Malaysia Vegetable Oil Refinery Sdn Bhd v East Asia United Industrial Holdings Sdn Bhd (JA-22E-1-12/2025)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TAKZIM, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO.: JA-22E-1-12/2025 ANTARA MALAYSIA VEGETABLE OIL REFINERY SDN BHD. [No. Syarikat: 197301002349(15849-V)] ..…PLAINTIF

Lampiran

Lampiran 11 adalah bersifat derivatif dan bergantung sepenuhnya kepada kewujudan serta kekuatan asas permohonan di Lampiran 4. Kedua-dua permohonan tersebut kemudiannya telah ditetapkan untuk pendengaran secara ‘inter partes’ di hadapan Mahkamah ini pada hari ini. S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg 4. Setelah menimbangkan keseluruhan afidavit, dokumen-dokumen yang difailkan serta hujahan bertulis kedua-dua pihak, Mahkamah ini telah menolak permohonan Plaintif dengan kos dalam kausa. Oleh kerana tidak berpuashati dengan Keputusan tersebut maka Palintif telah memfailkan notis rayuan pada 27.4.2026 terhadap keseluruhan Keputusan tersebut. Ini adalah alasan penghakiman saya terhadap Keputusan tersebut. LATAR BELAKANG FAKTA 5. Plaintif, iaitu Malaysia Vegetable Oil Refinery Sdn Bhd, adalah sebuah syarikat yang pada setiap masa material merupakan pemilik berdaftar kepada dua (2) bidang tanah perindustrian yang dikenali sebagai HS(D) 641268 PTD 18309 dan HS(D) 641269 PTD 16214, masing-masing terletak di Mukim Plentong, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor (yang selepas ini dirujuk secara bersama sebagai “Tanah Tersebut”). Tanah Tersebut merupakan suatu tapak perindustrian yang digunakan bagi tujuan operasi berkaitan industri, termasuk aktiviti pembuatan dan pemprosesan bahan berkaitan minyak, biodiesel dan produk kimia. 6. Defendan Pertama, iaitu East Asia United Industrial Holdings Sdn Bhd, adalah sebuah syarikat yang pada setiap masa material merupakan penyewa kepada sebahagian daripada Tanah Tersebut menurut suatu Perjanjian Pajakan bertarikh 20 Julai 2020, dan menjalankan operasi perniagaan berkaitan S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg bahan api, biodiesel serta produk industri dan kimia di premis tersebut. 7. Defendan Kedua, iaitu Zhang Weimin, adalah seorang pengarah Defendan Pertama yang terlibat secara langsung dalam pengurusan dan pengendalian operasi perniagaan yang dijalankan di premis tersebut. 8. Plaintif adalah sebuah syarikat yang memiliki premis yang menjadi subjek pertikaian ini, manakala Defendan Pertama adalah penyewa/pengguna premis tersebut dan Defendan Kedua adalah individu yang berkaitan dengan operasi Defendan Pertama. 9. Berdasarkan dokumen-dokumen yang dikemukakan oleh pihak-pihak, Mahkamah ini mendapati bahawa hubungan antara Plaintif dan Defendan Pertama bermula melalui suatu pengaturan kontraktual dalam bentuk pajakan berhubung penggunaan Tanah Tersebut bagi tujuan operasi perindustrian. Sekitar 20.07.2020, Plaintif dan Defendan Pertama telah memasuki suatu Perjanjian Pajakan di mana Defendan Pertama diberikan hak untuk menduduki dan menggunakan sebahagian daripada Tanah Tersebut tertakluk kepada terma-terma dan syarat-syarat yang dipersetujui antara pihak-pihak. 10. Di bawah perjanjian tersebut, Defendan Pertama dibenarkan menjalankan aktiviti perniagaan berkaitan industri, termasuk aktiviti pemprosesan bahan berkaitan minyak, biodiesel serta S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg produk kimia, dengan syarat penggunaan tersebut hendaklah mematuhi undang-undang yang terpakai serta tidak menjejaskan hak dan kepentingan Plaintif sebagai pemilik Tanah Tersebut. 11. Walau bagaimanapun, Plaintif mendakwa bahawa sepanjang tempoh pajakan tersebut, Defendan Pertama telah melanggar terma-terma perjanjian dengan menjalankan aktiviti yang melampaui skop penggunaan yang dibenarkan, termasuk aktiviti yang didakwa memberi kesan buruk kepada keadaan premis dan persekitaran Tanah Tersebut. 