Meru Valley Resort Berhad v Perbadanan Pengurusan Golf Vista Apartment (AA-12B-46-12/2023)

Bahawa persoalan undang-undang sama ada Meru Valley Resort Berhad (selepas ini disebut sebagai Perayu) mempunyai “locus standi” memfailkan tindakan ini terhadap Responden boleh ditentukan dan/atau dibicarakan sebagai isu permulaan sebelum isu-isu lain tanpa perbicaraan penuh;

(ii) Bahawa sekiranya keputusan Mahkamah berhubung persoalan undang-undang di perenggan (i) di atas menyebelahi Responden, tuntutan Perayu secara keseluruhannya dan secara spesifik yang telah dinyatakan di perenggan 30 (i) – (iv) Pernyataan Tuntutan Terpinda Perayu tersebut ditolak dengan kos;

(iii) Berikutan Perintah di perenggan (ii) di atas tuntutan balas Responden di perenggan 47 (i) – (iv) Pernyataan Pembelaan Terpinda dan Tuntutan Balas dibenarkan dengan kos; [2] Pada 24 November 2023, Hakim Mahkamah Sesyen (selepas ini disebut sebagai HMS) yang bijaksana di atas imbangan kebarangkalian telah memberi keputusan dengan membenarkan permohonan Responden di Lampiran 95 iaitu Perayu tidak mempunyai sebarang S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w hubungan kontraktual dengan Responden/Responden, dan oleh itu, tidak mempunyai lokus untuk menuntut bayaran kos penyelegaraan infrastruktur awam di Meru Valley Resort Berhad. [3] Tidak berpuas hati dengan keputusan HMS, Perayu telah memfailkan rayuan melalui Notis Rayuan bertarikh 6 Disember 2023 ke Mahkamah Tinggi, Ipoh, Perak. FAKTA KES [4] Perayu adalah sebuah syarikat yang diperbadankan di Malaysia dan mempunyai alamat berdaftar di No. D-3-7, Greentown Square, Jalan Dato Seri Ahmad Said, 30540 Ipoh, Perak dan merupakan pemaju Meru Valley Resort Berhad. [5] Responden adalah sebuah badan pengurusan pangsapuri yang dikenali sebagai ‘Golf Vista Apartment’ di Meru Valley Resort yang ditubuhkan pada 24.1.2008 menurut seksyen 39 Akta Hakmilik Strata 1985 dengan alamat surat-menyurat di Blok A, Lobi Tingkat Bawah, Golf Vista Apartment, Lingkaran Meru Valley, Meru Valley Resort, Jelapang, 30020 Ipoh Perak. [6] Meru Vista Sdn Bhd (selepas ini disebut sebagai “Pemaju”) telah membangunkan satu projek pembangunan bercampur yang dikenali sebagai Golf Vista Apartment di dalam kawasan Meru Valley Resort yang mana terdapat 211 pemilik parcel yang tinggal dalam pembangunan Golf Vista Apartment itu. Penduduk-penduduk pembangunan bercampur di Meru Valley Resort Meru Valley Resort menikmati kemudahan dan perkhidmatan umum yang diberikan oleh Perayu. Pemaju dengan S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w pemilik-pemilik parcel Golf Vista Apartment telah memasuki perjanjian jual beli (selepas ini disebut sebagai “SPA”) bersama dengan surat ikatan persetujuan bersama (selepas ini disebut sebagai "DMC”), [7] DMC itu dimasuki kedua-dua pihak antara lain, untuk memudahkan penyediaan perkhidmatan utility, perkhidmatan keselamatan dan penggunaan kemudahan bersama. [8] Klausa 5 DMC tersebut memperuntukkan bahawa bayaran penyelenggaraan perlu dibayar untuk infrastruktur umum di luar Golf Vista Apartment yang melayani Meru Valley Resort. [9] Pada setiap masa