Mohamad Suffian Bin Jantan Amat Mispar v Ready Cash Sdn Bhd (BA-24NCvC-593-03/2024)

Bahawa kaveat persendirian (Ruj: 11483/20923 (KVSK)) yang didaftarkan oleh Ready Cash Sdn Bhd, Defendan di sini, pada 20.07.2023 jam 12:47:31pm dibatalkan dan dikeluarkan daripada hartanah yang dikenali sebagai Apartmen Kediaman yang dipegang di bawah PN 79847/M2/4/130, No. Bangunan M2, No. Tingkat 4, No. Petak 130, No. Lot 44394 Seksyen 14, Bandar Ampang, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor yang mempunyai alamat iaitu No. 58, Blok Aida (A2), Astaria Apartment, Jalan Kosas Utama 1, Taman Kosas, 68000 Ampang, Selangor (Hartanah tersebut);

Sekiranya perintah di perenggan (1) di atas dibenarkan, bahawa Defendan dilarang untuk mendaftarkan sebarang kaveat lain atau selanjutnya ke atas Hartanah tersebut;

Bahawa pampasan sewajarnya yang ditaksirkan oleh Mahkamah Yang Mulia ini dibayar oleh Defendan kepada Plaintif;

Kos permohonan ini ditanggung oleh Defendan; dan

Relif-relif lain atau selanjutnya yang difikirkan patut dan sesuai untuk diberikan oleh Mahkamah Yang Mulia ini. [2] Setelah mendengar dari kedua-dua belah pihak dan membaca hujahan bertulis yang difailkan, saya telah menolak Saman Pemula tersebut dengan memberikan alasan ringkas saya seperti dibawah: Pertimbangan yang perlu saya buat dalam kes ini adalah antara kedua-dua pengkaveat, yang mana satu lebih berhak untuk mengekalkan kaveat mereka atas harta tersebut. Sebelum saya memutuskan samada Defendan mempunyai caveatable interest, oleh kerana permohonan ini dibuat bukan oleh pemilik berdaftar, saya perlu melihat samada Plaintif sendiri telah membuktikan bahawa beliau adalah aggrieved person. Dari affidavit yang difailkan, tiada kenyataan atau pengakuan dari tuan punya tanah mengenai keberhutangan beliau dengan Plaintif atau pengakuan menerima harga jualan untuk menjadikan penjualan hartanah tersebut lengkap dan mengikat. Keadaan ini menjadikan kedudukan Plaintif sebagai pihak yang terkilan tidak dibuktikan untuk membolehkan beliau memohon untuk membatalkan kaveat Defendan. Oleh yang demikian, permohonan di Saman Pemula ini ditolak dengan kos RM5000 kepada Defendan. Dalam membuat keputusan ini, saya tidak membuat apa-apa dapatan mengenai kedudukan Defendan sebagai pengkaveat. [3] Terkilan dengan keputusan di atas, Plaintif kini merayu ke Mahkamah Rayuan dan di bawah merupakan alasan penghakiman penuh saya. Fakta Kes [4] Pada atau sekitar 29.12.2022, penama Siti Khadijah Binti Abdul Murad (Siti Khadijah) telah berurusan dengan Chin Xing Agro Sdn Bhd, sebuah syarikat (Pelabur) untuk melabur (dikatakan) di dalam satu perniagaan Dieja Anggun Enterprise, milik Siti Khadijah. Seterusnya kedua-dua pihak telah memasuki satu perjanjian “Profit Guarantee Agreement” bertarikh 20.12.2022 (Perjanjian tersebut). [5] Antara terma-terma Perjanjian tersebut termasuk, tetapi tidak terhad:-

Pelabur akan melabur sebanyak RM200,000.00 kepada Siti Khadijah atau Dieja Anggun Enterprise;

(ii) Siti Khadijah atau Dieja Anggun Enterprise akan membayar balik sejumlah RM300,00.000 kepada Pelabur mengikut jadual pembayaran 4 bulanan bermula dari 28.01.2023, 28.02.2023,

28.03.2023 dan 28.04.2023;

