru, Mahkamah ini membenarkan permohonan Plaintif di dalam Kandungan 1 di mana Mahkamah ini memberikan perintah untuk menjual hartanah tersebut melalui lelongan awam atas terma-terma 33 yang dinyatakan dalam Kandungan 1 dan Defendan membayar kos kepada Plaintif seperti dalam perenggan 7, Kandungan 1 atas dasar peguamcara dan anak guamnya. t.t. ..................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam (LJC) Selangor Darul Ehsan Bertarikh 22hb Januari 2015 Peguam Plaintif - Tetuan Izauddin, Firdaus & Mahendran Encik S.Mahendran Peguam Defendan - Tetuan Esther Ong Tengku Saiful & Sree Cik Nicole Lee Hui Ching