Maybank Islamic Berhad v Kim Hock LIM Holdings Sdn Bhd (JB-24MFC-83-12/2025)

Ini ialah suatu permohonan oleh Plaintif melalui Saman Pemula bertarikh 10.12.2025 di bawah seksyen 256 dan 257 Kanun Tanah Negara 1965 ("KTN") serta Aturan 83 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 ("KKM 20212") bagi mendapatkan suatu perintah jualan terhadap hartanah milik Defendan yang dipegang di bawah Geran 24065, Lot 506, Mukim Labis, Daerah Segamat, Negeri Johor ("hartanah tersebut").

Hartanah tersebut telah digadaikan oleh Defendan kepada Plaintif melalui gadaian di bawah Perserahan No. 2227/2020 yang didaftarkan pada 9.1.2020, sebagai sekuriti bagi dua kemudahan perbankan Islam yang telah diberikan oleh Plaintif kepada Defendan.

Permohonan ini dibantah oleh Defendan. Selepas meneliti keseluruhan kertas kausa, afidavit-afidavit pihak-pihak, dokumen-dokumen yang diekshibitkan, hujahan bertulis serta hujahan balas pihak-pihak, Mahkamah berpuas hati bahawa Plaintif telah memenuhi kehendak undang-undang bagi suatu perintah jualan di bawah seksyen 256 KTN, manakala Defendan gagal menunjukkan apa-apa cause to the contrary dalam erti kata undang-undang yang diiktiraf.

Atas alasan-alasan yang saya perincikan di bawah, Mahkamah membenarkan permohonan Plaintiff.

Bagi pelupusan permohonan ini, Mahkamah telah menimbangkan antara lain dokumen-dokumen berikut: a) Saman Pemula bertarikh 10.12.2025; b) Afidavit Sokongan Abdul Aziz Bin Man yang diikrarkan pada 10.12.2025; c) Afidavit Bantahan Defendan oleh Lim Kian Yau yang diikrarkan pada 26.12.2025; d) Afidavit Jawapan Plaintif oleh Faridah Binti Sidek yang diikrarkan pada 9.1.2026; e) Afidavit Bantahan (2) Defendan oleh Lim Kian Yau yang diikrarkan pada 30.1.2026; f) Afidavit Jawapan Plaintif (2) oleh Abdul Aziz Bin Man yang diikrarkan pada 13.2.2026; g) Hujahan Bertulis Defendan; h) Hujahan Bertulis Plaintiff; i) Hujahan Balas Defendan; j) Hujahan Balas Plaintif; dan k) Afidavit Lanjutan Plaintif (1), setakat mana kandungannya dirujuk oleh Plaintif dalam hujahan balasnya.

Fakta-fakta material kes ini, sebahagian besarnya, tidak dipertikaikan secara serius.

Defendan ialah tuanpunya berdaftar hartanah tersebut.

Melalui surat tawaran bertarikh 30.8.2019 bersama lampiran lampirannya dan surat notifikasi bertarikh 18.11.2019, Plaintiff telah meluluskan kepada Defendan dua kemudahan perbankan Islam, iaitu: a) Commodity Murabahah Term Financing-i (CMTF-i) bagi amaun RM1,550,000.00; dan b) Cash Line-i (CL-i) bagi amaun RM500,000.00.

Susulan itu, pihak-pihak telah memasuki dokumen-dokumen transaksi yang berkaitan, termasuk Asset Sale Agreements bertarikh 18.9.2019 dan Master Facility Agreements bertarikh 16.10.2019.

Sebagai sekuriti bagi kemudahan-kemudahan tersebut, Defendan telah mewujudkan gadaian ke atas hartanah tersebut memihak kepada Plaintif, yang kemudiannya didaftarkan pada 9.1.2020 di bawah Perserahan No. 2227/2020.

Rekod juga menunjukkan bahawa kemudahan-kemudahan tersebut telah dilepaskan dan Defendan telah menikmati manfaat pembiayaan yang diberikan. Malah, kemudahan CMTF-i kemudiannya telah dijadualkan semula melalui surat tambahan bertarikh 18.4.2022 atas permintaan Defendan sendiri.

Plaintif mendakwa bahawa Defendan kemudiannya gagal menyelenggara akaun-akaun kemudahan tersebut, termasuk kegagalan membayar ansuran dan/atau menyebabkan akaun melebihi had yang dibenarkan.