(iii) Sebagai sekuriti tambahan, Siti Khadijah akan memindahmilik hartanah yang dikenali sebagai “Strata Title Pajakan Negeri (WP) PN 79847/M5/4/465, No. Bangunan M5, No. Tingkat 4, No. Petak 465, No. Lot 44394 Sek. 14, Bandar Ampang, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor beralamat di No. 44, Block Maya (B1), Astaria Apartment, Jalan Kossas Utama 1, Taman Kosas, 68000 Ampang, Selangor” (Hartanah tersebut) kepada Pelabur atau penama (nominee) Pelabur sekiranya Siti Khadijah gagal untuk membayar pembayaran akhir atau sepenuhnya kepada Pelabur di dalam tempoh jadual pembayaran tersebut;

(iv) Selanjutnya, Siti Khadijah juga telah menandatangani suatu jaminan peribadi (Personal Guarantee Agreement) yang memihak kepada Pelabur yang bertarikh 20.12.2022 di mana Siti Khadijah telah, antara lain, menjamin pembayaran sebanyak RM300,000.00 kepada Pelabur. [6] Pelabur dikatakan telah memberikan jumlah RM200,000.00 kepada Siti Khadijah atau Dieja Anggun Enterprise pada masa yang matan. [7] Siti Khajidah seterusnya dikatakan telah gagal melunaskan bayaran RM300,000.00 sepertimana dijadualkan dalam klausa 2.3 (b) Profit Guarantee Agreement, iaitu pada bayaran keempat (RM200,000.00). [8] Selanjutnya, Pelabur dan Siti Khadijah telah memasuki “Profit Guarantee Agreement (2)” (Perjanjian kedua) bertarikh 10.05.2023 dimana Siti Khajidah mengakui akan membayar baki RM200,000.00 kepada Pelabur. [9] Bagi tujuan sekuriti kepada perjanjian-perjanjian diatas, dikatakan juga bahawa Siti Khadijah bersetuju untuk memindah milik Hartanah tersebut kepada Pelabur dan sebagai sekuriti tambahan, satu perjanjian jual beli kepada satu lagi hartanah milik Siti Khadijah iaitu apartmen kediaman yang dipegang di bawah PN 79847/M2/4/130, No. Bangunan M2, No. Tingkat 4, No. Petak 130, No. Lot 44394 Seksyen 14, Bandar Ampang, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor yang mempunyai alamat iaitu No. 58, Blok Aida (A2), Astaria Apartment, Jalan Kosas Utama 1, Taman Kosas, 68000 Ampang, Selangor (Hartanah SPA) dimasukki dengan nominee Pelabur, iaitu Plaintif. Perjanjian Jual Beli (SPA tersebut) ini bertarikh 27.6.2023. [10] Melalui SPA tersebut, telah dipersetujui bahawa Hartanah SPA tersebut akan dipindahmilikkan kepada Plaintif mengikut terma-terma dan syarat-syarat SPA tersebut sekiranya Siti Khadijah gagal atau enggan untuk mematuhi kedua-dua perjanjian. [11] Siti Khadijah telah gagal atau enggan untuk mematuhi kedua-dua perjanjian. Oleh itu, proses pemindah-milikkan Hartanah SPA tersebut mula dilaksanakan oleh Plaintif. [12] Plaintif telah memasukkan satu kaveat persendirian pada 6.7.2023 terhadap Hartanah SPA. [13] Namun demikian, suatu carian rasmi bertarikh 27.09.2023 ke atas Hartanah SPA tersebut menunjukkan satu kaveat persendirian telah juga didaftarkan oleh Defendan ke atas Hartanah yang sama pada 20.07.2023. [14] Plaintif tidak mengenali Defendan dan tidak mengetahui alasan Defendan mendaftarkan kaveat persendirian ke atas Hartanah SPA tersebut. Mengikut Plaintif, tindakan Defendan sedemikian telah mengakibatkan kerugian kepada Plaintif dari segi kelewatan masa menyiapkan proses pembelian Hartanah SPA tersebut serta kos-kos sampingan yang timbul. [15] Maka, Saman Pemula ini telah difaikan untuk membatalkan kaveat yang dimasukkan oleh Defendan. [16] Manakala, Defendan merupakan sebuah syarikat Pemberi Wang Berlesen dibawah Akta Pemberi Pinjam Wang 1951 Peraturan-Peraturan Pemberi Pinjam Wang (Kawalan dan Perlesenen) 2003. [17] Defendan juga tidak mengenali Plainitf dan mengatakan urusan mereka adalah dengan Siti Khadijah sebagai pemilik berdaftar dan benefisial Hartanah tersebut. Defendan menegaskan bahawa Siti Khadijah telah memohon untuk satu pinjaman berjumlah RM120,000.00 pada 12.6.2023 dan telah menanda tangani satu perjanjian bagi tujuan tersebut (rujuk surat tawaran bertarikh 12.6.2023 dan Perjanjian Pemberian Pinjaman Wang (Pinjaman Bercagar) (Jadual K) bertarikh 19.6.2023 di ekshibt RC 3). [18] Bagi menjamin pembayaran balik pinjaman, satu kaveat persendirian telah dimasukkan oleh Defendan pada 20.7.2023 terhadap Hartanah tersebut. [19] Siti Khajidah gagal untuk menjelaskan bayaran ansuran bulanan, maka satu Notis Tuntutan tunggakan dikeluarkan pada 29.9.2023 kepada beliau. [20] Susulan itu, Defendan telah bertindak menamatkan perjanjian dengan mengemukakan tuntutan terhadap keseluruhan jumlah yang belum dibayar iaitu RM131,271.99. Satu tindakan telah difailkan di Mahkamah Sesyen Kuala Lumpur dan Defendan telah memperoleh satu penghakiman ingkar kehadiran pada 29.4.2024. [21] Oleh yang demikian, Defendan mengatakan bahawa mereka lebih berhak mengekalkan kaveat tersebut kerana mempunyai kepentingan mengkaveat yang sah di sisi undang-undang. [22] Defendan membantah permohonan ini dan mengatakan seperti berikut:

Defendan adalah pihak yang mempunyai hak dan kepentingan yang boleh dikaveatkan (caveatable interest) terhadap hartanah milik Siti Khadijah (Astaria Apartment).

Kaveat yang didaftarkan oleh Defendan pada 20.7.2023 tidak patut dibatalkan kerana status quo Defendan perlu dikekalkan.

Plaintif gagal mengemukakan bukti bahawa beliau mempunyai kepentingan berkaveat yang sah.

Plaintif tidak berhak menuntuk sebarang pampasan atau kos serta mana-mana relif lain kerana tiada kepentingan berkaveat yang sah.

Permohonan ini mempredujiskan Defendan sebagai pihak yang sah untuk membawa tuntutan terhadap Siti Khadijah sebagai pemilik berdaftar hartanah tersebut.

Permohonan Plaintif ini adalah berlanjutan dari kegagalan Siti Khadijah mematuhi perjanjian pinjaman wang yang tidak sah menggunakan terma pelabur sebagai topeng untuk menutup transaksi yang tidak sah (illegal) kerana pinjaman wang diberikan oleh syarikat yang tidak berlesen.

Transaksi peminjaman wang dengan faedah yang telah dijalankan tanpa lesen telah melanggar peruntukkan undang-undang maka menjadikannya tidak sah, void ab initio.

