Mohd Rezal Bin Ayub v 1. ) Bank Pertanian Malaysia Berhad (BA-24NCvC-684-04/2023)

BANK PERTANIAN MALAYSIA BERHAD (No. Syarikat: 811810-U)

PCL REALTY SDN BHD (No. Syarikat: 202001000743)

PEJABAT DAERAH DAN TANAH SABAK BERNAM − DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Plaintif (Pemohon) memfailkan Saman Pemula ini (“OS”) untuk mengenepikan lelongan awam bagi 2 hartanah yang terletak di dalam Mukim Bagan Nakhoda Omar, Daerah Sabak Bernam, Negeri Selangor Darul Ehsan. [2] Pada 26-6-2023, Mahkamah ini memutuskan bahawa Perintah Lelongan adalah teratur dan tiada alasan untuk mengenepikan Perintah ini. [3] Isu yang dibangkitkan oleh Plaintif (Pemohon) telah dijawab dan ditangkis oleh Defendan Pertama dan Defendan Kedua. Tiada frod dalam transaksi lelongan yang melibatkan kedua-dua hartanah ini. [4] Mahkamah ini memutuskan untuk menolak Saman Pemula dengan kos seperti yang berikut: S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg

RM3000.00 dibayar kepada Defendan Pertama (tertakluk kepada fi alokatur).

RM3000.00 dibayar kepada Defendan Kedua (tertakluk kepada fi alokatur).

RM1,500.00 dibayar kepada Defendan Ketiga. [5] Plaintif (Pemohon) merayu ke Mahkamah Rayuan. Fakta Kes Afidavit sokongan Plaintif (Pemohon) [Mohd Rezal Bin Ayub]: [6] Dalam afidavit sokongannya, Plaintif (Pemohon) menyatakan –

Plaintif (Pemohon) ialah pemilik berdaftar hartanah HSM 1603 PT1330 dan HSM1604 PT1331 tersebut.

kedua-dua hartanah itu dicagarkan kepada Bank Pertanian Malaysia Berhad (Defendan Pertama).

Defendan Pertama berjaya melelong kedua-dua hartanah tersebut. Butirannya ialah – • Perintah Lelongan Awam bertarikh 23-11-2022. • Perisytiharan Jualan bertarikh 5-1-2023. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg • Notis Permohonan bagi Perlaksanaan BA-38-23- 01/2022 di bawah Saman Pemula oleh Defendan Pertama BA-24MFC-47-01/2020.

Plaintif (Pemohon) menyatakan bahawa Defendan Pertama gagal menyerahkan sesalinan notis mengenai lelongan awam itu ke alamat kediaman Plaintif (Pemohon) sebagaimana di dalam rekod Defendan Pertama dan juga ke alamat kedua-dua hartanah itu. Defendan Pertama hanya menyerahkan notis lelongan itu kepada Jabatan Insolvensi Malaysia (JIM) sahaja sebagai pentadbir Plaintif (Pemohon) dan JIM juga gagal memaklumkan mengenai notis lelongan awam itu kepada Plaintif (Pemohon).

harga kedua-dua hartanah itu hanya berdasarkan kepada Laporan Penilaian Hartanah tersebut bertarikh 8-10-2021 yang difailkan oleh Defendan Pertama. Melalui sistem e-Lelong, harga rizab bagi HSM 1603 PT1330 ialah RM300,000.00 dan harga rizab bagi HSM1604 PT1331 ialah RM280,000.00.

akibat daripada kegagalan memperoleh notis lelongan awam itu, Plaintif (Pemohon) tidak dapat untuk membantah ke atas harga rizab yang dicadangkan oleh Defendan Pertama.

dalam prosiding pendengaran notis lelongan awam, pihak JIM Cawangan Ipoh telah memaklumkan Mahkamah bahawa pada 15-8-2022 via e-mel JIM sebagai pentadbir kepada Plaintif (Pemohon) telah memohon daripada pihak Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) Negeri Selangor untuk mendapatkan Laporan Penilaian bagi kedua-dua hartanah tersebut untuk dijadikan sebagai perbandingan dengan Laporan Penilaian yang dikemukakan oleh Defendan Pertama. Namun begitu, JIM tidak berjaya memperoleh Laporan Penilaian daripada JPPH kerana jumlah permohonan yang banyak diterima oleh JPPH.

JIM memaklumkan bahawa Defendan Pertama ingin menyegerakan proses lelongan awam dan tidak boleh menunggu lama menanti Laporan Penilaian daripada JPPH tersebut.

tarikh lelongan awam ditetapkan pada 5-1-2023 dan harga rizab bagi kedua-dua hartanah tersebut adalah bagi HSM 1603 PT1330 ialah RM300,000.00 dan harga rizab bagi HSM1604 PT1331 ialah RM280,000.00.

Plaintif (Pemohon) menyatakan bahawa Perintah Lelongan Awam dan Perisytiharan Jualan tidak diterimanya sama ada kepada Plaintif (Pemohon) sendiri, alamat kediaman Plaintif (Pemohon) dan ditampal di mana-mana bahagian di kedua-dua hartanah tersebut. JIM Cawangan Ipoh yang mentadbir Plaintif (Pemohon) juga tidak diserahkan dengan Perintah Lelongan Awam dan Perisytiharan Jualan. Oleh itu, Plaintif S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg (Pemohon) dan JIM Cawangan Ipoh yang mentadbir Plaintif (Pemohon) tidak dapat mengambil tindakan yang sewajarnya sebelum tarikh lelongan awam itu.

kedua-dua hartanah itu berjaya dibida pada harga bidaan yang keseluruhannya berjumlah RM764,000,00.

hanya apabila Plaintif (Pemohon) menghubungi pihak Defendan Pertama untuk mengetahui mengenai status kedua-dua hartanah yang dicagarkan kepada Defendan Pertama, baharulah Plaintif (Pemohon) mengetahui yang kedua-dua hartanah itu berjaya dibida pada 5-1-2023. [7] Berdasarkan fakta yang dinyatakan itu, Plaintif (Pemohon) menyatakan bahawa notis lelongan awam itu adalah tidak teratur dan memprejudiskan Plaintif (Pemohon). Plaintif (Pemohon) mengulangi penyataannya dan menambah yang berikut:

hal perkara mengenai fail kebankrapan Plaintif (Pemohon) ialah dengan JIM Cawangan Ipoh dan bukannya JIM Cawangan Selangor. Maka, notis lelongan awam sepatutnya diserahkan kepada JIM Cawangan Ipoh sebagai pentadbir bagi pihak Plaintif (Pemohon).

notis lelongan awam dan dokumen yang berkaitan tidak pernah dijumpai di mana-mana bahagian kedua-dua hartanah itu. Plaintif (Pemohon) dan mana-mana pekerja di kedua-dua hartanah itu tidak pernah menjumpai notis dan lain-lain dokumen ditampal di mana-mana tempat ketara yang boleh S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg dilihat di kawasan hartanah itu. Kedua-dua hartanah itu ialah kawasan kebun sawit dan tiada peti surat di alamat kedua-dua hartanah itu.