Berikutan kemungkiran tersebut, Plaintiff melalui peguamcaranya telah mengeluarkan surat tuntutan dan penamatan kemudahan bertarikh 29.8.2025 menuntut, antara lain: a) bagi akaun CMTF-i No. 451119-200168, jumlah RM3,453,988.89 setakat 31.7.2025, bersama caj lewat bayar dan/atau keuntungan lanjut menurut terma berkaitan; dan b) bagi akaun CL-i No. 551119-122707, jumlah RM517,668.06 setakat 31.7.2025, bersama keuntungan lanjut dan caj lewat bayar menurut terma berkaitan.

Apabila tuntutan tersebut tidak dipenuhi, Plaintiff telah seterusnya mengeluarkan Borang 16D di bawah seksyen 254 KTN bertarikh 28.10.2025, menuntut supaya kemungkiran diperbetulkan dalam tempoh satu (1) bulan.

Tiada bukti di hadapan Mahkamah bahawa Defendan telah memperbetulkan kemungkiran tersebut dalam tempoh notis yang ditetapkan.

Atas kegagalan itu, Plaintiff telah memfailkan prosiding ini bagi mendapatkan perintah jualan.

Pada hemat saya, isu-isu utama yang perlu diputuskan ialah: a) sama ada Plaintiff telah membuktikan prasyarat bagi suatu perintah jualan di bawah seksyen 256 KTN; dan b) sama ada Defendan telah menunjukkan cause to the contrary di bawah seksyen 256(3) KTN bagi menolak permohonan Plaintiff. Prinsip Undang-Undang yang Terpakai [18]Seksyen 256(3) KTN memperuntukkan seperti berikut: 256 Application to Court for order for sale

Registry title;

This section applies to land held under—

the form of qualified title corresponding to Registry title; or

subsidiary title, and to the whole of any undivided share in, or any lease of, any such land.

Any application for an order for sale under this Chapter by a chargee of any such land or lease shall be made to the Court in accordance with the provisions in that behalf of any law for the time being in force relating to civil procedure.

On any such application, the Court shall order the sale of the land or lease to which the charge relates unless it is satisfied of the existence of cause to the contrary. [19] Peruntukan ini adalah mandatori. Apabila syarat-syarat statutori telah dipenuhi, Mahkamah hendaklah memerintahkan jualan melainkan jika pihak penggadai berjaya memuaskan hati mahkamah dengan menunjukkan kewujudan cause to the contrary. [20]Autoriti utama dalam mentafsir frasa tersebut ialah keputusan Mahkamah Persekutuan dalam Low Lee Lian v Ban Hin Lee Bank Bhd [1997] 2 CLJ 36. Dalam kes tersebut, Mahkamah Persekutuan menjelaskan bahawa secara amnya cause to the contrary hanya boleh timbul dalam tiga kategori sebagaimana yang berikut :- First, it may be taken as settled that a chargor who is able to bring his case within any of the exceptions to the indefeasibility doctrine housed in section 340 of the Code establishes cause to the contrary. That section provides as follows:

(1) The title or interest of any person or body for the time being registered as proprietor of any land, or in whose name any lease, charge or easement is for the time being registered, shall, subject to the following provisions of this section be indefeasible.

The title or interest of any such person or body shall not be indefeasible

in any case of fraud or misrepresentation to which the person or body, or any agent of the person or body, was a party or privy; or

where registration was obtained by forgery, or by means of an insufficient or void instrument; or

where the title or interest was unlawfully acquired by the person or body in the purported exercise of any power or authority conferred by any written law.

Where the title or interest of any person or body is defeasible by reason of any of the circumstances specified in sub-section (2)

it shall be liable to be set aside in the hands of any person or body to whom it may subsequently be transferred; and

any interest subsequently granted thereout shall be liable to be set aside in the hands of any person or body in whom it is for the time being vested: Provided that nothing in this sub-section shall affect any title or interest acquired by any purchaser in good faith and for valuable consideration, or by any person or body claiming through or under such a purchaser.

