Mohd Khairul Nizam Bin Mat Noh v Intan Marina Hajar Binti Abdul Majid (JA-22NCvC-153-10/2021)

Rapiah binti Osman

Mohd Razib bin Abdul Majid Anak lelaki 1/3

Defendan Anak perempuan 1/3 [6] Pada sekitar tahun 2006, Plaintif telah membeli kesemua bahagian yang dimiliki oleh Mohd Razib dan Rapiah. Ini menjadikan Plaintif adalah pemilik 2/3 bahagian Lot 5604. [7] Bagi maksud pembelian tersebut, Plaintif telah membayar kepada Mohd Razib dan Rapiah, masing-masing sebanyak RM50,000.00 setiap seorang (jumlah keseluruhan sebanyak RM100,000.00). Selepas itu, Plaintif telah meminta agar 2/3 bahagian yang telah dibeli dan dibayar sepenuhnya oleh Plaintif tersebut didaftarkan atas nama Defendan yang merupakan isteri kepada Plaintif pada masa itu. Ekoran itu, 2/3 bahagian Lot 5604 kemudiannya telah dipindahmilik kepada Defendan yang mana menjadikan Defendan sebagai pemilik berdaftar kesemua bahagian Lot 5604 tersebut. Bagaimanapun, Plaintif mendakwa bahawa Defendan hanyalah sebagai pemegang amanah bagi kepentingan dan manfaat Plaintif. [8] Pada masa material tersebut, Lot 5604 tersebut merupakan sebidang tanah yang di atasnya terdapat sebuah rumah kediaman lama. [9] Selepas pembelian dibuat oleh Plaintif, beliau dengan perbelanjaan sendiri sepenuhnya telah merobohkan kediaman lama tersebut dan membina sebuah rumah banglo di atas Lot 5604 tersebut yang dikenali sebagai No. 2, Jalan Rajawali Larkin Jaya, Johor Bahru (“Banglo”). [10] Plaintif juga mendakwa bahawa dalam usaha untuk menampung kos perbelanjaan pembinaan Banglo tersebut, Plaintif telah mendapatkan pinjaman kewangan daripada HSBC sebanyak RM220,000.00 yang mana Plaintif telah menanggung bayaran balik sepenuhnya pinjaman tersebut. [11] Plaintif juga telah membelanjakan sejumlah RM1.975 juta bagi menyempurnakan pembinaan Banglo tersebut termasuk hiasan dalaman dan perabot. [12]

satu deklarasi bahawa Defendan memegang 2/3 bahagian Lot 5604 sebagai amanah bagi pihak Plaintif;

satu deklarasi bahawa Plaintif adalah pemilik benefisial ke atas 2/3 bahagian Lot 5604;

satu perintah bahawa Defendan memindahmilik 2/3 bahagian Lot 5604 kepada nama Plaintif dengan segera;

satu deklarasi bahawa Defendan memegang keseluruhan Banglo sebagai amanah bagi pihak Plaintif;

satu deklarasi bahawa Plaintif adalah pemilik benefisial atas keseluruhan Banglo tersebut;

satu perintah bahawa Defendan memindahmilik pemilikan Banglo tersebut kepada nama Plaintif dengan segera;

satu perintah bahawa Defendan menanggung segala kos dan perbelanjaan yang timbul dan terbit berkaitan dengan pindah milik yang akan dilakukan berdasarkan perintah Mahkamah; dan

gantirugi untuk ditaksirkan oleh Mahkamah. [16] Defendan dalam Pernyataan Pembelaan dan Tuntutan Balasnya menegaskan bahawa beliau adalah pemilik berdaftar Lot 5604 tersebut dan menafikan bahawa beliau adalah pemegang amanah bagi pihak Plaintif bagi Lot 5604 tersebut. Menurut Defendan Lot 5604 itu adalah pemberian (gift) daripada Plaintif kepada beliau. [17] Defendan juga membuat tuntutan balas terhadap Plaintif bagi relif berikut:

kedua-dua kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Plaintif ditarik balik dan dibatalkan;

deklarasi bahawa Plaintif tidak mempunyai sebarang kepentingan atas Lot 5604 tersebut;

deklarasi bahawa pemegangan amanah oleh Defendan adalah tidak sah; dan

Plaintif membayar kepada Defendan kerugian akibat pembatalan tawaran urusan jual beli Lot 5604 tersebut sebanyak RM700,000.00. [18] Semasa perbicaraan penuh dijalankan, Plaintif sendiri memberi keterangan bagi pihaknya manakala Defendan dan Mohd Razib bin Abdul Majid (abang kepada Defendan) memberi keterangan bagi pihak Defendan. Sama ada Defendan memegang Lot 5604 dan Banglo sebagai pemegang amanah bagi pihak Plaintif [19] Defendan dalam hujahnya menafikan bahawa beliau memegang Lot 5604 dan Banglo sebagai pemegang amanah bagi pihak Plaintif. Sebaliknya Defendan mendakwa bahawa kedua-dua harta tersebut adalah miliknya yang sah berdasarkan kepada pendaftaran dalam dokumen hakmilik. Dalam dokumen hakmilik, Lot 5604 didaftar atas nama Defendan manakala Banglo pula terletak atas Lot 5604. [20] Dalam menentukan sama ada Lot 5604 merupakan amanah atau pemberian, saya bersetuju dengan hujah Plaintif bahawa mahkamah ini perlu melihat kepada fakta dan keterangan yang dikemukakan. Dalam kes Heng Gek Kiau v. Goh Koon Suan [2007] 6 CLJ 626, di mana isu sama ada rumah yang diberikan oleh seorang lelaki kepada common law wife sebagai hadiah atau amanah, Mahkamah Rayuan melalui Gopal Sri Ram HMR (pada masa itu) menyatakan – [7] With respect, we are unable to agree with the approach adopted by the learned judge. In our judgment the correct approach in cases such as the present is for a court first to determine the true intention of the purchaser. The question whether the purchaser in a particular case had a donative intention is to be determined objectively through a meticulous examination of the facts and evidence of the surrounding circumstances. If after such an examination the court concludes that there was a donative intention on the part of the purchaser that is the end of the matter and there is no room for the operation of the presumption of resulting trust or advancement as the case may be. It is only where there are no or insufficient facts or evidence from which a fair inference of intention may be drawn that a court should turn to presumptions as a last resort to resolve the dispute. As Devlin LJ observed in Berry v. British Transport Commission [1961] 3 All ER 65, 75: .. presumptions of law ought to be used only where their use is strictly necessary for the ends of justice. They are inherently undesirable.. because they prevent the court from ascertaining the truth, which should be the prime object of a judicial investigation, and because, if they are allowed to multiply to excess, the law will become divorced from reality and will live among fantasies of its own. [8] That the presumption of resulting trust operates only where there is absent evidence as to the true intention of the parties is borne out by what Lord Upjohn said in Pettitt v. Pettitt [1970] AC 777, 814: .. in the absence of evidence to the contrary if the property be conveyed into the name of a stranger he will hold it as trustee for the person putting up the purchase money (emphasis added.) [21] Adalah menjadi suatu undang-undang bahawa sesuatu pembelian untuk seseorang walaupun untuk anak kandung tidak semestinya secara otomatik menjadi hadiah tetapi sebaliknya merupakan amanah yang tersirat sekiranya terdapat niat yang membuktikan sebaliknya. Dalam kes Sabrina Loo Cheng Suan v. Eugene Khoo Oon Jin [1995] 1 CLJ 875, Vincent Ng HMT (pada masa itu) menyebut – It may be of interest to note that the presumption of advancement is applicable against not only the father but any other person in loco parentis to a child. According to Stroud's Judicial Dictionary of Words and Phrases (4th Edn.) p. 1569, a person in loco parentis means "a person taking upon himself the duty of a father of a child to make a provision for that child" per Jessel MR, Bennet v. Bennet, 10 Ch. D. 477; hence, such person could include an uncle or an elder brother of the child. Thus, where a father or other person in loco parentis purchases property in the name of a child or transfers property into the name of a child, the transaction does not create a resulting trust for the purchaser or transferor, but is an advancement or gift to the child, unless there is evidence of a contrary intention at the time of the transaction, or the circumstances are such as to raise a presumption against the advancement or gift. The rule is the same where a purchase, investment or transfer is made in the joint names of purchase or transferor himself and a child, or in the joint names of a child and a stranger, or in the name of an illegitimate child towards whom the father has placed himself in loco parentis. A mere moral obligation to provide for the other person is not, however, sufficient to rebut the resulting trust. (See Halsbury's Laws of England (4th Edn.) Vol. 48 para 607. [22] Dalam kes di hadapan saya, saya mendapati fakta bahawa Plaintif telah membeli 2/3 bahagian Lot 5604 tersebut daripada Mohd Razib dan Rapiah dengan perbelanjaannya sendiri tidak pernah dicabar atau dinafikan oleh Defendan. Begitu juga dengan perbelanjaan bagi membina Banglo berkenaan yang didakwa oleh Plaintif kesemua kosnya ditanggung oleh Plaintif disebabkan Defendan tidak bekerja. Oleh yang demikian, saya bersetuju dengan hujah Plaintif bahawa Defendan adalah pemegang amanah bagi 2/3 bahagian Lot 5604 tersebut dan bukannya hak mutlak Defendan sepenuhnya. Ini selaras dengan keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Paruvathy d/o Murugiah v. Krishnan s/o Doraisamy [1983] CLJU 19; [1983] 1 LNS 19; [1983] 2 MLJ 121, yang memutuskan bahawa pemilikan rumah diberikan kepada pihak yang mengeluarkan perbelanjaan. Salleh Abas HBM (pada masa itu) menyebut– To us although the house was built by the respondent, its ownership is not with him. It is with the appellant because this was built with her money. Although the appellant did not appeal against the finding of fact, we are, however, justified in making our own finding on the issue because no finding was made on it by the courts below. [23] Persoalan seterusnya adakah 2/3 bahagian Lot 5604 tersebut mesti dipindahmilik oleh Defendan kepada Plaintif sebagaimana yang dipohon oleh Plaintif? [24] Saya berpandangan bahawa memandangkan pembelian 2/3 bahagian Lot 5604 tersebut dibuat semasa perkahwinan Plaintif dan Defendan berlangsung, maka berkemungkinan besar ia merupakan harta sepencarian yang kedudukannya hanya boleh dan wajar diputuskan oleh Mahkamah Syariah kelak. Oleh yang demikian adalah terlalu awal untuk saya membenarkan permohonan Plaintif bagi 2/3 bahagian Lot 5604 tersebut dipindahmilik dan didaftar atas nama beliau. [25] Mengenai status Banglo pula, saya mendapati bahawa tidak wujud sebarang keraguan mengenai fakta bahawa Plaintif menanggung sepenuhnya kos pembinaan Banglo tersebut. Bagaimanapun adakah ia menjadi hak mutlak Plaintif dan dipindahkan atas nama beliau? [26] Dalam hal ini, adalah penting untuk melihat bahawa Kanun Tanah Negara (“KTN”) mentafsirkan “tanah” termasuklah apa-apa yang yang melekat pada bumi atau diikat secara kekal pada apa-apa lekatan pada bumi. S. 5 KTN menyatakan – "land" includes –