12. Plaintif selanjutnya mendakwa bahawa Defendan-Defendan, termasuk Defendan Kedua sebagai individu yang mengawal operasi Defendan Pertama, telah meneruskan aktiviti tersebut walaupun telah dimaklumkan mengenai pelanggaran yang didakwa tersebut. Berikutan dakwaan pelanggaran tersebut, Plaintif telah mengambil langkah untuk menamatkan hubungan pajakan antara pihak-pihak melalui notis penamatan yang dikeluarkan kepada Defendan Pertama. Namun demikian, Defendan-Defendan didakwa terus menduduki dan menggunakan premis tersebut walaupun selepas penamatan tersebut. Dalam keadaan tersebut, Plaintif berpendirian bahawa kehadiran dan penggunaan berterusan oleh Defendan-Defendan ke atas Tanah Tersebut adalah tanpa hak yang sah dan seterusnya menjejaskan hak milikan serta kepentingan Plaintif terhadap Tanah Tersebut. S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg 13. Sehubungan itu, Plaintif telah memulakan tindakan ini melalui pemfailan Writ dan Pernyataan Tuntutan bagi mendapatkan pelbagai relif, termasuk perintah berkaitan pengosongan premis serta injunksi bagi menghalang Defendan-Defendan daripada terus menjalankan aktiviti di atas Tanah Tersebut. Selanjutnya, bagi tujuan mengekalkan keadaan sedia ada dan menghalang kerosakan lanjut yang didakwa, Plaintif telah memfailkan permohonan injunksi interim melalui Lampiran 4 secara ‘ex parte’. 14. Pada 23.01.2026, Mahkamah ini telah membenarkan permohonan tersebut secara ‘ex parte’ dan suatu perintah injunksi sementara telah diberikan terhadap Defendan-Defendan. Selepas itu, Plaintif telah memfailkan satu lagi permohonan melalui Lampiran 11 yang bertujuan untuk mengekalkan, memperluaskan dan/atau mengukuhkan kesan perintah injunksi ‘ex parte’ tersebut sementara menunggu pendengaran ‘inter partes’. 15. Kedua-dua permohonan tersebut kemudiannya telah ditetapkan untuk pendengaran secara ‘inter partes’ di hadapan Mahkamah ini, di mana Defendan-Defendan telah membantah permohonan tersebut melalui afidavit jawapan serta hujahan bertulis masing-masing. S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg 16. Setelah mendengar hujahan kedua-dua pihak serta meneliti keseluruhan bahan di hadapan Mahkamah, saya akhirnya telah menolak permohonan Plaintif di Lampiran 4 dan Lampiran 11 dengan kos dalam kausa. 17. Kronologi di atas menjadi asas kepada pertikaian antara pihak-pihak dan seterusnya membentuk latar belakang kepada permohonan injunksi interim yang kini diputuskan oleh Mahkamah ini. HUJAHAN PIHAK-PIHAK Hujahan Plaintif 18. Plaintif berhujah bahawa terdapat isu serius untuk dibicarakan, khususnya berkaitan: (a) aktiviti pencemaran; (b) pengendalian buangan terjadual; dan (c) pencerobohan ke atas tanah Plaintif. 19. Plaintif menekankan bahawa terdapat bukti dokumentari termasuk laporan pemeriksaan, dokumen Defendan sendiri dan tindakan penguatkuasaan pihak berkuasa yang menunjukkan kewujudan isu yang ‘bona fide’. 20. Plaintif juga berhujah bahawa: (a) ganti rugi tidak mencukupi memandangkan kerosakan yang bersifat berterusan; (b) imbangan kemudahan memihak kepada Plaintif kerana risiko kepada alam sekitar; dan S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg (c) perintah injunksi adalah perlu bagi memelihara ‘status quo’. Hujahan Defendan 21. Defendan pula berhujah bahawa Plaintif gagal memenuhi prinsip asas injunksi interim sebagaimana digariskan dalam kes Keet Gerald Francis Noel John v Mohd Noor bin Abdullah & Ors [1995] 1 MLJ 193. Secara khusus, Defendan berhujah bahawa: (a) Tiada isu serius untuk dibicarakan – dakwaan Plaintif adalah spekulatif dan bercanggah dengan dokumen; (b) Imbangan kemudahan memihak kepada Defendan –injunksi akan menjejaskan operasi perniagaan dan menyebabkan kerugian besar; (c) Ganti rugi adalah mencukupi – tuntutan Plaintif sendiri menunjukkan kerugian adalah boleh dikira; (d) Kelewatan (‘delay’) – Plaintif lewat memfailkan tindakan walaupun mengetahui fakta material; (e) Kegagalan ‘full and frank disclosure’ dalam permohonan ‘ex parte’; (f) Plaintif tidak datang dengan tangan bersih (‘clean hands’). S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg ISU UNTUK DIPUTUSKAN 22. Mahkamah ini merumuskan isu kepada tiga isu utama: Isu (i) : Sama ada Plaintif telah menunjukkan kewujudan isu serius untuk dibicarakan. Isu (ii) : Sama ada imbangan kemudahan dan keadilan (‘balance of convenience’justice’) memihak kepada Plaintif. Isu (iii) : Sama ada Plaintif telah memenuhi keperluan ekuiti lain termasuk kecukupan ganti rugi, kelewatan, ‘full and frank disclosure’ dan ‘clean hands’. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu (i) : Sama ada Plaintif telah menunjukkan kewujudan isu serius untuk dibicarakan. 23. Saya memulakan analisis dengan menegaskan bahawa keperluan pertama bagi pemberian injunksi interim adalah kewujudan suatu isu ‘bona fide’ yang wajar dibicarakan. Prinsip ini telah lama dimantapkan dalam undang-undang melalui keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes Keet Gerald Francis, yang kini menjadi rujukan utama dalam permohonan ini. 24. Dalam kes tersebut, Mahkamah Rayuan menegaskan bahawa ujian yang perlu dipenuhi bukanlah sama ada Plaintif pasti akan berjaya di perbicaraan, tetapi sama ada tuntutan tersebut mempunyai asas yang serius dan tidak bersifat remeh, ‘vexatious’ atau suatu penyalahgunaan proses Mahkamah. Dengan kata lain, Mahkamah hanya perlu memastikan bahawa S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg terdapat suatu pertikaian yang nyata dan bukan sekadar dakwaan kosong. 