Nothing in this section shall prejudice or prevent

the exercise in respect of any land or interest of any power of forfeiture or sale conferred by this Act or any other written law for the time being in force, or any power of avoidance conferred by any such law; or

the determination of any title or interest by operation of law. In other words, a chargor who is able to demonstrate that the charge, the enforcement of which is sought, is defeasible upon one or more of the grounds specified under subsections (2) and (4)(b) above will be held to have established cause to the contrary under s. 256(3). The decision of Smith J in Subchent Kaur V. Chai Sau Kian [1957] CLJU 81; [1957] 1 LNS 81, of the former Federal Court in Phuman Singh V. Kho Kwang Choon [1965] CLJU 132; [1965] 1 LNS 132, of Raja Azlan Shah J (as he then was) in Overseas Union Finance Ltd. V. Lim Joo Chong [1971] CLJU 101; [1971] 1 LNS 101and that of Edgar Joseph Jr. J. (as he then was) in United Malayan Banking Corporation Bhd. v. Syarikat Perumahan Luas Sdn. Bhd. [1988] 3 MLJ 352 (affirmed on appeal) sufficiently illustrate the proposition now under discussion. Secondly, a chargor may show cause to the contrary within s. 256(3) of the Code by demonstrating that the chargee has failed to meet the conditions precedent for the making of an application for an order for sale. For example, failure on the part of the chargee to prove the making of a demand or service upon the chargor of a notice in Form 16D would constitute cause to the contrary. So too, where the notice demands sums not lawfully due from the chargee. See, Co-operative Central Bank Ltd. v. Meng Kuang Properties Bhd. [1991] 2 CLJ 1144; [1991] 2 MLJ 283. However, in such a case, it would be open to the chargee to subsequently serve a notice or a proper notice (as the case may be) before commencing proceedings afresh as the cause shown to the contrary does not in substance affect the chargee's right to apply for an order for sale. Thirdly, a chargor may defeat an application for an order for sale by demonstrating that its grant would be contrary to some rule of law or equity. This principle finds its origins in the judgment of Aitken J. in Murugappa Chettiar V. Letchumanan Chettiar [1938] CLJU 42; [1938] 1 LNS 42where he said: I agree that equitable principles should not be invoked too freely for the purpose of construing our Land Code, but surely a Chargor, who shows that there would be no need to sell his land if the chargee has been paid up in full what is due from himself in another capacity, has shown good and sufficient cause why the land should not be sold. Section 149 of the Land Code obviously contemplates that there may be cases in which charged land should not be sold, even though there has been a default in payment of the principal sum or interest thereon secured by the charge; and it seems to me that a chargor may 'shew cause' either in law or equity against an application for an order for sale, and that the Courts should refuse to make an order in every case where it would be unjust to do so. By 'unjust' I mean contrary to those rules of the common law and equity which are in force in the Federated Malay States. [21]lni bermakna, "Cause to the contrary" hanya boleh dibangkitkan dalam tiga kategori berikut :a) apabila gadaian itu defeasible, termasuk dalam keadaan keadaan yang diiktiraf di bawah seksyen 340 KTN; b) apabila syarat-syarat terdahulu bagi permohonan perintah jualan tidak dipenuhi, seperti kegagalan menyampaikan notis tuntutan atau Borang 16D, atau notis menuntut jumlah yang tidak sah di sisi undang-undang; atau c) apabila pemberian perintah jualan itu bertentangan dengan sesuatu kaedah undang-undang atau ekuiti. [22] Kes Low Lee Lian (Supra) tersebut turut menegaskan bahawa prosiding di bawah seksyen 256 KTN adalah suatu prosiding in rem, dan bukannya forum untuk melitigasi secara penuh semua pertikaian kontraktual atau peribadi antara pihak-pihak. [23]Prinsip yang sama telah diulangi Oleh Mahkamah Rayuan dalam kes Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Bhd v Emcee Corporation Sdn Bhd [2003] 1 CLJ 625 yang menyatakan, inter alia, walaupun kemudahan yang diberikan ialah kemudahan perbankan Islam, remedi yang dicari di bawah gadaian tanah kekal remedi statutori di bawah KTN, dan undang-undang yang sama terpakai. Ini dapat dilihat sebagaimana yang berikut :- As was mentioned at the beginning of this judgment the facility is an Islamic banking facility. But that does not mean that the law applicable in this application is different from the law that is applicable if the facility were given under conventional banking. The charge is a charge under the National Land Code. The remedy available and sought is a remedy provided by the National Land Code. The procedure is provided by the Code and the Rules of the High Court 1980. The court adjudicating it is the High Court. So, it is the same law that is applicable, the same order that would be, if made, and the same principles that should be applied in deciding the application. [24] Adalah tidak dinafikan bahawa tafsiran terhadap "cause to the contrary" dikatakan bersifat sempit dan terhad. Dalam hal ini, Mahkamah ini juga merujuk kepada kes Maybank Islamic Berhad V. Hoo Soot Khing [2025] CLJU 1440 yang ada menyentuh rasional di sebalik tafsiran yang ketat ini sebagaimana yang berikut :- [19] This interpretation of 'cause to the contrary' is said to be too narrow and restrictive. Its restrictive nature was acknowledged by Gopal Sri Ram JCA in Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank Berhad(supra) wherein His Lordship stated that the rationale behind this narrow interpretation lies in policy reasons. The money that banks lend as loans are funds deposited by their customers, which needs to be recovered promptly. When a borrower defaults in paying back a loan, the only way to recover the money is via the sale of the security charged on that loan. If 'cause to the contrary' is liberally interpreted, banks and financial institutions would lose confidence in their right to recover money this way, and become reluctant to lend money. Given the significant reliance of many businesses on loans, such a scenario would result in numerous adverse economic consequences, which Courts would be compelled to prevent. [20] Furthermore, the rationale behind this strict interpretation of 'cause to the contrary' is justified, given that the procedures outlined in Section 256 of NLC are intended to be quick and summary in nature. The Court's role under this section is to assess whether the necessary statutory notices have been provided, if procedural requirements according to Order 83 of the Rules have been adhered to, and ultimately to determine whether the chargor's argument constitutes a valid 'cause to the contrary'. [21] In the realm of Islamic Banking, the stringent stance adopted in Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank Bhd(supra) is interpreted with an even greater emphasis on rigor and adherence to Shariah principles. This is in line with the Islamic principle that a loan in a form of an agreement between a debtor and creditor shall be fulfilled. The alQuran states as follows: "O you who have believed, fulfil [all] contracts." Surah alMaidah (1) "And they (the believers) are those who are to their trusts and their promises attentive." Surah al-Mu'minuun (8) [22] In the case of Arab-Malaysian Merchant Bank Bhd v. Silver Concept Sdn Bhd [2006] 8 CLJ 9; [2005] 5 MLJ 210 (HC) for instance, Suriyadi J (as His Lordship then was) held that: "Any transacted Islamic banking business must be presumed to be in order at the outset unless rebutted later. At its inception, so long as the bank genuinely adhered to the very fundamentals of the al-Quran and authentic hadith, ie the exact demands of the religion of Islam, and the papers on the face of it were in order, that bank may proceed with the relevant banking transaction." (paragraph 16). [23] In affirming the interpretation of cause to the contrary in Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank Bhd(supra), the High Court in Arab Malaysian Merchant Bank Bhd v. Silver Concept Sdn Bhd(supra) held as follows:- "So long as the correct amount was before the court at the final hearing, then the court may dispense with certain minor omissions or errors that do not fall under the category of 'cause to the contrary'. As the sum had remained unchanged, with the error being temporary and merely procedural in nature, let alone the defendant was never prejudiced by those botched references, the court will be unable to agree that this factor sufficed to qualify as 'cause to the contrary', (paragraph 57) [25] Berdasarkan perkara-perkara yang dinyatakan di atas, saya kini teruskan dengan meneliti isu-isu yang berbangkit. Analisis dan Dapatan Mahkamah Isu Pertama: Sama ada Plaintif telah Membuktikan Prasyarat bagi Perintah Jualan [26] Saya mendapati bahawa Plaintif telah membuktikan secara memuaskan prasyarat-prasyarat bagi permohonan ini. [27] Pertama, kewujudan gadaian berdaftar ke atas hartanah tersebut memihak kepada Plaintif tidak dinafikan secara sah oleh Defendan. Rekod hakmilik dan rekod urusan jelas menunjukkan bahawa gadaian di bawah Perserahan No. 2227/2020 telah didaftarkan pada 9.1.2020. [28] Kedua, tidak terdapat pertikaian sebenar bahawa kemudahan-kemudahan CMTF-i dan CL-i telah diluluskan, didokumenkan dan dinikmati oleh Defendan. Bahkan, bantahan Defendan sendiri dibina atas premis bahawa kemudahan-kemudahan tersebut wujud, tetapi kononnya tidak patuh Syariah. [29] Ketiga, Plaintif telah menunjukkan melalui afidavit - afidavitnya bahawa Defendan telah mungkin di bawah kemudahan-kemudahan tersebut. Bagi tujuan seksyen 256 KTN, Mahkamah tidak dikehendaki menjalankan perbicaraan penuh mengenai semua butiran akaun, tetapi hanya perlu berpuas hati bahawa wujud kemungkiran yang mencetuskan hak pemegang gadaian untuk menguatkuasakan sekuritinya. [30] Keempat, Mahkamah berpuas hati bahawa surat tuntutan bertarikh 29.8.2025 dan Borang 16D bertarikh 28.10.2025 telah dikeluarkan dan disampaikan dengan sewajarnya. Rekod pengeposan berdaftar dan perakuan pengeposan telah dikemukakan. Defendan tidak berjaya menunjukkan apa-apa kecacatan material dalam penyampaian notis-notis tersebut. [33] Kelima, tiada bukti bahawa Defendan telah memperbetulkan kemungkiran dalam tempoh notis yang dikehendaki. [32] Saya juga mengambil maklum bahawa Plaintif telah menjawab isu berkenaan jumlah penggunaan kemudahan CL-i melalui afidavit lanjutannya dan melalui sijil keberhutangan. Dalam keadaan kes ini, bahan tersebut mencukupi untuk menunjukkan keberhutangan bagi maksud remedi di bawah KTN. [33] Dengan itu, Mahkamah berpuas hati bahawa Plaintif telah memenuhi prasyarat bagi suatu perintah jualan di bawah seksyen 256 KTN. Isu Kedua: Sama ada Defendan telah Menunjukkan "Cause to the Contrary" [34] Setelah meneliti bantahan-bantahan Defendan, saya mendapati dan berpuas hati bahawa tiada satu pun daripadanya berjaya menimbulkan cause to the contrary dalam mana-mana kategori yang diiktiraf oleh undang-undang.

