Mohamad @ Md Nor bin Zakaria v 1. ) Nasarudin bin Zamin (DA-22NCvC-60-12/2020)

NASARUDIN BIN ZAMIN

IRPHAN BIN ABD AZIZ … DEFENDAN - (NO. K/P: 790817-03-5355) DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pendahuluan [1] Ini adalah merupakan tuntutan oleh Plaintif ke atas Defendan-defendan berkait penjualan tanah yang dikenali sebagai GM 841, Lot 1489, Mukim Gading Galoh, Jajahan Machang, negeri Kelantan (tanah tersebut). 02/07/2024 09:06:23 DA-22NCvC-60-12/2020 Kand. 73 S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg [2] Relif-relif yang dipohon oleh Plaintif adalah seperti berikut: a) perintah deklarasi bahawa Plaintif adalah pembeli yang sah dan mempunyai kepentingan benefisial ke atas keseluruhan tanah yang dipegang di bawah hakmilik GM 841 Lot 1489, Mukim Gading Galoh, Jajahan Machang, Negeri Kelantan; b) perintah deklarasi bahawa Perjanjian Jualbeli bertarikh 18/3/2019 di antara Plaintif dan Defendan Pertama ke atas keseluruhan tanah yang dipegang di bawah hakmilik GM 841 Lot 1489, Mukim Gading Galoh, Jajahan Machang, Negeri Kelantan adalah sah dan masih berkuatkuasa dan mengikat Plaintif dan Defendan Pertama; c) perintah deklarasi bahawa penamatan secara sepihak (unilateral) ke atas Perjanjian Jual Beli bertarikh 18/3/2019 oleh Defendan Pertama adalah tidak sah; d) perintah perlaksanaan spesifik terhadap Defendan Pertama untuk mematuhi dan menyempurnakan Perjanjian Jual Beli bertarikh 18/3/2019; e) perintah Deklarasi bahawa pindahmilik hartanah tersebut daripada Defendan Pertama kepada Defendan Kedua adalah tidak sah; S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg f) perintah bahawa pindahmilik hartanah tersebut kepada Plaintif dilaksanakan di dalam tempoh 7 hari selepas penerimaan bayaran penuh daripada Plaintif; g) injunksi menghalang Defendan-Defendan daripada melupuskan hartanah tesebut kepada pihak ketiga; h) gantirugi am untuk kemungkiran kontrak sebagai tambahan kepada perlaksanaan spesifik yang akan ditaksirkan oleh Mahkamah; dan i) gantirugi alternatif atas perlaksanaan spesifik iaitu pemulangan deposit kepada Plaintif dalam masa 14 hari dari tarikh penghakiman. Fakta Kes [3] Secara amnya, kes ini melibatkan satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 18/3/2019 (“Perjanjian Jual Beli Tersebut”) iaitu P2 yang telah di masuki di antara Defendan Pertama dengan Plaintif. Berdasarkan P2 Defendan Pertama sebagai pemilik berdaftar tanah tersebut telah bersetuju untuk menjual dan Plaintif telah bersetuju untuk membeli keseluruhan tanah tersebut tertakluk kepada syarat-syarat yang terkandung di dalam Perjanjian Jualbeli tersebut. [4] Bagi maksud menguatkuasakan Perjanjian Jual Beli tersebut, Defendan Pertama juga telah menandatangani suatu Borang S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg Akuan [AM 80] iaitu P3 yang menyatakan persetujuan Defendan Pertama menjual tanah tersebut kepada Plaintif di hadapan Penolong Pentadbir Tanah, Pejabat Tanah Machang iaitu YM Tengku Muna Shaheera binti Tuan Zainal Abidin yang bertarikh 18/3/2019. [5] Plaintif juga telah membayar wang pendahuluan jual beli sebagaimana yang telah dipersetujui pihak-pihak berjumlah RM15,000.00 melalui bayaran sebanyak RM5,000.00 ke akaun CIMB Bank Defendan Pertama pada 15/3/2019 dan RM10,000.00 dibayar secara tunai pada 18/3/2019 kepada Defendan Pertama. Bayaran baki harga belian walaubagaimanapun belum dilunaskan oleh Plaintif. [6] Walaubagaimanapun, selepas 40 hari dari tarikh Perjanjian Jual B eli tersebut ditandatangani, Defendan Pertama telah menjual dan memindahmilik tanah tersebut kepada Defendan Kedua tanpa pengetahuan Plaintif. Ini hanya diketahui oleh Plaintif