25. Walau bagaimanapun, prinsip ini tidak boleh difahami secara terlalu longgar. Autoriti yang sama turut menegaskan bahawa Mahkamah masih mempunyai tanggungjawab untuk menilai kualiti kes yang dibawa, dan bukan sekadar menerima setiap dakwaan sebagai memadai. Ini bermakna bahawa walaupun ambang ini lebih rendah berbanding pembuktian di perbicaraan penuh, ia tetap memerlukan asas fakta yang boleh menyokong kewujudan suatu pertikaian yang tulen. 26. Dalam hal ini, saya juga mengambil kira prinsip yang dinyatakan dalam kes Tay Tuan Kiat & Anor v Pritam Singh Brar [1987] 1 MLJ 276, bahawa Mahkamah tidak seharusnya membuat penemuan fakta muktamad pada peringkat interlokutori, khususnya apabila terdapat konflik dalam afidavit. Namun begitu, Mahkamah masih boleh menilai sama ada sesuatu dakwaan itu cukup kukuh untuk mewajarkan campur tangan awal melalui relif injunksi. 27. Sehubungan itu, pendekatan yang seimbang perlu diambil adalah Mahkamah tidak boleh menilai merit kes secara mendalam seperti di perbicaraan, tetapi pada masa yang sama tidak boleh mengabaikan keperluan untuk memastikan bahawa tuntutan tersebut mempunyai asas yang nyata dan bukan sekadar spekulatif. S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg 28. Dalam kes ini, Plaintif bergantung kepada beberapa dakwaan utama, iaitu bahawa Defendan-Defendan telah menjalankan aktiviti yang dikatakan mencemarkan, melakukan pencerobohan ke atas tanah Plaintif, serta melanggar hak-hak undang-undang Plaintif berkaitan premis tersebut. Dakwaan-dakwaan ini, pada zahirnya, merupakan dakwaan yang serius dari segi sifatnya. Namun, persoalan yang perlu ditentukan oleh Mahkamah ini bukanlah keseriusan dakwaan tersebut secara abstrak, tetapi sama ada terdapat asas fakta yang mencukupi untuk menyokong dakwaan tersebut sehingga layak dianggap sebagai suatu isu yang ‘bona fide’ untuk dibicarakan. 29. Berdasarkan penelitian saya terhadap Afidavit Sokongan Plaintif serta Afidavit Tambahan, saya mendapati bahawa sebahagian besar dakwaan Plaintif adalah disandarkan kepada inferens dan tafsiran terhadap dokumen-dokumen tertentu, termasuk laporan pemeriksaan dan komunikasi antara pihak-pihak. Walau bagaimanapun, apabila dakwaan tersebut diteliti bersama Afidavit Jawapan Defendan, jelas bahawa setiap dakwaan utama tersebut telah dipertikaikan secara substantif dan bukan sekadar dinafikan secara kosong. Defendan bukan sahaja menafikan dakwaan pencemaran dan pencerobohan, malah telah mengemukakan penjelasan alternatif yang munasabah serta disokong oleh dokumen mereka sendiri. S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg 30. Ini mewujudkan suatu keadaan yang lazim dikenali sebagai “contest of affidavits”, di mana versi fakta yang dikemukakan oleh kedua-dua pihak adalah bercanggah secara langsung. Dalam keadaan sedemikian, saya terikat dengan prinsip bahawa ia tidak boleh membuat penemuan fakta muktamad tanpa melalui proses keterangan lisan dan pemeriksaan balas di perbicaraan penuh. 31. Namun demikian, kewujudan konflik fakta semata-mata tidak secara automatik bermakna Plaintif telah memenuhi ambang “isu serius untuk dibicarakan”. Mahkamah masih perlu menilai sama ada versi Plaintif mempunyai asas yang mencukupi untuk dianggap sebagai suatu tuntutan yang ‘bona fide’. 32. Dalam menilai kualiti dakwaan Plaintif, saya mendapati bahawa terdapat beberapa kelemahan material. Pertama, terdapat kekurangan bukti langsung yang jelas mengaitkan Defendan dengan dakwaan pencemaran yang didakwa. Sebahagian besar dakwaan tersebut adalah bersifat inferens, dan tidak disokong oleh bukti teknikal yang konklusif pada tahap ini. 33. Kedua, dakwaan pencerobohan juga tidak bebas daripada pertikaian fakta yang serius, khususnya berhubung dengan hak penggunaan premis dan hubungan kontraktual antara pihak-pihak. Isu ini memerlukan penentuan terperinci terhadap dokumen kontrak serta niat pihak-pihak, yang jelas tidak sesuai untuk diputuskan secara muktamad di peringkat interlokutori. S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg 34. Ketiga, saya juga mengambil perhatian bahawa beberapa dakwaan Plaintif adalah bertindih dengan isu-isu yang menjadi subjek tindakan utama. Ini menunjukkan bahawa permohonan injunksi ini berpotensi membawa kepada penentuan awal isu-isu utama tanpa perbicaraan penuh, sesuatu yang perlu dielakkan oleh Mahkamah. 