Dakwaan bahawa dokumen pembaiyaan tidak diterima sepenuhnya, lampiran tidak dibekalkan, dan dokumen "presigned" [35] Defendan mendakwa bahawa kononnya lampiran-lampiran kepada surat tawaran, surat notifikasi dan surat tambahan tidak dibekalkan kepada Defendan, dan secara umum mendakwa wujud dokumen-dokumen "pre-signed". [36] Pada hemat saya, dakwaan-dakwaan ini tidak disokong dengan butiran yang cukup, tidak disandarkan kepada sebarang bantahan kontemporari, dan tidak disokong oleh bukti dokumentari yang bermakna. [37] Sebaliknya, Plaintiff telah menunjukkan bahawa wakil-wakil Defendan telah menandatangani dokumen-dokumen berkaitan, termasuk meletakkan initial pada lampiran-lampiran berkenaan. Tambahan pula, Defendan kemudian turut memohon penjadualan semula kemudahan pada tahun 2022. Tingkah laku sedemikian nyata tidak selari dengan dakwaan bahawa Defendan langsung tidak mengetahui atau tidak menerima terma-terma berkaitan. [38] Dalam ketiadaan dakwaan fraud, misrepresentation, undue influence atau forgery yang diperincikan dengan sewajarnya, prinsip am bahawa pihak yang menandatangani kontrak bertulis adalah terikat dengan terma-terma kontrak tersebut adalah terpakai. [39] Saya menerima hujahan Plaintiff bahawa penafian Defendandalam aspek ini adalah suatu afterthought dan tidakmenimbulkan cause to the contrary.