Permohonan Plaintif berniat untuk menghalalkan (legalisel) sesuatu yang tidak mengikut undang-undang (illegal) dengan menggunakan Mahkamah untuk mengesahkan transaksi mereka yang merupakan satu kesalahan dibawah Akta Peminjaman Wang. Penilaian dan Dapatan Mahkamah Hartanah Unit No 44 atau No 58? [23] Sebelum saya mulakan, terdapat sedikit kekeliruan berkenaan hartanah mana yang dirujuk oleh Plaintif dalam permohonan ini. Saya akui tidak mengesahkan perkara ini dari pihak-pihak semasa perbicaraan kerana terlepas pandang kewujudan rujukan kepada dua lot yang berbeza dan hanya bergantung kepada penyataan yang dibuat oleh Plaintif dalam affidavit beliau yang merujuk kepada dua hartanah yang berbeza. [24] Saya telusuri affidavit sokongan Plaintif yang merujuk kepada hartanah unit kediaman No. 44 sebagai “Hartanah tersebut” dan merujuk kepada hartanah kedua, unit kediaman No 58 sebagai “Hartanah SPA”. [25] Setelah diteliti, butiran hakmilik tanah merujuk kepada pegangan di bawah PN 79847/M2/4/130, No. Bangunan M2, No. Tingkat 4, No. Petak 130, No. Lot 44394 Seksyen 14, Bandar Ampang, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor adalah sama untuk kedua-dua unit. Dari pengamatan saya, butiran pegangan hakmilik tanah kelihatan serupa sedangkan unit kediaman yang dirujuk adalah berbeza, iaitu unit No. 44 untuk Hartanah tersebut dan unit No. 58 untuk Hartanah SPA (rujuk perenggan 8 afidavit sokongan Plaintif). [26] Walau bagaimanapun, saya berpendapat, oleh kerana Plaintif merujuk kepada Unit 44 dalam perjanjian pertama mereka dan Defendan juga merujuk kepada unit kediaman No. 44 dalam dokumen mereka (Surat Tawaran bertarikh 12.6.2023), walaupun berbeza dengan prayer Plaintif di perenggan 1 Saman Pemula yang merujuk kepada unit No. 58 saya menganggap hartanah yang dalam pertikaian sebenarnya merujuk kepada unit No. 44. [27] Walau apa pun, saya serah kepada pihak-pihak untuk menjelaskan kedudukan ini di Mahkamah Rayuan, jika perlu, namun perkara ini tidak menjejaskan keputusan saya menolak permohonan Plaintif berdasarkan alasan yang akan dibincangkan dibawah. Permohonan untuk membatalkan kaveat persendirian [28] Untuk permohonan membatalkan kaveat persendirian mengikut s.327 Kanun Tanah Negara (KTN), ianya boleh dibuat oleh seseorang yang terkilan (aggrieved) dengan kewujudan kaveat tersebut. Peruntukkan tersebut adalah seperti dibawah:

Removal of private caveats by the Court

Any person or body aggrieved by the existence of a private caveat may at any time apply to the Court for an order for its removal, and the Court (acting, if the circumstances so require, ex parte) may make such order on the application as it may think just. [29] Dalam memutuskan samada sesuatu kaveat persendirian patut dibatalkan, Mahkamah Rayuan dalam kes Murugappa Chettiar Lakshmanan v. Lee Teck Mook [1995] 2 CLJ 545 ada merujuk kepada keputusan Gopal Sri Ram, JCA dalam nas duluan tersohor Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v. Tan Hor Teng & Anor [1995] 3 CLJ 520 yang menggariskan 3 pertimbangan yang perlu dibuat oleh Mahkamah iaitu: "The principle formulated in Luggage Distributors as applied to the present appeal require an investigation into the following matters. First, whether the respondent, on the material set out by him in his application under s. 323 (1) of the Code, has disclosed a caveatable interest, Secondly, if he has established a caveatable interest, then, whether the evidence he produced before the learned judicial commissioner in support of his claim to that caveatable interest discloses a serious question to be tried. Lastly, if the first two questions are resolved in the respondent's favour, then, whether the balance of convenience, or more appropriately, the balance of justice, lies in favour of the caveat remaining on the register pending the disposal of his suit." [30] Antara keputusan terkini Mahkamah Tinggi dalam kes Toh Chin Ann v Tan Hee Boon dan lain-lain [2023] CLJU 1221 Hakim yang bijaksana telah merujuk dapatan Mahkamah Persekutuan dalam kes Wong Kuan Tan v. Gambut Development Sdn Bhd [1984] 2 MLJ 113 dan mengatakan seperti berikut: [19] Di dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn. Bhd. v. Tan Hor Teng @ Tan Tien Chi & Anor [1991] 3 CLJ 520, Mahkamah menyatakan bahawa orang atau pihak yang mahu memasukkan kaveat persendirian ke atas sesuatu tanah, hendaklah memiliki caveatable interest ke atas tanah yang hendak dikaveatnya. YA Hakim Mahkamah Rayuan Gopal Sri Ram di muka surat 536, memetik kata-kata Y.A. Hashim Yeop A. Sani MP di dalam kes Wong Kuan Tan v. Gambut Development Sdn. Bhd. [1984] 1 CLJ Rep 441; [1984] 2 MLJ 113 menyatakan: "To put it more simply, the caveator in this case must first satisfy the Court that he has 'caveatable interest' in the land. Only if he has such an interest can he qualify to lodge caveat under s. 323(1) of the National Land Code. In the application to have the caveat removed the onus is cast upon the caveator to satisfy the court that on the evidence presented his claim to an interest in the land raises a serious question to be tried and after having done so he must go on to show that on the balance of convenience the caveat should he extended until the disposal of the main action.". [20] Mahkamah Persekutuan seterusnya dalam kes Wong Kuan Tan tersebut menyatakan bahawa: "Thus it is plain that the appellant claimed to have the right to lodge the caveat but based on Clause 4(a) of the Deed of Assignment. It is also plain that this was a contractual right applicable only when purchase price is not fully paid. But this alone cannot create a caveatable interest in the land. The contractual provision does not create an interest within the meaning of section 323 of the National Land Code. Interests which are protectable by caveat are only interests recognised by the Code. The contractual provision does not amount to an equitable or other interest sufficient to support a caveat. Section 323(1) of the National Land Code sets out the classes of persons who may lodge private caveat. They are person or body claiming title to any alienated land; or claiming any registrable interest in any alienated land; or claiming any right to such title or interest; and includes person or body claiming to be beneficially entitled under any trust affecting any such land or interest. The words "any right to such title or interest" may be wide enough to allow rights arising under a contract for registrable dealing to be protected by a caveat but they are not wide enough to cover mere personal rights as distinguished from rights relating to land. See also David Wong: Land Tenure in the Malay States - pg. 416-435.". [31] Dari nas duluan di atas, jelas bahawa Plaintif perlu menunjukkan bahawa beliau pihak yang terkilan dengan kewujudan kaveat dan mempunyai kepentingan untuk mengkaveat berbanding Defendan sebagai alasan membatalkan kaveat Defendan. [32] Untuk mengekallan sesuatu kaveat, Plaintif juga perlu mempunyai kepentingan yang boleh didaftar (registrable interest) mengikut s.323

(1)(a) KTN, iaitu:

The persons and bodies at whose instance a private caveat may be entered are-

any person or body claiming title to, or any registrable interest in, any alienated land or undivided share in any alienated land or any right to such title or interest; [33] Maksud registrable interest atau kepentingan yang boleh didaftar, telah dibincangkan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Score Options Sdn Bhd v Mexaland Development Sdn Bhd [2012] 7 CLJ 802 yang juga mengesahkan dapatan dalam kes Luggage Distributors dan Yang Amat Arif Arifin Zakaria, KHN membuat penelitian seperti berikut: "[34] In Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v. Tan Hor Teng @ Tan Tien Chi & Anor [1995] 3 CLJ 520 at p. 547. Gopal Sri Ram JCA (as he then was), discussed at length what is meant by caveatable interest as distinguished from other interest in land. He stated: To paraphrase s. 323(1 )(a) of the Code, a private caveat may be entered at the instance of any person or body who claims either:

the title to land; or

any registrable interest in Land. The parameters of caveatability under s. 323(1)(a) are therefore circumscribed by these words: "title" and "registrable interest". It is only one who makes a claim to either of these in land may enter a private caveat. Although the words "title" and "registrable interest" are not defined by the Code, their meaning may be gathered from the scheme of the Code and from the indefeasibility provision, namely, s. 340(1). The latter points to a bifurcation between title (the equivalent of the English fee simple) and registrable interests, that is, leases, charges and easements. In my judgment, the position that obtains under the Code, so far as is relevant to the present appeal, may be stated in the following way. The Code creates three categories of interests in land. They are as follows. Category 1: Registrable interests in land. Only certain interests are capable of registration. Within this are two subcategories, namely:

Registered title. This may be in perpetuity or for a term of years. It pertains to ownership of land. The "owner" is termed by the Code as a "registered proprietor",