35. Prinsip ini selari dengan pendekatan yang diambil dalam kes-kes seperti Interstate M & E Sdn Bhd & Ors v Fore-Sight Trading Sdn Bhd & Ors [2007] 6 MLJ 677, di mana Mahkamah menekankan bahawa injunksi tidak seharusnya digunakan sebagai mekanisme untuk mendapatkan kelebihan taktikal atau keputusan awal terhadap isu yang sepatutnya dibicarakan sepenuhnya. 36. Setelah menimbangkan keseluruhan keadaan, saya mendapati bahawa walaupun terdapat pertikaian fakta antara pihak-pihak yang memerlukan perbicaraan, kekuatan kes Plaintif tidak mencapai tahap yang meyakinkan untuk menyokong pemberian injunksi interim. Secara khusus, saya mendapati bahawa: (a) Dakwaan Plaintif tidak disokong oleh bukti yang cukup kukuh pada tahap ini; (b) Terdapat pertikaian fakta yang serius yang hanya boleh diselesaikan melalui perbicaraan penuh; S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg (c) Permohonan ini berisiko membawa kepada penentuan awal isu utama tanpa proses perbicaraan yang lengkap. 37. Oleh itu, saya menerima bahawa terdapat isu untuk dibicarakan dalam erti kata yang luas, namun isu tersebut tidak mempunyai kekuatan yang mencukupi untuk menyokong campur tangan Mahkamah melalui injunksi interim. 38. Justeru, dapatan saya adalah bahawa walaupun ambang minimum kewujudan isu untuk dibicarakan secara teknikalnya dipenuhi, sifat dan kekuatan isu tersebut adalah lemah serta sarat dengan pertikaian fakta yang memerlukan penelitian di peringkat perbicaraan penuh. Dalam keadaan sedemikian, saya berpendapat bahawa adalah tidak wajar untuk menggunakan relif injunksi interim sebagai suatu mekanisme untuk memberikan kelebihan awal kepada Plaintif sebelum isu-isu utama tersebut ditentukan secara muktamad. 39. Saya juga mengambil perhatian bahawa permohonan Plaintif melalui Lampiran 11 adalah bersifat tambahan kepada Lampiran 4 dan bertujuan untuk mengekalkan atau memperluaskan kesan perintah injunksi ‘ex parte’ yang telah diperolehi. Sehubungan itu, kedudukan Lampiran 11 adalah bergantung sepenuhnya kepada kekuatan asas kes Plaintif dalam Lampiran 4. Oleh kerana saya mendapati bahawa kekuatan kes Plaintif adalah lemah pada tahap ini, maka Lampiran 11 tidak mempunyai asas berdiri yang berasingan. S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg Isu (ii) : Sama ada imbangan kemudahan dan keadilan (‘balance of convenience’’/’justice’) memihak kepada Plaintif. 40. Setelah saya menilai kewujudan isu untuk dibicarakan, langkah seterusnya adalah menentukan di manakah terletaknya imbangan kemudahan atau lebih tepat lagi, imbangan keadilan antara pihak-pihak. Prinsip ini telah lama diperkukuhkan melalui keputusan House of Lords dalam kes American Cyanamid Co v Ethicon Ltd [1975] AC 396, yang diterima pakai secara konsisten dalam bidang kuasa tempatan. 41. Intipati prinsip tersebut adalah bahawa saya perlu menilai risiko ketidakadilan kepada kedua-dua pihak sekiranya injunksi diberikan atau ditolak, dan seterusnya memilih keputusan yang meminimumkan risiko ketidakadilan tersebut. Dalam erti kata lain, saya tidak sekadar menimbang “kemudahan”, tetapi keseluruhan spektrum keadilan praktikal dalam keadaan kes. 42. Prinsip ini kemudiannya diperhalusi dalam kes Keet Gerald Francis, di mana Mahkamah Rayuan menegaskan bahawa ujian imbangan kemudahan tidak boleh dilihat secara terpisah, tetapi perlu ditimbang bersama faktor-faktor lain termasuk kekuatan relatif kes pihak-pihak. Tambahan pula, saya juga mengambil kira pendekatan dalam kes Tinta Press Sdn Bhd v Bank Islam Malaysia Bhd [1987] 2 MLJ 192, di mana Mahkamah menekankan bahawa jika ganti rugi merupakan remedi yang mencukupi, maka imbangan kemudahan lazimnya tidak memihak kepada pemberian injunksi. S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg 43. Oleh itu, analisis saya dalam isu ini akan tertumpu kepada tiga dimensi utama: (a) risiko kerugian kepada Plaintif jika injunksi ditolak; (b) risiko kerugian kepada Defendan jika injunksi diberikan; dan (c) sama ada kerugian tersebut boleh dipulihkan melalui ganti rugi. (a) Kesan terhadap Plaintif jika Injunksi Ditolak 44. Plaintif berhujah bahawa sekiranya injunksi tidak diberikan, mereka akan mengalami kerosakan yang berterusan, termasuk dakwaan pencemaran dan gangguan terhadap hak milikan mereka ke atas premis. 