that surface of the earth and all substances forming that surface;

the earth below the surface and all substances therein;

all vegetation and other natural products, whether or not requiring the periodical application of labour to their production, and whether on or below the surface;

all things attached to the earth or permanently fastened to any thing attached to the earth, whether on or below the surface; and

land covered by water; [26] Dalam kes Chua Sai Ngoh (f) v. Beh Ai Meng [1955] 1 LNS 20 [1955] MLJ 167 [1955] CLJU 20, di mana dalam kes itu defendan yang merupakan penyewa berhujah bahawa dia adalah pemilik 3 buah rumah di atas tanah tersebut disebabkan beliau membina ketiga-tiga buah rumah berkenaan manakala tuan tanah hanyalah pemilik tanah dan bukannya pemilik rumah itu. Thompson J menolak hujahan defendan tersebut dengan memutuskan bahawa tuan tanah adalah pemilik rumah berkenaan. Hakim Thomson menyatakan – Moreover, he can derive no assistance from anything connected with the mode of attachment of the buildings to the soil. The cement floors clearly cannot be removed without complete disintegration; the supporting pillars could only be removed after the disintegration of the floors and, as regards, the walls and roofs, although, no doubt, they might be removed piecemeal, it seems to me that the pieces of material comprising them have completely lost their separate identity and that each house is to be considered as a single entity. It follows, then, that the houses in question are part of the land on which they stand and are thus the property of the proprietor of the land, that is to say, of the plaintiff and for what it is worth she must therefore have the declaration to that effect for which she asks. [27] Dalam kes di hadapan saya, adalah suatu fakta yang tidak dipertikaikan bahawa Plaintif menanggung kos bagi membina Banglo berkenaan. Namun Banglo itu dibina (attached) di atas tanah yang bukan milik Plaintif sepenuhnya. Ini kerana Defendan masih menjadi pemilik kepada 1/3 bahagian Lot 5604 tersebut melalui proses turunmilik daripada allahyarham ayah beliau. Oleh yang demikian berdasarkan kepada otoriti di atas, saya menolak relif Plaintif supaya Defendan memindahmilik Banglo tersebut kepada Plaintif. Tuntutan balas Defendan [28] Bagi tuntutan balas Defendan supaya kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Plaintif ke atas Lot 5604 tersebut dibatalkan, saya berpandangan kaveat tersebut wajar dikekal. Ini kerana, sebagaimana yang saya putuskan sebelum ini, 2/3 bahagian Lot 5604 tersebut merupakan milik Plaintif yang dipegang oleh Defendan sebagai amanah. Justeru, permohonan Defendan ini, saya tolak. [29] Begitu juga mengenai tuntutan balas Defendan supaya Plaintif membayar kepada Defendan sebanyak RM700,000.00 sebagai gantirugi akibat pembatalan tawaran urusan jual beli Lot 5604 tersebut, saya berpandangan Defendan tidak layak untuk menuntut gantirugi berkenaan disebabkan beliau bukan pemilik Lot 5604 sepenuhnya. Sebaliknya beliau hanya memiliki 1/3 bahagian Lot 5604 tersebut dan selebihnya adalah amanah bagi pihak Plaintif. Ringkasnya, Defendan sememangnya dari awal lagi tidak berhak untuk menjual Lot 5604 tersebut disebabkan tanah itu bukan milik beliau sepenuhnya. Oleh yang demikian saya menolak relif bagi tuntutan balas ini. Kesimpulan [30] Berdasarkan kepada alasan di atas, bagi relif yang dipohon oleh

satu deklarasi bahawa Defendan memegang 2/3 bahagian Lot 5604 tersebut sebagai amanah bagi Plaintif, saya benarkan;

satu deklarasi bahawa Plaintif adalah pemilik benefisial ke atas 2/3 bahagian Lot 5604 tersebut, saya benarkan;

satu perintah bahawa Defendan memindahmilik 2/3 bahagian Lot 5604 tersebut kepada nama Plaintif dengan segera, saya tolak;

satu deklarasi bahawa Defendan memegang keseluruhan bahagian rumah Banglo sebagai amanah bagi Plaintif, saya benarkan;

satu deklarasi bahawa Plaintif adalah pemilik benefisial ke atas keseluruhan bahagian rumah Banglo, saya benarkan;

satu perintah bahawa Defendan memindahmilik pemilikan rumah Banglo kepada nama Plaintif dengan segera, saya tolak;

satu perintah bahawa Defendan menanggung segala kos dan perbelanjaan yang timbul dan terbit berkaitan dengan pindah milik yang akan dilakukan berdasarkan perintah Mahkamah ini, saya tolak; dan

gantirugi untuk ditaksirkan oleh Mahkamah ini, saya tolak. [31] Bagi tuntutan balas oleh Defendan pula –

kedua-dua kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Plaintif ditarik balik dan dibatalkan, saya tolak;

deklarasi bahawa Plaintif tidak mempunyai sebarang kepentingan atas Lot 5604, saya tolak;

deklarasi bahawa pemegangan amanah oleh Defendan adalah tidak sah, saya tolak; dan

Plaintif membayar kepada Defendan kerugian akibat pembatalan tawaran urusan jual beli Lot 5604 tersebut sebanyak RM700,000.00, saya tolak. [32] Saya juga mengarahkan pihak-pihak menanggung kos mereka masing-masing. Tarikh: .4.3.2025 - - t.t - (SHAMSULBAHRI BIN HAJI IBRAHIM) Hakim, Mahkamah Tinggi Malaya, Johor Bahru Peguamcara:  Bagi pihak Plaintif – Khairulazwad Bin Sariman (Syahmi Nawawi bersamanya); Tetuan Azwad Ihsan & Co  Bagi pihak Defendan – hadir sendiri