material, Perayu yang merupakan pemegang saham dalam syarikat Pemaju sebelum penyerahan milikan kosong telah membina dan menyelenggara infrastruktur umum di Meru Valley resot menggunakan kos dan perbelanjaan sendiri. Sehingga hari ini, Perayu telah membelanjakan sebanyak RM3,286.00 termasuk 6% SST setiap bulan untuk kos infrastruktur awam untuk Golf Vista Apartment. Pengiraan ini bermaksud setiap parcel harus membayar RM15.50 setiap bulan. [10] Responden telah ditubuhkan pada sekitar 24.1.2018. Responden adalah terikat dengan perjanjian antara Pemaju dengan Perayu untuk membayar bayaran penyelenggaraan infrastuktur umum kepada Perayu dan/atau ejennya telah mengeluarkan invois dari Januari 2008 hingga Disember 2009 menuntut pembayaran kos infrastruktur umum Golf Vista Apartment sebagai pembahagian dan sumbanganRespondentf terhadap perkhidmatan penyelenggaraan dan keselamatan yang disediakan oleh Perayuf ke atas Meru Valley Resort secara keseluruhan. S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w [11] Responden telah gagal, enggan dan/atau abai untuk membayar caj penyelenggaraan dan perkhidmatanyangg dinyatakan dalam SPA dan DMC tersebut. Ini adalah melanggar klausa 5 (2) DMC tersebut yang merangkumi perkhidmatan yang disediakan oleh Meru Valley Resort secara keseluruhan. [12] Responden telah gagal, enggan dan/atau abai untuk memayar caj penyelenggaraan dan perkhidmatan yang dinyatakan dalam SPA dan DMC tersebut. Ini adalah melanggar klausa 5 (2) DMC tersebut yang merangkumi perkhidmatan yang disediakan oleh Meru Valley Resort secara keseluruhan. [13] Pada masa material, majoriti besar pembeli/pemilik parcel/penduduk di Meru Valley Resort menyumbang tanpa sebarang bantahan terhadap pemeliharaan resort seperti yang dinyatakan dalam kewajipan kontrak. [14] Walaupun Responden enggan memberi sumbangan, Perayu yang mempunyai kewajipan kontrak dengan semua penduduk Meru Valley Resort terpaksa terus memberikan perkhidmatan penyelenggaraan dan keselamatan tersebut untuk kepentingan dan kesenangan semua penduduk di Meru Valley Resort termasuk penduduk dalam Golf Vista Apartment dengan kos dan perbelanjaan sendiri. [15] Pada setiap masa material, Majlis Bandaraya Ipoh (“MBI”) semasa meluluskan pembangunan di Meru Valley Resort telah menyatakan MBI tidak akan mengambil alih jalan-jalan di dalam Meru Valley Resort sehingga seluruh resort dibangunkan. S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w [16] Oleh itu, Perayu menuntut caj penyelenggaraan yang dilakukan dalam pemeliharaan jalan masuk dan keluar, longkang, lampu jalan, sistem pembentungan, sistem retikulasi air dan lain-lain di resort yang dikenali sebagai kos infrastruktur umum Golf Vista dari bulan Julai 2019 sehingga November 2020 sebanyak RM3,286.00 sebulan. Jumlah keseluruhan adalah berjumlah RM46,004.00. [17] Pihak Perayu melalui peguamcaranya telah menuntut pembayaran sumbangan dari pihak Responden terhadap jumlah RM46,004.00 namun Responden melalui peguamcaranya bertarikh 11.11.2020 gagal, abai dan/atau enggan mematuhi tuntutan Perayu. [18] Perayu telah memfailkan tindakan ini di Mahkamah bagi menuntut:-

suatu pengisytiharan bahawa Perayu sebagai Pemaju Meru Valley Resort berhak menuntut dari Responden kos dan perbelanjaan yang dikeluarkan dalam pemeliharaan semua infrastuktur yang melayani resort termasuk jalan, akses dan jalan keluar serta kemudahan dan perkhidmatan lain yang disediakan dan secara peribadi dikendalikan oleh Perayu;

RM46,004.00 sebagai caj penyelenggaraan dan perkhidmatan dari 31.07.2019 hingga 31.11.2020 dan masih berterusan;

Faedah atas jumlah penghakiman pada kadar 5% setahun dari tarikh penghakiman sehingga tarikh penyelesaian penuh;

Kos; dan S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w

Relif-relif lain yang difikirkan wajar dan suaimanfaat oleh Mahkamah ini. [19] Responden telah menuntut balas untuk :-

suatu pengisytiharan bahawa Perayu tidak mempunyai kausa tindakan terhadap Responden;

suatu pengisytiharan bahawa Perayu dihalang daripada mengambil tindakan undang-undang terhadap Golf Vista;

suatu pengisytiharan bahawa Perayu adalah litigant yang menyusahkan;

suatu pengisytiharan bahawa Perayu tidak memunyai sebarang hak ke atas Responden dan Pangsapuri Golf Vista;

suatu pengisytiharan bahawa Meru Valley Resort bukan sebuah premis/kawasan berpagar, kejiranan berpengawal dan selamat di bawah Akta Hakmilik Strata;

suatu pengisytiharaan bahawa jalan raya dan selairan di Meru Valley Resort adalah jalan dan saliran awam, bukan hakmilik persendirian;

suatu pengisytiharaan bahawa Meru Valeey bukan pusat peranginan tetapi adalah kawasan perumahan. Terma/frasa “Resort” hanya sekadar nama sahaja;

suatu pengisytiharan bahawa binaan kiosk dan palang automatic (boom gate) di pintu masuk dan pintu keluar Meru Valley adalah binaan yang tidak sah;

gantirugi yang akan ditaksirkan dan dibayar oleh Perayu kepada

Faedah pada kadar 5% dari tarikh Penghakiman sehingga penyelesaian penuh dan muktamad;

Kos; dan

Lain-lain perintah atau relif yang Mahkamah fikirkan adil dan suai manfaat. ISU [20] Sama ada Perayu mempunyai “locus standi” untuk menuntut kos-kos perkhidmatan, keselamatan dan penyelenggaraan di luar kawasan Golf Vista Apartment terhadap penghuni-penghuni di Golf Vista Apartment. HUJAHAN PIHAK-PIHAK [21] Peguamcara terpelajar Perayu berhujah bahawa infrastruktur yang diselanggara diatas merupakan infrastruktur awam/umum untuk kegunaan penghuni-penghuni Meru Valley Resort. Untuk meyakinkan Mahkamah bahawa terma ‘common property’ diklasifikasikan secara S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w menyeluruh dan bukan secara inklusif dengan membuat rujukan kepada kes Two Square Sdn Bhd v Perbadanan Pengurusan 3 Two Square; Yong Shang Ming (3rd Party) [2018] MLRHU 84. Oleh yang demikian, seperti dalam kes 3 Two Square Sdn Bhd, infrastruktur awam/umum di dalam kes ini, iaitu antara lain jalan raya, sistem retikulasi air, lampu jalan, serta landskap juga terletak diluar parcel penghuni-penghuni dan digunakan oleh semua pemilik parcel. Responden selaku Badan Pengurusan, adalah bertanggungjawab untuk menyelengara infrastruktur tersebut. Memandangkan Perayu telah menyelengara infrastruktur awam/umum tersebut bagi pihak Responden, maka Responden harus membayar untuk perkhidmatan tersebut. [22] Peguamcara Perayu menegaskan bahawa Hakim bijaksana telah terkhilaf dalam keputusannya tersebut. Hal ini kerana HMS bijaksana telah gagal mengambil kira surat Pemaju bertarikh 09.11.2007 yang bukan sahaja telah mengakui perkhidmatan penyelengaraan yang telah diberikan oleh Perayu, malahan telah membayar kos tersebut sebelum Responden diperbadankan. Surat tersebut dengan pembayaran yang telah dibuat tersebut dengan jelas membuktikan bahawa Pemaju telah mengakui perkhidmatan sedemikian telah disediakan oleh Perayu. Maka satu hubungan kontrak telah terjalin diantara Pemaju dan Perayu. [23] Peguamcara Perayu seterusnya menegaskan bahawa sepanjang perkhidmatan yang diberikan, Responden tidak pernah membantah terhadap perkhidmatan tersebut. Malahan, bil dihantar setiap bulan kepada Responden, tetapi tidak dibayar. Responden harus membayar untuk kos penyelengaraan tersebut. Responden sebagai Perbadanan Pengurusan adalah bertanggungjawab untuk mengutip bayaran tersebut S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w daripada penghuni-penghuni dan membayar Perayu lebih-lebih lagi apabila satu kontrak telah terjalin diantara Pemaju dan Perayu. [24] Perayu selanjutnya berhujah bahawa Responden selaku Perbadanan Pengurusan Pangsapuri Golf Vista dipertanggungjawabkan untuk mengutip kos penyelengaraan daripada penghuni-penghuninya. Perayu akan merujuk kepada seksyen 59(2)(a) Akta Pengurusan Strata 2013. [25] Manakala Peguamcara terpelajar Responden berhujah di dalam kes ini segala perjanjian jual beli yang telah difailkan di dalam Ikatan Dokumen Bersama (Part B) adalah diantara Pemaju iaitu Meru Vista Sdn Bhd (No. Syarikat: 397437-T) dengan masing-masing pembeli tersebut (kedua-duanya adalah pihak asing). Begitu juga dengan surat Ikatan Bersama yang merupakan tambahan kepada Perjanjian jual beli tersebut telah dimasuki di antara Pemaju dan Pembeli. [26] Perayu dan Pembeli tersebut mahupun Perayu dan Defendan tidak pernah memasuki apa-apa perjanjian berkenaan yang sama atau melibatkan perkhidmatan penyelenggaran seperti yang dituntut oleh Perayu. Walau bagaimanapun, dalam hal ini Perayu mendakwa bahawa Perayu merupakan salah sebuah syarikat yang pernah memegang saham di dalam Meru Vista Sdn Bhd (Pemaju) yang mana kini telah diambil alih oleh Perayu. Jika Mahkamah melihat pada klausa 14 Perjanjian jual beli diantara Meru Vista Sdn Bhd dengan Lee Thean Hock, Klausa 14 adalah langsung tidak berkaitan dengan Kos Insfrastruktur Umum seperti yang dinyatakan didalam surat tersebut mahupun merujuk kepada Perayu. S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w [27] Peguamcara Responden menegaskan bahawa ditekankan bahawa didalam Perjanjian Jual Beli diantara Pemaju dan Pembeli tiada langsung dinyatakan bahawa Pembeli dikehendaki membuat pembayaran bagi kos-kos penyelenggaraan dan perkhidmatan infrastruktur umum yang disediakan oleh Perayu di luar premis Golf Vista Apartment kepada Perayu. Jelas tuntutan Perayu terhadap Defendan tanpa asas. Selain itu, adalah fakta yang tidak dipertikaikan bahawa Pemaju kepada Golf Vista Apartment iaitu Meru Vista Sdn Bhd telah lama dibubarkan dan untuk itu tiada Perintah Perletakkan Hak “vesting order” atau apa-apa instrument perundangan yang lain diperolehi atau dikemukakan oleh Plaintiff dalam hal ini untuk meneruskan tanggungjawab Pemaju tersebut seperti yang didakwa. [28] Peguamcara Responden seterusnya berhujah bahawa Perayu tidak menafikan bahawa Perayu dan Pemaju adalah entiti yang berbeza. Komposisi pemilihan saham oleh Perayu didalam syarikat Pemaju terdahulu tersebut adalah bukan cerminan antara satu sama lain. Lebih-lebih lagi apabila Pemaju telah lama dibubarkan, maka saham yang pernah dipegang oleh Perayu tidak lagi wujud. [29] Berdasarkan Jadual Kedua dan Keempat diatas, ianya adalah jelas bercanggah dengan tuntutan Perayu sendiri iaitu berkenaan kos-kos penyelenggaraan dan perkhidmatan sekuriti, jalan raya, sistem retikulasi air, penyelenggaraan parit dan sebagainya di Meru Valley Resort seperti yang diplidkan diperenggan 9 Pernyataan Tuntutan terpinda yang mana tidak termaktub didalam mana-mana Perjanjian Jual Beli tersebut mahupun surat Ikatan Bersama. Justeru, dakwaan Perayu serta S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w tuntutannya terhadap kos penyelenggaraan dan perkhidmatan yang dikatakan disediakan kepada penghuni-penghuni Golf Vista Apartment adalah dituntut tanpa asas dari segi undang-undang mahupun fakta dan Perayu tidak mempunyai lokus untuk menuntut sedemikian kerana tidak terdapat apa-apa perjanjian terhadap yang sama kerana Perayu adalah bukan Pemaju bagi Golf Vista Apartment tersebut. DAPATAN DAN KEPUTUSAN [30] Mahkamah merujuk kepada peruntukan undang-undang iaitu Aturan 14 kaedah 1 yang memperuntukan seperti berikut:

Mahkamah boleh, atas permohonan sesuatu pihak atau atas usulnya sendiri, menentukan apa-apa persoalan undang-undang atau pentafsiran apa-apa dokumen yang berbangkit dalam mana-mana kausa atua perkara pada mana-mana peringkat prosiding jika ternyata pada Mahkamah bahawa:

persoalan itu adalah sesuai bagi penentuan tanpa perbicaraan penuh tindakan itu; dan

penentuan itu akan menentukan secara muktamad keseluruhan kausa atau perkara atau apa-apa tuntutan atau isu dalamnya. [31] Di dalam kes Mahkamah Persekutuan Kerajaan Negeri Kelantan v Petroliam Nasional Bhd and other appeals [2014] 6 MLJ 31 telah menjelaskan prinsip pemakaian dibawah Aturan 14A KKM 2012 seperti berikut: S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w [36] It is well settled that an issue is only suitable for determination under O.14A if the points of law to be determined thereunder have been stated in clear and precise terms and the facts disclosed by the pleadings and affidavit evidences are sufficient for the court to make such determination which would be final as to the entire cause or matter (see Allen v Gulf Oil Refining Ltd [1980] QB 156 and Seloga Jaya Sdn Bhd v UEM Genisys Sdn Bhd [2008] 2 CLJ 686) [32] Selanjutnya di dalam kes Mahkamah Persekutuan Director of Forests, Sarawak & Anor v Racha Ahli Kimia Urud @ Peter Racha Urud & Ors and other appeals [2017] 4 MLJ 42, Ariffin Zakaria CJ, Hasan Lah, Abu Samah Nordin, Azahar Mohamed and Balia Yusof FCJJ memutuskan:- “[35] On the applicability and the approach to be taken by the courts that exercising its powers and discretion under O14A, we refer to the commentary of the O14A appearing in the Malaysian Court Practice (Practitioner Edition), a publication of the Malayan Law Journal at pp 125-127 which reads as follows:- ‘[14A.1.3] Suitable question of law or construction The question of law or construction must be suitable to be determined without the full trial of action. The test of whether the question of law or construction is ‘suitable’ to S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w be determined under this order is whether all the necessary and material facts relating to the subject matter of the question have been duly proved or admitted, and this postulates that there is no dispute or no further dispute as to the relevant facts at the time when the court proceeds to determine the question. The suitability of disposing of an action under this order depends entirely on whether the court can determine the question of law raised without a full trial of the action. [33] Isu atau persoalan disini ialah samada Perayu mempunyai locus standi untuk menuntut kos-kos perkhidmatan, keselamatan dan penyelenggaraan di luar kawasan Golf Vista Apartment terhadap penghuni-penghuni di Golf Vista Apartment. [34] Dalam rayuan ini, HMS telah menjawab persoalan tersebut secara positif dan memutuskan bahawa Perayu tidak mempunyai lokus untuk memfailkan tuntutan ini terhadap Defendan/Responden dan akibatnya membatalkan tuntutan Perayu tersebut. Hakim Mahkamah Sesyen telah menyatakan dalam alasan penghakimannya bahawa Perayu tidak mempunyai sebarang hubungan kontraktual dengan Responden, dan oleh itu, tidak mempunyai lokus untuk menuntut bayaran kos penyelegaraan infrastruktur awam di Meru Valley Resort. HMS berpendapat bahawa memandangkan tiada sebarang kontrak bertulis yang ditandatangani di antara pihak-pihak, maka Perayu tidak mempunyai lokus untuk menuntut kos penyelengaraan tersebut daripadanya. S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w [35] Secara ringkasnya, tuntutan Perayu terhadap Responden ialah untuk bayaran kos penyelengaraan infrastruktur umum/awam di dalam Meru Valley Resort. Perayu ialah Pemaju Meru Valley Resort. Responden ialah perbadanan pengurusan sebuah pangsapuri yang dikenali sebagai Pangsapuri Golf Vista yang dihuni oleh 211 penghuni dan terletak di dalam kawasan Meru Valley Resort. Meru Vista Sdn Bhd merupakan Pemaju yang telah memajukan Pangsapuri Golf Vista. (Pemaju). Responden telah mengambil alih tugasan dan tanggungjawab daripada Pemaju setelah Responden diperbadankan pada 24.01.2008. [36] Untuk membantu konsep kehidupan resort (facilitate the concept of resort living), Perayu telah memberikan/menyediakan perkhidmatan untuk infrastruktur umum dalam Meru Valley Resort, untuk kebaikan dan keselesaan semua penghuninya termasuk penghuni-penghuni Pangsapuri Golf Vista Perkhidmatan-perkhidmatan yang diberikan, inter alia adalah seperti berikut:-

Perkhidmatan keselamatan umum, iaitu perkhidmatan keselamatan di pondok keselamatan utama resort sehingga pintu masuk presint/projek pembangunan tersebut;

Menyelengara kesemua jalan, parit dan cerun bukit di resort tetapi tidak termasuk jalan-jalan di dalam kawasan Pangsapuri

Menyelengara lampu-lampu jalan untuk seluruh Meru Valley Resort tetapi tidak termasuk kawasan Pangsapuri Golf Vista;

Menyelengara sistem retikulasi air (water reticulation system) untuk seluruh Meru Valley Resort termasuk Pangsapuri Golf Vista sehingga meter pukal; dan

Menyelengara lanskap dan pemotongan rumput dalam kawasan Meru Valley Resort tetapi tidak termasuk kawasan Pangsapuri Golf Vista. [37] Oleh yang demikian, infrastruktur awam/umum di dalam kes ini, iaitu antara lain jalan raya, sistem retikulasi air, lampu jalan, serta landskap juga terletak diluar parcel penghuni-penghuni dan digunakan oleh semua pemilik parcel. Maka, Responden selaku Badan Pengurusan, adalah bertanggungjawab untuk menyelengara infrastruktur tersebut. Memandangkan Perayu telah menyelengara infrastruktur awam/umum tersebut bagi pihak Responden, maka Responden harus membayar untuk perkhidmatan tersebut sebagaimana yang telah diputuskan dalam kes Two Square Sdn Bhd v Perbadanan Pengurusan 3 Two Square; Yong Shang Ming (3rd Party) [2018] MLRHU 84 sepeti berikut: [43] The Strata Titles Act 1985 defines common property by way of exclusion; that which is not a parcel would be common property. As the cooling tower, the Crest Tower toilets, the windows and facade of Crest Tower and the landscaped area surrounding Crest Tower area are all located outside areas that have been identified as parcels in the strata plan, these all must compromise the common property in 3 Two Square. S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w [44] Accordingly, the responsibility for the maintenance and upkeep for these facilities should fall on the Management Corporation. [38] Kesemua perkhidmatan yang disediakan adalah untuk mengekalkan kualiti kehidupan berkonsep ‘resort’ di dalam Meru Valley Resort. Perkhidmatan yang telah disediakan tersebut telah memberi kebaikan serta keselesaan kepada penghuni-penghuni Pengsapuri Golf Vista. [39] Meru Valley Resort merupakan satu penginapan eksklusif dan satu pembangunan perumahan yang berunsur ‘kehidupan berkonsepkan resort Fakta ini tidak boleh dipertikaikan kerana ia telah diputuskan di dalam kes Mahkamah Tinggi Dr. Christian Jurgen Kaul & Anor v Meru Valley Resort [2013] 5 MLRH 173 seperti berikut: [1] The plaintiffs had been staying in the Meru Valley Resort (“resort”) in Ipoh for a while in a rented place before they decided to buy one of their own. It is a new concept of living in a Golf Resort within a gated and guarded community developed by the defendant, a housing developer. There are common property, areas and facilities that all who are residents there could enjoy [55] Living in a gated and guarded community would come with it the need to share things in common with respect of certain facilities. S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w [62] Granted this is a development with common properties and areas and common facilities in a resort-style living in a gated and guarded community with golf membership and facilities are ahead of the times where the legal infrastructure that was then in place was where strata titles with management corporation over common properties were only confined to high-rise buildings. [63] As and when the time has come for the strat titles to be issued, the community’s spirit de corps can rise to the occasion and do away by majority vote anything they see as infringing their personal liberty in a community living. When that comes, the future is very much in their hands with respect to provisions on the supply of water and electricity, the use of common properties and roads, parking, height of fencing, guard and security services, landscaping and even the façade of the buildings if that is of cause for concern. [66] It is no exception here. Indeed, by buying into the concept of resort living then, it is implied that the Plaintiffs would have agreed to abide by what is already in place with respect to the contractual obligations of the previous owners vis-à-vis the developer and also the purchasers