Registrable interests falling short of ownership. These are leases charges and easements. Registration carries with it a bundle of rights, which includes, subject to any restriction imposed by the alienating authority, the right to effect a transfer of the particular registered interest. The Code, in s. 340(1), confers indefeasibility upon registered title and interests in land. Section 340(2) creates exceptions which, if established, may operate to defeat such registered title or interest; Category 2: Interests that are incapable of registration. These include tenancies exempt from registration, which may be protected by means of an endorsement upon the register document of title; Category 3: Caveatable interests. These are unregistered interests which are capable of protection by the entry of a private caveat. In the context of s. 323(1)(a), it is only a claim to the interests falling under category 1(a) and (b) above that may be protected by the entry of a private caveat. Cases falling under category (2) are not caveatable interests. A private caveat cannot, therefore, be entered by one who claims such an interest. Protection for such interests must be secured in the manner prescribed by the Code. I fear that any other construction upon s. 323(1)(a), especially one that places a meaning wider than that I subscribe to, may result in judicial disobedience to the will of Parliament: and that in my view should be avoided at all cost. [35] It is our considered view, therefore, that based on the provisions of the NLC and the authorities cited above, the only parties who are authorised to lodge a private caveat are those who may effect dealings in the particular interests in the land. Those parties may either have a claim to the title to the land or a claim to a registrable interest in the land or a claim to any right to such title or registrable interest. [36] Emphasis should be given to the words "registrable interest" in s. 323(1)(a) of the NLC. To be caveatable, the interest must be an interest in the land and that interest must be capable of registration. In short, it must represent a transaction that can ultimately lead to its registration on the register.". [34] Bersandarkan kedudukan undang-undang sepertimana yang diputuskan di atas, kesimpulannya, satu kaveat boleh kekal secara sah ke atas Hartanah tersebut, jika Plaintif memenuhi keperluan undang-undang seperti berikut: a) dibuktikan Plaintif mempunyai kepentingan mengkaveat (caveatable interest); b) terdapat persoalan serius yang patut dibicarakan; dan c) imbangan kemudahan (balance of convenience) memihak kepada Plaintif. Siti Khajidah – Pemilik Berdaftar Hartanah [35] Kembali kepada kes dihadapan saya sekarang, Siti Khajidah adalah pemilik berdaftar hartanah yang menjadi perkara subjek dalam pergelutan hak mengkaveat antara Plaintif dan Defendan. Beliau tidak dinamakan sebagai pihak dan tiada sebarang kenyataan dari pihak Siti Khajidah samada untuk mengesahkan, menafikan atau menyangkal apa-apa pengataan dari mana-mana pihak berkenaan fakta yang dikemukakan. Oleh itu, saya berpendapat, fakta yang hanya dalam pengetahuan Siti Khajidah, terutama mengenai urusannya dengan Pelabur, kekal satu keterangan dengar cakap jika diutarakan oleh Plaintif tanpa disokong dengan bukti dokumen yang lain. [36] Plaintif, sebagai nominee Pelabur, hanya membuat kenyataan berdasarkan maklumat yang diberikan kepadanya oleh Pelabur. Plaintif bukan privi atau pihak kepada Profit Guarantee Agreement yang pertama dan kedua dan tidak dapat mengesahkan atau mengemukakan bukti bahawa bayaran pinjaman asal yang dikatakan berjumlah RM200,000.00 telah dibayar kepada Siti Khadijah. [37] Perenggan 6 afidavit sokongan Plaintif mengatakan bahawa beliau hanya “difahamkan” oleh Pelabur bahawa bayaran tersebut telah dibuat. Ini bukan dari pengetahuan peribadi Plaintif. Plaintif