45. Mahkamah ini menerima bahawa secara prinsipnya, dakwaan yang melibatkan pencemaran atau gangguan berterusan boleh menimbulkan risiko kerosakan yang tidak mudah dipulihkan. Namun, persoalan yang lebih kritikal adalah sama ada dalam kes ini, risiko tersebut telah dibuktikan pada tahap yang mencukupi. 46. Berdasarkan penelitian terhadap afidavit Plaintif, saya mendapati bahawa dakwaan kerosakan tersebut masih berada pada tahap pertikaian fakta yang serius. Tiada bukti konklusif pada tahap ini yang menunjukkan bahawa kerosakan tersebut adalah: S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg (a) tidak dapat dipulihkan; atau (b) akan terus berlaku tanpa kawalan. 47. Tambahan pula, saya mengambil perhatian bahawa Plaintif sendiri dalam tindakan utama telah menuntut ganti rugi dalam bentuk kewangan. Ini merupakan satu petunjuk penting bahawa kerugian yang didakwa adalah, sekurang-kurangnya pada satu tahap, boleh dinilai dalam bentuk monetari. Sehubungan itu, saya mendapati bahawa walaupun terdapat risiko kerugian kepada Plaintif, risiko tersebut tidak berada pada tahap yang tidak boleh dipulihkan melalui remedi undang-undang biasa. (b) Kesan terhadap Defendan jika Injunksi Diberikan 48. Sebaliknya, saya perlu menilai kesan terhadap Defendan sekiranya injunksi diberikan. Dalam hal ini, Defendan berhujah bahawa perintah injunksi yang dipohon akan memberi kesan langsung kepada operasi perniagaan mereka, termasuk: (a) gangguan kepada aktiviti industri; (b) potensi kerugian kewangan yang besar; dan (c) risiko kerosakan reputasi serta hubungan komersial. 49. Saya mendapati bahawa hujahan ini bukan bersifat spekulatif semata-mata. Berdasarkan dokumen dan afidavit Defendan, jelas bahawa premis tersebut digunakan untuk operasi perniagaan aktif, dan sebarang sekatan melalui injunksi akan memberi kesan serta-merta kepada operasi tersebut. Lebih penting, sifat perintah yang dipohon oleh Plaintif bukan S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg sekadar melarang suatu tindakan, tetapi turut melibatkan akses masuk ke premis Defendan serta pelaksanaan langkah-langkah tertentu. Ini menjadikan perintah tersebut mempunyai ciri-ciri mandatori atau ‘quasi-mandatory injunction’, yang secara prinsipnya memerlukan tahap justifikasi yang lebih tinggi. 50. Dalam kes Terra Damansara Sdn Bhd v Nandex Development Sdn Bhd [2006] 6 MLJ 24, Mahkamah menegaskan bahawa injunksi yang bersifat mandatori perlu diteliti dengan lebih berhati-hati kerana ia boleh memberi kesan muktamad sebelum perbicaraan. Saya mendapati bahawa dalam kes ini, pemberian injunksi akan secara praktikalnya mengubah status quo dan bukan sekadar mengekalkannya. Ini merupakan faktor yang signifikan yang menentang pemberian injunksi. (c) Perbandingan Risiko Ketidakadilan 51. Apabila kedua-dua risiko ini ditimbang secara keseluruhan, saya perlu menentukan pihak mana yang akan mengalami ketidakadilan yang lebih besar bergantung kepada keputusan yang dibuat. Dalam kes ini, saya mendapati bahawa: (a) Risiko kepada Plaintif adalah bersifat boleh dipulihkan melalui ganti rugi; (b) Risiko kepada Defendan adalah bersifat serta-merta dan berpotensi besar dari segi operasi dan kewangan; S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg (c) Perintah yang dipohon berpotensi mengubah status quo secara substantif. Sehubungan itu, imbangan keadilan jelas lebih condong kepada Defendan. (d) Faktor Tambahan dalam Penilaian Imbangan Kemudahan (i) Status Quo 52. Plaintif berhujah bahawa injunksi diperlukan untuk mengekalkan ‘status quo.’ Namun, saya mendapati bahawa perintah yang dipohon sebenarnya tidak mengekalkan ‘status quo’ tetapi mengubahnya, khususnya dengan memberikan hak akses dan campur tangan ke atas premis Defendan. Prinsip undang-undang adalah jelas bahawa injunksi interim seharusnya bertujuan mengekalkan keadaan sedia ada, dan bukan untuk mewujudkan keadaan baharu yang memberi kelebihan kepada salah satu pihak. (ii) Sifat Tindakan Utama 53. Saya juga mengambil kira bahawa isu-isu yang dibangkitkan oleh Plaintif berkait rapat dengan merit tindakan utama. Memberikan injunksi dalam keadaan ini berisiko menyebabkan Mahkamah secara tidak langsung membuat penentuan awal terhadap isu substantif tanpa perbicaraan penuh. Prinsip ini selari dengan pendekatan dalam kes Interstate M & E Sdn Bhd, yang menekankan bahawa Mahkamah harus berhati-hati agar tidak mendahului perbicaraan melalui relif interlokutori. S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg 54. Berdasarkan keseluruhan analisis di atas, saya membuat dapatan bahawa: (a) Kerugian Plaintif adalah boleh dipulihkan melalui ganti rugi; (b) Kerugian Defendan adalah bersifat serta-merta dan sukar dipulihkan; (c) Perintah yang dipohon mempunyai kesan mandatori dan mengubah status quo; (d) Imbangan keadilan tidak memihak kepada Plaintif. 