Defendan Pertama mempunyai rekod alamat kediaman yang juga merupakan alamat surat-menyurat Plaintif (Pemohon) dan Defendan tahu mengenai JIM Cawangan Ipoh.

pada tahun 2015, berdasarkan laporan penilaian oleh Intraharta iaitu jurunilai Rahim & Co. yang dilantik Plaintif (Pemohon), nilai kedua-dua hartanah itu ialah RM1,250,000.00.

pada tahun 2015, JPPH Klang menyatakan nilai harga bagi kedua-dua hartanah itu ialah RM1,780,000.00.

terdapat 3 kali lelongan awam yang ditetapkan di pejabat Tanah Sabak Bernam namun tiada pembida berjaya. Harga lelongan yang ditetapkan ialah berdasarkan Laporan JPPH Klang pada tahun 2015 iaitu nilai harga bagi kedua-dua hartanah itu ialah RM1,780,000.00.

pada bulan Mei 2022, terdapat syarikat yang berminat untuk membeli kedua-dua hartanah itu dan berdasarkan laporan penilaian bagi kedua-dua hartanah oleh jurunilai Azmi & Co., nilai pasaran semasa bagi kedua-dua hartanah itu ialah RM2,800,000.00. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg

klausa 2 dalam Notis Permohonan Perintah Jualan bertarikh 7-1-2022 menyatakan harga rizab untuk jualan kedua-dua hartanah yang ditetapkan oleh Mahkamah telah mengelirukan Mahkamah dengan memberi laporan penilaian pada harga yang sangat tidak munasabah. Plaintif (Pemohon) menyatakan ketiadaan laporan lain yang dikemukakan kepada Mahkamah maka tiada perbandingan nilaian boleh dibuat oleh Mahkamah. Jika Plaintif (Pemohon) tahu mengenai notis lelongan awam tersebut sudah pasti Plaintif (Pemohon) akan membuat bantahan ke atas nilaian yang diberikan oleh Defendan Pertama.

tindakan Defendan Pertama yang membankrapkan Plaintif (Pemohon) dan kemudiannya menjual kedua-dua hartanah yang dicagarkan kepada Defendan Pertama ialah suatu penganiayaan, pembulian, pembohongan dan berdasarkan sifat dendam. [8] Plaintif (Pemohon) telah menghubungi pihak Defendan Pertama iaitu pada 20-3-2023 via surat; berjumpa dengan peguam cara Defendan Pertama iaitu pada 21-3-2023 dan Plaintif (Pemohon) diberikan sesalinan notis lelongan awam dan harga bagi kedua-dua hartanah itu adalah sebagaimana Laporan Penilaian bertarikh 8-9-2021 itu. [9] Selain itu, Plaintif (Pemohon) memberikan harga berdasarkan nilaian pasaran bagi kedua-dua hartanah itu yang dinyatakan oleh pihak lain iaitu RM1,900,000.00 rujuk surat Plaintif (Pemohon) bertarikh 5-10- 2021 (serahan secara e-mel) kepada En. Mohamad Zaharudin, Ketua Pegawai Bahagian Pemulihan Kredit Defendan Pertama. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg [10] Menurut Plaintif (Pemohon), memandangkan terdapat pihak pembeli yang ingin membeli kedua-dua hartanah itu pada nilaian pasaran yang lebih tinggi berbanding dengan harga lelongan awam, maka tindakan Defendan Pertama adalah mala fide. [11] Perenggan 26 hingga 34 afidavit sokongan Plaintif (Pemohon) menyatakan permohonannya untuk memohon injunksi interlokutori untuk menghalang Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua (pembida berjaya) dan/atau Defendan Ketiga daripada memasukkan Borang 16F Perintah Jualan Mahkamah ke atas kedua-dua hartanah tersebut. [12] Tarikh OS; Notis Permohonan Plaintif (Pemohon) Ex parte bagi injunksi di bawah A. 29 k. 1(2) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 dan Perakuan Segera adalah pada tarikh yang sama iaitu 13-4-2023. Afidavit jawapan Defendan Pertama [Bank Pertanian Malaysia Berhad]: [13] Dalam afidavit jawapan Defendan Pertama yang diikrarkan oleh Ketua “Special Asset Management Department”, Defendan Pertama membantah terhadap Saman Pemula Plaintif (Pemohon) untuk mengenepikan Perintah Lelongan Awam atas sebab yang berikut:

Mahkamah ini tiada bidang kuasa untuk mengenepikan Perintah Mahkamah Tinggi yang lain: Perintah Lelongan Awam yang dipertikaikan oleh Plaintif (Pemohon) ialah suatu Perintah Mahkamah Tinggi Shah Alam yang diberikan pada 23-11-2022 dalam Guaman Pelaksanaan BA-38-23-01/2022. Mahkamah ini tiada bidang kuasa untuk mengenepikan S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg Perintah Lelongan Awam oleh Mahkamah Tinggi yang mempunyai bidang kuasa yang sama dengannya.

Tindakan halang tebus (foreclosure) ke atas kedua-dua hartanah: Berkaitan dengan sebab/alasan ini, Defendan Pertama menyatakan fakta yang berikut: • tindakan undang-undang diambil oleh Defendan Pertama terhadap Plaintif (Pemohon) vide tindakan halang tebus (foreclosure) ke atas kedua-dua hartanah tersebut ekoran kegagalan Plaintif (Pemohon) mematuhi tuntutan pembayaran melalui Notis Tuntutan Borang 16D bertarikh 5-6-2012 oleh Defendan Pertama. • pada 4-8-2015, Pentadbir Tanah Sabak Bernam telah memberikan Perintah Jualan. • lelongan sebanyak 3 kali iaitu pada 3-9-2015, 17-11- 2015 dan 29-12-2015 telah dilaksanakan di Pejabat Tanah Sabak Bernam. • harga rizab bagi hartanah ditetapkan berdasarkan Laporan Penilaian Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Cawangan Klang (JPPH Klang) iaitu – ➢ harga rizab lelongan pada 3-9-2015 ialah RM890,000.00 bagi setiap hartanah. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg ➢ harga rizab lelongan pada 17-11-2015 ialah RM801,000.00 bagi setiap hartanah iaitu penurunan 10% daripada harga rizab lelongan bertarikh 3-9-2015. ➢ harga rizab lelongan pada 29-12-2015 ialah RM720,900.00 bagi setiap hartanah iaitu penurunan 10% lagi daripada harga rizab lelongan. • ketiga-tiga lelongan itu gagal menjual kedua-dua hartanah kerana tiada pembida. • tindakan halang tebus (foreclosure) ke atas kedua-dua hartanah tersebut dipindahkan ke Mahkamah Tinggi Shah Alam selepas peguam cara Defendan Pertama menerima Sijil Rujukan Ke Mahkamah yang diberi oleh Pejabat Tanah Sabak Bernam. • pada 24-9-2020, melalui Guaman No.: BA-24MFC-47- 01/2020, Mahkamah Tinggi Shah Alam telah memerintahkan Perintah Jualan yang baharu.

