Court DecisionMY-HC

BA-24-602-06/2016

Mohamed Aminudeen Bin Abdul Hamid v 1. Pentadbir Tanah Daerah Klang (BA-24-602-06/2016)

High Court of Malaysia17 May 2017

The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.

Open official source PDF Report an issue

Outcome

What the court ordered

Perletahakan tidak didaftarkan dengan CCM [perenggan 6 Afidavit Sokongan Plaintif]  Perenggan 13 Afidavit Jawapan Plaintif yang difailkan oleh Plaintif dalam Guaman 1132 [ms. 297 hingga 298, Eksibit PLH-11 Afidavit Jawapan Defendan Kedua].  Perenggan 18 Afidavit Jawapan yang difailkan oleh Plaintif dalam Guaman 949 [ms. 490, Eksibit PLH- 4 Afidavit Jawapan Defendan Kedua]. Perintah Perletakhakan telah pun didaftarkan. Bagaimanapun ini hanya perkara pentadbiran dan tidak akan menjejaskan keesahan Perintah Perletakhakan. Perenggan 13 Afidavit Jawapan No.2 yang difailkan oleh Defendan Kedua dalam Guaman 1132 [ms. 322, Eksibit PLH-11 Afidavit Jawapan Defendan Kedua].  Perenggan 15 Afidavit Jawapan
yang difailkan oleh Defendan Kedua dalam Guaman 949 [ms. 500, Eksibit PLH-14 Afidavit Jawapan Defendan]. Defendan Kedua tidak boleh menguatkuasakan haknya sebagai pemegang gadaian sebelum pendaftaran Perintah [perenggan 7 dan 8 Afidavit Sokongan Plaintif]  Mukasurat 5 Hujahan Lanjut yang difailkan oleh Plaintiff dalam Guaman 230 [ms. 199, Eksibit PLH-5 Afidavit Jawapan Defendan Kedua].  Perenggan 24 Afidavit Jawapan Plaintif dalam Guaman 1132 [ms. 300, Eksibit PLH-11 Afidavit Jawapann Defendan Kedua]. Perintah Perletakhakan itu berkuatkuasa dari tarikh kuat kuasa dan tetap sah tanpa mengambil kira undang-undang lain.  Perenggan 24 hingga 30 Hujahan Jawapan Ringkas yang difailkan oleh Defendan Kedua dalam Guaman 230 [ms. 230 hingga 232, Eksibit PLH-5 Afidavit Jawapan Defendan Kedua]. 15  Perenggan 19 Afidavit Jawapan No.2 yang difailkan oleh Defendan Kedua 2 dalam Guaman 1132 [ms. 325, Eksibit PLH-11 Afidavit Jawapan Defendan Kedua].
2.22 Selepas siasatan yang kelima belas (15) pada 8.12.2015 ditangguhkan, satu Saman Kepada Penggadai bertarikh 15.2.2016 telah dikeluarkan sekali lagi kepada Plaintif untuk memaklumkan Plaintif untuk menghadiri tarikh siasatan pada 8.3.2016 {tarikh siasatan yang keenam belas (16)}.
2.23 Saman Kepada Penggadai telah diserahkan kepada Plaintif pada 25.2.2016.
2.24 Pada 8.3.2016 Defendan Pertama telah mengeluarkan perintah jualan untuk menjual Hartanah Klang tersebut melalui lelongan awam dan tarikh lelongan awam ditetapkan pada 22.7.2016. 16
Afidavit Jawapan Defendan Kedua Jilid 1 dan Jilid 2 bertarikh 26.7.2016.
Afidavit tambahan Defendan Kedua bertarikh 5.8.2016.
Afidavit Jawapan Defendan Pertama bertarikh 2.9.2017.
Afidavit Jawapan Defendan Kedua bertarikh 5.10.2016. 17 [5] Di dalam menentang keras permohonan Plaintif, Defendan Pertama (D1) dan Defendan Kedua (D2) telah membangkitkan bantahan-bantahan berikut:
permohonan Plaintif yang dibuat berdasarkan rayuan di bawah seksyen 418 KTN adalah dihalang oleh had masa yang diperuntukan oleh seksyen 418 KTN.
permohonan/tindakan Plaintif adalah diestop/ dihalang oleh doktrin res judicata.
proses perlaksanaan dan tindakan Defendan Pertama di dalam mengeluarkan perintah jualan hartanah tersebut adalah teratur dan selaras dengan peruntukan di bawah KTN.
tindakan Defendan Pertama telah dibuat suci hati dan dilindungi oleh peruntukkan KTN.
tidak wujud kausa yang bertentangan bagi menghalang satu perintah jualan dikeluarkan oleh Defendan Pertama (D1). 18 Alasan i: Halangan Had Masa Di bawah sekyen 418 [6] Mahkamah ini telah merujuk kepada intitulmen saman pemula Plaintif dan mendapati Plaintif telah membawa permohonannya ke Mahkamah ini menurut seksyen-seksyen 263, 417, 418 KTN dan prosidur rayuan di bawah Aturan 55A Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012). [7] Di samping itu, Plaintif juga telah cuba membawa permohonannya di bawah seksyen 41 Akta Relif Spesifik 1950 (ASR) dengan memohon perintah deklarasi bagi mengisytiharkan perintah D1 tersebut adalah tidak sah. [8] Pertama, Mahkamah ini perlu menekankan bahawa seksyen 417 KTN semestinya tidak terpakai bagi kes Plaintif. [9] Begitu juga dengan seksyen 41 ARS 1950. Relif di bawah Seksyen 41 ARS ini tidak terbuka ‘available’ kepada Plaintif kerana undang-undang adalah jelas dan jitu bahawa apabila undang-undang statut memperuntukan remedi dalaman, mana-mana pihak yang terkilan atas perintah yang dikeluarkan menurut statut tersebut hendaklah 19 menggunakan kesemua remedi dalaman yang diperuntukkan sebelum ke Mahkamah. [10] Kedudukan undang-undang mengenai perkara ini adalah jelas dengan merujuk kepada kes-kes berikut:
Mahkamah Rayuan di dalam kes Sakapp Commodities (M) Sdn Bhd v Cecil Abraham (Executor of the Estate of Loo Cheng Ghee) [1998] 4 MLJ 651: “It is beyond dispute that the remedy of declaration is discretionary in nature. Section 41 of the Specific Relief Act 1950 reads as follows: Any person entitled to any legal character, to any right as to any property, may institute a suit against any person denying, or interested to deny, his title to the character or right, and the court may in its discretion make therein a declaration that he is so entitled, the plaintiff need not in that suit ask for any further relief: 20 Provided that no court shall make any such declaration where the plaintiff, being able to seek further relief than a mere declaration or title, omits to do so. Explanation — A trustee of property is a 'person interested to deny' a title adverse to the title of some one who is not in existence, and for whom, if in existence, he would be a trustee.' (Emphasis added.) Although s 41 is not a complete code upon the subject of declaratory decrees (Attorney General of Hong Kong v Zauyah Wan Chik & Ors and another appeal [1995] 2 MLJ 620) and the power to make a declaration is almost unlimited (Hanson v Radcliffe Urban District Council [1922] 2 Ch 490 at p 507 per Lord Sterndale MR), yet, the remedy of declaration may be refused upon settled principles. Thus, generally speaking, the court will not grant a declaratory judgment where an adequate alternative remedy is available (Manggai v Government of Sarawak & Anor [1970] 2 MLJ 41).” ii. Hakim K.C Vohrah (YA pada ketika itu) di dalam kes Lokmanal Hakim Ramli & Ors v. Hj. Ismail Ishak & Ors [1992] 2 CLJ (Rep) 795, di dalam memutuskan di dalam perkara-pekara pesaka kecil yang di bawah bidang kuasa Pentadbir Pesaka 21 dan terdapatnya peruntukan rayuan di bawah seksyen 29(1) Akta Pembahagian Pesaka Kecil 1955 telah menyatakan berikut di muka surat 798 dan 798: “In this case the matters complained of relate to a small estate which under the Act are within the exclusive original jurisdiction of the Collector; the plaintiffs should under s.29(1) of the Act have appealed against both orders of the Collector made on 22 February 1987, the order made under s.13 relating to the distribution of the property and the other order made under s. 14 relating to the colleteral dispute. I am not unmindful of the Supreme Court case of Development and Commercial Bank Bhd.
Land Administrator, Wilayah Persekutuan [1991] 2 MLJ 181 on the availability of the remedy available to him to redress a grievance he has against a decision or order of an authority constituted under a statute. The Plaintiffs in this case are indeed applying, inter alia, for a declaration that the defendants had renounced their beneficial share in the property of deceased Ishak and for a consequential order to set aside the Collector’s order of distribution. However, all the plaintiffs being aggrieved parties within the meaning of 2. 29(1) of the Act they had a right of appeal 22 and they should have appeal and they should have appealed under s. 29(1) and the remedy of declaration is not open to them.” iii. Di dalam Manggai v Government of Sarawak & Anor [1970] 2 MLJ 41, Mahkamah Persekutuan di muka surat 44 telah memutuskan antara lain seperti yang berikut: “It is well settled law that the court will not make a declaratory judgment where an adequate alternative remedy is available (see Halsbury's Laws of England, 3rd edition, volume 22, page 749, paragraph 1611). To quote but a few authorities in support of that proposition, Lord Herschell said in Barraclough v Brown: "It was argued for the appellant that, even if not entitled to recover the expenses by action in the High Court, he was, at all events, entitled to come to that court for a declaration that on the true interpretation of the statute he had a right to recover them. It might be enough to say that no such case was made by the appellant's claim. But, apart from this, I think it would be very mischievous to hold that when a party is compelled by statute to resort to an inferior court he can come first to the High Court to have his right to recover – the very matter relegated to the inferior court – determined. Such a 23 proposition was not supported by authority, and is, I think, unsound in principle." In Pasmore v The Oswaldtwistle Urban District Council Earl of Halsbury L.
said: "… The principle that where a specific remedy is given by a statute, it thereby deprives the person who insists upon a remedy of any other form of remedy than that given by the statute, is one which is very familiar and which runs through the law." In the more recent case of Wilkinson v Barking Corporation Asquith L.J. said: "… It is undoubtedly good law that where a statute creates a right and, in plain language, gives a specific remedy or appoints a specific tribunal for its enforcement, a party seeking to enforce the right must resort to that remedy or that tribunal, and not to others." iv. Hakim Hepworth di dalam kes Chop Chuah Seong Joo v. Teh Chooi Nai & Ors. (1963) 29 M.L.J. 96, di muka surat 100 telah menyatakan: “In the present case the plaintiffs were not without a remedy. They were specifically given a right of appeal on a point of law by section 24 11 of the 1956 Ordinance. They have suffered no injustice because they have only themselves to blame for not pursuing the appeal. In my opinion section 11 of the 1956 Ordinance provides for an aggrieved party an entirely adequate alternative remedy and accordingly this is not a case in which a claim to a declaration should be entertained.” [11] Justeru itu, di dalam kes ini adalah jelas bahawa Plaintif tidak berhak untuk mendapatkan satu perintah mengisytiharkan perintah jualan bertarikh 8.3.2016 itu tidak sah atau terbatal menurut seksyen 41 ARS 1950. [12] Peruntukan yang tinggal untuk Plaintif bergantung adalah seksyen 418 KTN. [13] Seksyen 418 memperuntukkan berikut: “418. Appeals to the Court
Any person or body aggrieved by any decision under this Act of the State Director, the Registrar or any Land Administrator may, at any time within the period of three months beginning with the 25 date on which it was communicated to him, appeal therefrom to the Court.
