Marlis Services Sdn. Bhd. v Kumpulan Hartanah Kopama Berhad (WA-22NCvC-57-02/2023)

PW1: Dato’ Mohd Alias bin Abdul

PW2: Aamirul Hafiz bin Haji Mohd Alias

DW1 iaitu Datuk Abd Rahim Hj. Hashim RINGKASAN FAKTA [3] Plaintif merupakan penjual dan tuan punya premis bagi satu (1) unit bangunan pejabat tiga (3) tingkat yang dipegang di bawah hakmilik individu H.S.(D) 39287, No. Lot PT 42494 yang beralamat di No. 47, Persiaran Mewah, Bandar Tun Razak, 56000 Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan (Premis). [4] Defendan telah memasuki perjanjian jual beli untuk membayar secara sewabeli Premis tersebut yang kesemuanya berharga RM7,500,000.00. [5] Berdasarkan Perjanjian Jual Beli yang telah ditandatangani antara Plaintif dan Defendan bertarikh 17 Ogos 2020 yang telah ditandakan sebagai eksibit P2 (P2), Defendan bersetuju untuk membayar deposit sebanyak RM100,000.00 dan bayaran sewabeli secara ansuran pada kadar RM50,000.00 sebulan bermula Disember 2020. [6] Pada 19 Januari 2021, Plaintif dan Defendan telah menandatangani satu lagi perjanjian tambahan beserta terma baru. Antaranya ialah pembayaran deposit sebanyak RM200,000.00 dan menurunkan kadar bayaran ansuran secara sewabeli daripada RM 50,000.00 kepada RM20,000.00 sebulan yang ditandakan sebagai eksibit P4 (P4). [7] Defendan di dalam Pembelaannya mengakui bahawa bayaran bagi harga belian akan dibuat secara ansuran dengan konsep sewa beli. [8] Selanjutnya, Defendan telah menyewakan Premis tersebut kepada PAKG Food Industry Sdn Bhd (Pihak Ketiga) tanpa pengetahuan dan kebenaran Plaintif. Hujahan Pihak-Pihak [9] Plaintif berhujah bahawa Defendan telah gagal untuk mengikut jadual pembayaran bulanan mengikut tempoh masa yang ditetapkan dan dipersetujui di bawah kedua-dua P2 dan P4 tersebut. Fakta telah menunjukkan Defendan sememangnya gagal menyempurnakan terma – terma di dalam kedua-dua perjanjian tersebut dan pelanggaran kontrak telah pun berlaku di pihak Defendan berdasarkan tunggakan Disember 2020 sehingga Oktober 2022. [10] Plaintif turut berhujah bahawa tindakan Defendan yang telah menyewakan Premis kepada Pihak Ketiga adalah tidak sah. Akibat daripada penyewaan kepada Pihak Ketiga tersebut, Premis tersebut mengalami kerosakan dan kehilangan barang – barang yang mana anggaran kerugian yang ditanggung berjumlah RM25,900.00. [11] Selain itu terdapat tunggakan bil utiliti menyebabkan Plaintif terpaksa menanggung rugi bayaran bil – bil air dan bil – bil elektrik yang tertunggak berjumlah RM6,738.46. [12] Defendan pula berhujah bahawa tiada peruntukan dalam perjanjian yang membenarkan Plaintif menuntut bayaran tunggakan sewaan tersebut. [13] Defendan turut berhujah bahawa Defendan berhak menyewa premis kepada pihak Ketiga kerana tiada peruntukan dalam perjanjian yang menghalangnya. ISU [14] Mahkamah ini mendapati bahawa isu utama di sini adalah-

Samada Defendan telah melanggar terma-terma P2 dan P4 untuk membolehkan Plaintif menuntut tunggakan bayaran?

Sama ada Defendan berhak menyewa Premis kepada Pihak Ketiga? ANALISIS DAN DAPATAN Beban Pembuktian [15] Undang-undang adalah mantap berkaitan beban pembuktian. Seksyen 101 Akta Keterangan 1950 (Akta 56) memperuntukkan-

“Beban membuktikan

Sesiapa yang berhasrat supaya mana-mana mahkamah memberikan penghakiman tentang apa-apa hak atau liabiliti di sisi undang-undang, dengan bergantung pada kewujudan fakta yang ditegaskan olehnya, mestilah membuktikan bahawa fakta itu wujud.

