Mohd Mustamam Bin Che Yusof v Yacob Bin Awang (DA-22NCvC-36-06/2021)

Perintah tambahan kepada Perintah lanjutan supaya Defendan sebagai pemilik sah ½ hartanah tersebut memindah milik hartanah tersebut kepada Plaintif dalam empat belas (14) hari daripada tarikh perintah diberikan dan baki nilai jual beli sebanyak RM245,970.00 dikembalikan kepada Plaintif;

sekiranya gagal, Defendan hendaklah membayar sebanyak RM116,950.00 kepada Plaintif untuk ganti rugi bagi bayaran yang diberikan pinjam kepada Ada Dua Enterprise;

Defendan memulangkan semula bayaran sebanyak RM375,000.00 untuk balasan tambahan hartanah tersebut;

ganti rugi kehilangan pendapatan sebanyak RM90,000.00 untuk pendapatan semenjak daripada Perintah lanjutan diberikan sehingga tuntutan ini difailkan; dan

tunggakan sewa kenderaan DBM 4888 Hilux warna hitam berjumlah sebanyak RM 144,000.00 dan gantirugi kerosakan sebanyak RM 20,000.00. Fakta Kes [3] Fakta yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak adalah secara amnya hartanah tersebut adalah di atas nama Defendan yang kemudiannya telah dipindahmilik kepada Plaintif. Namun pada 18/6/2020, Mahkamah Tinggi Kota Bharu di dalam kes DA- 22NCVC-5-01/2018 melalui penghakiman YA Dato’ Wan Ahmad Farid telah memutuskan bahawa pindahmilik tersebut adalah terbatal kerana dicemari oleh kepenyalahan undang-undang dan polisi. Mahkamah turut mengarahkan agar nama Plaintif yang dimasukkan di dalam dokumen hakmilik dibatalkan dan Pejabat Tanah dan Jajahan Kota Bharu memasukkan dan mendaftar kembali nama Defendan sebagai pemilik berdaftar. [4] Saman di dalam kes DA-22NCVC-05-01/2018 tersebut adalah dibuat oleh bekas isteri Defendan sebagai Plaintif di atas alasan transaksi pindahmilik tersebut adalah tercemar dengan penyalahan undang-undang apabila ia ditolak secara percuma kerana timbul persoalan berkaitan sama ada ianya satu balasan atau Plaintif merupakan seorang pembeli bona fide. Defendan-defendan di dalam kes tersebut adalah merupakan Plaintif dan Defendan di dalam kes ini. Kes Plaintif [5] Tuntutan Plaintif kini adalah bagi satu perintah agar Defendan memindah milik hartanah tersebut dalam masa 14 hari serta memulangkan kesemua bayaran yang didakwa telah dilakukan oleh Plaintif serta ganti rugi yang berupa kehilangan pendapatan dan sewaan kenderaan Plaintif. [6] Paksi kes Plaintif adalah telah wujud perjanjian pinjaman di antara Plaintif dengan Defendan di mana Plaintif mendakwa Defendan telah meminjam wang daripadanya dan telah gagal melunaskan hutang tersebut. Akibat kegagalan tersebut, Defendan telah menawarkan hartanah tersebut kepada Plaintif sebagai menebus hutangnya dan Plaintif telah diminta untuk membuat bayaran sebanyak RM 330,000.00 yang dibuktikan melalui resit di P18 (1) – (4) dan ID18(5). Berlanjutan itu, Defendan telah memindah milik hartanah tersebut di atas balasan “tolak percuma” kepada Defendan. Kes Defendan [7] Defendan pula sebaliknya mengemukakan pembelaan bahawa tidak pernah wujud persetujuan bagi pinjaman tersebut serta memindahmilik hartanah tersebut kepada Plaintif. Defendan menafikan pada bila-bila masa Defendan telah menerima sejumlah wang sebagai bayaran hartanah tersebut dan meletakkan Plaintif untuk membuktikannya. Defendan menyatakan bahawa kesemua resit-resit yang dikemukakan sebagai bukti pembelian hanyalah sebagai tindakan yang diambil memandangkan bekas isteri Defendan mempunyai kepentingan di atas hartanah tersebut. Isu-isu untuk diputuskan [8] Terdapat 2 isu yang dipersetujui untuk diputuskan oleh Mahkamah ini seperti berikut:

sama ada terdapat pengkayaan tidak patut di pihak Defendan apabila mendapat milikan hartanah tersebut; dan

sama ada prinsip “res judicata” terpakai bagi tuntutan ini. Analisis dan dapatan Mahkamah Isu (a); sama ada terdapat pengkayaan tidak patut di pihak Defendan apabila mendapat milikan hartanah tersebut [9] Bagi isu ini, Plaintif menegaskan apabila hartanah tersebut dipulangkan kembali kepada Defendan oleh Mahkamah Tinggi di dalam kes DA-22NCVC-05-01/2018 tersebut, maka ia menjadikan pengkayaan tidak sewajarnya kepada Defendan. Ini mudah untuk difahami kerana menurut Plaintif, wang yang diserahkan kepada Defendan untuk kali kedua adalah bersandarkan kepada hartanah tersebut dan membawa kepada pindahmilik hartanah tersebut kepada Plaintif. [10] Namun bagi Defendan, tidak pernah wujud perjanjian atau persetujuan tersebut. Malahan pindahmilik berlaku di atas dasar “tolak percuma” yang berlaku di atas nasihat Plaintif semasa Defendan berhadapan masalah dengan bekas isterinya. Pendirian Defendan ini berpaksikan kepada pliding yang difailkan oleh Plaintif dan Defendan di dalam kes DA-22NCVC-05-01/2018 di mana ianya langsung tidak dinyatakan berkaitan perjanjian serta persetujuan tersebut. [11] Bagi menangani isu ini, perkara asas yang perlu diteliti oleh Mahkamah ini dan diputuskan adalah sama ada wujudnya perjanjian pinjaman di antara Plaintif dan Defendan bagi keseluruhan jumlah terhutang. Ia melibatkan 2 peringkat iaitu pertamanya berkaitan wang sebanyak RM 116,950.00 yang dikatakan digunakan untuk perniagaan pembalakan dan keduanya sebanyak RM 375,000.00 di mana Defendan dikatakan tidak mampu melunaskan pinjaman pertama dan membuat keputusan untuk menjual dan memindahmilik hartanah tersebut. [12] Bagi pinjaman yang pertama, Plaintif di dalam PS SP2 menyatakan bahawa bayaran dibuat secara tunai bagi Defendan membuat bayaran kepada Jabatan Perhutanan untuk syarikatnya iaitu Ada Dua Enterprise. Plaintif telah mengemukakan resit Jabatan Perhutanan Negeri yang diekshibitkan sebagai P17 (A-E) namun tiada apa-apa dokumen perjanjian dikemukakan oleh Plaintif. [13] Penelitian Mahkamah ke atas P17 (A-E) menunjukkan bahawa ia merupakan resit pembayaran oleh sebuah syarikat iaitu Ada Dua Enterprise kepada Jabatan Perhutanan Negeri Kelantan bagi 5 pembayaran seperti berikut: No No Resit Tarikh

R000008982 23/3/2014

R00002058 9/7/2014

R00002059 9/7/2014

R00002060 9/7/2014

R00002061 9/7/2014 RM 500.00 Jumlah RM 116,900.00 [14] Tiada apa-apa keterangan yang dikemukakan oleh Plaintif bagi menunjukkan sokongan bahawa wang tersebut adalah wang Palintif. Di dalam masa yang sama tiada bukti dalam bentuk salinan akaun bank Plaintif bagi menunjukkan adanya pengeluaran wang tunai. Mahkamah berpandangan bahawa wang yang dikeluarkan adalah di dalam jumlah yang besar. Oleh itu, tidak mungkin wang tunai yang begitu banyak berada dalam simpanan mana-mana orang. Selojiknya mesti ia datang dari sumber yang sewajarnya, berekod dan pada kebiasaannya di dalam suatu akaun bank. [15] Selain itu, P17 (A-E) tersebut hanya mendedahkan bayaran oleh Ada Dua Enterprise kepada Jabatan Perhutanan Negeri Kelantan. Tiada apa-apa keterangan yang dikemukakan oleh Plaintif bagi membuktikan siapa pemilik Ada Dua Enterprise. Ini dengan sendirinya tidak dapat mengaitkan Defendan dengan pembayaran yang dibuat ini. [16] Walau sekalipun ia dibuktikan Defendan adalah pemilik Ada Dua Enterprise, ia tetap tidak dapat membuktikan bahawa ia merupakan bayaran yang dibuat oleh Defendan. Ia sebaliknya hanya menunjukkan bahawa Ada Dua Enterprise telah membuat bayaran kepada Jabatan Perhutanan Negeri Kelantan tanpa kaitan dengan Plaintif. [17] Di dalam masa yang sama, ia juga tidak membuktikan bahawa bayaran oleh Ada Dua Enterprise ataupun oleh Defendan dibuat menggunakan wang yang dipinjam daripada Plaintif. [18] Plaintif semasa memberi keterangan semasa diperiksa balas juga kelihatan keliru berkaitan jumlah RM 116,900.00 ini apabila ditanya sama ada jumlah RM 116,950.00 adalah termasuk di dalam jumlah tuntutan kedua sebanyak RM 320,000.00 di mana Plaintif menyatakan tidak tahu. [19] Oleh itu, bagi pinjaman pertama ini, Plaintif tidak dapat membuktikan bahawa wujudnya pinjaman oleh Defendan daripadanya sebanyak RM 116,900.00. [20] Bagi pinjaman kedua yang merupakan teras kepada tuntutan ini, Plaintif di dalam PS SP2 menyatakan bahawa memandangkan Defendan bersetuju menjual hartanah tersebut, maka telah wujud lebihan sebanyak RM 375,000.00 memandangkan hartanah tersebut ditaksirkan bernilai RM 491,000.00. Maka bayaran telah dibuat oleh Plaintif kepada Defendan melalui resit-resit bayaran di P18 (1-5) seperti berikut: No Tarikh Jumlah 1 25/2/2014 RM 200,000.00 2 21/9/2014 RM 45,000.00 3 22/3/2015 RM 30,000.00 4. 20/5/2015