Any such appeal shall be made in accordance with the provisions of any written law for the time being in force relating to civil procedure; and the Court shall make such order thereon as it considers just.
In this section ‘decision’ includes any act, omission, refusal, direction or order.” [14] Seksyen 418 KTN ini memperuntukkan bahawa mana-mana pihak yang terkilan terhadap mana-mana perintah yang dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah, bolehlah dalam tempoh masa tiga bulan daripada keputusan itu disampaikan kepadanya, merayu ke Mahkamah. [15] Di dalam kes ini, perintah jualan telah dikeluarkan oleh D1 pada 8.3.2016 dan namun saman pemula ini telah hanya difailkan oleh Plaintif pada 13.6.2016. Plaintif telah disampaikan mengenai perintah jualan itu pada pada 8.3.2016 (pada tarikh perintah jualan 26 dikeluarkan D1) di mana Plaintif sendiri telah hadir pada masa siasatan dijalankan oleh D1 pada 8.3.2016. Plaintif sememangnya telah mengetahui keputusan D1 yang telah mengeluarkan perintah jualan Hartanah Klang pada tarikh tersebut. Apabila perintah jualan dikeluarkan oleh D1 pada 8.3.2016 maka tempoh tiga bulan untuk merayu ke Mahkamah Tinggi akan luput pada 7.6.2016. [16] Berhubung dengan pematuhan masa tiga bulan menurut seksyen 418 KTN, Mahkamah ini merujuk kepada peruntukan dan kes-kes berikut:- i. Seksyen 38 Akta Prosiding Kerajaan 1956 Limitation of Acts
Any written law relating to the limitation of time for bringing proceedings against public authorities may be relied upon by the Government as a defence in any civil proceedings against the Government. ii. Alias bin Ismail v Hairuddin bin Mohamad & Anor [1997] 4 CLJ 669 di mana Mahkamah Rayuan telah memutuskan bahawa Mahkamah tiada budi bicara untuk mengenepikan pembelaan had masa: 27 “The Court has no discretion to set aside a defence of limitation.” iii. Credit Corp. (M) Bhd. V. Fong Tak Sin [1991] 1 CLJ 69, Mahkamah Agung telah memutuskan bahawa: “The limitation law is promulgated for the primary object of discouraging plaintiffs from sleeping on their actions and more importantly, to have a definite end to litigation. This is is accord with the maxim interest reipublicae ut sit finis litiup that in the interest of the State there must be an end to litigation. The rationale of the limitation law should be appreciated and enforced by the Courts.” [17] Di dalam perkara ini, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam Defendan Pertama berdasarkan peruntukan seksyen 418 KTN, rayuan Plaintif terhadap keputusan Defendan Pertama sememangnya adalah di luar had masa tiga bulan yang ditetapkan. Plaintif juga telah tidak langsung mengemukakan sebarang alasan ke atas kelewatan tersebut. Justeru itu, atas isu had masa ini sahaja rayuan Plaintif terhadap Defendan Pertama semestinya gagal. [18] Di dalam perkara Plaintif ini, Mahkamah ini perlu menekankan bahawa Plaintif di dalam kes ini bukanlah seorang litigan yang baru 28 pertama kali berhadapan dengan prosiding Mahkamah. Plaintif sendiri telah memfailkan lebih daripada lima tindakan terhadap D1 ataupun D2 Dengan keadaan ini, Plaintif sememangnya sedar dan mempunyai pengetahuan mengenai keperluan undang-undang berhubung pematuhan tempoh masa di dalam pemfailan sesuatu tindakan di Mahkamah, bahkan ini bukan kali pertama seksyen 418 KTN digunakan oleh Plaintif. Prosiding berhubung Hartanah Klang ini telah bermula sejak tahun 2011 sehinggalah kini. Plaintif di dalam kes semestinya dan sewajarnya ada pengetahuan mengenai tempoh masa yang diperuntukan oleh seksyen 418 KTN bagi beliau membuat rayuan ke Mahkamah Tinggi. [19] Di samping itu, kalau melihat sejarah pemfailan tindakan-tindakan Plaintif dan tindak-tanduk (perlakuan) Plaintif, kebanyakan tindakan-tindakan Plaintif telah difailkan pada saat-saat akhir sebelum sesuatu perintah dikeluarkan oleh pihak Pentadbir Tanah terhadap hartanahnya. Di dalam kes di hadapan Mahkamah ini, Plaintif telah memfailkan saman pemula ini sebelum pentadbir tanah dapat melaksanakan lelongan awam Hartanah Klang pada 22.07.2016. 29 Alasan ii. Permohonan / tindakan Plaintif adalah diestop/ dihalang oleh doktrin res judicata. [20] Plaintif di dalam memohon perintah-perintah di dalam Kandungan 1 telah bersandarkan kepada dua alasan iaitu: Alasan i: Semasa Borang 16D dikeluarkan, Defendan Kedua belum lagi sah berdaftar sebagai pemegang gadaian yang menerima perletakhakan daripada MBB kerana proses pendaftaran Perintah Perletakhakan belum disempurnakan. Alasan ii: Memandangkan Defendan Kedua adalah sebuah syarikat yang mempunyai pemegang asing, maka ini menjadikan Defendan Kedua sebuah syarikat asing, Sebagai syarikat asing, Plaintif mendakwa bahawa Defendan Kedua perlu mendapatkan kebenaran pihak berkuasa negeri di bawah seksyen 433B KTN 1965, sebelum berurusan dengan sebarang hal tanah. 30 [21] Mahkamah ini di perenggan 2.14 alasan penghakiman ini telahpun menggariskan tindakan-tindakan yang timbul daripada tindakan penguatkuasaan hak statutori D2 terhadap Hartanah Damanasara dan Hartanah Klang. Kesemua prosiding/tindakan/ rayuan ini telah diterangkan oleh D2 secara terperinci di dalam Afidavit Jawapan Defendan Kedua. [22] Di dalam perkara permohonan Plaintif di hadapan Mahkamah ini, Mahkamah ini mestilah merujuk Tindakan 949. Melalui Perintah bertarikh 6.7.2015, Mahkamah Tinggi Shah Alam, telah menolak permohonan di dalam Tindakan 949. [23] Alasan ii telah telahpun diputuskan oleh Mahkamah Tinggi Shah Alam pada 06.07.2015. Justeru, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa atas prinsip doktrin res judicata Plaintif adalah diestop/dihalang daripada membawa alasan ii ke dalam guaman ini kerana ia telah diputuskan oleh Mahkamah pada 6.7.2017. [24] Prinsip doktrin res judicata boleh dirujuk dalam kes Mahkamah Agung Asia Commercial Finance (M) Berhad v. Kawal Teliti Sdn 31 Bhd [1995] 3 CLJ 783, di mana Y.A Hakim Peh Swee Chin dalam membicarakan prinsip res judicata adalah seperti berikut: “[1] The significance of res judicata lies in its effect of creating an estoppel per rem judicatum, which may take the form of either cause of action estoppel or issues estoppel. The cause of action estoppel raises when rights or liabilities involving a particular right to take a particular action in Court for a particular remedy are determines in a final judgment and such right of action, that is the cause of action, merges into the said final judgment. The issue estoppel, on the other hand, means simply an issue which party is estopped from arising in a subsequent proceeding. [2] The doctrine of res judicata is not confined to causes of action or issues which the court is actually asked to decide or has already decided. It covers also cases of action or issues or facts which, though not already decided as a result of the same not being brought forward due to negligence, inadvertence or deliberately, are so clearly part of the subject matter of the litigation and so clearly could have been raised, that it would be 32 an abuse of the process of the Court to allow a new proceeding to be started in respect of them.” [25] Di dalam kes Chemfert Sdn Bhd & Anor v. Lim Hua [2010] 5 MLJ 228: “(a) Res judicata simply means a matter adjudged, and its significance lies in its effect of creating an estoppel per rem judicatum.
Firstly, a chargor who is able to bring his case within any of the exceptions to the indefeasibility doctrine housed in s.340 of the NLC.
Secondly, a chargor may show cause to the contrary within s.256(3) of the Code by demonstrating that the chargee has failed to meet the conditions precedent for the making of an application for an order of sale, for e.g. failure on part of the to prove the making of a demand or service upon the chargor of a notice in Form 16D would constitute cause to contrary. Similarly where the notice demands sums not lawfully due from the charge. 36 iii. Thirdly, a chargor may defeat an application for an order of sale by demonstrating that its grant would be contrary to some rule or equity.” [33] Di dalam mencapai pendekatan terhad dengan memberikan tiga kategori kausa yang bertentangan ini, Mahkamah Persekutuan di dalam kes Low Lee Lian tersebut telah memberikan alasan-alasannya dengan menyatakan seperti berikut: “We are conscious that the approach we have adopted results in a very narrow and restrictive interpretation of s.256(3) of the Code. But there are good reasons of policy for such an interpretation. It must not be forgotten that in the ordinary way, banks and other financial institutions loan moneys deposited with them by their customer to a borrower on the faith of the security of a charge created over the landed property of the borrower, or as here, of a third party. In the event of a default by the borrower, the lending institution normally looks to early recovery of all or a substantial part of the money due to them from a sale of a security. If the courts of this country interpret 37 the phrase ‘cause to contrary’ appearing in s.256(3) of the Code liberally, then, institutional lenders would loose confidence in their right to realize their security through an order for sale. Financial institutions would then become reluctant to lend money to bonafide entrepreneurs. Commerce would come to a standstill and the development of land and industries in this country which are largely dependent upon loans from banks would cease. No judgment of this court will be designed to produce such a consequence.” “Although each case turns upon its own facts, we propose to consider by way of illustration only, the usual kind of case with which this court has been faced on numerous occasions. An application under s.256 is opposed by the chargor on the ground that the charge has acted in breach of contract, e.g. by not releasing moneys due under the loan agreement or by increasing the rate of interest without proper notice or by not giving any proper account of the sums paid by the borrower. A judge faced with such complaints will merely say that they do not, on proper reading of s.256(3) and the authorities which have considered the section, constitute cause to the contrary. He will not, and ought 38 not to, to enter upon a discussion of the question whether any or all of these complaints have or are devoid of any merit.” Alasan i: Semasa Borang 16D dikeluarkan, Defendan Kedua belum lagi sah berdaftar sebagai pemegang gadaian yang menerima perletakhakan daripada MBB kerana proses pendaftaran Perintah Perletakhakan belum disempurnakan. [34] Plaintif telah menghujahkan bahawa semasa D2 mengisukan Notis Borang 16D (Notis 16D) bertarikh 24.9.2010 kepada Plaintif, D2 bukanlah pemegang gadaian yang sah kerana Perintah Perletakhakan bertarikh 17.4.2008 belum lagi didaftarkan dengan Pendaftar Syarikat. [35] Adalah dihujahkan lagi oleh Plaintif bahawa apabila Perintah Perletakkan tersebut belum didaftarkan di Pejabat Pendaftar Syarikat, hak-hak dan kepentingan MBB yang wujud di dalam akaun-akaun Plaintif belum lagi diletakkan (vested) sepenuhnya ke atas D2 dan ini bermakna D2 belum lagi meletakkan dirinya menggantikan MBB 39 dengan sepenuhnya. Maka D2 belum lagi berhak menguatkuasakan gadaian tersebut. [36] Adalah dihujahkan seterusnya oleh Plaintif bahawa pada masa D2 memulakan prosiding halang tebus iaitu pada masa notis 16D dikeluarkan oleh D2, D2 bukanlah pemegang gadaian hartanah tersebut kerana hak-hak/kepentingan-kepentingan belum disempurnakan (crystallised). [37] Benarkah apa yang dihujahkan oleh Plaintif bahawa untuk D2 menguatkuasakan hak-hak/kepentingan-kepentingan yang telah letakkanhak ke atasnya, Perintah Perletakhakan bertarikh 17.4.2008 mestilah didaftarkan di Pendaftar Syarikat terlebih dahulu. [38] Saya bersetuju dengan peguam D2 bahawa hujahan Plaintif tidak mempunyai merit langsung. [39] Perenggan 1, 3, 3.4 dan 3.9, Perintah Perletakhakan bertarikh 17.4.2008 (Eksibit ‘MAAH-3’) berbunyi berikut:- 40 “1. Penjualan dan pindahmilik Aset tersebut (yang mendefinisikan dibawah) membentuk sebahagian daripada perniagaan Pemberi Pindah Milik dan yang telah dijual oleh Pemberi Pindah Milik kepada Penerima Pindahan di bawah dan menurut perjanjian jual beli bertarikh 3.1.2008 yang dibuat antara mereka (“Perjanjian Jual Beli”) kini diberi efek di bawah Seksyen 50 Akta Bank dan Institusi Kewangan 1989 pada dan berkuatkuasa dari Hari Perniagaan ketiga (3) dari tarikh pemberian Perintah ini (“Tarikh Pindahan”).