Apabila seseorang terikat untuk membuktikan kewujudan apa-apa fakta, dikatakan bahawa beban pembuktian terletak pada orang itu.” [16] Beban pembuktian ini tidak berpindah kepada pihak lain dan mesti dibuktikan berdasarkan seksyen 101 Akta 56 (Letchumanan Chettiar Alagappan (As Executor to SL Alameloo Achi (Deceased)) & Anor v. Secure Plantation Sdn Bhd [2017] 3 MLRA 501; [2017] 4 MLJ 697; [2017] 5 CLJ 418). [17] Dalam tuntutan sivil, beban yang dipikul adalah bersandarkan kepada imbangan kebarangkalian (Inas Faiqah Mohd Helmi (A Child suing through her father and next friend: Mohd Helmi Abdul Aziz) v. Kerajaan Malaysia [2016] 1 MLRA 647; [2016] 2 MLJ 1; [2016] 2 CLJ 885; [2016] 1 PIR 16; [2016] 2 AMR 217 (FC)). Rujukan pada kes seperti Sinnaiyah & Sons Sdn Bhd v. Damai Setia Sdn Bhd [2015] 5 MLRA 191(FC) juga boleh dibuat. Samada Defendan telah melanggar terma-terma P2 dan P4? [18] Perkara yang menjadi isu dalam tuntutan ini adalah melibatkan perjanjian P2 dan P4. Oleh itu, dalam menentukan niat pihak-pihak, maka terma-terma dalam perjanjian tersebut perlu diteliti. Untuk memahami mengenai peruntukan dalam P2 dan P4, maka Mahkamah ini bergantung kepada terma-terma perjanjian tersebut. [19] Mahkamah ini mendapati adalah jelas bahawa P2 merupakan suatu perjanjian jualbeli. Ini jelas terutamanya menurut Klausa 1.1 yang menyatakan “Penjual dengan ini bersetuju untuk menjual dan Pembeli dengan ini bersetuju untuk membeli”. Cuma, cara pembayaran ditetapkan secara ansuran melalui bayaran sewaan bulanan. Namun sifat Perjanjian P2 adalah jual dan beli. [20] Untuk lebih jelas, terma P2 memperuntukkan-

1.1 . Sebagai balasan persetujuan-persetujuan bersama, akujanji-akujanji dan waad-waad yang terkandung di dalam perjanjian ini, Penjual bersetuju dengan ini bersetuju untuk menjual dan Pembeli dengan ini bersetuju untuk membeli harta tersebut bebas dari segala tanggungan, cagaran dan bebanan .................pada harga RINGGIT MALAYSIA TUJUH JUTA LIMA RATUS RIBU (RM7,500,000-00) SAHAJA.... Klausa 2 Cara pembayaran

2.1. Kedua-dua belah pihak telah bersetuju bahawa Pembeli akan membayar Ringgit Malaysia Satu Ratus Ribu (RM100,000-00) sahaja sebagai bayaran pendahuluan (“deposit”) kepada pihak Penjual dan seterusnya bayaran akan dibuat secara sewabeli iaitu bayaran bulanan sebanyak Ringgit Malaysia Lima Puluh Ribu (RM50,000-00) sahaja (dengan ini disebut sebagai “sewaan bulanan”) yang mana bayaran tersebut akan dibayar kepada pihak pemegang gadaian mengikut bayaran ansuran bulanan pihak penjual kepada Pemegang Gadaian pada 7 haribulan setiap bulan bermula dari 7 September 2020. Sekiranya terdapat lebihan dari bayaran ansuran bulanan tersebut, lebihan tersebut akan di pulangkan kepada pihak Penjual dan bayaran sewa beli tersebut akan dibuat Pembeli kepada Penjual selama tiga (3) tahun dari tarikh Perjanjian ini (“tempoh sewa beli tersebut”) dan seterusnya barulah Pembayaran Harga Belian dibuat seperti klausa berikut.

