As the aforesaid matter and scope of works fall under the caretaking of the consulting electrical engineer, therefore, we hereby deligate the matter to the electrical engineer i.e M/S Perunding Cekap in pertaining the subject matter. [96] Surat tersebut hanya memperakui terdapatnya kelewatan daripada pihak TNB yang memberi kesan kepada penyiapan projek tersebut yang merupakan satu keadaan di luar kawalan Defendan iaitu pihak pemaju. Surat ini tidak menyatakan tentang “administrative prosedur and nationwide shortage of materials” yang menjadi punca kelewatan pihak TNB tersebut. [97] Oleh yang demikian, Mahkamah berpendapat bahawa pendapat arkitek mengenai keadaan “force majure” ini tidak menyeluruh dan tidak menyetuh langsung tentang kekurangan bahan dan masalah administratif yang dihadapi oleh pihak TNB, sedangkan inilah merupakan isu utama yang menyebabkan kelewatan pada pihak TNB. [98] Pada masa yang sama, pihak arkitek telah memberikan serta menurunkan kuasa kepada pihak jurutera berkaitan perkara ini. Tidak dapat dijelaskan melalui surat tersebut sama ada penurunan kuasa kepada pihak jurutera adalah untuk mengeluarkan perlanjutan masa atau membuat siasatan lebih lanjut tentang keadaan atau sebab lain yang menyebabkan pihak TNB tidak dapat menyediakan kemudahan elektrik pada tempoh yang sepatutnya. [99] Dalam kes ini, perlanjutan masa dikeluarkan oleh pihak jurutera dan bukannya pihak arkitek. Klausa 15.1 memberi kuasa kepada arkitek/jurutera untuk memberikan perlanjutan masa dan perlanjutan masa yang dibuat adalah muktamad berdasarkan klausa 20.2 sekiranya memenuhi prasyarat yang digariskan oleh perjanjian jual beli. [100] Mahkamah berpendapat bahawa jurutera boleh memberikan perlanjutan masa. Namun begitu, untuk keadaan-keadaan yang melibatkan penggunaan klausa 20.1 iaitu berkaitan “force majure”, pendapat arkitek adalah yang utama dan bukannya pendapat jurutera. Ini kerana menurut Klausa 15.1 Perjanjian-Perjanjian Jual Beli, secara ringkas, lanjutan masa boleh diberikan oleh Jurutera atau Arkitek dalam Projek tersebut tetapi pemberian lanjutan masa adalah tertakluk kepada pendapat Arkitek sama ada terdapat satu keadaan force majeure di bawah Klausa 20.1. [101] Isu kekurangan bahan dan masalah administratif ini hanya dinyatakan oleh surat yang dikeluarkan oleh pihak jurutera kepada pihak Defendan pada 13.4.2016 yang dikepil sekali bersama-sama surat perlanjutan masa untuk milikan kosong yang dikeluarkan oleh pihak Defendan kepada Plaintif (D8) [102] Berdasarkan surat tersebut, tidak dinyatakan pendapat arkitek mengenai perkara ini. Pihak jurutera menyatakan bahawa pihak TNB mengesahkan bahawa pihak mereka iaitu TNB tidak dapat menyiapkan pembekalan elektrik kerana terdapatnya isu kekurangan bahan dan masalah administratif ini. Berdasarkan surat tersebut, dapat ditafsirkan bahawa pihak jurutera mendapat pandangan daripada pihak TNB dan bukannya daripada pihak arkitek. [103] Kedua-dua Arkitek, iaitu SD1 dan SD4 juga telah mengeluarkan surat kedua yang menyatakan pendapat arkitek masing-masing yang bertarikh 18.1.2021 [B/234-238 (Ekshibit D2)] dan yang bertarikh 13.1.2021 [C1/19- 26 (Ekshibit D16)]. Surat tersebut merujuk kepada surat-surat daripada TNB dan Jurutera Perunding Cekap dan mengesahkan bahawa pada pendapat Arkitek, wujudnya situasi di bawah Klausa 20.1 perjanjian jual beli terlibat dan lanjutan-lanjutan masa yang diberikan oleh Jurutera