apabila anaknya iaitu Azrin Bin Mohamad @ Md Nor menghubungi Defendan Pertama. Ini membawa kepada satu laporan polis dibuat pada 5/8/2020 iaitu Selinsing/1178/20 iaitu P6 dan selanjutnya tindakan ini difailkan. Isu-isu untuk dibicarakan [7] Semasa sessi Pengurusan Kes sebelum perbicaraan bermula, pihak-pihak telah mempersetujui bahawa isu-isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ini adalah seperti berikut: S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg a) sama ada Perjanjian Jual Beli bertarikh 18/3/2019 antara Plaintif dan Defendan Pertama adalah sah dan masih berkuatkuasa; b) jika Perjanjian tersebut masih berkuatkuasa, maka sama ada relif perlaksanaan spesifik boleh diperintahkan; dan c) sama ada Defendan Kedua adalah seorang pembeli suci hati tanpa notis. Analisis dan dapatan Mahkamah Isu (a) sama ada Perjanjian Jual Beli bertarikh 18/3/2019 antara Plaintif dan Defendan Pertama adalah sah dan masih berkuatkuasa [8] Perjanjian Jual B eli sepertimana di P2 adalah sangat ringkas dan mudah. Ia di perturunkan seperti di bawah: "Bahawasanya saya penama dan pemilik tunggal tanah GM 841 Lot 1489, Mukim Gading Galoh, Jajahan Machang, Negeri Kelantan dengan akal yang waras telah bersetuju menyatakan bahawa saya En Nasarudin bin Zamin I/C 770422-03-6179 telah menjual tanah tersebut keseluruhannya kepada En Mohamad @ Md Nor Bin Zakaria I/C: 490716-03-50954 dan telah menerima sebahagian daripada bayaran tanah tersebut. Pihak saya bersetuju akan membuat pertukaran nama hak milik setelah S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg semua bayaran seperti yang dipersetujui bersama telah dibayar sepenuhnya oleh pihak pembeli. Saya bersetuju bahawa bahagian dan kawasan yang disurih dan diwarnakan di atas pelan yang disertakan adalah kawasan milikan rentahan pembeli dan beliau berhak untuk mengusahakannya, mendirikan bangunan, menjual atau menyewa dan megutip hasil dari tanah tersebut. (sila rujuk dokumen-dokumen yang dilampirkan)" [9] Secara amnya, P2 dengan jelas menyatakan bahawa Defendan Pertama bersetuju untuk menjual tanah tersebut dan Plaintif bersetuju untuk membeli. Pertukaran nama hakmilik akan dibuat selepas pembayaran penuh dilaksanakan dan ia juga menyatakan kawasan milikan ke atas tanah tersebut. [10] Selain Perjanjian Jual Beli tersebut, Defendan Pertama (SD 3) juga telah menandatangani Borang Akuan [AM80] yang telah ditandakan sebagai P3 yang merupakan akuan persetujuan Defendan Pertama menjual tanah tersebut kepada Plaintif. SD 3 semasa pemeriksaan balas mengakui telah baca dan faham dan juga tidak ada perkara berbangkit semasa menandatangani Borang Akuan tersebut. [11] Walaupun di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut tidak menyatakan harga jualbeli dan bayaran deposit, tetapi fakta yang tidak dipertikaikan adalah harga jualbeli yang telah dipersetujui adalah sebanyak RM260,000.00. Malahan di dalam Perjanjian Jualbeli tersebut Defendan Pertama mengakui telah menerima sebahagian dari bayaran harga tanah dan membenarkan Plaintif untuk S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg mengusahakannya, mendirikan bangunan, menjual atau menyewa dan mengutip hasil dari tanah tersebut. [12] Sehubungan dengan itu, Mahkamah ini merumuskan bahawa P2 adalah satu perjanjian yang wujud dan dimeterai di antara Plaintif dan Defendan Pertama. [13] Ini membawa kepada persoalan kedua sama ada ianya masih berkuatkuasa. Defendan Pertama berpandangan bahawa tempoh bayaran adalah merupakan sari kontrak (essence of contract) bagi perjanjian jual beli tersebut. Oleh itu apabila Plaintif telah gagal untuk membuat pembayaran penuh harga tanah tersebut, maka Perjanjian