DA-22-NCVC-52-05/2015
High Court of Malaysia17 Dec 2017
The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.
Citations and treatment detected automatically from later judgments and the authorities this decision relies on.
Later cases and laws citing this decision
Not yet cited by a later decision.
Earlier cases and laws this decision relies on
“ies) PTE LTD [1984] 1 MLJ 243, mahkamah telah memutuskan sepertimana berikut: “As far as our law is concerned, the exclusion of oral by documentary evidence, is governed by sections 91 and 99 of the Evidence Act”
Auto-detected from judgment text; not a substitute for a citator check.
Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KOTA BHARU DALAM NEGERI KELANTAN DARUL NAIM, MALAYSIA RAYUAN SIVIL NO: DA-22-NCVC-52-05/2015 ANTARA MOHD AZMI BIN CHE OMAR - PLAINTIF (NO. K/P: 590713-03-6007) DAN MOHD ZAWAWI B MAT GHANI (NO.K/P LAMA: 4165683)
1
Ini merupakan rayuan Plaintif terhadap keputusan mahkamah ini yang telah menolak tuntutan Plaintif dengan kos sebanyak RM12,000. Plaintif telah menuntut antara lain agar satu pengisyhtiharan bahawa ½ bahagian tanah yang menjadi “subject matter” tuntutan ini yang didaftarkan atas nama Defendan adalah bukan hak milik Defendan tetapi sebagai Pemegang Amanah kepada Plaintif sahaja dan tanah tersebut perlu didaftarkan di atas nama Plaintif. 2
2
Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Plaintif telah menfailkan rayuan ke Mahkamah Rayuan.
3
Ini merupakan alasan-alasan terhadap keputusan tersebut.
4
Plaintif adalah anak lelaki yang sah kepada Che Omar Bin Che Awang dan arwah Selamah Bt. Ab. Rahman @ Ag. Ab. Rahman. Manakala Defendan, Cikgu Zawawi adalah adik ipar Plaintif, iaitu suami kepada Raihan Binti Che Omar, adik Plaintif. Defendan adalah tuanpunya berdaftar terkini ke atas semua bahagian tanah yang menjadi “subject matter” dalam kes ini yang dikenali sebagai Lot 2499, GM 2052, Kg. Tawang, Mukim Pauh Sembilan, Jajahan Bachok, Kelantan (dirujuk sebagai “Tanah Tersebut”).
5
Kesemua bahagian tanah tersebut pada asalnya adalah kepunyaan berdaftar arwah ibu Plaintif, Selamah Bt. Ab. Rahman @ Ag. Ab. Rahman (selepas ini disebut “Selamah”). Tanah tersebut asalnya dibeli secara bersama oleh Selamah dengan bapa Plaintif (Che Omar bin Che Awang) daripada Hajah Saudah binti Deris pada tahun 1977 tetapi kedua-dua ibu (Selamah) dan bapa Plaintif bersetuju supaya hanya nama Selamah sahaja didaftarkan dalam Suratan Hakmilik tanah tersebut.
6
Setelah membeli tanah tersebut, Che Omar dan Selamah telah mendirikan sebuah rumah kediaman di atas sebahagian tanah tersebut dan untuk mereka sekeluarga tinggal di situ. 3
7
Pada tahun 1985, semasa Defendan berkhidmat sebagai Guru, Defendan dan isterinya (Raihan binti Che Omar)(selepas ini disebut “Raihan”) berhasrat untuk mendirikan rumah kediaman, tetapi tidak mempunyai tanah sendiri dan mereka tidak mampu membeli tanah untuk dibuat tapak rumah.
8
Raihan dan Defendan kemudiannva telah meminta kebenaran Che Omar dan Selamah untuk mendirikan rumah di atas tanah tersebut memandangkan sebahagian daripada tanah tersebut yang terletak bersebelahan dengan rumah Che Omar dan Selamah masih kosong. [9]
Preamble
Menurut Plaintif, Defendan dan Raihan pada masa itu tidak mempunyai punca kewangan untuk mendirikan rumah di atas tanah tersebut, maka Defendan bercadang mendapatkan Pinjaman Perumahan dari pihak Kerajaan. [10] Namun untuk membolehkan Defendan memperolehi Pinjaman Perumahan tersebut, tanah yang dicadangkan untuk dibina rumah oleh Defendan perlu dicagar/digadai kepada Kerajaan sebagai Cagaran kepada pembiayaan yang diberikan. [11] Menurut Plaintif, Che Omar dan Selamah bersetuju memberikan setengah (1/2) bahagian tanah dari tanah tersebut yang terletak di sebelah rumah kediaman mereka secara percuma kepada Raihan, sebagai tapak rumah yang dicadangkan hendak dibina. 