55. Justeru, saya berpendapat bahawa walaupun terdapat pertikaian fakta yang memerlukan perbicaraan, pemberian injunksi interim dalam keadaan kes ini akan mewujudkan ketidakadilan yang lebih besar kepada Defendan berbanding manfaat yang mungkin diperoleh oleh Plaintif. Dalam erti kata lain, relif yang dipohon bukan sahaja tidak perlu untuk memelihara keadilan sementara, malah berpotensi mengganggu keseimbangan hak pihak-pihak sebelum isu-isu utama diputuskan secara muktamad. Oleh itu, imbangan kemudahan dan keadilan jelas tidak memihak kepada Plaintif. 56. Dalam konteks ini, saya juga meneliti kesan Lampiran 11 yang pada hakikatnya bertujuan untuk mengekalkan dan memperluaskan relif injunksi yang telah diperolehi secara ‘ex parte’. Saya mendapati bahawa sekiranya Lampiran 11 S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg dibenarkan, ia akan mengukuhkan kesan perintah yang bersifat ‘quasi-mandatory’ dan seterusnya mengubah ‘status quo’ secara lebih ketara sebelum perbicaraan penuh. Ini merupakan faktor tambahan yang menjejaskan imbangan kemudahan dan menguatkan dapatan Mahkamah bahawa relif injunksi tidak wajar diberikan. Isu (iii) : Sama ada Plaintif telah memenuhi keperluan ekuiti lain termasuk kecukupan ganti rugi, kelewatan, ‘full and frank disclosure’ dan ‘clean hands’ 57. Adalah prinsip yang mantap bahawa injunksi interim merupakan suatu relif ekuiti yang bersifat budi bicara. Oleh itu, pemohon bukan sahaja perlu memenuhi ujian substantif seperti kewujudan isu untuk dibicarakan dan imbangan kemudahan, tetapi juga perlu menunjukkan bahawa mereka layak dari sudut ekuiti. 58. Prinsip ini merangkumi beberapa keperluan asas, antaranya: (a) pemohon tidak boleh lewat (‘delay defeats equity’); (b) pemohon mesti membuat pendedahan penuh dan jujur dalam permohonan ‘ex parte’; (c) pemohon mesti datang dengan tangan bersih (‘clean hands’); dan (d) permohonan tidak boleh merupakan suatu penyalahgunaan proses Mahkamah. S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg 59. Kegagalan memenuhi mana-mana keperluan ini boleh, dengan sendirinya, menjadi asas untuk Mahkamah menolak permohonan injunksi tanpa perlu bergantung sepenuhnya kepada ujian utama. (a) Pemohon tidak boleh lewat (‘delay defeats equity’) 60. Prinsip undang-undang adalah jelas bahawa permohonan injunksi mesti dibuat dengan segera setelah pemohon menyedari pelanggaran yang didakwa. Kelewatan yang tidak munasabah menunjukkan bahawa keadaan tersebut tidak begitu mendesak dan seterusnya melemahkan justifikasi untuk relif interim. 61. Dalam kes Kuantan Flour Mills Bhd v Wee Tuck Lee Food Industries Sdn Bhd [2007] 8 MLJ 117, Mahkamah menegaskan bahawa kelewatan adalah faktor penting yang boleh menafikan pemberian injunksi, khususnya apabila keadaan yang didakwa telah berlarutan tanpa tindakan segera. Dalam kes ini, saya mendapati bahawa Plaintif telah mengetahui atau sepatutnya mengetahui mengenai fakta-fakta material yang kini menjadi asas permohonan injunksi ini pada suatu masa yang lebih awal. 62. Walau bagaimanapun, tindakan untuk memfailkan permohonan injunksi hanya diambil kemudian, tanpa penjelasan yang memuaskan mengenai sebab kelewatan tersebut. Lebih signifikan, tempoh masa antara pengetahuan fakta dan pemfailan permohonan tidak mencerminkan sebarang S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg keperluan mendesak yang biasanya menjadi asas kepada permohonan ‘ex parte’. Ini menunjukkan bahawa keadaan yang didakwa oleh Plaintif tidak berada dalam kategori “urgent and irreparable” sebagaimana yang dihujahkan. Saya mendapati bahawa kelewatan Plaintif merupakan satu faktor yang menjejaskan kredibiliti permohonan ini dan bertentangan dengan prinsip asas ekuiti. (b) ‘Full and frank disclosure’ (kewajipan pendedahan penuh) 63. Dalam permohonan ‘ex parte’, kewajipan pendedahan penuh adalah amat ketat. Pemohon mempunyai tanggungjawab untuk mendedahkan semua fakta material, termasuk fakta yang mungkin memihak kepada pihak lawan. Prinsip ini telah ditegaskan dalam pelbagai autoriti bahawa kegagalan mematuhi kewajipan ini boleh menyebabkan perintah ‘ex parte’ diketepikan tanpa perlu menilai merit kes secara mendalam. 