Jual Beli tersebut adalah terbatal. Defendan-defendan merujuk seksyen 40 dan 47 Akta Kontrak 1950 (Akta 136) sebagai asas hujahan mereka. [14] Namun berdasarkan Perjanjian Jual Beli tersebut, Mahkamah mendapati ia tidak menyatakan tempoh yang boleh diambil oleh Plaintif bagi melunaskan jumlah keseluruhan harga tanah tersebut. Malahan Defendan Pertama mengakui menerima sebahagian dari bayaran harga tanah dan membenarkan Plaintif untuk mengusahakannya, mendirikan bangunan, menjual atau menyewa dan mengutip hasil dari tanah tersebut. [15] Mahkamah tidak dapat bersetuju dengan hujahan Defendan-defendan bahawa tempoh bayaran adalah merupakan sari kontrak bagi perjanjian jual beli tersebut. Seksyen 56 Akta 136 telah menyatakan bahawa masa akan hanya menjadi sari kontrak apabila ianya dinyatakan dengan secara jelas di dalam sesuatu perjanjian. Seksyen 56 Akta 136 memperuntukkan; S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg “Effect of failure to perform at fixed time, in contract in which time is essential.

(1) When a party to a contract promises to do a certain thing at or before a specified time, or certain things at or before specified times, and fails to do any such thing at or before the specified time, the contract, or so much of it as has not been performed, becomes voidable at the option of the promisee, if the intention of the parties was that time should be of the essence of the contract. Effect of failure when time is not essential.

If it was not the intention of the parties that time should be of the essence of the contract, the contract does not become voidable by the failure to do the thing at or before the specified time; but the promisee is entitled to compensation from the promisor for any loss occasioned to him by the failure.” [16] Di dalam kes Tan Ah Kian v. Hj Hasnan [1962] CLJU 192; [1962] 1 LNS 192; [1962] MLJ 400, Mahkamah telah menyatakan; “[8] In my opinion the learned trial Judge considered this point carefully. He referred to the three general principles as to time being the essence of the contract. Firstly, time is of the essence of the contract where the parties expressly stipulate in the contract that it shall be so; secondly, time is of the essence of the contract where it was not originally stated to be so, but has been made so by one party by giving reasonable S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg notice to the other, who has failed to perform the contract with sufficient promptitude; thirdly, time is of the essence of the contract where from the nature of the contract or its subject matter time must be taken to be of the essence of the agreement.” [17] Oleh itu, Mahkamah berpandangan bahawa tindakan Defendan Pertama menganggap Perjanjian Jual Beli tersebut telah ditamatkan oleh Plaintif di atas kegagalan Plaintif membayar baki dalam tempoh masa adalah salah anggap undang-undang dan jelas menyalahi Seksyen 56 (2) Akta 136. [18] Selain itu, peguam Defendan-defendan turut membangkitkan isu awalan berkaitan tuntutan Plaintif yang dikatakan pra matang dan tidak sah. Ia berkaitan dengan tindakan Plaintif yang gagal untuk membuat bayaran di dalam tempoh yang munasabah iaitu selama 30 hari dari tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut dimasuki. Peguam telah merujuk kepada seksyen 47 Akta 136. [19] Mahkamah walaubagaimanapun berpandangan bahawa rujukan peguambela Defendan-defendan ke atas seksyen 47 Akta 136 adalah juga tidak sepenuhnya. Ini kerana di bawah seksyen tersebut telah terdapat peruntukan huraian yang telah menyatakan seperti berikut; "Explanation - The question "what is a reasonable time" is, in each particular case, a