4 [12] Memandangkan Raihan tidak bekerja dan Pinjaman tersebut dibuat oleh Defendan (guru/kakitangan kerajaan), maka tanah yang hendak dijadikan Cagaran mestilah juga atas nama Defendan dan Defendan hendaklah menggadainya sebagai cagaran kepada Pinjaman berkenaan. [13] Mengikut Plaintif, memandangkan setengah (1/2) bahagian tanah dari tanah tersebut yang diberikan kepada Raihan terletak di atas satu Hakmilik/Geran dengan tapak kediaman Che Omar dan Selamah, maka untuk tujuan Defendan mendapat pembiayaan untuk membina rumah, keseluruhan tanah tersebut perlu digadai. [14] Dengan itu bagi membolehkan Defendan membuat Pinjaman dan mencagarkan tanah tersebut, maka Selamah perlu memindahmilik keseluruhan tanah tersebut kepada Defendan, termasuklah sebahagian tanah tersebut yang diberikan kepada isteri Defendan, Raihan. [15] Menurut Plaintif lagi, memandangkan hanya 1/2 bahagian sahaja tanah tersebut diberikan kepada Isteri Defendan untuk tujuan mendirikan rumah, maka sebelum membenarkan 1/2 bahagian lagi yang dipinjamkan tersebut dipindahmilik kepada Defendan, pihak-pihak (Selamah & Che Omar) telah kononnya bersepakat bahawa setelah pinjaman Defendan selesai dan tanah dilepas gadai, Defendan hendaklah memindahmilik 1/2 bahagian tanah tersebut kepada Plaintif kerana Che Omar dan Selamah berhasrat untuk memberikan 1/2 bahagian tanah tersebut (bahagian tapak rumah kediaman Che Omar dan Selamah) kepada Plaintif. 5 [16] Menurut Plaintif lagi, Defendan dan isterinya Raihan, bersetuju dengan syarat tersebut dan bersetuju setelah pinjaman selesai, ½ bahagian tanah tersebut akan dipindahmilik kepada Plaintif. Di dalam erti kata lain, di dalam undang-undang, sehingga itu Defendan hanya memegang tanah tersebut sebagai Pemegang Amanah (bare trustee) kepada Plaintif semata-mata. [17] Selamah Bt. Ab. Rahman @ Ag. Ab. Rahman, telah meninggal dunia pada 14/7/2010. Menurut Plaintif tanah tersebut tidak pernah dijual oleh Selamah kepada Defendan dan Defendan juga tidak pernah membuat apa-apa bayaran berkaitan tanah tersebut kepada ibu mahupun bapa Plaintif. [18] Menurut Plaintif lagi, namun setelah pinjaman selesai, apabila Plaintif dan bapa Plaintif menuntut agar setengah bahagian tanah tersebut dipindahmilik semula kepada Plaintif, Defendan enggan berbuat demikian dan mendakwa 1/2 bahagian telah dijual kepada Defendan. [19] Justeru, Plaintif menyatakan Defendan memegang tanah tersebut sebagai “bare trustee” semata-mata kepada Plaintif dan Plaintif menuntut perkara-perkara berikut: a) Pengisytiharan bahawa Defendan memegang 1/2 bahagian Tanah Lot 2499, GM 2052, Kg. Tawang, Mukim Pauh Sembilan, Jajahan Bachok, Kelantan semata-mata sebagai Pemegang Amanah Biasa (bare trustee) kepada Plaintif; 6 b) 1/2 bahagian tanah tanah Lot 2499, GM 2052, Kg. Tawang, Mukim Pauh Sembilan, Jajahan Bachok, Kelantan diletak hak kepada Plaintif; c) 1/2 bahagian tanah Lot 2499, GM 2052, Kg. Tawang, Mukim Pauh Sembilan, Jajahan Bachok, Kelantan didaftarkan secara sah kepada Plaintif selepas penyempurnaan dan kelulusan ubah syarat; d) Defendan melaksanakan Permohonan Ubah Syarat Tanah Lot 2499, GM 2052, Kg. Tawang, Mukim Pauh Sembilan, Jajahan Bachok, Kelantan kepada syarat “bangunan kediaman”; e) Sekiranya Defendan gagal melaksanakan permohonan sebagaimana (d) di atas dalam tempoh 14 hari daripada Perintah dikeluarkan untuk berbuat sedemikian maka Pihak Yang Berkuasa berkaitan, iaitu Pejabat Tanah dan Jajahan Bachok, melalui Pentadbir Tanah Jajahan diberi kuasa untuk melaksanakan permohonan untuk ubah syarat Tanah Lot 2499, GM 2052, Kg. Tawang, Mukim Pauh Sembilan, Jajahan Bachok, Kelantan bagi tujuan menukar syarat tanah tersebut daripada “Pertanian” kepada “Bangunan Kediaman” dan Defendan dikecualikan untuk melaksanakan mana-mana dokumen untuk tujuan sedemikian; f) Berikutan perintah (a), (b), (c) dan (d) di atas, Pentadbir Tanah Jajahan Bachok, Kelantan membatalkan secara sah nama MOHD ZAWAWI B. MAT GHANI (NO KP LAMA: 4165683) sebagai Pemilik berdaftar 1/2 bahagian Lot 2499, GM 2052, Kg. Tawang, Mukim Pauh Sembilan, Jajahan Bachok, Kelantan; g) Berikutan perintah (f) di atas juga, Pentadbir Tanah Jajahan Bachok, Kelantan mendaftarkan secara sah 1/2 bahagian Lot 7 2499, GM 2052, Kg. Tawang, Mukim Pauh Sembilan, Jajahan Bachok, Kelantan kepada Plaintif, MOHD AZMI BIN CHE OMAR (NO KP: 590713-03-6007) sebagai pemilik berdaftar bagi menggantikan nama MOHD ZAWAWI B. MAT GHANI (NO KP LAMA: 4165683); h) Alternatifnya, Defendan membayar gantirugi sebagai nilai ganti sebuah rumah kediaman berserta kedai dan nilaian 1/2 bahagian Tanah Lot 2499, GM 2052, Kg. Tawang, Mukim Pauh Sembilan, Jajahan Bachok; i) Gantirugi sebagaimana butir-butir gantirugi ditaksirkan; j) Faedah ke atas gantirugi; k) Kos; l) Lain-lain