Bahawa, sebagai tambahan dan tidak kurang daripada perenggan-perenggan di atas, perintah-perintah berikut diberikan dan mempunyai efek pada dan dari Tarikh Pindahan untuk memudahkan dan memberi efek kepada pindahmilik…
3.4 bahawa berhubung dengan mana-mana suratcara sedia ada yang dikeluarkan berkenaan dengan atau yang berhubung dengan Aset-Aset tersebut, sama ada dalam 41 bentuk surat ikatan, surat ikatan pol, indenture, wasiat atau sebaliknya, atau perintah mana-mana mahkamah, di bawah atau oleh apa-apa hartanah yang diletakhak kepada pemberi pindahmilik, dianggap dan mempunyai efek seperti untuk apa-apa rujukan didalamnya kepada pemberi pindahmilik, terdapat penggantian rujukan kepada penerima pindahan.
3.9 bahawa apa-apa sekuriti berkenaan dengan dan yang berkaitan dengan Aset-Aset tersebut yang dipegang oleh Pemberi Pindah Milik sebaik sahaja sebelum Tarikh Pindahan, atau oleh agen atau penama, pemegang amanah, untuk Pemberi Pindah Milik, sebagai sekuriti untuk bayaran atau pelepasan apa-apa liability obligor, akan dipegang oleh penerima pindahan..” [40] Di dalam kes ini, adalah jelas bahawa D2 di dalam kes ini telahpun menerima hak-hak/ kepentingan-kepentingan daripada MBB sebagai pemegang gadaian pada 22.4.2008 iaitu sebelum Borang 16D diisukan pada 24.9.2010. 42 [41] Di dalam kes Alliance Bank Malaysia v. MCK Development Sdn Bhd [2005] 5 CLJ 77 telah diputuskan bahawa: “In my view, parliament enacted s. 50(6)(a) of the BAFIA merely for the purpose of laying down the subsequent administrative procedures to be taken for the formal registration of the vesting order at the relevant land registry in accordance with s. 420 of NLC. I can see no ambiguity in the said provision. To my mind, it is irrelevant and of no consequence in this matter that the vesting order had subsequently been registered formally at the land registry after the commencement of the foreclosure proceedings. In my view, the registration of the vesting under s. 420 of NLC is not a precondition to the commencement of the charge action, as I have stated at the outset that s. 50(3) of BAFIA expressly provides that notwithstanding the provisions in any law the charged properties shall be vested in the plaintiff automatically on 31-12-2000. Thus, with the vesting order the plaintiff is not required to carry out any further administrative act, for instance registering the order with the land registry, in order to enforce the charge.” 43 [42] Di dalam kes EON Bank Berhad v. Gandarama Sdn Bhd [2007] 4 MLJ 247, telah diputuskan seperti berikut: “On the other hand, it is also important to state that the omission to register the said vesting order is curable so long as no real prejudice will result to the defendant and further, the defendant has not shown any prejudice having been caused. There is also no fundamental breach which goes to the root of the charge to such an extent to vitiate the foreclosure proceedings filed by the plaintiff. If at all the said vesting order is required to be registered or served on the Registrar of Title, it may be remedied by presently causing a copy of the said vesting order to be served on the Registrar of Title.” [43] Seterusnya di dalam kes Johannes Koplan v Aw Chen [1970] 1 MLJ 220, Ong CJ menjelaskan bahawa: “Legal technicalities which stand in the way of any aggrieved person seeking and obtaining his remedy in court should not be allowed to prevail so as to frustrate any just claim.” 44 [44] Berdasarkan kes-kes di atas, adalah jelas bahawa pendaftaran Perintah Perletakhakan hanyalah satu tanggungjawab administratif dan bukanlah pra-syarat serta satu halangan untuk D2 melaksanakan dan menguatkuasakan hak dan remedi statutori sebagai pemegang gadaian untuk memohon untuk perintah jualan melalui lelongan awam. [45] Kalaupun ianya perlu didaftarkan, Mahkamah mempunyai bidang kuasa sedia untuk memperbaiki dan untuk menemui keadilan dengan mengarahkan sedemikian sebelum mengambil langkah selanjutnya dalam prosiding tersebut. Sebagaimana di dalam kes ini, Perintah Perletakhakan telahpun didaftarkan oleh MBB dengan Pendaftar Syarikat pada 3.5.2011. [46] Pendaftaran Perintah Perletakhakan yang tidak didaftarkan adalah boleh diperbaiki selagi mana tiada prejudis yang sebenar disebabkannya kepada Plaintif dan seterusnya Plaintif tidak menunjukkan mana-mana prejudis yang disebabkannya. Tidak terdapatnya perlanggaran dasar atau undang-undang substantif yang 45 menyebabkan prosiding lelongan awam yang difailkan Defendan Kedua rosak. [47] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa Perintah Perletakkan yang tidak didaftarkan di Pendaftar Syarikat bukanlah sesuatu yang tergulung atau terjumlah kepada satu kausa yang bertentangan. Alasan ii: Defendan Kedua adalah sebuah syarikat yang mempunyai pemegang asing, maka ini menjadikan Defendan Kedua sebuah syarikat asing, Sebagai syarikat asing, Plaintif mendakwa bahawa Defendan Kedua perlu mendapatkan kebenaran pihak berkuasa negeri sebelum berurusan dengan sebarang hal tanah. [48] Adalah menjadi hujahan Plaintif bahawa memandangkan D2 mempunyai pemegang saham asing, ini menjadikan D2 sebuah syarikat asing. Sebagai syarikat asing, Plaintif seterusnya berhujah bahawa untuk meneruskan tindakan prosiding yang melibatkan perkara tanah perlu mendapat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri menurut Seksyen 433B KTN 1965 ini. 46 [49] Seperti yang diputuskan di perenggan [23] alasan penghakiman Plaintif adalah dihalang untuk membangkitkan alasan ii kerana ia telahpun diputuskan di dalam Tindakan 949. Namun, demi kesempurnaan, Mahkamah ini akan mempertimbangkan dan menentukan isu ini juga. [50] Seksyen 433B(3) KTN memperuntukan seperti berikut: “433B. Non-citizens and foreign companies may acquire, etc., land only with approval of State Authority.
Notwithstanding sub-section (1), but subject to sub-section (4), it shall not be necessary for a non-citizen or a foreign company to obtain the approval of the State Authority for the purpose of a charge or a lien in respect of any alienated land or any subdivided share in such land or any lease of such land under Part Sixteen.” [51] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini, Plaintif telah khilaf undang-undang dalam perkara ini. Undang-undang di dalam kebenaran menurut Seksyen 433B(3) KTN adalah jelas. 47 [52] Mahkamah ini suka merujuk kepada kes CIMB Investment Bank Bhd v. Metroplex Holdings Sdn Bhd [2014] 9 CLJ 1012, yang mana Mahkamah Persekutuan telahpun memutuskan seperti berikut: “Where the dealing is a land charge or lien, it shall not necessary for a non-citizen or a foreign company to obtain the prior approval of the State Authority for the registration and endorsement of the charge. Hence, it could not be contended that the instant charge violated s.433B in that six of the guarantors under the GFA were foreign companies which failed to obtain the requisite approval of the State Authority. Further, the alleged breach of cl.18(G) of the GFA, which, even if true, was not a contravention that defied an express statutory provision.”( Penekanan oleh Mahkamah ini) [53] Maka berdasarkan peruntukkan dan kes di atas, jikapun Defendan Kedua adalah sebuah syarikat asing yang ingin menjalankan haknya sebagai pemegang gadaian, Defendan kedua tidak perlu untuk mendapat kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri bagi maksud gadaian di bawah Bahagian Enam Belas KTN 1965. 48 [54] Justeru, berbalik kepada isu kausa yang bertentangan, Mahkamah dengan ini berpandangan jelas bahawa alasan-alasan yang dibangkitkan Plaintif di atas yang menyatakan bahawa Defendan Kedua bukan pemegang gadaian yang sah berdaftar kerana Perintah Perletakhakan belum lagi didaftarkan dengan Pendaftar Syarikat. [55] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini juga bahawa proses perlaksanaan dan tindakan D1 di dalam mengeluarkan perintah jualan hartanah tersebut adalah teratur dan selaras dengan peruntukan di bawah KTN. Tindakan D1 telah dibuat suci hati dan dilindungi oleh peruntukkan KTN. [56] Adalah menjadi dapatan mahkamah ini bahawa alasan-alasan yang ditimbulkan Plaintif di dalam percubaannya untuk membuktikan atau menunjukkan sebab atau mewujudkan kausa yang bertentangan bagi menghalang satu perintah penjualan melalui lelongan awam adalah alasan-alasan yang tidak bermerit langsung. 49 [57] Atas alasan-alasan di atas, Saman Pemula Plaintif dalam Kandungan 1 dengan ini ditolak dengan kos. Mahkamah ini juga memerintahkan supaya Plaintif membayar kos sebanyak RM5000.00 kepada Defendan Pertama dan RM10,000.00 kepada Defendan Kedua. [58] Memandangkan D1 telah tidak dapat melaksanakan tugasnya menurut undang-undang dengan lancar dan D2 pula terpaksa berhadapan dengan halangan-halangan di dalam menguatkuasakan haknya di sisi undang-undang dengan tindak-tanduk Plaintif yang telah memulakan prosiding undang-undang yang bertalu-talu sehingga prosiding Mahkamah telah berterusan sekian lama, maka Mahkamah ini juga memerintahkan bahawa Plaintif adalah tidak dibenarkan membuat apa-apa permohonan ataupun tindakan undang-undang terhadap D1 ataupun D2 sehinggalah kos-kos yang diperintahkan oleh Mahkamah ini dibayar sepenuhnya terhadap D1 dan D2. 50 ..................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam (Saman Pemula) Selangor Darul Ehsan Bertarikh 17hb Mei 2017 Peguam Plaintif - Tetuan Lope Maizura Cik Farahlisa bersama Cik Nadia Peguam Defendan Pertama - Pejabat Penasihat Undang-Undang Selangor Puan Nurhamimah binti Amrah Peguam Defendan Kedua - Tetuan Rahmat Lim & Partners Encik Jack Yaow