Lelongan Awam kedua-dua hartanah: Hal perkara mengenai lelongan ialah berdasarkan Notis Permohonan Lelongan dan afidavit sokongan Defendan Pertama yang diikrarkan oleh Ketua “Special Asset Management Department” difailkan bagi tujuan lelongan. Permohonan Defendan Pertama adalah teratur. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg [14] Berkenaan dengan isu yang dibangkitkan oleh Plaintif (Pemohon) mengenai penyampaian dan serahan notis lelongan, Defendan Pertama menyatakan bahawa Notis Permohonan Lelongan dan afidavit sokongan Defendan Pertama diserahkan – • melalui Pos Berdaftar di alamat Plaintif (Pemohon) iaitu No. 118, Pekan Baru, 36000 Teluk Intan, Perak Darul Ridzuan selaras dengan klausa 29(b) Gadaian bertarikh 5-4-2011. • perenggan 17(b) afidavit sokongan Defendan Pertama menyatakan bahawa tiada keperluan untuk menyerahkan Notis Permohonan Lelongan dan afidavit sokongan Defendan Pertama di alamat kedua-dua hartanah yang merupakan lot tanah kosong. • melalui Pos Berdaftar kepada Jabatan Insolvensi Malaysia Cawangan Ipoh pada 22-2-2022. Ini kerana Plaintif (Pemohon) diisytiharkan sebagai si bankrap sejak 8-8-2014. • afidavit penyampaian bagi kedua-dua serahan telah difailkan pada 10-3-2022. [15] Berkenaan dengan isu yang dibangkitkan oleh Plaintif (Pemohon) mengenai harga pasaran kedua-dua hartanah, Laporan Penilaian oleh Tetuan Rahim & Co. bertarikh 8-10-2021 yang dilampirkan dalam afidavit sokongan Defendan Pertama, harga pasaran bagi hartanah pertama ialah RM300,000.00 dan harga pasaran bagi hartanah kedua ialah RM280,000.00. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg [16] Laporan Penilaian oleh Jurunilai Intraharta yang dinyatakan oleh Plaintif (Pemohon) adalah bertarikh 6-5-2015 iaitu 7 tahun sebelum tarikh Perintah Lelongan Awam dan 6 tahun terdahulu daripada Laporan Penilaian oleh Tetuan Rahim & Co. Manakala, Laporan Penilaian JPPH Klang pada tahun 2015 iaitu juga 7 tahun sebelum tarikh Perintah Lelongan Awam disediakan oleh JPPH Klang atas permintaan dan untuk Pentadbir Tanah Sabak Bernam. Laporan Penilaian JPPH Klang ini bukannya diminta oleh Defendan Pertama Laporan Penilaian oleh Jurunilai Intraharta dan JPPH Klang tidak boleh dijadikan sumber bagi penetapan harga rizab lelongan kedua-dua hartanah itu kerana telah luput tempoh sah. Laporan Penilaian oleh Tetuan Rahim & Co. bertarikh 8-10-2021 yang menilai harga pasaran bagi hartanah pertama ialah RM300,000.00 dan harga pasaran bagi hartanah kedua ialah RM280,000.00 adalah Laporan Penilaian yang dibuat pada tahun terdekat dengan tarikh lelongan dan adalah terpakai. [17] Defendan Pertama menyatakan butiran mengenai Pendengaran Notis Permohonan Lelongan di Mahkamah Tinggi Shah Alam (MTSA) seperti yang berikut:

11-3-2022 (tarikh pertama Pendengaran): wakil Cawangan Ipoh hadir di MTSA dan memohon agar Pendengaran ditangguhkan untuk membolehkan S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg Cawangan Ipoh memfailkan Laporan Penilaian oleh JPPH. Permohonan penangguhan dibenarkan oleh MTSA.

9-6-2022 (tarikh ini dilapangkan oleh MTSA) dan MTSA menetapkan tarikh baharu Pendengaran ialah pada 15-6-

Defendan Pertama telah memaklumkan tarikh baharu kepada Plaintif (Pemohon) melalui surat peguam cara Defendan Pertama bertarikh 24-5-2022. 15-6-2022: pada tarikh ini, MTSA menunda Pendengaran ke tarikh baharu iaitu pada 16-8-2022. Ini kerana JIM Cawangan Ipoh masih belum memfailkan Laporan Penilaian JPPH. Defendan Pertama telah memaklumkan tarikh baharu 16-8- 2022 ini kepada Plaintif (Pemohon) dan JIM Cawangan Ipoh melalui surat peguam cara Defendan Pertama bertarikh 27-6-

16-8-2022: peguam cara Defendan Pertama hadir di MTSA dan Menyebut bagi pihak JIM Cawangan Ipoh. MTSA menangguhkan Pendengaran ke tarikh baharu iaitu pada 26- 10-2022. Ini kerana JIM Cawangan Ipoh masih belum memfailkan Laporan Penilaian JPPH. Defendan Pertama telah memaklumkan tarikh baharu 26-10-2022 ini kepada Plaintif (Pemohon) dan JIM Cawangan Ipoh melalui surat peguam cara Defendan Pertama bertarikh 18-8-2022. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg 26-10-2022: sehari sebelum tarikh baharu Pendengaran (iaitu pada 25-10-2022), melalui pertukaran e-mel antara peguam cara Defendan Pertama dan Cawangan Ipoh, permohonan penangguhan oleh JIM Cawangan Ipoh telah dibenarkan. MTSA menetapkan tarikh akhir (final date) Pendengaran pada 23-11-2022. Defendan Pertama telah memaklumkan tarikh baharu 23-11-2022 sebagai final date kepada JIM Cawangan Ipoh melalui surat peguam cara Defendan Pertama bertarikh 2-11-2022. 23-11-2022 (tarikh Pendengaran): JIM Cawangan Ipoh masih tidak memfailkan Laporan Penilaian oleh JPPH dan tiada permohonan penangguhan dibuat. Oleh itu, MTSA memberikan Perintah Lelongan Awam pada 23-11-2022 di mana MTSA menetapkan harga rizab bagi kedua-dua hartanah berdasarkan Laporan Penilaian oleh Tetuan Rahim & Co. iaitu harga pasaran bagi hartanah pertama ialah RM300,000.00 dan harga pasaran bagi hartanah kedua ialah RM280,000.00. MTSA juga menetapkan tarikh lelongan awam untuk dijalankan pada 5-1-2023. [18] Berdasarkan kronologi dan butiran Pendengaran di MTSA, Defendan Pertama menyatakan bahawa Plaintif (Pemohon) gagal hadir di MTSA; gagal membantah/menyangkal mengenai harga pasaran kedua-dua hartanah sebagaimana disarankan oleh Tetuan Rahim & Co.; dan gagal mengemukakan Laporan Penilaian daripada mana-mana jurunilai berlesen lain untuk mencabar harga pasaran yang dinyatakan dalam Laporan Penilaian oleh Tetuan Rahim & Co. bertarikh 8-10-2021 itu. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg Berkenaan dengan Laporan Penilaian oleh Tetuan Azmi & Co., Defendan Pertama menyatakan Plaintif sepatutnya memfailkan afidavit untuk membantah Notis Permohonan Lelongan dan memasukkan Laporan Penilaian oleh Tetuan Azmi & Co. Dengan itu, Defendan Pertama boleh menjawab kepada isu penilaian ini. Plaintif (Pemohon) juga boleh menjadikan/menamakan Jurunilai dari Tetuan Rahim & Co. sebagai pihak dalam tindakan ini. [19] Pendengaran di hadapan MTSA telah berlangsung mengikut penetapan tarikh oleh Mahkamah dan Defendan Pertama telah mengambil langkah memaklumkan Plaintif (Pemohon) dan JIM Cawangan Ipoh. Tiada apa-apa tindakan Defendan Pertama yang memprejudiskan Plaintif (Pemohon). [20] Perisytiharan Jualan bagi kedua-dua hartanah telah dihebahkan melalui iklan di akhbar Berita Harian pada 29-12-2022, penampalan di papan kenyataan MTSA pada 27-12-2022 dan penampalan pada lokasi kedua-dua hartanah pada 27-12-2022. Afidavit penyampaian telah difailkan. [21] Pada 5-1-2023, kedua-dua hartanah itu telah berjaya dijual kepada Defendan Kedua melalui lelongan awam pada harga melebihi harga rizab yang ditetapkan oleh MTSA melalui Perintah Lelongan Awam di mana hartanah pertama berjaya dijual pada harga RM450,000.00 dan hartanah kedua berjaya dijual pada harga RM314,000.00. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg [22] Selesai proses lelongan awam itu, Defendan Pertama didaftarkan sebagai pemilik berdaftar kedua-dua hartanah itu. Permohonan melalui OS ini adalah tindakan Plaintif (Pemohon) untuk menggagalkan proses pindahmilik kedua-dua hartanah kepada Defendan Kedua. [23] Persoalan yang dibangkitkan oleh Plaintif (Pemohon) mengenai pemakluman kepada JIM, Defendan Pertama menyatakan bahawa pemakluman telah disampaikan kepada JIM Cawangan Ipoh dan bukannya JIM Cawangan Selangor. Defendan Pertama menyatakan kegagalan komunikasi di antara JIM Cawangan Ipoh dengan Plaintif (Pemohon) tiada kaitan dengan Defendan Pertama. JIM Cawangan Ipoh juga tidak dinamakan/dijadikan pihak dalam OS ini. [24] Pengataan Plaintif (Pemohon) bahawa ada pembeli (syarikat) yang berminat dan bersedia untuk membeli kedua-dua hartanah tersebut pada bulan Mei 2022 hanyalah suatu pengataan kosong dan tiada bukti bertulis/dokumentar dikemukakan oleh Plaintif (Pemohon). [25] Perjumpaan antara Plaintif (Pemohon) dengan peguam cara Defendan Pertama selepas lelongan awam itu hanyalah sekadar memberikan maklum balas dan dokumen yang dibekalkan kepada Plaintif (Pemohon) adalah semata-mata atas dasar “courtesy”. Penyerahan/penyampaian rasmi sudahpun dibuat oleh Defendan Pertama sebagaimana terma dan syarat serahan dalam Gadaian. Surat Defendan Pertama bertarikh 29-3-2023 ialah jawapan/balasan kepada surat Plaintif (Pemohon) bertarikh 20-3-2023 itu. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg [26] Berkenaan dengan alegasi Plaintif (Pemohon) bahawa Defendan Pertama telah membuli, memprejudis dan mala fide terhadap Plaintif (Pemohon) dengan melelong kedua-dua hartanah itu pada harga yang jauh rendah daripada harga pasaran, Defendan Pertama menyatakan bahawa alegasi ini adalah tidak berasas. Sekiranya kedua-dua hartanah itu berjaya dijual dengan harga yang lebih tinggi maka ia tentunya memberi manfaat kepada Defendan Pertama. Ini kerana Defendan Pertama akan menerima lebih banyak wang hasil lelongan. [27] Fakta bahawa JIM ialah pentadbir kepada Plaintif (Pemohon) tidak dipertikaikan oleh Defendan Pertama. Ini kerana Plaintif (Pemohon) telah bankrap sejak 8-8-2014, maka jualan bagi kedua-dua hartanah yang digadai kepada Defendan Pertama hanya boleh dibuat melalui JIM pada harga jualan yang dipersetujui oleh JIM. Oleh kerana tiada penglibatan JIM, maka kedua-dua hartanah dijual melalui lelongan awam di bawah Kanun Tanah Negara. Afidavit jawapan Defendan Kedua [PCL Realty Sdn Bhd]: [28] Pengarah syarikat Defendan Kedua dalam afidavitnya mengikrarkan fakta yang berikut:

Defendan Kedua bersetuju dengan kandungan afidavit jawapan Defendan Pertama yang disokong dengan bukti dokumentarnya.

Defendan Kedua tidak mempertikaikan hakikat bahawa kedua-dua hartanah itu ialah dimiliki oleh Plaintif (Pemohon). S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg

Defendan Kedua berjaya dalam bidaan lelongan bagi kedua-dua hartanah itu dan membuat bayaran dengan sewajarnya. Jumlah pembayaran oleh Defendan Kedua bagi kedua-dua hartanah itu ialah RM764,000.00. Defendan Kedua merujuk kepada Memorandum Jualan pada 5-1-2023 MTSA.

pada 10-5-2023, Defendan Pertama telah mengeluarkan surat pengesahan penerimaan harga belian kepada MTSA.

segala proses lelongan awam dan pembayaran penuh yang lengkap telah dilaksanakan dengan teratur maka, Defendan Kedua ialah pemilik benefisial kepada kedua-dua hartanah.

Plaintif (Pemohon) yang memegang kedua-dua hartanah tersebut sebagai “bare trustee” bagi pihak Defendan Kedua tiada kausa tindakan terhadap Defendan Kedua.

isu utama yang dipertikaikan oleh Plaintif (Pemohon) dalam OS itu tertumpu kepada harga rizab yang rendah bagi kedua-dua hartanah itu. Isu ini bukan suatu alasan yang sah untuk membatalkan lelongan awam yang sah dan telah disempurnakan.

tiada apa-apa unsur frod yang dilakukan oleh Defendan Kedua berkenaan dengan harga rizab dan/atau harga belian yang rendah bagi kedua-dua hartanah itu.

harga akhir yang berjaya dibeli oleh Defendan Kedua adalah lebih tinggi daripada harga rizab yang ditetapkan oleh MTSA. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg Harga belian Defendan Kedua telah diperoleh melalui ujian “market force” dan patut dikekalkan. [29] Defendan Kedua menyatakan bahawa OS ini telah memprejudiskan Defendan Kedua sebagai pembeli bona fide ke atas kedua-dua hartanah itu. Tindakan Plaintif (Pemohon) telah mengganggu urusan Defendan Kedua ke atas kedua-dua hartanah itu dan Defendan Kedua telah kehilangan pendapatan daripada kedua-dua hartanah itu. Semua hak Defendan Kedua sebagai pemilik benefisial terjejas dengan tindakan Plaintif (Pemohon). Afidavit jawapan Defendan Ketiga [Pejabat Daerah Dan Tanah Sabak Bernam]: [30] Defendan Ketiga dalam afidavit jawapannya yang diikrarkan oleh Penolong Pentadbir Tanah, Unit Pendaftaran, Pejabat Daerah dan Tanah Sabak Bernam menyatakan bahawa beban pembuktian yang ketat dan kukuh terletak kepada Plaintif (Pemohon) mengenai segala pengataan Plaintif (Pemohon) dalam afidavit-afidavitnya. [31] Peranan Defendan Ketiga dalam isu yang dipertikaikan oleh Plaintif (Pemohon) adalah bersifat “administrative” sahaja. Defendan Ketiga hanya perlu melaksanakan tindakan mengikut Perintah yang akan diberikan oleh Mahkamah ini. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg Bantahan awal dan Isu yang Dibangkitkan oleh Plaintif (Pemohon) [32] Hujahan bertulis peguam cara Plaintif (Pemohon) terpelajar menyenaraikan bantahan awal yang berikut:

ketidakpatuhan Defendan Pertama menyerahkan afidavit kedua Defendan Pertama yang diikrarkan pada 9-6-2023 dan hanya diterima oleh peguam cara Plaintif pada 12-6-2023.

kandungan afidavit kedua Defendan Pertama yang diikrarkan pada 9-6-2023 itu ialah jawapan Defendan Pertama ke atas afidavit balasan Plaintif yang diikrarkan pada 18-5-2023.

pemfailan afidavit kedua Defendan Pertama adalah luar aturan dan tidak mematuhi arahan Mahkamah yang diberikan dalam sidang video pada 9-5-2023. Defendan Pertama tidak memohon kebenaran Mahkamah untuk memfailkan afidavit kedua Defendan Pertama.

pemfailan afidavit kedua Defendan Pertama ini memprejudiskan dan tidak adil kepada pihak-pihak lain dalam OS ini kerana tiada peluang untuk membalas kandungan afidavit kedua Defendan Pertama itu. [33] Peguam cara Plaintif (Pemohon) terpelajar memetik nas undang-undang kes Muhin Krishnaa Lachmanan v. Lembaga Pencegahan Jenayah & 2 Ors [2020] 1 LNS 1109 untuk menyokong bantahan awal mengenai pemfailan afidavit kedua Defendan Pertama yang tidak teratur. Peguam cara Plaintif (Pemohon) terpelajar memohon agar Mahkamah ini S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg menolak afidavit kedua Defendan Pertama. Jika Mahkamah ini membenarkan afidavit kedua Defendan Pertama difailkan maka Plaintif (Pemohon) berhak untuk membalas kandungan afidavit kedua Defendan Pertama itu. [34] Menurut peguam cara Plaintif (Pemohon) terpelajar, isu yang berikut ialah isu serius yang perlu dinilai dan diputuskan terlebih dahulu oleh Mahkamah ini:

sama ada Defendan Pertama sebenar-benarnya menyerahkan dengan sempurna salinan Notis Permohonan dan Afidavit Sokongan Defendan Pertama bagi penjualan kedua-dua hartanah melalui Perintah Jualan bertarikh 23-11- 2022 dan juga Perisytiharan Jualan?