adalah betul, munasabah dan diperlukan berikutan dengan kelewatan oleh TNB dalam menyiapkan kerja-kerja pembekalan elektrik. [104] Surat kedua ini adalah lebih lengkap dan mengandungi maklumat dan makluman yang terperinci berbanding surat pertama yang dikeluarkan pada tahun 2015 sebelum ini. Namun begitu, Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak Plaintif-Plaintif bahawa surat arkitek yang kedua ini merupakan satu pemikiran terkemudian. Surat-surat tersebut dibuat lebih kurang 5 tahun selepas premis-premis terlibat telah diserahkan kepada Plaintif-Plaintif dan setelah Mahkamah Rayuan memberikan keputusan terhadap satu kes yang melibatkan projek yang sama seperti mana kes ini (Kes Xing Da International Sdn Bhd v Mah Seng Properties Sdn Bhd). [105] Oleh yang demikian, Mahkamah tidak mengambil kira pendapat arkitek melalui surat yang kedua ini. [106] Mahkamah berpendapat bahawa dapatan arkitek dalam kedua-dua surat yang dikeluarkan tersebut (walaupun surat kedua tidak diterima oleh Mahkamah) tidak sah dan tidak mengikat pihak-pihak. Tanpa pendapat Arkitek bahawa terdapat satu keadaan “force majeure”, sebarang lanjutan masa yang dibenarkan sama ada oleh pihak Defendan atau Jurutera akan menjadi tidak sah dan/atau ultra vires. Ini kerana pendapat Arkitek sama ada sesuatu keadaan memenuhi syarat “force majeure” di bawah Perjanjian-Perjanjan Jual Beli adalah tidak terbukti. [107] Pihak Defendan mengguna pakai keadaan “force majeure” dalam pembelaannya. “Force majeure” secara umumnya melibatkan satu keadaan yang luar kawal yang tidak dijangka dan contoh biasa keadaan yang melibatkan “force majeure” adalah peperangan, gempa bumi, banjir serta beberapa bencana alam yang lain. [108] Klausa 20.1 telah memberikan satu keadaan yang umum dan luas iaitu keadaan yang di luar kawalan pihak defendan yakni “or any other circumstances of whatsoever nature beyond the control of the vendor”. [109] Dalam kes ini, Defendan menyatakan bahawa kegagalan pihak TNB untuk menyediakan kemudahan elektrik pada tempoh masa yang sepatutnya kerana masalah “administrative procedure and nationwide shortage of materials” daripada pihak TNB merupakan satu keadaan yang di luar kawalan pihak Defendan. Namun demikian, Mahkamah tidak bersetuju dengan hujahan pihak Defendan ini. [110] Berdasarkan buku panduan TNB [B/136 & B1/19], bekalan elektrik sepatutnya boleh diberikan dalam tempoh 3-12 bulan daripada tarikh Perakuan Penerimaan Permohonan Bekalan Elektrik. Mahkamah bersetuju bahawa Defendan telah menyerahkan bangunan pencawang elektrik kepada pihak TNB dalam jangka masa yang dibenarkan. [111] Pihak SD2, iaitu saksi daripada pihak TNB mengaku bahawa kelewatan penyerahan milikan kosong tersebut berpunca daripada pihak TNB. Kelewatan pihak TNB adalah berpunca daripada masalah-masalah “administrative procedures” dan “nationwide shortage of materials” yang dialami oleh TNB. Namun begitu SD2 bersetuju bahawa tiada sebarang dokumen komteporari (contemporaneous document) yang menunjukkan terdapat kononnya masalah-masalah “administrative procedures” dan “nationwide shortage of materials” yang dialami oleh TNB. [112] Pada masa yang sama, tiada langsung dokumen bertulis atau minit-minit mesyuarat berkenaan dengan perbincangan mesyuarat-mesyuarat TNB berkenaan kelewatan pembekalan elektrik ke Premis-Premis Plaintif disebabkan oleh ketiadaan bahan-bahan dan/atau peralatan elektrik seperti yang diakui