question of fact". [20] Keterangan dokumen khususnya perbualan mesej whatsapp di P15 antara SP2, Encik Azrin dan Defendan Pertama sebelum S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg Perjanjian tersebut ditandatangani membuktikan bahawa Defendan Pertama telah bersetuju memberi ruang masa kepada Plaintif untuk membuat bayaran penuh pada bila-bila masa sehingga Plaintif memperolehi wang daripada pinjaman bank atau sumber-sumber lain. Defendan Pertama semasa pemeriksaan balas turut mengakui perkara tersebut. [21] Bagi Mahkamah adalah tidak munasabah untuk Defendan Pertama mengharapkan jumlah baki belian sebanyak RM245,000.00 dilunaskan dalam tempoh segera iaitu beberapa hari sepertimana yang diplidkan di dalam perenggan 16 Pembelaannya. Plaintif seharusnya diberi peluang untuk mendapatkan sumber-sumber kewangan bagi menampung pembelian tersebut. [22] Apatah lagi di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut, Defendan Pertama telah bersetuju untuk membenarkan Plaintif untuk “mengusahakannya, mendirikan bangunan, menjual atau menyewa dan mengutip hasil dari tanah tersebut”. Adalah tidak lojik jika Defendan Pertama membenarkan ianya dilaksanakan dengan pandangan bahawa bayaran sepenuhnya dibuat dalam tempoh segera. [23] Di samping itu, Mahkamah juga mendapati Defendan Pertama tidak pernah menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut sebagaimana keperluan undang-undang samada menghantar Notis Tuntutan kepada Plaintif untuk menuntut bayaran baki supaya dibayar dalam tempoh munasabah sebelum ianya dianggap telah dibatalkan dan/atau Notis Penamatan kepada Plaintif bagi maksud tersebut. Satu-satunya notis atau S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg pemakluman oleh Defendan Pertama adalah dengan anak Plaintif iaitu SP2. Namun SP2 bukanlah merupakan pihak yang berkontrak dengan Defendan Pertama. [24] Bagi Mahkamah, sebarang notis untuk menamatkan kontrak perlulah dikemukakan kepada pihak yang merupakan privi ke atas kontrak tersebut. Ini pernah diulas di dalam kes Wong Kup Sing v Jeram Rubber Estates Ltd [1969] 1 MLRH 297 seperti berikut; “Once the time for completion was allowed to pass and the parties went on negotiating, then time was no longer of the essence of the contract and the defendants must give a reasonable notice of their intention to abandon the contract if the balance of the purchase money was not paid: (Webb v. Hughes [1870], LR 10 Eq 281, 286 Stickney v. Keeble [1915] AC 386, 423). If the defendants had on the very day of 30 November 1966 i.e., the original date for completion, made their stand, their decision would have been that time was of the essence and it would have been proper for them to give notice on the day fixed for completion that they would abandon the contract; but after going on negotiating they should have given a reasonable notice: (Tilley v. Thomas AIR 1928 PC 523).” [25] Di samping itu, Mahkamah turut mendapati bahawa Defendan Pertama juga tidak pernah mengambil apa-apa tindakan untuk mengembalikan wang deposit yang telah diserahkan kepadanya oleh Plaintif. Ini dipersetujui sendiri oleh Defendan Pertama semasa pemeriksaan balas ke atasnya. S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg [26] Satu-satunya keterangan Defendan Pertama bagi menjustifikasikan pendiriannya bahawa bayaran baki perlu dibuat dengan segera adalah kononnya terdapat perjanjian lisan yang dipersetujui iaitu baki hendaklah dibayar di dalam beberapa hari sahaja. Namun Defendan Pertama gagal memanggil seorang yang bernama Zuki sebagai saksi memandangkan SD3 telah mengesahkan semasa pemeriksaan balas bahawa Zuki telah hadir semasa perbincangan