Dakwaan bahawa kadar keuntungan berasaskan BFR yang berubah-ubah menimbulkan "uncertainty" dan tidak patuh Syariah [40] Teras utama bantahan Defendan ialah bahawa kadar keuntungan kemudahan-kemudahan tersebut dirujuk kepada Base Financing Rate (BFR) yang berubah-ubah, dan bahawa frasa seperti "whichever is higher" menjadikan kadar itu tidak pasti dan bertentangan dengan prinsip Syariah. [41] Saya tidak menerima hujah tersebut bagi tujuan menggagalkan permohonan Plaintif di bawah seksyen 256 KTN. [42] Dokumen-dokumen pembaiyaan yang dikemukakan menunjukkan bahawa Bank's Sale Price bagi kemudahan-kemudahan berkenaan telah dinyatakan dengan jelas. Dokumen-dokumen yang sama turut memperuntukkan Ceiling Profit Rate, Effective Profit Rate, serta mekanisme rebate/ibra'. Dengan itu, struktur pembaiyaan tersebut bukanlah tanpa parameter atau tanpa batas. [43] Hakikat bahawa Effective Profit Rate dirujuk kepada suatu kadar asas yang boleh berubah tidak dengan sendirinya menjadikan kontrak itu tidak pasti dari sudut undang-undang. Formula, margin, kadar siling dan kaedah pengiraan telah diperuntukkan dalam dokumen, dan oleh itu kadar berkenaan boleh dipastikan. [44] Defendan juga tidak mengemukakan sebarang bukti pakar, pendapat Syariah atau autoriti mengikat yang secara khusus mengisytiharkan struktur pembaiayaan Plaintif ini sebagai tidak sah atau tidak patuh Syariah. Dalam hal ini saya merujuk kepada kes Malayan Banking Bhd. V. Lim Poh Ho & Anor. [1997] 2 CLJ 516 di mana Mahkamah Rayuan telah menyatakan sebagaimana yang berikut :- [4] As for proof of damage it can never be enough for the mortgagor to make a bare assertion that the price was too low even if he calls a valuer to say so because the "true market value" or the "best price" of a property is not what the mortgagor or his valuer thinks it is. The true commercial value of a property is the actual price that property will fetch when it is put up for sale in the open market. There will always be expert witnesses ready to testify with the benefit of hindsight that they would have acted differently and fared better. As for proof of damage it can never be enough for the mortgagor to make a bare assertion that the price was too low even if he calls a valuer to say so because the "true market value" or the "best price" of a property is not what the mortgagor or his valuer thinks it is, because this is evidence of opinion not fact. The highest price a real buyer was willing to pay in the circumstances has to be judicially determined on the basis of relevant evidence... [45] Sebaliknya, Plaintif telah merujuk kepada resolusi Majlis Penasihat Syariah serta autoriti kehakiman yang menerima struktur kadar keuntungan, ta'widh dan ibra' dalam pembaiyaan Islam. Pada hemat saya, isu yang dibangkitkan Defendan bukanlah isu baru atau novel. [46] Yang lebih penting, walaupun andaian dibuat bahawa terdapat suatu pertikaian bona fide mengenai cara kadar keuntungan dikenakan, pertikaian tersebut tidak dengan sendirinya menjadikan gadaian berdaftar itu batal atau melucutkan remedi statutori Plaintif di bawah KTN. Paling tinggi, ia mungkin menimbulkan pertikaian kontraktual atau pengiraan dalam tindakan yang sesuai, tetapi bukan dalam prosiding in rem ini. [47] Saya dengan itu bersetuju dengan pendirian Plaintif bahawa isu ini tidak termasuk dalam mana-mana kategori cause to the contrary seperti yang diperjelaskan dalam Low Lee Lian (supra).

Dakwaan bahawa Plaintif wajib mengemukakan pengesahan khusus daripada Majlis Penasihat Syariah [48] Defendan berhujah bahawa Plaintif mempunyai kewajipan untuk mengemukakan suatu surat atau pengesahan khusus daripada Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia bagi membuktikan bahawa struktur kadar keuntungan berasaskan BFR dibenarkan. [49] Saya menolak hujah ini. [50] Defendan tidak menunjukkan apa-apa peruntukan undangundang atau prinsip prosedur yang mensyaratkan bahawa dalamsetiap permohonan perintah jualan yang melibatkan pembaiyaanIslam, pemegang gadaian wajib mengemukakan "surat kelulusan" khusus sedemikian. [51] Dalam keadaan di mana terdapat resolusi Syariah yang telah diterbitkan dan prinsip umum yang mengawal struktur pembaiyaan berkenaan, Mahkamah ini tidak melihat keperluan untuk menuntut dokumen tambahan sedemikian, lebih-lebih lagi apabila cabaran Defendan tidak disokong oleh asas fakta dan undang-undang yang kukuh. [52] Oleh itu, hujahan ini juga gagal menimbulkan cause to the contrary.