2.2 Pembayaran Harga Belian tersebut

baki harga belian tersebut sebanyak RINGGIT MALAYSIA TUJUH JUTA EMPAT RATUS RIBU (RM7,400,000-00) SAHAJA akan ditolak dengan bayaran bulanan yang telah dibayar oleh Pembeli sebanyak Ringgit Malaysia Lima Puluh Ribu (RM50,000-00) sahaja setiap bulan bagi tempoh tiga (3) tahun (selepas ini disebut sebagai “Baki Harga Belian tersebut”) hendaklah dibayar oleh Pembeli kepada Penjual selepas tamatnya tempoh sewa beli tersebut (selepas ini disebut sebagai “Tempoh Penyempurnaan”) dan sekiranya Pembeli gagal untuk membayar Baki Harga Belian tersebut dalam jangkamasa seperti di atas, Penjual dengan ini bersetuju untuk memberikan lanjutan masa satu (1) tahun dari Tempoh Penyempurnaan tertakluk kepada Pembeli membayar kepada penjual hibah ke atas bayaran bulanan yang masih tertunggak pada kadar 8% setahun. Sekiranya Pembeli masih gagal untuk menjelaskan semua harga Belian tersebut selepas tamat tempoh lanjutan selama satu (1) tahun tersebut, maka Perjanjian Jual Beli ini dengan sendirinya akan terbatal dan Penjual akan memulangkan wang deposit sahaja dan Sewaan Bulanan yang dianggap penalti ke atas Pembeli. [21] Adalah jelas bahawa P2 merupakan Perjanjian Jual Beli yang menetapkan cara bayaran jualbeli secara ansuran. Ianya bukanlah Perjanjian sewaan. [22] P2 kemudiannya dipinda dengan persetujuan Plaintif dan Defendan. Pindaan-pindaan yang berlaku ini adalah berdasarkan Klausa 21 dalam P4 yang menyatakan persetujuan pihak-pihak untuk meminda terma-terma berdasarkan Bahagian 7 pada Jadual pada P4 dan sekiranya berlaku konflik atau percanggahan atau perbezaan, peruntukan dalam Bahagian 7 pada Jadual P4 adalah mengatasi (prevail). [23] Secara ringkasnya antara pindaan dalam P4 adalah-THE SCHEDULE (to be read and construed as part of this Agreement) PART DESCRIPTION PARTICULAR Part 3A Deposit RINGGIT MALAYSIA TWO HUNDRED THOUSAND [RM200,000.00] only shall be paid by the Purchaser to the Vendor upon execution of this

Additional Terms Commencing 30th January, 2022, the Purchaser shall make payment of Ringgit Malaysia Twenty Thousand (RM20,000-00) only to the Vendor on monthly basis until 30th September 2023.

The Purchaser shall make additional payment of Ringgit Malaysia One Hundred Thousand (RM100,000-00) only within the month of January to March 2022 being further initial deposit and part payment of the Purchase Price.

Any payment commencing from date of this agreement shall form and be part of the Purchase Price.