sama ada Plaintif (Pemohon) telah dinafikan haknya untuk membela dan/atau membantah terhadap permohonan Defendan Pertama?

sama ada Defendan Pertama berniat mala fide terhadap Plaintif (Pemohon) dengan tidak menyerahkan permohonan Defendan Pertama?

sama ada harga rizab yang ditetapkan oleh MTSA adalah suatu harga nilaian yang betul dan benar kerana nilaian hanya berdasarkan kepada Laporan Penilaian oleh Tetuan Rahim & Co. bertarikh 8-10-2021 semata-mata. Tiada perbandingan harga nilaian dengan Laporan Penilaian JPPH Klang yang S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg mana masih belum disiapkan ketika Perintah Jualan bertarikh 23-11-2022 dan juga Perisytiharan Jualan?

sama ada sebelum MTSA memberikan Perintah Jualan bertarikh 23-11-2022 dan juga Perisytiharan Jualan mengetahui dan dimaklumkan oleh Defendan Pertama tentang Laporan Penilaian JPPH Klang tahun 2015 yang menyatakan nilai kedua-dua hartanah itu pada tahun semasa (tahun 2015) ialah RM1,780,000.00.

sama ada Laporan Penilaian oleh Tetuan Rahim & Co. bertarikh 8-10-2021 yang digunapakai oleh MTSA dalam memberikan Perintah Jualan bertarikh 23-11-2022 dan juga Perisytiharan Jualan telah dibuat berdasarkan asas perbandingan yang tepat dan betul iaitu berdasarkan asas tanah industri sederhana sehingga mendapat harga nilaian sepertimana dinyatakan dalam Laporan Penilaian oleh Tetuan Rahim & Co. bertarikh 8-10-2021?

sama ada Laporan Penilaian oleh Tetuan Rahim & Co. bertarikh 8-10-2021 yang dikemukakan oleh Defendan Pertama masih sahlaku untuk digunapakai oelh MTSA dalam memberikan Perintah Jualan bertarikh 23-11-2022 dan juga Perisytiharan Jualan? S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg [35] Isu yang dibangkitkan oleh Plaintif (Pemohon) akan menunjukkan bahawa Plaintif (Pemohon) telah terjejas dan diprejudiskan akibat daripada penjualan kedua-dua hartanah secara lelongan awam pada harga yang terlalu rendah berbanding dengan Laporan JPPH Klang tahun 2015; Plaintif (Pemohon) dinafikan haknya untuk mendapatkan pembeli ingin membeli atau pembida yang membida pada harga yang paling tinggi dan munasabah mengikut nilaian pasaran semasa bagi kedua-dua hartanah; dan jika dalam memberikan Perintah Jualan bertarikh 23-11- 2022 dan juga Perisytiharan Jualan diperintahkan mengikut harga rizab pada kadar nilaian tertinggi yang diperoleh Plaintif (Pemohon), maka Plaintif (Pemohon) boleh menutup keseluruhan baki hutang Plaintif (Pemohon) kepada Defendan Pertama dan Plaintif (Pemohon) akan bebas dari keberhutangan dengan Defendan Pertama dan bebas dari status kebankrapan yang disebabkan oleh Defendan Pertama. [36] Peguam cara Plaintif (Pemohon) terpelajar menghujahkan bahawa semua isu yang dinyatakan itu adalah serius maka perlu dibicarakan, dinilai dan diputuskan terlebih dahulu oleh Mahkamah ini yang menjadi asas kepada prinsip “balance of convenience” bagi OS ini. [37] Pada 14-4-2023, Plaintif (Pemohon) berjaya mendapat suatu Perintah Injunksi Interim secara ex parte untuk menghalang Defendan-Defendan daripada memasukkan pendaftaran Borang 16F Perintah Jualan Mahkamah ke atas kedua-dua hartanah sehingga selesai pelupusan isu utama dalam OS ini secara muktamad. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg Dapatan dan Keputusan Mahkamah ini Saman Pemula Halang Tebus/Gadaian (Muamalat) Saman Pemula No.: BA-24MFC-47-01/2020: [38] Dalam Saman Pemula No.: BA-24MFC-47-01/2020, Defendan Pertama (Bank Pertanian Malaysia Berhad) ialah plaintif manakala Plaintif (Mohd Rezal bin Ayub) ialah defendan. Saman Pemula No.: BA-24MFC- 47-01/2020 ini bertarikh 20-1-2020. [39] Saman Pemula Halang Tebus/Gadaian (Muamalat) ini dikendalikan oleh Y.A Azmi bin Ariffin, Hakim MTSA dan Timbalan Pendaftar MTSA. [40] Pada 24-9-2020, Perintah MTSA menyatakan bahawa selepas meneliti Saman Pemula plaintif (Defendan Pertama) bertarikh 10-9-2020, afidavit sokongan, afidavit penyampaian dan selepas mendengar peguam cara plaintif (Defendan Pertama) dan pihak JIM dalam ketidakhadiran defendan (Plaintif), MTSA memerintahkan bahawa, antara lain –

Perintah Jualan yang telah terdahulu diberikan oleh Pentadbir Tanah Sabak Bernam, kedua-dua hartanah tersebut yang digadaikan kepada plaintif (Defendan Pertama) oleh defendan (Plaintif) digantikan dengan suatu Perintah Jualan di bawah seksyen 256. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg

kedua-dua hartanah tersebut dijual melalui lelongan awam di bawah Kanun Tanah Negara untuk menjelaskan jumlah yang adalah terhutang dan kena bayar oleh defendan (Plaintif) kepada plaintif (Defendan Pertama) di bawah Gadaian tersebut sebanyak RM1,094,795.50 setakat 24-9-2020.

tarikh lelongan awam bagi setiap hartanah ditetapkan.

harga rizab bagi setiap hartanah yang menyamai anggaran nilai pasaran hartanah tersebut dan lain-lain arahan mengenai jualan lelong itu ditentukan oleh Penolong Kanan Pendaftar/Pendaftar Mahkamah.

sekiranya jualan lelong kedua-dua hartanah tersebut pada harga rizab masing-masing gagal, maka jualan lelong tersebut akan ditangguhkan kepada satu tarikh yang ditetapkan oleh Mahkamah.

selepas jualan tersebut disempurnakan, hasil bersih jualan tersebut akan digunakan untuk membayar kepada plaintif (Defendan Pertama) jumlah penuh yang terhutang di bawah Kemudahan Pembiayaan Al-Bai Bithaman Ajil (BBA) tersebut pada tarikh jualan tersebut. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg Peruntukan undang-undang berkaitan [41] Bahagian IV, Seksyen 256 hingga 269 Kanun Tanah Negara [Akta 56 Tahun 1965] dan Aturan 83 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 [P.U.

(A) 205/2012] memperuntukkan mengenai proses lelong awam harta tak alih di Mahkamah Tinggi Malaya. [42] Pelaksanaan Sistem e-Lelong bagi kes lelong awam harta tak alih di Mahkamah Tinggi Malaya dilaksanakan melalui tindakan halang tebus oleh pihak pemegang gadaian (Institusi Kewangan). Proses ini melibatkan Pegawai Mahkamah, Pembida, Pelelong Berlesen dan Institusi Kewangan yang diwakili oleh Peguam. [43] Berdasarkan seksyen 254 dan 256 Kanun Tanah Negara, Aturan 83 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 dan Arahan Amalan Pendaftar Mahkamah Tinggi Malaya Bilangan 1 Tahun 2014, jelas menunjukkan yang proses lelongan awam bagi harta tak alih ini dijalankan oleh Mahkamah Tinggi Malaya. Pelelong hanyalah berperanan untuk membantu mahkamah dalam kerja-kerja lelongan awam. Justeru tidak timbul isu campur tangan Mahkamah di dalam urusan perniagaan lelongan. [44] Laluan kes ini bermula dari OS yang difailkan oleh Defendan Pertama terhadap Plaintif untuk menjual kedua-dua hartanah tersebut sebagai jalan penyelesaian kepada keberhutangan Plaintif. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg Jumlah yang terhutang di bawah Kemudahan Pembiayaan Al-Bai Bithaman Ajil (BBA): [45] Hal perkara mengenai BBA di antara Plaintif dengan Defendan Pertama hanya dinyatakan dalam perenggan 7 hujahan bertulis Defendan Pertama iaitu − BACKGROUND FACTS The Charge 7. The Lands are collaterals for the financing granted by D1 to Raz Intan Industries Sdn Bhd. The Plaintiff who is the proprietor of the Lands is the director and shareholder of Raz Intan Industries Sdn Bhd.