antara Defendan Pertama dan Azrin sebelum Perjanjian Jual Beli tersebut ditandatangani. [27] Di atas kegagalan tersebut Mahkamah memrumuskan bahawa prinsip anggapan yang tidak memihak (“adverse inference”) di bawah Seksyen 114 (g) Akta Keterangan 1950 berbangkit terhadap Defendan Pertama di atas kegagalan memanggil Zuki sebagai saksi material. Keterangan Zuki boleh membantu Mahkamah dalam menentukan sama ada wujud persetujuan lisan bahawa baki perlu dibayar beberapa hari sahaja. Keengganan atau kegagalan Defendan Pertama berbuat demikian menimbulkan andaian bahawa keterangan-keterangan tersebut jika dikemukakan pastinya tidak akan berpihak kepada Defendan Pertama. [28] Selanjutnya Mahkamah turut mempertimbangkan hujahan Defendan Pertama bahawa telah terdapat permohonan untuk Plaintif untuk membuat pembayaran penuh. Namun sepertimana Mahkamah telah tegaskan bahawa tempoh bayaran balik bukan sari kepada perjanjian tersebut, maka apabila Defendan Pertama berusaha untuk meminta Plaintif untuk membuat pembayaran penuh sebelum tempoh waktu yang dipersetujui, maka ia adalah S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg tertakluk kepada persetujuan Plaintif. Selagimana Plaintif tidak menyatakan sebarang persetujuan, maka ia tidak boleh dipaksakan ke atas Plaintif. [29] Mahkamah Persekutuan di dalam kes Ganam Rajamany v Somoo Sinniah [1984] 1 MLRA 38 telah menegaskan perkara ini seperti berikut; “[36] A wrongful repudiation by one party cannot, except by the election of the other party, so to treat it, put an end to an obligation; if the other party still insists on performance of the contract the repudiation is what is called brutum fulman that is, the parties are left with their rights and liabilities as before. A wrongful repudiation of a contract by one party does not of itself absolve the other party if he sues on the contract from establishing his right to recover by proving performance by him of conditions precedent” [30] Oleh yang demikian, di atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah memutuskan bahawa Plaintif telah berjaya membuktikan bahawa telah wujud Perjanjian Jual Beli yang sah dan masih berkuatkuasa. Defendan Pertama telah melakukan pecah kontrak apabila menjual dan memindahmilik hartanah tersebut kepada Defendan Kedua semasa Perjanjian Jual Beli tersebut masih lagi berkuatkuasa dan tidak pernah ditamatkan. S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg Isu (b); jika Perjanjian tersebut masih berkuatkuasa, maka sama ada relif perlaksanaan spesifik boleh diperintahkan [31] Berbalik kepada dapatan Mahkamah berkaitan Perjanjian Jual Beli tersebut, isu seterusnya yang memerlukan pertimbangan Mahkamah adalah berkaitan sama ada Plaintif berhak kepada relif ekuiti iaitu perlaksanaan spesifik terhadap Defendan Pertama. Perlaksanaan Spesifik adalah merupakan suatu relif ekuiti (“equitable relief”) yang diperuntukkan di bawah Seksyen 11 Akta Relif Spesifik 1950 seperti berikut; “Cases in which specific performance enforceable

(1) Except as otherwise provided in this Chapter, the specific performance of any contract may, in the discretion of the court, be enforced-

when the act agreed to be done is in the performance, wholly or partly, of a trust;

when there exists no standard for ascertaining the actual damage caused by the non-performance of the act agreed to be done;

when the act agreed to be done is such that pecuniary compensation for its non-performance would not afford adequate relief; or S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg

when it is probable that pecuniary compensation cannot be got for the non-performance of the act agreed to be done.