The Sale and Purchase Agreement dated 17th August 2020 shall be referred to as the Principle Agreement and shall be Annexed as Appendix 1 herein. [24] Seterusnya Mahkamah ini mendapati terdapat pengakuan daripada DW1 yang telah mengaku bahawa terma-terma dan syarat-syarat Perjanjian Jual Beli telah tidak dipatuhi dan ini telah menyalahi terma dalam P2 dan P4. [25] Adakah berlaku kemungkiran untuk pembayaran ansuran secara sewa beli atas harga belian Premis? Untuk tujuan ini, Mahkamah ini akan melihat kepada terma-terma berkaitan kemungkiran tersebut dalam P2 dan P4. [26] Mahkamah ini mendapati bahawa terdapat peruntukan dalam P2 berkaitan bayaran dan jika berlaku kemungkiran apabila Defendan gagal membayar baki harga jualan (yang dibayar secara bulanan), maka Plaintif berhak menuntut menurut Klausa 8, P2 yang terus terpakai. [27] Oleh itu, berdasarkan Klausa pada P2, Mahkamah ini mendapati sekiranya Defendan selaku Pembeli enggan atau gagal untuk membayar baki harga belian menurut Klausa 2 pada P2, maka kemungkiran telah berlaku. [28] Atas perkara ini, berdasarkan imbangan kebarangkalian, Mahkamah ini mendapati bahawa Plaintif telah berjaya membuktikan tuntutannya berkaitan tunggakan bayaran. Sama ada Defendan berhak menyewa Premis kepada Pihak Ketiga? [29] Selain kes yang dirujuk Plaintif iaitu Kuppusamy Berapans lwn. Anggamah Ramasamy & Anor [1991] 2 MLRH 359 dan Lee Thin Pung v. Lim Seng Kee & Anor [1948] 1 MLRH 280, Mahkamah ini mendapati dalam kes Loke Wan Yat Realty Sdn Bhd lwn. Semua Orang Yang Menduduki Bangunan No. 179 [1994] 2 CLJ 368 yang telah merujuk kes Loke Yung Hong v. Shanghai Furniture Co. [1948] MLJ 136, di mana Mahkamah dalam kes Loke Wan (supra) telah memutuskan bahawa- “Defendan di dalam kes ini hanya boleh mendudukki atau boleh mendiami premis tersebut dengan sah sekiranya ia dapat membuktikan bahawa pemilik telah memberi kebenaran secara bertulis kepada penyewa untuk membuat penyewaan kecil. Defendan telah gagal berbuat sedemikian. Dengan itu saya berpendapat defendan telah mendudukki premis berkenaan tanpa kebenaran plaintif dan mereka mendudukki premis tersebut dengan secara tidak sah.”. [30] Adalah diperhatikan bahawa Defendan tidak menafikan mengenai penyewaan kepada Pihak Ketiga. Malah Defendan mengakui bahawa telah memasuki perjanjian penyewaan dengan pihak Ketiga. Dalam hal ini Mahkamah memutuskan bahawa penyewaan kepada Pihak Ketiga ini adalah tidak sah. Ini kerana walaupun P2 dan P4 tidak menghalang penyewaan kepada Pihak Ketiga, ia juga tidak mempunyai peruntukan yang membenarkan penyewaan kepada Pihak Ketiga. [31] Oleh itu, memandangkan penyewaan kepada Pihak Ketiga adalah tanpa persetujuan Plaintif, iaitu dalam perkara ini juga merupakan pemilik Premis, maka penyewaan tersebut adalah tidak sah dan Plaintif berhak menuntut pampasan atas kerugian yang dialaminya. [32] Maka, berdasarkan kes-kes yang dinyatakan di atas, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan Plaintif bahawa Defendan tidak berhak menyewakan Premis kepada Pihak Ketiga dan tindakan Defendan yang telah menyewakan Premis kepada Pihak Ketiga adalah tidak sah di sisi undang-undang. KESIMPULAN [33] Pihak Plaintif telah berjaya atas imbangan kebarangkalian, membuktikan tuntutannya berdasarkan keterangan dan hujahan yang dikemukakan dan tuntutan Plaintif dibenarkan dengan kos. Bagaimanapun bagi tuntutan untuk kerosakan Premis, adalah tidak dibenarkan memandangkan gagal dibuktikan oleh Plaintif. -SGD- (DR. SUZANA BINTI MUHAMAD SAID) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Sivil NCVC1 Kuala Lumpur Bertarikh: 13 DISEMBER 2024 PIHAK-PIHAK PEGUAM PLAINTIF Tetuan Bila Salehuddin & Co. No. 1A, Medan Istana 3 Bandar Ipoh Raya Ipoh, 30000, Perak PEGUAM DEFENDAN Tetuan Ramli Shahrir & Tajul No. 31-3 Jalan PJS 11/28B Bandar Sunway 47500 Subang Jaya.