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM DI DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN SAMAN PEMULA BA-24-602-06/2016 Dalam Perkara mengenai Seksyen 263, 417 dan 418 Kanun Tanah Negara 1965 Dan Dalam perkara mengenai Aturan 55A Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 Dan Dalam perkara mengenai Seksyen 41 Akta Relif Spesifik 1950 Dan Dalam perkara mengenai Gadaian keatas hartanah yang dipegang dibawah hakmilik H.S.M 17794, No. P.T 201513, Taman Sri Andalas (Ladang Tremelbye), Mukim Klang, Daerah Klang melalui perserahan No. 5553/2000 Jil 533 Fol 2 kepada 2 Malayan Banking Berhad/ Resolution Alliance Sdn Bhd yang didaftarkan pada 17 Ogos 2000. ANTARA MOHAMED AMINUDEEN BIN ABDUL HAMID …PLAINTIF

Dan

1. Pentadbir Tanah Daerah Klang

2

RESOLUTION ALLIANCE SDN BHD …DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (Kandungan 1) A. Pengenalan [1] Saman Pemula di dalam Kandungan 1 ini adalah permohonan Plaintif untuk mendapatkan antara-lain perintah-perintah berikut: i. suatu deklarasi untuk mengisytiharkan bahawa perintah jualan yang dibuat oleh Defendan pada 8.3.2016 adalah tidak sah kerana terdapatnya ‘cause to the contrary’. 3 ii. bahawa tarikh lelongan hartanah yang dipegang dibawah hakmilik H.S.M 17794, No. P.T 201513, Taman Sri Andalas (Ladang Tremelbye), Mukim Klang, Dalam Negeri Selangor yang ditetapkan pada 22.7.2016 dibatalkan dan/atau ditangguhkan sementara menunggu keputusan Mahkamah berkenaan keesahan perintah jualan yang dibuat pada 8.3.2016. B. Latar belakang kes [2] Latar belakang kes yang membawa kepada pemfailan permohonan oleh Plaintif adalah seperti berikut:

2

2.1 Plaintif (Mohamed Aminudeen Bin Abdul Hamid) di dalam kes ini adalah seorang ahli perniagaan dan tuanpunya berdaftar asal hartanah yang dipegang dibawah hakmilik H.S.M 17794, No. P.T 201513, Taman Sri Andalas (Ladang Tremelbye), Mukim Klang, Dalam Negeri Selangor (“hartanah tersebut”). 4

2

2.2 Melalui satu Perjanjian Fasiliti bertarikh 10.8.2000, Malayan Banking Berhad (“MBB”) telah memberikan pinjaman wang sebanyak RM234,000.00 (pinjaman tersebut) kepada Plaintif.

2

2.3 Sebagai jaminan kepada pinjaman tersebut Plaintif telah melaksanakan satu gadaian ke atas hartanah tersebut kepada MBB melalui Nombor Perserahan 5553/2000 Jil 533 Fol. bertarikh 17.8.2000.

2

2.4 Kemudian daripada itu, pada 3.1.2008 MBB telah memasuki satu Perjanjian Jual Beli dengan sebuah syarikat bernama Glorious Flame Sdn Bhd (Glorious Flame) di mana MBB telah menjual ‘non-performing loans’ miliknya kepada Glorious Flame.

2

2.5 Glorious Flame kemudiannya telah ditukar nama kepada Resolution Alliance Sdn Bhd yang merupakan Defendan Kedua di dalam tindakan ini. 5

2

2.6 Berikutan dengan perjanjian jual beli tersebut, melalui Saman Pemula No. D6-24-99-2008, Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur telah mengeluarkan suatu perintah Perletakhakan ‘Vesting Order’ bertarikh 17.4.2008 di mana dengan perintah ini MBB telah meletakhak segala hak-hak, manfaat-manfaat, faedah-faedah dan kepentingannya ke atas akaun-akaun Plaintif kepada Defendan Kedua yang telah didaftarkan melalui Nombor Perserahan 5901/2010 bertarikh 28.12.2010.

2

2.7 Selain daripada hartanah tersebut, terdapat satu lagi tanah kepunyaan Plaintif yang telah juga dicagar oleh Plaintif kepada MBB bagi satu lagi kemudahan pinjaman fasiliti bertarikh 17.9.1999. Tanah tersebut adalah tanah yang dipegang di bawah GRN 42112 Lot No. 34169, Mukim Damansara, Daerah Petaling (“Hartanah Damansara”) yang telah dicagarkan oleh Plaintif kepada MBB sebagai sekuriti untuk kemudahan sebanyak RM265,905.00 yang terdiri daripada pinjaman terma 1 sebanyak RM103,905.00 (di bawah akaun no. 412231903255) dan pinjaman terma 2 sebanyak RM162,000.00 (di bawah akaun no. 412231903262). 6

2

2.8 Untuk memudahkan pengenalan hartanah yang terlibat di dalam guaman ini akan dirujuk sebagai Hartanah Klang, manakala hartanah yang dinyatakan di perenggan 3.5 akan dirujuk sebagai Hartanah Damansara.

2

2.9 Gadaian ke atas Hartanah Damansara dan akaun-akaun Plaintif ke atasnya juga termasuk di dalam non performing loans yang merangkumi perjanjian jual beli MBB dan dengan Glorious Flame.

2

2.10 Plaintif telah memungkiri syarat dan terma-terma pinjaman-pinjaman fasiliti yang diberikan kepadanya apabila beliau gagal membuat pembayaran ansuran yang ditetapkan di dalam pinjaman-pinjaman fasiliti tersebut.

2

2.11 Di atas kemungkiran Plaintif di dalam menyelaraskan akaun pinjaman fasiliti tersebut, Defendan Kedua melalui peguamcaranya telah memulakan tindakan menguatkuasakan hak dan remedi statutorinya ke atas gadaian-gadaian yang didaftarkan di atas Hartanah Damansara dan Hartanah Klang 7 tersebut dengan memohon perintah-perintah menjual hartanah-hartanah tersebut melalui lelongan awam.

2

2.12 Hartanah Klang di dalam guaman ini adalah tanah yang di dalam pegangan Pejabat Tanah. Justeru itu, Defendan Kedua telah memohon untuk perintah menjual Hartanah Klang tersebut melalui lelongan awam di Pentadbir Tanah Daerah Klang (Defendan Pertama) menurut seksyen 263(1) Kanun Tanah Negara (KTN) 1965.

2

2.13 Mahkamah ini perlu menyatakan di sini bahawa behubung penguatkuasaan hak statutori Defendan Kedua ke atas kedua-dua Hartanah Klang dan Hartanah Damansara tersebut beberapa prosiding atau tindakan yang secara berterusan telah difailkan oleh Plaintif terhadap Defendan Kedua (D2) di Mahkamah Tinggi dengan membangkitkan pelbagai dakwaan dalam usahanya menentang penguatkuasaan hak statutori Defendan Kedua tersebut. Berikutan daripada prosiding/tindakan tersebut terdapat juga rayuan-rayuan yang difailkan di Mahkamah Rayuan. 8

2

2.14 Prosiding-prosiding/ tindakan-tindakan /rayuan tersebut adalah seperti berikut:

1

Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Saman Pemula No.: S-24NCVC- 230-2010 (Tindakan 230); Tindakan 230: - Defendan Kedua telah memperolehi satu perintah jualan terhadap Hartanah Damansara (Eksibit PLH-4, Afidavit Jawapan Defendan Kedua) - Plaintif telah memfailkan permohonan untuk mengenepikan perintah jualan. - Permohonan Plaintiff telah ditolak dengan kos sebanyak RM5,000.00 pada 20.12.2012. Tiada rayuan difailkan oleh Plaintif atas penolakan permohonannya.

2

Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Perlaksanaan No. 38-1040-2011 (Tindakan 1040); Tindakan 1040: - Defendan Kedua telah memohon arahan-arahan lelongan awam bagi penjualan Hartanah Damansara. Plaintif telah 9 membantah permohonan dengan dakwaan-dakwaan di muka surat 245 - 256, Eksiibit PLH-7 Afidavit Jawapan Defendan Kedua. - Dakwaan-dakwaan yang ditimbulkan Plaintif ditolak Mahkamah Kuala Lumpur pada 16.7.2013 (muka surat 258 - 260, Exhibit PLH-8 Afidavit Jawapan Defendan Kedua) - Hartanah Damansara telah dijual melalui lelongan awam pada 16.8.2013.