Dakwaan bahawa kemudahan tersebut "bukan kemudahan Islam yang sah" dan oleh itu gadaian turut terjejas [53] Defendan berhujah bahawa kerana kemudahan-kemudahan tersebut kononnya tidak patuh Syariah, maka gadaian yang diasaskan kepadanya juga terjejas dan Plaintif tidak mempunyai hak yang boleh dikuatkuasakan di bawah seksyen 241 dan 256 KTN. [54] Saya tidak menerima hujahan ini. [55] Selagi gadaian yang didaftarkan di bawah KTN tidak dibuktikan sebagai defeasible menurut kategori yang diiktiraf oleh undangundang tanah, Mahkamah tidak boleh melucutkan hak pemegang gadaian semata-mata atas dakwaan umum bahawa pembiayaan asasnya kononnya tidak patuh Syariah. [56] Dalam kes ini, Defendan tidak membuktikan bahawa instrumen gadaian didaftarkan melalui fraud, forgery, misrepresentaion material atau instrumen yang batal sehingga menjejaskan pendaftaran dibawah seksyen 340 KTN. [57] Defendan juga tidak berjaya menunjukkan bahawa Borang 16D menuntut jumlah yang secara nyata dan material tidak sah di sisi undang-undang. Dakwaannya sekadar menyatakan bahawa jika kadar tertentu tidak patuh Syariah, jumlah itu mungkin berubah. Itu adalah bersifat spekulatif dan tidak mencukupi. [58] Saya juga menerima bahawa jika Defendan benar-benar berpendapat terdapat pelanggaran kontrak, salah kira, atau pelanggaran kewajipan Syariah, undang-undang menyediakan saluran lain melalui tindakan in personam. Namun itu tidak menjejaskan hak remedi in rem Plaintif di bawah gadaian berdaftar dalam prosiding ini. Rumusan dan Dapatan Keseluruhan [59] Kesimpulannya, Mahkamah mendapati bahawa:

Plaintif telah memenuhi semua prasyarat statutori untuk mendapatkan perintah jualan di bawah seksyen 256 KTN;

Defendan gagal memuaskan hati Mahkamah dengan membuktikan sebarang cause to the contrary yang diiktiraf oleh undang-undang bagi menghalang perintah jualan; dan

Segala hujahan Defendan, sama ada secara individu atau secara keseluruhan, tidak mencukupi untuk menafikan hak Plaintif untuk menguatkuasakan gadaian berdaftarnya. [60] Oleh itu, Mahkamah membenarkan permohonan Plaintiff dengan kos.

[61] Dengan itu, Mahkamah membenarkan Permohonan Plaintiff di Kandungan 1, dan antara lainnya membuat perintah-perintah berikut: i. Bahawa hartanah yang dikenali sebagai Geran 24065, Lot 506, Mukim Labis, Daerah Segamat, Negeri Johor, yang digadaikan di bawah Perserahan No. 2227/2020, hendaklah dijual melalui lelongan awam; ii. Bahawa Plaintif berhak untuk membida dalam lelongan tersebut; iii. Bahawa Defendan hendaklah membayar kos kepada Plaintif; dan iv. Bahawa apa-apa arahan tambahan yang perlu hendaklah dimasukkan dalam perintah formal Mahkamah. [62] Mahkamah seterusnya memerintahkan bahawa hartanah tersebut, iaitu Geran 24065, Lot 506, Mukim Labis, Daerah Segamat, Negeri Johor, yang digadaikan di bawah Perserahan No. 2227/2020, dijual melalui lelongan awam menurut seksyen 256 dan 257 KTN serta Aturan 83 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. [63] Segala butiran lanjut mengenai harga rizab, syarat-syarat jualan, hak Plaintif untuk membida, penyerahan milikan kosong dan arahan susulan berkaitan hendaklah dimasukkan ke dalam perintah formal Mahkamah selaras dengan permohonan Plaintif dan amalan Mahkamah. [64] Mahkamah memerintahkan kos kepada Plaintiff. Penutup [65] Perlu saya tegaskan bahawa penghakiman ini tidak memutuskan secara menyeluruh semua perbahasan teoretikal berhubung pembiyaan Islam berasaskan kadar apung. Apa yang diputuskan di sini ialah persoalan yang sempit tetapi penting dalam prosiding ini, iaitu sama ada Defendan telah menunjukkan cause to the contrary yang memadai untuk menahan remedi statutori Plaintiff di bawah seksyen 256 KTN. [66] Pada fakta dan bahan bukti yang ada di hadapan Mahkamah ini, jawapannya adalah tidak. Permohonan Plaintif dibenarkan dengan kos. BERTARIKH 1 APRIL 2026 YA DATUK ZAMRI BIN BAKAR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI (1) MUAR JOHOR DARUL TAKZIM Peguam bagi pihak Plaintiff: TETUAN YONG & RAKAN-RAKAN Peguam bagi pihak Defendan: TETUAN RAHIM & LAWRNEE