Unless and until the contrary is proved, the court shall presume that the breach of a contract to transfer immovable property cannot be adequately relieved by compensation in money, and that the breach of a contract to transfer movable property can be thus relieved.” [32] Peruntukan undang-undang ini dengan jelas memberi bidangkuasa kepada Mahkamah ini untuk mengarahkan Defendan Pertama untuk melaksanakan Perjanjian Jual Beli tersebut. Ini pernah disentuh di dalam kes Chang Kow Chin v Kammala Kumarasamy & Ors [1997] 4 MLRH 837 seperti berikut; “Section 11(2) of the Specific Relief Act 1950 enacts that specific performance may be granted in respect of agreements relating to land transactions where there is a presumption that the breach of a contract to transfer immovable property cannot be adequately relieved by money” [33] Peguam Defendan-defendan menghujahkan bahawa perintah perlaksanaan spesifik hanya wajar diberikan sekiranya Plaintif telah berjaya membayar harga penuh atau berkeupayaan membayar harga penuh. Peguam telah merujuk perhatian Mahkamah ini ke atas keputusan Mahkamah Rayuan di dalam kes RHB Bank Berhad v PLB Land Sdn Bhd [2023] 1 LNS 199. S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg [34] Mahkamah di dalam menimbang isu ini telah mengambilkira keupayaan serta kesediaan Plaintif untuk melaksanakan tanggungjawabnya membayar secara penuh harga belian tanah tersebut. Ini dapat dibuktikan apabila Plaintif telah berusaha untuk bertemu dengan Defendan Pertama bagi menjelaskan bayaran penuh melalui perbualan mesej whatsapp antara SP2 dengan Defendan Pertama sepertimana di P15. [35] Selain itu tindakan Plaintif mendaftarkan kaveat persendirian (P7 dan P8) ke atas tanah tersebut juga membuktikan bahawa Plaintif telah berusaha menjaga kepentingan Plaintif untuk meneruskan Perjanjian Jual Beli tersebut. [36] Mahkamah turut berpandangan bahawa perlaksanaan spesifik tidak akan memprejudiskan atau merugikan Defendan Pertama kerana Plaintif akan membayar baki yang masih belum dijelaskan kepada Defendan Pertama. Begitu juga ke atas Defendan Kedua yang masih belum mendirikan apa-apa bangunan di atas tanah tersebut sebagaimana diakui oleh Defendan Kedua semasa pemeriksaan balas. [37] Walaubagaimanapun Mahkamah berpandangan bahawa tuntutan Plaintif untuk mendapatkan ganti rugi am berdasarkan seksyen 74 Akta 136 adalah tidak wajar dibenarkan. Ini kerana seksyen 74 Akta 136 mengkehendaki Plaintif untuk membuktikan apa-apa kerugian atau kerosakan yang disebabkan olehnya atau yang secara semula jadi timbul di dalam perjalanan biasa dari pelanggaran itu. Setakat keterangan yang dikemukakan, Mahkamah mendapati beban ini tidak dilunaskan oleh Plaintif bagi S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg membolehkan Mahkamah ini membuat sebarang perintah berkaitan ganti rugi am. Isu (c); sama ada Defendan Kedua adalah seorang pembeli suci hati tanpa notis [38] Ini membawa kepada persoalan terakhir yang penting di dalam menentukan hak Plaintif iaitu dakwaan Defendan Kedua bahawa beliau adalah pembeli suci hati tanpa notis. Ini telah diplidkan oleh Defendan Kedua di dalam Pembelaannya dan menjadikan beban terletak ke atas Defendan Kedua untuk membuktikan kedudukan ini. [39] Bagi maksud tersebut, Mahkamah perlu meneliti keterangan-keterangan yang dikemukakan oleh Defendan Kedua berkaitan pembelian tanah tersebut. [40] Walaupun pada asasnya Defendan Kedua menayatakan bahawa pembayaran telah dibuat kepada Defendan Pertama, namun D12 iaitu cek Maybank bernombor 496725 dan 496726 hanyalah membuktikan bahawa ianya dari akaun SD1. Ia sekadar membuktikan bahawa ia adalah pinjaman SD1 kepada Defendan Kedua. Di dalam masa yang sama baki sebanyak RM150,000.00 juga tidak pernah dibuktikan telah dibayar kepada Defendan Pertama sama ada melalui keterangan saksi mahupun ekshibit. Defendan Kedua semasa pemeriksaan balas memaklumkan bahawa baki sebanyak RM150,000.00 telah dibayar kepada S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg Defendan