Perintah atau arahan yang difikirkan patut oleh Mahkamah Yang Mulia. C. KES DEFENDAN [20] Defendan menafikan versi Plaintif ini dan menegaskan bahawa ½ bahagian tanah tersebut telah dijual oleh arwah Selamah kepadanya. Defendan bersetuju sekitar tahun 1984 Defendan serta isterinya (Raihan binti Che Omar) berhasrat untuk mendirikan sebuah rumah kediaman. Defendan mengakui arwah Selamah Bt. Ab. Rahman @ Ag. Ab. Rahman, telah beri kepada Raihan, 1/2 bahagian lagi tersebut. [21] Menurut Defendan, satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 20/10/1984 telah dilaksanakan diantara Defendan dan arwah Selamah Bt. Ab. Rahman @ Ag. Ab. Rahman bagi mengesahkan Penjualan tersebut. Tanah tersebut 8 telah dipindahmilik dari arwah Selamah Bt. Ab. Rahman @ Ag. Ab. Rahman kepada Defendan pada 20/04/1985. [22] Pindahmilik keseluruhan tanah tersebut, iaitu 1/2 bahagian yang diberikan kepada Raihan (isterinya) dan 1/2 bahagian lagi yang dibeli oleh Defendan, telah dibuat kepada Defendan untuk membolehkan Defendan membuat Pinjaman daripada pihak Kerajaan bagi mendirikan rumah kediaman dengan menggadaikan tanah tersebut. [23] Justeru itu, Defendan menegaskan bahawa Defendan adalah merupakan “beneficial owner” bagi bahagian tanah yang menjadi tuntutan Plaintif. [24] Defendan menegaskan bahawa Plaintif tidak mempunyai hak dan “locus standi” untuk membuat tuntutan ini dan tanah tersebut juga bukan merupakan sebahagian pesaka peninggalan arwah Selamah Bt. Ab. Rahaman @ Ag. Ab. Rahman. Defendan mendakwa bahawa Plaintif telah juga mendapat “hibah” daripada arwah Selamah Bt. Ab. Rahman @ Ag. Ab. Rahman iaitu sebidang tanah seluas 1/2 ekar di depan Sekolah Menengah Beris Panchor, Jajahan Bachok, Kelantan sebagai ganti tanah yang menjadi tuntutan ini. D. FAKTA-FAKTA YANG DIPERSETUJUI [25] Adalah perlu mahkamah menyenaraikan fakta-fakta yang dipersetujui disini kerana sebahagian keputusan mahkamah adalah bersandarkan 9 kepada fakta yang dipersetujui ini selain dari keterangan-keterangan lain yang akan diperincikan di para-para seterusnya. [26] Adalah dipersetujui pihak-pihak bahawa Defendan adalah Tuanpunya Berdaftar terkini ke atas semua bahagian tanah tersebut yang dikenali pada masa ini sebagai Lot 2499, GM 2052, Kg. Tawang, Mukim Pauh Sembilan, Jajahan Bachok, Kelantan (selepas ini dirujuk sebagai “Tanah Tersebut”). [27] Adalah dipersetujui juga bahawa kesemua bahagian tanah tersebut pada asalnya adalah kepunyaan berdaftar ibu Plaintif, Selamah Bt. Ab. Rahman @ Ag. Ab. Rahman. Che Omar Bin Bin Che Awang dan Selamah Bt. Ab. Rahman @ Ag. Ab. Rahman kemudiannya mendirikan rumah kediaman di atas sebahagian daripada tanah tersebut dan tinggal di atas tanah tersebut sehingga kini. [28] Adalah dipersetujui bahawa Defendan telah mendapat Pinjaman dengan Perbendaharaan Malaysia dan telah mencagar tanah tersebut bagi maksud menjamin Pinjaman dengan Perbendaharaan Malaysia. Defendan kemudiannya mendirikan rumah bersebelahan dengan rumah asal ibubapa Plaintif di atas tanah tersebut. Selamah Bt. Ab. Rahman @ Ag. Ab. Rahman meninggal dunia pada 14/7/2010. [29] Adalah dipersetujui juga cabutan tanah tersebut yang terkini mengesahkan tanah tersebut yang digadai kepada Perbendaharaan Malaysia oleh Defendan telah dilepas Gadai. Plaintif bersama-sama 10 dengan ayah dan kesemua adik beradik Plaintif telah menuntut 1/2 bahagian tanah tersebut tetapi tidak dipersetujui oleh Defendan. E. PENGANALISAAN DAN DAPATAN MAHKAMAH [30] Mahkamah telah meneliti keseluruhan keterangan lisan dan dokumentar yang ada dan telah meneliti hujahan kedua-dua pihak. Hasil daripadanya, setelah penelitian dan penganalisaan dibuat, mahkamah mendapati seperti di para-para seterusnya. [31] Mahkamah bersetuju dengan hujahan Defendan bahawa Plaintif bukanlah pihak yang mempunyai locus standi di dalam kes ini, dan ini adalah satu keperluan di dalam undang-undang mantap yang menyatakan bahawa mana-mana pihak yang berhasrat untuk mengambil sesuatu tindakan sebegini hendaklah terlebih dahulu menunjukkan bahawa beliau mempunyai locus standi untuk berbuat demikian. [32] Abdul Hamid CJ (pada masa itu), di dalam kes Government Of Malaysia v Lim Kit Siang & Another Case [1988) 1 CLJ Rep (Federal Court) telah mendefinisikan locus standi sebagaimana berikut: “Locus standi is