oleh SD2. [113] Surat-surat yang dikeluarkan oleh pihak TNB, tiada juga sebarang perkataan yang menyatakan bahawa kelewatan TNB adalah disebabkan masalah-masalah “administrative procedures” dan “nationwide shortage of materials” sepertimana yang didakwa. Ini turut diakui oleh SD1, iaitu arkitek Tetuan Akipro Chartered Architect. Pemeriksaan Balas SD1 oleh Peguamcara Plaintif-Plaintif JNK: Yes, ok, now if you look at the letter, the content of the letter, there is no mention of due to administrative procedure and nationwide shortage of material in this TNB’s letter, based on the letter Agree? GCB: Yes, agree. ... JNK: OK, where is the letter? Show me the TNB letter. Where, is it in court, in TNB’s letter it says that it is due to the delay in administrative procedure and on nationwide shortage of material, where is it in the court that you have this letter, where? GCB: There is no letter in this nature. [114] Mahkamah berpendapat, sebab utama kelewatan pihak TNB dalam menyiapkan kerja-kerja elektrik perlu direkodkan secara bertulis dalam minit mesyuarat ataupun surat-surat TNB. Ini kerana kelewatan pihak TNB boleh sahaja berpunca daripada sebab-sebab lain. Tidak cukup untuk saksi-saksi hadir dan menyatakan masalah-masalah “administrative procedures” dan “nationwide shortage of materials” ada diakui dan dibincangkan dalam perjumpaan dan mesyuarat yang berkaitan dengan projek ini tetapi ia tidak dizahirkan melalui rekod penulisan. [115] Mahkamah juga tidak diberi penjelasan apakah yang sebenarnya berlaku atau apa yang dimaksudkan dengan masalah pentadbiran dan kekurangan bahan ini serta apakah puncanya. Sebagai contoh, melalui dokumen-dokumen yang ada, dikatakan terdapatnya unit yang tidak dapat dilaksanakan kerja-kerja elektrik kerana kekurangan bahan seperti Switchgear”, “transformer dan beberapa jenis bahan lain. [116] Namun begitu, tidak dijelaskan apakah sebab yang menyebabkan bahan-bahan tersebut tidak boleh diperoleh sehingga menyebabkan bahan-bahan tersebut tidak dapat diperoleh di seluruh negara? Adakah pihak TNB sahaja yang mengalami masalah bekalan bahan ini atau pihak lain juga turut mengalami isu yang serupa. Ini kerana walaupun TNB dikatakan sebagai pembekal utama elektrik negara, terdapat beberapa buah syarikat lain lagi yang turut membekalkan elektrik seperti YTL Power Generation Sdn Bhd, Powertek Berhad dan beberapa buah syarikat lain. Adakah syarikat-syarikat lain juga mengalami masalah yang sama pada masa tersebut? [117] Mahkamah berpendapat masalah untuk mendapatkan bekalan bahan ini bukanlah sesuatu yang tidak dapat dijangka memandangkan bangunan pencawang telah diserahkan kepada pihak TNB sejak tahun 2014 lagi. Mahkamah berpendapat bahawa pihak Defendan tidak membuat sebarang tindakan untuk mengurangkan masalah ini. Pihak Defendan mengambil tindakan tunggu dan lihat tindakan selanjutnya daripada pihak TNB tanpa membuat inisiatif mendapatkan bahan tersebut atau sekurang-kurangnya mendapatkan maklumat lanjut tentang bahan-bahan tersebut boleh diperoleh. [118] Pihak TNB pada masa yang sama iaitu SD2 juga telah mengesahkan bahawa tiada bukti langsung yang boleh menunjukkan Defendan tidak berkuasa dan/atau tidak mempunyai hak untuk memesan bahan-bahan tersebut bagi TNB. [119] Tindakan Defendan yang menunggu dan melihat sahaja ini merupakan satu kelewatan merupakan kelewatan yang disengajakan seperti yang diputuskan dalam kes Tang Kam