4.1.2021 Defendan memohon semula untuk permit sementara bagi tahun 2021 dan juga membuat pembayaran bagi tahun 2019 dan 2020 27.1.2021 Surat kelulusan daripada MBPJ untuk permit sementara bagi tahun 2021 untuk tempoh sehingga 31.12.2021 25.2.2022 CCC dikeluarkan oleh MBPJ [42] Untuk tahun 2019 dan tahun 2020 MBPJ telah meluluskan secara tarikh ke belakang (retrospektif) Permit bagi tahun 2019 dan 2020 melalui penerimaan bayaran untuk pembaharuan bagi tahun 2019, 2020 dan 2021 seperti di muka surat 119 Ikatan Dokumen B1. KEBENARAN MERANCANG [43] Kebenaran Merancang dikeluarkan pada 7.10.2015 dan sah bagi tempoh tiga tahun seperti dokumen di muka surat 28 Ikatan Dokumen B1. Ia diperbaharui pada 16.7.2018 dan sah untuk tempoh setahun seperti di dalam dokumen di muka surat 4 Ikatan Dokumen B3.Seterusnya ia diperbaharui pada 3.12.2020 dan sah selama setahun seperti di muka surat 7 Ikatan dokumen 3. [44] Mengikut keterangan saksi-saksi defendan, berkemungkinan besar CCC boleh diperolehi dalam bulan November atau Disember tahun 2021 semasa permit masih lagi sah, ataupun dalam bulan Januari atau Februari 2022. [45] Maka, boleh di buat anggapan bahawa dengan pengeluaran CCC pada 25.2.2022, permit yang telah dikeluarkan sebelum ini adalah masih sah. Jika tidak sudah tentu CCC tidak akan dikeluarkan. Perkara ini ada di dalam pengetahuan penuh MPPJ. [46] Perjanjian sewaan ditandatangani pada 26.6.2020 untuk tempoh setahun enam bulan sehingga 31.12.2021. [47] Ini bermakna pada sepanjang masa, bangunan yang disewakan itu mempunyai permit, kebenaran merancang dan CCC yang sah pada sepanjang tempoh sewaan. ESTOPEL / RES JUDICATA [48] Defendan telah memulakan prosiding distres selepas plaintif gagal membayar sewa selama 11 bulan bermula dari Julai 2021 sehingga Mei 2022 melalui Saman Pemula BB-A54-10-06/2022. Pada 25.7.2022 memfailkan permohonan untuk mengetepikan Writ Distres. Permohonan plaintif ditolak oleh Mahkamah pada 15.9.2022. Plaintif tidak merayu terhadap keputusan ini. Defendan meneruskan dengan Writ Distres dengan menyita barangan plaintif di premis tersebut. Lelongan barangan yang disita di buat dan hasil lelongan diperolehi sebanyak RM32,000.00. [49] Isu kebertentangan undang-undang (illegality) telah dibangkitkan di Mahkamah Sesyen Petaling jaya semasa prosiding distres dan ia telah pun diputuskan. Penelitian kepada afidavit-afidavit yang difailkan dalam prosiding distres mengesahkan perkara ini, terutamanya afidavit pihak plaintif di dalam menentang permohonan tersebut. Dokumen-dokumen yang digunakan di dalam permohonan tersebut adalah sama dengan dokumen-dokumen yang digunakan di dalam kes kita di sini. [50] Dakwaan-dakwaan yang sama telah dinyatakan di dalam penyata tuntutan di dalam kes ini sebagaimana yang telah dibangkitkan di dalam prosiding distres. Saksi plaintif iaitu SP2 mengakui perkara ini berkaitan itu yang sama dibangkitkan di dalam kes ini sebagaimana isu yang telah dibangkitkan di dalam prosiding distres. Isu-isu yang dibangkitkan oleh Plaintif iaitu seperti dakwaan bangunan haram (tidak sah), kegagalan permit, dan ketidaksesuaian premis sebenarnya telah pun dibicarakan dan diputuskan dalam prosiding Writ Distres di Mahkamah Sesyen Petaling Jaya sebelum ini. [51] Di bawah prinsip Res Judicata dan Estopel, Plaintif tidak dibenarkan mengulang atau mencabar semula isu yang sama di mahkamah lain kerana keputusan terdahulu telah mengesahkan bahawa perjanjian sewa tersebut adalah sah dan boleh dikuatkuasakan. Oleh itu, Plaintif terikat dengan keputusan lama dan tidak boleh menghidupkan semula tuntutan yang berdasarkan fakta atau dokumen yang serupa. APAKAH OPERASI DAN AKTIVITI PERNIAGAAN DAN JUALAN UNIT KONDOMINIUM PLAINTIF SEPANJANG TEMPOH SEWAAN TERJEJAS AKIBAT KEMUNGKIRAN YANG DIDAKWA DISEBABKAN OLEH PLAINTIF [52] Adalah suatu fakta yang dipertikaikan bahawa plaintif telah memperolehi permit sementara dan plaintif telah menjalankan dari menjalankan perniagaan di premis terbabit, ia selaras dengan tujuan premis itu disewa oleh plaintif. Permit ini sah untuk tempoh enam bulan dan telah diperbaharui sekali untuk tempoh enam bulan lagi, seperti dinyatakan sebelum ini. [53] Hanya dalam tempoh empat bulan selepas itu, itu plaintif tidak mempunyai permit berniaga. Kegagalan mendapatkan permit ini bukan berpunca dari kemungkiran defendan. [54] Atas isu kegagalan memperolehi permit perniagaan ini, bukti dikemukakan di Mahkamah bahawa defendan telah menawarkan kepada plaintif untuk membantu memperbaharui lesen berniaga namun tidak dilayan dan tidak di endah oleh plaintif. [55] Fakta bahawa defendan dan penyewa-penyewa lain di bangunan berkenaan berjaya memperolehi permit berniaga, menjuruskan kepada kemungkinan bahawa plaintif sendiri punca kegagalan tersebut. Kecuaian dan ketidakmampuan plaintif di dalam mengisi borang, membekalkan dokumen-dokumen yang lengkap dan memberi penjelasan lisan berkaitan dengan permohonan tersebut kepada MPPJ telah menjadi penyebab kenapa permohonan untuk mendapatkan permit itu ditolak. [56] Namun begitu, walaupun tanpa permit, ia tidak menghalang plaintif dari menjalankan perniagaan di premis tersebut. Malah tidak ada bukti bahawa ia menyebabkan plaintif terpaksa menutup perniagaan di premis tersebut. Ini bermakna walaupun tanpa permit berniaga dalam tempoh empat bulan itu, plaintif masih meneruskan perniagaan di premis itu. [57] Ini dikuatkan lagi dengan fakta bahawa plaintif masih tidak membatalkan perjanjian sewaan dan tidak menyerahkan milikan kosong , malah meneruskan sewaan secara bulan selepas tempoh sewaan setahun setengah tamat. Kesimpulan yang boleh di buat adalah plaintif masih lagi menjalankan perniagaan di premis itu dan ingin meneruskan dengan sewaan di sebalik dakwaan tidak memperolehi lesen perniagaan. Jika tidak kenapa plaintif masih berkeras untuk menduduki premis itu. TUNTUTAN PLAINTIF UNTUK KOS UBAHSUAI [58] Plaintif sejak dari awal lagi telah menyedari tempoh sewaan hanyalah setahun setengah dengan opsyen menyambungnya setahun lagi bila kedua-dua pihak bersetuju. Plaintif dengan beraninya mengambil risiko membuat ubahsuai yang melibatkan kos lebih RM600 ribu. Kos ini adalah kos hangus. Plaintif telah menyedari bahawa kos ubahsuai ini tidak boleh dituntut dari defendan. [59] Wujud syarat dalam perjanjian yang menyatakan bahawa premis tersebut hendaklah dipulangkan dalam keadaan yang boleh disewakan kepada penyewa lain. Sebaliknya plaintif yang terpaksa menanggung kos baik pulih berdasarkan syarat ini selepas premis ini diubahsuai oleh plaintif, bila perjanjian sewaan tamat dan premis ini dikembalikan kepada defendan. [60] Semua fakta dan risiko ini dalam pengetahuan plaintif dan plaintif telah mengambil risiko membuat ubahsuai yang besar dengan kos besar. Maka, plaintif perlulah menanggung sebarang risiko yang timbul. Maka, plaintif tidak berhak menuntut kos ubahsuai yang dilakukannya. BANGUNAN BUKAN HANYA BOLEH DIGUNAKAN SEBAGAI PUSAT PAMERAN KERETA SAHAJA [61] Dakwaan plaintif bahawa premis berkenaan dikenakan syarat oleh MBPJ hanya untuk kegunaan sebagai pusat pameran kereta sahaja. Saya mendapati dakwaan ini tidak berjaya dibuktikan. [62] Dari keterangan saksi-saksi dan dokumen yang dijadikan bukti, bangunan ini boleh digunakan sebagai pejabat, bilik pameran dan galeri jualan. Fakta bahawa plaintif telah menjadikan premis ini sebagai pejabat jualan dan pusat pameran rumah mematahkan dakwaan plaintif sendiri. [63] Malah tidak ada sebarang bukti dikemukakan bahawa MPPJ telah menghalang plaintif dari menjalankan aktiviti sedemikian. PROSIDING DISTRES TIDAK DIBUAT DENGAN NIAT JAHAT [64] Tindakan defendan menggunakan prosiding distres bukanlah di buat dengan niat jahat. Plaintif gagal membuktikan kewujudan niat jahat di pihak defendan di dalam dakwaan ini. Saya mendapati defendan hanya menjalankan haknya yang diberikan di bawah undang-undang apabila penyewa gagal membayar sewa mengikut waktu yang ditetapkan. Proses ini telah di buat melalui peruntukan undang-undang dan ia telah dibenarkan oleh Mahkamah di mana perintah Writ Distres telah diberikan. [65] Isu ini sepatutnya dibangkitkan semasa plaintif membuat permohonan untuk mengetepikan prosiding distres dan juga perintah lelongan. Saya percaya isu ini telah dibangkitkan dan telah diputuskan oleh Mahkamah Sesyen Petaling jaya. [66] Pihak plaintif mempunyai peluang untuk menghentikan prosiding distres dan lelongan harta plaintif yang disita dengan membuat bayaran sewa sebaik sahaja prosiding itu dimulakan dan memohon penggantungan prosiding. Namun plaintif tidak mengambil tindakan ini. [67] Jika dakwaan bahawa penggunaan proses mahkamah adalah terjumlah kepada niat jahat, maka setiap tindakan yang dibawa ke Mahkamah boleh dikategorikan sebagai mempunyai niat jahat termasuk tindakan plaintif di dalam tindakan ini dan juga tuntutan balas defendan. [68] Dakwaan wujud niat jahat semata-mata tanpa pembuktian adalah tidak mencukupi. Dengan ketiadaan bukti sedemikian, saya mendapati tidak wujud niat jahat di pihak defendan. Ia gagal dibuktikan oleh plaintif. GANTIRUGI GAGAL DIBUKTIKAN OLEH PLAINTIF [69] Plaintif membuat dakwaan tentang kehilangan pelanggan-pelanggan bakal pembeli rumah disebabkan gagal mendapat permit kain rentang dan tidak dapat membuat iklan dengan kain rentang telah mengurangkan kehadiran pelanggan berpotensi. [70] Iklan boleh di buat bukan hanya melalui kain rentang. Ia boleh di buat melalui media sosial yang memberikan impak yang lebih tinggi seperti laman web, Instagram, Facebook, Tiktok, What’s up, email dan lain-lain. [71] Kekurangan jumlah kehadiran fizikal pelanggan berpotensi di waktu kawalan perjalanan masih berkuat kuasa semasa wabak Covid adalah munasabah. Ia bukan disebabkan ketiadaan iklan kain rentang. Ia juga tidak boleh dijadikan sebab utama jualan merudum seperti didakwa plaintif. [72] Malah sebaliknya yang berlaku di dalam kes ini. Jualan unit kondominium oleh plaintif adalah amat laris. Plaintif telah berjaya menjual satu blok kondominium. Ini diakui oleh saksi plaintif sendiri dalam pemeriksaan balas. [73] Maka, saya mendapati plaintif gagal membuktikan bahawa pihak plaintif telah mengalami sebarang kerugian dari segi jualan unit kondominium. PENDIRIAN YANG TIDAK MUNASABAH DIAMBIL PLAINTIF [74] Plaintif mengatakan bahawa perjanjian sewa adalah bertentangan dengan undang-undang dan ia adalah tidak sah dan terbatal. Oleh sebab itu plaintif menuntut kesemua bayaran sewa, bil elektrik dan bil air yang telah dibayar oleh plaintif. Plaintif juga meminta bayaran balik kos ubahsuai premis. [75]