sebagai penama Pelabur [38] Dari penelitian saya, setelah diteliti affidavit dan hujahan yang difailkan, peranan Plaintif yang dikatakan sebagai penama (nominee) kepada satu syarikat, Chin Xing Agro Sdn Bhd yang dirujuk sebagai Pelabur tidak dibuktikan dari mana-mana dokumen yang dikemukakan. [39] Juga tiada bukti bahawa Pelabur ada memberi surat kuasa kepada Plaintif atau melantiknya sebagai penama untuk bertindak bagi pihak Pelabur dalam urusan dengan Siti Khajidah. Maka, saya berpendapat peranan Plaintif diragui dan tidak diasaskan dengan authoriti yang jelas. [40] Oleh yang demikian, saya berpendapat bahawa kesemua pengataan Plaintif berkenaan semua urusan yang berkait dengan Pelabur dan Siti Khadijah tidak mencukupi (insufficient) tanpa disokong atau disahkan oleh samada Pelabur atau Siti Khadijah sendiri sebagai pemilik berdaftar. Dengan itu, saya dapati, Plaintif gagal membuktikan bahawa beliau adalah pihak yang terkilan dengan kewujudan kaveat Defendan. Kepentingan Plaintif untuk mengkaveat [41] Hujahan Defendan bahawa Plaintif tiada locus standi untuk menuntut kepentingan mengkaveat ada asasnya. Plaintif semata-mata bergantung kepada Perjanjian Jual Beli yang dikatakan telah ditanda-tangani oleh Plaintif dan Siti Khajidah sebagai dasar wujudnya hak beliau dan kepentingan mengkaveat. Namun, tidak dikemukakan bukti bahwa jumlah harga belian yang dipersetujui telah dibayar kepada Siti Khajidah untuk perjanjian jual beli boleh dikatakan dimuktamadkan dan mengikat pihak-pihak. Maka, dengan hanya mengemukakan satu perjanjian jual beli yang tidak disahkan telah sempurna, tidak mencukupi untuk membuktikan Plaintif mempunyai kepentingan yang boleh didaftarkan. [42] Siti Khajidah juga dikatakan telah memungkiri kedua-dua perjanjian dengan Pelabur, sekali lagi tiada bukti dikemukakan kegagalan Siti Khajidah mematuhi terma mana-mana perjanjian. Malah, sepertimana disebut sebelum ini, jumlah asal RM200,000.00 yang dikatakan dibayar kepada Siti Khadijah juga tidak dibuktikan oleh Pelabur ataupun Plaintif. [43] Mengenai isu pemberian pinjaman wang tanpa lesen oleh Pelabur yang ditimbulkan oleh Defendan, pada hemat saya, relevan dan jelas menjadikan urusan antara Pelabur dan Siti Khadijah salah disisi undang-undang. [44] Saya bersetuju dengan hujah Defendan bahawa cara mana urusan peminjaman yang dibuat antara Pelabur dan Siti Khadijah mirip transaksi pinjaman wang yang tidak sah. Syarikat Pelabur tidak mengemukakan bukti bahawa mereka mempunyai lesen untuk menjalankan transaksi pinjaman wang (rujuk kes Triple Zest Trading & Suppiliers & Anors v Applied Business Technologies Sdn. Bhd. (2023) 10 CLJ 187) menjadikan urusan dan apa-apa perjanjian antara mereka menjadi tidak sah dan terbatal (void) dibawah s.24 Akta Kontrak 1950. Kesimpulan [45] Sehubungan dengan alasan yang dibincangkan di atas, saya dapati bahawa Plaintif gagal mendedahkan sebarang kepentingan berkaveat, tiada persoalan serius yang patut dibicarakan dan imbangan kemudahan tidak memihak kepada Plaintif. [46] Oleh kerana permohonan ini dibuat oleh Plaintif, maka hanya kedudukan beliau sahaja diputuskan dan saya tidak membuat apa-apa dapatan mengenai kepentingan Defendan yang juga telah memasukkan kaveat terhadap hartanah tersebut. Jika pun perlu, pihak yang berhak untuk mempertikai kedudukan Defendan adalah Siti Khadijah, pemilik berdaftar hartanah.

[47] Setelah mempertimbangkan peruntukan dan nas undang-undang yang relevan, maka diputuskan bahawa permohonan Plaintif untuk memotong kaveat yang dimasukkan oleh Defendan ditolak dengan kos RM5000, tertakluk kepada fi alokator. Bertarikh: 27hb November 2024 ~ signed ~ (NOOR HAYATI BINTI HAJI MAT) Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam NVCV 9 Peguam: Bagi pihak Plaintif: James Ding Tse Wen Tetuan C. H. Tay & Partners Bagi pihak Defendan: Saravanan KM Veerappan Tetuan Risma & Co.