Thai & Ors v. Langkah Cergas Sdn Bhd & Ors [2005] 7 MLJ 605 36:- “[19 ] ... The Commercial Properties Purchasers expected the first defendant to manage its affairs properly and professionally so that projects undertaken by them should be completed on time in accordance with the terms of the agreements. Failure to do so is, in itself, proof of willful delay. Same goes for the excuse of economic slow down affecting the completion of the properties. With adequate and proper planning and forecast, coupled with appropriate actions and remedies, the first defendant ought to have anticipated this and taken appropriate steps to overcome this problem. Failure to overcome this is, in my view, another factor constituting willful delay.” [120] Berkaitan dengan administratif prosedur, Mahkamah juga tidak jelas apa yang sebenarnya terjadi. Adakah TNB telah gagal melantik kontraktor atau pun sebarang isu lain seperti masalah tender, lesen kontraktor menjadi isu dan sebagainya. Jelasnya, Defendan juga hanya menerima alasan tersebut tanpa sebarang usaha untuk menyelesaikannya. Ini kerana Mahkamah berpendapat bahawa Defendan beranggapan bahawa isu tersebut merupakan isu di pihak TNB di mana menurut Defendan, Defendan tidak mampu berbuat apa-apa mengenai isu tersebut dan memplidkan pembelaan force majeure dalam kes ini. [121] Mahkamah tidak dijelaskan tindakan-tindakan yang telah dibuat oleh pihak Defendan dalam kes ini. Tindakan berdiam dan menerima sahaja alasan pihak TNB bukanlah satu tindakan yang wajar kerana Mahkamah berpendapat bahawa Defendan mampu untuk membuat sesuatu tindakan memandangkan TNB merupakan kontraktor yang dilantik oleh pihak Defendan. [122] Tambahan pula pembelaan “force majeure” bukanlah satu pembelaan yang senang untuk dipenuhi. Defendan mengambil mudah dengan mengguna pakai peruntukan apa-apa situasi di luar kawalan Defendan ini dengan memihak kepada pihak Defendan tanpa usaha dan tindakan yang sewajarnya dalam keadaan dan masa tersebut. [123] Pihak SD2 juga telah mengesahkan bahawa tiada sekatan bahawa hanya TNB yang boleh memesan dan/ atau memperoleh sumber bahan-bahan bagi TNB. Pemeriksaan Balas SD2 oleh Peguamcara Plaintif-Plaintif JNK: Setujukan kamu tidak ada pengetahuan peribadi. Baik. Saya cadangkan kepada Tuan Hj, tidak ada sebarang dokumen di dalam Mahkamah ini pada hari ini mengenai kuasa iaitu Cawangan TNB Johor Bahru dalam memesan bahan-bahan atau peralatan daripada ibu pejabat. Tiada sebarang bukti dokumentari dalam Mahkamah ini bahawa iaitu Cawangan TNB hanya boleh memesan bahan-bahan itu daripada ibu pejabat. Adakah dokumen mengatakan sedemikian dalam Mahkamah ini? HAJI: Dalam Mahkamah tak ada . JNK: Tak ada, baik. Baik. Kita rujuk Soalan 22. Saya cadangkan kepada Tuan Hj tidak ada sebarang dokumen dalam Mahkamah pada hari ini yang mengatakan bahawa Defendan tidak berkuasa, tidak ada hak untuk memesan bahan-bahan elektrik. Dalam Mahkamah ini tidak ada sebarang dokumen mengatakan Defendan tidak berhak. Cuma TNB ada hak. Setuju? HAJI: Setuju [124] Mahkamah menerima keterangan SD6 dengan berhati-hati. Ini kerana Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak Plaintif-Plaintif bahawa semasa perbicaraan, SD6 bukannya saksi yang terus terang (straight forward witness ) atas dasar bahawa SD6 telah mengelak jawapan atau memberi jawapan yang tidak konsisten dalam pemeriksaan balas apabila dia menganggap jawapan yang benar akan merosakkan