here vis-à-vis other purchasers. S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w [40] Oleh yang demikian, Mahkamah ini berpendapat bahawa Meru Valley Resort merupakan satu penginapan berpagar, bersekuriti dan berkonsepkan kehidupan ‘resort’. Oleh yang demikian, setiap penghuni yang tinggal di dalam resort tersebut harus membayar kos penyelengaraan supaya infrastruktur awam/umum dapat diselangara untuk kebaikan kesemua penghuni. Penghuni-penghuni Pangsapuri Golf Vista yang menduduki di dalam Meru Valley Resort harus membayar kos penyelengaraan tersebut. [41] Responden, sebagai Perbadanan Pengurusan telah membangkitkan isu bahawa Perayu tidak mempunyai sebarang locus untuk menuntut kos penyelengaraan daripada Responden, kerana tiada priviti kontrak diantara pihak-pihak. [42] Responden setelah diperbadankan, bertindak sebagai pengganti dalam hakmilik kepada Pemaju. Sebagai pengganti dalam hakmilik, Responden adalah terikat dengan sebarang perjanjian atau persetujuan yang telah dicapai oleh Pemaju tersebut dengan Perayu. Mahkamah merujuk kepada kes Mahkamah Rayuan Perbadaanan Pengurusan Endah Parade v Magnificient Diagraph Sdn Bhd [2013] 6 MLJ 343, dimana Yang Arif Mohamad Ariff (beliau pada ketika itu) memutuskan di dalam perenggan [39] seperti berikut:- [39] We also cannot agree with the appellant’s submission that upon incorporation, the management corporation assumes the common property free from all encumbrances. Our law does not have the equivalent of s18 of the S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w Australian Strata Schemes Act 1973. The better view surely is that the management corporation is a successor-in-title to the developer. If there had been an agreement to allow free signage use in the sale and purchase agreement, then the present management corporation should be bound by it. [43] Oleh yang demikian, Pemaju telah mengakui perkhidmatan yang diberikan oleh Perayu tersebut dan telah membayar kos penyelengaraan kepada Perayu. Satu kontrak telah terjalin diantara Perayu dan Pemaju yang mengikat Responden sebagai pengganti dalam hakmilik kepada Pemaju. Responden, selaku pengganti dalam hakmilik dan penerima hakmilik (successor in title and permitted assigns) daripada Pemaju, adalah terikat dengan kedudukan yang telah diambil oleh Pemaju tersebut. [44] Oleh itu, Responden adalah terikat secara kontrak untuk mengutip kos penyelengaraan daripada penghuni-penghuni Pangsapuri Golf Vista dan seterusnya membayar kos penyelengaraan tersebut kepada Perayu. Dengan itu, Responden selaku Perbadanan Pengurusan harus membayar kos tersebut. [45] Pendekatan ini telah diambil di dalam kes Mahkamah Rayuan Paradise Boulevard Sdn Bhd v Badan Pengurusan Bersama Kompleks Pandan Safari Lagoon [2021] MLRAU 260, dimana Yang Arif Nantha Balan memutuskan seperti berikut:- [27] The High Court in a more recent decision in UEM Land Berhad v. Yongnam Engineering Sdn Bhd [2020] 3 S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w MLRH 223; [2020] 5 AMR 409 usefully summarised the law on this subject in the following clear fashion:- [42] ‘It is trite law that dissatisfaction with services is not a justification to refuse to abide by the provision of payment to the Plaintiff under the SPA. In any contract where services are rendered, payment must be made, especially so when those services are continued to be provided. The quality (or lack thereof) of such service does not justify refusal to pay. Business operations would reach a standstill if consumers were given the liberty to make or refuse payment depending on what they perceive to be a satisfactory level of services. It would be an affront to business and commercial and sense if such were the case.’ [46] Sehubungan dengan itu, Mahkamah berpendapat bahawa Responden harus membayar untuk kos penyelengaraan tersebut dan kos penyelengaraan yang harus dibayar, ianya hanya boleh ditentukan melalui perbicaraan penuh. [47] Selain apa yang diperkatakan di atas, hubungan di antara Perayu dan Responden merupakan satu ketetapan komersil di mana perkhidmatan sedemikian tidak diberikan secara percuma. Mahkamah merujuk kepada kes Mahkamah Tinggi Teras Kimia Sdn Bhd v. Kerajaan Malaysia [2014] 7 MLJ 584 di mana YA Hakim Nallini Patmanathan (pada ketika itu) memutuskan seperti berikut:

Pada 31 Mac 2011 plaintif menulis kepada defendan menawarkan untuk menjalankan dengan perkhidmatan yang diberikannya di bawah kontrak asal (meskipun tamat tempohnya) tanpa komitmen oleh defendan untuk tempoh dua bulan sehingga 31 Mei 2011. Ini merupakan tawaran. Defendan tidak menjawab kepada surat ini tetapi bersetuju kepada, dan menyertai dalam pelaksanaan khidmat selanjutnya yang diberikan oleh plaintif. Khidmat diberikan untuk selama tujuh bulan kemudiannya tiada bantahan atau halangan daripada defendan. Pada masa ini pihak-pihak memulakan perundingan berturut-turut untuk kontrak baru. Satu-satu inferens munasabah yang boleh diambil daripada fakta adalah bahawa defendan menerima tawaran plaintif untuk peruntukan berterusan berkhidmat semasa tempoh interim tersebut (lihat perenggan 62(c)

Dalam ketiadaan apa-apa pelepasan bayaran yang jelas, adalah sukar untuk membayangkan di dalam kontrak komersial yang sebesar ini bahawa perkhidmatan yang dilaksanakan adalah dipersetujui antara pihak-pihak untuk dijalankan keseluruhannya tanpa apa-apa bayaran (lihat perenggan 63(g)).

Fakta bahawa plaintif berjanji untuk memberikan khidmat ‘without obligation’ tidak ditafsirkan kepada perjanjian untuk mengambil perkataan tanpa apa-apa bayaran. Ia akan menjadi tafsiran bantahan surat 31 Mac 2011 untuk memutuskan bahawa plaintif menawarkan S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w perkhidmatannya tanpa bayaran. Ia adalah tafsiran yang tidak dapat dipertahankan untuk diterima pakai (lihat perenggan 65). [48] Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak Plaintif bahawa Responden sebagai Perbadanan Pengurusan adalah bertanggungjawab untuk mengutip bayaran tersebut daripada penghuni-penghuni dan membayar Perayu lebih-lebih lagi apabila satu kontrak telah terjalin diantara Pemaju dan Perayu. Dalam kes Medical Office Management Corporation Block v Parkway Life Malaysia Sdn Bhd [2015] 10 MLJ 332 telah diputuskan seperti berikut: [27] I disagree. In my judgment, the management corporation as the successor in title to the developer is entitled to recover from the parcel proprietors unpaid service charges that were imposed by the developer. Whilst it is true that under the Strata Titles Act, there is no express provision for the management corporation to recover charges levied by its predecessor in title, in my view, the management corporation as the successor in title to the developer, is entitled in law to recover these charges. [49] Justeru, Responden sebagai pengganti dalam hakmilik kepada Pemaju adalah terikat dengan keputusan yang diambil oleh Pemaju tersebut untuk membayar Perayu. Responden harus mengutip kos tersebut daripada penghuni-penghuni dan membayar kepada Perayu untuk perkhidmatan yang telah diberikan tersebut melalui perbicaraan penuh. S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w KESIMPUILAN [50] Perayu telah menyediakan perkhidmatan penyelengaraan infrastruktur awam/umum untuk kebaikan penghuni-penghuni Meru Valley Resort, termasuk Responden. Oleh itu, ia adalah adil untuk Responden mengutip bayaran kos tersebut daripada penghuni-penghuni pangsapuri Golf Vista dan membayar Perayu untuk perkhidmatan tersebut. Sehubungan dengan itu, rayuan Perayu dibenarkan dan perintah Mahkamah Sesyen bertarikh 24.11.2023 yang membatalkan tuntutan Perayu terhadap Responden adalah diketepikan di mana tuntutan Perayu terhadap Responden perlu ditetapkan melalui pebicaraan penuh. Tarikh:

07.10.2024 S/N RQi9dx4VukmgxlaNCPcm0w Pihak-pihak: Tetuan K.B. Tan, Kumar & Partners bagi pihak Perayu Peguamcara & Peguambela No. 11C, Jalan Wan Mohd Salleh

05.2415877 / 2416361 / 2550679 / 2550684 Faks: 05.2534677 Ruj: TK/Resit Kimia/mk/8885/21-Doc) Emel: firm@tankumar.com.my Peguamcara: Encik Raam Kumar Puan Norleena binti Jamal Tetuan Kean Chye Sivalingam bagi pihak Responden Peguamcara & Peguambela No. 10A-10C, Jalan Panglima 30000 Ipoh Perak

05.2531979 Faks: 05.2557981 Emel: litigation@keanchyesivalingam.com Peguamcara: Encik Gary Abraham a/l Xavier