Pertama melalui satu Draf Bank tetapi Draf Bank tersebut dan/atau Penyata Bank tidak diekshibitkan sebagai bukti. [41] Mahkamah turut meneliti kedua-dua Borang 14A No. Perserahan 1063/2019 (“P9”) serta No. Perserahan 1064/2019 (“P10”) dan mendapati ianya tidak dapat membuktikan pembayaran penuh tanah tersebut kerana kedua-dua borang tersebut tidak menyatakan nilai balasan pindahmilik. Jika benar Defendan Kedua telah membuat bayaran penuh kepada Defendan Pertama semestinya di bahagian (a) Borang 14A telah tercatat “sebagai balasan jumlah wang sebanyak RM250,000.00 yang dengan ini saya mengaku telah terima”. [42] Bahagian balasan tersebut hanya dibiarkan kosong. Ini membolehkan Mahkamah merumuskan bahawa semasa pendaftaran pindahmilik tanah tersebut, bayaran penuh belum dijelaskan. Defendan Pertama turut tidak memanggil penyaksi tandatangan Defendan Pertama iaitu Ahmad Hakimi bin Harun, Penolong Pentadbir Tanah, Pejabat Tanah dan Jajahan Machang untuk mengesahkan perkara tersebut. Ini membangkitkan anggapan yang tidak memihak kepada Defendan Kedua. [43] Oleh itu, ia menimbulkan persoalan sama ada Perjanjian Penjualan di antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua adalah mempunyai “consideration” kerana tanpanya perjanjian tersebut adalah tidak sah. Mahkamah merujuk kepada keputusan Mahkamah Rayuan di dalam kes [Chua Eng Wei & Anor v Leow Eng Keong & Anor [2014] MLRAU 491]. S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg [44] Kes Chua Eng Wei (supra) menegaskan bahawa pindahmilik melalui Borang 14A tanpa nilai balasan selain daripada hubungan kasih sayang adalah menyalahi Seksyen 26 Akta Kontrak 1950 menjadikan Borang 14A tersebut tidak layak didaftarkan di bawah Seksyen 301 (c) Kanun Tanah Negara. Maka pendaftaran hakmilik adalah melalui instrumen yang tidak mencukupi dan tidak sah dan layak untuk diketepikan. [45] Selain itu, Mahkamah turut mendapati bahawa Defendan Kedua telah mengekhibitkan Surat Akuan Jual Beli Tanah bertarikh 26/4/2019 iaitu D11 di antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua tetapi Surat Akuan tersebut tidak disetemkan. Ia telah diakui oleh saksi SD2 dan juga SD1 semasa pemeriksaan balas. [46] Ini menjadikan Surat Akuan tersebut tidak boleh diterima sebagai keterangan di Mahkamah sebagaimana peruntukkan Seksyen 52

Akta Setem 1949 seperti berikut; “Instruments not duly stamped inadmissible in evidence

(1) No instrument chargeable with duty shall be admitted in evidence for any purpose by any person having by law or consent of parties authority to receive evidence, or shall be acted upon, registered, or authenticated by any such person or by any public officer, unless such instrument is duly stamped”. [47] Mahkamah turut mendapati Defendan Kedua merupakan pembeli serta merta (“immediate purchaser”) kerana Defendan Kedua membeli Hartanah tersebut daripada Defendan Pertama iaitu S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg pemilik berdaftar secara terus. Memandangkan Defendan Kedua merupakan Pembeli serta merta (“Immediate purchaser”) dan bukannya Pembeli terkemudian (“subsequent Purchaser”), maka kepentingan berdaftar Defendan Kedua adalah tidak dilindungi di bawah seksyen 340 (3) KTN 1965. [48] Mahkamah Persekutuan di dalam kes Tan Ying Hong v Tan Sian San & ors [2010] 1 MLRHA 1 telah membincangkan isu ini seperti berikut; “(1) Section 340(1) of the NLC confers an immediate indefeasible title or interest in land upon registration, subject to the exceptions set out in s 340(2) and (3). A proviso to a subsection would not apply to another subsection and that a proviso carved out an exception to the provision immediately preceding the proviso and to no other. Thus, the proviso immediately after s 340(3) of the NLC is directed towards s 340(3) alone and not to the earlier subsection. This is supported by the use of the words 'in this subsection' in the proviso. Therefore, its application could not be projected into the sphere or ambit of any other provisions of s 340.