Raz Intan Industries Sdn Bhd has been wound up on D1’s application on 30-10-2013 while the Plaintiff has been adjudged bankrupt on D1’s application on 8-8-2014.

The Plaintiff has charged the Lands to D1. The Charge was registered on 6-4-2011. [46] Penjelasan oleh Defendan Pertama ini membantu Mahkamah ini mengenai fakta sebenar mengenai kedudukan kedua-dua hartanah tersebut yang “dipegang” oleh Defendan Pertama melalui Gadaian. [47] Keberhutangan Plaintif (Pemohon) kepada Defendan Pertama melalui BBA itu “diikat” melalui terma dan syarat yang dipersetujui berkenaan dengan kedua-dua hartanah. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg [48] Tindakan undang-undang yang diambil oleh Defendan Pertama untuk menyelesaikan keberhutangan Plaintif (Pemohon) dengan Defendan Pertama membawa kepada isu penjualan kedua-dua hartanah tersebut. [49] Ketiadaan pembida yang membeli kedua-dua hartanah itu melalui pejabat tanah maka tindakan dan urusan jualan kedua-dua hartanah dirujuk kepada MTSA. Keberhutangan Plaintif (Pemohon) kepada Defendan Pertama hanya dapat dilunaskan/dibayar melalui jualan kedua-dua hartanah tersebut. [50] Setakat ini, adalah jelas di mata Mahkamah ini bahawa tindakan Defendan Pertama untuk menjual kedua-dua hartanah tersebut bukanlah bertujuan untuk membuli, memperjudiskan dan mala fide serta membankrapkan Plaintif (Pemohon). [51] Sebagai peminjam bagi kemudahan BBA dengan Defendan Pertama, Plaintif (Pemohon) yang memperoleh manfaat daripada kemudahan pinjaman kewangan sewajarnya dan semunasabahnya mengetahui bahawa apa-apa kemungkiran pembayaran dengan Defendan Pertama maka Defendan Pertama berhak untuk melaksanakan tindakan yang sewajarnya ke atas kedua-dua hartanah tersebut iaitu untuk menjual kedua-dua hartanah tersebut. Jualan melalui lelongan awam: [52] Defendan Pertama telah memberikan kronologi peristiwa yang disokong dengan dokumen yang berkaitan dalam afidavit-afidavit untuk meyakinkan Mahkamah ini bahawa urusan dan proses jualan S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg sebagaimana Perintah Mahkamah terdahulu adalah sah, teratur dan berkuatkuasa. [53] Bantahan awal oleh Plaintif (Pemohon): Perkara yang dibantah awal oleh Plaintif (Pemohon) ialah mengenai afidavit kedua Defendan Pertama yang diikrarkan pada 9-6-2023 iaitu dari segi penyerahan kepada peguam cara Plaintif (Pemohon); kandungan afidavit kedua Defendan Pertama; tidak mematuhi arahan Mahkamah yang diberikan dalam sidang video pada 9-5-2023; Defendan Pertama tidak memohon kebenaran Mahkamah untuk memfailkan afidavit kedua; pemfailan afidavit kedua Defendan Pertama ini memprejudiskan dan tidak adil kepada pihak-pihak lain dalam OS ini kerana tiada peluang untuk membalas kandungan afidavit kedua Defendan Pertama itu. [54] Mahkamah ini telah meneliti afidavit kedua Defendan Pertama yang diikrarkan pada 9-6-2023 yang mana kandungannya tidak jauh berbeza dengan apa-apa pernyataan yang diikrarkan oleh Defendan Pertama dalam afidavitnya sebelum itu. [55] Plaintif (Pemohon) menyatakan bahawa Plaintif (Pemohon) dan/atau pihak-pihak lain dalam OS ini tidak berpeluang untuk menjawab/membalas kepada pernyataan Defendan Pertama dalam afidavit kedua Defendan Pertama yang diikrarkan pada 9-6-2023, Mahkamah ini mendapati Plaintif (Pemohon) tidak menyatakan perenggan mana yang tidak ingin dijawab oleh Plaintif (Pemohon). Pengulangan fakta oleh Plaintif (Pemohon) tanpa melampirkan bukti melalui dokumen melalui pemfailan afidavit demi afidavit adalah melengahkan masa Mahkamah ini. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg [56] Isu mengenai penyampaian dan serahan notis jualan: Peribahasa Melayu “sudah terhantuk baru tengadah” sesuai dipakai kepada Plaintif (Pemohon). Hal perkara mengenai Plaintif mencabar dan mempertikaikan penyampaian dan serahan notis jualan oleh Defendan Pertama atas alasan alamat Plaintif (Pemohon); JIM Cawangan Ipoh atau JIM Cawangan Selangor dan alamat kedua-dua hartanah adalah dalihan yang tidak berasas oleh Plaintif (Pemohon). [57] Alamat Plaintif (Pemohon) sebagaimana dalam rekod Gadaian ialah No. 118, Pekan Baru, 36000 Teluk Intan, Perak Darul Ridzuan. Alamat ini kekal kerana pada awalnya Pejabat Tanah Sabak Bernam berurusan dengan Plaintif (Pemohon) berkenaan dengan prosiding halang tebus (foreclosure) menggunakan alamat yang sama dan tiada sekelumit pun keterangan Plaintif (Pemohon) bahawa alamat tersebut silap. Pernyataan Plaintif (Pemohon) bahawa alamat tersebut silap hanya disebut apabila prosiding dipindahkan ke MTSA. [58] Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam cara Defendan Pertama terpelajar bahawa alamat penyampaian Plaintif (Pemohon) tidak dipertikaikan. [59] Afidavit penyampaian yang difailkan dalam kes MTSA terdahulu membawa kepada tindakan MTSA meneruskan dengan ketidakhadiran Plaintif (Pemohon). Berdasarkan kronologi peristiwa adalah jelas bahawa JIM Cawangan Ipoh yang menjadi pentadbir Plaintif (Pemohon) hadir dan/atau meminta bantuan peguam cara Defendan Pertama bagi urusan di Mahkamah. Apakah perenggan dalam mana-mana afidavit Plaintif (Pemohon) menyatakan mengenai kehadiran Plaintif (Pemohon) atau peguam cara Plaintif (Pemohon)? Jawapannya: Tiada. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg Prosiding halang tebus (foreclosure) di MTSA [60] Prosiding halang tebus (foreclosure) bagi kedua-dua hartanah tersebut bermula sejak tahun 2015 dan apabila “mendarat” di MTSA melalui Perintah Jualan yang telah terdahulu diberikan oleh Pentadbir Tanah Sabak Bernam, kedua-dua hartanah tersebut yang digadaikan kepada Defendan Pertama oleh Plaintif digantikan dengan suatu Perintah Jualan di bawah seksyen 256 Kanun Tanah Negara. [61] Isu mengenai harga rizab jualan kedua-dua hartanah: Harga rizab jualan kedua-dua hartanah bukanlah dibuat sewenang-wenangnya oleh Defendan Pertama, Defendan Kedua mahupun MTSA. [62] Harga rizab bagi lelongan pada 3-9-2015 di Pejabat Tanah Sabak Bernam ialah RM890,000.00. Ini berdasarkan kepada Laporan Penilaian JPPH Klang. [63] Tiga kali proses lelongan berlaku dan harga rizab ini berkurangan sebanyak 10% lelongan pertama ke lelongan kedua dan lelongan ketiga. [64] Mahkamah ini mendapati pernyataan Plaintif (Pemohon) bahawa ada syarikat dan/atau pembeli yang bersetuju dan/atau berhasrat dan/atau menawarkan harga yang lebih tinggi berbanding dengan harga RM890,000.00 hanyalah suatu pernyataan kosong oleh Plaintif (Pemohon). Plaintif (Pemohon) berupaya untuk menyarankan kepada Defendan Pertama bahawa ada tawaran yang lebih tinggi berbanding dengan harga RM890,000.00. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg [65] Pada tahun 2015 lagi Plaintif (Pemohon) wajar menghubungi Defendan Pertama berkenaan dengan urusan penjualan kedua-dua hartanah yang dipegang oleh Defendan di bawah suatu Gadaian dijual pada harga yang lebih tinggi. Mahkamah memutuskan bukan sahaja suatu pihak yang akan mendapat maanfaat tetapi kedua-dua pihak iaitu Plaintif (Pemohon) dan Defendan Pertama akan mendapat keuntungan. Namun begitu, tiada apa-apa tindakan berkesan diambil oleh Plaintif (Pemohon). [66] Perintah Jualan yang diberikan oleh MTSA bukanlah diberikan dalam keadaan yang gelojoh dan dalam masa yang singkat. Penangguhan dan penundaan tarikh pendengaran yang berlaku lebih daripada 2 kali menunjukkan bahawa MTSA dan peguam cara Defendan Pertama berusaha untuk memberi peluang kepada pentadbir Plaintif (Pemohon) iaitu JIM Cawangan Ipoh mengemukakan Laporan Penilaian JPPH. Hanya ada suatu tujuan iaitu untuk memastikan bahawa harga penilaian yang sebenar dan munasabah dapat diberikan ke atas kedua-dua hartanah tersebut. [67] Komunikasi berkesan di antara Plaintif (Pemohon) dan/atau peguam cara Plaintif (Pemohon) dengan pentadbir Plaintif (Pemohon) iaitu JIM Cawangan Ipoh dapat menjadi platform untuk Plaintif (Pemohon) membantah kepada harga rizab bagi kedua-dua hartanah yang ditetapkan di MTSA itu. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg [68] Perintah MTSA bertarikh 5-1-2023 adalah kekal berkuatkuasa. Tiada apa-apa permohonan untuk membantah Perintah Jualan tersebut. Pembeli yang membeli kedua-dua hartanah tersebut ialah pembida yang berjaya dalam lelongan awam bagi kedua-dua hartanah iaitu Defendan Kedua. [69] Tiga bulan selepas Perintah MTSA bertarikh 5-1-2023 itu, Plaintif (Pemohon) memfailkan OS di hadapan Mahkamah ini bertujuan untuk memohon perintah agar Perintah MTSA bertarikh 5-1-2023 itu diketepikan. Guaman ini difailkan untuk mengenepikan Guaman Pelaksanaan yang dikendalikan oleh Mahkamah Tinggi lain. [70] Peguam cara Defendan Pertama terpelajar memetik keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Badiaddin Mohd Mahidin & Anor v. Arab Malaysian Finance Bhd [1998] 2 CLJ 75 iaitu – “It is settled law that one High Court cannot set aside a final order regularly obtained from another High Court of concurrent jurisdiction.”. There was one exception to this rule, namely “where the final judgment of the High Court could be proved to be null and void on ground of illegality or lack of jurisdiction.”. Selanjutnya, Peguam cara Defendan Pertama terpelajar menghujahkan bahawa kecualian dalam hal keadaan yang dinyatakan dalam kes Badiaddin Mohd Mahidin tidak berlaku di hadapan Mahkamah ini. Maka, permohonan Plaintif (Pemohon) ini tidak boleh dibenarkan. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg [71] Peguam cara Plaintif (Pemohon) terpelajar menghujahkan bahawa isu yang dibangkitkan oleh Defendan Pertama mengenai bidang kuasa Mahkamah di mana Plaintif (Pemohon) sepatutnya memfailkan permohonan mengenepikan Perintah Mahkamah bertarikh 23-11-2022 dan bukan memfailkan OS di hadapan Mahkamah ini, peguam cara Plaintif (Pemohon) terpelajar merujuk kepada perenggan 4 hingga 7 afidavit balasannya kepada afidavit jawapan Defendan Pertama iaitu − “4. Merujuk kepada Perenggan 5 dan 6 Afidavit Jawapan Defendan Pertama tersebut, saya menyatakan bahawa sebelum memfailkan tindakan ini di Mahkamah ini, saya telah pun melalui Peguam cara saya terlebih dahulu memfailkan tindakan untuk permohonan injunksi dan akan memfailkan permohonan untuk mengenepikan Perintah bertarikh 23/11/2022 sejurus selepas itu di bawah guaman perlaksanaan BA-38-23-01/2022 dengan perakuan segera yang mana permohonan tersebut telah ditetapkan untuk pendengaran pada 10/4/2023 di Mahkamah Tinggi Shah Alam di hadapan Timbalan Pendaftar Puan Norsyakirah Che Hashim.