14/6/2017 RM 25,000.00 Jumlah RM 330,000.00 [21] Sekali lagi Mahkamah mendapati bahawa tiada sebarang perjanjian bertulis ditunjukkan kepada Mahkamah. Bagi Mahkamah adalah tidak lojik bagi satu pinjaman yang melibatkan penjualan hartanah tersebut telah dimasuki tanpa ada sebarang perjanjian bertulis. Apatah lagi, pembayaran kali ini melibatkan pindahmilik hartanah tersebut. [22] Di dalam masa yang sama, Plaintif turut tidak mengemukakan apa-apa keterangan bagi menunjukkan pengeluaran apa-apa wangnya bagi membayar Defendan. Ini mengambilkira jumlah wang tunai yang besar dan semestinyalah ada akaun atau dokumen yang menunjukkan pengeluaran wang Plaintif. [23] Selain dari itu, Mahkamah turut mendapati bahawa bayaran-bayaran tersebut jika berlaku sekalipun adalah secara berperingkat bermula pada 25/2/2014 dan diikuti 4 bayaran selanjutnya sedangkan pindahmilik hartanah tersebut berlaku pada 9/5/2017 berdasarkan Borang 14A di P13. Namun, Plaintif tidak menawarkan apa-apa penjelasan berkaitan tempoh masa yang diambil oleh Plaintif untuk membuat pembayaran ini dan selanjutnya membawa kepada pindahmilik hartanah tersebut. [24] Mahkamah berdasarkan kepada keterangan-keterangan ini merumuskan bahawa Plaintif tidak berjaya untuk membuktikan bahawa Plaintif telah membayar sejumlah wang tersebut kepada Defendan dan tidak juga berjaya membuktikan bahawa telah wujud persetujuan bahawa bayaran jika dibuat sekalipun adalah bagi maksud untuk membeli hartanah tersebut. [25] Ini membawa kepada pertimbangan Mahkamah kepada Hujahan Defendan bahawa apa yang dibangkitkan oleh Defendan tidak pernah diplidkan di dalam Pembelaan Palintif dan Defendan di dalam kes DA-22NCVC-05-01/2018 sepertimana di ekshibit P12. [26] Mahkamah mendapati bahawa menerusi Pembelaan di dalam kes terdahulu, Plaintif tidak pernah sama sekali memplidkan dakwaannya bahawa terdapat hutang perniagaan balak berjumlah RM 116,950.00 maupun balasan tambahan sebanyak RM 375,000.00. Plaintif juga tidak pernah memplidkan isu harga jualan tanah sebanyak RM 491,000.00. [27] Malahan tuntutan kini Plaintif ke atas Defendan juga adalah salah di dalam menyatakan penghakiman sebenar Mahkamah Tinggi di dalam kes DA-22NCVC-05-01/2018 tersebut. Ini kerana Plaintif menyatakan bahawa hartanah tersebut adalah dimiliki ½ oleh Defendan dan ½ oleh bekas isteri Defendan. Namun, penghakiman tersebut dengan jelas menyatakan bahawa hartanah tersebut adalah pemilikan sepenuhnya oleh bekas isteri Defendan. [28] Mahkamah bersetuju dengan hujahan Peguam Defendan bahawa penghakiman bertarikh 18/6/2020 di dalam kes DA-22NCVC-05- 01/2018 tersebut tidak mengiktiraf hak Plaintif sebagai pembeli bona fide tanah tersebut. Keputusan ini juga tidak pernah dirayu oleh Plaintif dan oleh itu, ia secara tidak langsung diiktiraf oleh Plaintif. [29] Oleh itu, Mahkamah memutuskan bahawa tindakan Plaintif bukan sahaja tidak berasas namun telah cuba untuk memesongkan fakta serta kebenaran. [30] Sayugia itu, Mahkamah merumuskan bahawa tidak mungkin Defendan mendapat perkayaan tidak patut apabila Plaintif gagal membuktikan wujudnya pinjaman oleh Defendan daripada Plaintif dan selanjutnya gagal juga membuktikan Defendan mendapat milikan rumah tersebut. Isu (b); sama ada prinsip res judicata terpakai bagi tuntutan ini [31] Bagi isu ini, Peguam Defendan menghujahkan bahawa tindakan di hadapan Mahkamah ini adalah berbentuk “res judicata” di atas alasan tuntutan Plaintif adalah sama dari segi fakta dengan kes DA-22NCVC-05-01/2018 tersebut. Apatah lagi Plaintif tidak merayu ke atas keputusan tersebut. [32] Apa yang dimaksudkan sebagai “res judicata” telah dijelaskan oleh Mahkamah Persekutuan di dalam kes Kerajaan Malaysia v Mat Suhaimi bin Shafiei [2018] 2 MLJ 133 di mana Hakim Ahmad Maarop HB (Malaya) menyatakan; “[19] The Latin term "res judicata " literally translated means 'a matter adjudged'. The full maxim is res judicata pro veritate accipitur which means 'a matter adjudged is taken as truth'. In explaining what is res judicata, in Asia Commercial Finance (M) Bhd v. Kawal Teliti Sdn Bhd [1995] 3 CLJ 783; [1995] 3 MLJ 189, the Supreme Court said: What is res judicata ? It simply means a matter adjudged, and its significance lies in its effect of creating an estoppel per rem judicatum. When a matter between two parties has been adjudicated by a court of competent jurisdiction, the parties and their privies are not permitted to litigate once more the res judicata, because the judgment becomes the truth between such parties, or in other words, the parties should accept it as the truth; res judicata pro veritate accipitur. The public policy of the law is that, it is in the public interest that there should be finality in litigation - interest rei publicae ut sit finis litium. It is only just that no one ought to be vexed twice for the same cause of action - nemo debet bis vexari pro eadem causa. Both maxims are the rationales for the doctrine of res judicata, but the earlier maxim has the further elevated status of a question of public policy. Since a res judicata creates an estoppel per rem judicatum, the doctrine of res judicata is really the doctrine of estoppel per rem judicatum, the latter being described sometimes in a rather archaic way as estoppel by record. Since the two doctrines are the same, it is no longer of any practical importance to say the res judicata is a rule of procedure and that an estoppel per rem judicatum is that of evidence. Such dichotomy is apt to give rise to confusion. The starting point ought to be the celebrated passage by Wigram VC in the case of Henderson v. Henderson (1843) 3 Hare 100 at page 115 which is: The plea of res judicata applies, except in special cases, not only to points upon which the court was actually required by the parties to form an opinion and pronounce a judgment, but to every point which properly belonged to the subject of litigation and which the parties, exercising reasonable diligence might have brought forward at the time.” [33] Berdasarkan prinsip ini, perkara pokok yang perlu ditentukan adalah sama ada perkara yang dibangkitkan serta diputuskan di dalam kes 22NCVC-05-01/2018 tersebut adalah perkara yang sama dibangkitkan di dalam tuntutan Plaintif di dalam kes di hadapan Mahkamah kini. [34] Penelitian Mahkamah mendapati Pernyataan Tuntutan dengan jelas menunjukkan bahawa tuntutan Plaintif ke atas Defendan adalah berkaitan wang yang telah diterima oleh Defendan. Ia tidak berkaitan tuntutan oleh Plaintif di dalam kes 22NCVC-05-01/2018 tersebut yang melibatkan pindahmilik hartanah tersebut. Fakta kes ini juga walaupun saling berkait dengan kes 22NCVC-05-01/2018 tersebut, adalah berbeza sama sekali. [35] Selain itu, untuk membolehkan prinsip “res judicata” terpakai, Plaintif hendaklah secara langsung dan secara substansial membuktikan isu di dalam kes semasa mestilah perkara yang sama yang secara langsung dan sebahagian besarnya menjadi isu yang sama ada sebenarnya atau konstruktif dalam kes terdahulu. Selain itu, pihak-pihak yang berlitigasi hendaklah merupakan pihak yang sama di dalam kedua-dua kes. [36] Perkara ini pernah disentuh oleh Hakim Sharma HMT di dalam kes Chua Wee Seng v. Fazal Mohamed [1970] CLJU 19; [1970] 1 LNS 19; [1971] 1 MLJ 106 seperti berikut; “To constitute a matter res judicata the following conditions must be fulfilled:

The matter directly and substantially in issue in the subsequent suit or issue must be the same matter which was directly and substantially in issue either actually or constructively in the former suit.

The former suit must have been a suit between the same parties or between parties under whom they or any of them claim.

The parties as aforesaid must have litigated under the same title in the former suit.

The court which decided the former suit must have been a court competent to try the subsequent suit or the suit in which such issue is subsequently raised.

The matter directly and substantially in issue in the subsequent suit must have been heard and finally decided by the court in the first suit.” [37] Memakai pendekatan yang sama, Mahkamah merumuskan bahawa tuntutan Plaintif adalah tidak tercakup di bawah prinsip “res judicata”. [38] Namun memandangkan kepada keputusan di dalam isu (a), isu ini tidak memberi kesan. Kesimpulan [39] Secara kesimpulannya, Mahkamah memutuskan bahawa Plaintif di atas imbangan keberangkalian gagal membuktikan tuntutannya kini. Maka tuntutan Plaintif adalah ditolak dengan kos sebanyak RM 10,000.00 tertakluk kepada fi alokatur. Bertarikh : 29hb. Oktober, 2024 (DATUK MOHAMAD ABAZAFREE BIN MOHD ABBAS) Hakim Mahkamah Tinggi Malaya Pihak-Pihak: Bagi Pihak Plaintif : Nik Nasrun Nazmi bin Nik Mohamad Tetuan Habibah Nik & Co PT 119 T2 Perumahan PKINK Pengkalan Chepa 16100 Kota Bharu Kelantan Darul Naim Bagi Pihak Defendan : Siti Syaerah binti Meor Zul-kefli ‘Auni Tetuan Syaerah & Maryati Tingkat 1 PT 8109 Bandar Satelit Islam Pasir Tumboh 16150 Kota Bharu Kelantan Darul Naim Tarikh Bicara : 23hb. Julai, 2024 Tarikh Keputusan : 11hb. September, 2024 Kes-Kes Yang Dirujuk: ➢ Kerajaan Malaysia v Mat Suhaimi bin Shafiei [2018] 2 MLJ 133 ➢ Chua Wee Seng v. Fazal Mohamed [1970] CLJU 19; [1970] 1 LNS 19; [1971] 1 MLJ 106