Even though s 340(3)(a) and (b) refer to the circumstances specified in s 340(2), they are restricted to a subsequent transfer of an interest in the land. 3) The two charges registered in favour of the 3rd respondent was based on void instruments as they were not executed by the appellant. Thus, the two charges in this case were liable to S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg be set aside under s 340(2)(b) since they were based on void instruments. As the 3rd respondent was an immediate holder of these charges it could not take advantage of the proviso to s 340(3) of the NLC. The fact that the 3rd respondent acquired the interest in question in good faith for value was not in issue because the charges arose from void instruments. Hence, such charges were liable to be set aside at the instance of the appellant, the registered proprietor.” [49] Kedudukan ini menjadikan bahawa Defendan Kedua adalah seorang pembeli serta merta dan pindahmilik tanah tersebut melalui instrumen yang tidak mencukupi dan tak sah menjadikan hakmilik Defendan Kedua adalah boleh disangkal dengan wujudnya elemen-elemen yang diperuntukkan di dalam Seksyen 340 (2) (b) KTN 1965 dan boleh diketepikan. Kesimpulan [50] Berdasarkan kepada pertimbangan-pertimbangan di atas, Plaintif telah berjaya membuktikan tuntutannya di atas imbangan keberangkalian. Sehubungan dengan itu, Mahkamah memerintahkan seperti berikut; a) Plaintif adalah pembeli yang sah dan mempunyai kepentingan benefisial ke atas keseluruhan tanah yang dipegang di bawah hakmilik GM 841 Lot 1489, Mukim Gading Galoh, Jajahan Machang, Negeri Kelantan; S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg b) bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 18/3/2019 di antara Plaintif dan Defendan Pertama ke atas keseluruhan tanah yang dipegang di bawah hakmilik GM 841 Lot 1489, Mukim Gading Galoh, Jajahan Machang, Negeri Kelantan adalah sah dan masih berkuatkuasa dan mengikat Plaintif dan Defendan Pertama; c) bahawa penamatan secara sepihak (unilateral) ke atas Perjanjian Jual Beli bertarikh 18/3/2019 oleh Defendan Pertama adalah tidak sah; d) bahawa pindahmilik hartanah tersebut kepada Plaintif dilaksanakan di dalam tempoh 7 hari selepas penerimaan bayaran penuh daripada Plaintif; dan e) kos sebanyak RM20,000.00 tertakluk kepada fi alokatur yang perlu ditanggung oleh kedua-dua Defendan. Bertarikh : 29 hb. April, 2024 (DATUK MOHAMAD ABAZAFREE BIN MOHD ABBAS) Hakim Mahkamah Tinggi Malaya S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg Pihak-Pihak: Bagi Pihak Plaintif : Tetuan Fizee Zaki & Osman Peguambela & Peguamcara Lot 644(4U), Tingkat 1 Jalan Ismail Off Bulatan Tuan Padang 15000 Kota Bharu Kelantan Bagi Pihak Defendan : Wan Jawahir & Takiyuddin Peguambela & Peguamcara PT 2226, Jalan Long Yunus 15200 Kota Bharu Kelantan Tarikh Bicara : 17hb. April, 2023 Tarikh Keputusan : 6hb. Mac, 2024 S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg Perundangan Yang Dirujuk: ➢ Akta Keterangan 1950 ➢ Akta Relif Spesifik 1950 ➢ Akta Kontrak 1950 ➢ Kanun Tanah Negara ➢ Akta Setem 1949 Kes-Kes Yang Dirujuk: ➢ Tan Ah Kian v. Hj Hasnan [1962] CLJU 192; [1962] 1 LNS 192; [1962] MLJ 400 ➢ Wong Kup Sing v Jeram Rubber Estates Ltd [1969] 1 MLRH 297 ➢ Ganam Rajamany v Somoo Sinniah [1984] 1 MLRA 38 ➢ Chang Kow Chin v Kammala Kumarasamy & Ors [1997] 4 MLRH 837 ➢ RHB Bank Berhad v PLB Land Sdn Bhd [2023] 1 LNS 199 ➢ Chua Eng Wei & Anor v Leow Eng Keong & Anor [2014] MLRAU 491 ➢ Tan Ying Hong v Tan Sian San & ors [2010] 1 MLRHA 1 S/N hcgAxvrdUi9gajKIa8ymg