64. Rasional di sebalik prinsip ini adalah jelas iaitu Mahkamah membuat keputusan tanpa mendengar pihak satu lagi, maka integriti proses tersebut bergantung sepenuhnya kepada kejujuran dan keterbukaan pemohon. 65. Berdasarkan hujahan Defendan serta penelitian saya terhadap afidavit Plaintif, terdapat isu sama ada fakta-fakta tertentu yang material telah tidak didedahkan sepenuhnya semasa permohonan ‘ex parte’ dibuat. Antara perkara yang dibangkitkan termasuk: S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg (a) kewujudan pertikaian fakta yang serius antara pihak-pihak; (b) kedudukan sebenar hubungan kontraktual; dan (c) penjelasan alternatif terhadap dakwaan pencemaran. 66. Saya mendapati bahawa perkara-perkara ini adalah fakta material yang sepatutnya didedahkan dengan lebih jelas dalam permohonan ‘ex parte’. Kegagalan untuk berbuat demikian telah mengakibatkan Mahkamah pada peringkat ex parte tidak mendapat gambaran yang seimbang mengenai keseluruhan keadaan kes. Saya berpendapat bahawa terdapat kecacatan dalam pematuhan kewajipan ‘full and frank disclosure’ oleh Plaintif, yang seterusnya melemahkan asas untuk mengekalkan perintah injunksi tersebut. (c) Pemohon mesti datang dengan tangan bersih (clean hands) 67. Prinsip ekuiti yang terkenal adalah bahawa “he who comes to equity must come with clean hands”. Ini bermaksud bahawa pemohon tidak boleh mendapatkan relif ekuiti jika mereka sendiri terlibat dalam tingkah laku yang tidak wajar atau tidak adil berkaitan dengan perkara yang dipertikaikan. 68. Dalam kes ini, Defendan berhujah bahawa Plaintif sendiri telah bertindak secara tidak konsisten dan tidak telus dalam urusan berkaitan premis serta pertikaian ini. Walaupun saya tidak membuat penemuan muktamad terhadap dakwaan tersebut pada peringkat ini, saya mendapati bahawa terdapat pertikaian S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg yang serius mengenai tingkah laku Plaintif yang menjejaskan kedudukan mereka sebagai pemohon relif ekuiti. Keadaan ini menimbulkan keraguan sama ada Plaintif layak untuk mendapatkan bantuan Mahkamah dalam bentuk injunksi interim. Saya berpendapat bahawa faktor ‘clean hands’ tidak memihak kepada Plaintif dalam keadaan kes ini. (d) permohonan tidak boleh merupakan suatu penyalahgunaan proses Mahkamah. 69. Mahkamah mempunyai kuasa untuk menolak permohonan yang merupakan penyalahgunaan proses, termasuk situasi di mana prosedur Mahkamah digunakan untuk mendapatkan kelebihan taktikal yang tidak wajar. Prinsip ini sering dikaitkan dengan penggunaan proses Mahkamah secara berulang atau bertindih untuk mencapai tujuan yang sama. 70. Dalam kes ini, Mahkamah mengambil perhatian bahawa Plaintif telah: (a) memperoleh perintah ‘ex parte’ pada 23.01.2026; (b) kemudiannya memohon perintah tambahan pada 13.02.2026; dan (c) seterusnya meneruskan permohonan ‘inter partes’ dengan skop relif yang luas. 71. Corak ini menunjukkan bahawa Plaintif telah menggunakan beberapa lapisan permohonan bagi mengekalkan atau memperluaskan kesan perintah injunksi awal. Saya mendapati bahawa pendekatan ini berpotensi memberikan kelebihan S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg prosedural kepada Plaintif tanpa melalui penelitian penuh secara ‘adversarial’. Dalam keadaan sedemikian, saya perlu berhati-hati agar proses injunksi tidak disalahgunakan sebagai alat untuk mendapatkan kawalan ‘de facto’ terhadap subjek pertikaian sebelum perbicaraan. Saya berpendapat bahawa cara permohonan ini dikemukakan dan dikembangkan menimbulkan elemen penyalahgunaan proses yang tidak boleh diabaikan. 72. Saya juga mendapati bahawa pemfailan Lampiran 11 selepas perintah ‘ex parte’ diperolehi menunjukkan suatu corak permohonan bertindih yang bertujuan untuk mengekalkan dan memperluaskan kesan injunksi tanpa melalui penelitian penuh secara ‘adversarial’. Dalam keadaan di mana asas permohonan asal di Lampiran 4 adalah lemah, penggunaan Lampiran 11 untuk mengukuhkan kedudukan tersebut memperlihatkan elemen penyalahgunaan proses yang tidak boleh dibenarkan oleh Mahkamah ini. 73. Setelah menimbangkan semua faktor ekuiti, saya mendapati bahawa: (a) Plaintif telah lewat dalam memfailkan permohonan; (b) terdapat kekurangan dalam pendedahan penuh semasa permohonan ‘ex parte’; (c) faktor ‘clean hands’ tidak memihak kepada Plaintif; dan S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg (d) terdapat elemen penyalahgunaan proses dalam cara permohonan dikendalikan. 