kesnya. [125] Mahkamah merekodkan sikap (demeanour of witness) SD6 ini. Namun begitu, Mahkamah tidak bersetuju bahawa SD6 merupakan saksi yang tidak boleh dipercayai (not a credible witness ). Keterangan SP6 boleh diterima tetapi ia memberi kesan kepada kadar pemberatan pembuktian yang ada (“weight of evidence”) [126] Dalam kes CGU Insurance Bhd v Asean Security Paper Mills Sdn Bhd [2006] 3 MLJ 1 25, Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa sekiranya saksi telah bercanggah dengan keterangannya yang tidak konsisten sebelum ini , keterangan saksi adalah untuk diambil kira dengan berhati-hati:- “[53] In our judgment, the correct approach to the judicial assessment of evidence in a case where a witness has been contradicted by his or her previous inconsistent statement is to treat the whole of the evidence of that witness with caution.” [127] Mahkamah menerima keterangan bahawa SP6 yang sebenarnya menderaf surat-surat daripada Perunding Cekap dan menghadiri mesyuarat-mesyuarat yang berkaitan. Namun begitu, perlu diingatkan bahawa SP6 bukanlah seorang jurutera yang profesional walaupun SD6 memainkan peranan yang besar dalam projek ini. Mahkamah bersetuju bahawa sepatutnya jurutera yang terlibat iaitu Richard Tan sepatutnya turut dipanggil sebagai saksi. Keterangan SD6 tidaklah kukuh untuk berdiri sendiri dan perlukan keterangan tambahan terutamanya daripada pihak jurutera yang berada di lapangan. Tambahan pula SP6 sepatutnya mendengar arahan daripada Richard Tan selaku jurutera yang terlibat dalam kes ini. [128] Mahkamah juga berpendapat sekiranya pihak Defendan turut memanggil pihak-pihak TNB yang terlibat di lapangan seperti Puan Nur Hanani atau En Hemabalan, Mahkamah boleh mendapat gambaran yang lebih jelas tentang isu pentadbiran dan kekurangan bahan ini memandangkan email serta surat banyak menyebut nama mereka. [129] Surat perlanjutan masa adalah ditandatangani oleh mendiang IR Tong di mana penilaian dan pemberian lanjutan-lanjutan masa yang diberikan oleh tersebut adalah berdasarkan laporan-laporan serta minit mesyuarat pihak-pihak yang terlibat. Mendiang IR Tong tidak menghadiri mesyuarat-mesyuarat di lapangan. Memandangkan dokumen-dokumen yang ada tidak jelas menunjukkan keadaan berkaitan isu administratif dan kekurangan bahan ini, saksi-saksi selain daripada SD6 wajar dipanggil sebagai saksi sokongan. [130] Surat-Surat Tetuan Perunding Cekap juga tidak menyebut tentang Klausa 15.1 atau Klausa 20.1 Perjanjian-Perjanjian Jual Beli yang sangat disandarkan oleh Defendan ini. Ini telah disahkan oleh SD1 seperti berikut:- Pemeriksaan Balas SD1 oleh Peguam cara Plaintif-Plaintif JNK: Ok. Now you look at the third line of your second paragraph, “Pursuant to Clause 15.1 and 20.1 of the SPA”, ok, “ in respect of the delivery of vacant possession of the project” and you say it’ s accurate and reasonable. Now look at the Perunding Cekap letter at the next page, 235. Read the letter first. GCB: Ok. JNK: Ok. Is there anywhere in this letter from Perunding Cekap, dated 13.4.2016, stated that 15.1, Clause 15.1 and Clause 20.1 of the SPA, in this letter, Perunding Cekap, is there anywhere stated? Yes or no, is it stated, yes, it’s stated, no, not stated in this letter? GCB: No, they did not state. [131] Mahkamah Rayuan dalam kes Koperasi Permodalan Felda Malaysia Bhd v. Icon City Development Sdn Bhd & Anor [2023] 2 MLRA 507 telah menyatakan bahawa: