Mohamad Haikal bin Asman v GOLDEN ENVOY (M) SDN BHD (JH-A54-7-08/2024)

Pada tarikh 06.10.2018, Plaintif membuat pembayaran secara tunai sebanyak RM500-00 kepada defendan sebagai pembayaran tempahan pembelian sebuah rumah teres satu tingkat yang dikenali dan dipegang di bawah HS(D) 44194, PTB 5203, Mukim Ulu Sungai Johor, Daerah Kota Tinggi, Negeri Johor (“Hartanah tersebut”). S/N djti7hmad0OXp7i1Q05EHg

Plaintif selanjutnya sebagai pembeli juga telah memasuki perjanjian jual beli bersama Defendan pada tarikh 01.11.2018. Defendan telah bersetuju untuk menyerahkan milikan kosong kepada Plaintif selaku pembeli Hartanah tersebut dalam masa dua puluh empat (24) bulan dari tarikh tempahan pembelian hartanah tersebut.

Antara terma-terma dan syarat-syarat mustahak dalam Perjanjian Jual Beli Hartanah tersebut adalah seperti yang berikut:

Defendan akan menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut dalam tempoh masa dua puluh empat (24) bulan kalendar dari tarikh tempahan pembelian Hartanah tersebut dibuat [klausa 24 (1)];

(ii) Jika Defendan gagal menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut dalam tempoh masa di atas, Defendan mesti membayar kepada Plaintif gantirugi tertentu ‘liquidated ascertained damages’ dikira pada kadar 10% setahun daripada harga belian sebanyak RM356,000.00 mulai tempoh habis 24 bulan hingga tarikh saya mengambil pemilikan kosong Hartanah tersebut [klausa 24 (2)]; S/N djti7hmad0OXp7i1Q05EHg

Di dalam kes ini, Plaintif telah memfailkan saman pemula terhadap Defendan untuk perintah-perintah seperti yang berikut:- a) Satu deklarasi bahawa Defendan telah gagal menyerahkan pemilikan kosong Hartanah tersebut kepada Plaintif dalam masa dua puluh empat (24) bulan dari tarikh tempahan (booking date) iaitu 06.10.2018; b) Defendan membayar Ganti Rugi Tertentu (Liquidated Ascertained Damages) (“LAD”) kepada Plaintif pada kadar 10% setahun daripada harga belian Hartanah tersebut sejumlah RM356,000.00 yang mana dikira hari ke hari dari tarikh tempahan pada 06.10.2018 sehingga tarikh Plaintif mengambil penyerahan milikan kosong pada 31.07.2023; c) Defendan membayar sejumlah RM100,460.27 sebagai Ganti Rugi Tertentu (LAD) kepada Plaintif berdasarkan kepada jumlah hari lewat serahan milikan kosong sebanyak 1,030 hari; d) Kos permohonan ini ditanggung oleh Defendan secara full indemnity basis sebanyak RM20,000.00; e) Apa-apa perintah-perintah selanjutnya seperti yang difikirkan wajar oleh Mahkamah ini. S/N djti7hmad0OXp7i1Q05EHg

Setelah meneliti permohonan di Lampiran 1, dokumen-dokumen yang berkaitan beserta hujahan-hujahan oleh kedua-dua pihak, Mahkamah mendapati terdapat pertikaian fakta yang substantial dalam kes ini. Justeru itu, tindakan memulakan guaman ini menggunakan Saman Pemula dilihat tidak teratur selaras dengan Aturan 5 Kaedah 4 Kaedah-Kaedah Mahkamah. Mahkamah ini telah menolak dan tidak membenarkan permohonan di Lampiran 1 pada 25 Feb 2025 tanpa perintah terhadap kos.

Rayuan ini adalah rayuan oleh Plaintif yang tidak berpuas hati terhadap keseluruhan keputusan Mahkamah ini. B.

Mahkamah ini merujuk kepada Aturan 5, Kaedah 4 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”) yang menyatakan seperti berikut:- “Proceedings which may be begun by writ or originating summons (O. 5, r. 4) S/N djti7hmad0OXp7i1Q05EHg

(1) Proceedings—

in which the sole or principal question at issue is or is likely to be one of the construction of any written law or of any instrument made under any written law, or of any deed, will, contract or other document, or any other question of law; or

in which there is unlikely to be any substantial dispute of fact, are appropriate to be begun by originating summons unless the plaintiff intends in those proceedings to apply for judgment under Order 14 or Order 81 or for any other reason considers the proceedings are more appropriate to be begun by writ.”

Dalam kes ini, Defendan telah menghujahkan bahawa terdapat fakta yang substantial yang berbangkit di dalam prosiding ini antara lain:

8.1 Jumlah hari kelewatan yang dituntut Plaintif adalah tidak betul. Defendan mengatakan bahawa pengiraan Plaintif adalah salah dan isu ini harus ditentukan melalui keterangan saksi-saksi; S/N djti7hmad0OXp7i1Q05EHg

8.2 Tarikh pengiraan harus dimula dari tarikh tempahan atau bukan;

8.3 Tarikh penyerahan harus diambil dari tarikh penyerahan pemilikan kosong atau tarikh pemasangan elektrik (ini adalah isu fakta yang harus ditentukan melalui keterangan saksi-saksi);

8.4 Plaintif tidak mengambil kira tempoh pengecualian yang diberi oleh Jabatan Perumahan Negara; dan/atau 8.5 Tuntutan ini lebih sesuai difailkan di Mahkamah Majistret memandangkan jumlah sebenar yang patut dituntut adalah kurang dari RM100,000,00.

Memandangkan terdapat pertikaian fakta yang substantial dalam kes ini, Mahkamah ini berpandangan bahawa tindakan memulakan guaman ini menggunakan Saman Pemula dilihat tidak teratur selaras dengan Aturan 5 Kaedah 4 KKM 2012. S/N djti7hmad0OXp7i1Q05EHg

Mahkamah ini merujuk kepada kes AU POH WENG LAWRENCE & ANOR V TAN HUAY LIAN ANNIE [1972] 2 MLJ 124, di mana Mahkamah menyatakan bahawa: “It is clear that where contentious issues of fact are likely to be involved an originating summons is not a reasonable mode of commencing proceedings even though O 5 r 4 empowers a plaintiff to institute proceedings either by originating summons or by writ”.

Berdasarkan nas perundangan yang dirujuk di atas, penggunaaan Saman Pemula adalah tidak sesuai apabila terdapat pertikaian fakta yang signifikan antara pihak-pihak yang terlibat. Ini kerana apabila fakta yang berbeza perlu dibuktikan melalui keterangan saksi, kaedah Writ Saman lebih sesuai digunakan untuk memulakan prosiding bagi memberikan peluang kepada kedua-dua pihak untuk mengemukakan bukti secara penuh dan melibatkan perbicaraan lebih lanjut.

Mahkamah ini turut merujuk kepada Aturan 5, Kaedah 2 KKM 2012 yang menyatakan seperti berikut:- “Proceedings which shall be begun by writ (O. 5, r. 2) S/N djti7hmad0OXp7i1Q05EHg

Proceedings in which a substantial dispute of fact is likely to arise shall be begun by writ.”

Berdasarkan Aturan 5 Kaedah 2 KKM 2012 yang dirujuk di atas juga, Mahkamah mendapati Plaintif telah menggunakan kaedah yang salah untuk memulakan prosiding Mahkamah di sini, di mana Plaintif telah memulakan prosiding ini melalui Saman Pemula sedangkan suatu prosiding di mana pertikaian fakta yang substansial (“substantial dispute of fact”) yang berbangkit sewajarnya dimulakan melalui Writ Saman berdasarkan Aturan 5 Kaedah 2 KKM 2012.

Setelah meneliti permohonan di Lampiran 1, dokumen-dokumen yang berkaitan beserta hujahan-hujahan oleh kedua-dua pihak, Mahkamah mendapati terdapat pertikaian fakta yang substantial dalam kes ini. Justeru itu, tindakan memulakan guaman ini menggunakan Saman Pemula dilihat tidak teratur selaras dengan Aturan 5 Kaedah 4 dan Aturan 5 Kaedah 2 KKM 2012 serta nas perundangan yang dirujuk di atas. Justeru itu, Mahkamah ini telah menolak dan tidak membenarkan permohonan di Lampiran 1 tanpa perintah terhadap kos. S/N djti7hmad0OXp7i1Q05EHg Sekian, terima kasih. Hayda Faridzal Bin Abu Hasan Hakim Mahkamah Sesyen Kota Tinggi S/N djti7hmad0OXp7i1Q05EHg