generally understood to mean the right of a party to appear and be heard by a tribunal. A litigant is said to have locus standi, in effect standing to sue in a Court of Law, if that Court recognises his or her ability to institute and maintain proceedings before it. The question of standing is thus separate and distinct from questions of the substantive merits and the legal capacity of the 11 plaintiff. It follows, therefore, that a litigant may lack standing to bring a case which would succeed if brought by the right litigant.” [Lihat juga kes lkatan Kelab-Kelab Melayu Negeri Pulau Pinang & Ors v Yayasan Bumiputra Pulau Pinang & Ors And Another Appeal (2013) 9 CLJ 941.] [33] Ini adalah kerana tanah tersebut bukan milik Plaintif dan pada bila-bila masa pun tidak pernah menjadi milik Plaintif kerana ianya pernah didaftarkan atas nama Arwah Selamah sahaja iaitu ibu Plaintif. [34] Dari keterangan-keterangan yang ada, tiada bukti atau tiada bukti yang kukuh yang dikemukakan oleh Plaintif bahawa Plaintif adalah pemegang amanah dan/atau pentadbir harta pusaka arwah Selamah untuk membuktikan Plaintif mempunyai locus.Tiada bukti yang kukuh juga dikemukakan untuk membuktikan Plaintif ialah wakil diri atau pemegang kuasa bagi pihak SP1, (Hj. Che Omar) sebagai salah seorang yang memperolehi tanah tersebut daripada Arwah Selamah. [35] Tambah-tambah lagi tiada sebarang keterangan dokumentar yang jelas untuk menunjukkan kewujudan hak Plaintif ke atas ½ bahagian tanah tersebut sebagaimana yang dituntut. [36] Oleh itu, mahkamah berpendapat di atas sebab-sebab ini sahaja tuntutan Plaintif ini perlu ditolak. 12 [37] Apapun mahkamah akan menganalisa kes ini seterusnya dari segi merit kes pula. Mahkamah setelah meneliti beberapa keterangan yang ada mendapati Defendan adalah pembeli bona fide ke atas ½ bahagian tanah tersebut (fakta ini telah dipersetujui pihak-pihak) dengan bayaran sebanyak RM15,000.00 iaitu separuh dari nilaian ke atas keseluruhan tanah tersebut. Harga ini adalah sebagaimana yang dinilaikan oleh Pemungut Hasil/Cukai Setem Bachok, Kelantan pada 20/04/1985. [38] Mahkamah juga telah melihat Perjanjian Jual Beli bertarikh 20/10/84 di D2. Dari pemerhatian mahkamah, Perjanjian Jual Beli bertarikh 20/10/1984 ini telah disempurnakan oleh Arwah Selamah dan Defendan (SD4) di hadapan SD5 (Penolong Ketua Jajahan/Pemungut Hasil, Bachok). [39] Defendan (SD4), di dalam PSD2 mengesahkan seperti berikut: “S: Bilakah cikgu membeli tanah tempat tinggal sekarang? Saya membeli tanah ini pada 20/10/1984. Saya telah membelinya dari ibu mertua saya iaitu Selamah binti Abdul Rahman @ Ag. Ab. Rahman 4 bahagian. Manakala ½ bahagian lagi ibu mertua memberi secara hibah kepada isteri saya iaitu Raihan. Ayah mertua dan adik beradik Raihan termasuk Plaintif pun tahu yang emak mertua telah menjual ½ bahagian tanah tersebut kepada saya dan bukannya untuk tujuan cagaran semata-mata. 13 Sebab apa cikgu kata mereka tahu? Kesemua mereka telah diberitahu oleh arwah emak mertua saya tentang hakikat ini. Adakah cikgu membuat perjanjian jual beli tanah dengan ibu mertua cikgu? Ya. Saya telah membuat perjanjian jual beli tanah dengan ibu mertua saya pada 20/10/1984.” [40] Mahkamah menerima Perjanjian Jual Beli tersebut sebagai kontrak yang sah dan berkuatkuasa sebagaimana Seksyen 10(1) Akta Kontrak 1950 yang memperuntukkan seperti berikut: “(1) All agreements are contracts if they are made by the free consent of parties competent to contract, for a lawful consideration and with a lawful object, and are not hereby expressly declared to be void.” [41] Mahkamah kini meneliti keterangan SD5 iaitu Penolong Pemungut Hasil Tanah Bachok/Penolong Ketua Jahahan (pada masa material). SD5 mengesahkan kedua-dua Arwah Selamah dan Defendan telah menyempurnakan Perjanjian Jual Beli tersebut di hadapannya di Pejabat Tanah dan Jajahan Bachok. Keterangan SD5 (dalam PSD3) adalah seperti berikut: Saya ingin merujuk kepada Tuan Haji mengenai Ikatan Dokumen Yang Tidak dipersetujui (C) iaitu muka surat 1 dan 2. 14 Adakah Penjual dan Pembeli menandatangani dokumen Perjanjian Jual Beli tanah berkenaan hadapan Tuan Haji? Ya, Penjual dan pembeli telah menyatakan persetujuan masing-masing untuk menjual dan membeli tanah sepertimana butiran yang terkandung di dalam dokumen perjanjian berkenaan pada 20/10/1984 serta menurunkan tandatangan serta cap jari di ruangan yang dikhaskan masing-masing di hadapan saya sebelum saya menurunkan tandatangan dan cop mohor Pemungut Hasil Tanah Bachok. Bolehkah Tuan Haji terangkan prosedur penyaksian tandatangan dokumen perjanjian jual beli tanah berkenaan itu. Prosedur ini adalah sebahagian dari proses penyaksian biasa dilakukan oleh saya sebagai Penolong Pemungut Hasil Tanah Bachok ke atas sebarang dokumen, mana-mana perjanjian jual beli tanah atau pindahmilik tanah di atas Borang 14A. Penyaksian ini bertujuan mengesahkan identiti penjual dan pembeli/penerima hadir, adalah tepat dan berkeupayaan berkomunikasi sendiri menyatakan hasrat masing-masing tanpa dibantu serta bersetuju menurunkan tandatangan atau cap jari di hadapan saya. Apabila saya berpuas hati mengenai segala butiran adalah betul dan menepati maka saya akan menurunkan tandatangan dan cop mohor sebagai Pemungut Hasil Tanah Bachok. 15 Dokumen-dokumen berkenaan adalah muktamad dan menjadi dokumen yang sah di sisi undang-undang setelah disetemkan dan didaftarkan.” [42] SD5 (Penolong Ketua Jajahan) juga mengesahkan bahawa beliau telah mengajukan beberapa pertanyaan kepada Arwah Selamah berkenaan persetujuan beliau untuk menjual dan memindahmilik tanah tersebut. Keterangan berikut (dalam PSD-3) adalah relevan: “S: Adakah Tuan Haji menanyakan Selamah binti Abdul Rahman @ Ag. Ab Rahman (No. K/P: 1943601) telah bersetuju untuk menjual dan memindahmilik tanah ini kepada Mohd Zawawi bin Mat Ghani (No. K/P: 4165683) dengan harga RM30,000,00? Ya. Pertanyaan itu adalah mandatori bagi saya sebagai Pentadbir Tanah dan dia bersetuju dengan harga yang dinyatakan sebanyak RM30,000.00 sebagai balasan menjual tanah GM 2052, Lot 2499, Kg Tawang, Mukim Pauh Sembilan, jajahan Bachok, Negeri Kelantan kepada Mohd Zawawi bin Mat Ghani. Selain itu ada apa-apa yang diberitahu oleh penjual kepada Tuan Haji? Saya tidak dapat mengingati secara detail kesemua butir-butir yang telah diberitahu kepada saya pada masa itu. Tetapi saya dimaklumkan bayaran akan dibuat sebaik sahaja permohonan pinjaman diluluskan selepas gadaian didaftarkan. 16 Penjual juga memberitahu bahawa Pembeli hanya perlu membayar ½ bahagian tanah sahaja memandangkan ½ bahagian diberikan percuma kepada anak perempuannya iaitu isteri kepada Zawawi.” [43] Mahkamah telah melihat demeanour SD5 semasa memberi keterangan. Mahkamah berpendapat SD5 adalah seorang saksi bebas yang bercakap benar sebagai seorang Penolong Ketua Jajahan. Beliau tidak ada kepentingan di dalam kes ini. Keterangan yang diberinya adalah rasional, konsisten dan tidak goyah walaupun diasak dengan jitu oleh pihak Plaintif. Justeru mahkamah mendapati bahawa beliau adalah seorang saksi yang kredibel dan boleh dipercayai. [44] Mahkamah juga telah melihat demeanour Defendan (SD4) semasa memberi keterangan. Keterangan Defendan (SD4) didapati rasional, konsisten dan tidak goyah apabila disoal balas, tidak ada sebab mahkamah tidak boleh mempercayai keterangannya. Ini adalah kerana keterangannya disokong oleh Raihan (SD3) dan juga 2 keterangan dokumentar utama iaitu D2 iaitu Perjanjian Jual Beli dan juga Borang 14A (D4), serta dokumentar-dokumentar lain. Keterangan-keterangan ini tidak dapat dipatahkan oleh mana-mana keterangan yang lain. [45] Begitu juga dengan Raihan (SD3). Keterangan beliau juga adalah rasional, konsisten malahan saling sokong menyokong keterangan SD4, dan beliau tidak goyah ketika disoal balas. Keterangannya juga disokong keterangan-keterangan dokumentar khususnya D2 dan D4. Justeru itu mahkamah mendapati beliau adalah saksi yang kredibel. 17 [46] Perjanjian Jual Beli tersebut kemudiannya telah dibayar duti setem pada hari yang sama (20.10.1984) mengikut prosedur terentu. Peruntukan Seksyen 4 Akta Setem 1949 menyatakan: “4. Instruments chargeable with duty
1
Subject to this Act and subject to the exemptions contained in this Act and in any written law for the time being in force, the several instruments specified in the First Schedule shall, from and after the commencement of this Act, be chargeable with the several duties specified in such Schedule.” [47] Dari keterangan yang ada mahkamah berpuas hati bahawa harga belian bagi 1/2 bahagian tanah tersebut sebanyak RM15,000.00 telahpun dijelaskan oleh Defendan (SD4) yang disokong dan disahkan oleh SD3 (Raihan) sebagai orang yang menyerahkan wang tersebut kepada Arwah Selamah di Bank Rakyat. Keterangan SD3 (Raihan) (dalam PSD1) adalah seperti berikut: “S: Adakah suami Raihan membayar RM15,000.00 kepada arwah emak bila pinjaman untuk pembelian tanah lulus? Ya. Adakah Raihan ada bersama semasa pembayaran RM15,000.00 tersebut? 18 Ya saya ada bersama-sama. Suami saya telah mengajak arwah emak dan saya ke Bank Rakyat untuk mengeluarkan RM15,000.00 sebaik sahaja cek tanah itu clear. Suami telah memberikan wang RM15,000.00 itu kepada saya untuk diberikan kepada arwah emak. Saya sendiri yang memberikan RM15,000.00 ke tangannya. Harga jual beli tanah itu adalah RM30,000.00 untuk keseluruhan bahagian tanah. ½ bahagian adalah diberi percuma kepada saya. ½ bahagian sahaja dijual kepada suami saya, sebab itulah kami membayar RM15,000.00 kepada emak.” [48] Fakta bahawa Defendan merupakan pemilik berdaftar bagi tanah tersebut adalah sangat jelas berdasarkan Borang 14A bertarikh 18/4/1985 (D4) dan juga sebagaimana yang tercatat pada salinan geran bagi tanah tersebut [rujuk Salinan Geran dan Cabutan Dari Hakmilik bertarikh 19.01.2015 @ m/s 1-4 Ikatan B]. Fakta mengenai perkara ini juga adalah tergolong di dalam “fakta-fakta yang dipersetujui” dan selaras dengan Seksyen 340(1) Kanun Tanah Negara 1965 (“KTN”) yang memperuntukkan sebagaimana berikut: “Hakmilik atau kepentingan mana-mana orang atau badan yang pada masa itu didaftarkan sebagai tuanpunya mana-mana tanah, atau atas namanya apa-apa pajakan, cagaran atau ismen adalah pada masa itu terdaftar, hendaklah, tertakluk kepada peruntukan-peruntukan berikut seksyen ini, tidak boleh disangkal.” 19 [49] Seksyen 340(2) KTN memperuntukkan sebagaimana berikut: “(2)Hakmilik atau kepentingan mana-mana orang atau badan sedemikian janganlah hendaknya menjadi takboleh disangkal a) dalam mana-mana hal penipuan atau salahnyata yang orang atau badan itu, atau mana-mana agen orang atau badan itu, adalah menjadi satu pihak atau bahagian; atau b) jika pendaftaran diperolehi secara pemalsuan, atau dengan cara satu instrumen yang tidak mencukupi atau taksah; atau c) jika hakmilik atau kepentingan itu adalah diperolehi secara tidak sah oleh orang atau badan dalam perlaksanaan apa-apa kuasa atau wibawa yang diberi oleh mana-mana undang-undang bertulis.” [50] Justeru itu, pendaftaran pindahmilik tersebut telah memberikan hak yang tak boleh disangkal kepada Defendan. Plaintif pula di dalam pernyataan tuntutannya dan hujahan tidak membangkitkan isu/dakwaan wujudnya frod atau pemalsuan dokumen/tandatangan mana-mana pihak. [51] Mahkamah Rayuan, di dalam kes Kaliammah a/p Muthu v Valee a/p Karuppen [2017] 1 LNS 1310 menegaskan bahawa hakmilik tak boleh sangkal hanya boleh dicabar di bawah keadaan-keadaan yang diperuntukkan oleh Seksyen 340(2) KTN. Mahkamah memutuskan: “[21] Indefeasibility of title can only be challenged under the circumstances as provided in section 340(2) NLC. In the Statement of 20 Claim and based on the evidence adduced during the trial there was no allegation by the Plaintiff that there was fraud or misrepresentation neither was there any allegation that the registration of the title was obtained by the Second Defendant by forgery.” [52] Di akhir kes, mahkamah mendapati bahawa penjualan dan pindahmilik tanah tersebut oleh Arwah Selamah kepada Defendan adalah sempurna dan telah dibuktikan dengan keterangan dokumentar yang jelas iaitu Perjanjian Jual Beli (D2), Borang 14A (D4) dan juga geran/cabutan hakmilik tanah serta dokumen-dokumen lain yang di dalam Ikatan B yang dipersetujui pihak-pihak. Samada pihak Plaintif tahu atau tidak mengenai perkara ini tidak akan menjejaskan fakta ini dan hak Defendan. Namun mahkamah berpendapat dari keterangan, pihak Plaintif mungkin juga tidak mempunyai pengetahuan tentang urusan pindahmilik dan pembayaran harga jualan bagi 1/2 bahagian tanah yang dibeli oleh Defendan tersebut atas sebab ianya dirahsiakan oleh arwah Selamah, walaupun keterangan Defendan adalah bahawa pihak Plaintif telah diberitahu. [53] Plaintif juga tertakluk kepada Seksyen 91 dan 92 Akta Keterangan yang berbunyi seperti berikut: “Seksyen 91: Apabila terma sesuatu kontrak atau sesuatu pemberian atau apa-apa pelupusan harta telah diubah oleh atau dengan persetujuan pihak-pihak ke dalam bentuk dokumen,dan dalam segala hal yang dalamnya apa-apa perkara dikehendaki oleh undang-undang supaya 21 diubah ke dalam bentuk dokumen, tiada keterangan boleh diberikan bagi membuktikan terma kontrak, pemberian atau pelupusan harta lain atau bagi membuktikan perkara itu, kecuali dokumen itu sendiri, atau keterangan sekunder mengenai kandungannya dalam hal yang dalamnya keterangan sekunder boleh diterima di bawah peruntukan yang terkandung terdahulu daripada ini. Seksyen 92: Apabila terma mana-mana kontrak, pemberian atau pelupusan lain harta, atau apabila apa-apa perkara yang dikehendaki oleh undang-undang supaya diubah ke dalam bentuk dokumen, telah dibuktikan mengikut seksyen 91, tiada keterangan mengenai apa-apa perjanjian atau pernyataan lisan boleh diterima antara pihak kepada mana-mana surat cara itu atau wakilnya dari segi kepentingan bagi maksud menyangkal, mengubah, menambah atau mengurangkan termanya:………………………………… [54] Ini adalah bersesuaian dengan keputusan Tindok Besar Estate Sdn Bhd v Tinjar Co [1979] 2 MLJ 229, di mana Mahkamah di dalam penghakimannya memutuskan sepertimana berikut: “Section 92 specifically excludes evidence to contradict, vary, add to or subtract from any of the terms of a contract in writing, except in any of the situations spelled out in the provisos thereto;” 22 [55] Di dalam kes Keng Huat Film Co. Sdn Bhd V Makhanlall (Properties) PTE LTD [1984] 1 MLJ 243, mahkamah telah memutuskan sepertimana berikut: “As far as our law is concerned, the exclusion of oral by documentary evidence, is governed by sections 91 and 99 of the Evidence Act
1950
Section 91 provides that the contents of a document must be proved by documents itself and section 92 provides that subject to certain provisos, no evidence of any oral agreement or statement shall be admitted for the purpose of contradicting, varying, adding to, or subtracting from its terms.” [56] Perjanjian Jual Beli (D2) tersebut pula merupakan satu kontrak yang mengikat Selamah dan pihak Plaintif. Seksyen 38 Akta Kontrak 1950 berbunyi seperti berikut: “(1) The parties to a contract must either perform, or offer to perform, their respective promises, unless the performance is dispensed with or excused under this Act, or of any other law. Promises bind the representatives of the promisors in case of the death of the promisors before performance, unless a contrary intention appears from the contract.” [57] Di dalam kes Zhou Xing Chen v Dato' Ong Eng Lock & Ors (2017) 1 LNS 871, Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa apabila syarat-syarat perjanjian adalah jelas, maka Mahkamah hendaklah mentakrifkan kontrak 23 dalam makna literal dan biasa, dalam empat sudut dokumen berkaitan sebagaimana keputusan berikut: “Again, where the terms of an agreement is clear and unambiguous the Court must always construe the contract in its literal and natural meaning, within the four corners of the document. Once the term is clear the Court is in no position to improve or to make the term fairer or reasonable because the Court must only be concerned with what it means, as enunciated in Berjaya Times Square Sdn Bhd v. M-Concept Sdn Bhd 120107 1 CLI 309; [2010] 1 MLJ 597 (see also Mulpha Pacific Sdn Bhd v Paramount Corporation Berhad [2003] 4 CLJ 294; [2003] 4 MLJ 357).” [58] Sebagai rumusan, memandangkan Borang 14A (D4) dan perjanjian jual beli (D2) telah dibuktikan maka ketuanpunyaan tanah tersebut tidak boleh disangkal dan seksyen 91 dan 92 Akta Keterangan tidak membenarkan apa-apa pindaan dibuat melalui keterangan lisan terhadap kedua-dua dokumen tersebut. Perjanjian jual beli yang disempurnakan oleh Selamah dan Defendan mengikat Selamah dan pihak Plaintif. Justeru itu, di atas imbangan kebarangkalian, mahkamah memutuskan bahawa Plaintif telah gagal membuktikan tuntutannya terhadap Defendan. [59] Untuk melengkapkan alasan ini, mahkamah telah membuat pemerhatian dan ingin membuat dapatan mengenai perkara-perkara yang dibangkitkan. 