74. Justeru, saya berpendapat bahawa kegagalan Plaintif untuk memenuhi keperluan asas ekuiti ini bukan sekadar faktor sampingan, tetapi merupakan kecacatan asas yang menjejaskan kelayakan Plaintif untuk mendapatkan relif injunksi. Dalam erti kata lain, walaupun Plaintif berjaya melepasi ambang minimum bagi kewujudan isu untuk dibicarakan, kegagalan dari sudut ekuiti ini dengan sendirinya mencukupi untuk menolak permohonan tersebut. Oleh itu, saya tidak mempunyai asas untuk menggunakan budi bicara ekuitinya bagi memihak kepada Plaintif. RUMUSAN DAN KESIMPULAN 75. Setelah saya meneliti keseluruhan afidavit, dokumen-dokumen yang difailkan serta hujahan bertulis kedua-dua pihak, dapatan saya terhadap Isu (i) hingga (iii) boleh dirumuskan secara kumulatif seperti berikut. 76. Berhubung Isu (i), saya menerima bahawa terdapat pertikaian fakta antara pihak-pihak yang memerlukan penelitian lanjut di peringkat perbicaraan penuh. Namun demikian, saya mendapati bahawa kekuatan kes Plaintif adalah lemah, bersifat inferens dan sarat dengan konflik fakta yang tidak boleh diselesaikan melalui afidavit semata-mata. Oleh itu, walaupun ambang minimum kewujudan isu untuk dibicarakan dipenuhi S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg secara teknikal, ia tidak berada pada tahap yang meyakinkan untuk menyokong pemberian relif injunksi interim. 77. Berhubung Isu (ii), saya mendapati bahawa imbangan kemudahan dan keadilan jelas tidak memihak kepada Plaintif. Kerugian yang didakwa oleh Plaintif adalah bersifat boleh dipulihkan melalui ganti rugi, manakala pemberian injunksi akan memberi kesan serta-merta dan signifikan kepada operasi serta kepentingan komersial Defendan. Tambahan pula, sifat perintah yang dipohon adalah quasi-mandatory dan berpotensi mengubah ‘status quo’, suatu faktor yang memerlukan tahap justifikasi yang lebih tinggi yang gagal dipenuhi oleh Plaintif. 78. Berhubung Isu (iii), saya mendapati bahawa Plaintif gagal memenuhi keperluan asas ekuiti. Kelewatan dalam memfailkan permohonan, kegagalan untuk membuat pendedahan penuh dalam permohonan ‘ex parte’, serta elemen penyalahgunaan proses melalui lapisan permohonan yang bertindih telah menjejaskan kelayakan Plaintif untuk mendapatkan relif ekuiti. Faktor-faktor ini bukan sekadar sampingan, tetapi merupakan kecacatan asas yang secara langsung melemahkan keseluruhan permohonan. 79. Apabila ketiga-tiga dapatan ini dibaca secara bersepadu, saya berpendapat bahawa Plaintif telah gagal memenuhi keperluan undang-undang dan ekuiti yang diperlukan bagi pemberian injunksi interim. Walaupun terdapat pertikaian yang wajar S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg dibicarakan, kombinasi kelemahan dalam kekuatan kes, imbangan kemudahan yang tidak memihak, serta kegagalan dari sudut ekuiti menjadikan pemberian relif tersebut tidak wajar. 80. Justeru, saya berpendapat bahawa untuk memberikan injunksi interim dalam keadaan kes ini bukan sahaja akan menyimpang daripada prinsip-prinsip yang telah mantap dalam undang-undang, malah berpotensi mewujudkan ketidakadilan kepada Defendan dengan memberikan kelebihan awal kepada Plaintif tanpa penentuan muktamad terhadap isu-isu substantif. Dalam erti kata lain, budi bicara Mahkamah ini tidak boleh digunakan untuk mengisi kekosongan dalam kes Plaintif atau untuk mengatasi kelemahan yang nyata dalam asas permohonan tersebut. KEPUTUSAN DAN PERINTAH MAHKAMAH 81. Berdasarkan keseluruhan dapatan di atas, saya dengan ini membuat perintah seperti berikut: (1) Permohonan Plaintif melalui Notis Permohonan di Lampiran 4 bagi mendapatkan injunksi interim adalah DITOLAK; (2) Permohonan Plaintif melalui Lampiran 11 yang bersifat tambahan/’ad interim’ adalah DITOLAK; S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg (3) Sehubungan dengan itu, perintah injunksi ex parte bertarikh 23.01.2026 dan perintah tambahan bertarikh 13.02.2026 adalah luput dan tidak dikuatkusakan; (4) Kos adalah kos dalam kausa. 82. Bagi mengelakkan sebarang kekeliruan, saya menegaskan bahawa dapatan dalam keputusan ini adalah terhad kepada penilaian pada peringkat interlokutori sahaja dan tidak menjejaskan hak mana-mana pihak untuk membuktikan kes mereka di perbicaraan penuh. BERTARIKH: 30 APRIL 2026 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU Peguam Bagi Pihak Plaintif Theng Kai Chi bersama Tan Gee Ang dan Tan Chun Han Tetuan Ling & Theng Book Kuala Lumpur Peguam Bagi Pihak Defendan Lai Yee Fan bersama Wong Yin Mei Tetuan Benjamin Tan & Co Kuala Lumpur S/N ilvbAlkb50W53C3Al8LPvg