Namun pada tarikh 10/04/2023 tersebut, sewaktu kes di hadapan Timbalan Pendaftar Puan Norsyakirah Che Hashim, beliau telah memaklumkan bahawa permohonan kes tersebut bukan di bawah bidang kuasa Mahkamah beliau dan keseluruhan permohonan Injunksi dan juga lain-lain permohonan berkaitan kes tersebut termasuk permohonan untuk mengenepikan Perintah adalah perlu difailkan untuk didengar di hadapan Yang Arif Hakim dan di bawah tindakan pemula yang baru. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg

Disebabkan itu, saya melalui Peguamcara saya telah pada 13/04/2023 memfailkan tindakan Saman Pemula ini dan juga Notis Permohonan Ex-Parte bagi permohonan Injunksi secara serentak di Mahkamah ini melalui Perakuan Segera yang mana Notis Permohonan Ex-Parte di Lampiran 2 tersebut telah ditetapkan untuk pendengaran pada 14/04/2023 secara sidang video di hadapan Pesuruhjaya Kehakiman Puan Rozi Binti Bainon dan Mahkamah telah pun memberikan Perintah (Ex-Parte) Injunksi Interim untuk permohonan tersebut dan juga menetapkan tarikh 03/05/2023 bagi tarikh sebutan kes secara e-review untuk Saman Pemula (Lampiran 1) dan bicara secara inter-partes untuk Permohonan Injunksi Plaintif di Lampiran 2.