3

Mahkamah Tinggi Shah Alam Saman Pemula No. 24-1132-07/2013 (Tindakan 1132); Tindakan 1132 : - Atas dakwaan-dakwaan dibuat oleh Plaintif di dalam laporan polisnya bertarikh 8.3.2013, Kaveat Pendaftar telah dimasukkan oleh Pentadbir Tanah terhadap kedua-dua Hartanah Klang dan Hartanah Damansara. (Eksibit PLH-10 Afidavit Jawapan Defendan Kedua). - Tindakan 1132 difailkan untuk membatalkan kedua-dua Kaveat Pendaftar tersebut. Mahkamah Tinggi Shah Alam 10 memerintahkan supaya kedua-dua Kaveat Pendaftar tersebut dibatalkan. (muka surat 274 - 424, Eksibit PLH-11 and Eksibit 12 Afidavit Jawapan Defendan Kedua).

4

Mahkamah Rayuan Rayuan Sivil No. B-02-2654-12/13 (Rayuan 2654) Rayuan 2654 : - Plaintif failkan rayuan ke Mahkamah Rayuan atas tindakan 1132. - Rayuan 2654 dibatalkan oleh Mahkamah Rayuan pada 21.3.2014 dengan kos RM1,000.00 (muka surat 426 - 427, Exhibit PLH-13 Afidavit Jawapan Defendan Kedua).

5

Mahkamah Tinggi Shah Alam Saman Pemula No. 24-949- 08/2014 (Tindakan 949) ; dan Tindakan 949 : - Atas dakwaan-dakwaan, Plaintiff telah memfailkan tindakan 949 di Mahkamah Tinggi Shah Alam pada 25.8.2014 terhadap Defendan Pertama dan Defendan Kedua (muka surat 429 - 566, Eksibit PLH-14 Afidavit Jawapan Defendan Kedua) 11 - Tindakan Plaintif ditolak di Mahkamah Tinggi Shah Alam pada 6.7.2015 (muka surat 568 - 569, Eksiibit PLH-15 14

Afidavit Jawapan Defendan Kedua)

6

Mahkamah Rayuan Rayuan Sivil No. B-02(IM)-1344-08/2015 (Rayuan 1344). Rayuan 1344: - Plaintif merayu terhadap keputusan tindakan 949. - Rayuan 1344 dibatalkan oleh Mahkamah Rayuan pada 5.1.2016 (muka surat 571-572, Eksiibit PLH-16 Afidavit

Jawapan Defendan Kedua)

2

2.15 Tindakan 1132, Rayuan 2654, Tindakan 949 Suit and Rayuan 1344 telah difailkan oleh Plaintif dan digunakan oleh Plaintif sebagai alasan menangguhkan siasatan-siasatan terhadap Hartanah Klang oleh Defendan Kedua. Malahan saman pemula tindakan 949 tidak termeterai telah diserahkan kepada Defendan Kedua sehari sebelum tarikh siasatan yang ditetapkan pada 26.8.2014. 12

2

2.16 Sehari sebelum siasatan pada 8.3.2016, Defendan Kedua telah diserahkan dengan Writ Saman belum termeterai (muka surat 608-618 Eksibit PLH-18 Afidavit Jawapan Defendan Kedua). Tindakan baru ini telah difailkan Plaintif juga atas dakwaan-dakwaannya.

2

2.17 Berbalik semula kepada kes ini, Defendan Kedua telah seterusnya memulakan prosiding untuk menguatkuasakan hak statutorinya terhadap Hartanah Klang dengan membuat permohonan pada 20.4.2011 kepada Defendan Kedua untuk mengeluarkan satu perintah menjual Hartanah Klang tersebut melalui lelongan awam.

2

2.18 Sebelum mengeluarkan perintah jualan yang dipohon oleh Defendan Kedua, selaras dengan peruntukan seksyen 261(1) KTN, Defendan Pertama telah menjalankan siasatan terhadap hartanah tersebut.

2

2.19 Namun, Defendan Pertama tidak dapat menjalankan siasatan-siasatan pada tarikh yang ditetapkan kerana Plaintif telah 13 memohon penangguhan siasatan pada tarikh-tarikh yang ditetapkan dengan menggunakan alasan bahawa prosiding/guaman/rayuan yang telah beliau failkan dan belum dilupuskan oleh Mahkamah.

2

2.20 Siasatan bagi Hartanah Klang ini telah ditangguhkan sebanyak 15 kali iaitu pada 1.11.2011, 8.2.2012, 10.7.2012, 19.12.2012,

12

12.3.2013,

29

29.5.2013,

17

17.9.2013,

19

19.3.2014,

26

26.8.2014,

17

17.9.2014, 18.11.2014, 24.2.2015, 19.5.2015 and 8.12.2015 (muka surat 574- 606, Eksibit PLH-17, Afidavit Jawapan Defendan Kedua).

2

2.21 Dakwaan-dakwaan yang telah Plaintif bangkitkan di dalam prosiding/tindakan yang beliau failkan dan dakwaan-dakwaan yang sama telah ditimbulkan di dalam kes di hadapan Mahkamah ini boleh dilihat dengan jelas di dalam jadual di bawah ini. Dakwaan-dakwaan Plaintif di dalam Rayuan Plaintif Dakwaan-dakwaan Plaintif di dalam Saman terdahulu Jawapan Defendan Kedua ke atas dakwaan-dakwaan Plaintif di dalam Saman terdahulu dan 14 di dalam Rayuan Plaintif

Perintah

para

Perletahakan tidak didaftarkan dengan CCM [perenggan 6 Afidavit Sokongan Plaintif]  Perenggan 13 Afidavit Jawapan Plaintif yang difailkan oleh Plaintif dalam Guaman 1132 [ms. 297 hingga 298, Eksibit PLH-11 Afidavit Jawapan Defendan Kedua].  Perenggan 18 Afidavit Jawapan yang difailkan oleh Plaintif dalam Guaman 949 [ms. 490, Eksibit PLH- 4 Afidavit Jawapan Defendan Kedua]. Perintah Perletakhakan telah pun didaftarkan. Bagaimanapun ini hanya perkara pentadbiran dan tidak akan menjejaskan keesahan Perintah Perletakhakan. Perenggan 13 Afidavit Jawapan No.2 yang difailkan oleh Defendan Kedua dalam Guaman 1132 [ms. 322, Eksibit PLH-11 Afidavit Jawapan Defendan Kedua].  Perenggan 15 Afidavit Jawapan

II

yang difailkan oleh Defendan Kedua dalam Guaman 949 [ms. 500, Eksibit PLH-14 Afidavit Jawapan Defendan]. Defendan Kedua tidak boleh menguatkuasakan haknya sebagai pemegang gadaian sebelum pendaftaran Perintah [perenggan 7 dan 8 Afidavit Sokongan Plaintif]  Mukasurat 5 Hujahan Lanjut yang difailkan oleh Plaintiff dalam Guaman 230 [ms. 199, Eksibit PLH-5 Afidavit Jawapan Defendan Kedua].  Perenggan 24 Afidavit Jawapan Plaintif dalam Guaman 1132 [ms. 300, Eksibit PLH-11 Afidavit Jawapann Defendan Kedua]. Perintah Perletakhakan itu berkuatkuasa dari tarikh kuat kuasa dan tetap sah tanpa mengambil kira undang-undang lain.  Perenggan 24 hingga 30 Hujahan Jawapan Ringkas yang difailkan oleh Defendan Kedua dalam Guaman 230 [ms. 230 hingga 232, Eksibit PLH-5 Afidavit Jawapan Defendan Kedua]. 15  Perenggan 19 Afidavit Jawapan No.2 yang difailkan oleh Defendan Kedua 2 dalam Guaman 1132 [ms. 325, Eksibit PLH-11 Afidavit Jawapan Defendan Kedua].

2

2.22 Selepas siasatan yang kelima belas (15) pada 8.12.2015 ditangguhkan, satu Saman Kepada Penggadai bertarikh 15.2.2016 telah dikeluarkan sekali lagi kepada Plaintif untuk memaklumkan Plaintif untuk menghadiri tarikh siasatan pada 8.3.2016 {tarikh siasatan yang keenam belas (16)}.

2

2.23 Saman Kepada Penggadai telah diserahkan kepada Plaintif pada 25.2.2016.

2

2.24 Pada 8.3.2016 Defendan Pertama telah mengeluarkan perintah jualan untuk menjual Hartanah Klang tersebut melalui lelongan awam dan tarikh lelongan awam ditetapkan pada 22.7.2016. 16

2

2.25 Namun, sebelum tarikh lelongan (22.7.2017), pada 13.6.2016, Plaintif telah memfailkan tindakan Saman Pemula (Kandungan 1) ini. [3] Plaintif telah cuba mengetepikan perintah jualan bertarikh 8.3.2016 dengan memohon daripada Mahkamah ini satu perintah untuk mengisytiharkan bahawa perintah lelongan awam yang dikeluarkan oleh Defendan Pertama bertarikh 8.3.2016 adalah tidak sah kerana terdapat atau wujudnya kausa yang bertentangan “cause to contrary”. [4] Kedua-dua Defendan di dalam menentang permohonan Plaintif telah memfailkan afidavit-afifdavit berikut: i. Afidavit Jawapan Defendan Kedua Jilid 1 dan Jilid 2 bertarikh 26.7.2016. ii. Afidavit tambahan Defendan Kedua bertarikh 5.8.2016. iii. Afidavit Jawapan Defendan Pertama bertarikh 2.9.2017. iv. Afidavit Jawapan Defendan Kedua bertarikh 5.10.2016. 17 [5] Di dalam menentang keras permohonan Plaintif, Defendan Pertama (D1) dan Defendan Kedua (D2) telah membangkitkan bantahan-bantahan berikut: i. permohonan Plaintif yang dibuat berdasarkan rayuan di bawah seksyen 418 KTN adalah dihalang oleh had masa yang diperuntukan oleh seksyen 418 KTN. ii. permohonan/tindakan Plaintif adalah diestop/ dihalang oleh doktrin res judicata. iii. proses perlaksanaan dan tindakan Defendan Pertama di dalam mengeluarkan perintah jualan hartanah tersebut adalah teratur dan selaras dengan peruntukan di bawah KTN. iv. tindakan Defendan Pertama telah dibuat suci hati dan dilindungi oleh peruntukkan KTN. v. tidak wujud kausa yang bertentangan bagi menghalang satu perintah jualan dikeluarkan oleh Defendan Pertama (D1). 18 Alasan i: Halangan Had Masa Di bawah sekyen 418 [6] Mahkamah ini telah merujuk kepada intitulmen saman pemula Plaintif dan mendapati Plaintif telah membawa permohonannya ke Mahkamah ini menurut seksyen-seksyen 263, 417, 418 KTN dan prosidur rayuan di bawah Aturan 55A Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012). [7] Di samping itu, Plaintif juga telah cuba membawa permohonannya di bawah seksyen 41 Akta Relif Spesifik 1950 (ASR) dengan memohon perintah deklarasi bagi mengisytiharkan perintah D1 tersebut adalah tidak sah. [8] Pertama, Mahkamah ini perlu menekankan bahawa seksyen 417 KTN semestinya tidak terpakai bagi kes Plaintif. [9] Begitu juga dengan seksyen 41 ARS 1950. Relif di bawah Seksyen 41 ARS ini tidak terbuka ‘available’ kepada Plaintif kerana undang-undang adalah jelas dan jitu bahawa apabila undang-undang statut memperuntukan remedi dalaman, mana-mana pihak yang terkilan atas perintah yang dikeluarkan menurut statut tersebut hendaklah 19 menggunakan kesemua remedi dalaman yang diperuntukkan sebelum ke Mahkamah. [10] Kedudukan undang-undang mengenai perkara ini adalah jelas dengan merujuk kepada kes-kes berikut: i. Mahkamah Rayuan di dalam kes Sakapp Commodities (M) Sdn Bhd v Cecil Abraham (Executor of the Estate of Loo Cheng Ghee) [1998] 4 MLJ 651: “It is beyond dispute that the remedy of declaration is discretionary in nature. Section 41 of the Specific Relief Act 1950 reads as follows: Any person entitled to any legal character, to any right as to any property, may institute a suit against any person denying, or interested to deny, his title to the character or right, and the court may in its discretion make therein a declaration that he is so entitled, the plaintiff need not in that suit ask for any further relief: 20 Provided that no court shall make any such declaration where the plaintiff, being able to seek further relief than a mere declaration or title, omits to do so. Explanation — A trustee of property is a 'person interested to deny' a title adverse to the title of some one who is not in existence, and for whom, if in existence, he would be a trustee.' (Emphasis added.) Although s 41 is not a complete code upon the subject of declaratory decrees (Attorney General of Hong Kong v Zauyah Wan Chik & Ors and another appeal [1995] 2 MLJ 620) and the power to make a declaration is almost unlimited (Hanson v Radcliffe Urban District Council [1922] 2 Ch 490 at p 507 per Lord Sterndale MR), yet, the remedy of declaration may be refused upon settled principles. Thus, generally speaking, the court will not grant a declaratory judgment where an adequate alternative remedy is available (Manggai v Government of Sarawak & Anor [1970] 2 MLJ 41).” ii. Hakim K.C Vohrah (YA pada ketika itu) di dalam kes Lokmanal Hakim Ramli & Ors v. Hj. Ismail Ishak & Ors [1992] 2 CLJ (Rep) 795, di dalam memutuskan di dalam perkara-pekara pesaka kecil yang di bawah bidang kuasa Pentadbir Pesaka 21 dan terdapatnya peruntukan rayuan di bawah seksyen 29(1) Akta Pembahagian Pesaka Kecil 1955 telah menyatakan berikut di muka surat 798 dan 798: “In this case the matters complained of relate to a small estate which under the Act are within the exclusive original jurisdiction of the Collector; the plaintiffs should under s.29(1) of the Act have appealed against both orders of the Collector made on 22 February 1987, the order made under s.13 relating to the distribution of the property and the other order made under s. 14 relating to the colleteral dispute. I am not unmindful of the Supreme Court case of Development and Commercial Bank Bhd. v. Land Administrator, Wilayah Persekutuan [1991] 2 MLJ 181 on the availability of the remedy available to him to redress a grievance he has against a decision or order of an authority constituted under a statute. The Plaintiffs in this case are indeed applying, inter alia, for a declaration that the defendants had renounced their beneficial share in the property of deceased Ishak and for a consequential order to set aside the Collector’s order of distribution. However, all the plaintiffs being aggrieved parties within the meaning of 2. 29(1) of the Act they had a right of appeal 22 and they should have appeal and they should have appealed under s. 29(1) and the remedy of declaration is not open to them.” iii. Di dalam Manggai v Government of Sarawak & Anor [1970] 2 MLJ 41, Mahkamah Persekutuan di muka surat 44 telah memutuskan antara lain seperti yang berikut: “It is well settled law that the court will not make a declaratory judgment where an adequate alternative remedy is available (see Halsbury's Laws of England, 3rd edition, volume 22, page 749, paragraph 1611). To quote but a few authorities in support of that proposition, Lord Herschell said in Barraclough v Brown: "It was argued for the appellant that, even if not entitled to recover the expenses by action in the High Court, he was, at all events, entitled to come to that court for a declaration that on the true interpretation of the statute he had a right to recover them. It might be enough to say that no such case was made by the appellant's claim. But, apart from this, I think it would be very mischievous to hold that when a party is compelled by statute to resort to an inferior court he can come first to the High Court to have his right to recover – the very matter relegated to the inferior court – determined. Such a 23 proposition was not supported by authority, and is, I think, unsound in principle." In Pasmore v The Oswaldtwistle Urban District Council Earl of Halsbury L.C. said: "… The principle that where a specific remedy is given by a statute, it thereby deprives the person who insists upon a remedy of any other form of remedy than that given by the statute, is one which is very familiar and which runs through the law." In the more recent case of Wilkinson v Barking Corporation Asquith L.J. said: "… It is undoubtedly good law that where a statute creates a right and, in plain language, gives a specific remedy or appoints a specific tribunal for its enforcement, a party seeking to enforce the right must resort to that remedy or that tribunal, and not to others." iv. Hakim Hepworth di dalam kes Chop Chuah Seong Joo v. Teh Chooi Nai & Ors. (1963) 29 M.L.J. 96, di muka surat 100 telah menyatakan: “In the present case the plaintiffs were not without a remedy. They were specifically given a right of appeal on a point of law by section 24 11 of the 1956 Ordinance. They have suffered no injustice because they have only themselves to blame for not pursuing the appeal. In my opinion section 11 of the 1956 Ordinance provides for an aggrieved party an entirely adequate alternative remedy and accordingly this is not a case in which a claim to a declaration should be entertained.” [11] Justeru itu, di dalam kes ini adalah jelas bahawa Plaintif tidak berhak untuk mendapatkan satu perintah mengisytiharkan perintah jualan bertarikh 8.3.2016 itu tidak sah atau terbatal menurut seksyen 41 ARS 1950. [12] Peruntukan yang tinggal untuk Plaintif bergantung adalah seksyen 418 KTN. [13] Seksyen 418 memperuntukkan berikut: “418. Appeals to the Court

1

Any person or body aggrieved by any decision under this Act of the State Director, the Registrar or any Land Administrator may, at any time within the period of three months beginning with the 25 date on which it was communicated to him, appeal therefrom to the Court.

2

Any such appeal shall be made in accordance with the provisions of any written law for the time being in force relating to civil procedure; and the Court shall make such order thereon as it considers just.

3

In this section ‘decision’ includes any act, omission, refusal, direction or order.” [14] Seksyen 418 KTN ini memperuntukkan bahawa mana-mana pihak yang terkilan terhadap mana-mana perintah yang dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah, bolehlah dalam tempoh masa tiga bulan daripada keputusan itu disampaikan kepadanya, merayu ke Mahkamah. [15] Di dalam kes ini, perintah jualan telah dikeluarkan oleh D1 pada 8.3.2016 dan namun saman pemula ini telah hanya difailkan oleh Plaintif pada 13.6.2016. Plaintif telah disampaikan mengenai perintah jualan itu pada pada 8.3.2016 (pada tarikh perintah jualan 26 dikeluarkan D1) di mana Plaintif sendiri telah hadir pada masa siasatan dijalankan oleh D1 pada 8.3.2016. Plaintif sememangnya telah mengetahui keputusan D1 yang telah mengeluarkan perintah jualan Hartanah Klang pada tarikh tersebut. Apabila perintah jualan dikeluarkan oleh D1 pada 8.3.2016 maka tempoh tiga bulan untuk merayu ke Mahkamah Tinggi akan luput pada 7.6.2016. [16] Berhubung dengan pematuhan masa tiga bulan menurut seksyen 418 KTN, Mahkamah ini merujuk kepada peruntukan dan kes-kes berikut:- i. Seksyen 38 Akta Prosiding Kerajaan 1956 Limitation of Acts