24 [60] Dari segi demeanour mahkamah mendapati SP1 iaitu Haji Azmi bin Omar yang ketika memberi keterangan berumur 92 tahun telah agak uzur. Dengan umur sedemikian beliau agak pelupa dan ada fakta-fakta yang beliau tidak ingat. Defendan juga menghujahkan bahawa SP1 adalah seorang suami dan bapa yang panas baran. Ini tidak dapat dinafikan kerana mahkamah sendiri telah melihat demeanournya di mahkamah sedemikian ketika di soal balas dan mahkamah juga telah melihat reaksinya dengan mengeluarkan beberapa kata-kata yang tidak sedap didengar di mahkamah. [61] Defendan menghujahkan dari tindakan SP1 yang panas baran, inferen boleh dibuat bahawa ini adalah alasan kenapa arwah Selamah tidak memberitahu SP1 mengenai penjualan ½ bahagian tanah tersebut kepada Defendan. Peguambela Defendan juga berhujah bahawa arwah Selamah juga khuatir jika SP1 menyatakan mengenai perkara ini, SP1 akan mengambil sebahagiannya. Menurut Peguam Defendan lagi, ini adalah kerana arwah Selamah ingin menggunakan wang ini untuk pergi menunaikan haji. Mahkamah berpendapat tidak ada sebab untuk mahkamah tidak mempersetujuinya dan terbukti Selamah pergi menunaikan haji seorang diri selepas menjual tanah tersebut. Dapatan ini juga mengesahkan ada kebenarannya bahawa Selamah mengarahkan Defendan (SD4) dan (SD3) merahsiakan perkara penjualan ½ bahagian tanah ini. 25 F. KESIMPULAN [62] Berdasarkan alasan-alasan di atas mahkamah memutuskan bahawa di atas imbangan kebarangkalian Plaintif gagal membuktikan tuntutannya terhadap Defendan. Perlu ditekankan disini bahawa keputusan mahkamah ini adalah berdasarkan keterangan secara keseluruhan yang mana sandaran utama yang digunapakai mahkamah adalah kepada 2 keterangan dokumentar utama yang tidak berjaya dipatahkan oleh Plaintif. Dokumen pertama adalah borang 14A (D4) (beserta geran asal dan cabutan) yang dengan sendirinya menunjukkan bahawa Defendan (SD4) adalah tuan berdaftar tanah tersebut sehingga kini. Fakta ini tidak boleh dipertikaikan dan ianya merupakan fakta yang dipersetujui pihak-pihak. Dokumen kedua adalah perjanjian jual beli (D2) yang telah diturunkan cap jari oleh Arwah Selamah dan ditandatangani oleh Defendan di hadapan SD5 (Penolong Ketua Jajahan/Pemungut Hasil, Bachok). [63] D2 diterima masuk sebagai keterangan walaupun dibantah oleh Peguam Plaintif kerana ianya telah menjadi dokumen awam dan SD5, Penolong Ketua Jajahan telah mengesahkan melihat dokumen tersebut di dalam keadaan asal dan telah mengesahkan penyempurnaannya di pejabatnya dengan menurunkan tandatangannya di atas perjanjian asal tersebut. Mahkamah tidak boleh menolak keterangan ini. Mahkamah juga telah memutuskan bahawa SD5 adalah seorang saksi bebas yang tidak mempunyai apa-apa kepentingan peribadi di dalam hal ini. SD5 juga telah memberi keterangan bahawa ini bukan kali pertama beliau memberi keterangan di mahkamah. Setahu beliau semua keterangannya diterima 26 oleh mahkamah. Mahkamah ini telah memutuskan bahawa SD5 adalah seorang saksi yang kredibel. [64] Selain daripada keterangan-keterangan dokumentar tersebut (yang tidak memihak Plaintif), mahkamah juga telah melihat keprobabelan kes (probability of the case). Di lihat kes ini secara keseluruhan, mahkamah mendapati versi Defendan adalah rasional dan lebih probabel dari versi Plaintif kerana keterangan pihak Defendan telah disokong oleh seorang saksi bebas iaitu SD5 yang tidak mempunyai apa-apa kepentingan, selain daripada keterangan sokongan di dalam bentuk dokumentari yang telah disebutkan tadi. [65] Sungguhpun mahkamah bersimpati dengan pihak Plaintif khususnya SP1 yang sungguhpun uzur dan telahpun berusia tetapi telah berusaha untuk hadir ke mahkamah, namun keterangan-keterangan dokumentar yang disebutkan tadi tidak memihak kepada mereka. Mahkamah ingin mengucapkan terima kasih kepada peguam kedua-dua pihak kerana membantu mahkamah, khususnya Peguambela Plaintif yang bersungguh-sungguh membawa keterangan-keterangan (lisan) dari saksi-saksinya untuk membuktikan kesnya. [66] Tuntutan Plaintif ditolak dengan kos sebanyak RM12,000.00. 27 Tarikh: 30 Mac 2018 (DATO' AHMAD BIN BACHE) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya Kota Bharu Peguamcara Plaintif - Dato’ Takiyuddin bin Hassan, Pn. Wan Jawahir bt Harun & En. Khuzaimi bin Mohd Salleh, Tetuan Wan Jawahir & Takiyuddin, PT 2226, Jalan Long Yunus, 15200 Kota Bharu, Kelantan. Peguamcara Defendan - Datin Norah bt Abu Bakar Tetuan Azmi Norah & Associates, 5555-C, Jalan Raja Dewa Hilir, 15150 Kota Bharu, Kelantan.
Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.