Saya menyatakan bahawa diatas keseluruhan tindakan yang difailkan ini, Mahkamah ini mempunyai bidang kuasa untuk mendengar dan memberi perintah selanjutnya bagi Saman Pemula yang difailkan Plaintif.”. [72] Perintah Lelongan Awam bertarikh 23-11-2022 adalah suatu Perintah MTSA yang sah dan mengikat pihak-pihak. Apa-apa permohonan penepian berkenaan dengan Perintah Lelongan Awam bertarikh 23-11-2022 perlulah difailkan di Mahkamah asal yang memberikan Perintah tersebut. Untuk mengenepikan Perintah MTSA bertarikh 23-11-2022 itu, Plaintif (Pemohon) memfailkan suatu guaman baharu melalui OS dan kemudiannya diikuti dengan permohonan untuk injunksi interlokutori. Memang benar, Plaintif (Pemohon) memfailkan OS dan Injunksi Interlokutori di Mahkamah ini. Namun begitu, untuk mengenepikan a final order regularly obtained from another High Court of concurrent jurisdiction hanya boleh berlaku jika MTSA lain itu dibuktikan S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg membuat final order yang tidak sah atas alasan illegality or lack of jurisdiction. [73] Tiada apa-apa kekhilafan dan ketidaksahan Perintah Lelongan Awam bertarikh 23-11-2022 (final order) MTSA lain itu. [74] Notis Permohonan Injunksi Interlokutori dan perakuan segera yang difailkan oleh Plaintif (Pemohon) telah didengar dan diputuskan oleh Mahkamah ini. Mahkamah ini membenarkan suatu injunksi interlokutori dimasukkan terhadap Defendan-Defendan. [75] Selepas mendengar OS iaitu tindakan utama di hadapan Mahkamah ini, OS ini telah dilupuskan di mana Mahkamah ini memihak kepada Defendan-Defendan. Tindakan pelaksanaan bagi Perintah Lelongan Awam bertarikh 23-11-2022 (final order) MTSA lain itu hendaklah diteruskan dan tidak boleh diketepikan oleh Mahkamah ini melalui OS ini. [76] Isu berkaitan dengan harga rizab bagi kedua-dua hartanah tersebut khususnya penetapan harga rizab adalah dibuat oleh MTSA berdasarkan harga rizab yang ditetapkan iaitu RM300,000.00 dan RM280,000.00 bagi setiap satu hartanah. [77] Dalam Perintah MTSA adalah jelas dinyatakan bahawa kedua-dua hartanah tersebut dijual melalui lelongan awam di bawah Kanun Tanah Negara untuk menjelaskan jumlah yang adalah terhutang dan kena bayar oleh Plaintif kepada Defendan Pertama di bawah Gadaian tersebut sebanyak RM1,094,795.50 setakat 24-9-2020. Harga rizab bagi setiap hartanah yang menyamai anggaran nilai pasaran hartanah tersebut dan S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg lain-lain arahan mengenai jualan lelong itu ditentukan oleh Penolong Kanan Pendaftar/Pendaftar Mahkamah. [78] Apabila sampai ke peringkat lelongan awam, isu harga rizab adalah ditetapkan berdasarkan dokumen penilaian yang dikemukakan kepada MTSA bagi proses lelongan awam. Mahkamah ini mendapati Plaintif (Pemohon) tidak putus asa untuk menyatakan bahawa harga nilaian pasaran kedua-dua hartanah itu adalah lebih tinggi berbanding dengan harga yang ditetapkan oleh Mahkamah. [79] Sebagaimana alasan yang dinyatakan oleh Mahkamah, Plaintif (Pemohon) boleh meletakkan apa-apa harga tertinggi yang ada dalam pengetahuannya dan peletakan harga tersebut hendaklah dibuat pada peringkat awal iaitu di hadapan MTSA lain itu. Pentadbir Plaintif (Pemohon) iaitu JIM Cawangan Ipoh boleh menyokong pernyataan Plaintif (Pemohon) terdapat harga penilaian yang tertinggi. Namun begitu, tiada apa-apa perbandingan oleh jurunilai lain mahupun keterangan afidavit oleh JIM Cawangan Ipoh. [80] Apa-apa jua penilaian oleh jurunilai lain selepas Perintah Lelongan Awam bertarikh 23-11-2022 (final order) MTSA lain itu adalah tidak terpakai. [81] Mahkamah ini merujuk dan menghargai nas undang-undang kes yang dipetik oleh peguam cara Defendan Kedua terpelajar berkenaan dengan harga rizab yang ditetapkan oleh MTSA pada 23-11-2022 adalah dibuat berdasarkan kepada Laporan Penilaian oleh Tetuan Rahim & Co. bertarikh 8-10-2021 iaitu lebih kurang setahun sebelum Perintah MTSA. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg Kes CIMB Islamic Bank Bhd v. Khairuddin bin Abu Hassan {2021] MLJU 115 di mana Mahkamah Rayuan Putrajaya memutuskan bahawa “valuation of a property could not at all times be exact and precise to the dot. The exercise is one where there would be difference of opinions and conclusions. It is not an exact science.”. Peguam cara Defendan Kedua terpelajar juga memetik kes Hong Leong Finance Berhad v. Laysaview Sdn Bhd [2009] 1 LNS 859 yang dirujuk oleh Plaintif dalam hujahan balasnya di mana Mahkamah Tinggi memutuskan – “[17] It is also important to note from a practical standpoint that properties sold via auction hardly ever get sold at the market price.”. [82] Sebagaimana konsep lelongan, sesuatu hartanah yang digadaikan kepada institusi kewangan akan dilelong apabila berlaku kemungkiran. Plaintif (Pemohon) yang menggadaikan kedua-dua hartanah itu kepada Defendan Pertama akan kehilangan kedua-dua hartanah tersebut dalam proses lelongan. Proses lelongan pula memberi peluang kepada pembeli/pembida mendapat rezeki daripada harga lelongan sesuatu hartanah. [83] Tuntutan terhadap Defendan Kedua: OS yang difailkan oleh Plaintif (Pemohon) terhadap Defendan Kedua sebagai pembeli bona fide bagi kedua-dua hartanah tersebut atas alasan frod adalah tidak berasas. Berdasarkan afidavit yang difailkan dan penelitian Mahkamah ini kepada hujahan bertulis Defendan Kedua, Defendan Kedua telah membeli kedua-dua hartanah tersebut pada harga yang lebih tinggi daripada harga rizab. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg Defendan Kedua menyatakan bahawa harga rizab yang ditetapkan oleh MTSA bertarikh 23-11-2022 menurut Laporan Penilaian Tetuan Rahim & Co. adalah benar dan merupakan “true commercial value of the property.”. [84] Tuntutan terhadap Defendan Ketiga: Mahkamah ini mendapati hujahan bertulis Defendan Ketiga yang difailkan oleh Pegawai Undang-Undang/Peguam Persekutuan/Peguam Kanan Persekutuan Negeri Selangor, menyatakan bahawa – • Defendan Ketiga tidak terlibat dalam pemerolehan Perintah Lelongan Awam untuk kedua-dua hartanah tersebut yang bertarikh 23-11-2022. • Lelongan awam untuk jualan kedua-dua hartanah tersebut adalah dibuat berdasarkan kepada pemerolehan Perintah-Perintah Mahkamah bertarikh 24-9-2020 dan 23-11-2022. • Defendan Ketiga percaya bahawa semua tatacara yang perlu telah dipatuhi oleh Defendan Pertama untuk suatu lelongan awam dijalankan bagi menjual kedua-dua hartanah tersebut. • Defendan Ketiga hanyalah menjalankan tugas administratif secara suci hati untuk melaksanakan Perintah yang akan diberikan oleh Mahkamah ini. S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg Kesimpulan [85] Berdasarkan alasan yang saya nyatakan di atas, Mahkamah ini memutuskan untuk menolak Saman Pemula Plaintif (Pemohon) dengan kos seperti yang berikut:

RM3000.00 dibayar kepada Defendan Pertama (tertakluk kepada fi alokatur).

RM3000.00 dibayar kepada Defendan Kedua (tertakluk kepada fi alokatur).

RM1,500.00 dibayar kepada Defendan Ketiga. Bertarikh: 8 Julai 2023. RoziBainon ( ROZI BINTI BAINON ) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi NCvC12 Shah Alam S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg Peguam cara: Bagi Plaintif: Kumaresan A/L Shanmugam Tetuan S Kumaresan & Associates, Teluk Intan, Perak Bagi pihak Defendan Pertama: Anita Ibrahim bersama-samanya Muhammad Syahrulnizam bin Ab Razak Tetuan Badruzzaman & Kamal, Gombak, Selangor Bagi pihak Defendan Kedua: Tee Tai Tzian Tetuan Tee Tai Tzian & Sim, Klang, Selangor Bagi pihak Defendan Ketiga: Nor Fariza binti Ridzuan Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor, Shah Alam S/N 8iwnNt/cSk6Sq/IZtjwKhg