38

Any written law relating to the limitation of time for bringing proceedings against public authorities may be relied upon by the Government as a defence in any civil proceedings against the Government. ii. Alias bin Ismail v Hairuddin bin Mohamad & Anor [1997] 4 CLJ 669 di mana Mahkamah Rayuan telah memutuskan bahawa Mahkamah tiada budi bicara untuk mengenepikan pembelaan had masa: 27 “The Court has no discretion to set aside a defence of limitation.” iii. Credit Corp. (M) Bhd. V. Fong Tak Sin [1991] 1 CLJ 69, Mahkamah Agung telah memutuskan bahawa: “The limitation law is promulgated for the primary object of discouraging plaintiffs from sleeping on their actions and more importantly, to have a definite end to litigation. This is is accord with the maxim interest reipublicae ut sit finis litiup that in the interest of the State there must be an end to litigation. The rationale of the limitation law should be appreciated and enforced by the Courts.” [17] Di dalam perkara ini, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam Defendan Pertama berdasarkan peruntukan seksyen 418 KTN, rayuan Plaintif terhadap keputusan Defendan Pertama sememangnya adalah di luar had masa tiga bulan yang ditetapkan. Plaintif juga telah tidak langsung mengemukakan sebarang alasan ke atas kelewatan tersebut. Justeru itu, atas isu had masa ini sahaja rayuan Plaintif terhadap Defendan Pertama semestinya gagal. [18] Di dalam perkara Plaintif ini, Mahkamah ini perlu menekankan bahawa Plaintif di dalam kes ini bukanlah seorang litigan yang baru 28 pertama kali berhadapan dengan prosiding Mahkamah. Plaintif sendiri telah memfailkan lebih daripada lima tindakan terhadap D1 ataupun D2 Dengan keadaan ini, Plaintif sememangnya sedar dan mempunyai pengetahuan mengenai keperluan undang-undang berhubung pematuhan tempoh masa di dalam pemfailan sesuatu tindakan di Mahkamah, bahkan ini bukan kali pertama seksyen 418 KTN digunakan oleh Plaintif. Prosiding berhubung Hartanah Klang ini telah bermula sejak tahun 2011 sehinggalah kini. Plaintif di dalam kes semestinya dan sewajarnya ada pengetahuan mengenai tempoh masa yang diperuntukan oleh seksyen 418 KTN bagi beliau membuat rayuan ke Mahkamah Tinggi. [19] Di samping itu, kalau melihat sejarah pemfailan tindakan-tindakan Plaintif dan tindak-tanduk (perlakuan) Plaintif, kebanyakan tindakan-tindakan Plaintif telah difailkan pada saat-saat akhir sebelum sesuatu perintah dikeluarkan oleh pihak Pentadbir Tanah terhadap hartanahnya. Di dalam kes di hadapan Mahkamah ini, Plaintif telah memfailkan saman pemula ini sebelum pentadbir tanah dapat melaksanakan lelongan awam Hartanah Klang pada 22.07.2016. 29 Alasan ii. Permohonan / tindakan Plaintif adalah diestop/ dihalang oleh doktrin res judicata. [20] Plaintif di dalam memohon perintah-perintah di dalam Kandungan 1 telah bersandarkan kepada dua alasan iaitu: Alasan i: Semasa Borang 16D dikeluarkan, Defendan Kedua belum lagi sah berdaftar sebagai pemegang gadaian yang menerima perletakhakan daripada MBB kerana proses pendaftaran Perintah Perletakhakan belum disempurnakan. Alasan ii: Memandangkan Defendan Kedua adalah sebuah syarikat yang mempunyai pemegang asing, maka ini menjadikan Defendan Kedua sebuah syarikat asing, Sebagai syarikat asing, Plaintif mendakwa bahawa Defendan Kedua perlu mendapatkan kebenaran pihak berkuasa negeri di bawah seksyen 433B KTN 1965, sebelum berurusan dengan sebarang hal tanah. 30 [21] Mahkamah ini di perenggan 2.14 alasan penghakiman ini telahpun menggariskan tindakan-tindakan yang timbul daripada tindakan penguatkuasaan hak statutori D2 terhadap Hartanah Damanasara dan Hartanah Klang. Kesemua prosiding/tindakan/ rayuan ini telah diterangkan oleh D2 secara terperinci di dalam Afidavit Jawapan Defendan Kedua. [22] Di dalam perkara permohonan Plaintif di hadapan Mahkamah ini, Mahkamah ini mestilah merujuk Tindakan 949. Melalui Perintah bertarikh 6.7.2015, Mahkamah Tinggi Shah Alam, telah menolak permohonan di dalam Tindakan 949. [23] Alasan ii telah telahpun diputuskan oleh Mahkamah Tinggi Shah Alam pada 06.07.2015. Justeru, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa atas prinsip doktrin res judicata Plaintif adalah diestop/dihalang daripada membawa alasan ii ke dalam guaman ini kerana ia telah diputuskan oleh Mahkamah pada 6.7.2017. [24] Prinsip doktrin res judicata boleh dirujuk dalam kes Mahkamah Agung Asia Commercial Finance (M) Berhad v. Kawal Teliti Sdn 31 Bhd [1995] 3 CLJ 783, di mana Y.A Hakim Peh Swee Chin dalam membicarakan prinsip res judicata adalah seperti berikut: “[1] The significance of res judicata lies in its effect of creating an estoppel per rem judicatum, which may take the form of either cause of action estoppel or issues estoppel. The cause of action estoppel raises when rights or liabilities involving a particular right to take a particular action in Court for a particular remedy are determines in a final judgment and such right of action, that is the cause of action, merges into the said final judgment. The issue estoppel, on the other hand, means simply an issue which party is estopped from arising in a subsequent proceeding. [2] The doctrine of res judicata is not confined to causes of action or issues which the court is actually asked to decide or has already decided. It covers also cases of action or issues or facts which, though not already decided as a result of the same not being brought forward due to negligence, inadvertence or deliberately, are so clearly part of the subject matter of the litigation and so clearly could have been raised, that it would be 32 an abuse of the process of the Court to allow a new proceeding to be started in respect of them.” [25] Di dalam kes Chemfert Sdn Bhd & Anor v. Lim Hua [2010] 5 MLJ 228: “(a) Res judicata simply means a matter adjudged, and its significance lies in its effect of creating an estoppel per rem judicatum.

b

When a matter between two parties has been adjudicated by a court of competent jurisdiction, the parties and their privies are not permitted to litigate once more the res judicata, because the judgment becomes the truth between such parties who should accept it as the truth – res judicata pro veritate accipitur.” Kausa yang bertentangan [26] Permohonan Plaintif untuk membantah terhadap perintah jualan hartanah tersebut kerana mendakwa wujudnya kausa yang bertentangan atas alasan i dan ii. 33 [27] Undang-undang berhubung bidang kuasa Pentadbir Tanah mengeluarkan satu perintah jualan terhadap tanah-tanah di bawah pegangan pejabat tanah adalah jitu dan mantap. [28] Mana-mana pemegang gadaian boleh memulakan prosiding halang tebus/ menguatkuasakan hak atau remedi statutori yang ada kepada bagi tanah-tanah pegangan pejabat tanah dengan memohon untuk satu perintah jualan dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah menurut seksyen 263(1) KTN 1965. [29] Di akhir siasatan yang dijalankan menurut seksyen 261 KTN, Pentadbir Tanah adalah berhak / mempunyai kuasa untuk mengeluarkan satu perintah jualan atas permohonan mana-mana pemegang gadaian kecuali jika wujud / terdapat kausa yang bertentangan. [30] Seksyen 263(1) KTN 1965 telah jelas memperuntukkan: “(1) At the conclusion of any enquiry under section 261, the Land Administrator shall order the sale of the land or lease to which the 34 charge in question relates unless he satisfied of the existence of the cause to the contrary” [31] Justeru itu, mana-mana pemberi gadaian yang berhasrat untuk menepis satu perintah jualan melalui lelongan awam oleh Pentadbir Tanah hendaklah membuktikan bahawa wujudnya kausa yang bertentangan. [32] Di dalam pentakrifan frasa kausa yang bertentangan, di dalam kes Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank Berhad [1997] 1 MLJ 77, Mahkamah Persekutuan telah menerangkan bahawa kausa yang bertentangan boleh dijelaskan antara lain seperti berikut: “It is not sufficient to allege mere breaches by the charge of the loan agreement between the charge and the borrower, or even of the terms of the annexure to the charge in order to resist an application under s.256(3) of the NLC. An allegation that the charge acted in breach of contract, while it may give rise to an independent action in personam, is sufficient per se to defeat 35 the ad rem rights of a charge under his registered charge to an order for sale. These are the following categories of cases where cause to the contrary within s.256(3) of the NLC may be established: i. Firstly, a chargor who is able to bring his case within any of the exceptions to the indefeasibility doctrine housed in s.340 of the NLC. ii. Secondly, a chargor may show cause to the contrary within s.256(3) of the Code by demonstrating that the chargee has failed to meet the conditions precedent for the making of an application for an order of sale, for e.g. failure on part of the to prove the making of a demand or service upon the chargor of a notice in Form 16D would constitute cause to contrary. Similarly where the notice demands sums not lawfully due from the charge. 36 iii. Thirdly, a chargor may defeat an application for an order of sale by demonstrating that its grant would be contrary to some rule or equity.” [33] Di dalam mencapai pendekatan terhad dengan memberikan tiga kategori kausa yang bertentangan ini, Mahkamah Persekutuan di dalam kes Low Lee Lian tersebut telah memberikan alasan-alasannya dengan menyatakan seperti berikut: “We are conscious that the approach we have adopted results in a very narrow and restrictive interpretation of s.256(3) of the Code. But there are good reasons of policy for such an interpretation. It must not be forgotten that in the ordinary way, banks and other financial institutions loan moneys deposited with them by their customer to a borrower on the faith of the security of a charge created over the landed property of the borrower, or as here, of a third party. In the event of a default by the borrower, the lending institution normally looks to early recovery of all or a substantial part of the money due to them from a sale of a security. If the courts of this country interpret 37 the phrase ‘cause to contrary’ appearing in s.256(3) of the Code liberally, then, institutional lenders would loose confidence in their right to realize their security through an order for sale. Financial institutions would then become reluctant to lend money to bonafide entrepreneurs. Commerce would come to a standstill and the development of land and industries in this country which are largely dependent upon loans from banks would cease. No judgment of this court will be designed to produce such a consequence.” “Although each case turns upon its own facts, we propose to consider by way of illustration only, the usual kind of case with which this court has been faced on numerous occasions. An application under s.256 is opposed by the chargor on the ground that the charge has acted in breach of contract, e.g. by not releasing moneys due under the loan agreement or by increasing the rate of interest without proper notice or by not giving any proper account of the sums paid by the borrower. A judge faced with such complaints will merely say that they do not, on proper reading of s.256(3) and the authorities which have considered the section, constitute cause to the contrary. He will not, and ought 38 not to, to enter upon a discussion of the question whether any or all of these complaints have or are devoid of any merit.” Alasan i: Semasa Borang 16D dikeluarkan, Defendan Kedua belum lagi sah berdaftar sebagai pemegang gadaian yang menerima perletakhakan daripada MBB kerana proses pendaftaran Perintah Perletakhakan belum disempurnakan. [34] Plaintif telah menghujahkan bahawa semasa D2 mengisukan Notis Borang 16D (Notis 16D) bertarikh 24.9.2010 kepada Plaintif, D2 bukanlah pemegang gadaian yang sah kerana Perintah Perletakhakan bertarikh 17.4.2008 belum lagi didaftarkan dengan Pendaftar Syarikat. [35] Adalah dihujahkan lagi oleh Plaintif bahawa apabila Perintah Perletakkan tersebut belum didaftarkan di Pejabat Pendaftar Syarikat, hak-hak dan kepentingan MBB yang wujud di dalam akaun-akaun Plaintif belum lagi diletakkan (vested) sepenuhnya ke atas D2 dan ini bermakna D2 belum lagi meletakkan dirinya menggantikan MBB 39 dengan sepenuhnya. Maka D2 belum lagi berhak menguatkuasakan gadaian tersebut. [36] Adalah dihujahkan seterusnya oleh Plaintif bahawa pada masa D2 memulakan prosiding halang tebus iaitu pada masa notis 16D dikeluarkan oleh D2, D2 bukanlah pemegang gadaian hartanah tersebut kerana hak-hak/kepentingan-kepentingan belum disempurnakan (crystallised). [37] Benarkah apa yang dihujahkan oleh Plaintif bahawa untuk D2 menguatkuasakan hak-hak/kepentingan-kepentingan yang telah letakkanhak ke atasnya, Perintah Perletakhakan bertarikh 17.4.2008 mestilah didaftarkan di Pendaftar Syarikat terlebih dahulu. [38] Saya bersetuju dengan peguam D2 bahawa hujahan Plaintif tidak mempunyai merit langsung. [39] Perenggan 1, 3, 3.4 dan 3.9, Perintah Perletakhakan bertarikh 17.4.2008 (Eksibit ‘MAAH-3’) berbunyi berikut:- 40 “1. Penjualan dan pindahmilik Aset tersebut (yang mendefinisikan dibawah) membentuk sebahagian daripada perniagaan Pemberi Pindah Milik dan yang telah dijual oleh Pemberi Pindah Milik kepada Penerima Pindahan di bawah dan menurut perjanjian jual beli bertarikh 3.1.2008 yang dibuat antara mereka (“Perjanjian Jual Beli”) kini diberi efek di bawah Seksyen 50 Akta Bank dan Institusi Kewangan 1989 pada dan berkuatkuasa dari Hari Perniagaan ketiga (3) dari tarikh pemberian Perintah ini (“Tarikh Pindahan”).

3

Bahawa, sebagai tambahan dan tidak kurang daripada perenggan-perenggan di atas, perintah-perintah berikut diberikan dan mempunyai efek pada dan dari Tarikh Pindahan untuk memudahkan dan memberi efek kepada pindahmilik…

3

3.4 bahawa berhubung dengan mana-mana suratcara sedia ada yang dikeluarkan berkenaan dengan atau yang berhubung dengan Aset-Aset tersebut, sama ada dalam 41 bentuk surat ikatan, surat ikatan pol, indenture, wasiat atau sebaliknya, atau perintah mana-mana mahkamah, di bawah atau oleh apa-apa hartanah yang diletakhak kepada pemberi pindahmilik, dianggap dan mempunyai efek seperti untuk apa-apa rujukan didalamnya kepada pemberi pindahmilik, terdapat penggantian rujukan kepada penerima pindahan.

3

3.9 bahawa apa-apa sekuriti berkenaan dengan dan yang berkaitan dengan Aset-Aset tersebut yang dipegang oleh Pemberi Pindah Milik sebaik sahaja sebelum Tarikh Pindahan, atau oleh agen atau penama, pemegang amanah, untuk Pemberi Pindah Milik, sebagai sekuriti untuk bayaran atau pelepasan apa-apa liability obligor, akan dipegang oleh penerima pindahan..” [40] Di dalam kes ini, adalah jelas bahawa D2 di dalam kes ini telahpun menerima hak-hak/ kepentingan-kepentingan daripada MBB sebagai pemegang gadaian pada 22.4.2008 iaitu sebelum Borang 16D diisukan pada 24.9.2010. 42 [41] Di dalam kes Alliance Bank Malaysia v. MCK Development Sdn Bhd [2005] 5 CLJ 77 telah diputuskan bahawa: “In my view, parliament enacted s. 50(6)(a) of the BAFIA merely for the purpose of laying down the subsequent administrative procedures to be taken for the formal registration of the vesting order at the relevant land registry in accordance with s. 420 of NLC. I can see no ambiguity in the said provision. To my mind, it is irrelevant and of no consequence in this matter that the vesting order had subsequently been registered formally at the land registry after the commencement of the foreclosure proceedings. In my view, the registration of the vesting under s. 420 of NLC is not a precondition to the commencement of the charge action, as I have stated at the outset that s. 50(3) of BAFIA expressly provides that notwithstanding the provisions in any law the charged properties shall be vested in the plaintiff automatically on 31-12-2000. Thus, with the vesting order the plaintiff is not required to carry out any further administrative act, for instance registering the order with the land registry, in order to enforce the charge.” 43 [42] Di dalam kes EON Bank Berhad v. Gandarama Sdn Bhd [2007] 4 MLJ 247, telah diputuskan seperti berikut: “On the other hand, it is also important to state that the omission to register the said vesting order is curable so long as no real prejudice will result to the defendant and further, the defendant has not shown any prejudice having been caused. There is also no fundamental breach which goes to the root of the charge to such an extent to vitiate the foreclosure proceedings filed by the plaintiff. If at all the said vesting order is required to be registered or served on the Registrar of Title, it may be remedied by presently causing a copy of the said vesting order to be served on the Registrar of Title.” [43] Seterusnya di dalam kes Johannes Koplan v Aw Chen [1970] 1 MLJ 220, Ong CJ menjelaskan bahawa: “Legal technicalities which stand in the way of any aggrieved person seeking and obtaining his remedy in court should not be allowed to prevail so as to frustrate any just claim.” 44 [44] Berdasarkan kes-kes di atas, adalah jelas bahawa pendaftaran Perintah Perletakhakan hanyalah satu tanggungjawab administratif dan bukanlah pra-syarat serta satu halangan untuk D2 melaksanakan dan menguatkuasakan hak dan remedi statutori sebagai pemegang gadaian untuk memohon untuk perintah jualan melalui lelongan awam. [45] Kalaupun ianya perlu didaftarkan, Mahkamah mempunyai bidang kuasa sedia untuk memperbaiki dan untuk menemui keadilan dengan mengarahkan sedemikian sebelum mengambil langkah selanjutnya dalam prosiding tersebut. Sebagaimana di dalam kes ini, Perintah Perletakhakan telahpun didaftarkan oleh MBB dengan Pendaftar Syarikat pada 3.5.2011. [46] Pendaftaran Perintah Perletakhakan yang tidak didaftarkan adalah boleh diperbaiki selagi mana tiada prejudis yang sebenar disebabkannya kepada Plaintif dan seterusnya Plaintif tidak menunjukkan mana-mana prejudis yang disebabkannya. Tidak terdapatnya perlanggaran dasar atau undang-undang substantif yang 45 menyebabkan prosiding lelongan awam yang difailkan Defendan Kedua rosak. [47] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa Perintah Perletakkan yang tidak didaftarkan di Pendaftar Syarikat bukanlah sesuatu yang tergulung atau terjumlah kepada satu kausa yang bertentangan. Alasan ii: Defendan Kedua adalah sebuah syarikat yang mempunyai pemegang asing, maka ini menjadikan Defendan Kedua sebuah syarikat asing, Sebagai syarikat asing, Plaintif mendakwa bahawa Defendan Kedua perlu mendapatkan kebenaran pihak berkuasa negeri sebelum berurusan dengan sebarang hal tanah. [48] Adalah menjadi hujahan Plaintif bahawa memandangkan D2 mempunyai pemegang saham asing, ini menjadikan D2 sebuah syarikat asing. Sebagai syarikat asing, Plaintif seterusnya berhujah bahawa untuk meneruskan tindakan prosiding yang melibatkan perkara tanah perlu mendapat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri menurut Seksyen 433B KTN 1965 ini. 46 [49] Seperti yang diputuskan di perenggan [23] alasan penghakiman Plaintif adalah dihalang untuk membangkitkan alasan ii kerana ia telahpun diputuskan di dalam Tindakan 949. Namun, demi kesempurnaan, Mahkamah ini akan mempertimbangkan dan menentukan isu ini juga. [50] Seksyen 433B(3) KTN memperuntukan seperti berikut: “433B. Non-citizens and foreign companies may acquire, etc., land only with approval of State Authority.

3

Notwithstanding sub-section (1), but subject to sub-section (4), it shall not be necessary for a non-citizen or a foreign company to obtain the approval of the State Authority for the purpose of a charge or a lien in respect of any alienated land or any subdivided share in such land or any lease of such land under Part Sixteen.” [51] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini, Plaintif telah khilaf undang-undang dalam perkara ini. Undang-undang di dalam kebenaran menurut Seksyen 433B(3) KTN adalah jelas. 47 [52] Mahkamah ini suka merujuk kepada kes CIMB Investment Bank Bhd v. Metroplex Holdings Sdn Bhd [2014] 9 CLJ 1012, yang mana Mahkamah Persekutuan telahpun memutuskan seperti berikut: “Where the dealing is a land charge or lien, it shall not necessary for a non-citizen or a foreign company to obtain the prior approval of the State Authority for the registration and endorsement of the charge. Hence, it could not be contended that the instant charge violated s.433B in that six of the guarantors under the GFA were foreign companies which failed to obtain the requisite approval of the State Authority. Further, the alleged breach of cl.18(G) of the GFA, which, even if true, was not a contravention that defied an express statutory provision.”( Penekanan oleh Mahkamah ini) [53] Maka berdasarkan peruntukkan dan kes di atas, jikapun Defendan Kedua adalah sebuah syarikat asing yang ingin menjalankan haknya sebagai pemegang gadaian, Defendan kedua tidak perlu untuk mendapat kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri bagi maksud gadaian di bawah Bahagian Enam Belas KTN 1965. 48 [54] Justeru, berbalik kepada isu kausa yang bertentangan, Mahkamah dengan ini berpandangan jelas bahawa alasan-alasan yang dibangkitkan Plaintif di atas yang menyatakan bahawa Defendan Kedua bukan pemegang gadaian yang sah berdaftar kerana Perintah Perletakhakan belum lagi didaftarkan dengan Pendaftar Syarikat. [55] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini juga bahawa proses perlaksanaan dan tindakan D1 di dalam mengeluarkan perintah jualan hartanah tersebut adalah teratur dan selaras dengan peruntukan di bawah KTN. Tindakan D1 telah dibuat suci hati dan dilindungi oleh peruntukkan KTN. [56] Adalah menjadi dapatan mahkamah ini bahawa alasan-alasan yang ditimbulkan Plaintif di dalam percubaannya untuk membuktikan atau menunjukkan sebab atau mewujudkan kausa yang bertentangan bagi menghalang satu perintah penjualan melalui lelongan awam adalah alasan-alasan yang tidak bermerit langsung. 49 [57] Atas alasan-alasan di atas, Saman Pemula Plaintif dalam Kandungan 1 dengan ini ditolak dengan kos. Mahkamah ini juga memerintahkan supaya Plaintif membayar kos sebanyak RM5000.00 kepada Defendan Pertama dan RM10,000.00 kepada Defendan Kedua. [58] Memandangkan D1 telah tidak dapat melaksanakan tugasnya menurut undang-undang dengan lancar dan D2 pula terpaksa berhadapan dengan halangan-halangan di dalam menguatkuasakan haknya di sisi undang-undang dengan tindak-tanduk Plaintif yang telah memulakan prosiding undang-undang yang bertalu-talu sehingga prosiding Mahkamah telah berterusan sekian lama, maka Mahkamah ini juga memerintahkan bahawa Plaintif adalah tidak dibenarkan membuat apa-apa permohonan ataupun tindakan undang-undang terhadap D1 ataupun D2 sehinggalah kos-kos yang diperintahkan oleh Mahkamah ini dibayar sepenuhnya terhadap D1 dan D2. 50 ..................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam (Saman Pemula) Selangor Darul Ehsan Bertarikh 17hb Mei 2017 Peguam Plaintif - Tetuan Lope Maizura Cik Farahlisa bersama Cik Nadia Peguam Defendan Pertama - Pejabat Penasihat Undang-Undang Selangor Puan Nurhamimah binti Amrah Peguam Defendan Kedua - Tetuan Rahmat Lim & Partners Encik Jack Yaow

Something wrong on this page?

Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.

Report an issue Request removal